（应用数学专业论文）信息不对称条件下期房价格差异博弈分析.pdf

ab s t r a c t ab s t r a c t f ro m t h e 1 9 9 0 s , t h e r e a l e s t a t e i n d u s t ry i n c h i n a h a s w e l l d e v e l o p e d a n d b e c o m e o n e o f th e q u i t e i m p o r t a n t b r a n c h e s i n t h e n a t i o n a l e c o n o m y , w h i c h i s f e a t u r e d i n p o w e r fu l i n c r e a s e , l a r g e s c a l e , c o n s i d e r a b le s h a r e a n d o u ts ta n d i n g f u n c t i o n . a t t h e s a m e t i m e , m a n y p ro b l e m s e m e r g e d i n t h e c o u r s e o f i t s d e v e l o p m e n t . i n t h e re s p e c t o f t h e i n f o r m a t i o n m a r k e t , o n t h e o n e h a n d , 运。 川 “t o m a x i m i s e s h o r t - t e r m a n d p a r t i a l i n t e re s t s , s o m e re a l e s t a t e e n t e r p r i s e s d e s i g n e d l y k e e p s o m e i m p o rt a n t i n f o r m a t i o n o f t h e i r c o m m o d i t i e s d a r k , w h i c h h u r ts c o n s u m e r s i n t e r e s ts a n d l e a d s 山 e m t o m a k e c o n v e r s e c h o i c e s ; t h e w o r s e t h i n g i s t h a t t h e y e v e n c o n d u c t s o m e m o r al r i s k a c t iv i t i e s in t h e i r s a l e s , t h e s u b s t a n d a r d p r o d u c ts e x p e l s t h e g o o d p r o d u c t s , w h i c h p r o d u c e s v i c i o u s c i r c l e . o n t h e o t h e r h a n d , m o s t o f t h e c o n s u m e r s a r e n o t p ro f e s s i o n a l e n o u g h t o k n o w t h e q u a l i t y o f th e p r o p e r ty f u l l y . c o n s e q u e n t ly al l o f t h e s e f a c t o r s h a v e l e d t o t h e s e r i o u s in f o rm a t i o n a s y m m e t ry p ro b l e m s i n t h i s ma r h s t . b a s e d o n t h e g e n e r a l c o n d i t i o n a n d d e v e l o p m e n t p ro s p e c t o f t h e r e al e s ta t e m a r k e t , t h i s p a p e r a n a l y z e s t h e t y p e , c a u s e o f f o r m a t i o n , b o d y , o b j e c t a n d e n v i r o n m e n t o f t h e i n f o r m a t i o n a s y m m e t ry t o t h e re al e s t a t e . i t i s c h a n g i n g t h e s ta t e o f t h e i n f o r m a t i o n a s y m m e t ry o f r e a l e s ta t e m a r k e t s t e p b y s t e p . i n t h e p r o c e s s o f p r e - s e l l i n g t h e p r e - c o m p l e t i o n p r o j e c t s , t h e r e i s a s y m m e t r ic i n f o r m a t i o n b e c a u s e d e v e l o p e r s h a v e m o r e i n f o r m a t i o n a b o u t t h e p r e - c o m p l e t i o n b u i l d i n g s t h a n c o n s u m e r s . o n l y w h e n t h e p r o j e c t s a r e c o m p le t e d , c o n s u m e r s c o m e t o k n o w t h e r e al in f o r m a t i o n a b o u t t h e b u i ld in g s . t h e p a p e r a n a l y s e s t h e f o r w a r d h o u s i n g m a r k e t a n d f in d t h a t t h e re la t i o n s h i p b e t w e e n d e v e l o p e r s o f r e al e s t a t e a n d c o n s u m e r s i s o f d y n a m i c g a m e u n d e r t h e a s s y m m e t r i c c o n d i t i o n . b o t h o f t h e m c a n g e t e q u i l i b r i u m a t s o m e p o i n t a b o u t t h e e v al u a t io n o f q u a l it y o r p r i c e a n d m a r k e t a c t i o n s u n d e r t h e c o n s t r a i n t o f t r a d i n g b e n e fi t . t h e re l a t i v e r a t i o o f e x p e c t e d p r i c e b e t w e e n d e v e l o p e r s a n d c o n s u m e r s i s 1 : 万 u n d e r th e o p tim a l c o n d itio n . t h e p a p e r s a p p lie s in t ia n j in f o r w a r d h o u s in g ab s tra ct m a r k e t a n d fi n d t h a t t h e p r i c e s o f f o r w a r d h o u s i n g a re h i g h e r t h a n t h e i r r e a l v a l u e a n d 山 e p r odu c t s t r u c t u r e s a res o t h e g o v e r n m e n t s h o u l d i n t e n s i 厅 m a c r o- m a n a g e m e n t a n d c o n tr o l , re g u l a t e t h e m a r k e t a c t i o n s o f re a l e s t a t e d e v e l o p e r s a n d i n c r e a s e d e v e l o p m e n t a n d c o n s t r u c t i o n o f e c o n o m i c a l l y a p p l i c a b l e h o u s 吨. k e y w o r d s : i n f o r m a t i o nr e a l e s t a t e m a r k e t f o r w a r d h o u s i n g g a m e a n a ly s i s e q u i l i b r i u m v a l u e 南开大学学位论文版权使用授权书 本人完全了解南开大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内 容: 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本; 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目 录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印 件和电子版; 在不以 赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部 内容用于学术活动。 学 位 论文 作者 签 名:了 乒 夕 了 一 产/一6年/ 月 才日 经指导教师同意， 本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名:学位论文作者签名: 解密时间:年月日 各密级的 最长保密年限 及书写格式规定如下: 内 部5 年 ( 最长5 年， 可少于5 年) 聆f 10 卿 可少于 2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明: 所呈交的学位论文， 是本人在导师指导下， 进行 研究工作所取得的成果。 除文中已经注明引用的内容外， 本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、 已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体， 均己在文中以明确方式标明。 本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名: - ; l 衫 子 笋 丫 年 -6 1 月in/日 第一章引言 第一章引言 第一节论文选题与研究意义 2 0 世纪9 0 年代以来， 房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用。 据国家有关部门的研究报告:包含住房、城市建设、环境保护、生态资源等门 类的 人居产业己 成为我国拉动内 需的重要突破口 。 数据显示， 从1 9 9 8 年到2 0 0 4 年， 我国房地产投资连以年2 0 % 以上的幅度增长，中国房地产业己实现连续六年 的高速增长， 对国民经济的影响越来越大( 见表1 . 1 ) e 表 1 . 1 全国房地产对g d p 的贡献表 年份全国g d p( 亿元)房地产g d p( 亿元)百分比( % ) 1 9 9 66 7 8 8 4 . 61 1 4 9 . 3 1 . 6 9 1 9 9 77 4 4 6 2 . 61 2 5 8 . 8 1 . 6 9 1 9 9 87 8 3 4 5 . 21 4 5 2 . 6 1 . 8 5 1 9 9 98 2 0 6 7 . 51 5 2 8 . 41 . 8 6 2 0 0 08 9 4 6 8 . 11 6 9 0 . 4 1 . 8 9 2 0 0 19 7 3 1 4 . 81 8 8 5 . 41 . 9 4 2 0 01 0 5 1 7 2 . 32 0 9 8 . 2 2 . 0 0 2 0 0 31 1 7 3 9 0 . 22 3 7 7 . 6 2 . 0 3 资料来源:中国国家统计 年鉴 1 9 9 7 - 2 0 0 4 表1 . 1 显示，我国房地产的g d p 贡献近年来己 趋近全国g d p 的2 % 0 近年房地产业的快速发展， 推动了 房地产交易的迅猛增长， 商品房交易呈现 供销两旺的势头，商品房空置率呈下降趋势。但是房地产交易市场是我国经济 领域出现问题最频繁的市场之一，随着房地产业竞争的加剧，房地产企业开始 运用多种营销手段吸引目 标消费者，满足公众需求。但是与此同时，很多的房 地产企业在暴利思想的驱动下，出现了 很多不道德的行为。据有关资料显示， 在房地产交易行为完成后，七成以上的消费者会发现这样那样的问题，牵涉到 从诸如面积缩水、墙体渗漏、隔音效果等产品质量及物业管理等方面，使得房 地产投诉和纠纷成为近年来我国消费者投诉的持续热点( 见表1 . 2 ) . 第一章引言 表 1 . 2 1 9 9 8 年 2 1 4 1 5 年房地产投诉表 年份1 ! 9 :i1 9 9 9 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 投诉i t( 件) 1 7 6 6 22 1 2 32 2 1 7 92 5 1 1 64 0 6 8 54 4 以) 94 5 6 6 7 资料来源:中国消费者协会年度投诉情况统计分析报告 房地产商品与一般商品比较， 最大的不同是价值高， 消费者常常需要花费毕 生积蓄购得住房。房地产企业的不道德行为无疑极大地侵害了购买者的利益， 这类问题已成为一个严竣的社会问 题.实际上这类问题的本质就在于房地产市 场信息不对称使得消费者处于不利选择和道德风险两大困境中。而在允许商品 房预售机制实施的情况下，房地产市场上开发商和消费者之间的信息不对称现 象也更为严重。 第二节文献综述 1 . 2 . 1 我国 房地产现状的主要研究成果 我国房地产业自1 9 9 3 年高速发展， 到1 9 9 8 , 1 9 9 9 年低水平波动， 直至2 0 0 0 年至2 0 0 4 年间，我国房地产业再次进入了快速发展时期。伴随而至的是，最近 几年房价的快速上涨，因此房地产是否存在泡沫，如何控制过高房价都成了社 会公众的 热门 话题。 陈淮( 2 0 0 4 ) 0 认为在有真实需求支撑的前提下， 即 使局部地 区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产己 经是“ 泡 沫经济” ，同时他认为房价上涨过快的原因是多方面的，主要包括成本、房屋供 需关系、消费者预期、国家的利率政策、土地政策、房地产市场对外开放和城 市化进程等. 孙天琦( 2 0 0 4 ) ， 认为2 0 0 3 年房地产贷款增势迅猛，面临的金融风 险不断加大。 而北京天则经济研究所盛洪( 2 0 0 3 ) 认为， 房地产业风险大小， 关 键要看房地产贷款是针对消费者还是开发企业，由于消费者是量力而行，因此， 住房消费贷款基本是安全的;对房地产企业，则应给予其恰当的融资比例。否 则，一旦扭曲，将可能导致全局性的金融风险和货币体系风险。另外一些文献 分别从价格及其调控( 武少俊， 2 0 0 4 ) ， 价格风险与金融风险的相关性( 曾 康霖， 2 0 0 3 ) ，预期收入和预期价格( 陆磊，2 0 0 4 ) 以及中央银行对策( 王晓忠， 2 0 0 4 ) ，和房地产抵押贷款对房地产价格的影响( 崔新明， 2 0 0 4 ) s ， 方面对房地 第一章引言 产泡沫进行了研究。这些文献在供求判断、金融风险、消费者预期和金融产品 对价格的相关性等不同层面对房地产泡沫给出了充分论证和严密结论。戴英马 ( 2 0 0 4 ) ， 分析了 政府调控措施与我国的房价变化关系. 付坷 ( 2 0 0 2 ) 0 介绍了我 国的房地产市场营销中非道德行为， 牛国君和孙自 行( 2 0 0 4 ) 使用卡尼曼的“ 前 景理论” 初步分析了理性的房地产开发企业在市场竞争中出现的非理性行为， 进而导致了市场结构的非理性均衡的原因。 1 . 2 . 2 房地产业中博弈研究的主要成果 杨建荣和孙斌艺( 2 0 0 4 ) n 利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立 了供给和需求层面的两大不完全信息动态博弈模型，提出了房产商乐观供给预 期过度、消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在 原因，从而阐明了政策因素己经并正在决定着中国房地产市场的基本走向。 武康平和皮舜等 ( 2 0 0 4 ) 运用激励理论针对房地产市场与金融市场在风险 积聚上的共生性进行了 研究。 他认为在房地产市场供给相对固定、商业银行承 担两类代理成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管理等制度背景 下，存在私人利益和正的边际私人利益的银行经理人，倾向于向房地产市场过 度供给货款，从而导致房地产价格相对于银行家无私人利益时的均衡资产价格 而言，系统性地被高估.在商业银行与银行监管当局仅根据风险资产最近成交 价格预测银行贷款组合或货款抵押物未来价值这一信息结构下，一次交易中所 形成的房地产的市场风险，可能会随着时间的延续而逐渐积累。 m i c h a e l ( 1 9 9 9 ) ，在s e a r c h - a n d - b a r g i n i n g 模型中 ， 针 对 现 房市 场上 房 屋出 售人的要价会对潜在消费者去看待出售的房屋比例有影响，房屋购买者只有在 房屋出售人给出了要价之后才会对房屋有一个估价的情况，研究如何制定最优 要价和保留价策略。 1 . 2 . 3 有关期房问题的主要研究成果 关于期房问题，国内学者的研究极少，国外学者的研究也不多见。 s h i h ( 1 9 9 2 ) , c h a n g a n d w a r d ( 1 9 9 3 ) f6 ，将期 房 预 售合同当 作 远 期 合 约 或 者期 货 合约来分析. g r e n a d i e r ( 1 9 9 6 ) n 用“ 期权博弈” 方法考察了 连续时间的领导者 与追随者房地产投资决策的非合作博弈。如果开发商在市场上己 经获得了好的 第一章引言 声誉，逆向选择就不再是问题。然而，市场上更普遍的是开发商还没有获得足 够的声誉或者开发商是新加入者，这时逆向选择问题就出现了，因为购买者不 知道开发商是否可以信赖.他认为假定资质好的开发商能够成功开发的概率比 资质差的开发商要高一些，开发商以项目 融资作为信号，向购买者传递其类型， 预售机制使开发商可以为他们的项目 部分融资，从而将风险转移给购买者，增 加自 己 的期 望利润. r o s e 和w a n g ( 2 0 0 4 ) 0 用期 权方 法 研究了 广泛应 用于亚 洲的 房屋预售机制， 他认为预售机制能够减少开发商的风险和破产成本，假定期房 购买者可以看出持有一个看涨期权，当房价上涨时会履行合同，当房价下跌时 可以不履行合同。 在该假定下，他研究了开发商采用的使自己预期收益最大化 的预售策略。然而，在现实生活中开发商销售期房时，期房一经售出，开发商 就立即和消费者签订了商品房交易合同，消费者要不履行合同是要支付违约金 的。 对房地产研究的文献很多，一方面集中在对房地产现状包括房地产泡沫和 房价进行宏观上的研究，另一方面是针对现房交易中的逆向 选择和道德风险进 行微观层面的分析，但是运用博弈论知识对期房交易进行研究的文献并不多。 文章将运用博弈论知识对期房交易中开发商和消费者的行为进行博弈分析。 第三节研究目的和意义 我国的房地产业经过近2 0 年的发展，经过两次大起大落后，目前正逐渐向 成熟和规范化方向发展。然而大多数房地产企业都没有摆正自己的位置，平等 地对待消费者，将期房销售前和销售后的道德提到议事日 程上。开发商的非道 德行为仍是一个很普遍的经济现象，这不仅扰乱了市场秩序，而且破坏了和谐 社会的建设。而作为关系到国计民生的房地产业来说，开发商的不道德行为将 极大的侵害社会和公众的利益，妨碍市场经济的健康发展。虽然一方面随着我 国经济发展和市场对外开放，我国市场上的产品逐渐丰富起来，消费者维权意 识提高，由过去被动接受生产者服务向主动与生产者交涉的方向转变，对不满 意的服务敢于向生产者说不;另一方面，生产者由 过去漠视服务向重视服务转 变，愈来愈重视消费者的要求和服务纠纷。但也存在不协调的现象，个别生产 者对于消费者要求和维权意识认识滞后，仍用过去办法解决服务纠纷;或者个 别消费者提出不合理要求，借用市场竟争压力侵占生产者的利益。这种不协调 第一章引言 现象往往会导致消费者与生产者的冲突。尤其在中国房地产各项法规不健全的 时期，期房作为一种特殊的商品，也存在同样的问题。 针对目前我国房地产市场上期房销售是很普遍的现象，对期房交易中和交 易后开发商和消费者的博弈分析，其意义在于: 1 . 督促开发商提高服务意识和法律意识，摆正自己的位置，平等地对待消 费者。产品、服务出了问题不要紧，关键是如何正确地对待出现的问题，开发 商应重视消费者投诉，及时处理问题: z . 针对开发商在期房销售后，可能会出现对房屋质量的控制松懈的情况， 应建立政府有关部门以及媒体联动、协调处理的机制，加强对房地产市场的管 理、监督，逐步提高房地产企业的诚实信用意识: 3 . 消费者在购买商品房时，应懂得必要的购房知识和房产法规，提高自己 的维权意识和维权能力，把开发商的承诺落实到合同里，掌握好与纠纷相关的 证据; 4 . 通过开发商和消费者的博弈分析，来解释当前房地产纠纷存在的部分原 因。 第四节研究方法和研究思路 本文以信息经济学中的信息不对称理论中的相关理论为依据， 采取理论分析 与实证研究相结合的方法，首先收集国内外相关的文献资料，进行理论分析整 合，再结合典型案例进行评述，最后得出一些有益的建议及结论。案例分析中 涉及到的数据、背景材料，都是在各类媒体( 网站、报纸、杂志) 报道的基础上 总结整理而成的。 本文通过5 个章节对房地产市场的信息不对称问题进行研究和论述: 在第一章中， 在总结已有的研究成果的基础上， 提出了本文需要研究的问题， 并论述了本文的研究目的和意义。 在第二章中， 介绍了我国 房地产市场的发展现状， 论述了房地产市场在国民 经济中的重要作用及存在的问 题。 在第三章中， 从信息经济的理论出 发， 对房地产市场信息不对称进行详细的 阐述和分析，指出信息不对称的危害。 在第四章中，通过建立期房市场价格差异的博弈分析模型，分别对开发商、 第一章引言 消费者的行为选择与对策给出分析结果。 在第五章中，系统化了此前各章的研究结论，给出了本人的研究结论。 第二章 我国房地产市场概况 第二章我国房地产市场概况 第一节房地产市场的概念及特征 作为国民经济的支柱产业，房地产业近年来被视为启动内需、促进经济增 长的导向型产业，尤其是住宅建设更是被政府列为新的经济增长点。作为关系 国计民生的房地产商品，由于其价值量大，潜在的回报量丰厚，使得越来越多 的开发商投入到房地产的行业中来。 2 . 1 . 1 房地产市场的内涵界定 所谓房地产市场:从狭义上说，是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁 等交易活动的场所:从广义上说，它是指房地产企业开发经营的，带有房地产 特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和.它包括房地产资金 市场、房地产开发市场、房地产交易市场和房地产劳务市场在内的市场体系， 是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制，是房地产经济运 行的枢纽，是社会主义市场体系中的一个相对独立并且具有明显特征的专门化 市场. 房地产市场在内部结构上分为三级:一级市场的主体是代表国家的房地产 经营管理部门，按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权 出让给承担开发业务的企业。二级市场是房地产开发市场， 其经营主体为各房 地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划对土地进行再次 开发。三级市场包括私房租赁、已 购公房租赁和公房转让三个内容，三级市场 的放开有利于激活和完善房地产市场。 房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。 一个完善而灵活的房 地产市场必须具备下述条件: 1 .有一个稳定、明确及长远的房地产政策; 2 .有一个完善的法制基础，使房地产开发、 房地产交易和房地产管理均有 法可依; 3 .一个完善的房地产市场运作体系; 第二章我国房地产市场概况 4 .有一个统一、简明、灵活有效的房地产现代化管理制度。 本文所研究的房地产市场，是狭义概念，即指房屋本身的交易。而交易的 主体，是房地产开发商和购房者，和涉及到的政府、银行及中介企业. 2 . 1 . 2 房地产市场的特征 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如价 值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不同于一般商品市场的特 点，具有自己特有的一些属性。 2 . 1 . 2 . 1 供求关系的特殊性 房地产与其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自 然资源。从总体上看， 房地产的自 然供给基本上没有弹性，其经济供给由于自 然供给的限制，弹性也 有限.因此，房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨， 需求减少，地价或地租下跌。正是由于房地产的市场价格一般是由单一的需求 价格决定，从而使得房地产市场具有较强的投机性。在这种特殊情况下，地价 变动和市场供求关系会出现异常现象， 这是房地产市场遵循特殊的供求规律。 2 . 1 . 2 . 2 交易商品的特殊性 房地产的价值量大，这一点大家都有清楚的认识。以住宅为例，购买一套 普通商品住宅，往往要花掉不少居民大半辈子甚至毕生的积蓄。同时，房地产 的使用期限很长。 房屋一旦建造完成，它的使用寿命通常可达数十年甚至上百 年。土地具有不可毁灭性，具有永恒的使用价值。虽然我国房地产的长期使用 性受到有限期的土地使用权的制约，如居住用地土地使用权出让最高年限为 7 0 年，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家 无偿取得，但土地使用权出 让的年限对于个人有限的生命来说，也是很漫长的。 2 . 1 . 2 . 3 银行及中介机构的参与性 由于房地产交易额巨 大， 小则几万、 几十万， 大则几亿、 几十亿，因而无论 是房地产的直接使用者还是经营投资者都较难承担，往往需要有银行参与资金 融通才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相对较 小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务，国内外的多数 第二章 我国房地产市场概况 金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时， 房地产交易复杂，专业性很强， 而房地产商品的消费者往往不熟悉交 易的过程，并且对市场信息的掌握度不高，缺乏经验值。因而房地产交易通常 需要中介机构或经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁 等服务，使得房地产交易能够更加畅通的进行。因此，房地产中介机构作为房 地产交易的一种 “ 润滑剂” ，己 成为房地产业不可缺少的组成部分。 2 . 1 . 2 . 4 不完全竞争性 一个完全竞争的市场必须具备三个条件: 商品同质， 可以互相替换; 某一商 品的买主和卖主人数众多，且随时自由进出市场;信息充分，传播畅通。但房 地产市场不具备上述三条件。 房地产市场竞争的不完全性和交易活动的高技术性使得交易成本格外高。 交 易成本包括法律咨询费、物业价格评估费、中介信息费，以及由于交易数额较 大导致的与之相应的不少的按揭费、买卖合约、契税、印花税和其他交易费用 等。 2 . 1 . 2 . 5 房地产市场的区域性 由于房地产具有位置的固定性、 不可移动性， 因此房地产市场的区域性极强， 人们不能将一个地方的房地产搬到另一个地方。正因为如此，房地产才被称作 不动产。同时，房地产也是可以进入市场流转的，但只能在其所在地区使用， 产地和消费地合二为一。进入市场的，只是房地产的产权，在一系列交易过程 中，发生变换的，是房地产权属的主体，而房地产本身的空间位置却没有发生 变化。 一般来说， 随着区域投资量的增加， 区域开发逐渐成熟， 交通状况改善， 房 地产价格会上涨。但由于其它区域繁华程度增加，也会造成该地地价相对下降。 一些对本地环境不利的建设项目，如飞机场、核电站、环境污染项目 等也会造 成该地地价下降。总之，地块是否增值要由多种力量综合作用而决定，但其毕 竟具有不同于其它工业产品的价值上升的趋势。因此一个地区的房地产市场与 当地的经济发展水平、开放程度、城市规划、城市化程度、外来人口率等有密 切的联系:另外不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯决定了 人们对房屋的要求也有所不同。 第二章我国房地产市场概况 第二节中国房地产市场的发展历程 房地产业既是资本密集、 关联度高的产业， 又是提供生活必需品的基础产业。 改革开放以来，中国房地产业经过2 0 多年的迅速发展，已取得辉煌的成就。 2 . 2 . 1 房地产业增速强劲 伴随着国家经济建设步伐的加快和市场需求的迅速扩大，房地产发展异军 突起。近年，房地产开发投资一直保持强劲的增长态势( 见表2 . 1 ) 0 表2 . 1 1 9 9 1 - 2 0 0 4 我国房地产投资情况表 年份 房 地 产 投 资 总 额( 亿 元 ) 一 增 长 百 分 比 (% ) 1 9 9 13 5 4 . 3 1 9 9 27 3 1 . 21 1 7 . 6 1 9 9 31 9 3 7 . 51 6 4 . 9 1 9 9 4 2 5 5 3 . 6一3 1 . 8 1 9 9 53 1 4 8 . 62 3 . 3 1 9 9 63 2 1 4 . 72 . 1 1 9 9 73 1 7 6 . 2- 1 . 2 1 9 9 83 6 1 1 . 31 3 . 7 1 9 9 94 0 9 8 . 81 3 . 5 2 0 0 04 9 8 0 . 121 . 5 2 0 0 16 2 4 0 . 02 5 . 3 2 0 0 27 6 0 6 . 62 1 . 9 2 0 0 31 0 1 0 6 . 13 0 . 5 2 0 0 4一 2 8 . 1 资 料来 源: 中国 国家 统计 年鉴 1 9 9 2 - 2 0 0 5 2 0 0 4 年，全国房地产开发投资总额达1 3 1 5 8 . 2 5 亿元，同比增长2 8 . 1 % e 商品房销售量达到3 8 2 3 1 . 6 4 万平方米，比2 0 0 3 年增加4 5 1 4 万平方米。随着 销售量的增长， 房地产年销售额也大幅上涨, 2 0 0 4 年商品房的销售额达到1 0 3 7 5 . 7 1 亿元人民币，比1 9 9 6 年的1 0 1 7 亿元增长 近十倍n o 2 . 2 . 2房地产业已成规模 近年来我国住宅和房地产业的建设规模己 居世界的前列，建房总量居世界 第一位。从1 9 7 9 年改革开放开始到1 9 9 9 年，仅中国城镇新建住宅就达5 2 亿平 第二章 我国房地产市场概况 方米，是改革开放前3 0 年累计6 . 2 亿平方米的8 . 3 倍。用国际上通常的参考指 标每千人每年建造住宅的套数来衡量，1 9 9 9年中国每千人建造住宅的套数 高达 1 6套，而我们有资料可比的世界上其他国家都在 1 0 套以内，更不要说中 国 人口 是世界第一位。因此中国 建房总量在全世界己 经居于第一位困。 表1 . 1 中数据显示，1 9 9 8 年以 来，随着商品房建设的快速发展，以 住宅为 主的房地产业保持持续高速地发展， 房地产投资年均增长2 0 % 左右， 年增长保持 在3 0 % ，直接或间接拉动g d p 增长在两个百分点以上。 2 . 2 . 3 产业拉动作用突出 房地产业对于国民经济的带动作用比较突出，它通过 “ 回顾效应” ，即房地 产业作为需求市场，带动钢铁、建材、森工、机械、化工、陶瓷、纺织等产业 的发展; 通过 “ 前瞻效应， ，即通过房地产的开发和建设， 直接带动建筑、 装饰、 通讯、电力产业的发展:通过 “ 旁侧效应” ，推动社会文明程度的提高，间接地 带动了经济发展。 第三节中国房地产市场的发展现状 经过了改革开放以来十几年快速持续的发展，中国的房地产业进入了一个 缓慢的增长期。 特别是 “ 国六条”和 “ 国八条”的相继颁布和实施，房地产业 面临重新洗牌，成熟的、规范的房地产企业更加注重面向市场和竞争，注重人 的因素，注重顾客，逐渐向成熟化发展。 2 . 3 . 1 房地产业发展缓慢有序 缓慢有序的发展不意味着竞争的放缓。相反，由于缓慢的增长意味着市场 占有率的减少，从而引起了更激烈的竞争。各房地产企业的竞争主要表现在品 牌的竞争、土地储备的竞争、融资的竞争。万科、金地、顺驰、华润、绿地等 各大地产巨头携品牌资本瓜分全国版图，与各城市房地产商的区域交锋己 经势 不可挡。另外，土地使用权获得方式的透明化，使得房地产企业间的竞争又演 变成土地储备的竞争。企业间的土地储备的较量实际上就是一种资金和实力较 量。房地产是一个资金密集型行业，融资能力的竞争也是企业间良 好信誉与强 第二章 我国房地产市场概况 大实力的比较. 2 . 3 . 2 业内竞争重点转变 较缓慢的增长加大了 房地产业的竞争，加上由 于消费者的消费观念不断的 成熟，高科技成果的普遍应用，使得竞争越来越趋向成本导向和服务导向。目 前许多房地产企业采取更科学的项目 管理办法，进行有效的成本控制，以达到 最佳的投资效果。房地产的项目竞争己经从概念的竞争转向服务的竞争。 生产、营销、分配、销售及研究方法等要经受变化， 这些变化是由于市场 占 有率的加剧竞争、 技术的日 趋成熟，以 及消费者的消费理念的成熟所导致的。 所以开发商开始关注消费者的消费心理，消费需求，不断的在产品上追求创新， 在营销手法上标新立异，以达到理想的销售效果。 2 . 3 . 3 行业利润下降 虽然房屋售价在上升， 但随着房地产市场的成熟， 房地产市场出现了增长的 放缓，竞争的加剧，以及企业战略调整、变化等种种状况。这意味着短期内， 行业的利润将从高速增长期时的水平上下降。 第四节当前我国房地产市场存在的主要问题 房地产投资的大幅提高使房地产业成为了国民经济的一个新的增长点。然 而，与房地产市场的繁荣景象同时出现的，是市场内部存在的一些深层次矛盾 的逐渐暴露。 2 . 4 . 1 市场供求结构性矛盾突出 我国房地产经过1 9 9 8 年以 来的调控， 逐步走上平稳发展的轨道。 近几年来， 国家及各地方政府一直把房地产业作为扩大内需、支撑国民经济快速发展的重 点，积极加以培养，特别是着力于把住宅业培育成新的经济增长点。受整体经 济的影响和政府政策的拉动，我国的房地产市场迅速繁荣起来。据国家发展改 革委、国家统计局调查显示， 2 0 0 5年第一季度，伴随着房地产投资和销售的快 第二章 我国房地产市场概况 速增长，3 5 个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9 . 8 016 ，其 中，商品 住 宅销 售价格上涨1 0 . 5 % ， 土 地交易 价 格上涨7 . 8 % 2 1 . 尽管房地产市场形势趋好，房地产企业加快了成长的步伐， 越来越多的开 发商开始注重品牌经营，但市场的需求并没有得到真正的满足，也就是说房地 产企业的供给并不是十分有效，人们热切期待的、适于自身消费水平的好房子 时代远未到来。一些房产商开发住房前没有经过充分的市场调查研究，随意开 发。其表现在:一是住房风格赶时髦，这种住房的整体款式往往是流行式、时 尚式的，房价高但不实用。北京市场上前几年热销的 “ 非常男女，小户型时尚 公寓，引起了很多房地产商盲目跟风，结果小户型演变成了集体宿舍，住户反 应十分不好，从而造成现有市面上同等户型的滞销。二是住房结构单一。这种 住房既没有新意又没有特点，更没有特有的品牌形象，户型落后不合理。三是 住房居住环境不适合要求。如居住区内的容积率、日 照间距、公共服务及绿地 指标等均没有达到起码要求，缺少售后服务和物业管理。这些问题导致了市面 上许多房地产开发企业的产品积压现象十分普遍，整个房地产市场上的商品房 空置率居高不下。 2 . 4 . 2 业内交易行为不规范 从全国情况来看，现在有许多地方的房产交易一级市场还不够健全和完善， 更不用说有利于住房流动、调节和消费者买卖的二级市场。因此，更多的消费 者要买住房往往是直接找房产商，作为房产商既是开发商又是供应商，这样就 势必造成在商品房交易环节出现交易行为不规范和操作透明度不高的现象。主 要表现为:一是现在许多消费者在花费大量资金购置住房前往往对商品房的知 识不甚了解，但又很不放心房产商的独家之言，就是处在这种矛盾的心情下糊 里糊涂地买下了住房;房产商由于急于销售房屋，在回答消费者的提问时往往 是含糊其辞，夸大卖点，做出许多无法兑现的承诺，这就给买卖双方日后产生 纠纷埋下了隐患。二是由于开发商缺少资金，就采取预售 “ 楼花”的办法把购 房人变成了投资人，将开发商的风险一部分转嫁到购房人身上，而这些风险往 往带来许多令人烦恼的问题，如开发商不守信誉，逾期交房、改变设计、甚至 出现 “ 烂尾楼”等等这些在期房销售中让老百姓头痛的事情屡见不鲜。三是一 些开发公司利用消费者商品房知识的匾乏，在购销合同中设置陷阱，强加给消 第二章我国房地产市场概况 费者显失公平的条款，恶意造成房地产纠纷。 2 . 4 . 3 虚假宣传加剧信息不对称 目前的房地产市场存在过分迷信市场妙作的现象，某些开发公司认为再差 的楼盘只要通过有效的经营推销都能将其销售一空，而忽视了产品本身品质的 挖掘.在广告宣传上，业内 有一个具共性的做法，即开发商在一个房地产项目 上投入的宣传广告费用通常占销售总额的 3 % -5 % 。近年来，对房地产概念的炒 作之风甚烈。以住宅而言，从最初的名称炒作，如山庄、广场、花园等，发展 到房型概念的炒作，如s o h o , t o w n h o u s e , l o f t 等，再发展到综合和功能概念 的炒作，如智能化、e 住宅、数码城、体育社区等，再发展到环境概念的炒作， 就是利用人们对改善居住条件的某些美好追求，制造卖点，提高销售业绩。但 既是炒作，总有不实之处，甚至出现虚假广告，购房者对于花园无花、广场不 敞，早已司空见惯。 如今的消费者日 趋理性，对待住宅产品的选择也有了更多的专业知识和法 律意识，不切实际的炒作不但不能弥补盲目 开发形成的损失，还将失去消费者 的基本信任甚至触犯法律。 2 . 4 . 4 轻视售后服务 当前，随着物业管理有偿服务的普及，许多物业问题逐渐暴露出来，消费 者为了维护自己的合法权益，对物业的收费、管理和配套服务等提出了许多疑 问。事实上有些消费者除在购房环节中碰到的问题外，更多的是在居住过程中 面对的物业管理的弱化问 题.如对业主家中出现的上下水管堵塞、渗漏和电气 故障，有很多物业管理公司就缺乏对业主的负责精神，寻找各种理由搪塞，或 不及时处理和解决，造成消费者的经济损失。这种不负责任的做法，与开发商 轰轰烈烈的销售推广形成强烈反差，给人虎头蛇尾的感觉，而给消费者导致的 实质性损失则是巨大的。 第三章 房地产市场的 信息不对称研究 第三章房地产市场的信息不对称研究 第一节信息经济学的研究内容 信息经济学把信息经济划分为微观和宏观两个部分。其中宏观部分重点讨 论信息中的经济问题，即关于信息产业、信息产品、信息资源、信息经济等等 一些由于信息带动的新经济现象;微观部分重点讨论经济中的信息问题，即对 于传统经济学中的完全信息这个假设的深层探讨。由此看出，信息经济学中的 宏观和微观两个部分之间存在着较大的区别，宏观部分侧重于实际应用，而微 观部分侧重于理论研究。文中主要介绍的是微观信息经济学。 3 . 1 . 1 微观信息经济学基本理论 传统经济学的理论架构中，具有一条重要的假设:信息是完全的。即信息 如同空气、阳光一样是充分的，有用而不需要经济成本。同样，厂商、消费者、 投资者和政府等经济行为者具有 “ 完全信息” ，且具有完善的信息接收和信息处 理能力，所以经济行为者的选择是确定的，信息被排斥在经济学之外。然而， 在现实生活中，经济行为者不仅不具备完全信息，而且处理信息的能力十分有 限，这与传统经济学的完全信息假设发生了矛盾与冲突。经济学家从信息的研 究中认识到市场是有缺陷的，也会失灵。信息经济学正是在否定传统经济学的 完全信息假定的基础上建立起来的。按照张维迎教授的说法，从本质上讲，信 息 经济学是非对称信息博弈论在经济学上的 应用2 e 3 . 1 . 2 微观信息经济学的分析方法 信息经济学发展至今，己经在现代西方经济理论中占 据了重要的地位，其 根本原因在于信息经济学所使用的方法为经济学提供了新的分析工具和思想。 与信息经济学发展有直接关系的方法有两个:一个是不确定条件下的选择理论， 即现代决策理论。现代决策理论注重分析经济社会中，个体实际的决策过程和 信息存取计算能力，并以此为基础分析经济社会的特性。该理论的主要特征是 第三章 房地产市场的信息不对称研究 强调对在有限信息或特定信息条件下决策过程的分析。另外一个是对策论。对 策理论强调利益关系即具有冲突性又具有一致性的个体之间决策的相互作用和 影响，在对策理论中，非对称信息是重要的分析对象，因此对策论也是分析非 对称信息有关问题的基本方法。这两种分析方法分别从个体和集体两个方面分 析了信息对于人们最终选择的影响。 第二节信息不对称理论概述 所谓信息不对称( i n f o r m a t i o n a s y mme t r y ) ，指的就是在市场中，经济关系 各方对与标的物相关的信息一方知情( 私有信息) 而另一方不知情。在此非对称 信息环境中，信息优势的一方( 称为代理人) 可能会以此谋求在交易中获取最大