福康彩虹城规划建议报告.ppt

福康彩虹城三期规划建议报告 目录 区域篇 高安市概况 地块篇 项目地块介绍及分析 定位篇 项目市场定位及形象定位 规划篇 项目整体规划布局及分析 建筑篇 建筑风格建议及细节处理 户型篇 户型创新及家居细节建议 道路篇 项目道路体系设置及细节处理 园林篇 泛园林绿化建议 会所篇 会所及教育等设施建议 商业篇 商业定位及规划建议 开发篇 开发阶段划分及节点安排 区域篇 高安历史人文 汉高祖六年建县 公元前201年 取名建成 唐武德五年 改建成为高安 据 太平寰宇记 载 地形似高而安 故名 曾名米州 筠州 瑞州 北宋碧落堂发现十四茎灵芝草 视详瑞之兆 高安有被誉为清代三朝 帝师元老 朱轼陵园 有岳飞点将台 有北宋大文豪苏辙登临赋诗 苍然暮色映楼台 江市游人夜未回 的大观楼 清代文华殿大学士兼吏部尚书朱轼 元代 中原音韵 的作者周德清 宋代史学家刘恕 随红军长征到达陕北的三十名女红军之一的李建华 当代著名科学家和教育家吴有训等均出自高安 高安市实施 文化兴市 名人耀市 战略 高安市概况 高安 素有 赣中明珠 之称 总面积2439 33平方千米 其中市区面积15平方千米 总人口83万 非农业人口18万 下辖22个街道乡镇 高安区位优势特别突出 市政府所在地距省会南昌市仅52公里 所辖大城镇距南昌市仅32公里 距南昌昌北机场60公里 经济长期受省会南昌的辐射和带动 是南昌的后花园 高安交通条件相当优越 赣粤高速公路穿境而过 浙赣铁路和京九铁路支线连接南部6个乡镇 锦河 肖河水运贯东西 同汇赣江 320国道横穿境内50公里 6条省道在市内联结成网 处于东北方向连 昌九 昌九工业走廊 东南方向接 京九 京九铁路 的重要位置 高安汽车运输业发达 是全国汽运业四强县市之一 拥有大型货车7000多辆 高安可开发资源非常丰富 矿产资源储量较大 其中石英石蕴量达1亿多吨 高安经济发展水平 1 经济发展速度 gdp分析 第三产业分析 高安市经济发展速度相当快 据高安市2007年统计局初步审定 全年完成生产总值695861万元 gdp同比增长16 1 gdp增速比上年提高2个百分点 其中 第三产业实现增加值212808万元 增长10 3 三次产业结构由2006年的24 8 42 1 33 1调整为24 2 45 2 30 6 2 金融业与房地产消费市场 2007年金融运行形式良好 年末高安市金融机构各项存款余额716220万元 比上年末增加81523万元 增长12 8 高安市金融机构现金收入2421093万元 增长32 82 现金支出2403023万元 增长32 59 收支相抵 净回笼货币18070万元 2007年高安市房地产开发投资34442万元 增长76 21 3 居民生活水平与住宅消费居民生活水平 2007年 高安市城镇在岗职工人均工资16120元 同比增长13 39 农村居民人均年纯收入4293元 净增466元 同比增长12 18 2007年末高安市城乡居民储蓄存款余额509070万元 同比增长10 8 人均储蓄余额6355元 净增527元 住宅消费 据房管局开发科统计的资料显示 高安市城区共有房地产开发企业20家 其中已领取资质的企业18家 但开发资质普片较低 最高级为三级计3家 四级3家 其余均为暂定级计12家 从内外资性质上看 主要为内资企业 因此高安市房地产开发企业整体实力不强 综合开发能力处于初级开发水平 企业整体水平有待提升 市场篇 清华名居三味雅居 璟泰豪庭三味雅居 叠翠佳园莲花 都市嘉园青城林语连锦 和谐园星月园永生 东郡佳园德亿欧洲城凤凰星座莱茵花园月亮湾 滨江国际花园华硕 财富国际广场南城明珠 高安市房地产发展状况 2006年是高安楼市的 上升年 2007年是高安楼市的 发展年 2008年将是高安楼市的 品质年 从2007年上半年国内房地产销售情形火爆 那些销售业绩较好的楼盘大都是地段不错 占地面积较大 规划较好 知名度较高的楼盘 而那些单栋或者几栋销售的楼盘只能讲销售情况差强人意 随着高安房地产行业竞争加剧 本地那些单兵作战的开发商为抗衡外埠开发商而 扎堆 在一起 形成资本等综合实力相对与 外商 抗衡的企业 其在营销上也在聘请专业的代理公司为其出谋划策 预计2008年初上市的商品房建筑面积少说在 0万平方米 2008年高安房地产开发将 竞争升级 高安房地产将进入 品质竞争时代 从过去简单的拼地段 拼概念 到将来的拼品质 拼文化 拼品牌 拼服务 而只有那些顺应房地产发展趋势 掌握好国家宏观调控政策和购房客户心理需求的房地产开发商才能立足于不败之地 得到市场的青睐 消费者希望得到更好看产品和服务 更优美的人居环境 更满意的物业管理服务 2008年 高安楼市将进入 品质竞争时代 地块篇 项目及地块简介 福康 彩虹城位于高安大道西侧 是高安市的康居样板工程典范 已成功开发两期 总建筑面积十万平方米 福康 彩虹城二期2007年已完全售完 项目总用地面积13760平方米 高层用地面积3600平方米 容积率低于4 多层用地面积10160平方米 容积率低于2 总建筑面积约为34720平方米 项目地块临街面长277米 临街商业面积约为2500平方米 项目地块位于高安市高安大道西侧 紧邻通往周边乡镇的瑞州车站 高客站 交通便利 畅达快捷 福康 彩虹城三期地块和清华名居 三味雅居 莲花 都市嘉园 凤凰星座相距不远 片区联动效应明显 市场竞争异常激烈 项目地块周边市政配套 教育设施配套 商业配套齐全 生活资源丰富 项目地块方正 土地高差不大 利于开发建设 优势及优势利用 优势 项目地块位于高安大道和薛家山路交汇处 地块方正 可塑性强 项目地块临街面宽广 周边商机盎然 项目地块扼守高安大道西大门 相邻瑞州车站和高客站 交通便捷畅通 项目地块周边学校林立 教育配套齐全 高安市的康居样板工程 一期 二期已基本售磬 市场普遍反映良好 优势利用 高安市康居样板工程 市场推广作延展 续写辉煌传奇 交通优势明显 利用交通隘口优势 扩大项目销售市场幅射范围 教育配套齐全 开展强强合作 打造教育模范社区 320国道 全国汽运之乡 高安大道临街商铺商机潜力无限 劣势及劣势化解 劣势 项目地块位于高安大道以西 地理位置相对主城区较为偏僻 项目地块规模不大 整体品质塑造有难度 项目地块原为农田地块 周边居住氛围相对较弱 商业欠发达 劣势化解 低姿态 高标准 打造高安市康居工程典范 通过架空层的多功能设计 扩大项目配套功能 充实项目品质 一期 二期 三期商业统筹安排 全面构建商业功能配套 机会及机会利用 机会 中国经济发展格局不变 整体经济呈上升发展态势 南昌的工业后花园 经济发展潜力强劲 中国城市化进程持续发展 房地产市场刚性需求不减 机会利用 针对不同的刚性需求客户市场 有针对性的引导市场 如新婚 扩大周边市场挖掘 形成高安市的康居样板典范 威胁及威胁化解 威胁 房地产宏观调控管制效应明显 市场低迷 消费者 投资者普遍呈观望态势 市场竞争激烈 高安市已开发和有待开发的盘量巨大 市场竞争激烈 高安市是个县级市 经济欠发达 购买力有限 高安市地处内地 外来人口少 资本市场流动性弱 影响项目炒作 威胁化解 积极引导刚性需求 推动市场内需 扩大势力范围 推行农村包围城市战略 产品创新 买二房得三房 平层价格 复式享受 实惠看的见 全面构造社区配套功能 打造完美生活家 完善商业配套功能 打造便利生活圈 结论 本项目自身综合条件优越 产品符合市场未来发展需要 虽存在一定程度的开发不确定因素干扰和市场竞争对手的影响 但综合来看 项目开发风险较小 产品盈利能力基本空间较大 一切问题点通过有效的办法 预期完全消化是可预见的 本项目未来成为高安市的品牌明星楼盘将成为必然 未来开发前景非常可喜 项目一期 二期操作成功 昭示市场对福康彩虹城的认可 定位篇 定位思考 符合当地市场现实 未来城市发展 消费者的需要为基本原则 符合企业商业利益 社会利益的双重结合 以品牌树立 开发商地方龙头企业实力相对应寻找结合点 地块特征 区位环境 客观条件 综合市场 竞争环境 把握市场及未来机遇 最大限度的挖掘项目优势价值 规避项目不利因素 客观准确并具有高度的对本项目给予策划概念定位锁定 对项目开发企业背景 做出客观准确的评估 以开发商综合实力与能力作为项目开发定位的一个重要因素来决定项目最终定位原则 高安需要什么 高安历史悠久 是公元前201后建县 曾名瑞州 米州 筠州等高安是江西人口大县 总人口 万左右 高安区位优势特别突出 距省会南昌市仅52公里 南昌昌北机场60公里 高安曾出十四茎的灵芝草高安有朱轼陵园 岳飞点将台和苏辙大观楼高安 文化兴市 名人耀市 高安历史悠久 资源丰富 文化底蕴深厚 高安 文化兴市 名人耀市 战略 城市建设日新月异 经科学规划 确定全面开发建设 城北 有序改造 城南 的总体思路 加大市场化运作力度 创新城市经营理论 通过招商引资 城市经营广开渠道聚集资金 促进城乡良性互动 进一步突出扩大就业空间 扩大人居空间 扩大城市空间 扩大发展空间这四条 主线 进行城市建设和发展 项目能为高安作什么 福康彩虹城 莲花都市嘉园 清华名居 青城林语 星月园 连锦和谐园 永生东郡家园构成了高安市城北片区高安大道独特的房地产开发景观 成为高安市房地产开发的最大潜力区域 使其未来充满了各种可能 以需求为导向 体现经济 社会和环境效益的统一才是城北地区发展的根本之道 也就是说实现效率 公正 生态三者之间的平衡 有序和持久的地产项目 统一规划 紧密结合原有的城镇体系 新旧并存 居住与就业共同发展 调整用地结构 提倡功能混合 提升产品品质 强有力拉动项目发展 土地开发和迎合市场规律 使用地结构不断趋于合理 建设大片绿化 形成绿色生态网络 高质量的生态和生活环境成为发展的基础 通过对本区的进一步解读 确立本区为 充分发挥环境先导作用 以居住功能为主体 城市商业 物业服务 休憩产业为辅的 以人文生态为特色的高安市人文生态第一城 项目总体定位 依据项目策划定位原则及项目综合swot分析 项目总体定位为 高安市人文生态第一城高安市的康居样板工程整合推广核心广告语 让生活重返大自然 定位诠释 高安市 泛指高安市及周边幅射区域人文 泛指各种文化现象 这里代表项目整体的区域生活气质好 不仅有城市历史与文化的见证建筑 更有着人居生活的城市化各种配套 生态 生动的意态 这里泛指一种休息 一种空闲 一种闲适 一种健康 一种情趣 一种氛围 美好的园林组合 将成为美丽 自然的生态之地 让居家的生活更健康 更有生机 第一城 第一个高厅组合户型样板区 高安市第一个果品园社区 第一个盆趣园社区 第一个空中会所社区 第一个医疗保险基金社区 第一个文化教育特区 规划篇 地块现状图 项目宗地具体经济技术指标 项目总占地面积为 13760 其中高层用地 3600 容积率为 小于4 0建筑密度 40 多层用地 10160 容积率 小于2 0建筑密度 32 总建筑面积 约34720 要求建筑正向间距 1 0 9建筑退让 高安大道8米薛家山路3米西侧用地界限3米户型面积90平米要占70 以上 建筑指标分析 根据项目用地经济技术指标要求 高层建筑区的建筑层高要达到15层以上 才可完全消化容积率 结合11 1层必需设一部电梯 18 1层必需设二部电梯的要求 建议高层建筑区按18 1层进行规划设计 多层建筑区的建筑高度要达到6 1层 才可消化用地容积率 建议多层建筑区按6 1层进行规划设计 规划布局分析一 规划布局布局二 商业面积估算 高安大道地块临街面长120米 薛家山路地块临街面长152米 总长272米 商铺的价格一般是住宅的两倍甚至以上 单位铺面面积假如过大 商铺总价势必过高 从而影响市场接受度 造成回款难度加剧 建议商铺门面3米至4米 径深6米至14米合适 单位面积控制在18 至64 商铺面积2480 左右 建筑篇 建筑风格 指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征 主要在于建筑的平面布局 形态构成 艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境 建筑风格因受不同时代的政治 社会 经济 建筑材料和建筑技术等的制约以及建筑设计思想 观点和艺术素养等的影响而有所不同 如外国建筑史中古希腊 古罗马有陶立克 爱奥尼克和科林斯等代表性建筑风格 中古时代有哥特建筑的建筑风格 文艺复兴后期有运用矫揉奇异手法的巴洛克和纤巧烦琐的洛可可等建筑风格 我国古代宫殿建筑 其平面严谨对称 主次分明 砖墙木梁架结构 飞檐 斗拱 藻井和雕梁画栋等形成中国特有的 建筑风格 一 建筑风格主要类别1 按国家 民族 和地区分中国风格 日本 新加坡风格 英国风格 法国风格 美国风格等 常用一个地区概括 如 欧陆风格 欧美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格等2 按建筑物的类型分住宅建筑风格 别墅建筑风格 写字楼建筑风格 商业建筑风格 宗教建筑风格 其他公共 如学校 博物馆 政府办公大楼 建筑风格等 按照历史发展流派分 古希腊建筑风格 约公元前800年至公元300年古罗马建筑风格 约公元前300年至公元365年 罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源欧洲中世纪建筑风格 公元400年至1400年 封建领主经济占统治地位 城堡式建筑盛行文艺复兴建筑风格 公元1420至1550年 建筑从经验走向科学化 不断冲破学院式 城堡式的封闭以上四类可称为古典主义建筑风格新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现 最早一次是1750至1880 他是欧洲古典主义的最后一个阶段 其特点是体量宏伟 柱式运用严谨 而且很少用装饰 另一次出现在1900 1920年 带有一定的复古特征 第三次出现在1982年 其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来 并加入新形势 这一风格在当今世界各国颇为流行 现代评论风格 1960 1975 缘自西方60年代兴起的 现代艺术运动 他是运用新材料 新技术 建造适应现代生活的建筑 外观宏伟壮观 很少使用装饰 后现代主义风格 亦称 后现代派 1980年开始出现 这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩 以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部 但不复古 按建筑方式来分 哥特式建筑风格 盛行于众世纪1050 1550 以宗教建筑为多 最主要的特点是高耸的尖塔 超人的尺度和繁缛的装饰 形成统一向上的旋律 巴洛克建筑风格 1600 1760 他是几乎最为讲究华丽 装饰的一种建筑风格 即使过于繁琐也要刻意追求 洛可可建筑风格 1750 1790 主要起源于法国 代表了巴洛克风格的最后阶段 主要特点是大量运用半抽象题材的装饰 木条式建筑风格 一种纯美洲民居风格 主要特点是水平式 木架骨的结构 园林风格 从20世纪70年代开始流行 这种风格在深圳场当作概念炒作 其特点是通过环境规划和景观设计 栽植花草树木 提高绿化 并围绕建筑营造园林景观 概念式风格 90年代开始在国际上流行 其实是一种模型建筑 它更多的来余人的想象 力求摆脱对建筑本身限制和约束 而创再出一种个性化色彩很强的建筑风格 当今中国建筑风格分类解析 欧陆风格 粉红色外墙 白色线条 通花栏杆 外飘窗台 绿色玻璃窗 这种所谓欧陆风格的建筑类型 主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征 反映在建筑外形上 较多的出现山花尖顶 饰花柱式 宝瓶或通花栏杆 石膏线脚饰窗等处理 具有强烈的装饰效果 在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合 另外 这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征 结合裙楼 标准层及顶层 女儿墙加以不同的装饰处理 新古典主义风格 新古典主义风格的建筑外观吸取了类似 欧陆风格 的一些元素处理手法 但加以简化或局部适用 配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架 在色彩上以大面积线色为主 装饰味相对简化 追求一种轻松 清新 典雅的气氛 可算是 后欧陆式 较之前者则又进一步理性 目前国内这种建筑风格较多 属于主导型的建筑风格 现代主义风格 现代风格的作品大都以体现时代特征为主 没有过分的装饰 一切从功能出发 讲究造型比例适度 空间结构图明确美观 强调外观的明快 简洁 体现了现代生活快节奏 简约和实用 但又富有朝气的生活气息异域风格 这类建筑大多是境外设计师所设计 其特点是将国外建筑式 原版移植 过来 植入了现代生活理念 同时又带有其种种异域情调空间 普通风格 这类建筑很难就其建筑外观在风格上下定义 他们的出现大概与商品房开发所处的经济发展阶段 环境或开发商的认识水平 审美能力和开发实力有关 建筑形象平淡 建筑外立面朴素 无过多的装饰 外墙面的材料义务细致考虑 显得普通化 主题风格 主题型楼盘是房地产策划的产物 2000年流行一时 这种楼盘以策划为主导 构造楼盘的开发主题和营销主题 规划设计依此为依据展开 风格建议 项目建议设计成具有现代简约欧式风格和较高文化品位的中高档住宅区 具有鲜明的代表性 成为高安市的建筑典范 作为中高档住宅区 充分体现 以人为本 回归社会 的理念 坚持可持续发展的原则 坚持生态环境的建设 要求环境幽雅 居住舒适方便 配套服务设施完善 平面布局功能完善合理 经济实用 立面造型典雅 大方 为住户提供一个真正舒适 休闲的经典生活空间 型体风格 型体以简欧风格为主 体现时代特征 简约 和谐 温馨的形象 整个小区错落有致 富有韵律节奏 充满活力的住宅群落和极具特色的小区风貌 立面造型设计 现代风格简约 多阳台设计 大视角空间 增大通透空间 在立面造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时 利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化 外墙裙房部分采用花岗石板材 上部采用高级外墙漆和透明白玻璃 体现其品质感 空调隐藏设计 空调隐蔽设计使建筑外立面更加纯粹 整洁 住宅利用凸窗及低窗台等来开阔住户的室内视野 彰显其风景这边独好的优越地位 体现本项目的时代气息 新技术应用 居住技术的科学性是为了有效的改善住宅性能 提高居住的舒适度 在本小区规划中推广应用新技术 新材料 新工艺 新设备 并不断配套完善 墙体的填充墙应用混凝土空心砌块 承重粘土多孔砖等自重轻节约土地 节约能源的新型墙体材料 提高外墙的隔热 隔声性能 屋面及外墙保温采用水泥聚苯板 挤塑泡沫板 玻化微珠干混砂浆等隔热保温材料 提高居住的舒适性 屋面及厨卫防水材料采用新型防水材料 小区智能化管理系统 车辆自动识别系统 无线防盗报警装置 保安人员巡更检测系统 通过计算机联接一起形成网络 成为一套较为完整的管理系统 采用符合建筑节能要求的建筑材料 门窗的设计应充分的考虑建筑节能 户型篇 户型面积及结构 住宅户型配比建议 中大户型 户型面积110 120 占总量比例30 产品类型 三房二厅二卫中户型 户型面积90 以下 占总量比例40 产品类型 三房二厅一卫 二房二厅一卫小户型 户型面积40 80 左右 占总量比例30 产品类型 二房二厅一卫 一房一厅一卫户型内部考虑弹性设计 留出一 二室变三室 四室的可能 户型创新建议 高厅组合户型 即立体式住宅户型 这类高厅组合 即三层平层对两层高厅的户型 该户型创意起源深圳 罗湖的 雅庭园 南山的 创世纪滨海花园 景田的 枫丹雅苑 宝安的 丽景城 和福田的 香逸名园 横岗 中海怡美山庄 宝安的 碧海名园 南硅谷 纯海岸 均采用此设计 销售良好 纯海岸 的高厅户型比该楼盘的平层户型多卖出1000元m2 高厅组合9000元 平层户型8000元 户型结构剖面分析 根据市场销售的要求 主力面积设计范围为80 110平方米 比例最高的前三位主力户型依次为3房2厅2卫 3房2厅1卫 2房2厅1卫的住宅户型 以错层为主 部分结合景观考虑三错式 以满足住户的多样化的需求 错层结构展示 错层效果示意图 户型创新建议一 创新三错层户型 厅高3米9 精彩三错层的立体空间 使用面积大于建筑面积 平层价格 复式享受 高达3 9米的客厅 客厅与卧室动静分区 上下层均为卧室 一层为标准层高的卧室 另一层为发展商无偿赠送的面积 例如购买95 6平方米的三房单位 加上赠送的一房一厅21平方米 使用面积就达到了116平方米 扩展成了四房二厅二卫的单位 独创的错层空间 实际上创造了 使用面积大于建筑面积 的奇迹 同时也开创了 三层立体空间 平层价格 复式享受 别墅式住宅 等全新的居家理念 户型创新建议二 48平方米住宅 户户赠送一入户花园 一露台共12平方米以上 赠送部分层高高达5 6米 且入户花园部分2 8米层高以上空间 既避开了楼上邻居的开窗部位 空间私密且实用 置业者购房后 可以根据自己的需要 充分发挥创意 将房子改为复式 2房2厅或3房1厅 相当于花购买48平方米房子的钱 购进了70平方米的房子 而这种创新大大提升了产品的投资价值和居住品质 合理组织内部功能空间 平面紧凑 在有限的面积内 起居面积应控制合理 适当缩减厨房 扩大卫生间 主卧面积 压缩次卧室面积 以利有效组织空间 主力户型的主卧室面积在12 20 开间不小于3 6 客厅21 30 开间不小于3 9米 主阳台5 12 卫生间 杂物间在4 5 厨房应带2 6净宽1 2以上的工作阳台总面积在5 8 饭厅开间不小于2 4米 次卧在8 15 包括客厅应有3个朝南的房间 各行为空间专用性明确 根据不同要求 做到动静分离或公私分离 符合家庭行为特征 厨房应尽量靠近入户口 卫生间靠近卧室避免大门直接开向客厅和餐厅 工作阳台应与厨房结合 2卫设计的 公共卫生间应与厨房尽可能靠近 双错式在底层设置起居室 厨房 公共卫生间 饭厅 上层设置卧室 三错式在进门层设置公共活动区 主卧与其他房间分开设置 功能满足 努力满足多阳台 贮藏间等功能性面积 要求房间全明 公共活动区 分隔过渡区 功能分区集中 无狭窄通道和难以利用的空间 突出厨卫设计水准 合理有序地安排厨卫各项设备及设施 避免厨卫对门 对有条件的卫生间适当分隔 厨房远离卧室 客厅 避免擒菜过厅 贴邻一个卫生间 减少管线施工 卫生间应组织通风 大户型应引入西晒 座便器忌直对卫生间门 卫生间门忌指对客厅门 建议采用上推式窗户 空间上应考虑三角型浴缸的摆放 充分考虑本地置业习惯 设计建造经济 功能适用的住宅体系 以拼接的短板式为主 获得良好的采光 通风 朝向 交通篇 道路思考 要求 项目地块的主入口要求设计二个 分别设计在薛家山路和高安大道 要求相距薛家山路和高安大道交汇处距离70米 项目地块有退红线要求 高安大道8米 薛家山路3米 西侧用地界限3米 建议 利用退红线区域设计社区交通主干道 既符合规划设计要求 又充分利用区域用地设计道路交通体系 利用楼间距设计道路交通系统 形成环绿化交通系统 社区交通主干道设计成六米 符合两车道设置 车行入口小区车行出入口设计在小区主次出入口三处 便捷通畅 车行出入口直接进入地下车库 四通八达 直接到达家的下方 工作的疲倦可以立刻享受家的温馨 步行入口以自由式的步行道 形成步行系统 绿化步行道沿线结合小品设置 车行道自然减速的道路设计 小区车行入口道路的断面宽为 米 各组团的环状车道或宅前路 兼作消防车道 的断面宽度为4米 停车场机动车停车场 停车采用地面与地下结合方式 地面停车利用景观视线阴面 作路边露天机动车停车场 环路旁建筑退缩地带及住宅的山墙位置可设部分分散的室外临时停车空间 充分利用消极空间 地下停车结合人防 高层建筑的地下室作地下停车库 摩托车 非机动车停放方式有两种 一是利用住宅底层的局部架空部分 二是地下室空间边角部分 机动车数量按0 3车位 户 摩托车按1辆 户 人行道温润婉转的社区人行景观路 绿色人行景观道路平均宽度1 5米 除满足必要的交通功能外 为居民提供康体 赏景和游憩的需要 园林篇 园林 在一定的地域运用工程技术和艺术手段 通过改造地形 或进一步筑山 叠石 理水 种植树木花草 营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域 就称为园林 按照现代人的理解 园林不只是作为游憩之用 而且具有保护和改善环境的功能 植物可以吸收二氧化碳 放出氧气 净化空气 能够在一定程度上吸收有害气体和吸附尘埃 减轻污染 可以调节空气的温度 湿度 改善小气候 还有减弱噪声和防风 防火等防护作用 尤为重要的是园林在心理上和精神上的有益作用 游憩在景色优美和安静的园林中 有助于消除长时间工作带来的紧张和疲乏 使脑力 体力得到恢复 园林中的文化 游乐 体育 科普教育等活动 更可以丰富知识和充实精神生活 园林可分为三大类 规则式 代表是西方园林 代表国家 如意大利宫殿和中国的皇家园林自然式 代表是中国的私家园林 苏州园林 岭南园林混合式 现代的建筑 规则式和自然式的搭配 园林整体规划布局建议 园林风格 中式园林 园林中的亭 台 楼 榭 小品的石凳 石桌 藤架 水池中栽植着荷花等都具有典型的中国园林风味 日式园林 日式风格的园林常体现在庭院中 虽然面积小 但也相当别致 追朔远古 日本的园林因受中国园林的影响 精辟地把中国园林进行高度概括 精炼 把写意的造景手法发展到极至 变成日式流行的 枯山水 园 枯山水园常体现的是在沙上铺设石径 然后沿着枯水河岸散置山石 并配置石灯笼和一些枝条体态优美的小树 石灯笼 石水钵仍是日式园林不可缺少的小品 在植物配置上 樱花 墨松 等修剪成别具一格的观赏树木也是日式园林风格的特色之一 欧式园林 欧式园林的风格是随着历史的推移 社会的发展而逐渐发展起来的 欧式园林主要有规整式的意大利台地园和英国式的风景园之分 意大利式园林 一般认为意大利台地园是较早发展起来的 因为意大利半岛三面濒海而又多山地 所以它的建筑都是因其具体的山坡地势而建的 因此它前面能引出中轴线开辟出一层层台地 分别配以平台 水池 喷泉 雕像等 然后在中轴线两旁栽植一些高耸的植物如黄杨 杉树等 与周围的自然环境相协调 法式园林 当意大利台地园传入法国后 因法国多平原 有着大片的植被和河流 湖泊 因此该风格的园林则设计成平地上中轴线对称整齐的规则式布局 英式园林 在欧式风格中 更兴盛的是英国的风景式自然树丛及草地 它讲究借景与园外自然环境的融合 并且重视花卉的应用 尤其在形态 色彩 香味 花期和栽植方式上 因而它表现出以花卉配置为主要内容的花园及至以某种花为主题的专类园如 玫瑰园 百合园 等 因此 欧式风格的园林常表现出成片草坪 孤立树或成片花径的美景 当我们了解完各种不同类型的园林风格后 在应用上并不能照搬照套 而是要结合自身的环境 特点 因地制宜地加以利用 取其本质的东西 塑造出自己的园林 园林风格定位 园林风格定位 混合式中式园林简欧式园林 田园式园林 私家园林简欧式园林 中心情景园林 架空层风情园林田园式园林 果品园 盆趣园私家园林 私家花园 空中花园 六大园林系列组合 室内架空层风情园林 建议架空层范围空间营造架空层风情园林 结合休闲 娱乐 文化 教育 益智 服务等设施服务 营造完美生活家的全新概念 运营初期主要针对社区业主提供 客户服务 中后期逐渐发展成特许经营区 为社区物业服务管理提供经济附加值 户外中心情景园林 建议小高层和多层的区间范围用地规划设计为户外中心情景园林 通过 拆墙透绿 排障观景 显山露水 等方式 打造集锻炼 休闲 赏玩 游戏 活动于一体的户外中心情景园林 盆趣园 架空层外部沿线建议开辟部分使用空间打造盆趣园赏玩区 借鉴植物园的标签形式 销售初期以认领盆栽的形式 营造高安市的唯一盆栽植物园社区 中后期可以逐渐发展成盆栽养护管理中心 协同业主进行盆栽的养护和管理 果品园 建议多层和多层之间的区间用地 沿薛家山路一侧 规划设计果品园 引进苹果树 梨树 桃树 枣树 香蕉树 葡萄等 打造高安市唯一的百果园社区 销售期间可以采取买房认领果树活动 让果树陪您的孩子一同成长 空中花园 多层顶层建议规划设计成平屋顶 划分空中花园使用空间 买顶层复式送空中花园 提升顶层物业销售卖点 增添社区总绿化面积 顶层用户尊享空中花园使用空间 私家花园 多层住宅一层户外规划私家花园使用空间 节约社区绿化成本 又 花园洋房增添底层项目卖点 花园面积计使用权 增加项目溢价空间 赋予一层住户私家空间独享 充分发挥业主个性审美情趣主张 水系的类型 1 树枝状水系 扇形水系 羽状水系 平行状水系 格子状水系 梳状水系 放射状水系及向心状水系 通常水系景观有两种或两种以上水系组成 水系 大水系维护费用高昂 建议以浅水系设计为主 组团内的水系绿化走廊曲径蜿延 增加水景与人的互动 流露休闲的居住气息 丰富的序列构成令人赏心悦目的景观长廊 今后枯水可作为儿童的游乐沙坑 复合绿地空间 园林绿地复合系统 对光照 温度 湿度和防尘效应进行测定 综合评价这17种园林绿地复合系统在改善城市气候方面的作用 结论是 乔 灌 草园林绿地复合系统在改善城市气候方面的作用最大 区内主要开阔绿地空间及架空绿化既是入户通行或康体活动的功能空间 又是舒适宜人的景观点 在用地有限条件下发挥复合效能和经济性 小区主入口设标志性建筑 社区园林景观设计一些建筑雕塑作为形象 彰显社区的尊贵品位和艺术情怀 同时也增强了小区的领域感和归宿感 构成小区的特色的景观 小区次入口及建筑小品 景观小品细节建议 公共交流空间使邻里交往更加自然 公共绿地中安排儿童游戏场及各种体育活动场地 可以结合环状车行道的停车场设计丰富地坪 围墙形象要求统一 与社区整体风格必需一致 围墙要求简约不失大气 增加业主的领地感 归属感 尊贵感 每个私家花园用栅栏进行分隔 统一形象 统一风格 便于后期管理 围墙 会所篇 会所简介 会所 是舶来词 英文为 club 音译即为俱乐部 俱乐部由来已久 是中产阶级的产物 为一群身份不凡人士的聚会场所 会所的会员资格后来演变成某种身份的象征 但 会所 随着近几年房地产业的发展而真正兴盛起来 会所的基本功能是为住户提供娱乐 休闲的场所 换个角度来看 会所也代运动会执行了社会化商业场所的一部分职能 例如会所设健身房 保龄球室 网球场 壁球馆等 甚至有的会所设中西餐厅 商务会议室等 住户不用外出也可接待商户 与一般俱乐部不同的是 会所只为业主开发 这种 特权 时常让业主有种 身份 满足感 并通过健身房 卡拉ok厅 咖啡厅等释放出来 会所已是兼顾艺术性和实用性的建筑 它给设计师提供了许多想象力和创新的空间 泛会所定位 会所 还有以下几种 1 泛会所 所谓泛会所就是将会所泛化 广义化 从广大社区的角度去拓展会所的空间 通过对会所和社区的整合 为业主创造一种独特的健康和休闲生活方式 用以满足不同消费者的品位和需求 可以理解为 泛会所 社区会所 它所追求的是健康休闲生活中的唯美 既抛弃传统的集中会所的消遣方式 又舍弃不实用的现代生活设施 营造出一个真正享受得起的大社区居家模式 2 运动会所 主要设有以运动为主的康体设施包括泳池 室内恒温为最佳 网球或羽毛球场 高尔夫球练习馆 健身房等 避免会所配套大而全所造成的利用率低的浪费情形出现 尤其是在生活和商业配套设施比较完善但运动设施缺乏的小区 运动会所的使用会比较到位 3 文化会所 以文化消闲为主的会所 设有棋艺室 阅报室 有欣赏音乐和美术的空间 4 商业会所 主要以饮食 购物为主的消费场所 架空层在内陆城市也大量采用 特别是房屋密集 容积率高的小区 为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式 室内服务会所 服务会所顾名思义就是有偿服务场所 如棋牌室 沙弧球室 台球室 乒乓球室 图书室 儿童游戏室 天线宝宝益智房 英语沙龙联谊会等 住户作为准vip客户 可以赠予年卡 享受免费服务 如棋牌室 儿童游戏室 图书室等 也可以享受打折服务 如乒乓球室 台球室等 户外活动会所 体育锻炼广场 羽毛球场 篮球场 花园会所等 户外情景广场 中心场地中心绿地 小型浅水系 儿童游乐设施 小品 景观步行廊道等园艺设施 赋