都市农庄项目可行性分析报告.doc

目 录第一章 项目概况一、项目概要 1二、项目发起单位简介 1第二章 项目背景 3第三章 项目建设的必要性和意义 6第四章 项目建设基本条件分析 一、交通区位条件 10二、生态景观条件 10三、地热资源条件11四、项目基础条件11五、市场条件12六、政策条件13第五章 项目定位和建设内容 一、规划依据15一、项目定位15二、建设内容18第六章 项目投资估算与资金筹措 22第七章 经济效益分析 24第八章 社会效益和生态效益分析 27第九章 项目结论与建议 30第一章 项目概况一、项目概要1、项目名称：xx都市农庄2、项目性质：新建3、项目类别：都市农庄4、建设单位：昆明xx度假有限公司5、项目负责人：xxx 联系电话：6、建设地点：昆明市xx区域7、项目用地面积（亩）：约5000亩，其中建设用地面积约285亩。8、建设内容：开发建设高品质的集休闲度假、生态农林、康体养生、户外运动、民俗文化等功能为一体的现代都市农庄。具体建设包括果树种植、生态修复、水景打造、生态旅游设施、交通基础设施、水资源综合利用设施、马术训练场馆、良种马驯养、激光野战、户外拓展运动设施、餐饮会议设施、休闲度假酒店、森林spa等。9、项目总投资概算：9亿元 。二、项目发起单位简介 本项目由云南xx实业集团有限公司与云南xx实业有限公司联合发起，发起双方已共同投资设立了项目运作法人昆明xx度假有限公司，该公司经营的xx度假山庄，经过近20年的精心运作，现已成为昆明市乡村休闲旅游度假业的一面旗帜。1、云南xx实业集团有限公司简介云南xx实业集团有限公司成立于20世纪90年代初，总部位于昆明市西山区云xx大厦。集团公司秉承“至诚博厚、人和业兴”的核心价值观和“创造价值、和谐共赢”的企业宗旨，坚持“诚信守诺、稳健发展”的经营理念，历经20余年的奋力拼搏，现已发展为一家主要从事旅游地产、酒店服务、农林资源、矿产、物流、金融、对外投资的跨行业、跨国界、多元化经营的股份制民营企业集团。集团下辖十余家子公司，员工逾千人，资产实力雄厚。2、云南xx实业有限公司简介云南xx实业有限公司是本土知名的，以地产开发为主，物业服务、项目策划、商贸等多元化发展的现代企业集团。公司总部位于昆明市xx路x号a座7楼。公司领军人xx为前云南省xx设计院院长、国家注册咨询（投资）工程师、高级工程师，在建筑设计、地产开发领域拥有极高口碑和强大号召力。公司秉承“天润苍生，万物源长”的与众不同的人文特性和产品开发理念，历经10余年发展，已开发世纪生活、云南软件园数码国际、浅水湾、左岸公寓、滇池南郡、时代创富、大理古城红龙井商业步行街区、大理古城九隆居商业步行街、溪麓南郡等项目，均获得成功，得到市场一致追捧。第二章 项目背景一、生态休闲旅游已经成为现代旅游的新趋势目前人们的旅游方式多限于一般性的自然风景观光旅游，活动内容贫乏单一，具有外延和内涵的旅游服务项目空白，旅游的丰度和广度极度缺乏，使游客真正在景点观光、休闲的时间极短，很大一部分时间消耗在往返旅游景点的道路和住宿上，与现代旅游要求中旅游内容多样化、人们要体验更多的美好经历的旅游需求相差甚远。随着人们生活水平的不断提高，渴望返璞归真、追求乡情野趣成为时尚。初级的游山玩水已不能满足人们的需要，专题和特种形式的旅游日益增加，享受性、游乐性、度假性的旅游内容会大大增强。今后人们的旅游方式将由观光型为主发展到度假旅游、民俗旅游、生态旅游、运动旅游五彩缤纷的局面，以休闲、度假方式取代传统的的旅游观光已成为现代旅游的发展趋势。旅游方式正在由单一化向多样化发展。生态旅游正是针对当今旅游业环境的影响而产生和倡导的一种正在迅速发展的新兴的旅游形式，是一项正在兴起的有着广阔发展空间的工程。它把农业、林业、园艺和旅游业有机地结合在一起，以其清新秀丽的自然风光、潮湿而又浓郁的泥土气息、鲜嫩诱人的绿色营养新鲜食品吸引游客，使游客可以尽情考察和享乐旖旎风光和野生动植物，或在田间劳作、或在熔金落日的傍晚散步于幽静的林荫小道，呼吸新鲜湿润充满泥土芬芳的空气，享受森林氧吧，放松愉悦身心。其所蕴藏的商机使得人们越来越坚定地把生态观光旅游作为一种产业加以发展。特别是在城市环境质量不断下降、污染日趋严重的今天，以农业、林业资源为依托，以自然的田园、山野、园林风光为特点，满足人们亲近大自然的消费需求为主题的生态旅游已悄然兴起，已成为当今世界旅游发展的潮流，提高了自然旅游在旅游业中的地位。加之大多数城镇居民，长期处于城市紧张嘈杂的环境，连日紧张忙碌的生存竞争，使得人们生活压力、工作压力十分沉重，偶逢节假闲暇，更愿意到大自然中游览，置身于原始的自然区域，放松身心。二、昆明亟需对乡村旅游进行“提质增效”昆明市乡村旅游资源丰富，上世纪80年代旅游业就开始起步，90年代以后昆明市乡村旅游业蓬勃发展，形成了较大的规模，部分地区成功树立了自己的品牌。截至目前，全市共有6个市级乡村旅游示范点、4个省级旅游特色村、2个国家级农业旅游示范点。然而由于多种因素的影响，近年来昆明市乡村旅游业逐渐陷入了具有“三化”（老龄化、同质化和初级化）和“三性”（相似稳定性、主体分散性、产业要素约束性）特征的“双三”发展瓶颈期，发展水平和规模档次均比较低，极大地制约了昆明市乡村旅游经济与社会功能的发挥。为破解昆明市乡村旅游困境，有专家提出通过依托龙头企业与农业园区推进业态创新，推进土地流转和旅游项目建设用地改革，引进大型企业开发新型乡村旅游项目等措施进行“提质增效”。三、昆明建设宜居城市和区域性国际城市昆明市委市政府提出，要把现代新昆明建设成为以人的现代化为核心，以“一湖四片”、“一主四辅”为载体，以生产方式和生活方式进步为标志，建设独具湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光为一体，使现代文明与历史文化交相辉映，森林式、园林化、环保型、可持续发展的高原湖滨生态城市。到2015年基本建成中国面向西南开放的国际化门户和重要桥头堡城市，到2020年基本建成中国面向西南开放的区域性国际城市。近年来，昆明市屡获殊荣，“国家园林城市”、“国际旅游名城”、“中国国际形象最佳城市”、“中国十大最有吸引力城市”、“2011中国魅力城市”、“中国最具幸福感城市” 、“转型2011联合国宜居城市、转型2011国际形象最佳城市、转型2011最具国际影响力城市”等荣誉均收入囊中。2011年1月1日，昆明开始创建“国家森林城市”，进一步加快宜居城市建设步伐，让森林真正拥抱昆明城，让市民共享生态福利。基于以上背景，为统筹城乡发展，加快休闲旅游农业结构调整、转型升级和提质增效，树立昆明面向西南开放的区域性国际城市形象，昆明市政府提出在十二五期间打造100个具有高原特色的都市农庄，可谓顺势而为的英明决策。第三章 项目建设的必要性和意义一、促进生态建设的可持续发展，改善城市生态环境，建设生态文明城市，构建和谐社会的需要生态绿化是一项长期性的公益性事业，投资大，投入期长，没有收入。而目前生态建设模式单一，全部依靠财政力量，为单纯的绿化造林，而且养护资金匮乏，养护管理困难较大，极大地限制了昆明市生态建设事业的发展。如何让荒山绿化工程实现可持续发展？本项目因地制宜，提出生态休闲旅游都市农庄的建设，改变目前的生态建设方式，把造林绿化和生态观光结合起来，建立起高原城市生态保护和生态治理为目的的山地综合开发和生态建设示范基地，展示该地区综合治理山地的生态恢复提升和产业开发技术，发展生态建设工程自身“造血”功能，补贴荒山绿化后续管护的投入，实现依山养山，实现生态建设和生态产业同步发展，保障生态建设事业的良性循环和可持续发展。只有这样，城市周边生态建设工作才能得以长久、持续，并不断吸引更多的企业、个人以及战略投资者投身于生态绿化事业中，才能减轻政府的投资压力，更好的搞好生态建设工作。这也是促进生态文明城市的建设、国家园林城市的重要举措，对落实建设宜居城市总体指导思想，实现人与自然和谐相处，逐步树立昆明现代都市形象，增强城市发展活力，构建和谐社会具有重要意义。二、促进生态经济林产业的发展，带动农民增收致富的需要项目立足于黄龙箐区域，为充分发挥现有林业资源和林地资源优势，实现生态建设事业的可持续经营，在林业资源保护和开发之间寻找最佳结合点，提出了建设林下资源开发示范区计划，推广、引导和带动当地农民在山地发展中药材、经济林等经济作物，增加农民收入。同时，通过辐射、带动，使荒山绿化、林业开发与双龙片区农民致富相结合，带动区域农户为目的，做到既改善人居环境，又使农民增收致富，激发广大农民造林、护林的积极性。三、建设生态旅游都市农庄，是树立城市形象、发展区域经济的需要旅游业是关联度高、综合带动性强、辐射牵引力大的经济产业，具有可持续发展特性的朝阳产业，而且也是扩大知名度、提高开放度的形象产业，对于促进产业结构调整、扩大内需、增加就业、扩大开放、加强精神文明建设、构建和谐社会具有重要作用。云南建设旅游经济强省，是一项复杂的社会系统工程，需要形成一种全社会共同关注、共同支持旅游业发展的良好环境。特别是昆明作为省会中心城市，是全省的政治、经济和文化中心，要紧紧抓住云南作为国家推进旅游产业综合改革试点省和昆明列为改革试点市的机遇，以建设东南亚中心旅游城市和旅游经济强市为目标，巩固昆明在全省旅游的龙头地位和强化昆明对全省旅游的集散功能，推进昆明旅游产业现代化和国际化水平，全面提升旅游业的综合竞争力，把昆明建设成为中国最重要的创新型旅游目的地和西南地区最重要的旅游集散地，推动昆明旅游业快速、健康、持续发展。本项目既是面向昆明市民的生态休闲旅游项目，更是面向国内、国际市场的精品旅游项目，项目的业态规划、运作模式都将有重大创新，必将推动昆明旅游业的创新发展。同时，本项目的建设，紧紧围绕昆明“宜居生态城市”的定位和“建设成为中国面向西南开放的国际化门户和桥头堡城市”这个目标，在城市建设和整个发展中融入旅游的要素，形成一处良好的生态建设和恢复的示范基地，大力促进昆明市生态建设事业和旅游业的发展，这对改善城市周边环境、树立良好的城市形象起到积极的作用，为改善昆明投资环境、增强招商引资力度、拉动内需、加快和促进地区经济发展发挥良好的积极影响，城市才能越建越好，城市对外地游客才更有吸引力。四、满足旅游业追求立体化、多元化、个性化发展的需要当前，随着经济社会的发展，人们的生活方式追求呈立体化、多元化发展，休闲、运动、娱乐及生态游已成为大中城市居民的首选，回归自然，走近大自然已成为现代旅游业发展的必然趋势。并且随着城市经济的发展，随着城市生活节奏的加快和工作等多方面压力的增加，以及城市中的空气污染和噪声污染，更多的城镇居民向往到大自然中放松身心、呼吸新鲜的空气、度假娱乐，这已成为居民生活的一个重要组成部分。人们对生态旅游需求日益增长，为生态观光园建设提供了广阔的发展前景。从规划布局看，本项目距主城区仅5公里，得天独厚的自然环境及地理环境使之成为昆明市生态观光旅游首选。借助现有的林地、林业资源，通过都市农庄的建设，将形成健康、稳定、完整的森林生态系统，为昆明市民以及国内外游客提供一个环境优美、空气清新、游憩休闲需要的环境和休闲观光的空间，开发“生态游”旅游项目，既可充分挖掘潜在的旅游资源，为旅游者提供一处体验生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示昆明高原山地林业、生态建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。特别是内地游客，他们到云南来，既享受了阳光、蓝天，同时也享受高原山地特色生态经济林植物以及以这些植物资源为主的农林产品、特色原生态食品以及特色饮食文化以及康体休闲服务，满足由观光性向生态旅游、个性化旅游的消费需求，不虚高原之游。同时，本地市民在节假日有携家老少及亲朋好友到郊外游的习惯，本项目由于地处城郊结合处，离市区很近，交通十分便利，为本地市民节假日休闲度假提供一个好的休闲环境。 第四章 项目基本条件分析 一、交通区位条件本项目位于昆明市xx区xx街道办事处xx区域，规划用地5000亩。项目紧邻世博园、昆明金殿国家森林公园，毗邻昆明长水国际机场，穿金路延展线直达黄龙箐口，绕城高速公路跨箐而过。从昆明主城区经金浑公路到项目所在地只需10余分钟，从昆明长水国际机场经绕城高速到项目所在地只需15分钟。区位优势明显，交通十分便利。二、生态景观条件1、优美的原生态森林景观本项目四周山岭环抱，东有营盘山，南有平顶山，西有媳妇山，北有白庙山，项目中部为黄龙箐。山岭上、幽谷中生长着茂密的青松绿树。人工针叶林漫山遍野，天然杜鹃、山茶成片成带，争奇斗妍，绚丽多彩，形成了优美葱笼的森林景观。 2、壮丽的地文景观 项目区属云南高原浅切割中山地貌，山岭顶部平坦，山坡大多较缓，溪谷、阶地宽阔，是理想的游赏娱乐及休闲度假建设用地；其余地区多为森林覆盖，植被葱郁，为良好的风景绿地。3、秀美的水文景观 黄龙箐溪流蜿蜒曲折、萦回山谷之中，泉水、溪流、水库为景区增添了灵气。 “山得水而活，水因山更幽”，秀丽如画的平湖浅池、欢快奔流的溪泉等多姿多彩的水景，平添了项目区的灵气。4、多姿多彩的生物景观 项目区内物种资源十分丰富，特别是蝴蝶的寄主植物和蜜源植物较多，如五色梅、马利筋、马缨丹、柑橘、山茶、香樟、六月雪、月季、蔷薇、紫薇等。景区内彩蝶成群，蝶源丰富，经初步调查，景区内常见蝴蝶有66种。本项目集“山、水、林”于一体，形成“箐在山间，山被箐环，水流箐底，林到天边”的自然生态景观，光照充沛，湿度怡人，空气清新，负氧离子含量高。优美的森林生态环境，独特的地形地貌条件，使本项目成为昆明繁华都市内的世外桃源。因此，充分利用项目区内优良的生态环境和气候条件，开发高品质的集休闲度假、生态农林、康体养生、户外拓展、民俗文化等功能为一体的都市农庄项目，必将产生较大生态效益、社会效益和经济效益。三、地热资源优势除了森林、生态等景观资源外，据有关部门勘探，该地区拥有丰富的地热资源，并且有很大的开发价值，为项目开展休憩、康体等服务提供了便利条件。四、项目基础设施条件项目建设单位早在1995年就在此开始了旅游度假项目的初级开发，现在该区域建有二星级的“山野宾馆”一座，宾馆占地面积约10000m2，现有接待床位100个，附设有会议室、歌舞厅、桑拿室、篝火舞池、餐厅、养生公寓等配套设施，可为游客提供餐饮、住宿、会议、歌舞、垂钓、棋牌等多种服务。同时已租用村集体土地2000多亩，为本项目的实施奠定了基本条件。五、市场条件昆明长水国际机场已正式运营，昆明长水国际机场是中国面向东南亚、南亚和连接欧亚的继北京、上海和广州之后的第四大国家门户枢纽机场，也是中国西部地区唯一的国家门户枢纽机场，终端设计容量达8000万人次/年。机场正式转场运用后，空港凭借高附加值的即时货运和便捷的长距离商务出行等特点，成为联系全球高能级生产要素的最佳结合点，是参与国际高端产业分工与合作的关键节点，势必将逐渐发展成为昆明强大的经济引擎。本项目距昆明长水国际机场直线距离仅有10km，行车时间只需15分钟，空港经济强大的辐射力和源源不断的客流是本项目建设的重要条件之一。同时昆明作为云南省会城市，著名春城，是重要旅游目的地和云南省的旅游集散中心，特别是近年来，云南作为国家推进旅游产业综合改革试点省和昆明列为改革试点市，云南和昆明市的旅游业都开始转型升级，昆明市的旅客接待量也逐年攀升。据昆明市旅游局统计资料显示，2011年昆明市共计接待旅游者4102.5万人次，同比增长15.32%，旅游业总收入367.2490亿元，同比增长28.95%。同时，随着经济社会发展和人民生活水平提高，近年来昆明市乡村休闲旅游呈现井喷之势，特别是节假日期间，昆明乡村旅游的日接待量超过20万人次。六、政策条件1、符合双龙片区建设云南旅游门户和昆明主城后花园的总体定位xx片区居于昆明主城和昆明长水国际机场中间，交通区位优势极为显著，又有万顷森林，自然资源得天独厚，将发展定位为云南旅游门户和昆明主城后花园，重点发展休闲旅游、商务会展等高端服务业。本项目又居于xx片区的核心区域，发展休闲旅游的条件更为优越，因此本项目是符合xx片区的总体定位的，项目的建设将为双龙片区休闲旅游业的发展起到示范带动作用。2、符合城镇上山战略部署2011年9月5日，云南省保护坝区农田建设山地城镇工作会议在大理市召开。云南省委书记秦光荣在会上强调，立足云南省情，按照“守住红线、统筹城乡、城镇上山、农民进城”的总体要求，努力实现土地高效利用和城镇化科学发展，探索具有云南特色的城镇化道路。 2011年11月1日,昆明市召开保护坝区农田建设山地城镇工作会议,组织和动员全市上下，因地制宜、科学规划、试点先行，全面提升山地城镇、山地园区规划建设开发水平，努力走出一条具有云南特色、昆明特征的新型城镇化道路。 本项目建设用地多分布在荒山荒坡，是建设山地城镇的良好实践区，项目建设将对昆明推动“城镇上山”起到示范作用。3、符合昆明市全域城镇化的工作举措 2010年10月，昆明召开的全域城镇化推进工作会暨市全域城镇化建设工作委员会第一次全体（扩大）会议明确，“一板块一步城镇化、二板块城乡一体化、三板块城乡统筹，三个板块协调推进”，实施主城品质提升、县城规模扩张、新城镇建设和新农村建设“四大行动”，力争全市城镇化率2015年达到70以上，2020年达到80以上，走出一条具有时代特征、昆明特色，城乡融合、和谐发展的全域城镇化道路。本项目位于第一板块主城区的边缘，需要积极推进“全域城镇化”工作，探索出一个较好的城镇化模式。第五章 项目规划定位与建设内容一、规划建设依据昆明市人民政府昆明都市农庄建设管理暂行办法云南省人民政府关于加强耕地保护促进城镇化科学发展的意见昆明市人民政府昆明市旅游业发展“十二五”规划昆明市乡村旅游规划（2011-2020）二、项目定位 1、以生态治理和提升为宗旨。项目所在地沟壑纵横，山岭环绕，森林覆盖高、植被葱郁，场地内山溪、清泉、湖池较多，已具有较好的生态环境。但是植被物种较少，经济价值不高；外来树种黑荆树肆掠，需要更换改造；北部叫天山还被山火烧过，生态系统急需恢复；山坡有部分荒地分布，需要治理；溪谷、水景还有很大的提升改造空间。故本项目以生态治理和提升为宗旨，拟充分利用现有林地、林木资源，挖掘和开发山地生态旅游资源，以林地、山地的生态观光旅游和高原山地特色生态经济林、林下资源栽培科技示范、科普教育推广以及其自然风光观赏和后续绿色产品开发、产品展览销售等为主题，建立起高原山地生态旅游风景区和生态建设开发基地，展示该地区生态综合治理和生态产业开发技术，把生态建设、生态恢复与观光旅游、休闲度假、生活体验、科普教育、产品购物融为一体，从单纯的造林走向综合发展的模式，实现生态建设事业的自身“造血”功能，取得经济效益，反哺生态建设的投入，实现荒山造林绿化能够“造得上、稳得住、长得好、绿得快”的效果，更好地维护和发展生态建设工程，使生态建设和生态产业同步发展，实现生态建设事业的良性循环和可持续发展。2、以进行林业综合开发、发展现代林业为导向。（1）特色经济林果种植结合项目区域自然地理环境，拟将荒地和较平缓的溪谷地带作为建设用地，结合现状地形，依山就势，依山而建，在建筑周边种植特色经济林果，兼具生态修复、观赏和采摘体验功能。以组团的方式，建设苹果园、梨园、橘园、桃园、樱桃园、杨梅园、杏园、板栗园八个特色花果园，使之形成昆明独具特色和规模的花果山庄，打造一个山花烂漫、果香馥郁的世外桃源！（2）林下资源开发项目区内多数山林树种单一、经济价值较低，传统林业开发不可进行。本项目拟开创新思路，以“林下资源开发”这种可持续发展模式进行保护和开发。林下资源是可再生资源、可持续利用资源，具有广阔的前景和庞大的利用空间。在林业产业化发展的新时期，科学培育林下资源，大力发展“优质、高效、生态、安全”的林业循环经济，是合理利用林地，种、养结合综合开发林业资源的重要途径；是盘活林地资产，带动山区农民增收致富的重要举措。本项目将寻求与农业科技部门进行合作，在科学论证的基础上，合理布局林下资源开发，开展兰草、药材等林下种植，野兔、山鸡等林下养殖。3、以打造生态友好、品质一流、模式创新的都市农庄为目标。本项目拟将山地生态建设与生态观光旅游有机地结合起来，对规划范围约4800亩林地和荒地进行生态治理和综合开发。发展生态观光旅游产业，为游客提供休闲度假、户外运动、餐饮住宿、康体养生以及生态经济林果的栽培科技示范、产品展示销售、生活体验等生态观光旅游项目和服务，打造一个具有地方特色的生态涵养与环境建设功能、高效生态经济林示范与科研转化功能、休闲观光与生态旅游功能为一体的特色生态建设及观光旅游风景区。发展高端商务接待产业，依托优美的自然生态环境、良好的气候条件和便捷的交通区位优势，凭借先进的开发理念和一流的建设水平，引进国际化的经营管理团队，荟萃餐饮美食、精品酒店、会议会展、康体养生等多维业态，成为吸引高端消费群体，集现代感、商务性、前瞻性于一身的活力地带，成为昆明都市农庄建设的精品项目，成为现代新昆明的城市会客厅和靓丽名片。4、以打造城镇上山之典范为追求。 按照“保护坝区农田，建设山地城镇”的战略部署和“守住红线、统筹城乡、城镇上山、农民进城”的总体要求，立足本项目的实际情况，创新思路，以最先进的现代生态建设理念进行项目规划和建设，真正做到“建得起、建得美、建得好、建出特色”，力争把项目建设成为“城在山中、房在林中、水在城中、人在绿中”的城镇上山先行示范区。 具体在项目建设过程中坚持四个原则：坚持生态保护和修复为第一的原则，让青山常绿、秀水长流；坚持基础设施建设先行的原则，做到零排放、零污染；坚持建筑与自然和谐统一的原则，让建筑融入自然、科技融入生态；坚持突出特色的原则，既突出地域文化特色又体现现代气息，符合现代新昆明打造区域性国际大都市的整体定位。三、建设内容利用项目区特有的自然空间和林地、林木资源，通过以旅游内涵为主题进行规划、设计与施工，因地制宜进行生态系统的修复、改造和提升，开辟八个特色花果园，依山而建生态餐饮、旅游服务、户外运动、休闲度假、康体养生等设施，发展与生态相结合的新型旅游产业。整个园区面积为4800亩，主要建设内容：1、生态系统修复、提升工程（1）八大特色花果园在黄龙箐北岸溪谷和缓坡上，对荒地、火烧山进行生态系统改造和修复，更种苹果、梨、橘、桃、樱桃、杨梅、杏、板栗等八种具有更高经济价值和观赏价值的林果，使自然景观得到全面提升，打造一个山花烂漫、果香馥郁的世外桃源！（2）水系治理和水景打造本项目群山环绕，中间有黄龙箐溪流蜿蜒曲折、萦回山谷之中，自然山水条件极为优越，但近年来由于持续干旱，蒸发和渗漏严重，溪水流量不断减少。为使黄龙箐溪水长流，水之灵气常存，拟进行水系治理，生态措施与工程措施并举。生态措施就是对溪流源头植被加强种植和保护；工程措施就是疏浚溪流，修筑水坝，打造水景。2、生态游乐项目工程（1）主入口服务区在金浑公路东侧牌坊山后部规划为整个园区的主入口。这里地势开阔，交通便利，利于游客集散。拟建入口景观大门、景观廊道、入口区广场、停车场等。（2）山地马术俱乐部在牌坊山顶较平坦区域修建马术训练馆、室外赛马场、山地马道等设施，打造独具山地特色的高端马术俱乐部。（3）cs激光野战区在黄龙箐激光野战项目已树立较好品牌的基础上，将该项目做进一步提升，在牌坊山西侧双乳山区域划定更大野战区域，打造西南地区知名的cs激光野战品牌。（4）拓展运动区拓展运动区规划在朱家箐东侧，该区域内主要以山高坡陡、箐深谷幽为特色，以开展户外拓展健身娱乐活动为主题，形成集娱乐健身、体育休闲等多种活动为一体的户外运动健身区。（5）办公生活服务区在牌坊山东部较为平坦的区域建设综合管理、办公、生活及旅游服务等后勤服务辅助设施。3、休闲度假庄园建设工程（1）八大花果庄园在八大花果园内穿插建设养生休闲度假酒店，充分结合地形地貌，依山而建，打造优美的山地建筑精品和高端的休闲度假品牌。（2）餐饮会务区在黄龙箐溪谷前端打造集中式的水景餐厅和先进会议设施、综合娱乐设施，满足高端商务需求。（3）森林spa区在黄龙箐尾部建设森林spa区，这里森林茂密，地势呈阶梯状，且有温泉资源，宜于布设spa等康体疗养设施。（4）森林生态景观区：在黄龙箐南侧平顶山区域修建登山步道、观景平台、观景小广场、观景亭台楼阁等休闲景观。重点满足休闲度假庄园区游客的活动。4、林下资源开发示范区在项目区尾端营盘山区域设置林下资源开发示范区。5、配套工程配套工程为道路、供排水、供电、电讯、环卫等。拟建设雨水收集综合利用系统，综合采取生态和工程措施，合理高效地利用水资源。拟建设污水处理回收利用系统，建设中水处理设施，生活污水经处理后用于浇灌花果，实现污水零排放和水资源的循环利用。第六章 项目规模、投资估算及资金筹措一、项目建设规模用地面积（亩）：约4800亩，其中建设用地面积约285亩。总建筑面积：150000平米。建设内容：果树种植、生态修复、水景打造、生态旅游设施、交通基础设施、水资源综合利用设施、马术训练场馆、良种马驯养、激光野战、户外拓展运动设施、餐饮会议设施、休闲度假酒店、森林spa等。二、项目投资估算总投资概算：约9亿元 （详附表一：项目投资概算及投资计划表）。三、项目资金筹措企业自筹4.5亿元，融资3.5亿元，申请扶持资金1亿元。四、项目建设期限该项目建设周期计划为2-4年。28附表一：项目投资概算及投资计划表序号投资项目单位面积投资估算( 万元）第1年投资（万元）第2年投资（万元）第3年投资（万元）第4年投资（万元）备注一土地费用14250.00 14250.00 建设用地亩285.00 14250.00 14250.00 二建设费用76530.00 15306.00 22959.00 22959.00 15306.00 经营用房150000.00 37500.00 7500.00 11250.00 11250.00 7500.00 经营用房装饰（配套）150000.00 30000.00 6000.00 9000.00 9000.00 6000.00 经营项目亩4515.00 9030.00 1806.00 2709.00 2709.00 1806.00 合计90780.00 29556.00 22959.00 22959.00 15306.00 第七章 经济效益分析一、年销售收入预测：项目达产后的预计年营业收入为3.33亿元。其中：1、生态旅游收入年共接待人次约20万人次，其中每人消费以100元计，年实现收入2000万元。2、休闲度假项目收入年接待约24万人次。其中每人消费以1000元计，年实现收入24333万元。3、森林spa收入年接待约3万人次，其中每人消费以1000元计，年实现收入3000万元。4、马术俱乐部收入年收入约3000万元。具体详见附表二：年营业收入估算表。二、项目损益项目第三年开始逐渐营业，第六年达到正常的营业收入。 损益情况详见附表三：损益表。附表二：年营业收入估算表序号经营项目单位数量（万）每人次消费额（元）收入（万元）备注1生态旅游人次20 100 2000 2休闲度假人次24 1000 24333 3森林spa人次31000 3000 4马术俱乐部人次0.130000 3000 5其他营业1000 合计33333 正常年份收入每年收入第1年收入0 第2年收入0 第3年收入10000 投资第3年开始逐渐营业第4年收入20000 第5年收入26667 第6年收入33333 投资第6年开始正常营业第7年收入33333 第8年收入33333 第9年收入33333 第10年收入33333 附表三：损 益 表 序号项目名称第1年 第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1销售收入(万元)0 0 10000 20000 26667 33333 33333 33333 33333 33333 2经营成本(万元)0 0 6000 12000 16000 20000 20000 20000 20000 20000 3装饰配套费用摊销3750 3750 3750 3750 3750 3750 3750 3750 4利润总额(万元)0 0 250 4250 6917 9583 9583 9583 9583 9583 5所得税(万元)0 0 82 1403 2283 3163 3163 3163 3163 3163 6税后利润(万元)0 0 167 2848 4634 6421 6421 6421 6421 6421 7年经营利润率0.000.000.0030.0470.0760.1060.1060.1060.1060.1068年经营净利润率0.000.000.0020.0310.0510.0710.0710.0710.0710.071第八章 社会和生态效益分析一、社会效益1、改善投资环境，促进社会经济可持续发展通过本项目的实施，发展旅游业反哺生态建设工程，提升生态林区自身“造血”功能，实现以山养山，促进昆明生态建设事业的大踏步发展，促进昆明市周边森林景观得到较大改善，将有利于改善昆明投资环境，增强招商引资力度，拉动内需，调整产业结构，对保障昆明市经济的持续、快速、健康发展起到积极作用。2、有利于发展地方特色旅游，树立昆明区域性国际城市形象昆明市是我国西部主要的高原城市，自身有丰富的旅游资源，同时是各地游客前往大理、丽江、香格里拉、西双版纳等云南省主要旅游胜地的必经之地，旅游市场潜力巨大。通过项目实施，发展高原生态特色旅游项目，注重在特色餐饮、高端康体养生上下工夫，形成一处宜游、宜住的功能区，让本项目成