房地产景观工程管理与成本控制.doc

房地产景观工程管理与成本控制房地产景观工程管理与成本控制 摘要：房地产园林绿化景观营建成本控制的主要途径是：通过现场管理，及时修正设计阶段未发现的问题，提高材料利用价值；通过合理比较，吸取优秀施工管理经验，创新施工工艺、工法等手段，合理降低施工管理成本。 关键词：绿化工程；景观；成本控制 中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号： 房地产园林景观营建的成本控制是一个长期的动态的问题，工程管理阶段就是将设计师的思想转化成实质，也是对设计的一个补充过程。根据现场管理的实际情况，及时修正设计阶段未发现的问题，提高材料利用价值；通过合理比较，吸取优秀施工管理经验，创新施工工艺、工法等手段，合理降低施工管理成本。笔者结合实际工作经验，从四个方面探讨房产绿化景观成本控制的主要途径。 l 规划设计阶段的成本控制 规划设计阶段的成本控制是房地产绿化景观工程成本控制最重要的阶段，随着设计工作的开展，工程项目的构成进一步明确，可以优化的空间也越来越小，所以一定要重视在设计阶段的成本控制。 (1)房地产绿地规划要与房地产总体规划同步进行、统一规划，使绿地均匀分布，绿地指标与功能平衡，方便居民使用。因此，要特别考虑房产原有地形、地貌、树木等因素，合理组织到规划布局中，尽量保留这些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。 (2)根据植物的生长周期和习性确定适宜的速生树与慢长树的比例以及种植密度。因此，在设计时，要考虑建筑周边的预留地，初建时密度一般要大一些，为后期树种的更替设计做出必要的考虑，节约成本。 (3)在树种选择上就杭州而言，应该以南方乡土树种为主，突出江南特色。选择时除考虑采光、通风外，还要注重安全意识。可设计一些冠幅大的遮阴树种，避免用带刺和有毒的植物、容易染上病虫害的植物，影响居民生活健康。另外，在绿化布局设计上可采用大围合和小围合相结合的方式，实行人车分离，以保证居民的安全，同时可以保护住户的私密性。 此外，在建筑的南侧和北侧的配置是不同的：通常南侧光线好，场地大，可以多配置些落叶树种，植物长得健壮，冬天阳光可以透过植物，洒向地面；建筑北侧则以简单为主，不要配置大树，以常绿为主，尽量少用色叶灌木及开花树种。主要是考虑和建筑的关系。另外，大乔木不能紧贴建筑，距离5m为宜，大乔木种植最好避开建筑阳台的正对面，不要影响居民向外观看的视线。适时的考虑给一楼居民留些观赏点和观赏距离。 2 施工阶段的成本控制 随着工程的全面展开，施工阶段的成本控制越来越重要。需要工程管理人员在施工过程中落实成本控制的相关要求，合理的使用人力、物力、财力等。栽植苗木的阶段要想控制好成本，就要对苗木栽植方法和技术措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任务又降低栽植中的费用。 (1)施工过程中，首先掌握苗木的生活习性及苗木成活的最佳季节，对施工企业节约成本有很大帮助。但作为施工、企业大部分时间也要配合业主的要求，满足业主规定的开竣工要求，如出现反季节(夏季)栽植苗木，可以灵活地在施工时间上进行调整。 (2)在施工过程中，设计师必须亲临现场指导施工，把握与周围环境的关系，随机应变、及时调整，提高苗木成活率，便于后期的养护管理。如若到场的苗木达不到质量要求，需进行及时更换。如过晚更换，可能导致吊车压碎铺装石材。 (3)在具体施工中，由于业主原因造成施工场地不便使用等情况，施工单位也应积极与业主沟通，办理施工签证，弥补机械闲置损失，获取部分补贴。 (4)为提高施工质量，建设单位要对施工单位的施工资质进行严格审查，经园林主管部门核发施工等级证书的施工企业才能承接施工任务。若有条件应聘请监理或专业技术人员对绿化整个施工过程进行监理，绿化苗木要由有经验的技术人员进行检查，验收合格后，才能允许用于施工，保证工程建设的质量和效果。 另外，在施工过程中还要根据实际情况进行相应的调整，以利于苗木的生长，达到更好的景观效果。施工完成后小区内应标设植物标牌，普及绿化知识，提高全民赏绿、护绿水平。 3 其他阶段细节的成本控制 31 编制苗木清单，控制细节成本 某些房产项目绿化工程招标过程中，在编制工程量清单时依据设计图纸中的?木清单表进行编制，因部分设计?木的规格口径与通常报价规格口径存在较大差异，结果存在明显的不平衡投标报价现象，给评标工作及成本控制工作带来较大难度。因此在编制?木工程量清单时，应注意： 乔木及灌木规格划分应符合市场价格档位。如红枫设计图纸中地径为35cm ，因3cm、5cm市场价格相差较大，因此在编制清单时应按34cm或45cm分别设置清单项目；（2）灌木类数量应符合景观要求，应注明每1m2 种植密度；（3）地被植物类计量单位须明确，是“芽”、“株”、“丛”、“平方米”等；（4）水生植物须注明每丛含“芽”数量；（5）注明其它重要参考指标，如主干分枝点、分叉数、蓬型等指标的明确。 3.2自寻景观材料，减少中介成本 营造房产景观所需的主要景观材料，尽量自行寻找?源，拓展优质?木资源，且价格明显低于市场价，很好的控制成本。虽然过程艰辛、耗时较大，但是优质?源的珍稀性，决定了这项工作的价值。如某房地产项目主入口营造过程中，从找?源开始，到大桂花进场，前后联系了几十个?商，看了30多棵大桂花，历时3个多月，最后选中1棵。材料成本的节约，是降低项目成本的关键。在购买景观材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家、择优购料。 3.3权衡植物材料成本，节约建设费用 在选择植物材料时，应做到符合要求的前提下尽量用本土?。树木也不可盲目追求大树，即可有效控制成本中的材料费。 如笔者参加的某房地产项目，虽然景观招标工作已经完成，但是笔者仍然时刻关注其?木报价，在即将种植银海枣时，发现施工单位的报价为81650元/棵，共计16棵，总价为1306400元。然而市场采购价远远低于该报价（大约仅需50万元左右），如此高的利润，究竟该如何节省下这笔费用？首先，笔者立刻通知施工单位暂停采购该种?木，与其沟通该种?木为海南树种，不易成活的；同时，笔者与景观设计师多次沟通，在保证景观效果的情况下，设计师建议改为蒲葵，满铺种植，共计44棵，每棵的价格约在600元，共计仅仅26400元，最终节省128万元。 3.4掌握政策法规，节约投资费用 做房产的前期工作，把握政策的时间节点存在着较大弹性。如果能与当地有关主管部门沟通协调好，不仅可以大大节约投资费用，同时还可以改善实际应用效果，提高房品质量。（1）要及时准确地掌握信息及各种相关政策法规；（2）要经常与有关部门沟通，对相关技术问题进行详细调查和掌握并取得他们的认同，两者缺一不可。（3）要结合实际工程，从各个环节抓起，灵活运用各种管理手段，不断地总结成本控制的方法，用较少的费用建成具有较高功能的园林。 4结语 房地产绿化景观工程建设管理及成本控制是一项整体性、系统性很强的工