别墅酒店可行性研究报告.doc

X X 房 地 产 开 发 有 限 公 司“澳海望洲府”房地产项目可行性研究报告 2015年12月目 录1、总 论51.1项目及单位概况51.2 项目建设背景171.3 建设规模与产品方案171.3.1建设规模171.3.2产品方案181.3.3配套设备191.3.4智能化系统191.4规划设计要求202、建设用地现状及开发条件202.1地理位置地块解析202.2开发的客观因素及条件213、市场分析与预测233.1 经济社会基本情况233.2房产市场前景展望293.3客户定位313.3.1项目的市场定位313.3.2项目的营销战略40四、建筑设计说明524.1设计理念与构思524.2 建筑单体设计544.2.1 住宅部分544.2.2 无障碍设计544.2.3 交通流线设计554.2.4 结构设计说明554.3 建筑立面造型574.4 消防设计574.4.1消防电源及配电574.4.2应急照明及疏散指示584.4.3火灾自动报警及联动控制系统584.5建筑节能设计说明584.5.1 主要设计规范584.5.2 建筑节能584.5.3 给水排水594.5.4 通风594.5.5 电气604.5.6 日照、环境保护、防疫605、项目组织及实施计划615.1 项目实施进度与计划615.2 项目招投标626、环境影响评价636.1 项目环境条件调查636.2项目建成后环境影响分析646.2.1 大气污染源分析646.2.2 水污染源分析647.投资估算及资金筹措647.1资金估算647.2收入估算667.3 资金的渠道与方式667.3.1 筹措和利用自有资金677.3.2 银行贷款677.3.3 房屋预售687.3.4 总公司支持688、财务评价688.1 财务分析688.2 财务指标：698.3 投资风险的控制698.4 财务评价结论709.社会评价709.1 项目对社会影响分析709.2 社会评价结论7010、研究结论与建议7110.1 推荐方案的总体描述7110.2 推荐方案的优缺点描述7110.2.1 优点7110.2.2 存在问题7210.3 总结与建议7210.3.1 总结7210.3.2 建议72 1、总 论1.1项目及单位概况一、 基本情况X澳海控股有限公司，成立于2007年8月，公司性质为有限责任公司，注册资本60000万元，法定代表人喻祖洪，公司注册地浙江省X市上城区延安路9号3033室，经营范围为实业投资。公司成立以来，在湖南长沙、锦州、重庆、沈阳、银川、长春、抚顺、怀化等地进行房地产开发建设，业务遍及全国10多个主要城市。目前拥有员工2000多名。二、 公司的建立起源澳海控股公司法人代表喻祖洪，公司创始人，浙江大学毕业，同时具有工程师和土地评估师两个职称，目前从事房地产开发及相关行业已有18年丰富经验，全面负责公司的经营管理工作。他于1998年3月注册成立了浙江三江房地产开发有限公司，注册资金贰仟万元，开始涉足房地产行业。凭借对市场的敏锐判断和过硬的产品质量，16年来三江房产从“康乐新居”到“鸣翠蓝湾”到 “澳海澜庭”系列，一直引领着当地房地产市场。公司在不断扩大本地房地产业规模的同时，还积极的走一条全方位发展的道路，从2000年便开始走出X走出浙江面向全国。为了适应公司发展需要，于2007年创立“澳海”品牌，成立X澳海控股有限公司。目前下辖20多家控股子公司，并参股多家公司。三、 公司发展理念与规划公司在不断开拓房地产市场的同时还积极开展其他房地产相关业务，从自有房产自营酒店到园林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑设计、房产营销、智能电子监控、物业管理等等，我们一直走着一条以房地产开发为主，其他产业为附的全方位有重点的发展模式，不仅为企业多方积累资金同时也为我们的企业培养了多方面的管理和技术人才，在日益激烈的市场竞争中处于领先地位，由于多地区的发展我们可以从下属企业中吸收不同的先进的管理和技术经验，为建立现代合本企业最大利益的发展方式。在多年的经营中，澳海坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于二三线城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。事实证明，澳海不仅做到了使广大业主“居者有其屋”，公司本身也赢得了长足的发展。在大力发展住宅产业的同时，澳海还开始涉足商业地产、旅游地产、酒店、农业开发等多个领域的市场研究与开拓。位于宁夏银川集旅游、地产、酒店为一体的大型项目“西夏风情园”已开工建设，其中一期部分已于今年7月份正式开园迎客，吸引了大批游客前来观光；位于江西上饶余干县的集种植、养殖、农业观光为一体的大型农业开发项目已投入运作，项目一期预计开发8000亩。澳海始终秉承“诚信、务实、开拓、创新”的核心价值观和“创造客户 服务客户”的企业宗旨立足专业化发展。经过不断的发展目前已形成别墅、类别墅、多层公寓、高层公寓、写字楼、城市综合体等广为市场接受的高品质产品系列。在日常的经营中，澳海始终遵循“诚信经营”的理念，努力将自己打造成为行业的排头兵。四、 公司开发项目情况介绍公司累计已开发完工房地产面积约500万平方米,工程合格率100%，优良率90%以上。完工部分项目有富阳“康乐新居”、“海景楼”、“三江商厦”、“文教西苑”、“三江花园”、“三江鸣翠蓝湾”、“三江鸣翠桃源”、“新桃源”、银川“鸣翠春天”、银川“澳海-清河坊”、长沙“三江花中城”、重庆涪陵的“杭富品山水”、沈阳“西湖印象”、长春“澳海东方1号”等。公司目前拥有在建项目约600万平米，在建项目主要为“澜庭”和“澜郡”系列，有 长春“澳海澜庭”、长春“澳海澜郡”、长春“澳海澜苑”、长春“梦想城”、重庆南马山项目“澳海.水岸蓝山” 、沈阳“澳海西湖印象”、沈阳“澳海澜庭”、沈阳“澳海澜郡”、银川“澳海澜庭”、长沙“澳海澜庭”、长沙“月亮湾”、锦州“澳海澜庭”、 怀化“澳海澜庭”、苏州“胥江湾”、X“澳海澜庭”、银川“西夏风情园”等。 部分完工项目情况简介： 1、1998年,在X富阳市建造“康乐新居”、“三江商厦”、“文教西苑”等项目。总建筑面积约28万平米，已售罄。2、1999年，在X富阳市开发“三江花园”，建筑面积约20万平方米，已售罄。3、2000年，开发嘉善嘉河花苑. 该项目位于嘉兴市嘉善县，建筑面积约16万 平方米，已售罄。4、2001年，开发X富阳“好望城”项目，建筑面积约8万平方，已售罄。5、2002年，开发“金华江南明珠”，建筑面积16万余平方，已售罄。6、2003年，开发别墅与公寓项目“鸣翠桃源”，项目位于富阳市鹿山新区的富春江北岸，总建筑面积40余万方，已售罄。7、2004年，开发别墅排屋项目“鸣翠蓝湾”，该项目位于X富市银湖开发区，小区规划建筑面积40多万方，已售罄。8、2004年开发银川的“鸣翠春天”小区，总建筑面积约18万方，交付使用。9、2006年，开发长沙“花中城”楼盘净用地面积约114亩，由28栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约20多万万，住宅已售罄，商铺未售在出租，销售收入8个亿。10、2007年12月，开发“新桃源”项目，总占地面积69832平方米，总开发建筑面积约13万平方米，该项目已于2007年12月开工建设，2010年6月完工结束。11、 2007年，开发长春“澳海东方1号”。该项目总占地129400平方米，总可售建筑面积约35万平方米，项目已交付使用。12、2009年9月，由沈阳澳海房地产开发有限公司开发“澳海西湖印象” 项目，该项目占地158亩，建筑可售面积25万平方米。于2010年4月开工，目前已实现交付。13、2009年开发的银川“清河坊”，占地面积7万方，建筑面积18万方，项目已交付使用。14、2010年，开发X富阳“文教路综合楼”项目，该项目位于富阳市城区文教路，总规划开发建筑面积约4万平方米，已售罄。15、2011年6月，成功拍下长春市高新区编号为92-24-4地块，总占地面积约为125,000平方米,由长春澳海房地产开发有限公司投资11个亿建设长春“澳海澜庭”小区，总建筑面积为32万平方米。目前已基本售罄。 16、2008年6月，开发重庆“澳海水岸蓝山”项目。澳海水岸蓝山位于涪陵区城西桥南路777号（广电大楼旁），迎宾大道沿线，距离滨江大道仅600余米。项目离尘不离城，坐落于南马山之上，北临长江，南望群山。周边学校、医疗、生活配套完善。总建筑面积约26万平方米，于南马山原生坡地之上，构筑简约、雅致的新古典主义建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高绿化率舒适社区。目前已基本售罄。在建项目情况简介：1、 重庆奉节“澳海澜庭”。2011年11月，在重庆奉节举牌拍下总占地面积为96218平方米，建筑面积可达34万方的住宅及商业性质用地，将建成奉节具有地标性质的时尚新型小区。项目位于奉节县未来主要发展区域西部新城核心区块胡家坝社区，众多休闲、生活设施环绕项目四周。匠心独运于新古典主义建筑风格与艺术园林风情，挥就高层、商业两位一体，有机融合的区域综合住区典范。项目截止到2015年6月底，预售面积12万多方，预售收入5.2个亿。重庆“澳海澜庭” 2、怀化“澳海澜庭”项目位于怀化市府新城板块，距市政府约1.5公里，市民服务中心、市政府新区公交配套齐全，约77万平方米精粹规划，与近2500亩岩门冲公园联袂成片；融合约15万方商业配套、多层花园洋房、高层精品公寓等多种业态，打造城市菁英聚集地标；让自然的悠闲和建筑元素有效的结合，打造城市花园建筑范本。项目预计总投资22.8亿，预计总销售收入31亿元。目前项目正在热销中。怀化“澳海澜庭”3、锦州“澳海澜庭” 。锦州澳海澜庭地处龙栖湾开发区核心区域，与2013世界园艺博览会仅一桥之隔，距离市府广场20公里，约30分钟的车程。项目占地约400亩，建筑面积40万平方米，其中住宅面积35万多方，商业面积4万多方，总居住用户达到5290户，项目预计总投资11亿，预计总销售收入20亿元；规划建设有联体别墅、花园洋房、高层，小区配套完善，澳海澜庭坐拥辽宁“五点一线”稀缺海岸资源，是龙栖湾新区景观附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢华海景社区。截止到2015年6月底，预售面积3000多方，预售收入700多万元。锦州“澳海澜庭” 4、沈阳“澳海澜庭”。2012年7月，沈阳澳海成功拍下位于沈阳经济技术开发区中央大街25号地块，项目位于中央大街以东，十三号路以南，八号街以西，南十三号路以北。该项目地块面积为98061平米，容积率2.0，绿化率35%，规划建筑面积22万方，预计总投资9.8亿，预计总销售收入14亿元。小区北临沈阳世纪高尔夫球场，西靠熙湖公园，附近还有沈阳化工学院、沈阳工业大学等知名学府，人文荟萃、环境优美、视野宽阔。截止到2015年6月底，一期已全部完工交房。二期多层基本完工；高层及32-35#商业楼主体已经封顶，砌筑工程基本完成，装饰装修工程施工中；36-38#商业楼主体施工中。已售面积14万多方，已售收入7.6个亿。沈阳“澳海澜庭” 5、沈阳“澳海澜郡”。2013年1月，沈阳澳海澜庭房地产开发有限公司成功拍下位于沈阳市经济技术开发区沈辽西路地块，打造“澳海澜郡”项目。项目占地为49965.89平米，规划建筑面积为111530平方米，预计总投资4亿，预计总销售收入7.3亿元。项目位于铁西经济技术开发区核心区域，一府两院所在地。项目紧靠中央大街繁华主干道，毗邻地铁一号线，交通便利；熙湖公园与项目仅一街之隔，更有6所中小学坐落于项目周边，让孩子的教育一步到位。约20万方精粹规划，花园洋房、高层与沿街商铺相互交映，建筑面积约40-95精致花园洋房，定义洋房新标准，圆普通人的洋房梦想。截止到2015年6月底，一期多层主体已完工，配套建设施工中，预售收入9500多万，已售面积2.5万方。沈阳“澳海澜郡” 6、长春“澳海澜郡”。澳海澜郡项目位于长春市高新北区中科大街与光机路交汇处，占地面积约22万平方米，建筑面积约40万平方米，预计总投资19.1亿，预计总销售收入26.3亿元。产品为高层、花园洋房、叠排，以花园洋房和叠排产品为主，项目紧邻欧亚商超，毗邻百万平米奥体公园、长春北湖国家湿地公园、万寿寺佛教文化园、长东北城市森林公园，集合欧亚商超、大学城、长东北高科技中心等资源优势。截止到2015年6月底，项目一期已经交房，预售面积5万方，预售收入3个亿。长春“澳海澜郡” 7、长春“澳海澜苑”。澳海澜苑地处长春市高新技术开发区，位于超强街以西，丙十二路以北，超强西街以东，总占地面积102433平方米，总建筑面积约为16万平方米。预计总投资7亿，预计总销售收入12.5亿元。项目紧邻长春信息学院、吉林师范大学，附近拥有知名中小：北京师范大学附属中小及高新区二实验和长春市二实验，周边小区众多，未来配套齐全。截止到2015年6月底，预售面积8万方，预售收入4.8个亿。长春“澳海澜苑”8、 抚顺“澳海澜庭”。由抚顺澳海房地产开发有限公司打造的抚顺“澳海澜庭”项目位于抚顺城东三期，东临颐城街，北接抚顺城路，南倚裕城路，西沿永城街，与抚顺市政府仅2分钟车程。项目占地204585平米，总建筑面积约70余万平方米，项目预计总投资26.5亿，预计总销售收入40亿元；建有30余栋高层住宅，内置社区幼儿园；根据区域发展需要，规划有17万平方米的大型商业项目，购物、美食、娱乐、休闲一网打尽，引领城东新区消费品位。项目分两期开发，一期分两个标段，一期工程总用地面积7万多方，规划总建筑面积24万多方，其中住宅建筑面积20万多方，截止到2015年6月，一期工程项目住宅已销售17万多方，去化率达到93%，销售收入6.9个亿。抚顺“澳海澜庭”9、银川“澳海澜庭”。由子公司银川先泽房地产开发有限公司建设的银川“澳海澜庭”项目，占地面积182890平米，规划建筑面积31万方，项目预计总投资12.6亿，预计总销售收入18.5亿元。项目位于银川市西夏区，紧邻北京西路北侧，东边是宁夏石化家属院。周边规划有西夏风情园（各种特色农庄、酒庄、周边果园林立），住在澳海澜庭您可以想象是把家放在果园中，四季飘香其乐无穷。浪漫的法式建筑风格排屋，和新古典简约风格的高层建筑布局合理错落有致，小区内部绿化、园林景观设计独特时尚，水系环绕，户户都可观景，引领西夏区居住品质。项目于2011年年底开始销售，截止到2015年6月底，预售面积20多万方，预售收入8个亿。银川“澳海澜庭”10、富阳“澳海澜庭”。2004年10月，挂牌取得X富阳新登镇一宗面积120亩的土地该地块打造“三江澳海澜庭”别墅项目，项目位于富阳西郊（昌东），距离富阳城区13公里左右，占地近78000方，总建筑面积近10万方，小区规划有联体别墅、山景公寓。整个小区分三期滚动开发。澳海澜庭的建筑风格较为丰富，其最大的特点就是“清溪、坡地、林荫、静院”，以生态环境著称，整个小区的环境营造以“生态、精致”为原则，实现“步移景异、人在画中”的效果。预计总投资4.5亿，预计总销售收入10.2亿元。目前项目已开始销售。富阳“澳海澜庭” 11、长春“澳海澜庭”。项目地处长春市高新技术产业开发区，位于硅谷大街以东，丙十一街以南，超强西街以西，丙十一路以北。 总占地面积约12.48万平方米，总建筑面积约24.9余万平方米，项目预计总投资11亿，预计总销售收入16亿元。由住宅和商业构成，住宅部分包括高层6栋，多层30栋，商业部分将打造成集超市、娱乐、餐饮、购物与一体的大型商业综合体。项目于2012年开始销售。长春“澳海澜庭”12、长春“澳海梦想城”。澳海梦想城作为澳海地产布局长春以来的第五盘，坐落于高新北区与经开北区交会之地，项目临近北湖，与吉林省首批以湿地为主题的北湖湿地公园，仅有一街之隔，尽享北湖生态鲜氧生活。项目总建筑面积约为26万平米，整体规划为高层、小高层、多层建筑，作为低密度高品质的生活社区，提供给业主更优质的生活，更便捷的交通。项目预计总投资10.5亿，预计总销售收入15亿元。澳海梦想城 13、苏州“胥江湾”。苏州项目位于苏州吴中区胥口镇核心，东欣路西侧，腾胥路以北；毗邻胥口连接太湖旅游度假区和苏州城区的东西向主干道-孙武路。项目占地面积约11万平方米，总建面积约18万平方米，其中地上部分约13万平方米。整个社区建筑设计坚持美国赖特草原住宅的讲究以及对环境的尊重，不但具有美国文化的精神，更是一种现代住宅的典范。产品规划以多层电梯洋房、小高层与MINI墅为主。整个社区营造天然静谧、关爱分享的主题式生活公园，也将开创苏州城西住宅新地标。项目预计总投资10.8亿，预计总销售收入15.5亿元。截止到2015年6月，项目已经预售4万多方，销售收入3.4个亿元。苏州“胥江湾”14、 沈阳“七号公馆”。2015年6月由沈阳澳海房地产开发有限公司成功拍下沈阳经济技术开发区编号为JK2015-43地块，总占地面积约为37537.61平方米,项目位于沈阳经济开发区开发大路9号，容积率2%，绿化率35%。五、公司在长沙开发历程及项目介绍： 公司于2006年开始进驻长沙，由湖南三江房产开发的“三江花中城”项目，位于长沙市重点发展的黄金地区雨花区体育新城。在长沙市“西文东市”的整体规划格局下，体育新城聚集了高桥大市场、上河国际街区、黎托商圈等黄金商业资源，吸引了众多大规模、高潜力的投资，并将因武广高铁、长沙地铁、京珠高速、机场高速在这里汇集而成为新的交通枢纽。同时，作为市重点规划的新城区，大型体育设施、公园和文化中心的落成，必将会让体育新城成为长沙市现代宜居的新坐标。三江花中城项目坐落于体育新城的核心地带，东临古曲路，南倚湖南广益实验中学，西邻圭塘河（隔河相望为华雅国际大酒店和华雅高尔夫球场），北靠石坝路。公交发达，121、147、156、159、160、603、601、802路等多条公交线路都在小区附近设有站点。 楼盘净用地面积约114亩，由28栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约25万平方米，项目已于2009年陆续实现交付入住。“三江花中城”区位图“三江花中城”效果图 2010年8月份，公司成功竞得望土网挂【2010】07号土地，开发长沙“澳海澜庭”项目和“澳海月亮湾”项目。项目位于长沙市府北滨水新城银星路999号，处于大河西先导核心板块，是望城区迅速融入长沙主城区的桥头堡。项目总占地面积约500亩，建筑面积达100万平米，容积率3.0，建成后同时可容纳居住约9000户家庭，小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼，是滨水新城板块内高品质的复合型社区。项目所在区域是政府重点投资开发的滨水新城核心区。东南面有政府斥资3亿元打造的体育文化公园，西面黄金大道对接河西南北城市主干道雷锋大道，北面为银星路，直接连接金星路与月亮岛风景区。潇湘大道、金星大道、雷锋大道、银星路、普瑞大道三横两纵城市路网布局，无缝对接城心繁华商圈。项目距离长沙市市政府只约10分钟车程，拥有得天独厚的地理位置，南面坐享6000亩的原生态谷山森林公园，让小区业主足不出户即可体验大自然的无限美好；区域内教育配套十分完善，周边师大附中、星城实验小学、普瑞砂子塘小学（在建）、长郡中学等名校给业主小孩一个优良的教育环境；区域内的商业配套日趋完善，项目自身配有近5万平商业街区，可以在家门口满足业主日常的生活和购物需求。区域内规划有在建的40万平大型商业中心，而华中地区规模最大、国际名品最多的世界顶尖级国际假日购物公园奥特莱斯购物公园亦落户在滨水新城片区。长沙“澳海澜庭”区位图 长沙“澳海澜庭”效果图长沙“澳海澜庭”效果图 项目于2013年3月开始销售，自开盘销售以来，在周边区域一直保持销售领先。澳海澜庭在区域内乃至长沙市内都属于热销楼盘，得其原因，有一下几个方面：1. 澳海澜庭位于城市副中心，其丰富的自然环境资源，便利的交通配套打造10分钟生活圈、紧邻名校，投资潜力大，周边生活配套丰富，满足业主日常需求。 2. 区域内稀缺花园洋房，南北通透采光好，户型方正0浪费，产品过硬，深受消费者青睐。 六、社会公益 回馈彰显责任，真诚寄予奉献。澳海心系慈善，澳海地产持续践行企业社会责任，近年来，澳海在扶贫赈灾，捐资助学，襄助公益等方面，处处都有澳海作为企业公民，勇于担当的身影。 2014年，澳海控股1000万捐资设立教育基金 2013年，千万元助学富阳中学教育集团 2013年，心系抗洪一线 抚顺澳海捐款50万元。 2010年，捐资600万元回馈社会助慈善。 2010年，捐款100万助推涪陵教育发展。 2010年，澳海清河坊捐助十八小学教育发展。 2008年，为四川地震灾区人民捐款100万元。七、品牌荣誉：公司荣誉：1.浙江三江房地产开发有限公司在2004年“诚信承诺社会监督”活动中，被评为诚信企业2.浙江三江房地产开发有限公司获富阳市2005年度“走出去”先进企业3.浙江三江房地产开发有限公司2005年度企业信用等级AAA级4.浙江三江房地产开发有限公司2006年度现代服务业发展先进企业5.浙江三江房地产开发有限公司党支部2006年度先进党支部6.浙江三江房地产开发有限公司2006年度房地产开发诚信企业7.浙江三江房地产开发有限公司2006年度企业信用等级AAA级8.2007年度富阳市第三届消费者信得过单位9.浙江三江房地产开发有限公司2007年度企业信用等级AAA级10.浙江三江房地产开发有限公司2008年度企业信用等级AAA级11.浙江三江房地产开发有限公司获2008浙江省工商企业信用AA级守合同重信用单位12.浙江三江房地产开发有限公司获2008年度富阳市现代服务业发展先进单位13.浙江三江房地产开发有限公司获2009年度房地产开发诚信企业14.浙江三江房地产开发有限公司获2011年度房地产开发诚信企业15.重庆澳海获涪陵区2010年度“消费者信得过企业”16.重庆澳海获涪陵区2011年度“优秀房地产开发企业”17.重庆澳海获2010-2011年度“优秀私营企业”18.锦州澳海2012年由经济区工作委员会颁发“先进党支部”光荣称号19.长春澳海获2008年“吉林名企”称号20.长春澳海获2010年度 “优秀企业”21.沈阳澳海2010年8月获辽沈地产15年功勋纪念：责任地产 品牌企业22.沈阳澳海2011年1月获“2010沈阳地产锋锐大奖”23.沈阳澳海2011年1月 获“2010年度铁西新区纳税百强企业”24.沈阳澳海2011年3月获 “2010沈阳百强地产企业诚信联盟会员单位”25.沈阳澳海2011年12月获“沈阳市好房子理事会第一届常务理事单位”26.银川先泽房产2009年获“最佳组织奖”27.银川先泽房产2010年3月获“诚信企业”28.银川先泽房产2010年6月获“2008-2009年度守合同、重信用企业 ”29.银川先泽房产2011年12月获“自治区2009-2010年度纳税信用单位 A级”30.银川先泽房产获“2011年度宁夏房地产价值企业 发展潜力奖”31.银川先泽房产2012年4月获“房地产开发诚信企业 ”32.湖南三江获2007年“ 长沙房地产开发信用等级评定银牌单位”33.湖南三江获2008、2009年“长沙房地产开发信用等级评定金牌单位”部分项目荣誉：1、“三江鸣翠桃源”：2003年被确认“中国（浙江）山景园林地产成功开发的典范”收录至中国房地产业发展大全；荣获2003浙江首届著名景观楼盘竞赛活动最佳山景排屋。2、“三江鸣翠蓝湾”：荣获2003年浙江省首届著名景观楼盘竞赛活动著名景观楼盘综合大奖3、澳海水岸蓝山：2010中国重庆房博会“铂金品质楼盘”荣誉称号重庆市房地产开发协会授予2011年度“最佳户型设计”楼盘4、抚顺澳海澜庭：抚顺2011年楼盘网络盛典，获“最具营销传播力品牌楼盘”5、长春澳海澜庭：1998-2008长春地产十年风云榜“创新节能示范楼盘”2008年“最佳景观设计示范楼盘”2008年度中国地产星光榜 “最值得市民期待的楼盘”2009年度房地产总评榜 “中国十大宜居生态社区”第五届中国长春地产网络人气榜 “年度百姓最满意楼盘”第六届中国长春地产网络人气榜 “年度百姓最满意楼盘”2009年房地产报“读者推崇的区域领导力楼盘”2010年城市推动力“最适宜居住楼盘”2010年中国长春地产网络人气榜 “最具网络人气楼盘”2010年长春楼市风云榜 “十大热销楼盘”2010年楼市风云榜“十大热销楼盘”2010年 纪念长春建城210周年 “长春钻石楼盘”2011“长春年度网络人气楼盘”搜狐焦点“长春最佳口碑楼盘” 2011年住交会吉林赛区组委会：“吉林名盘” 2011年上半年“最受大众推崇楼盘”6、沈阳澳海西湖印象：2010年2月 影响沈阳2010年度沈阳房地产：最具区域经济推动力楼盘2010年10月 2010年秋季房交会“百姓眼中好房子”评选活动：建筑品质奖2010年12月 2010第五届沈阳地产奥斯卡颁奖盛典：推动区域品质楼盘2011年1月 2010沈阳最具品质楼盘2011年1月 第七届中国（沈阳）房地产网络人气榜：2010-2011最具人气升值潜力楼盘2011年12月 2011年度最具区域推动力楼盘2011年12月 建筑风格典范楼盘2011年12月 榜样楼盘7、鸣翠春天：2007年3月，鸣翠春天推荐为07年度3.15消费和谐诚信上榜楼盘2007年7月，鸣翠春天花园 荣获07年宁夏银川房地产交易博览会参展优秀楼盘2007年12月，鸣翠春天荣获“宜居改变银川”房地产十年巡礼地标楼盘2011年1月，宁夏2010消费者最认可品质楼盘8、湖南三江花中城：2007 最佳生态环境楼盘2007年度 十大名盘2007年 最值得期待的十大楼盘2007-2008 年度湖湘地产最具影响力国际人居楼盘 2008长沙房地产开发十年典范楼盘2008、2009年度中国湖南 网络最具人气楼盘 2009中国长沙十大人气社区9、澳海澜庭&澳海月亮湾2013年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位2013年第九届地产奥斯卡长沙房地产公园楼盘代表作2014年度十佳热销楼盘2014年中国湖南房地产网络排行榜最具性价比楼盘2014年第十一届（长沙）房地产网络人气榜长沙最具人气楼盘2014年最佳人居环境楼盘2014年长沙最具影响力城市宜居大盘2014年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位组织结构图：湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司杭州澳海控股有限公司项目分公司业务分公司富阳紫太商住有限公司重庆杭富房地产开发有限公司湖南澳海房地产开发有限公司银川先泽房地产开发有限公司湖南三江房地产开发有限公司沈阳澳海房地产开发有限公司富阳市同瀚智能电子有限公司杭州同翰建筑设计有限公司杭州新海建设工程实业有限公司杭州三江物业管理有限公司富阳市新海园林养殖有限公司富阳市三江大酒店有限公司长春澳海房地产开发有限公司重庆澳海房地产开发有限公司湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司主要技术经济指标（表格4）澳海望洲府地块技术经济指标一览表 项目单位数值总用地面积m2160921净用地面积m2137605地上总建筑面积m2412900其中住宅建筑面积372960微型别墅面积m2229504+1叠墅面积m2291205+1洋房面积m2 28250高层面积m2285400商业建筑面积m238000配套用房建筑面积m21000商业（及配套）比例9.68%容积率3.0建筑占地面积42530建筑密度30.91%绿地率30%项目SWOT分析1）项目优势（S） 地理位置/升值潜力项目位于大河西先导区、政府规划发展的湘江新区核心区地块，地铁2b线延伸至本区域，长株潭城际铁轨直达，长沙货运枢纽火车北站正在建设中，加上奥特莱斯商业中心、金桥国际商业集群等区域内利好因素，具有良好的升值空间。特色商业奥特莱斯中高档购物商业中心、金桥国际商业集群自然环境宗地内原生态植被保存完好，地块东侧紧邻马桥河景观带。教育配套项目用地周边有桂芳、桐岭等十多所小学和黄金、星城、高塘岭等十多所初级中学，而且北有重点高中望城一中，南有雷峰中学，东有长郡中学、师大附中，项目周边北有电子信息学院、银行干校，东有长沙医学院、湖南商学院北津分院，南有中南工大、湖南大学、湖南师大等十多所大专院校。2）项目劣势（W） 地理位置项目在长沙三环外，当前隶属望城区管制，公交出行、自驾出行均不太方便。配套项目附近均为在开发区域，周边除了教育配套外尚无太多成型商业配套、商业服务网点较少。区域市场规模 项目周围人居稀少，区域内购买力明显不足，而望城亦是各镇独立发展，且多镇与长沙内相连，购买力分散且在各镇已消耗大部。项目规划与周边各个在开发项目相比，宗地面积较小，项目建筑规模属中等水平，且容积率高于周边项目，在规划设计上如何体现优势为一大课题。3）项目机会（O） 市场形势2015年上半年住宅供应量最大的是岳麓区，共批准预售180.40万方；成交量最大的也是岳麓区，共成交住宅252.75万方；其次是雨花区和望城区；住宅成交价格与去年同期相比望城区仍然保持上涨态势；总体表现为西拓南延。 相比2014年区域购房比例，岳麓区、望城区有所增加，8090后年轻群体高学历，注重追求品质生活，大河西宜居生活环境得到认可和喜好。 区域优势河西先导开发区、湘江新区核心区、长株潭城际铁轨项目共赢 地块附近各个项目相继运作提升了地块受关注度。各项目通过产品互补、产品竞争优化、区域炒作达到区域内各项目共赢。4）项目威胁（T） 项目竞争地块附近有多种物业形态并存的局面让我们压缩了我们推陈出新的空间，很难在推盘之初通过推出区域市场内稀缺产品来占据主动的机会。且周边多为大型社区，多为外地实力开发商，如绿地集团、中航集团、裕田中国等。自身配套丰富他们不仅抢占区域内第一桶金，也将在后续的竞争中夺得先机。市场反应根据地块3容积率要求，我们将成为周边最高容积率的商品房小区，做什么样的产品能市场所追捧是一大难题。优势解析本地块最大优势为教育配套及大型商业配套的未来发展驱动力。在小区及户型设计方面可借鉴我桃源、蓝湾设计经验、借势人文教育、地铁价值宣传推广，衍生、放大项目价值点。劣势解析通过对于地块景观、自然资源及项目所推崇的生活理念，区域内宜居环境、优质教育等优势宣传放大，弱化地块内交通不便劣势，项目通过自建部分配套以弥补一部分配套不足现状。在项目启动之初可参考配套先行、招商先行理念。机会解析长沙城市建设不断发展，城区面积将不断延升，长沙河西先导区发展及项目附近规划有地铁线，高铁线，城际铁路等，地块内交通连接三环、城际高速等交通要道，都是区域将来发展机遇。威胁解析因为周边项目体量大，区域市场内供应充足、竞争激烈，所以项目定位失误、产品结构设计失当将可能造成产品积压滞销的严重后果。产品差异化、推盘节点、营销策略及侧重点均对项目操盘成功与否相当关键。1.2 项目建设背景 “澳海望洲府”位于湖南省长沙市望城区星城镇普瑞大道上，隶属河西先导开发区核心板块、同属政府规划湘江新区板块。地块紧邻马桥河。在当前长沙市房地产格局中属望城板块，该板块客户主要以望城县及板块周边刚需客户以及长沙周边城市的部分投资型、改善型客户为主。目前由于金星北片区与岳麓区市府板块逐渐接轨，而县城板块可谓偏安一隅，发展缓慢。 随着金星北板块的价格持续走高，金星北片区受到的客户重视越来越高，片区市场大盘扎堆，片区建设日新月异。虽然目前配套交通尚未形成气候，但是由于价格较低，片区大盘较多，可预知未来发展前景较好，所以目前客户群体也仍旧以刚需客户为主，因而截流了相当部分的长沙导流客户。目前地块周边主要项目有：金桥国际商业集群、中航山水蓝天、晟通城、绿地香树花城、奥莱小镇等。目前客户群体主要为望城区域刚需客户为主，各项目销售情况一般。但是金桥国际商业集群，作为集商品交易、会展博览、仓储物流、电子商务、金融后援、总部基地、休闲、娱乐、旅游度假及相关生活配套于一体超大型金融商贸物流综合体。金桥国际城14年底首次开盘为金桥国际市场集群家居建材城部分50-60商铺（一楼均价10000元/，二楼均价7000元/）。从每月数据对比来看，其商铺销售业绩比较稳定，发展状况良好，从目前发展状况来看，金桥国际带动区域发展的能力是比较强的，根据当前良好预期，金桥国际将会给项目所在区域带来大量的人流，因而区域发展前景较好。3、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证必选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃烧供应方案及投资估算的依据。1.3.1建设规模“澳海望洲府项目规划总用地约160921平方米，总建筑面积约412900平方米，其中住宅372960平方米，商业及其它38000平方米，物管用房1000平方米。绿化覆盖率30%，小区内设配套休闲、娱乐文化中心、商业网点等设施。本小区为一商住小区，整个小区有73栋房子,住宅有高层和花园洋房、别墅等多种建筑形态，商业有底商和独立商务楼两种建筑形态。1.3.2产品方案本地块采用组团布置，各组团的区域由小区内的水系、道路自然分割而成。住宅形式分为三种类型：别墅、花园洋房和高层公寓住宅。综合考虑周边用地环境，高层公寓主要布置在地块的北部以及西面，花园洋房位于地块中部以及南面，别墅主要布置在地块中部和东面。高层公寓区域和花园洋房、别墅三者分而不离，尽享尊贵与奢华，同时又兼顾小区的和谐，营造了一个轻松平等的交往空间。小区主要出入口设置在地块北侧道路上，并在地块东侧、西侧和南侧道路上设置了三个小区次入口，入口处设置了较为开阔的广场空间，并向城市打开，以供人流的集散。入口处的景观大道与中心区块景观形成景观轴，在景观中心形成放大的中央景观花园，园区穿过小径就能达到中心景观区域。主要步行道与整个住区的生态绿化融合，有机的绿化形态结合步行系统如同纽带将住区各个功能空间串联起来。服务用房位于小区的入口附近，同时与小区商业部分紧密相连，方便了居民生活。沿街商业主要设置在地块北面和西面以及南面，其中东北角还设计了大型的集中商业，致力于打造高档、高雅、有品位的商业组群。平面整体布局采用围而不合、相互渗透的手法，通过多条景观通廊与各个景观视点互通，使尽可能多的内部和外部景观进入生活空间。组团通过布置花园和阳台与环境相互渗透，使空间充满了流动性，打造以生态景观为核心的规划模式，通过景观的营造构筑高品位的居住社区。1、开敞的公共空间：小区中大尺度的公共空间是居民使用最多的户外场所，非常利于小区内居民的相互交流，为营造一种良好的邻里交流氛围创造了条件。2、组团式空间布局：每个组团由数个绿化空间组成。组团内部空间在场所的界定上属于半私密空间，提供了从小区公共空间到半私密的组团空间的良好过渡。3、高度控制：高层控制在34层和18层，花园洋房为5+1层，别墅为4+1叠墅和3层微墅。高层顶部线脚的处理使得整个小区有着丰富的屋顶天际线。4、均好的环境品质：组团式的景观保证了组团内部的优美景色，再加上小区中心大面积的中央水景、绿化，就能达到较好的环境品质，使每个住户有良好的景观，尽享怡人生活。1.3.3配套设备 a、电梯：配置中高档名牌电梯。 b、电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，包装后可立即使用。c、电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。d、煤气：煤气管道安装到厨房。e、给水：变频式供水系统，每户独立水表。f、排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。1.3.4智能化系统 a、安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可是对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。 b、“一卡通”智能系统：IC卡门紧、小区内停车、消费“一卡通”。 c、信息服务系统：小区局域网（可接入internet）、背景音乐、视频点播等。 d、道路系统：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。 e、小区建筑小品：入口：区内设报案。入口处有宽广的地下停车场。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居民区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中的必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，辐射游乐设施。1.4规划设计要求项 目单 位数 量居住户数户3472居住人数人10416户均人口人31.地上总建筑面积 商业面积 高层公寓 花园洋房 别墅 物管及其他2.地下人防面积 412900 38000 285400 28250 52070 10002.12630容积率3.0绿地率%30车位个41322、建设用地现状及开发条件2.1地理位置地块解析宗地块位于普瑞西路上，隶属河西先导开发区核心板块、同属政府规划湘江新区板块。地块紧邻马桥河。地块与在建金桥国际市场集群隔路相望。宗地均近梯形。项目概况及规模本项目位于湖南省长沙市望城区，普瑞西路与马桥河路交叉口东南角，净用地面积137605平方米，用地性质为二类居住用地。2.2开发的客观因素及条件长沙市望城区地处长沙东北部，湘江下游两岸。东临长沙县，南接岳麓区，西至宁乡，北连湘阴、汨罗市，京广铁路、石长铁路、长常高速、319国道以及正在规划建设的京珠高速西线等穿境而过，交通便捷快速，紧邻长沙城区，距离长沙黄花国际机场50公里路程。望城是雷锋的故乡，被江泽民同志誉为“希望之城”，是历史文化名城长沙近郊一座正在崛起的新城。望城是省会长沙的卫星城，具备了经济和社会加速发展的区位优势和条件，主动融入大河西先导区建设，在长株潭“两型社会”建设中发挥作用。望城县经济发展具有良好的政策优势、区位优势、比较优势。在金融危机的大背景下，望城县化危为机，紧紧抓住长株潭“两型社会”建设带来的机遇和要素市场变化带来的机遇，紧紧抓住中央宏观调控政策带来的机遇，结合自身特点，立足“两型社会”建设，发展“两型”产业，尤其重点发展文化创意产业、城需型产业、再制造产业。随着望城全境纳入大河西先导区，越来越多的战略投资商开始抢滩进驻这块发展的热土，望城投资的洼地效应越来越凸显，望城也越来越具活力。望城区地形图3.市场分析与预测3.1 经济社会基本情况长沙城市与区域规划发展态势总体规划方向l 城镇体系-1个中心城市+2个副中心城市+若干个建制镇总规将规划空间层次分为市域、规划区、都市区、中心城区，其中市域包括芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区、长沙县、宁乡县和浏阳市，总面积1.18万平方公里;规划区总面积4960平方公里;都市区总面积1930平方公里;中心城区总面积1142平方公里。l 空间结构-一轴两带多中心、一主两次五组团总规提出，长沙未来沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。“一轴”为湘江发展轴，“两带”为北部发展廊带和南部发展廊带，“多中心”是一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心;“一主”指城市主体，“两次”指岳麓片区、星马片区，“五组团”指暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团。l 文化保护-历史城区整体风貌重点保护l 生态绿地-规划14个森林公园l 城市交通-构成“井字+环形”快速路系统近年来城市基础建设突飞猛进2014年省下达我市保障性安居工程建设任务22768套。截至14年底，全市实际开工项目95个27591套，开工率为省任务的121.18%，提前超额完成了目标任务。其中城市棚改项目开工53个改造16485户（安置房建设和综合整治新开工12164套132.63万平方米、货币安置4321户），公共租赁住房项目开工40个新建10210套，廉租住房项目开工2个新建896套。完成发放廉租住房租赁补贴总户数8048户，其中内五区4595户、四县（