集体土地抵押.docx

一、物权法中关于土地及建筑物抵押的规定第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物（二）建设用地使用权（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产（五）依法被查封、扣押、监管的财产（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额（二）债务人履行债务的期限（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属（四）担保的范围。二、集体土地抵押1、允许抵押的土地根据物权法的有关规定，现在允许抵押的集体土地使用权只有两种:其一，乡镇企业所占用的集体土地使用权。该土地使用权并不能直接抵押，但可以在抵押土地上的建筑物时，一起将所占有的土地使用权抵押;其二，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权。2、办理抵押主要涉及以下三个方面:1、相关权属证书;2、主体信息资料;3、承包经营合同或其他权益确认文本。各文件之间应当相互印证。办理抵押时应当注意抵押证书与抵押合同的一致性。3、抵押登记程序办理抵押登记应当符合下列程序:1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;2、对抵押的土地使用权进行地价评估;3、确认土地估价结果;4、抵押双方签订抵押合同;5、申请抵押登记;6、审核、登记;7、核发抵押证明书。办理集体土地使用权抵押登记所需资料申请登记类型提 供 资 料抵押设定登记1、土地登记申请书；2、集体土地使用证（原件及复印件各1份）；3、土地估价报告书（原件）；4、最高额抵押贷款合同（或主合同及抵押贷款合同）（原件）；5、抵押地块红线图（原件3份）；6、抵押双方身份证明（复印件各1份）；7、属委托代办的须提交有法律效力的授权委托书（原件）及代理人身份证明（复印件）；8、集体土地所有者同意抵押证明（原件）；9、地籍档案证明（原件）；10、其他相关资料。注：经县级人民政府土地行政管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡镇企业集体土地使用权在征得集体土地所有者书面同意后可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。抵押变更登记1、土地登记申请书；2、集体土地使用证（原件及复印件各1份）；3、原土地他项权利证明书（原件）；4、集体土地所有者同意抵押证明（原件）；5、土地估价报告书（原件）；6、变更后的最高额抵押贷款合同（或主合同及抵押贷款合同）（原件）；7、抵押地块红线图（原件3份）；8、抵押双方身份证明（复印件各1份）；9、属委托代办的须提供有法律效力的授权委托书（原件）及代理人身份证明（复印件）；10、地籍档案证明（原件）；11、其他相关资料。注销抵押登记1、土地登记申请书； 2、集体土地使用证（原件）； 3、土地他项权利证明书（原件）；4、抵押双方身份证明（复印件各1份）；5、 属委托代办的须提供有法律效力的授权委托书（原件）及代理人身份证明（复印件）；6、需注销部分地块红线图（原件3份）。注：全部注销提供1-4项；部分地块注销提供1-5项。注：1、复印件须出示原件核对；2、身份证明：属自然人的提供身份证、护照、军官证或其他能证明身份的文件（台湾同胞提供台湾居民来往大陆通行证及中华民国国民身份证）；属法人或其他组织机构的，提供营业执照或组织机构代码证、法人代表或组织机构负责人的身份证明文件。3、申请人提供的办证资料必须是有效证件。办理集体建设用地使用权抵押登记时，一般应当注意以下事项：一是所抵押的集体建设用地使用权已经登记。抵押登记必须以土地使用权登记为前提。二是集体建设用地使用权抵押的客体范围存在限制。只有乡镇、村企业的建设用地使用权才能进行抵押，其他的如集体举办的企业和学校、医院等公益性事业单位的集体建设用地使用权一般不得抵押。三是集体建设用地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。担保法第三十六条和物权法第一百八十三条都明确规定乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。四是集体建设用地使用权抵押应当经过集体土地所有权人同意。抵押人应当提供集体土地所有权人出具同意抵押的书面证明。证明的具体内容应当包括在实现抵押权时集体同意按法律规定的土地征收标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金等。集体土地所有权人在出具同意抵押的书面证明前还应当将土地抵押有关事项在农民集体内部履行合法手续，征得农民集体成员的同意。五是当事人提供的抵押合同应当明确抵押权实现的方式。物权法第二百零一条明确规定，集体建设用地使用权抵押实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。因此，当事人应当在抵押之前，对抵押权的实现方式进行约定，以便于抵押权顺利实现。土地使用权抵押登记申请流程土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，将被抵押土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记，一方到场申请抵押登记的必须持有对方授权委托文件。申请登记除提交上述材料外还应分别情况，提交下列材料：一、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押的土地使用出让金额证明。二、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的提交房屋所有权证。三、抵押乡(镇)、村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明。四、以承包方式取得的荒山、荒地、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的提交该集体土地所有者同意抵押的证明。五、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件。六、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为信法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。同一标地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请、土地管理部门不予登记。李x诉被告重庆农村商业银行股份有限公司xx支行抵押合同纠纷一案当事人: 法官: 文号:铜梁县人民法院 原告李x，男，1965年1月23日出生，汉族，xx县人，农民，住xx县x村。委托代理人杨xx，重庆xx律师事务所律师。被告重庆农村商业银行股份有限公司xx支行，住所地xx县。代表人张xx，行长。委托代理人彭xx，该行职工。本院于2011年8月5日立案受理了原告李x诉被告重庆农村商业银行股份有限公司xx支行（以下简称：xx农商行）抵押合同纠纷一案，依法由审判员张显霖独任审判，适用简易程序于2011年9月21日公开开庭进行了审理。原告李x的委托代理人杨道明和被告xx农商行的委托代理人彭茂玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李x诉称，1997年8月3日，原告李x在被告xx农商行所有的原铜梁县二坪信用社借款50000元，原告提供位于铜梁县二坪镇的农村住房一套作抵押担保。现被告xx农商行的债权已超过诉讼时效。要求确认被告xx农商行对原告李x的抵押合同无效，并要求返还原告李x房产证一本。被告xx农商行辩称，根据物权法的规定，被告xx农商行的债权仍然存在，只是对原告李x的抵押物丧失了抵押权。原告李x逃避被告xx农商行催收借款，违背诚实信用原则。不同意原告李x的诉讼请求。经审理查明，1997年8月3日，原告李x与被告原铜梁县二坪信用社签订抵押借款合同，向该信用社借款50000元，借款期限自1997年8月3日至1998年8月3日，借款利率按月利率14.64计算，原告李x用铜梁县二坪镇鲤鱼村3组的农村房屋作为抵押。抵押借款关系发生后至今，原告李x至今未偿还借款，被告xx农商行曾于2003年6月14日向原告李x催收此款，但被告xx农商行至今也未对原告提供的抵押物行使抵押权。另查明，原铜梁县二坪信用社系原铜梁县农村信用合作联社的分支机构。2008年6月29日，原铜梁县农村信用联社终止，其全部债权债务均由被告xx农商行承继。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的抵押借款合同、抵押物代保管收据，被告xx农商行提供的贷款催收通知单佐证，本院予以确认。本院认为，根据中华人民共和国担保法第三十七条第一款第二项之规定，宅基地使用权不得抵押。原告李x以座落在农村的与宅基地不能分离的地上附着物用于向被告贷款作抵押担保，并与被告签订抵押合同，该行为使与地上附着物不能分离而导致被告对原告房屋的抵押权不能实现。因此，原告李x向被告xx农商行用作抵押贷款的农村房屋的抵押合违反法律规定，应为无效。其二，原、被告签订的借款抵押合同也未在相关部门进行抵押登记，根据法律规定该合同亦未生效。故对原告李x要求被告xx农商行返还由被告xx农商行保管的房产证的诉讼请求，本院予以支持。依照中华人民共和国担保法第三十七条第一款第二项之规定，判决如下：被告xx农商行于本判决书生效之日起五日内返还原告李x用作抵押物的房产证一本。案件受理费40元，由被告xx农商行负担。此款原告已垫付，执行本判决时由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 张显霖 二o一一年十月二十一日书记员 程鹏原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行诉被告唐泽高金融借款合同纠纷一案当事人: 法官: 文号:重庆市荣昌县人民法院 原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行，住所地重庆市荣昌县昌元镇海棠大道106号。负责人王绍吉，行长。委托代理人于国梁，男，1983年11月10日生，汉族，重庆市荣昌县人。被告唐泽高，男，1965年2月23日生，汉族，重庆市荣昌县人。原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行诉被告唐泽高金融借款合同纠纷一案，本院于2010年3月31日立案受理后，依法由审判员龙真厚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人于国梁到庭参加诉讼，被告唐泽高经合传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告唐泽高分别于1999年1月20日、1999年1月28日向原告借款2000元和30000元，分别定于1999年12月20日和2000年1月28日到期。现该借款已逾期，诉至法院请求被告归还借款本金32000元，截止2010年3月12日的利息50424.62元，利息至本金结清之日止；原告对被告的抵押物享有优先受偿权；被告承担本案中原告为实现债权而支付的诉讼费、执行费。被告未到庭应诉，也未提供答辩意见。经审理查明：被告唐泽高分别于1999年1月20日和1999年1月28日向原告借款2000元和30000元，定于1999年年12月20日和2000年1月28日到期，约定月利率均为7.9875，并与原告签订了重庆市农村信用社借款借据。借款同时被告用自己位于荣昌县铜鼓镇铜鼓村的乡村房屋作抵押，该房屋为乡村房屋所有权，证号为（98）字第230014020号，并与原告签订荣昌县乡（镇）房地产抵押合同。现借款已逾期，借款逾期利率按规定执行月利率11.98125。截止2010年3月12日被告尚欠原告借款本金32000元，利息50424.62元。另查明：中国银行监督管理委员会银监复（2008）244号文中国银监会关于重庆农村商业银行股份有限公司开业的批复中载明“同意重庆农村商业银行股份有限公司开业，重庆市农村信用社联合社及其辖内38家县（区）农村信用合作社自行终止，其债权债务转为该行债权债务”。以上事实有原告陈述、借款借据、抵押合同、利息计算清单等证据证实，本案事实清楚。本院认为：被告唐泽高向原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行借款未归还之事属实。原告要求被告归还借款本金及支付利息的主张既符合双方的约定，又符合法律规定，本院予以支持。原告请求对被告提供的抵押物享有优先权，因被告的抵押物系乡村房屋，根据中华人民共和国担保法第三十七条第一款第二项的规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押，被告提供房屋的土地使用权系集体所有，原被告的抵押合同与法律规定相悖，原告请求享有其抵押物的优先受偿权本院不予主张。依照中华人民共和国合同法第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、中华人民共和国担保法第三十七条之规定，判决如下：一、被告唐泽高于判决生效后十日内归还原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行借款本金32000元，利息50424.62元，并从2010年3月13日起按月利率11.98125计息至本息结清为止。二、驳回原告重庆市农村商业银行股份有限公司荣昌支行其他诉讼请求。本案预交受理费1800元，减半收取900元，由原告承担50元，被告承担850元。受理费原告已预交，被告负担之金额直付原告，本院预收受理费不做清退。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 龙真厚二0一o 年 六月 十七日书记员 周志明翟东升与李清海房屋买卖合同纠纷一案当事人: 法官: 文号:河南省巩义市人民法院 原告翟东升，男，1964年2月出生。委托代理人徐文龙，巩义市新中第二法律服务所法律工作者。被告李清海，男，1964年10月出生。委托代理人岳世璞，巩义市杜甫街道法律服务所法律工作者。原告翟东升诉被告李清海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟东升、委托代理人徐文龙，被告李清海、委托代理人岳世璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟东升诉称：2005年，原告在自己合法拥有的宅基地上建住宅楼一栋。被告李清海因当过原告的会计，是外地人，无住处，故楼建成后，被告即入住203房。2006年12月6日，原、被告双方签订售房协议一份，约定原告将203房以十万元的价格卖给被告，签订协议后被告立即给付房款。但被告言而无信，至今已入住三年多，房款却分文未付。原告无数次催要，被告以种种借口推托。现原告要求确认原、被告签订的售房协议无效；判令被告立即腾出203号房；赔偿原告损失20000元。被告李清海辩称：双方所签协议不存在无效情况；原告的起诉已超过诉讼时效。2006年12月6日，双方也未签订任何协议。原告所诉不是事实。要求驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告李清海与谭xx系夫妻关系，二人于2006年12月13日办理结婚登记手续。2004年7月16日，原告同谭xx签订协议一份。该协议约定，谭xx为支持翟东升进行房产开发，将自己房产作抵押贷款。待楼房建成后，原告翟东升将一楼房屋一套给谭xx，房产证办成谭xx的。后原告在