毕业设计（论文）-郑州绿城小区建设项目可行性研究报告.doc

摘 要 可行性研究是指对拟建项目有关的自然 经济 技术等进行调研 分析比较 以及预测建成后的社会经济效益 在此基础上 综合论证项目建设的必要性 财 务的盈利性 经济上的合理性 技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性 和可行性 从而为投资决策提供决策依据 关 键 词 可行性研究 市场分析 投资估算 财务分析 Abstract Feasibility study refers to the proposed project related natural social economic technological and other conduct research and compared the predicted social and economic benefits after the completion On this basis the need for comprehensive demonstration projects financial profitability economic rationality technically advanced and adaptable and the possibility and feasibility of construction conditions so as to provide basis for decision making investment decisions Key Words Feasibility studies market analysis investment estimates Financial Analysis 目 录 第一章 总论 1 一 项目概况 1 二 可行性分析研究的目的 1 三 编制依据 1 第二章 项目建设条件分析 2 一 项目建设条件 2 二 基础设施条件 3 三 场地评价 3 第三章 房地产市场调查 4 一 开发情况简介 4 二 房地产市场预测 4 三 竞争楼盘调查分析 4 四 目标客户调查分析 4 第四章 项目市场定位分析和竞争力分析 6 一 项目总体定位 6 二 项目市场价格定位分析 6 第五章 项目规划设计方案 7 一 规划设计目标 7 规划设计建议 7 规划设计方案简介 7 四 规划设计经济技术指标 8 第六章 项目组织 劳动定员 9 第七章 项目物业管理 10 一 物业管理组织管理 10 二 物业管理的原则 10 三 物业管理与服务 10 第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划 11 一 项目投资成本估算内容 11 二 开发成本估算 11 三 项目资金筹措计划 13 第九章 项目实施计划和资金计划 14 一 项目实施计划 14 二 资金使用计划编制 14 第十章 项目财务分析评价 15 一 项目销售收入分析与收入计划 15 二 项目静态经济评价 15 三 项目动态经济评价 16 第十一章 项目风险分析 17 一 盈亏平衡分析 17 二 敏感性分析 17 三 财务风险分析 18 四 市场风险分析 18 第十二章 环境和生态影响分析 19 一 环境和生态现状 19 二 主要污染物排放情况 19 三 环境保护措施 20 第十三章 社会影响分析 22 一 社会影响效果分析 22 二 社会适应性分析 22 第十四章 综合评价与结论 23 参考文献 24 致谢 25 黄淮学院成人高等教育毕业论文 1 郑州绿城小区建设项目可行性研究报告 第第 1 1 章章 总总 论论 一 项目概况一 项目概况 东航房地产开发的项目在郑州科学大道 瑞达路附近 该项目总用 面积62 90亩 41937 5m2 使用权面积为46 78亩 31192 19m2 建设11 栋建筑物 地上总建筑面积为56277 13m2 其中住宅总建筑面积为 51335 77m2 商业总建筑面积为4941 36m2 地下总建筑面积为 5684 25 m2 建筑层数1 6层 建筑基底面积10625 61m2 该项目从得土 地开始计算到项目清盘销售全面退出为止需要2年时间 项目准备期为 半年到10个月 项目施工期为一年 二 可行性分析研究的依据二 可行性分析研究的依据 1 国有土地使用证书 土地出让协议书 2 郑州市房地产市场行情 3 项目规划总平面图 4 项目市场调查报告 三 编制依据三 编制依据 1 作为项目开发指导性纲领文件 尤其对于工程施工组织 销售 政策制订 资金筹集使用等进行指导 2 作为地方政府项目审批立项的依据 3 外部合作单位 与各协作单位签订合同和协议的依据 4 作为向银行贷款的依据 了解项目的投资可行性 黄淮学院成人高等教育毕业论文 2 第第2 2章章 项目建设条件分析项目建设条件分析 一 项目建设条件一 项目建设条件 根据郑州市地区的气象 水文等条件及郑州市的历年气象水文地 质资料 结合该项目周围的地质勘探资料 该项目的各项建设条件如下 一 气象条件 1 温度 年平均温度 14 2 极端最高温度 43 极端最低温度 17 9 最冷月平均温度 0 3 最热月 七月 平均温度 27 3 冬季通风室外计算温度 0 2 湿度 年平均相对湿度 66 年平均绝对湿度 12 6mb 最热月平均相对湿度 68 3 最冷月份平均相对湿度 65 最热月份平均相对湿度 76 夏季通风室外计算相对湿度 45 冬季空调室外计算相对湿度 60 3 降雨量 黄淮学院成人高等教育毕业论文 3 年平均降雨量 640 9mm 年最大降雨量 1040 3mm 年最小降雨量 380 6mm 最大日平均降雨量 112 8mm 七 八 九月份占全年雨量 54 二 水文地质 工程地质资料 1 水文地质资料 地下水位埋深6 12 1米 年变幅约2 0m 近5年最高水位埋深约 7 0m 2 工程地质 该项目用地属黄河一级和二级阶地 地形较平坦 地势西南高 东 北低 地面平均坡度0 3 左右 海拔高程在99 0 115 2m之间 地面表 层为第四系黄土状亚粘土 轻亚粘土 一般厚15 40m 孔隙结构 微 具湿陷性 允许承载力2 0 2 5kg cm2 二 二 基础设施条件基础设施条件 一 供电 瑞达路上有高压电缆 满足用电需求 二 供水 瑞达路上铺设有自来水管网 市政建设过程中并为该地 块预留接口位置 三 场地评价三 场地评价 场地平整 水文地质适宜建筑 市政配套齐全 接入方便 并有许 多优惠政策 房地产开发基础条件充分 无任何障碍 黄淮学院成人高等教育毕业论文 4 第三章第三章 房地产市场调查房地产市场调查 一 开发情况简介一 开发情况简介 郑州是房地产市场正处于调整期 市场需求产品创新 整个房地产 住宅市场处于发展初级阶段 价格与一线城市相比较低 存在一定的提 升空间 二 房地产市场预测二 房地产市场预测 因为市区市场一直很热 供需两旺 而且相对于全国市场来说 郑 州的房价一直偏低 因此 几年来 郑州及高新区楼市并未引起市区置 业者注意 但是 随着市区可开发土地的进一步减少及房价的进一步攀 高 高新区较低的房价和较高的升值空间会引起更多郑州市民的关注 在未来一两年的时间内 高新区将会成为置业的又一块热土 3 3 竞争楼盘调查分析竞争楼盘调查分析 一 森林半岛 主力户型 三室两厅 两室两厅 二 锦绣家园 主力户型 三室两厅 三 九鼎雅园 主力户型 两室两厅 三室两厅 四 四 目标客户调查分析目标客户调查分析 一 目标人群分类 本案目标购买人群并不仅仅着眼郑州于内购买人群 根据市场实 际需求 将目标购买人群范围进一步扩大 主要分为投资和自用两种类 黄淮学院成人高等教育毕业论文 5 型 二 目标客户基本状况分析 1 目标客户年龄层分布 在所调查人群中 65 3 的目标客户年龄集中在25 35岁之间 其 中 26 30岁之间的人最多 这说明这些人到了将要成家的年龄 对住 房的需求也日益强烈 2 目标客户月收入统计分析 被调查人群中 平均月收入主要集中在600 2000元之间 收入 相对中等 这也与郑州居民平均收入水平相符 该类人群属郑州的中间 阶层 3 建筑类型分析 因受物业费 居住习惯等因素的影响 多层还是受到较多人士的热 衷 选择多层 占被调查人数的55 6 选择小高层的人数与多层人数 有一定的差距 占总人数的24 6 说明多层建筑仍然受到大多数人的 欢迎 成为置业人士的首选 4 住房面积需求分析 目标客户住房面积需求集中在90 120 之间 占总调查人数 的55 这与目标客户的购买力相符 基本上能够满足他们的心理需求 受到他们的欢迎 黄淮学院成人高等教育毕业论文 6 第四章第四章 项目市场定位分析和竞争力分析项目市场定位分析和竞争力分析 作为一家品质楼盘 亚泰一经面市将倍受关注 所带来的不仅仅是 经济效益 更是中城整体房地产市场的进一步发展 一 项目总体定位一 项目总体定位 一 现代文化社区 定位依据 居住仍然是房产购买的主流 1 满足居住需求 户型集中在两房两厅与三房两厅为主 面积控制在80平方米 95平 方米左右的经济型与120平方米 130平方米左右的舒适型 二 项目市场价格定位分析二 项目市场价格定位分析 1 周边区域在售项目价格比较分析 目前本案附近在售的住宅项目主要有 森林半岛 锦绣家园 九鼎 雅园 现对其销售价格进行比较和分析 周围住宅项目价格表 项目森林半岛锦绣家园九鼎雅园 均价 元 45703360 42003640 分析 从上表可看出 本案周边在售的项目均价都在3600 4000元 黄淮学院成人高等教育毕业论文 7 第五章第五章 项目规划设计方案项目规划设计方案 一 规划设计目标一 规划设计目标 规划设计目标 纯居住型及局部商业 一 以市场为导向 注重市场调查研究 充分掌握消费者对于住宅 商业的基本需求 对于小区景观环境 户型设计 功能配置的要求 满 足项目的基本定位 二 突出文化 健康 教育 节能的住宅概念 二 规划设计建议二 规划设计建议 一 景观绿化 植物景观设计在整个环境规划设计中处于极其重要的地位 是整 个环境设计的核心内容之一 是住宅销售的最大亮点 二 居家智能化 宽带网入户 接入因特网 可以满足未来生活需要 如家庭娱乐互 动式电子游戏 参加视频会议 远程教育 远程医疗 家庭健康监护 幼 儿老年人求救 电子商务 电子邮件等 实现网络化家居生活 三 规划设计方案简介三 规划设计方案简介 1 东航对该项目按项目市场定位进行了整体规划方案设计 按照 规划设计方案 该地块三面临路 共规划建设11栋住宅 临街均设二层 商铺 在小区神火大道设置小区主出入口 珠江路设置次出入口 在功 能使用上主要为办公与住宅 2 项目规划特点 绿城规划总建筑面积19786 0平方米 是一个以居住为主题的社区 黄淮学院成人高等教育毕业论文 8 整个小区地形成矩形状 在小区神火大道设置小区主出入口 珠江路设 置次出入口 小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络 4 4 规划设计经济技术指标规划设计经济技术指标 规划设计经济技术指标表 总建筑面积 19786 60 M2 备 注 住宅4710 0 M2 商业 6493 4 M2 写字楼8582 6 M2 建筑基底面积 3313 2M2 建筑密度34 容积率 1 81 绿地率 30 上表为设计方案中提供的数据 依据规划设计方案和报建图及开 发商的提供的资料和建议经调整后的主要经济技术指标为 黄淮学院成人高等教育毕业论文 9 第第6 6章章 项目组织 劳动定员项目组织 劳动定员 本项目可以采用垂直式管理组织形式 下设综合办公室 市场开发 部 工程部 营销部 财务部五个核心部门 综合办公室负责后勤保障 协调服务 人事 监督等工作 市场开发部负责外部联络 手续办理 工 程部负责工程建设控制 营销部负责策划销售工作 财务部负责日常财 务收支核算和融资银行按揭等工作 物业管理由集团公司下属物业管 理公司负责 行政上由项目部管理 业务上直属物业管理公司 劳动定员 设项目总经理1人 副总经理2人 综合部2 3人 工程部 6 8人 营销部6 8人 财务部2人 开发部2人 总人数 21 26人 可以从 集团公司抽调人员组成 不足部分采用公开招聘解决 第七章第七章 项目物业管理项目物业管理 黄淮学院成人高等教育毕业论文 10 一 物业管理组织管理一 物业管理组织管理 本项目物业管理由郑州新世家物业管理公司负责进行 在该项目 成立物业管理项目部 实现项目经理负责制 在管理上受双重领导 二 物业管理的原则二 物业管理的原则 一 早期介入原则 早期介入的作用有三 一是熟悉物业情况 二是参与小区的工程管 理 三是可提出整改意见 二 统一管理原则 本案是一个有机的整体 统一管理能够有效保证小区内各项设施 的正常运行 职责明确 出现问题和故障 能够及时发现解决 三 物业管理与服务三 物业管理与服务 一 房屋建筑主体应有的维修管理 物业管理应定期掌握房屋的基本情况 对小区的楼面 楼道等房屋 要进行经常的维修 养护和管理 使建筑物保持完好 整洁和美观 对 住户 用户的房屋装修进行严格的监督管理 使小区不因装修而影响寿 命和危及他人安全 二 小区各系统设备设施的管理 物业管理人员要经常对小区的供电供水及排水 消防 公共照明等 公用设施进行维护检查 发现问题 及时处理 保证设备完好的运行状 态 第八章第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划项目投资成本估算与资金筹措计划 黄淮学院成人高等教育毕业论文 11 一 项目投资成本估算内容一 项目投资成本估算内容 根据政府有关规定 房地产开发项目投资与成本费用由以下几部 分组成 一 开发成本 1 土地费用 土地价格 土地出让金 土地安置补偿费 土地配套 费 转让契税等 2 前期费用 用地规划 建筑规划 勘察设计 招投标管理 预算审 核 抗震审核 三通一平费用等 3 建筑安装费用 4 基础配套及市政配套建设 5 不可预见费 6 其他费用 工程监理费用 二 开发期间费用 1 管理费用 2 财务费用 3 销售费用 二 开发成本估算二 开发成本估算 一 土地费用 1 地价 2994万元 2 契税 119 76万元 3 工本费测量费 0 12万元 4 小计 3113 88万元 单方成本 503元 m2 黄淮学院成人高等教育毕业论文 12 二 前期费用 1 设计费 40万元 2 地质文物勘探费 15万元 3 施工用水用电三通一平费 62万元 4 小计 117万元 三 政府交纳的税费 1 多层建筑人防工程费 40元 m2 56277 13m2 225万元 2 施工图审查费用 31万元 3 劳保养老基金 121万元 4 小计 225 31 121 377万元 四 基础设施配套费 1 给排水 62万 2 围墙道路及地面硬化 62万 3 配电设施 217万 4 绿 化 62万 5 小 计 62 62 217 62 403万 五 建筑安装费 650元 m2 61916 38m2 4025万元 六 工程项目建设其他投资 1 建设单位管理费用 242万 2 工程监理费 31万 3 工程不可预见费 248万 黄淮学院成人高等教育毕业论文 13 4 销售费用 344万 5 财务费用 291万 6 小 计 1156万元 开发成本合计 9192 19万 单方造价为1484 61元 m2 三 项目资金筹措计划三 项目资金筹措计划 本项目总投资约9800万 为分期分批投入累计 土地款3114万元 为中城置业有限公司筹集的自有资金 项目启动资金需要房地产开发 商再投入1000万 该项目峰值最大使用资金2000万元 土地办理土地证 后 办理土地抵押贷款融资不低于1000万 其中700万元可作为项目的 启动资金 其余300万元可以用于其他用途 如归还中城集团公司该项 目土地筹集借款 留作该项目风险准备金 或用于其他项目投资 第第9 9章章 项目实施计划和资金计划项目实施计划和资金计划 黄淮学院成人高等教育毕业论文 14 一 项目实施计划一 项目实施计划 本项目土地使用面积46 788亩 建设十一栋建筑物 总建筑面积大 约6 2万平方米 规模正常 项目宜一期整体开发 该项目建设工期一年 从破土动工开始计算 到竣工验收并交付业主使用为止 项目整体运作 两年 从取得土地开始计算到项目清盘销售 全面退出为止2005年7月 到2007年6月 项目准备期为半年到10个月 项目施工期为一年 二 资金使用计划编制二 资金使用计划编制 资金使用计划主要原则为保证项目开发的实际需要 结合实际资 金的使用情况进行编制 管理费用平均发生 土地款在前期土地摘盘合 同签定前支付完毕 手续办理 前期费用在前期支付 销售费用结合销 售业绩支付 财务费用结合贷款时间支付 室外配套工程景观绿化工程 在后期支付 施工费用按完成工程量进行支付 资金使用计划表 单位 万元 项目时 间 05 12 06 306 4 06 606 7 06 906 10 06 1207 1 07 307 4 07 6 支出金 额 338318702006800800333 资金用 途 土地款 前 期 主体工程 款 财务 费 主体工程 款 财务费 装饰工程 安装工 程 室外 工程 工程欠 款 质保 金 第十章第十章 项目财务分析评价项目财务分析评价 一 项目销售收入分析与收入计划一 项目销售收入分析与收入计划 一 销售收入分析 黄淮学院成人高等教育毕业论文 15 根据该项目所处的位置地段和周边环境情况 建筑物结构形式 以 及周围房地产市场行情 对周边物业销售价格的调查 市场调查项目定 位分析 可以把该项目的销售情况估计为 商业房销售价格均价为3600 元 m2 住宅楼部分销售均价为1800元 m2 地下室按800元 m2 据此进行收入估算 1 商业房销售收入 4941 36m2 3600 元 m2 1779 万元 2 住宅楼销售收入 1800 元 m2 51335 77m2 9240 万元 3 地下室销售收入 5684 25m2 800 元 m2 455 万元 4 该项目总销售收入为 11474 万元 二二 项目静态经济评价项目静态经济评价 一 按预征企业所得税计算 1 销售收入 11474万 2 营业税金及城建税教育费附加费 631 07万 3 预征企业所得税 454 37万元 4 开发成本 9192 19万 5 净利润 11474 631 07 454 37 9192 19 1196 37万 下面计算静态盈利能力指标采用第一种计算结果 二 计算静态盈利能力指标 1 投资净利润率为12 18 总投资为9823 26万元 2 自有资金净利回报率38 42 这里假设土地投资3114万元完全 为企业自有资金投入 通常情况下 房地产企业的土地投资资金也很少 是完全的自有资金 一般是贷款或拆借一部分 因此 企业自有资金或 黄淮学院成人高等教育毕业论文 16 称现金回报率一般很高 假如其土地的投资有70 为自有资金 则自有 资金净利回报率为54 9 3 销售净利率10 43 4 不含税盈亏平衡点销售率80 11 5 投资利税率 23 23 6 静态投资回收期 12个月 自土地款投资2005年12月支出开始 到2006年12月全部投资收回 三三 项目动态经济评价 项目动态经济评价 一 净现值计算 计算依据为上述项目销售收入资金计划和投资资金使用计划 各 项收入和费用按时间分期分批实现 投入现金流出根据实际需要估算 采用郑州市房地产行业平均利润率15 作为基准收益率进行利率折算 按一季度复利一次计算 第十一章第十一章 项目风险分析项目风险分析 项目风险分析由定性分析与定量分析组成 定量分析即指不确定性 分析 主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析 一 一 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 黄淮学院成人高等教育毕业论文 17 项目总投资9823 26万元 开发成本为9192 19万元 预计总销售收 入为11474万元 含税盈亏平衡点为85 61 不含税盈亏平衡点为80 11 以销售率表示的含税盈亏平衡点为85 61 不含税盈亏平衡点为80 11 以销售价格表示的含税盈亏平衡点为1586 5元 平方米 开发成本为 1484 61元 平方米 从盈亏平衡分析可以看出 该项目的抗风险能力良好 只要销售完 成85 61 价格不低于1586 5元 平方米 均可以实现净盈利 盈亏平衡分析见下图 万元 营业收入 营业税金及附加 盈亏平衡点 85 61 总成本费用 固定成本 85 61 销售率 100 盈亏平衡分析图 二 敏感性分析二 敏感性分析 分别以销售价格上升5 销售价格下降5 开发成本上升5 开 发成本下降5 以净利润 投资净利率为指标计算 以上述投资分析结 果为基准 即销售均价1800元 平方米 总开发成本9192 19万元 总销售 收入11474万元 净利润1196 37万元 投资净利率12 18 为基准 黄淮学院成人高等教育毕业论文 18 三 三 财务风险分析财务风险分析 房地产投资最大的风险往往都是财务风险 现金的流入和流出脱 节 不能平衡 本项目同样存在这种风险 投资比较大 现金流的安排 困难 融资工作事关重要 销售力度必须加强 销售和工程相互结合 防 止出现支付困难的局面 造成财务危机 从而导致项目失败 本项目计 划进行土地抵押贷款用于项目开发资金保障和预备资金 财务风险极 小 四 市场风险分析四 市场风险分析 国家对房地产行业的宏观调控 对市场的影响 目标客户持币观望 竞争楼盘的出现 带来市场竞争 争夺客户 销售速度放慢 随之而来 的现金流的回款变慢 是该项目的市场风险 第十二章第十二章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析 一 环境和生态现状一 环境和生态现状 一 大气环境 本项目建设场地位于河南省郑州市高新区瑞达路 经当地环保部门监测 该区域环境空气质量符合 环境空气质量标准 GB3095 1996 二级标准 黄淮学院成人高等教育毕业论文 19 二 水环境 洨河由于接纳了郑州市区的绝大部分工业废水和生 活污水 沿途又汇入了大量的部分工业废水和生活污水 水质严重超标 呈有机污染特征 主要污染物为溶解氧 化学需氧量 挥发酚 氨 总镉 等 全年监测水质超过 地表水环境质量标准 GB3828 2002 V 标准 二 主要污染物排放情况二 主要污染物排放情况 1 施工阶段 1 建筑扬尘 由于挖土 推土及沙石 水泥等的装卸和运输过程中 的尘埃散逸 汽车运送材料时引起道路扬尘及施工场地地面二次扬尘 2 噪声 施工过程中作业机械较多 如挖掘机 装载机 升降机等 这些机械在运行时产生噪音 3 建筑垃圾 施工期产生建筑垃圾和施工人员生活垃圾 二 投入使用期 本项目投入使用后 会产生生活污水 噪声 三 环境保护措施三 环境保护措施 一 施工期间环境保护措施 在施工过程中切实落实对扬尘 噪声 固体废物的管理 切实贯彻 实施 郑州市建筑业环境污染防治管理办法 的有关条文 主要措施如 下 1 防尘措施 1 在施工过程中 作业场地采取围挡 围护以减少扬尘扩散 2 由于建筑面积大于 5000 平方米 施工道路及作业场地应进行 硬化处理 有临时排水管道 做到无积水 无泥泞 2 降噪声措施 1 在施工期间 施工单位施工前必须到环保部门办理建设项目施 黄淮学院成人高等教育毕业论文 20 工环境影响审批表 如连续浇筑 需到环保部门登记 并采取围挡措施 严格按要求施工 选用低噪声 低振动的施工机械设备 如以液压机械 代替燃油机械等 限制施工场地使用蒸汽打桩机 柴油打桩机和锤式打 桩机等冲击打桩机 风锤等设备作业 购买商品混凝土 避免使用混凝 土搅拌机 二 项目投入使用期间环境保护措施 1 生活污水 生活污水经集成式生物化粪池处理后 污染物 COD BOD5 SS NH3 N 的浓度分别由 400mg l 250mg l 200mg l 40mg l 降到 140mg l 28mg l 120mg l 和 20mg l 排水水质符合 污水综合排放标准 GB8978 1996 表 4 中二级 标准 同时符合栾城县污水处理厂进水水质要求 经市政污水管网排入 污水处理厂进一步处理 2 噪声 噪声主要是交通噪声和水泵房和水源热泵机组设备噪音 在设计 上选用低噪声设备 设备房布置在地下室 安装时对设备基座进行减震 处理 隔音降噪 通过以上措施 降噪值可达 35dB A 以上 区域环境 噪声符合 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 类标准 即昼间 55dB A 夜间 45dB A 3 生活垃圾 日常产生的生活垃圾实行分类袋装 由物业公司派专人进行收集 后 运至附近垃圾转运站集中清理 最后运至生活垃圾卫生填埋场 黄淮学院成人高等教育毕业论文 21 第十三章第十三章 社会影响分析社会影响分析 一 社会影响效果分析一 社会影响效果分析 一 本项目实施后 给瑞达路增加了一个亮点 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 二 社会适应性分析二 社会适应性分析 1 当地政府对该项目的建设持支持态度 本项目已经并取得郑州 市建设局 规划局 国土资源局的大力