芜湖温州商贸城可行性分析.pdf

芜芜芜 湖湖 上海鑫胜企业发展咨询有限公司 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 Content 宏观经济环境及发展趋势概述 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业零售市场概况 目 录目 录 商业批发市场概况 商业市场新格局分析结论 城市中轴功能解析篇城市中轴功能解析篇城市中轴功能解析篇城市中轴功能解析篇 芜湖城市东扩战略的意义 弋江路中轴线战略价值的构成 弋江北路在城市新格局中的地位和作用 温州商贸城经营功能调整的可行性分析篇温州商贸城经营功能调整的可行性分析篇 项目的背景 项目的SWOT分析 市场需求分析 项目的总体调整思路 项目的营销推广策略 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 2 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 前言前言 2008年5月为深入了解温州商贸城项目运作不善的原因并促进该项目与芜湖城市2008年5月 为深入了解温州商贸城项目运作不善的原因 并促进该项目与芜湖城市 经济发展步伐相吻合 上海鑫胜企业发展咨询有限公司对芜湖商业市场环境进行了一系列的 调查与研究工作 主要内容包括 芜湖社会 历史 交通 产业 文化 人口等商业发展基 础条件的资料整理与分析 专业市场 零售市场发展条件与芜湖自身条件的对比 芜湖未来 商业格局与对策研究等 本报告是建立在客观数据分析与商业地产多年运作的经验判断基础之上 希望通过我们 对芜湖城市商业发展基础的细致解读 为温州商贸城项目的下一步调整提供思路 为项目的 成长与经营繁荣贡献一份绵薄之力 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 3 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 分分析篇 城市经济环境 析篇 城市经济环境 一 芜湖的城市基本概况如何 一 芜湖的城市基本概况如何 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 探寻符合城市发展规划的商业机遇探寻符合城市发展规划的商业机遇 二 芜湖的经济发展现状如何 二 芜湖的经济发展现状如何 揭示项目调整的必要性揭示项目调整的必要性 三 经济环境发展趋势分析结论 三 经济环境发展趋势分析结论 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 4 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 一一 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础宏观济环境及趋势概 芜湖 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 芜湖市位于安徽省东南部 地处长江下游南岸 全市面积 3317平方公里 其中市区面积720平方公里 辖芜湖 繁昌 南 陵三县和新芜镜湖马塘鸠江四区芜湖市东临中国经济重 芜湖地理区位地理区位 陵三县和新芜 镜湖 马塘 鸠江四区 芜湖市东临中国经济重 心 长三角经济圈 北靠合肥徽中城市群 是南京都市圈组成 部分 长三角经济辐射圈 区位优势 决定项目具有综合辐射的后发优势 在城区位优势 决定项目具有综合辐射的后发优势 在城 市版图扩展中具有经济爆发力 市版图扩展中具有经济爆发力 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 5 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一 了解项目所处城市的客观基础 一 了解项目所处城市的客观基础 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 宏观济环境及趋势概 芜湖交通条件交通条件 芜湖市 华东地区重要的水陆交通枢纽 铁路 铁路 是华东第二通道的咽喉 可直达15个大中城市 铁路 铁路 是华东第二通道的咽喉 可直达15个大中城市 公路 公路 205国道和318国道穿境而过 长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一 公路 公路 205国道和318国道穿境而过 长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一 水运水运 芜湖港是溯江而上的最后一个万吨级码头 常年可通航5000水运水运 芜湖港是溯江而上的最后一个万吨级码头 常年可通航5000 航空 航空 芜湖已开通至北京 佛山航空线 距南京禄口国际机场权1小时车程 距合肥骆岗机场1 5小时车程 航空 航空 芜湖已开通至北京 佛山航空线 距南京禄口国际机场权1小时车程 距合肥骆岗机场1 5小时车程 水运水运芜湖港是溯江而的最后个万吨级码头常年可通航 吨级船舶 朱家桥港区建有外贸码头 设有铁路专线 已形成芜湖 港 上海港 国际港口的集装箱物流链 北岸裕溪口港为全国著名 现代化煤炭中转港 水运水运芜湖港是溯江而的最后个万吨级码头常年可通航 吨级船舶 朱家桥港区建有外贸码头 设有铁路专线 已形成芜湖 港 上海港 国际港口的集装箱物流链 北岸裕溪口港为全国著名 现代化煤炭中转港 水陆交通枢纽地位优势 决定项目具有应势机遇 为做水陆交通枢纽地位优势 决定项目具有应势机遇 为做 强专业市场强专业市场 提升能级提升能级 提供长远的市场基础支持提供长远的市场基础支持 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 6 强专业市场强专业市场 提升能级提升能级 提供长远的市场基础支持提供长远的市场基础支持 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一一 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 宏观济环境及趋势概 2007年末 全市户籍人口230 46万人 比上年增加1 43万人 其中市区105 28万人 全市人口中 男性人口119 11万人 女性 芜湖人口数量及分布人口数量及分布 人口111 35万人 自然增长率为4 57 市区人口目标 2010年150万 2020年195万 100万人口属于大型城市 人口数量是决定城市商业体量和能级的重要参考 芜湖市具备大型商业 多元商业业态共同成长的市场消 费力元素 芜湖市具备大型商业 多元商业业态共同成长的市场消 费力元素 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 7 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一一 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 宏观济环境及趋势概 根据史料记载和北京大学历史地理专业师生的研究 芜湖已 有两千多年的历史 芜湖城市历史城市历史 历朝历代均为商贾云集的商业重镇 南宋以后 特别是到了 元朝 芜湖已是一个相当繁荣的市镇 从明代开始 逐渐成为 长江下游地区的重要商埠 历史上芜湖的农业 手工业 商业颇为发达 明朝永乐年 间 就有 十里长街 以浆染 铁工 粮米 杂货聚散而闻 名清朝被辟为对外通商口岸成为全国四大米市之一民国 悠久的从商历史为现代商业的发展积淀了一批富于创业精 神与经营头脑的投资者 悠久的从商历史为现代商业的发展积淀了一批富于创业精 神与经营头脑的投资者 名 清朝被辟为对外通商口岸 成为全国四大米市之一 民国 前期被誉为 皖中之坚 长江巨埠 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 8 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一一 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 宏观济环境及趋势概 芜湖开放通商口岸后30年代还曾开通民航飞上海和武 工 芜湖工商产业基础工商产业基础 1876年 中英签订的 烟台条约 将芜湖与浙江的温州等 四个城市辟为通商口岸 从此打开了芜湖对外开放的大门 刺 芜湖开放通商口岸后 30年代还曾开通民航 飞上海和武 汉两市 1883年芜湖架设了有线电报线路 为全省第一个使用 电报的城市 1897年投产的益新 机磨 米面公司 规模居当 时全国同类工厂首位 步入20世纪后 芜湖工商业发展到百余 工 激了芜湖近代工业的发展 安徽省最早的一批民族工业在芜湖 建立 1918年芜湖海关进出口货值就达当年全国对外贸易的 3 5 成为长江通商巨埠之一 种 五 六千家 成为安徽现代工业的发祥地 长江流域经济 中心之一 2006年芜湖固定资产投资接近300亿元 大量国内外企业 工 芜湖中山路步行街是全国十大特色步行街之一 全长960米 宽30 40米 与镜湖风景区 鸠鹚广场融为一体 具有旅游 休 闲 购物 餐饮等多种功能 商 在芜湖投资设厂 其中 仅芜湖经济技术开发区就吸引了包括 12家世界500强企业 23家国内上市公司在内的200多家企业进 入发展 工 以芜湖和上海为起迄点的芜申运河 更把芜湖和苏 锡 宁 杭的经济 文化紧密地连接在一起发展 以芜湖和上海为起迄点的芜申运河 更把芜湖和苏 锡 宁 杭的经济 文化紧密地连接在一起发展 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 9 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一一 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 凤凰美食街 芜湖人文环境人文环境 了解项目所处城市的客观基础了解项目所处城市的客观基础 宏观济环境及趋势概 凤凰美食街 芜湖历史文化资源十分丰厚 繁昌县 人字洞 是古人类考古学上的重大发现 繁昌 柯家村古窑址 繁昌平铺乡 万牛墩 南陵吴越土墩墓 南 陵大工山铜矿遗址均为全国重点文物保护单位 芜湖小吃闻名已久 全长666米的凤凰美食街由一条废弃的 铁路改造而成 在这里不仅可以品尝到正宗的芜湖本邦菜 还 能吃到全国知名的其他菜系 凤凰美食街的创建更是让芜湖美 食餐饮名扬大洋彼岸 成为中国十大特色街 芜湖还被誉为 瓜子城 最有名的 傻子 瓜子就备受 旅游资源与美食文化成就了现代商业的多元化发展 旅游资源与美食文化成就了现代商业的多元化发展 人们喜爱 颗粒饱满 味美香浓 令人久食不厌 还有创制于 清代的芜湖铁画神 芜湖铁画享誉全国 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 10 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二二 探寻符合城市发展规划的商业机遇探寻符合城市发展规划的商业机遇 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 二二 探寻符合城市发展规划的商业机遇探寻符合城市发展规划的商业机遇 宏观济环境及趋势概 近年来 通过大力实 施外向带动战略 加速调 整产业结构 芜湖经济得 1 经济总量经济总量 2007年地区生产总值581 12 亿元比上年增长增速 到了快速健康发展 亿元 比上年增长16 5 增速 为近10年来新高 三次产业增加值比例由上年 的 6 4 56 0 37 6调 整 为 5 5 58 2 36 3 4 产业基础产业基础 已经形成汽车 当人均当人均达到达到美时美时城市进加速发城市进加速发 5 5 58 2 36 3 2 人均人均GDP 3 财政收入财政收入 2007年实现财政 已经形成汽车 电子 电器 材料三大 支柱产业 当人均当人均GDPGDP达到达到3000 100003000 10000美美元元时时 城市进城市进入入加速发加速发展 阶段 相对应的商业形态开始由百货商厦 传统商业 街向购物中心 专业商厦 休闲步行街等形态转化 展 阶段 相对应的商业形态开始由百货商厦 传统商业 街向购物中心 专业商厦 休闲步行街等形态转化 2007年芜湖市人 均生产总值25294元 比上年增长15 6 按年末汇率折算为 3463美元 2007年实现财政 收入105 16亿元 比 上年增长27 3 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 11 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 二二 探寻符合城市发展规划的商业机遇探寻符合城市发展规划的商业机遇 从本世纪初开始 芜湖市房地产随着全国房地产 市场的升温逐渐体现出温和放量的过程总体市场 芜湖房地产发展概况房地产发展概况 宏观济环境及趋势概 二二 探寻符合城市发展规划的商业机遇探寻符合城市发展规划的商业机遇 市场的升温 逐渐体现出温和放量的过程 总体市场 稳步发展 该市在执行调控政策上 控制有度 同时 市场经济表现良好 从市场成交价格走势来看 近5 年来价格基本呈温和上扬的过程 虽然2007年开工量 有所压缩 市区商品房成交价一度增长过快 但是随 着地区政策的调控 2007年后又呈现出良好态势 芜湖市确定了南扩东进的城市发展战略 市区 面积从原来规划的230平方公里增加到720平方公里 南扩主要是三山区建设和弋江区原来火龙岗地区的 建设所谓东扩就是在鸠江区扩大的面积 芜湖房地产发展概况房地产发展概况 建设 所谓东扩就是在鸠江区扩大的面积 南扩东进的发展战略给芜湖市经济发展带来了 更大的拓展空间 推动了房地产市场 2008年1 6 月份 芜湖商品住宅成交量逐月上升 6月已超 1000套 全市均价维持在4100元左右 呈现既稳又 快的趋势 其中镜湖区房价达到5000元 平米 商业用房方面受旅游商品经济园区数个大型项 目的空置拖累 相对低迷 2008年全市可售面积累 积达到112638平米 而成交量仅为15959平米 均 价9026元镜湖区作为中心区域商业用房成交均 从开发主体来看 芜湖呈现与全国类同的变化趋 势 即开发权迅速向规模大 实力雄厚的企业集中 价9026元 镜湖区作为中心区域 商业用房成交均 价也仅在10000元 平米左右徘徊 今年占据商业用 房销售量前几位的楼盘基本集中在老城区 镜湖区 的泰华家园 凤凰花园 景江东方 现代休闲美食 城表现抢眼 弋江区中央城一枝独秀 表现良好的楼盘也多为知名企业开发 如绿地集团开 发的220万平米镜湖新城 侨鸿国际开发的凤凰新城 凤鸣湖房地产开发有限公司开发的凤凰城商业板块 深圳华强的醇美华城 旅游城等等 呼声较高 大型开发企业雄厚的企业实力 广泛的商业资源和良好的管理 体系在商业地产风险凸现的时代展现出了相对强势的竞争力 迅疾的城市化进程决定了芜湖东部未来人口的大幅扩容 为商 业地产的扩展奠定了消费市场能级提升与客源基础 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 12 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二 探寻符合城市发展规划的商业机遇 二 探寻符合城市发展规划的商业机遇 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 宏观济环境及趋势概 城市定位 城市定位 长江中下游重要的综合交通枢纽 芜湖城市性质 商业定位城市性质 商业定位 区域性经济文化中心 先进的制造业基地 滨江特色旅游城市 商业定位 商业定位 芜马铜宣 区域的商业发展先导 安徽商业迅猛发展中的排头兵 安徽商业迅猛发展中的排头兵 安徽省南部地区商贸中心城市 崛起中的商贸物流节点城市 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 13 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二 探寻符合城市发展规划的商业机遇 二 探寻符合城市发展规划的商业机遇 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 芜湖 宏观济环境及趋势概 链接长三角链接长三角 城市基础城市基础城市基础城市基础 市场机遇市场机遇市场机遇市场机遇 硬件条件 区位 市场基础 硬件条件 区位 市场基础 链接长三角链接长三角 三大产业基础三大产业基础 旅游资源丰富旅游资源丰富 物贸扩展机遇物贸扩展机遇专业市场专业市场 符合我项目硬符合我项目硬 旅游资源丰富旅游资源丰富 美食文化闻名美食文化闻名 体验经济体验经济 件条件与环境 基础的是专业 市场机遇 件条件与环境 基础的是专业 市场机遇 休闲街区休闲街区 城市化加速城市化加速 经济进入快速增长期经济进入快速增长期 购物中心 专业商厦 品牌卖场 购物中心 专业商厦 品牌卖场 市场扩容市场扩容 消费升级消费升级 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 14 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 揭示项目调整的必要性 三 揭示项目调整的必要性 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述 2 2芜湖市的商业发展基础优势在于汽车及零 部件 材料 电子电器等三大支柱产业的快速发 宏 宏观济环境及趋势概 1 1芜湖作为安徽第二大城市 国家级沿江开放 城市 处于长江开发开放梯度推进的结合点 以 部件 材料 电子电器等三大支柱产业的快速发 展及美食 商贸传统文化 在未来的远期商业发 展定位中 芜湖市将致力于打造省宜居商贸强市 构建以制造业为依托的全国性物贸中心 宏观经济环境及发展趋势概况述观经济环境及发展趋势概况述 芜湖为中心的四小时经济生活圈正在形成 拥有 包括沪 苏 皖 浙 赣等省市地域内的巨大市 场 是中国经济最具竞争潜力的地区之一 4 4未来五年内 芜湖城市基础建设投资将达 到650亿元 为增强区域性商贸中心城市地位 芜湖将增强城市综合服务功能 改造传统商业中 心区并发展新的商业中心区 重点提高商业服务 业的档次和水平 充分利用港口码头 公路铁路 等综合交通优势发展大型仓储物流会展等 3 3依托古老商埠的传统优势 芜湖以建设区 域商贸中心为方向 相继建成了中山路步行街 凤凰美食街等一批精品商业街市 中山路商业步 行街集购物 旅游 休闲 文化 餐饮等为一体 被称为 安徽第一街 凤凰美食街更是成为芜 湖商业的新亮点批区域性专业市场如新长 等综合交通优势 发展大型仓储 物流 会展等 产业 增强芜湖的集聚和辐射功能 总结总结作为位处合肥交流短轴和长三角经济交流 湖商业的新亮点 一批区域性专业市场 如新长 江市场园区 皖江水产品批发市场 峨桥茶市等 辐射力日益增强 长轴中的芜湖市 既要回避劣势 形成互补 又应发 挥自身优势 做强做大相关专业市场 因而 迎合芜湖城市整体定位 借助支柱产业发 展现代生产资料型专业零售市场 扮演个性专业商厦 角色 是投身该市商业提升改造的明智选择 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 15 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 揭示项目调整的必要性 三 揭示项目调整的必要性 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述宏观济环境及趋势概 优势 优势 芜湖居华东中心位置 是 长江大三角 的组成部分 芜湖区位优势与发展劣势区位优势与发展劣势 同时享受长三角 南京都市圈 马芜铜城市群经济互动 具有发展物贸 现代生产服务业 一定含量的技术型工业 的优良条件 劣势 劣势 芜湖在享受长三角 合肥经济联动的同时也受到其辐射 挤压 由于现代交通的高度发展 乘车1 2小时至合肥或 南京消费成为高端消费者的普遍选择芜湖城市版图为长南京消费成为高端消费者的普遍选择 芜湖城市版图为长 条状 市内的南北商业辐射受到一定阻碍 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 16 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 揭示项目调整的必要性 三 揭示项目调整的必要性 城市经济环境分析篇城市经济环境分析篇 芜湖城市基本概况 芜湖城市经济发展概况 宏观经济环境及趋势概述宏观济环境及趋势概 提高经济效益的主观要求提高经济效益的主观要求 城市经济的快速发展对商业形态提出变革的要求城市经济的快速发展对商业形态提出变革的要求 业态变革要求业态变革要求 提高经济效益的主观要求提高经济效益的主观要求 新区建设规划与城市定位要求对各类市场整合提升新区建设规划与城市定位要求对各类市场整合提升 形象升级要求形象升级要求 项目调整势在必行项目调整势在必行 城市中轴线 总部经济区 景观大道的区域地位派生 的地块价值 要求项目显示出更高的能级与效益 城市中轴线 总部经济区 景观大道的区域地位派生 的地块价值 要求项目显示出更高的能级与效益 功能调整要求功能调整要求 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 17 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 分分析篇 商业市场环境 析篇 商业市场环境 1 芜湖的商业零售市场概况 芜湖的商业零售市场概况 分析商业市场的竞争格局与市场缺口分析商业市场的竞争格局与市场缺口 分析专业市场的竞争格局与市场缺口分析专业市场的竞争格局与市场缺口 2 芜湖的商业批发市场概况芜湖的商业批发市场概况 2 芜湖的商业批发市场概况芜湖的商业批发市场概况 决定项目调整方向与内容决定项目调整方向与内容3 芜湖的商业市场新格局分析结论 芜湖的商业市场新格局分析结论 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 18 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场格局分析结论 等级称谓个数名称等级称谓个数名称 一级市级3中山路商业中心区 城中金融商务中心区 弋江路专业市场群 现有商业布局 现有商业布局 二级区级3城南区级中心 长江大桥区级中心 城北区级中心 次区级3东郊路商业中心 新时代商业中心 古城商业中心 红梅汀塘神山口砻坊清水王拐南瑞桂花桥瀂港火龙 三级社区级14 红梅 汀塘 神山口 砻坊 清水 王拐 南瑞 桂花桥 瀂港 火龙 岗 四褐山 大桥 越秀路 裕溪口 一级按照 功能疏解 特色分区 的发展思路 市级商业中心区将仍以 芜湖百大 中山路商业中心区为基础 在城中区 内形成三个特色鲜明的分区 即三个 市级商业功能区 二级次级区级商业中心是指商三级社区 居住区 商业是二级次级 区级商业中心是指商 业中度集聚 经营服务功能比较完善 服务范围为广域的地区商业中心 芜 湖目前已各形成三个次级 区级的城 市商业副中心 三级社区 居住区 商业是 指商业一定程度集聚 主要配置居 民日常生活必需品的商业行业和生 活服务业 目前 芜湖基本形成了 14个社区商业中心 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 19 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 芜湖市区的商业网点绝大多数分布在城中地区 且多沿 街布置吉和路新芜路北京路等城市道路两侧网点密布 现有商业布局特征现有商业布局特征 商业市场格局分析结论 街布置 吉和路 新芜路 北京路等城市道路两侧网点密布 相对应的是 城北 城南地区的现状网点数量极少 现有商业布局特征现有商业布局特征 1 芜湖市商业布局态势1 芜湖市商业布局态势 1 以中山路步行街与镜湖周边地段为中心的市级商业中心 2 由长江市场园 亚夏汽车城等市场组成的专业市场群 3 以长街 沿河路组成的跨区域性小商品市场 4 由新时代商业街为中轴的城南商业中心 5 银湖中路两侧密布的家具 建材 装饰材料商业群 2 芜湖市商业现状问题2 芜湖市商业现状问题 5 银湖中路两侧密布的家具 建材 装饰材料商业群 6 南瑞社区商业中心 1 市区商业网点结构体系不明确 没有形成合理的商业层面结构 2 现状商业网点整体层次偏低 存在小 散 乱的状况 3 新兴住宅区 新区的商业网点发展滞后 项目配套不全 4 政府调控力度不足 商业网点建设存在低水平重复建设的现象 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 20 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 新新商业规划布局蓝图 商业规划布局蓝图 商业市场格局分析结论 布局目标 到2020年 芜湖市区将形成 处城市商业中心六处副城市商业中心 布局目标 到2020年 芜湖市区将形成 处城市商业中心六处副城市商业中心一处城市商业中心 六处副城市商业中心 七处区级商业中心和五十一处社区商业中心 全面完成市区三处购物中心 二十处大中型 百货店 六十六处大中型超市 十五条商业 街 九十三处菜市场的建设目标 一处城市商业中心 六处副城市商业中心 七处区级商业中心和五十一处社区商业中心 全面完成市区三处购物中心 二十处大中型 百货店 六十六处大中型超市 十五条商业 街 九十三处菜市场的建设目标 体系规划 建设各具特色的六体系规划 建设各具特色的六 大商业组团体系 见右图 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 21 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 新新商业规划布局蓝图 商业规划布局蓝图 城北组团城北组团建 设为经济技 术开发区服 务的商贸物 流支撑平台 建 设为经济技 术开发区服 务的商贸物 流支撑平台 商业市场格局分析结论 城中组团西区城中组团西区 城东组团城东组团重点建重点建 城中组团东区城中组团东区在中部在中部 南部建设政务南部建设政务 科教科教 三山组团三山组团重点重点 建设工业配套建设工业配套 城中组团西区城中组团西区 为首要提升的 城市零售业服 务业商业中心 为首要提升的 城市零售业服 务业商业中心 城东组团城东组团重点建重点建 设为制造业和居 住人口服务的商 业网点 设为制造业和居 住人口服务的商 业网点 南部建设政务南部建设政务 科教科教 和综合性商业中心 在东北部重点发展大 中型批发市场 和综合性商业中心 在东北部重点发展大 中型批发市场 远期商业目标 远期商业目标 安徽省宜居的商贸强市 区域性商贸中心 以制造业为依托的全国性物贸中心 建设工业配套建设工业配套 商业与特色批 发市场 商业与特色批 发市场 城南组团城南组团形成文化形成文化 科教科教高新技术产高新技术产 以制造业为依托的全国性物贸中心 科教科教 高新技术产高新技术产 业配套 突出批发 市场群与物流群 业配套 突出批发 市场群与物流群 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 22 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 一 商业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 新老新老商业规划布局比较 商业规划布局比较 商业市场格局分析结论 新商 建设各具特色的六大 商业组团体系 重点 商业规划 建设现代专业市场 购物中心 品牌店 休闲步行街 现商业格局 芜湖市区的商业网点绝大多数 分布在城中地区 且多沿街布 置 吉和路 新芜路 北京路 等城市道路两侧网点密布 相 对应的是 城北 城南地区的 现状网点数量极少 市 区域空间缺口 现状网点数量极少 市场缺口 升级形态缺口 品牌导入缺口 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 23 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二 专业市场的竞争格局与市场缺口 二 专业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 总量与类别 总量与类别 商业市场格局分析结论 生产资料批发市场3 3个 芜湖市目前共有成规模专业批发市场芜湖市目前共有成规模专业批发市场十七十七处 其中 处 其中 生产资料批发市场3 3个 农副产品批发市场7 7个 综合消费品批发市场1 1个 建材装饰材料批发市场1 1个 机动车及配件交易市场2 2个 书刊杂志和音像批发市场1 1个 医药批发市场1 1个 再生资源回收市场1 1个 弋弋江路专业市场群总控制面积约4 5平方公里 2010年商业网 点营业面积为10万 远期发展到20万 以上 江路专业市场群总控制面积约4 5平方公里 2010年商业网 点营业面积为10万 远期发展到20万 以上 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 24 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二 分析专业市场的竞争格局与市场缺口 二 分析专业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 著名批发市场概况 著名批发市场概况 其中建材市场已成为芜湖市产品最齐全 布局最合理的专业市场之一 长江物流市场是 商业市场格局分析结论 芜湖长江市场园位于芜湖长江大桥新生经济带 紧邻大桥入口 北靠芜宣杭高速公路 主要板块包括 建材 书刊 水果 家居装饰等类别 芜湖市唯一一家社会化物流市场 也是省交通 厅确定的全省6家现代物流试点企业之一 市场 已将全市90 以上的物流配载企业整合在一起 成为全国物流体系的重要组成部分其中的长成为全国物流体系的重要组成部分 其中的长 江书刊文化市场是芜湖市唯一审批合法的书刊 批发专业市场 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 25 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 二 专业市场的竞争格局与市场缺口 二 专业市场的竞争格局与市场缺口 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论 批发市场的发展现状及发展瓶颈剖析 批发市场的发展现状及发展瓶颈剖析 商业市场格局分析结论 1 现状问题1 现状问题1 现状问题1 现状问题 1 专业市场规模较小 大部分为中小型规模 2 专业市场辐射范围小 仅限于市郊及皖南部分地区 3 部分专业市场布局不合理 经营能级低 4 部分市场建设水平较低 市场管理不够健全 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 26 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 批发市场的发展现状及发展瓶颈剖析 批发市场的发展现状及发展瓶颈剖析 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论商业市场格局分析结论 芜湖市地处华东地区西缘 东有长三角综合工业基地与商贸群 西有华中枢纽武汉 北有省会合肥 南有江西省会南昌宏观上看芜湖既非生产资料和消费品的生产集聚区域也不是消费集聚区专业 1 区位瓶颈 1 区位瓶颈 南有江西省会南昌 宏观上看 芜湖既非生产资料和消费品的生产集聚区域 也不是消费集聚区 专业 市场的发展受到四面挤压 规模和辐射力难以得到大幅提升 2 产业瓶颈 2 产业瓶颈 2 发展瓶颈剖析2 发展瓶颈剖析2 发展瓶颈剖析2 发展瓶颈剖析 芜湖的二产主要集中在汽车及零配件 电器与五金机电 材料等三个类别 基本归属于生产资料范 围 工业基础门类的狭隘和轻工业的缺失使得许多传统意义上的专业批发市场 如服装 小商品等 缺 乏产业基础的支撑 发展后劲不足 3 3 规划缺陷规划缺陷 芜湖市的现有批发市场布局分散 井冈山路 弋江路 吉合路各分布着一批专业市场 未能形成规 模性的市场集群 不利于扩大辐射力 同时 各类市场配套资源也无法得到共享和提升 3 3 规划缺陷规划缺陷 芜湖大部分批发市场均处于比较传统的形态 交易方式停留在传统三现模式 网络化 信息化 集 成化的传播流通体系尚未建立 信息灵敏度低 难以与外界市场接轨 4 经营缺陷 4 经营缺陷 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 27 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场新格局分析结论 三 商业市场新格局分析结论 三 商业市场新格局分析结论 商业市场新格局分析结论 零售市场今后的发展标零售市场今后的发展标 1 一处城市商业中心 1 一处城市商业中心 零售市场今后的发展零售市场今后的发展目目标标 中山路商业中心 新芜商业中心 城南商业中心 三山商业中心 繁昌县商业中 2 六处城市副商业中心 2 六处城市副商业中心 1 商业网点体系结构1 商业网点体系结构1 商业网点体系结构1 商业网点体系结构 新芜商业中心 城南商业中心 三山商业中心 繁昌县商业中 心 南岭商业中心 芜湖县商业中心 3 七处区级商业中心 3 七处区级商业中心 城北商业中心 银湖商业中心 大桥商业中心 两站商业中心 弋江北路商业中心 西洋湖商业中心 城东商业中心 十处社区商业中十处社区商业中 天门新城社区商业中心等51处 4 五 4 五十十一一处社区商业中处社区商业中心心 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 28 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 商业市场新格局分析结论 三 商业市场新格局分析结论 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论商业市场格局分析结论 批发市场今后的发展标批发市场今后的发展标 广域批发市场广域批发市场 批发市场今后的发展批发市场今后的发展目目标标 依托第一 第二产业 以大批发 强覆盖为目标 以优势产业为支 撑的面向全国乃至广域范围的批发市场 1 1 广域批发市场广域批发市场 2 批发市场辐射力分级2 批发市场辐射力分级2 批发市场辐射力分级2 批发市场辐射力分级 以区域商品流通为目标 以区域经济优势互补为基础 利用现有批 发优势 组织对周围区域辐射的批发市场 2 区域批发市场 2 区域批发市场 以辐射周边零售业和服务本市市区消费者为目标 综合性或者专业 3 市域批发市场 3 市域批发市场 性的批发市场 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 29 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 商业市场新格局分析结论 三 商业市场新格局分析结论 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论商业市场格局分析结论 新老批发市场规划的比较新老批发市场规划的比较 新老批发市场规划的比较新老批发市场规划的比较 专业市场现状规模小 分布不合理 辐射面窄 配套不全 管理水平低专市场现状 区位瓶颈 产业瓶颈 限制 产业瓶颈 规划缺陷 经营缺陷 专业市场规划新广域批发市场 业态升级 配套完善 规模扩大 布局集中 克服 经营缺陷 符合本项目的调整方向符合本项目的调整方向 迎合新规划 提高经营水平 发展专业商厦 提升项目内涵 内部经营调整 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 30 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 三 商业市场新格局分析结论 三 商业市场新格局分析结论 商业市场环境分析篇商业市场环境分析篇 商业市场发展概况 专业市场发展概况 商业市场格局分析结论商业市场格局分析结论 芜湖商业市场新格局给温州商贸城经营结构调整带来的思考芜湖商业市场新格局给温州商贸城经营结构调整带来的思考 芜湖商业市场新格局给温州商贸城经营结构调整带来的思考芜湖商业市场新格局给温州商贸城经营结构调整带来的思考 1 理解芜湖市城市东扩战略 紧跟政府新的商业调整规划 认识温州商贸城的调整必要性 2 决策温州商贸城经营结构调整的战略与战术 3 开展本部门经营管理现状与业户经营状况的调研分析 4 进行温州商贸城及市内外的商家经营意愿的问卷调查 5 根据问卷调查分析结果 决定温州商贸城经营结构调整的方向 划分调整区域与内容 6 做出经营结构调整的支持政策与时间节点 落实操作人员 实施调整 7 对重点需要引进的经营业户开展个别针对性营销 并促成入驻及对商铺的购买意向 8 对温州商贸城内需要被调整出去的经营业户做好思想工作与政策补尝 平稳调整 以期商 铺增值 即 墨即 墨 青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告青 岛 义 乌 城 项 目 企 划 报 告THE PLAN OF QINGDAO YIWU CITY 31 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可 芜湖温州商贸城项目经营结构调整 可行行性分性分析析报告报告行析行析 解解析篇 城市中轴功能 析篇 城市中轴功能 1 芜湖市东扩战略的意义 芜湖市东扩战略的意义 明确项目区域在城市东扩战略中的意义明确项目区域在城市东扩战略中的意义 2 弋江路中轴线战略价值的构成弋江路中轴线战略价值的构成 找出本项目区域找出本项目区域地地块价值与可借势条件块价值与可借势条件 弋江路在城市新格局中的地位和作用弋江路在城市新格局中的地位和作用 2 弋江路中轴线战略价值的构成弋江路中轴线战略价值的构成找出本项目区域块价值与可借势条件找出本项目区域块价值与可借势条件 弋江路地位上升弋江路地位上升温州商贸城地块价值凸显温州商贸城地块价值凸显带来调整的必然性带来调整的必然性3 弋江路在城市新格局中的地位和作用弋江路在城市新格局中的地位和作用弋江路地位上升弋江路地位上升 温州商贸城地块价值凸显温州商贸城地块价值凸显 带来调整的必然性带来调整的必然