房地产开发项目成本控制研究的论文——以贵阳市枫丹白鹭花园项目开发为例.pdf

中文摘要 摘要 随着我国国民经济的发展 住宅消费已成为我国居民消费的热点和国民经济 发展过程中新的增长点 同时也为房地产开发企业提供了良好的发展机遇 近几 年来 房地产业所处的社会环境 政策环境和经济环境发生了巨大的变化 房地 产市场也得到逐步的规范和完善 房地产企业竞争r 益激烈 房地产丌发成本管 理引起了房地产丌发商的高度重视 房地产开发企业为了确保企业的生存与发展 就必须努力降低丌发项目的成本 这样 j 能在竞争中取得成本优势 增强市场竞 争力 因此做好房地产丌发项目的成本管理工作是当今房地产企业经营管理工作 的重点 本文共分为五章内容 第一章导言 主要阐述本论文选题的背景 问题提出 的根源 研究的意义 国 内外研究现状以及主要研究内容 第二章房地产开发 项目成本控制理论与方法 主要阐述房地产开发商品的特征及开发的概念 房地 产项目开发程序 房地产开发项目成本控制理论等 第三章房地产开发项目成本 控制的技术与方法 主要阐述房地产开发项目的投资估算 项目经济评价 价值 工程 限额设计以及设计概算 施工图预算及标底等 第四章枫丹白露花园丌发 项目成本控制实证分析 主要用项目开发实例阐述开发项目成本控制的过程与要 点 第五章结论 对本文研究的背景 目的 研究思路 研究成果等进行了概括 总结 本文对房地产开发项目成本控制提出了一系列的措施和方法 论文通过对房 地产项目成本控制重点环节与控制要点的梳理 并结合项目开发实例 总结了要 做好房地产开发项目的成本控制 把握好以下几点的重要性是非常必要的 1 房地产开发项目的一切成本管理活动都应以成本效益观念为指导思想 2 房地产开发项目的成本管理与控制必须将房地产开发企业的组织措施与开 发环节中成本管理的技术措施两方面有机的结合 3 房地产项目成本的发生与开发企业 或项目 的决策层 管理层 执行层的 活动密切相关 因此房地产项目成本管理是全员的 全过程的管理 4 高度重视成本控制的全面性与综合性 5 努力提升房地产开发项目成本预测的科学性 6 严格控制房地产开发项目的敏感性费用 关键词 房地产开发 房地产项目 成本管理 成本控制 a b s t r a c t w i t hr a p i dg r o w t ho fc h i n e s en a t i o n a le c o n o m y h o u s i n gc o n s u m p t i o n h a sb e c o m e ah o ts p o ta n dan e we c o n o m i cg r o w t hp o i n t i ta l s oo f f e r sag o o do p p o r t u n i t yt or e a l e s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i s e s i nt h ep a s tt w oy e a r s s o c i a la n de c o n o m i ce n v i r o n m e n t o ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e nc h a n g e dal o t t h er e a le s t a t em a r k e t 1 sb e c o m i n g m o r em a t u r ea n dt h ec o m p e t i t i o na m o n g r e a le s t a t e sc o r p o r a t i o n si sf i e r c e rt h a ne v e r b e f o r e ad e v e l o p e rm u s tf i n dae f f e c t i v ew a y t ot a k ea d v a n t a g eo fl o w e rc o s tm 1 t s p m j e c t sf o rs u r v i v ea n dg r o w o n l yi nt h i sw a y c a l lac o m p a n ym a i n t a i n1 t sc o m p e t l t l v e p o w 既t l l e r e f o r e c o s tm a n a g e m e n ti nd e v e l o p m e n tp r o j e c t si s ak e yt om a n a g ea n d o p e r a t em o d e m r e a le s t a t ec o m p a n y t h i st e x ti st o t a lt o i sd i v i d e di n t of i v ec o n t e n t s c h a p t e r 1i n t r o d u c t i o n m a m e l a b o r a t et h i st h e s i st oc h o o s et h eb a c k g r o u n do f t h es o u r c et h a tt h ep r o b l e l t lp u t f o n a r d t h em e a n i n go fr e s e a r c h c o u n t r y i n s i d eo u t s i d er e s e a r c hp r e s e n tc o n d i t i o n a n dm a i nr e s e a r c hc o n t e n t s c h a p t e r2c o n t r o lt h e o r i e so ft h ei t e m c o s to ft h er e a le s t a t e d e v e l o p m 铋ta n dm e t h o d m a i ne l a b o r a t er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t m e r c h a n d l s eo tt h e c o n c e p to fc h a r a c t e r i s t i ca n dd e v e l o p m e n t t h ed e v e l o p m e n t p r o c e d u r eo ft h e r e a le s t a t e i t e i i l t h ec o n t r o lt h e o r i e so ft h ei t e mc o s to ft h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n te t c t h e t e c l l n i q u ea n dm e t h o do fc h a p t e r3 i t e mc o s to ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o n t r 0 1 m a i ne l a b o r a t er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti t e mo fi n v e s t m e n te s t i m a t e i t e me c o n o m y e v a l u a t i o n v a l u ee n g i n e e r i n g q u o t ad e s i g na n dd e s i g nb u d g e te s t i m a t i o n c o n s t r u c t l o n d i a 萃锄b u d g e ta n dm a r kb o t t o me t c c h a p t e r4i t e mc o s to f t h eg a r d e nd e v e l o p m e n to f t h em a p l ed a nw h i t el o uc o n t r o ls u b s t a n t i a le v i d e n c ea n a l y s i s m a i nu s e t h ep r o c e s s a n di m p o r t 础p o i n tw h i c he l a b o r a t ed e v e l o p m e n t i t e mc o s tc o n t r o lo tt h e1 t 锄 d e v e l o p m e r i ts o l i de x a m p l e c h a p t e r 5c o n c l u s i o n t ot h eb a c k 铲o u n d p u r p o s e r e s e a r c t lw a yo ft h i n k i n go ft h et h i st e x tr e s e a r c h r e s e a r c hr e s u l t se t c c a r d e do n t o g e n e r a l i z es u m m a r y t h ep a p e rp r o p o s e das e r i e so fm e a s u r e st o r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tc o s t c o n t r 0 1 t t l ep a p e ra tl a s ts u m m a r i e st h a ti ti sv e r yn e c e s s a r yt ob ea c q u a i n t a n c et o t h e i m p o r t a n c eo f t h ep o i n t sb e l o wf o rc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 1 a l lt h ec o s tc o n 仰lm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ts h o u l d t a k ec o s t b e n e f i tc o n c e p ta sam a i ni d e a 2 c o s tm a j l a g 锄e n ta n dc o n t r o lo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tm u s tc o m b i n ew i t ht h e i i i 重庆人学硕十学位论文 d e v e l o p e r so r g a n i z a t i o nm e a s u r e sa n dt e c h n i c a lm e a s u r e sf o rc o s tc o n t r o ld u r i n gt h e p r o g r a mr u n n i n g 3 t h eg e n e r a t i o no fc o s ti sr e l a t e dt ot h ea c t i v i t yo fp o l i c ym a k e r s m a n a g e r sa n d e x e c u t i v ep e r s o n s t h u st h ec o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ep r o j e c ti saf u l ls t a f fa n df u l l p r o c e s sm a n a g e m e n t 4 t h ec o m p r e h e n s i v ec h a r a c t e ro fc o s tc o n t r 0 1 5 e f f o r tp r o m o t es c i e n c eo fe s t i m a t eo ft h ei t e mc o s to ft h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t 6 c o n t r o lt h es e n s i t i v ef e ew h i c hh a sh i g hi n f l u e n c eo ft h ep r o je c ts t r i c t l y k e y w o r d s r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h er e a le s t a t ep r o j e c t c o s tm a n a g e m e n t c o s tc o n t r o l i v 学位论文独创性声明 论文 行的研究 方外 论 文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果 与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意 学位论文作者签名 导师签名 傅 签字日期 夕肋多f 垆 签字日期 别彬9 了 垆 学位论文使用授权书 本人完全了解重庆大学有关保留 使用学位论文的规定 本人完全同意 中 国博士学位论文全文数据库 下简称 章程 愿意将本 提交中国学术期刊 光盘版 据库 中国优秀硕士学位论文全文数据库 以及 重庆大学博硕学位论文全文 数据库 中全文发表 中国博士学位论文全文数据库 中国优秀硕士学位论 文全文数据库 可以以电子 网络及其他数字媒体形式公开出版 并同意编入c n k i 中国知识资源总库 在 中国博硕士学位论文评价数据库 中使用和在互联 网上传播 同意按 章程 规定享受相关权益和承担相应义务 本人授权重庆大 学可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 可以公开论文的全部或部分内 容 作者签名 导师签名 备注 审核通过的涉密论文不得签署 授权书一 须填写以下内容 该论文属于涉密论文 其密级是 涉密期限至 年一月一日 说明 本声明及授权书 逝装订在提交的学位论文最后一页 1 引言 1 引言 1 1 选题背景 房地产 i k 在我国而苦还是一个新兴的行业 它起步于2 0 世纪8 0 年代中期 至0 现在仪有2 0 余年的历史 9 0 年代初 邓小平同志的南巡讲话和党的十四大作出 了关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后 房地产业进入了高速发展的时 期 经过最近十余年的发展 房地产业的产业结构 运行机制和政策框架已经初 步形成 房地产业按照产业分工履行着社会职责 为我国社会和经济的发展做出 了巨大贡献 我国房地产业的发展历程证明房地产投资是国民经济的重要支柱产 业之一 也是经济发展的晴雨表 从国内国外多年的实践证明 房地产业能为国 民经济的健康发展和改善人民居住与文化生活提供物质技术基础 能为社会创造 新的财富 给国家增加巨额国民收入 同时房地产业通过生产的物质消耗促进了 建筑材料 冶金 机械 森林 电子等工业部门和交通运输业的发展 房地产业 还能容纳大量就业人口 按世界银行相关资料的计算方法 住宅建设带动作用为l 3 即一元钱住宅建设投资可以带动相关行业提高增加三元钱 由此可见 房地产 业在国民经济中具有不容忽视和举足轻重的地位和作用 臼2 0 0 2 年丌始升温以来 中国房地产市场已持续增长了五年 直到2 0 0 7 年达到顶峰 商品房价格也持续上 涨 引起社会的广泛关注 国家统计局2 0 0 7 年年报统计 2 0 0 7 年中国全年全社会 固定资产投资1 1 7 4 1 3 9 亿元 其中全年房地产开发投资2 5 2 7 9 6 5 亿元 占总投资 额的2 1 5 是投资量最大的一个行业 可以说房地产业已经成为关系国计民生的 一大行业 近年来随着我国经济的快速发展 城市化进程的不断加快 大量农村人口进 入城市 形成了房地产市场供求两旺的局面 房价也是节节高升 在我国现有工 资水平下 房价收入比己超过国际上通行的3 至6 倍的正常水平 房价相对于家 庭收入已经偏高 城市中低收入家庭对高房价怨声载道 在这样的情况下 政府 加大了管理力度 特别是对房地产市场加大了宏观调控 国家于2 0 0 4 年出台了 关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 关于促进房地产市场持续健康发展 的通知 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知 即7 1 号令 等多个政策文件 这些文件严格控制房地产开发贷款 土地 贷款 土地储备贷款的发放以及土地出让方式 在2 0 0 5 年上半年出台了 关于做 好稳定住房价格工作的意见 关于加强房地产税收管理的通知 等一系列针对 房地产市场的宏观政策 2 0 0 6 年 国六条 及其实施细则的出台 试图对房地产市 场施加积极影响 2 0 0 7 年1 月至1 1 月期间 央行共九次上调存款类金融机构人民 币存款准备金率 3 月至9 月央行共5 次加息 其目的旨在抑制货币信贷过快增长 重庆人学硕十学位论文 抑制国内经济过热 引导货币和投资的合理增长 抑制过热的房地产投资 至2 0 0 8 年 国际会融市场动荡 国内经济增速放缓的背景下 国家宏观调控政策作用显 现 房地产景气回落 央行在2 0 0 8 年8 月中下旬在全国5 0 个大 中 小城市进 行的城镇储户问卷调查显示 2 0 0 8 年第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来 收入信心指数下降 未来增收信心不足 未来3 个月打算买房的居民人数占比为 1 3 3 分别比上季度和上年同期降1 8 和2 8 在新的政策环境下 利润空间 受到空前挤压 相当多的房地产商将会面临淘汰出局 上海 深圳 北京等一线 城市的房价已有所回落 全国的平均房价的涨幅也有所减缓 成交量萎缩 这些 都加剧了房地产企业之间的竞争 另外 在我国加入w t o 的条约中房地产部分外 资可以直接进入中国市场的五年期将近 今后房地产市场竞争将会变得更加激烈 而就目前我国房地产企业的管理水平而言 与国外企业相比还有一段距离 外资 企业的进入势必对我国房地产开发企业造成极大威胁 这些都加快了房地产市场 优胜劣汰的进程 部分实力较差的中小企业可能将会面临破产境地 综上所述我们可以看出 随着房地产市场竞争的日益加剧 每个房地产开发 企业都必须重新思考新的战略抉择 房地产企业要在市场的竞争中立于不败之地 就必须提高企业的决策水平 开发项目的操控能力等综合管理水平 在新的经济 环境下 开发成本将成为影响企业利润高低的重要因素 如何以最低的成本在规 定的时间内开发出能够满足市场需求 能够打动消费者进行消费的房地产产品 一是房地产企业需要关注的重要问题 因此房地产开发商必须加大成本控制力 度 革新成本控制的理念 建立一个全过程 全方位的成本控制系统 使项目运 作各阶段彼此相互影响 相互制约 相互作用 从而提高企业的利润 竞争能力 以及企业对市场的应变能力 1 2 问题提出的根源 虽然我国房地产业发展迅速 在一定的阶段 相对而言 房地产业的丌发利 润是丰厚的 因此房地产项目的开发成本控制问题就没有引起许多房地产商的足 够重视 或者是有控制成本的想法却没有行之有效的办法和措施 而随着国家宏 观调控政策的出台 房地产市场竞争得日益加剧 在目前这种市场环境下 如何 以最低的成本在规定的时间内开发出能够满足市场需求的房地产产品并在最短的 时间内销售出去 是房地产企业需要关注的重大问题 房地产项目开发的成本控制不是简单的建设实施阶段的施工成本控制 更不 是仅仅为了某个阶段的费用节约 而应从项目开发的全寿命周期综合考虑的 全 过程 全方位的角度出发 最大限度利用有效的企业资源 人力 物力 财力 和社 会资源 从整体意义上降低项目的开发成本 从而提高房地产项目的经济效益 就目前阶段 我国的房地产业的发展还不够成熟 还有很多需要完善和改进 2 1 引言 的地方 尤其在成本控制方面还存在许多问题 经过梳理 笔者认为这些问题主 要有以下几个方面 房地产开发项目的成本管理缺乏科学性 一些房地产开发企业的成本往往 缺乏经营管理的内涵 忽视了为管理决策服务的目的 成本管理缺乏科学的方法 和科学的管理手段 一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行 这样做 在财务上具有一定的合理性 但对于动态的开发过程而言 这样做存在许多问题 特别是对于长期持续开发 大规模滚动丌发的房地产企业而言 因为成本管理缺 乏科学的方法和科学的管理手段 在丌发过程中难以反映出开发项目的真实成本 房地产开发项目成本管理的思维存在滞后性 许多房地产开发企业在经营 管理中看重开发规模 开发数量 开发过程 而轻视决策 质量 效益 他们通 常以开发规模 如开发总面积 年开工面积 年销售总额等 等作为衡量一个开 发企业实力的主要指标 却忽视其中能产生效益的规模及效益指标 这就造成了 开发成本管理的思维滞后性 房地产丌发项目成本管理体系缺乏全面性 许多房地产开发企业仅仅把开 发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作 如对可研费 规划设计费 建安 工程费 基础设施费中的绿化与环境工程费等的控制 通常的作法是在价格谈判 或结算时简单的一律压价 这样做的结果是 在某一方面来看成本似乎被降低或 被控制住了 但是 因为简单压价 节省不该节省的费用 就造成了项目在决策 规划 设计 定位包装过程当中已经存在的问题 在后期的施工和销售过程中不 断地暴露出来 使得成本管理变成了单纯的成本控制 开发企业被迫在开发过程 中不断地去堵塞成本漏洞 得不偿失 房地产开发项目的成本管理制度缺乏监督性和激励性 许多房地产开发企 业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理 的激励性 而由于房地产开发的周期较长 涉及成本范围较广 由于开发企业成 本管理制度的缺憾和不够科学 使得在成本管理制度执行过程中 没有行之有效 的成本监督机制和方法 于是造成成本管理制度成为一句空话 在成本的阶段控制上 通常只重视施工阶段的成本控制 而对决策 设计 招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视 只重视 显成本 的控制 而对 隐成本 不加以重视 1 决策阶段的成本控制重视不够 决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段 虽然决策阶段发生的 成本费用较少 但整个项目的成本控制起着非常重要的作用 它将直接影响 二个 项目的成败 但由于近十年我国房地产一直处于卖方市场 很多房地产企业只单 纯的重视搞好建造房屋产品的速度和质量 加大房屋销售速度实现资金的快速回 笼等问题 而忽略了项目决策与策划的重要性 在决策前 资料收集的广泛性和 3 重庆人学硕十学位论文 代表性 分析计算过程的规范性 逻辑推理的严谨性 指标选择的合理性 计算 结果的可靠性等方面都有待根本性的提高 2 规划设计阶段的成本控制重视不够 长期以来 我国普遍存在忽视工程建设项目规划设计阶段的成本控制的问题 般而言施工成本占项目总成本的4 0 左右 各个地区因为土地价不同有所差 异 因此许多开发商比较重视对施工成本的控制 但房地产项目成本是由整个开 发过程的全寿命周期决定 各阶段对项目成本影响的程度是不同的 研究资料表 明 在房地产项目初步设计阶段 费用只占总成本的1 2 但影响工程造价的 程度却达到了6 5 7 0 左右 施工图设计阶段 影响工程造价程度为2 5 3 5 而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5 1 0 这表明设计阶段 的造价控制是房地产开发项目成本控制的关键 但是许多房地产开发商往往把控 制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算 结算阶段审查建安工程价 款的细帐上 这样做尽管也有一定效果 但毕竟是事后控制 事倍功半 另外就 是目前的设计人员 普遍存在 重技术 轻经济 的不正确认识 设计单位内部 技 术与经济分离 工程设计 建筑 结构 水电 是设计人员的事 而造价是概预算 人员的事情 两者难以结合起来 这样就造成使施工图设计保守或不合理 从而 造成浪费 忽略开发计划的重要性 导致成本失控 长期以来房地产开发企业缺乏对计划重要作用的认识 首先 对于长期发展 计划 长期发展计划一般指5 年以上的计划 很多开发企业认为其过于遥远 从而忽 略对长期发展计划的制定和实施 这一错误认识与做法的直接影响是 开发企业 生产经营没有长远的规划 使企业的经营开发失去前瞻性和连续性 往往是走一 步算一步 甚至出现 断层 的现象 同时企业的资源也无法得到有效合理的利用 如 资金呆滞 周转闲置 盲目的土地储备等等 其次 开发企业制定的年度计划的 实用性和可操作性差 由于年度计划的制定依据不充分 太保守或太乐观 又缺乏 有效地事前评价与事后评估 使得当前很多开发企业的年度计划 n o h 年度成本计 划 的实用指导性并不理想 在年度计划的实施过程中 往往造成成本的浪费 最 后 是作业计划问题 作业计划是具体到每个执行部门每个项目上的生产任务及 其进度安排 这是房地产开发公司都非常注重的一项工作 但由于普遍缺乏一个 统一的协调和监控机构 往往造成搭接不顺的不正常现象 具体到拆迁 工程施 工 设计 销售部门之间 容易产生互相扯皮的现象 使开发周期延长 增加项 目开发成本 本文拟从房地产项目开发的全过程出发 以本人实际管理开发的房地产项目 实例为依托 对房地产开发成本构成要素进行分析 研究 对成本控制的关键环 节进行剖析 并提出相应的对策 以提高房地产开发成本控制的水平 并期望为 4 i 引言 房地产业的开发项目成本控制提供一些可借鉴的思路和方法 1 3 研究的意义 1 3 1 研究的理论意义 房地产开发项目成本管理是房地产企业管理的核心的内容之一 也是房地产 项目管理的基础性工作 通过成本管理还可以减少和杜绝企业中的浪费现象 节 约有限的社会和经济资源 做好成本管理和控制工作 有利于房地产企业向规范 化 产业化 规模化发展 有利于房地产市场向合理的结构调整 有利于房地产 市场的长期培育 但由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业 其发展的时 间不是很长 所以从现有的国内关于房地产项目成本管理的文献看 对实际开发 项目的成本控制具有实际指导性或操作性很强的并不多 因此本文以房地产项目 成本管理的理论结合本人实际管理开发的房地产项目实例对房地产项目成本控制 进行研究 论文的研究的意义有以下几点 进行房地产丌发成本控制 可以优化资源配置 使有限资源发挥最大化效 益 进行房地产开发成本控制 降低不必要的支出 可以提高房地产开发企业 的市场竞争力 进行房地产开发成本控制 是保证开发项目开发成功的重要措施 是决定 项目利润的重要因素 可以为房地产企业的成本管理提供一个理论与实践操作的平台 为房地产 企业的成本管理工作提供参考与借鉴 1 3 2 研究对象对工作实践的价值 本文以贵阳枫丹白鹭城市花园开发项目为主要研究对象 希望通过对该开发 项目成本控制的研究 改进项目成本管理模式 为公司在金融危机及宏观调控政 策下度过难关 实现新的发展奠定良好的基础 另外也希望本文能为国内其它房 地产开发企业成本管理工作提供了值得参考和借鉴的方法 1 4 国 内外研究现状 1 4 1 国外研究成果 在国外 对成本有意识的管理可以追溯到2 0 世纪3 0 年代 人们成功的将成 本管理从被动式的事后核算推进到生产过程中的控制 使成本控制和成本核算结 合起来 这种以标准成本制度为代表的过程成本控制 成为传统的成本控制方法 l 2 0 世纪5 0 年代后期 在新技术革命的推动下 以 价值工程 理论和方法为代表 将成本控制过程扩展到事前成本控制上来 这是成本控制发展的历史性突破 引 2 0 世纪6 0 年代 在此期间诞生了围绕项目成本管理最具代表性的管理方法是美国航 5 重庆人学硕 学位论文 天局 n a t i o n a la e r o n a u t i c sa n ds p a c ea d m i n i s t r a t i o n n a s a 和美国空军为开展项目 成本管理和控制而创建的工作分解结构 w b r kb r e a k d o w n s t r u c t u r e w b s 技术和挣 值管理方法 e a r n e dv a l u em a n a g e m e n t e v m 技术 3 而最早由亨利 福特于1 9 2 3 年 在 我的生活与工作 中提出的目标成本法是一种以市场为导向 对有独立的制 造过程的产品进行利润计划和成本管理的方法 目标成本法使企业更有竞争性 在客户利润贡献度很低甚至亏损的情况下 不能简单地执行提高定价 降低服务 水平或直接放弃该客户的决策 而应该深刻反思产品 服务的成本和运营作业的 效率 此方法可适用于房地产开发企业全过程的成本管理 4 进入8 0 年代项目管 理基本形成了自己完整的理论知识体系 特别是项目成本管理的理论与方法 随 着全球化进程的同益加剧 项目数量的急剧增加 项目活动的更趋扩大和复杂 降低项目成本的压力不断上升 项目团队规模的不断扩大 项目相关利益者的冲 突不断增加等一系列情况的出现 促使项目成本管理在理论与方法等方面不断地 发展和现代化 现代项目成本管理理论和实践在这一时期均获得了长足的进步和 快速的发展 这主要表现在两个方面 是由英美国家的学者和实践工作者提出的全生命周期项目成本管理理论 l i f ec y c l ec o s t i n g l l c 现在这种理论已经成为项目投资决策和项目成本控制 的一种思想和技术方法 形成了三种最具代表性的现代项目成本管理的理论思想和方法 它们分别 是 1 是由国际全面成本管理促进会 原美国造价工程师协会 前主席r e w e s t n e y 先生借用 全面质量管理 的思想而提出的一套 全面成本管理 的理论和方法 根据 a a c e 的定义 全面成本管理就是通过有效使用专业知识和专门技术去计划和控 制项目的资源 成本 赢利与风险 4 1 现在人们普遍认为项目全面成本管理将 成为2 l 世纪项目成本管理中最有效的技术和方法之一 2 是现代项目管理理论和方法的精髓在项目成本管理中的具体应用 例如项 目集成管理理论在项目成本管理中的应用 其中最具代表性的是进度成本管理和 质量成本管理的应用 再如项目风险管理在项目成本管理中的应用 具有代表性 的是美国造价管理协会 r a c e 和美国项目管理协会 p m i 提出的项目风险造价管 理 另外美国的学者用偏差分析法 t r e n da n a l y s i s 和垂直切割法 样本法 v e r t i c a l s s l i c e 在项目成本控制中的应用 还有英国学者的成本编码系统 c o s tc o d e s y s t e m i c t 5 在成本估算中的应用以及香港的项目成本动态管理的应用等等 3 是从整个项目活动全过程角度去分析管理和确定项目成本的全过程的理论 与方法 进入2 0 世纪9 0 年代 这种项目成本管理的理论和方法正逐步成为中国 和世界其他许多国家项目成本管理的主要方法之一 6 j 6 i 引言 1 4 2 国内研究成果 我幽的成本控制理论也经历了一个不断完善的过程 从传统成本控制理论 发展到具有全面性和前瞻性特点的现代成本控制理论 取得了比较显著的成果 表现在五个方面 是成本分析从注重一般性的经济分析发展到与项目自身实际情况紧密结合 的成本技术手段与经济分析 是在成本计算方面推行了成本计算定额法 比较有效地解决了成本核算同 成本分析 成本控制 成本管理的有机结合问题 是针对不同项目特征的成本构成 采用针对性强的 满足项目特征的成本 控制方法 是在成本管理民主化方面 创造了成本指标的归口分级管理方法 实现了 逐级分解成本目标的成本控制标准和办法 是在计划成本方面形成了比较完整的体系和方法 近几年来 随着我国房地产业的升温 学界对房地产业的研究 尤其是房地 产开发成本的研究也越来越重视 在房地产项目成本控制的研究取得了丰硕的成 果 刘佑清 5 认为 房地产开发成本的控制 是一种全过程的控制 一对估算 预算 合同执行的全过程管理 从而计算出动态成本 并比较动态成本与目标成 本 合同间的差异 最终达到成本控制的目的 金波 6 认为 在项目策划阶段 房地产开发企业应该重视对丌发项目所在地 的投资环境 投资房地产产品的市场价值 项目的规划经济技术指标 工程类型 与规模 交通条件 市政配套 商业配套 教育 休闲配套情况 建材与设备的 供应情况等的考察研究 该阶段房地产开发企业的工作必须注意与可能发生的成 本结合起来 对可能发生的项目成本起到总体控制的作用 王忠伟 7 认为 针对当前房地产开发项目中存在的设计水平不精 设计深度不 够 设计人员经济观念淡薄 设计安全保守 设计变更随意性大的问题 房地产 开发企业在选定设计单位签订设计合同时 应增设关于设计变更及修改的费用额 度限制等条款 如约定由于设计原因导致项目实施时需要变更设计 当设计变更 费超出施工合同价的某一比例 如5 时 扣罚一定比例的设计费 这样做有利于 对设计规范 标准工程量与概预算指标等进行各方面的控制 是一种行之有效的 措施 费树林 8 认为 在项目实施建设阶段应着力抓好施工图的细化与审核 对施工 图纸的细化与审核质量越高 在建设过程中的针对性就越强 成本控制着力点就 越准确 成本管理和控制工作就越有成效 史建东 9 认为 土地实行招标 拍卖 挂牌出让制度后房地产开发企业获取土 7 重庆人学硕士学位论文 地的价格未必就比原来协议出让的价格高 因为协议出让 虽然成交的价格很低 但是中间的寻租成本很高 而最先拿到地的很可能不是真正实施开发的房地产丌 发企业 而是具有强势政府背景的人 或企业 他们在土地的再次交易中将获取 很大的利益 这在协议出让的价格中 是不会体现出来的 焦恒 1 0 1 认为 土地实施招 拍 挂制度 才能建立真 f 意义上的土地市场 也才会有土地市场的公正有序的竞争 通过市场竞争 土地的真实价格得到了体 现 并从源头上有效地遏制了土地寻租现象发生 有利于市场竞争 1 4 3 国内外研究成果对本研究课题的价值和作用 通过以上对国内外在房地产开发成本控制方面研究成果的梳理 可以看出房 地产开发成本控制的研究已经取得了一些成果 他们的研究成果将对本文的研究 课题起着指导与借鉴作用 1 5 研究的主要问题内容 1 5 1 问题的提出 笔者从事房地产开发项目管理工作已有6 年时间 一直从事房地产开发项目 的一线管理工作 贵阳枫丹白鹭花园项目是一家世界5 0 0 强旗下的大型施工国企 背景的房地产开发公司开发的项目 笔者通过该项目开发过程中的成本管理实践 应用的梳理和研究 希望以此能一方面增加自己对项目成本管理的理解 另一方 面也为房地产开发商在成本管理上提供一些参考 探索出一些有实用价值的房地 产开发项目的成本管理的方法 对策和措施 1 5 2 明确研究的主要内容 本文以枫丹白鹭城市花园开发项目成本管理为研究对象 分别从成本管理的 模式 成本管理的工具以及具体开发作业各阶段成本管理办法等方面 对枫丹白 鹭城市花园开发项目成本管理现状进行阐述和分析 并针对存在的问题进行了解 决办法 本文共分5 章内容 第一章导言 主要阐述本论文选题的背景 问题提 出的根源 研究的意义 国 内外研究现状以及主要研究内容 第二章房地产开 发项目成本控制理论与方法 主要阐述房地产开发商品的特征及开发的概念 房 地产项目开发程序 房地产开发项目成本控制理论等 第三章房地产开发项目成 本控制的技术与方法 主要阐述房地产开发项目的投资估算 项目经济评价 价 值工程 限额设计以及设计概算 施工图预算及标底等 第四章枫丹白露花园开 发项目成本控制实证分析 主要用项目开发实例阐述开发项目成本控制的过程与 要点 第五章结论 对本文研究的背景 目的 研究思路 研究成果等进行了概 括总结 1 5 3 主要研究方法 房地产开发项目成本管理是房地产企业管理的核心内容 成本管理的好坏直 8 1 引言 接影响到房地产企业的经济效益 市场竞争力和可持续发展 而成本管理的成败 与开发企业的成本管理体系构建的优劣息息相关 在对房地产丌发项日的成本控 制研究过程中 采用以下研究方法 系统的分析方法 系统论强调从整体出发考虑问题并按照整体的目的去协 调系统内部各组成要素之间的关系 使系统在面对外界环境时发挥最佳效果 系 统分析方法要求开发企业在战略决策时 企业的日常经营管理中必须将企业的局 部利益与整体利益相结合 长期利益与短期利益相结合 外部条件与内部条件相 结合 对于房地产企业而言 成本控制研究受企业外部环境 政策环境 经济环 境 市场环境等 和内部功能等多重因素影响 如果没有系统论的分析方法 很 难有效的开展相关研究工作 也难以获得有成效的研究成果 理论分析与实证分析相结合的方法 一方面 进行文献研究 通过检索国 内外房地产研究方面的文献资料 借鉴成功的房地产丌发成本管理经验 另一方 面 根据笔者所管理的房地产开发项目作为案例进行分析研究 揭示房地产开发 项目成本控制要点 9 2 房地产项目成本控制理论与方法 2 房地产项目成本控制理论与方法 2 1 房地产开发商品的特征及开发的概念 2 1 1 房地产的概念 房地产是指可开发的土地及其地上定着物 建筑物 包括物质实体和依托于 物质实体上的权益 是房产和地产两种财产的合称 房地产由于其自身的特点即 位置的固定性和不可移动性 又被称为不动产1 1 1 2 1 2 房地产行业的特征 房地产业的特征是高投入 高风险 高回报 要最大限度地降低房地产开发 项目的投资风险 就要对开发项目所在地的政策环境 投资环境 市场环境等进 行充分了解和分析 对投资项目的可行性进行充分研究 房地产业作为商品还有 不同于其他商品的特性 所以生产和经营这种商品的产业就有不同于其他产业的 特性 主要表现在以下方面 一是先导性 房地产业对于社会发展和人民生活改善具有先导作用 二是基 础性 房地产业为国民经济发展提供基本的生产要素和基本条件 为居民提供基 本的生产资料 是城市建设和发展的基础 三是灵敏性 房地产业直接反映社会 经济运行状况 四是风险性 房地产业的投资额巨大 有垄断性 利润丰厚和高 风险性 五是房地产业是支柱产业 在国民生产总值中占有相当的比重 一般为 6 1 2 1 2 2 1 3 房地产市场及其特点 房地产市场的概念与结构 狭义的房地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易的场所 而广义的房 地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和 对房地 产市场最基本的分类方法是按照市场结构分为三级 通常认为房地产一级市场是 指政府出让国有土地使用权的市场 房地产二级市场是指房地产开发企业出售商 品房的市场 房地产三级市场是指二手房买卖的市场 l 副 房地产市场的特点 房地产市场作为市场而言也具有一般市场的特性 交易过程也是建立在供求 关系的基础上 交易双方也是通过竞争手段来决定交易品种的价格 同时 价格 的变动也受制于市场供求力量的对比情况 1 4 但是由于房地产本身而言具有固定 性 稀缺性等特性 因而导致了房地产市场又具有自身的特殊性 1 是房地产市场的地区性 局部性 房地产商品的不可移动性使房地产市场 只能具有地区性和局部性 一个地区的短缺不能由其它地区的富余来补偿 重庆人学硕十学位论文 2 是房地产市场是一个不完全竞争市场 由于房地产位置的不可移动性 异 质性等以及信息的不完全 房地产市场是一个不完全竞争的市场 3 是房地产市场是法律性很强的市场 国家对房地产市场制定了严格的法律 与规定 甚至直接参与各项管理 房地产市场交易活动既是经济行为 又是法律 行为 4 是房地产市场的专业性 房地产交易需要多方面的专业知识 如法律 工 程建筑 规划设计 核算 营销等知识 5 是流通方式的多样性 除买卖外 租赁 分割 转让 期货交易 易货 产 权交换 交易 抵押 典当等交易行为也很普遍 2 1 4 房地产开发的概念及特征 房地产开发的概念 城市建设中的房地产开发 就是将城市土地用人力加以 改造 按照规划设计条件的要求 创造建设条件 有计划 有步骤 按比例地协 调各项工程建设进展的一项综合性生产活动 房地产企业的开发活动可分为土地 开发和房屋开发 土地开发是利用一定的技术和经济手段将自然状态的土地加工 成城市建设用地 即变 生地 为 熟地 的过程 其基本内容可概括为 三通一平 或 七通一平 房屋开发则是指利用一定的技术和经济手段建造房屋的过程 需要 指出的是 城市土地的开发往往使得经过开发的土地具有地域上的扩延性 即从 事某块土地开发不仅使这块土地成为劳动商品而提高了其综合价值 也使与之相 邻的未被直接开发的土地提高了使用价值 使之不同程度地具有了劳动商品的性 质 这就是所谓 土地开发扩延效应原理 认识并运用这一原理 对指导房地产企 业的丌发经营活动具有重要价值 4 j 房地产开发的概念还有狭义和广义之分 狭义的房地产开发一般仅指土地丌 发 广义的房地产丌发一般是指土地丌发和房屋丌发的全部过程 即包括项目决 策 征地拆迁 三通一平 或七通一平 规划设计 项目施工 房屋销售 竣工 验收到交付使用的所有阶段 本文研究的是广义的房地产开发 房地产开发跨越 生产和流通两个领域 是房地产业最基本 最主要的物质生产活动 房地产丌发 在城市建设中承担着重要角色 因而有其自身的特征 房地产开发的本质特征是综合性 综合性是房地产开发的内在要求和本质 首先 现代房地产开发要求在开发过程中必须坚持 全面规划 合理布局 综合开 发 配套建设 的方针 在房地产开发过程中不仅要对建筑地块及房屋建筑进行有 目的的建设 而且要对开发地区一些必要的基础设施 公用设施 公共建筑进行 统一规划和建设 其次 其综合性还表现在开发过程中工作关系的广泛性及项目 操作的复杂性 房地产开发的环节很多 涉及的部门也很多 不仅要涉及政府 银行 规划 设计 施工 材料与设备供应 供电 供水 供气 通讯 网络 1 2 2 房地产项目成本控制理论与方法 交通 教育 消防 人防 环境 园林等单位和部门 而且还涉及通过征地 拆 迁 安置 建设 销售 物业管理等众多工作环节 每个开发项目所涉及的土地 条件 融资方式 建筑设计 施工技术 市场竞争等情况都不一样 因此丌发商 需要综合考虑 统筹安排 制定与丌发企业本身相匹配的 与市场环境契合的最 佳开发方案 房地产开发具有很强的地域特性 房地产开发项目受地区 地段 区位的 影响相当大 还必须考虑交通 教育 周边环境 生活的便利程度 未来物业的 升值潜力等很多因素 因此开发时项目的选址非常重要 房地产开发有很强的时序性 房地产丌发从实务来讲具有很强的操作性 从房地产项目可行性研究到土地的获取 从资金融通到项目的实施 从项目的销 售到竣工验收交付使用 乃至后期房屋租售管理