连锁餐饮店多因素分析表.doc

多因素分析表-连锁餐饮店项目制作者：张娟小组成员：王孙媛 何传平 王建奎 李艳芝 马静 杨臣选址因素权 重预选店址得分权重预选店址得分店址一店址二店址三店址一店址二店址三门店周围人口密集（需求量大）居民收入水平较高交通便利（交通设施系统完善）竞争缓和（饱和指数高）占用成本低店面可见度高，方位清晰合计注：此表我们选取以一家连锁餐饮店为例，来简单设计一下它的多因素分析表，从而做出比较理性的判断，通过多方面的分析最后做出正确的选址决策。 附：餐饮店选址分析（一）因素分析1、人口状况分析 由于餐饮业是一个人性化的行业，它的产品直接面对顾客，所以人口状况的分析对于选择一个合适的门店位置十分重要。其中包括商圈人口规模、人口主要构成、收入水平、消费习惯、受教育程度和年龄分布等等，主要包括以下内容： （1）人口规模 即商圈内居民的数量与密度，人口数量是衡量商圈内需求大小的重要参数。通常，人口约多，人口密度越大，潜在需求量就越大。 （2）人口结构 人口结构主要是了解商圈内人员的主要构成，即商圈内是以常驻居民为主、工作人员为主还是商业流动人员为主，这三部分人口的消费特点各有不同。此外，还要了解这些潜在消费者的年龄结构、性别、文化程度、职业构成等等。 （3）收入水平 一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们愿意支付的价格。当人们的收入在满足一切生活所需的消费时，一般地，他们会愿意支付更高价值的商品或服务，选择更高层次的消费，以达到自我实现与自我满足。这就是著名的马斯洛需求论。 （4）消费习惯 消费习惯主要通过该商圈内同类或相似类别餐厅的调查，了解消费者选择到餐厅就餐的时间、条件和愿意支付的价格水平等等，通过对消费者消费行为的调查，不仅有助于门店的选址，而且为将来餐厅的经营也具有积极的指导意义。 2、交通状况分析 通状况对于商圈分析有着十分重要的意义。调查的内容主要包括商圈周围的公交系统，道路状况，是否有公共汽车或电车停车站，是否有地铁站连接，是否有配套停车场等。一般而言，餐饮门店所在地周围拥有良好的公路或轨道交通系统会不仅会使顾客量增加，而且也便于餐厅材料的配送。通过对交通状况的调查，一方面可以了解到达商圈的便利程度，另一方面也可以大体掌握本商圈过往人口的基本流向。 3、竞争状况分析 餐饮企业门店选址不仅需要分析顾客状况，还应将商圈范围内的竞争状况列入考察范围。尽管某一商圈的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，人流量大，但如果竞争过于激烈，仍然不是最佳选择。同样，一个地区即便人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。 一般行业的竞争状况可以分为两个不同的部分来考虑：一是直接竞争，即提供同种经营项目，同样规格、档次的餐饮企业可能所导致的竞争，这对餐饮企业来说，是消极的。例如，全球两大连锁快餐肯德基和麦当劳，经营的都是汉堡包、炸薯条等快餐类食品，经营种类基本相似，门店选址相近，所以对双方来讲是构成直接竞争，是消极的。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的餐饮企业，这类竞争有时起互补作用，对快餐企业有时也是有利的。例如，在很多城市中所拥有的美食街、啤酒街等，由各种经营内容、经营档次不同的快餐店构成，在有限的空间内形成集中性选择，形成“羊群效应”，吸引了大量的顾客光临。 分析一个商圈的竞争激烈程度，主要分析该商圈餐饮企业的饱和指数，饱和指数是通过需求和供给的对比，测量这一地区企业的饱和程度。一般来说，饱和指数高，意味着该地区竞争相对缓和，销售潜力大:而饱和指数低，则意味着竞争相对激烈，销售潜力小。饱和指数是餐饮连锁企业选址的一个重要的衡量指标。 4、发展潜力分析 潜在商业价值评估是指对拟选开业的快餐店位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价餐饮企业门店位置的优劣时，既要分析现时的情况，又要对未来的商业价值进行预测评估。主要从以下几个方面进行评估： （1）拟选的餐饮门店地址所在区域在未来城区规划中的前景及其商业价值。 （2）所在区域未来是否会建写字楼、公园、剧院、博物馆纪念场所、学校、科研机构、购物中心等。 （3）未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。 （4）是否有“羊群效应”，即是否会形成城市餐饮的聚集区，可以满足顾客的消费选择，从而达到商业聚集效应。 （二）门店参数分析 1、客流分析 所谓的客流分析主要是调查分析备选门店附近中心商圈的日客流量、客流分布时间比、客流流向、速度以及客流人群等。一般已备选门店前作为实践地，分析全天营业时间内所经过的客流数量、流向等。并对其客流分布时间、人群加以分析。除此之外，根据客流的口碑效应，及交通捷运情况，预测潜在客流。 2、店面可见度与方位分析 餐饮连锁企业门店的可见度是指餐厅位置的明显程度，也就是说，无论顾客从哪个角度看，都可以获得对餐厅的感知。而方位则可以增加客流流动的顺畅性。一般商业街交叉路口的门店选址，可以从多个方位可见，且是客流流动的重合地段，我们称其为“街角效应”。在这里，两条街道的客流和车流汇集于此，从而有更多的行人和车辆通过；橱窗陈列的面积增加；通过两个或多个入口，得以缓解人流的拥挤。而对于购物中心、购物广场而言，一般店面的可见度多位于入口处或广场一层，其次为电梯入口，在人流的必经处增加店面的可见度。 3、物理条件分析 所谓的物理条件分析主要是了解门店所用建筑物本身以及所处地区的基础设施情况。 建筑物本身的评估主要包括建筑物的年份与现状，便于对建筑物的使用、维修等提供依据。建筑物的结构和条件以及楼层的分析。建筑物结构和现有条件会影响到对门店装饰装潢的时间和成本的预估。楼层高低也会直接影响到门店客流情况。通常，门店根据其所处位置可以分为地下店、店中店、地上店。最后，还要分析门店的形状和面积，以此计算门店的最优化有效使用面积。 除此之外门店所在地区的基础设施情况也影响到门店经营的顺畅度，例如道路的设施状况，雨天是否好走，汽车驶入是否方便等，都会影响客人选择是否前来就餐，无形中影响商圈范围。水、电、气的供给状况，例如水质的好坏直接关系到烹饪的效果。周边其他商业设施的配备，一般在旅游区、购物区、写字楼集中区的餐饮门店相对客流较多，前两个则为流动性客流，后者多为固定客流。 4、占用成本分析 门店的占用方式主要包括自有和租用两种方式。自有房屋主要是房屋购置成本，但其避免了房屋租赁续约、租赁方限制装修等问题，同时还可以作为不动产，形成资产保值。但是也存在其前期成本投入高，如果不经营短期不能收回成本的缺点。 但大多数餐饮企业仍愿租用店面。一方面是在中心商业区和区域购物中心，绝大多数店面都是租用的。另外还可以降低餐饮企业的初始投资，减少风险，取得黄金地段的租约，立即获得使用权和客流，同时减少长期承担的义务。但租赁房产进行餐饮经营也存在相关弊端，如对运营灵活性的限制，对转租和出售门店的限制，可能出现的不续约问题，未来租金增加及无法从房地产增值中获益等。 营销104 (第3组)下面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！脚下的时光不知走过多少地方，不知看过多少风景，不知听说过多少轶事；不知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，不知变换过多少心情；不知理想的未知是否在前路等待题记：蒲公英悠悠岁月，时间苍苍！(文章阅读网： )在这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受新鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来的高品质生活；我们总是随大流的，去跟风一些前卫潮流的思想；然而，很少有人去整理那些过往的断壁残垣！我走过很多地方，但是同样的，我也有更多的地方没去过！我渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上每一个地方的人都善良！从踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自由的；应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的风景，爱自己喜欢的人；一切都那么单纯，完美！然而，现实的世界告诉我；理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半！我喜欢珠海，一个美丽的花园城市；我喜欢那里的天气，没有北方的寒冷；四季如春的温度感觉非常惬意，不用担心换季带来的差异！走在市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序；形态各异的花卉搭配得格外美观！尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡！我时常一个人发呆，散步；看着过往的人群，车水马龙的街道；也时常去繁华的街巷，拥挤的商业中心；感觉这才是生活，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使我有了对美好生活的向往与喜悦！珠海的夜，很美；到处灯红酒绿，一派歌舞升平的祥和；每当夜幕降临，才是广东因有的生活的开始！溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等等等；我很庆幸在这里认识了很多人，他们教会了我很多，也帮助了我很多；我们都是来自五湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年轻人；我们时常出去聚会，嗨皮；但等到散场后，又回到了应有的孤寂！白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方！人常说，一个时代会有一个时代的代表；而我在这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾经相识的人，走过的地方，看过的风景；有时候，听着当时的流行歌曲，也会感伤；也会自嘲一笑；还有那公车到站的粤语提醒，还有那想见却永远没见的人；一篇篇，一幕幕久久回荡在脑海；早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的炒粉，晚上的烧烤；好像味道还回味在口中一样！人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会感觉到亲切；而我，也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉！在这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也磨砺了很多；正是因为思想的成熟，阅历的增长，我选择了离开；去寻找属于自己的新的天地，新的开始，新的征程！其实，无论走过多少地方；都不重要！重要的是你从中得到什么！知识！阅历！思想！每个人，在人生的道路上；难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘！不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福！也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生！人，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光；而不是沉溺在上一秒的懊恼当中！每个人的路，都在自己的脚下；只有自己醒悟才能把未来的路走好，反之只会让错误延续到未来，从而影响以后的健康生活！即便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲；没必要去纠结当时的愕然，愚昧！就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一样！一切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好！对于未来，只要真诚的去善待身边的所有；我相信，未来的时光，也该是你想象的模样！蒲公英2015.12.13家乡的茶籽林坐落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风气候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨量充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史，是远近闻名的茶籽油之乡。家乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山边，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。每当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山环抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节后，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，十分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一种生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱去表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津有味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。秋季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是村民一年的希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林锄草，将林地里各种杂草锄掉，并填埋在茶籽树头下作为有机肥，锄后的茶籽林寸草不留。这是家乡当地的传统习惯，很少采撷树上的油茶果，而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村民在锄草中，时常发现茶籽林里长的一种真菌茶树菇，菇伞灰色如碗口大，菇腿灰白色很长，采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。清爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意，吹开了丹桂的花骨朵，让神州大地香气四溢的同时，茶籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵，展示自己最妖艳的容貌，一夜之间，漫山遍野的茶籽林中雪白的油茶花盛开了，白色花朵中间吐露出金黄色的花蕊，散发出沁人心脾的芬芳，茶籽林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡嗡”在花丛中飞来飞去，落在金黄色的花蕊中不知疲倦地采蜜，也为油茶花义务传授花粉，为明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时，我和伙伴们像一群快乐的小蜜蜂，一头扎进茶籽林里，一边观赏着洁白娇艳的油茶花，一边折一根抽去内心的赤蕨杆当吸管，插入金黄色的花蕊中，轻轻一吸，芬芳甜美、味道香醇的花蜜便进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝，如痴如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮吸着花蜜，比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。到了秋高气爽的秋末，山区空气相对干燥，白天依然烈日炎炎，可夜晚却出现霜冻，昼夜温差很大。这时，茶籽树上的茶籽果由原来的青色转瞬间全部变成深褐色，已经熟透的茶籽果一颗颗裂开大嘴，露出大嘴里油光发亮的油茶籽。阵阵秋风送爽，茶籽树梢随风摇曳，催促油茶籽快快离开树梢，洒脱地坠落