合肥市锦湖园项目可行性研究毕业论文.doc

合肥市锦湖园项目可行性研究毕业论文目 录第1章 总论11.1项目背景概况11.2法人简介11.3可行性研究报告编制依据11.4可行性研究报告编制范围21.5 项目建设的必要性2第2章 项目投资环境与区域市场分析22.1投资环境分析22.2区域房地产市场分析32.3总结7第3章 项目定位分析73.1 项目SWOT分析73.2项目销售目标群定位83.3项目形象定位8第4章 项目建设条件94.1项目建设地点94.2项目开发条件9第5章 建筑方案设计95.1设计依据95.2项目总体规划方案105.3结构和布局105.4建筑风格设计105.5户型设计10第6章 环保节能和消防116.1环保措施116.2节能节水措施116.3消防措施11第7章 组织人员配置和进度计划安排127.1组织机构127.2 人员配置127.3 进度安排12第8章 经济可行性分析148.1项目的市场策略148.2投资估算与资金筹措148.3财务分析评价18第9章 社会评价239.1改善地区居民生活条件239.2促进当地经济的发展239.3提升当地的区域价值23第10章 结论与建议2410.1结论2410.2建议24参考文献25致 谢26插图清单图1- 1公司人员与组织结构图.1图2- 1滨湖新区位置图3图2- 2滨湖新区规划图4图2- 3 2008-2013合肥市房地产开发投资情况图4图2- 4 合肥市历年房地产新增与销售面积分析图5图7- 1公司人员与组织结构图12表格清单表2- 1我国2013年产业经济分析表2表2- 2合肥市人口结构表3表2- 3合肥市城乡人口状况表3表2- 4滨河新区经济数据表3表2- 5合肥市房产投资数据分析表5表2- 6合肥市历年房地产新增与销售面积分析表 单位：万平方米5表2- 7滨湖世纪城情况表6表2- 8滨湖万科城情况表6表5-1户型设计表10表5-2主要经济技术指标表10表7- 1项目各阶段时间安排表12表7- 2工程进度表13表8- 1总投资估算表15表8- 2分部分项工程费用表16表8- 3建安工程费用组成表17表8- 4 项目款使用计划表18表8- 5投资计划与资金筹措表18表8- 6销售价格对比表19表8- 7收入与税金附加表（单位：万元）19表8- 8全部投资现金流量表（单位：万元）20表8- 9资本金现金流量表（单位：万元）21表8- 10贷款还本付息计划表（单位：万元）21表8- 11资金来源与运用表22表8- 12利润表（单位：万元）22表8- 13销售价格敏感型分析表23表8- 14 建设成本敏感性分析表23摘 要随着近些年国际国内城市化建设的推进，工程项目建设产业得到了史无前例的空前发展，这也导致了工程经济在一个国家与社会的经济地位越来越重。然而，作为近些年来高速蓬勃发展的行业，工程经济在快速发展下所隐藏的一系列问题也逐渐凸显出来。因此作为规避风险而进行的众多风险研究陆续出现，其中的项目建设前期可行性研究分析更是越来越被重视。科学有效的可行性研究分析将对项目建设产生重要积极影响，不仅有利于规避风险帮助企业发展，也对国家和社会进步产生重要推动作用。为了对项目建设可行性进行细致了解和研究，本文通过全面综合的视角，运用最新最科学的分析手段，结合具体的事例进行了项目可行性研究分析，并在经济可行性方面进行了详尽重点研究。关键词：可行性研究；工程建设；工程经济；经济可行性Hefei Jinhuyuan Project Feasibility StudyAbstractAs international and domestic advancing construction of urbanization in recent years, unprecedented development of the construction industry has been an unprecedented, it causes the economic status of engineering economic in a country and Community increasingly important. However, as the rapid booming industry in recent years, engineering economy problems hidden under the rapid development gradually stand out. Therefore,with many risk-averse and risk studies appeared, early stage of project construction feasibility study analysis is increasingly being taken seriously. A scientific and effective feasibility study will have important positive effects on construction projects not only risk-aversion helped the development of enterprises, but also play an important role in promoting national and social progress. In order to understand and study project construction feasibility carefully, here we take a comprehensive and integrated perspective, using the latest scientific analysis tools, combined with specific examples for a feasibility study on the project, and detailed focus on it in terms of economic feasibility.Keywords: Feasibility study; Engineering construction; Engineering economics;Economic feasibility铜陵学院毕业设计第1章 总论1.1项目背景概况 项目名称: 锦湖园 建设地址: 合肥滨湖新区 用地面积: 15086.5平方米 用地规模: 总建筑面积 37982.5平方米 业主名称: 尚品地产有限公司 项目法人: 尚品地产有限公司 项目总投资: 16924.4 万元 资金来源: 自有10000万元 , 贷款1000 万元, 预售投入 5924.4万元1.2法人简介1.2.1公司基本情况尚品地产有限公司是一家以住宅商品房开发为主营业务的房地产开发企业，公司总部设在南京，是一家集房产开发、施工于一体的综合房产企业。尚品地产立足南京布局全国，扎根江淮地区一线城市的同时，有计划地将业务推向二三线城市，开发项目覆盖南京、苏州、合肥等多个城市，项目包括住宅、商业综合体等多种形态。1.2.2公司规模尚品地产有限公司总部设在南京，是一家集房产开发、施工于一体的企业， 企业盈利性TOP10”“华东品牌价值TOP10”，跻身“南京市房产开发企业20强”。1.2.3公司人员与组织结构尚品地产有限公司现有职员240人，其中项目经理2人，项目负责人2人，工程师12人，管理人员15人，营销人员20人，技术员25人等。公司组织结构如下：董事长总经理 副总经理 副总经理管理部办公室技术部财务部工程部销售部市场部图1- 1公司人员与组织结构图1.3可行性研究报告编制依据 中华人民共和国城乡规划法-2008； 投资项目可行性研究指南-2002； 国务院发布的城市房地产开发经营管理条例； 房地产开发项目经济评价方法； 合肥市土地利用总体规划-2011； 其他相关政策法规和技术规范。1.4可行性研究报告编制范围依据国家有关法律和政策，对锦湖园项目的建设目的和建设必要性及建设内容、项目投资估算、财务 效益风险等方面进行全面分析和论证。1.5 项目建设的必要性1.5.1促进城市建设2003年在合肥的规划中，有向环巢湖时代发展的倾向。将巢湖及其沿线地域纳入合肥都市圈中，促使合肥市的扩散，为形成皖江大都市圈提前打下基础。锦湖园项目符合合肥城市圈建设规划，对加快城镇化建设，提升城市品位具有重要意义。1.5.2解决劳动就业的需要目前，我国经济正处于结构性调整期，因此，增加就业，解决百姓的生活与就业问题已成为各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的三驾马车，住宅投资的增加对于增加社会就业有着重要的作用，因此国家对于社会固定资产投资总政策仍将保持不变。而锦湖园项目作为合肥市重点住宅建设项目，也将为解决合肥全市就业问题做出一定的贡献。第2章 项目投资环境与区域市场分析2.1投资环境分析 2.1.1国家政治经济形势及有关政策2013年我国GDP为568845亿元，其中分产业情况如下表：表2- 1我国2013年产业经济分析表 产业第一产业第二产业第三产业GDP56957249684262204增长率4%7.8%8.3%占总值比率10%43.9%46.1%在房地产投资方面，全年全国房地产开发投资为86013亿元，比上年增长19.8. 房屋新开工面积比上年增长13.51。2013年住建部关于房地产市场的调控政策指出： 增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应；加快保障性安居工程规划建设。中央经济工作会议将2014年的调控政策定位于紧缩，也指出将加强“城镇化”建设2。2.1.2项目开发地区经济与社会状况2013年合肥全市GDP为4672.9亿元，比上年增长11.5%；人均GDP达6.15万元。2013年，合肥市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。随着合肥市新的区划完成，合肥房地产开发投资稳步增长，预计接下来5到10年合肥市各项投资额将持续快速增加。住房价格全年呈现上涨态势，预计2014年仍将继续保持上涨3。合肥市人口总数5702466人，比上次人口普查共增加1235082人，增长率27.65%，年均增长率2.47%。其中各年龄段人口结构如下表示：表2- 2合肥市人口结构表 年龄区间0-1415-6465- 数量8011924418679482595 占总人口比率14.05%77.49%8.46%表2- 3合肥市城乡人口状况表 行政区位城镇乡村 数量38872571815209 十年增加量1923900-687300 占总人口比重68.17%31.83%2.2区域房地产市场分析2.2.1项目区域环境状况分析2.2.1.1滨河新区经济状况滨河新区属于合肥市包河区，2012年包河区的经济状况如下表示：表2- 4滨河新区经济数据表项目 GDP固定资产投资进出口总额财政收入 零售总额数量550亿671亿 24亿 29.3亿 208.5亿增长率14.5%25.5% 230% 15.9% 20%2.2.1.2滨河新区区位状况和优势滨湖新区启动于2006年，在合肥市政府规划下，本着高起点高标准的原则，沿湖岸建设的滨湖新区是落实省会经济圈建设的部署，实现合肥环湖的战略。同时规划中的新区一系列配套景观的建设，将进一步提升滨湖新区的吸引力4。图2- 1滨湖新区位置图 图2- 2滨湖新区规划图2.2.1.3滨湖新区房产市场发展状况2012年，全年房屋成交波动较大。2月，滨湖新区以90套的成交量居合肥九区销量排名最低，而7月份却以2028套居于首位。从整体看，全年销售情况不错，数据显示，至11月该区销售量已达7557套。今年滨湖新区楼市呈现出“量随价涨”的趋势，综合竞争力远高于其他区域。数据显示，2012年底，滨湖新区出让了13块，土地成交量占总成交量的比重高于10%。另外，其他房企的加入更是提升了滨湖新区的价值。2.2.2合肥房地产投资分析图2- 3 2008-2013合肥市房地产开发投资情况图从上图表数据可以看出，2009年，2010年，2013年三年出现了大幅度增长。2009年危机后，借着国家四万亿投资开始，房地产投资热潮出现，滨湖新区开发开始，而将这种热潮推向了顶峰，虽然接下来两年增长有所放缓，但是2013年的数据表明房地产市场热将会持续。 图2- 4 合肥市历年房地产新增与销售面积分析图总结近几年数据，见下表：表2- 5合肥市房产投资数据分析表年份（年）20092010201120122013投资金额（亿元）601.34725.47880913.81105.81增长幅度（%）25.829.610.43.821由上表可知，2009、2010 ,2013年是合肥房产投资增速最快的三年，快速的投资增长缘于市场的强劲需求。从附近销售状况看，很多都是1-2年内就基本售完，销售速度大大加快。2.2.3合肥房地产供求分析表2- 6合肥市历年房地产新增与销售面积分析表 单位：万平方米年份（年）20082009201020112012新增商品房面积937.75835.151133.731189.48753.17商品房销售面积721.081064.36769.2578.61769.82供销比（%）76.89126.9867.8548.64102.21虽然2010年和2011年供销比有所下降，主要是国家住房政策的影响，但是滨湖新区所受不利影响在合肥九区中靠后。同时，数据可知，合肥市2013年上半年全市房屋销售面积757.68万平方米，同比增长36.3%。通过以上的图表数据可知，商品房销售和房产增长情况均保持着良好的增长形态，市场状况良好。2.2.4附近楼盘情况由于近两年来滨湖新区的规划发展，本项目附近陆续已经有不少较有影响力的楼盘出现，例如滨湖世纪城，滨湖品阁，蓝鼎假日，滨湖万科城，碧桂园等。(详见表2-7,表2-8)。表2- 7滨湖世纪城情况表项目名称滨湖世纪城项目地址东临庐州大道 西临徽州大道 南临紫云路 北临南京路项目价格7600元/项目类属高层开盘时间2009-8交付时间2010-5付款方式一次性付款 分期付款容积率3.09绿化率50%建筑面积4800000占地面积2500亩建筑套数24000车位数3000建筑结构剪力墙结构供暖供暖供气燃气装修状况毛坯教育配套合肥一中， 师范附小，四十六中景观中央景观交通1路 18路 60路2.2.5合肥房地产市场特征分析：综上，合肥滨湖新区近几年房产市场的特征如下： 房地产投资持续高速增长。 土地供应大量增加，住宅用地量增加。 商品房房源供给持续增加，市场需求平稳上升。 建筑设计以“生态”“绿色”“环保”为主题的中高档型，市场前景广阔。表2- 8滨湖万科城情况表项目名称滨湖万科城项目地址徽州大道和云谷路的交叉口项目价格9000元/项目类属高层 小高层开盘时间2014-3交付时间2014-6 2014-12付款方式一次性付款 按揭 公积金容积率3.5绿化率40%建筑面积460000占地面积107220建筑套数4000车位数3000建筑结构剪力墙结构供暖供暖供气燃气装修状况精装教育配套合肥四十六中 师范附小 幼儿园景观中央景观交通61路2.3总结综上分析，从滨湖新区作为合肥市最主要的发展区域板块来看，该区域将是合肥市房地产发展的热点区域，根据历年数据和2013年上半年的数据看，合肥市楼市将继续利好发展，而滨湖新区将是合肥楼市发展的中坚力量。条件优越的滨湖新区非常适宜住宅项目建设，预计本项目的建设前景相当乐观。第3章 项目定位分析3.1 项目SWOT分析3.1.1优势 3.1.1.1区位优势项目处于合肥规划中的滨湖新区，相关配套完备齐全，交通便捷，在建地铁一号线起点于此；巢湖的加入扩大了市场需求。3.1.1.2产品优势 户型设计较好，能满足大部分人的需求品牌效应好，口碑佳3.1.2劣势周边项目较多，竞争压力大项目距离道路较近，噪声大3.1.3机会边相关基础设施基本建成，环境好，适于立项地段升值潜力巨大已有一定数量的高素质人群入住，为项目发展提供了一定促进作用政府政策的支持，将给合肥尤其是滨湖区的发展带来更多机会3.1.4威胁3.1.4.1竞争风险 周边项目多且多已建成3.1.4.2市场风险 最近两年合肥房地产市场有一定的波动变数，因此必须把握好各方面的控制。3.1.4.3政策风险 近两年政府的房地产市场调控政策陆续出台，对未来房价有一定的抑制作用9。3.2项目销售目标群定位本项目定位于中高档楼盘，目标客户群的定位如下：一类客户：合肥地区中高级管理人员 公务员 投资者 本项目周边的大型企业较多，有众多的有支付能力的管理人员。同时，合肥作为安徽省政治经济中心，将有很多的工人员和各类投资者。 二类客户：学校教师和外地客户项目所在地合肥市，学校众多，外来人口也很多。尤其是有经济能力有较强购买能力的教师和外地在合肥投资者。三类客户：青年创业者和有一定工作年限的青年考虑到结婚情况和创业有成者的情况，这类青年也将慢慢成为购买主力10。3.3项目形象定位鉴于目前合肥市发展规划，本项目优势因素，地理位置，目标客户，和相关配套设施状况，对本项目作出如下市场宣传形象定位。 随着合肥市的不断发展，外来人口也在不断增多，而近些年来的产业升级政策，也吸引了大批的高素质人才。随着这批消费力量的加入，合肥市的房地产市场需求也随之增高，他们将是合肥市房地产市场发展的重要力量。随着安徽省新的区域划分结束，合肥市的城市化建设效应明显，届时将有大量的高素质人才队伍不断加入新城的建设，这里的基础设施建设将会更加完善，对客户的吸引力不断加强，会有更多的人从乡镇区域搬入城区。对于高薪阶层，购买住宅，首先考虑的是地段，其次才是成本。便捷的城市交通条件，完善的生活配套设施，才是更适宜居住生活。本项目所处地位优越，是高薪阶层理想选择。第4章 项目建设条件4.1项目建设地点 本项目位于合肥市滨湖新区中心地带，北靠紫云路，南临方兴大道，西至庐州大道，东至包河大道。距离巢湖仅2公里。4.2项目开发条件4.2.1地质条件 合肥市地貌以丘陵 河湖低洼平原为主。项目所在区域滨湖新区属于河湖平原地貌。4.2.2水文条件合肥市气候湿润，水系属于长江与淮河之间。湖泊主要有巢湖、瓦埠湖、高塘湖。有一些兴修的水渠如滁河干渠、瓦东干渠等，以及数多水库和几千塘坝。滨河新区南面紧邻巢湖，地下水水量充足。4.2.3气候条件合肥气候四季分明，气候温和、雨量适中、夏季梅雨集中。春天：天气晴雨不定，复杂多变。夏季：天气炎热，降水量大，主要集中在梅雨季节。秋季：气温下降快，晴好天气多。冬季:天气较寒冷，雨雪少，多晴朗。4.2.4交通条件合肥市位于中部地区，是安徽省交通中心，同时也是国内南北东西交通重要枢纽。城区公交便捷，四通八达。新桥机场的完工将大大方便合肥市的交通需求，同时其他地铁等相关交通也将陆续完善5。4.2.5资源供给条件 本项目的施工方由发包方按照法律等的相关规定，采取向全社会公开招标的方式，在报价合理的基础上，选取信誉好，有实力的承包方。 建筑材料的需要量是根据施工图纸的定额计算得出的，材料中，除部分专业性质较强的材料外，其他材料甲方指定，总承包方自购。需要甲提供的材料，由总承包方以书面通知方式设置。施工期间水和动力均采取项目所在地原租赁站上改造接入。施工完成后，燃气动力等均在市政道路上接入。第5章 建筑方案设计5.1设计依据城市居住区规划设计规范 GB50180-2012民用建筑设计通则 GB50352-2005高层民用建筑设计防火规范 GB50313-2013汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-98城市规划编制办法合肥市城市总体规划建筑结构荷载规范 GB50009-2001建筑地基基础设计规范 GB50007-2002混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-94地下工程防水技术规范 GB50108-2001砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-2011建筑地基处理技术规范 JGJ79-20025.2项目总体规划方案 充分挖掘地块价值，从商业的角度对社区进行规划； 销售的规划设计阶段，确保项目滚动； 园林景观采取节点式设计，形成群体围合，创造富有变化的空间； 综合运用人车分流，避免车辆破坏人流5.3结构和布局该项目总占地15086.5平方米，总建筑面积为37982.5平方米，在规划上以控制目标为低密度、低容积、高绿化，重视人文与自然的结合，力争将项目开发建设成具有大规模高尚社区特征的一流的住宅小区。本项目商业配套全面，既有商业街，又有社区会所。小区主入口位置，人流集中、形成了商业氛围浓厚的商业街。5.4建筑风格设计 遵循“以人为本”的设计理念，反映了建筑风格的休闲，简单，精致美丽的新古典主义美学。 建筑立面运用新古典风格，利用大尺度露天阳台，透露典雅的艺术气息。 住宅模式方正大气，功能布局合理紧凑。 户型设计新颖，空间设计巧妙，采用大阳台，飘窗和空中内庭院，提升空间品味。 采取最经济的交通组成，缩减公摊面积。5.5户型设计根据周边和其他相关项目，本项目户型设计如下：表5-1户型设计表面积区间（）户型结构比例（%）面积户数大于130四室两厅1013526110130三室一厅351209190110两室两厅3510091小于90两室一厅208052表5-2主要经济技术指标表序号项目单位数值1用地面积15086.52总建筑面积37982.52.1住宅建筑面积276902.2商铺建筑面积4792.52.3地下建筑面积55003建筑密度%31.774容积率2.525绿地率%456项目总投资万元16924.47财务净现值万元28878财务内部收益率%42.79静态投资回收期年2.5910动态投资回收期年2.2第6章 环保节能和消防6.1环保措施 污水：小区废水采取雨水和污水分流排放，室外雨水，空调冷凝水阳台水排入城市雨水管道。室内废水排入污水管道。噪声：尽可能采用低噪声低震动的各种配电设备，并且采取隔音减震措施。小区内多种植树木以降低噪声。固体废物：在小区每栋楼下设置垃圾收集点，主要道路上配备垃圾箱，最后由物业统一收集处理。6.2节能节水措施严格执行国家的节能设计标准，在保证居住舒适健康的基础上，可以采取如下措施： 充分利用太阳能，为每户设置太阳能设施，小区路灯采用节能灯，且采用太阳能和城市电力双重供电方式。 充分利用雨水满足小区绿化需要，设置小区水景，充分结合实用需要与艺术欣赏。 合理布局，充分发挥空间价值。通过结构的设计来自行减少相关隔热防水设备的使用。6.3消防措施 严格执行国家对建筑的消防安全要求，尤其是在项目建设实施过程中，要根据可能存在的消防安全隐患和消防安全规范确定安全等级。并结合当地的相仿安全设施状况，提出科学合理的消防监控措施和设备配置方案。第7章 组织人员配置和进度计划安排7.1组织机构尚品地产有限公司是一家以住宅商品房开发为主营业务的房地产开发企业，公司总部设在南京，是一家集房产开发、施工于一体的综合房产企业。 尚品地产立足南京布局全国，扎根江淮地区一线城市的同时，有计划地将业务推向二三线城市，开发项目覆盖南京、苏州、合肥等多个城市，项目包括住宅、商业综合体等多种形态。 尚品地产有限公司下设管理部、财务部、市场部等，组织结构图如图7-1。董事长总经理副总经理管理部办公室技术部财务部工程部销售部市场部副总经理图7- 1公司人员与组织结构图7.2 人员配置尚品地产有限公司现有职员240人，其中项目经理2人，项目负责人2人，工程师12人，管理人员15人，营销人员20人，技术员25人等。公司大部分员工都是经验丰富的专业人员，能满足目前的发展和项目实施的需要。7.3 进度安排表7- 1项目各阶段时间安排表工程阶段时间计划安排可行性研究2015年3月土地取得2015年4月设计2015年6月取得四证2015年7月工程施工2015年10月销售2017年1月交付房2018年3月表7- 2工程进度表20152016序号工程阶段345678910111211可行性研究2土地取得3设计4取得四证5工程施工6销售7交付房2016序号工程阶段234567891011121可行性研究2土地取得3设计4取得四证5工程施工6销售7交付房2017序号工程阶段12345678910111可行性研究2土地取得3设计4取得四证5工程施工6销售7交付房20172018序号工程阶段12123456789101可行性研究2土地取得3设计4取得四证5工程施工6销售7交付房第8章 经济可行性分析8.1项目的市场策略8.1.1销售价格 根据目前合肥市房地产市场发展状况和未来几年房价预测情况，采用类比法，本项目定价情况为：标准层住宅销售均价不低于9000元/，商铺销售均价不低于11000元/。8.1.2销售量及销售额 全部1至11号楼标准层住宅260套，总建筑面积27690，预计可销售额约262888860元；全部商业及配套总建筑面积4792.5，可销售额约62302500元。8.1.3销售进度计划本项目预计2017年1月初开盘：开盘一个月即至2017年1月底，销量达25%约76套住宅，销售金额81297840元；开盘三个月即至2017年3月底，销量达70%约212套住宅，销售金额2.28亿；开盘六个月即至2017年6月底，销量达80%，约243套住宅，销售金额2.6亿；开盘十二个月即至2017年12月底，销量达90%，约273套住宅，销售金额2.93亿；开盘至2018年3月底，全部售完304套住宅及商业配套，350个车位，销售金额3.4亿。8.1.4销售策略锦湖园项目打算在价格上采取低开高走的定价策略6。可以采用多种宣传推广方式，并且以一个月为一个销售周期，每一个销售周期主打一种产品，销售采取分阶段适当提价以产生涨价效应，促进成交。其中宣传推广方式主要有报纸广告，短信推广，传单派发，道路广告，影视宣传的方式。8.2投资估算与资金筹措8.2.1投资估算表8- 1总投资估算表序号项目说明投资额（万元）1土地取得费79002前期准备费152.22.1勘察设计费3*1%63.12.2可行性研究费252.3其他费3*1%63.13建安工程费63074基础设施建设费3*3%189.25公共设备建设费100元/ 102.96管理费（1+2+3+4+5）*3%439.57销售费销售收入*1%3408间接费644.28.1市政公用设施建设费3*5%315.48.2质量安全监督费3*4%252.38.3给水管网补偿费600元/吨；0.3吨/人258.4供电用电费480元/KVA；0.3KVA/户208.5其他费3*0.5%31.59其他费用3*0.5%31.510预备费3*3%189.211财务费63011.1建设期利息1455.211.2融资费用11.1*10%145.512总投资1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+1116924.4表8- 2分部分项工程费用表土建与装饰工程分部分项工程费用分部工程名称面积（）单位造价（元/）分部分项工程费1土石方工程37982.512.1459588.252砌筑工程37982.585.332399073钢筋混凝土工程37982.5497.518896293.754楼地面工程37982.5115.44383180.55墙柱面工程37982.56.2235491.56天棚吊顶工程37982.5106.14029943.257门窗洞口工程37982.532.51234431.258油漆涂料工程37982.533.71280010.259屋面及防水工程37982.543.31644642.25合计341842.5932.135403488.25安装工程分部分项工程费分部工程名称面积（）单位造价（元/）分部分项工程费1机械与电气设备安装工程37982.58632664952给排水，采暖与燃气工程37982.528.51082501.253消防工程37982.520.3771044.754通风空调工程37982.55.21975095弱电工程37982.512.5474781.25合计189912.5152.55792331.25表8- 3建安工程费用组成表项目名称面积单位造价造价说明（平方米）（元/平方米）面积*单位造价工 程 总 造 价1土方工程37982.515.1573535.752主体建筑工程37982.51477.556119143.753安装工程37982.5167.96377261.75合计37982.51660.563069941.25土 方 工 程1分部分项工程费37982.513.5512763.752措施项目费37982.50.8303863其他项目费37982.54规费37982.50.311394.755税金37982.50.518991.25 合计 37982.515.1573535.75主体建筑工程1分部分项工程费37982.5920349439002措施项目费37982.530511584662.53其他项目费37982.5147.55602418.754规费37982.548.31834554.755税金37982.556.72153607.75合计37982.51477.556119143.75安装工程1分部分项工程费37982.5147.55602418.752措施项目费37982.57.8296263.53其他项目费37982.54规费37982.56.42430085税金37982.56.2235491.5合计37982.5167.96377261.75表8- 4 项目款使用计划表项目合计2014年2015年2016年2017年土地取得79007900前期准备费152.2152.2建安工程费6307基础设施建设189.294.694.6公共设施建设102.951.4551.45管理费439.5239.5200销售费用34040100100100间接费644.2484.2160其他费31.515.57.25.33.5预备费189.264.294.630.4财务费6301401751751408.2.2资金筹措 本项目建设总投资16924.4万元，其中资金筹措方式有三种，分别是开发商自有资金，银行贷款，商品房预售收入。8.2.2.1自有资金房地产开发商自有资本金10000万元，全部用于项目投资。分别为投入6000万元在第一年，第二年投入4000万元。8.2.2.2债务资金本项目债务资金为向银行取得的长期借款1000万元，单利计息，分3年等利息一次性还款，年利率6%。8.2.2.3预售收入资金项目竣工后，当年开盘售房，预计第一年前三个月销售收入2.28亿元，售房量占总量的70%。第二年售罄，预计收入0.46亿元，项目总收入约3.4亿。 表8- 5投资计划与资金筹措表序号项目合计20142015201620171项目总投资额16924.461405322.25322.21401.1财务费用6301401751751401.2不含财务费用16294.460005147.25147.22资金筹措44900700040002930046002.1资本金10000600040002.2预售收入339002930046002.3贷款100010008.3财务分析评价8.3.1销售收入相关计算本项目房屋售价采用类比法得出，根据附近类似项目的具体情况，按照合理科学的方式确定售价。表8- 6销售价格对比表项目名称 锦湖园滨湖万科城保利海上五月花中铁滨湖名邸销售单价（元/平方米）9494900093008200距离本项目（米）050100500装修状况精装精装精装简装参考比重（%）100603010房地产状况区位（0.5）100989895实物（0.3）10095100100权益（0.2）100100102102由上表可知以下可比价格；滨湖万科城：比价=9000*(100/98)*(100/95)*(100/100)=9667（元）保利海上五月花：比价=9300*(100/98)*(100/98)*(100/102)=9493（元）中铁滨湖名邸：比价=8200*(100/95)*(100/100)*(100/102)=8462（元）平均可比价格=9667*0.6+9493*0.3+8462*0.1=9494（元）因此，本项目预定售价为9494元/平方米，同理可得商铺售价为13000元/平方米。收入估算住宅：0.9494*27690=26288.886（万元