基于联合开发城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究.pdf

a thesis submitted to the graduate school of shanghai jiao tong university in partial fulfillment of the requirement for the degree of master of engineering research on urban mass transit s value added capture mode based on integrated development author zhou hang supervisor prof hu hao specialty transportation planning and management school of naval architecture ocean and civil engineering shanghai jiao tong university shanghai p r china february 2010 i 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 摘 要 为缓解城市轨道交通建设的资金压力 发达国家和地区实施了溢 价回收的策略 将轨道交通建设引起的土地增值外部效益内部化 其 中 基于车站及周边土地联合开发的溢价回收模式取得了良好的效 果 对轨道交通可持续建设运营具有重要意义 亟待深入研究 论文从企业体制 法规保障和土地利用管理等角度出发 分析了 主要的溢价回收模式 通过体制背景和财务指标比较 论文发现基于 联合开发的模式可操作性强 实施效果佳 在分析其成功经验和人气 集聚效应的基础上 论文提出该模式实施要点在于土地储备和客流管 理 在深入探讨客流管理的基础上 论文建立 logit 模型 以个人为 单位分析出行者对两种类型 连通商场与否 地铁出入口的选择行为 通过实证分析 表明出行者的出行链及出入口间的相对位置是引起出 行者选择偏好的主要因素 最后 论文介绍了上海站点联合开发案例 并针对实施效果和障碍提出建议 论文对轨道交通规划者在 人本位 概念下进行车站出入口设置 起到思路参考和决策支持的作用 论文提出的政策建议对参与联合开 发的轨道交通企业具有参考价值 关键词 土地利用 城市轨道交通 溢价回收 联合开发 logit ii research on urban mass transit s value added capture mode based on integrated development abstract urban mass transit projects turn to value capture measures to internalize external benefits in order to lighten the burden of financing in some developed regions remarkable investment return hase been achieved through the program based on integrated development of mass transit station and neighbored area which is regarded as an important value capture tool and worth to learn from various perspectives including enterprise legal and land using management systems this thesis analyzes successful experiences in hong kong and taiwan which based on integrated development and the u s which based on land value tax after a comparison of business background and financial indices the author points out that value capture mode based on integrated development has pactical application two most crucial factors are put forward first the controlling of land iii development right and second the management of passengers in respect of exploring the latter individuals are considered to be analysis units and the logit model is employed to investigate determinants of passengers choices on two types of entrance connected to the shopping mall or not the empirical results show that passengers trip chain and relative position of the entrances can bring about significant impact finally the author considers some integrated development cases appeared in shanghai recently whose characteristics and implement strategies are worth learning this thesis has important implication for mass transit planners to optimize entrance planning under the man oriented concept suggestions from this thesis provide support to decision makers of urban mass transit agency key words land use mass transit value capture integrated development logit iv 目录 摘 要 i abstract ii 1 绪论 1 1 1 研究背景及意义 1 1 1 1 研究背景 1 1 1 2 研究意义 3 1 2 国内外研究现状 3 1 2 1 轨道交通与土地利用的关系研究 3 1 2 2 轨道交通沿线土地增值效应研究 4 1 2 3 轨道交通沿线土地溢价回收研究 5 1 3 研究方法与技术路线 6 2 城市轨道交通建设中的土地溢价回收 9 2 1 溢价回收的概念起源 9 2 2 溢价回收的历史演化 10 2 3 溢价回收的内涵 11 2 3 1 溢价回收的原则 11 2 3 2 溢价回收与项目融资的区别 13 2 4 主要的溢价回收模式 16 2 4 1 美国基于土地价值税的模式 16 2 4 2 香港基于联合开发的模式 20 2 4 3 台湾基于联合开发的模式 27 2 5 基于联合开发的溢价回收模式的优势 30 2 5 1 体制背景比较 30 2 5 2 财务指标比较 32 3 基于联合开发的溢价回收模式实施要点 34 3 1 联合开发的理论基础与概念 34 3 1 1 tod 理论 34 3 1 2 联合开发概念与要素 35 3 2 模式实施要点 37 3 2 1 土地储备 39 3 2 2 站点出入口设置 40 4 人本位 下的站点出入口设置深探 43 v 4 1 人本位 规划理念 43 4 2 出行特征分析与出行链 44 4 3 logit 模型 45 4 4 变量选取及数据采集 47 4 4 1 数据来源与调查方法 47 4 4 2 变量选取 50 4 5 模型建立 51 4 5 1 模型评价与分析 51 4 5 2 出入口选择偏好模型建立 55 4 6 模型应用 56 4 6 1 模型估计结果分析 56 4 6 2 模型后续应用 57 4 7 出入口规划与管理建议 58 4 7 1 结合模型结果的建议 58 4 7 2 结合调研情况的建议 58 5 上海轨道交通建设案例研究 60 5 1 上海轨道交通概况 60 5 2 站点联合开发案例概况 61 5 3 基于香港模式的案例 63 5 3 1 项目介绍 63 5 3 2 比较与建议 64 5 4 基于台湾模式的案例 66 5 4 1 项目介绍 66 5 4 2 比较与建议 68 6 结论与展望 71 6 1 主要研究工作 71 6 2 主要结论与创新点 72 6 3 后续研究展望 73 参考文献 74 附录 1 地铁站出行人群行为偏好调查问卷 77 附录 2 软件 spss 容忍度指标计算程序 78 致谢 79 攻读学位期间发表的学术论文 80 vi 图目录 图 1 案例研究框架 7 图 2 论文关键技术路线 8 图 3 轨道交通建设的受益与负担群体关系图 12 图 4 美国 lvt 模式下的利益分享者关系图 19 图 5 港铁收入来源结构 22 图 6 近年港铁物业投资收入增长情况 24 图 7 港铁 物业 模式下的利益分享者关系图 25 图 8 台湾 far 奖励模式下的共赢关系 29 图 9 土地开发与人气聚集机理 38 图 10 资金滚动示意图 40 图 11 上海轨道交通一号线徐家汇站部分出入口布置图 48 图 12 沿街区进行的辐射半径划定示意图 50 图 13 依据预测概率的观测量分组 54 图 14 偏差的正态概率分布图 p p 图 55 图 15 基于香港经验模式的比较与改进 65 图 16 车站及其上盖物业剖面示意图与功能划分 67 图 17 基于台湾经验模式的比较与改进 69 vii 表目录 表 1 沿线土地溢价回收模式研究方向一览 6 表 2 美国部分城市轨道交通线路对沿线物业的影响情况一览 10 表 3 美国溢价回收工具一览 16 表 4 近期港铁月客流量统计一览 21 表 5 港铁部分线路沿线主要物业类型归纳 22 表 6 港铁市区线部分沿线住宅一览 23 表 7 港铁市区线部分沿线商业物业一览 23 表 8 国外部分城市经营比一览 32 表 9 港铁及台北捷运部分财务指标一览 33 表 10 轨道交通出入口形式归纳 42 表 11 变量选取 50 表 12 最终模型统计量 51 表 13 解释变量的容忍度指标 52 表 14 拟合优度测度指标 52 表 15 hl 检验结果 52 表 16 hl 检验列联表 53 表 17 因变量量分类表 53 表 18 案例中联合开发过程的责权划分 68 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 1 1 绪论 1 1 研究背景及意义 1 1 1 研究背景 影响土地价值的因素 第一是地段 第二是地段 第三还是地段 在当今 城市轨道交通迅速发展的时代 地段 这一要素不再只是到城市中心距离的一 维概念 而拥有了新的空间内涵 阿隆索 alonso 1964 在 区位与土地利用 中提出城市土地价格取决于区位 而区位取决于可达性 最高地价将产生于城市 中心可达性最高的地块 1 可达性由此成为衡量土地价值的潜在因素 快速 大 容量和无污染的城市轨道交通有效提高了出行效率 打破了出行的时间和空间限 制 引导了新的城市空间布局 大大提高了沿线土地的可达性和开发潜力 许多 沿线地产开发项目将轨道交通作为其名片 坐享丰厚的土地增值 而轨道交通建 设在推进密集都市区再开发和城市周边土地利用的同时 损失了可观的沿线土地 增值外部效益却面临着巨大的资金压力 在城市化急速发展的背景下 如何通过 有效回收轨道交通建设引起的外部溢价来进行融资 合理引导周边土地整合开发 成为当今学者和政府机构广泛关注的重要课题 城市轨道交通建设和服务提供具有公共产品的性质 从中国及世界上多数国 家的经验来看 票箱收入远不能平衡轨道交通建设和运营成本 北京作为中国最 早拥有轨道交通系统的城市来讲 政府每年要投入 6 7 亿元财政补贴以维持其地 铁运营 2 另一方面 轨道交通的发展为沿线土地带来了高度的可达性 因此刺激了沿 线人口密度和土地价值的增长 每开通一条地铁线路 都会引起沿线房地产新一 轮的繁荣 在法国南特 1985 到 1995 年十年间 地铁沿线新建写字楼 25 商业地产 13 住宅 25 美国加州圣地亚哥的轨道交通建成后 新增了 400 万平方英尺 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 2 a 级写字楼 英国纽卡索尔的 tyne 线和 wear 线车站 200 范围内房屋价格上涨了 2 芬兰霍尔辛基线周边房价上涨 7 5 多伦多地铁城市中心车站周边土地价 格上涨 45 而郊区则高达 107 美国达拉斯区域轨道交通 dart 沿线房 产价格比其他区域高 25 美国加州圣克拉拉郡市中心商业区轻轨站点周边 400 m 半径范围内的商业地价提升了 120 3 上海轨道交通 1 号线 1995 年 5 月通车前后 房地产价格也发生明显变化 1991 年长桥地区房价比梅陇地区高 1100 1200 元 而梅陇地区通地铁后 因 长桥远离地铁 1994 年长桥地区商品房基价不足 3000 元 梅陇地铁口的房价 已高于 3000 元 据统计 1993 1994 年间 梅陇 田林和康健地铁口附近地 区的房价涨幅在 150 以上 远远超过上海市区的平均涨幅 4 地铁 1 号线莘庄 站的 2 圈内平均房价 1991 年为 600 元 2001 为 3400 元 增长了 470 2 圈外平均房价 1991 年为 929 元 2001 年为 1800 元 增长了 100 可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了 370 5 上海轨道交通 3 号线建设前后周边地区的房地产价格也由 1800 2 500 元 平米上升到 3 000 4 500 元 平米 而商服业对地铁的敏感程度更高 其租金增长为 40 500 6 轨道交通为沿线解决了由于物业开发带来的交通需求问题 但是 轨道交通 的外部效应 可观的沿线土地增值被房地产商纳为己有 轨道交通企业却还需 要依靠政府财政资金 收益分配极不平衡 在公共经济学的理论中 当公共产品 具有外部效应时 将会引起市场失灵 随着社会经济的发展和城市化进程 我国许多城市都开始发展轨道交通线 路 特别是北京和上海等一线城市逐步走进轨道交通网络化时代 2020 年前 上海轨道交通总里程将达 970km 其中 3 线换乘站点 16 座 2 线换乘站点 95 个 如此庞大的建设工程量面临巨大的资金挑战 在当今大规模基础设施建设环境 下 政府通过强制性融资或民间分摊成本来提供建设营运成本 控制市场失灵 解决沿线房地产开发商无偿占有外部效应土地增值的 搭便车 现象 回收土地溢 价 甩掉财政包袱显得尤为重要 发达国家和地区的一些出版论著对 溢价回收 这一议题进行了充分探讨 同时 国外发达地区的成功经验表明 轨道交通不再是被动解决土地压力的一种 工具 而是引导和优化土地利用的一种策略 近年 如何有意识地发挥土地增值 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 3 的外部效应 有效为轨道交通建设融资成为国内学者关注的议题 多元化的溢价 回收融资模式对轨道交通的持续建设营运具有重要意义 亟待发掘 1 1 2 研究意义 本研究的意义表现在以下三个方面 1 为回收溢价提供直接建议 通过对发达国家成功经验的分析 整合各种溢价回收成功模式 为轨道交通 建设者进行站点周边土地联合开发与回收溢价提供直接参考 2 提供现实解决方案 通过案例分析和定量分析 为土地联合开发与溢价回收模式提供具体的解决 方案 不再停留在溢价回收必要性的认识上 而是提出促进溢价回收的实施策略 3 为相关部门政策制定者在政策制定等方面提供参考 通过对国内外溢价回收成功经验的法制政策保障的研究 就溢价回收实现的 政策与机制条件 向相关部门政策制定者提供参考建议 1 2 国内外研究现状 1 2 1 轨道交通与土地利用的关系研究 轨道交通一定程度上影响了城市人口的分布和运动 是城市中一个重要而复 杂的系统 轨道交通的复杂性在于和土地利用的密切相关性 城市土地利用是城 市交通需求产生的根源 而轨道交通的建设可能打破原有的交通需求 进而影响 并形成新的土地利用结构 丰伟 2004 曾使用模糊评价法得到了这样的结论 城市轨道交通对土地利用强度影响很大的隶属度最大 为 0 42 而附近土地开发 对轨道交通客流吸引作用较大的隶属度最大 为 0 36 7 张明 丁成日和 robert cervero 2005 认为城市土地使用和交通有着密不可分的联系 这种联系是通 过可达性 土地使用 日常活动和城市交通的循环影响关系形成的 交通基础设 施建设的发展会影响土地发展模式 8 冯四清 2004 认为轨道交通与土地开发 通过交通设施 可达性 土地价值 土地利用 出行产生和交通需求几个因素循 环往复 组成轮转式的互动关系 9 城市轨道交通降低了附近居民的出行成本 导致大量人口聚集在轨道交通辐 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 4 射范围内 特别是在站点周边 住宅 商业和办公设施相对集中 汉森 hanssen 1995 等通过对奥斯陆市进行实证研究 指出土地利用的变化引起了交通出行量 的变化 并且其中主要因素是住宅的密度 10 根据 1998 年的统计资料 香港市 区有高达 75 的居民居住或工作在地铁站 500m 范围内 11 香港以这种交通社区 transit village 的模式解决了人多地少的问题 增强了土地的通达性 取得了 高速的经济发展 斯德哥尔摩 哥本哈根 东京和新加坡都先后以轨道交通为骨 干 在沿线建设密度相对较高 具有混合功能的新市镇或社区 以达到长期综合 的土地开发目标 12 周俊和徐建刚 2002 通过地理信息系统 geographic information system gis 和遥感技术 remote sensing rs 对上海轨道交通 明珠线进行实证 发现上海轨道交通沿线已经客观地形成了发展廊道 轨道交通 对于住宅和商业用地开发的吸引最为明显 对工业用地的排斥最为明显 因此加 剧了城市土地利用空间分异 并且分异作用随着距离增大呈衰减趋势 13 杨励雅 等 2008 基于系统云灰色模型和马尔科夫链的组合预测模型在贫信息下 完成 轨道交通沿线土地利用性质的演化预测 得出轨道交通会引起居住 公建和工业 等性质土地空间重构的结论 14 以上研究表明 城市土地利用不是一个封闭的系统 它的模式与交通方式息 息相关 城市土地利用应该由注重发展速度和规模转向注重交通骨架引导的合理 结构 以保持良好的土地集约利用和可持续性利用 1 2 2 轨道交通沿线土地增值效应研究 对于轨道交通沿线土地增值效应的定量分析 欧美等发达国家和地区已经完 成了大量深入的研究 robert cervero 2001 应用特征价格模型 hedonic price model hpm 对美国加州圣达克拉拉郡轻轨站点周边的商业地价进行研究 结果表明 位于市中心商业区轻轨站点周边 400 m 半径范围内的商业地价提升了 120 而其他轻轨站点周边的商业地价提升了 23 15 国外计算轨道交通开发 利益的方法主要有资产价值法 部分均衡分析法和一般均衡分析法 4 叶霞飞和 蔡蔚 2002 引用其中最常见的资产价值法以日本琦玉新交通线和上海地铁 1 号线为对象 构建 2km 圈内圈外平均房价差模型 证实了轨道交通对沿线房价 产生显著影响 并以上海地铁 1 号线莘庄站附近的三家小区提出利益返还策略 得出结论 如果按 30 的比例进行返还 可以回收 0 87 亿元的收益 5 邓文斌 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 5 等 2004 用特征价格法计算得出 北京地铁 13 号线对沿线 2km 圈内住宅平均 每平米增值 267 元 增值百分比为 4 408 与经验值相符 验证了特征价格法 的精确性 16 郑捷奋 2004 提出了改进的 hpm 模型 即消费支出特征价格模 型和变参数消费支出特征价格模型 并对深圳地铁一期建设进行模型实证分析 发现深圳地铁一期建设为周边房地产带来的增值效益为 335 36 亿元 是地铁一 期总投资 115 亿元的 2 916 倍 11 汤薇等 2007 在轨道交通周边土地的廊道效 应公式 轨道交通定价模型和周边土地对轨道交通的补偿量计算的基础上 设计 了周边土地估价的修正方法 17 郑贤和庄焰 2007 使用局部线性回归法 local linear regression llr 以深圳地铁 1 号线为例 验证国内外经验地价影响半径 发现 800m 圈外轨道交 通站点对房价没有显著影响 18 郑捷奋 2004 也发现 500m 范围内土地增值效 应明显 而 300m 内土地增值效应最为显著 11 钟宝华 2007 用特征价格法对 上海轨道交通 1 2 和 3 号线周边楼盘进行实证分析 发现不同类型的站点和不 同走线对土地的影响辐射范围不同 19 也有部分学者对轨道交通引发土地升值的时间效应进行研究 徐俊 2007 用特征价格法发现成都地铁 1 号线沿线房价在动工这一节点后上涨最为明显 20 何剑华 2004 用特征价格法为主和均价比较研究为辅的方法 发现北京地铁 13 号线周边住宅价格对于 动工 和 通车 两个里程碑事件最敏感 并且在 动工和通车一年后上涨速度最快 21 hongbo du 和 corinne mulley 2007 采用单因素方差分析 one way anova 方法验证英国 tyne 和 wear 地铁线沿线土地的短期增值效应 发现某 些区域的新建轨道交通设施对地价影响不显著 原因在于区域经济和政策的不同 以及房屋属性等重要因素的缺失 他们还发现以消费为主的住宅价格上升空间不 大 但是在轨道交通影响下出售速度会加快 商业物业则不同与住宅 会由于可 达性的改善而显著增值 22 谷一桢 2008 提出轨道交通对土地价格影响明显与 不明显两种相反的效应 是由分市场效应导致的 不同区位的分市场效应是两种 不同效应共同作用的效果 23 1 2 3 轨道交通沿线土地溢价回收研究 论文综合多位学者的研究成果 4 5 11 15 32 33 24 25 26 27 28 29 对沿线土地溢 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 6 价回收的主要研究方向进行归纳和列举 见表 1 表 1 沿线土地溢价回收模式研究方向一览 研究分类 研究者 主要方法 工具 研究结论 yoshitsugu hayashi 1989 案例分析 gaffney 1999 案例分析 thomas a gihring 2001 案例分析 rick rybeck 2004 案例分析 matthew doherty 2004 案例分析 jeffery j smith 和 thomas a gihring 2006 案例分析 zhang 2007 案例分析 h william batt 案例分析 发 达 地 区 溢 价 回 收 经验 香港 日本和欧美等发达国 家地区的溢价回收模式 溢 价 回 收 中 的 受 益 定量测算 何宁 1998 叶霞飞和蔡蔚 2002 郑捷奋 2004 等 房价差函数 房价差函数 hpm 改进模型 轨道交通沿线开发利益的计 算方法及沿线土地增值效应 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 案例分析 国 内 溢 价 回 收 模 式 初探 郑捷奋和刘洪玉 2003 孙静 2004 张小松 叶霞飞和高亮全 2005 陈光 2005 夏朝阳 2006 朱捷 2007 徐小玲 2007 等 合理规划协调周围地块 建议市场化融资 沿线土地出让 利用联合开发为轨道交通建 设筹集资金 近期 国内学者对溢价回收这一议题的研究主要集中在以溢价回收为指导的 收益定量测算 发达地区经验总结和国内应用模式探求三大方面 其中 大部分 研究人员都致力于研究收益定量测算 然而发达地区经验总结和国内应用模式探 求与溢价回收的应用联系紧密 也是不可忽视的研究方向 1 3 研究方法与技术路线 论文采用案例分析和定量分析相结合的研究方法 通过按照研究框架的思路 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 7 进行案例信息挖掘和对比分析 讨论溢价回收模式的实施策略 实施保障以及实 施效果 从而总结和提出较为有效的溢价回收模式是基于联合开发手段的 图 1 为案例研究框架 图 1 案例研究框架 fig 1 framework of case study 论文研究的主要内容包括 1 深入了解发达国家在溢价回收方面的成功经验 包括理论 经典方法 特征 操作策略和实施效果等 2 分析香港和台湾等发达地区基于联合开发的溢价回收实践经验 分析 其模式 包括企业体制 法规保障 土地利用管理等方面的特色 3 分析联合开发的概念以及 tod 理论在其中的应用 并提出联合开发规 划的两个要点 4 以 人本位 思路重点分析联合开发的要点之一 站点出入口设置 利用 logit 模型对两种类型的地铁车站出入口客流选择偏好进行分析 对乘客对 于出入口的选择进行预测 从而估计不同形式出入口的规模和数量需求 为旧站 改造和新站建设提供建议 以提高站点与周边土地联合开发效率 5 比较分析上海近年来一些较为典型的基于联合开发的溢价回收案例 模式的定义 项目背景分析 实施方案流程 分析 利益分享者 分析 实施保障 法律 法规 协调 部门 体制 实施效果评价 站点 性质 周边 建筑 环境 政策 环境 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 8 论文的关键技术路线如图 2 所示 文献综述 溢价回收模式 应用与内涵 基于联合开发 的模式要点 美国 基于土地税的 模式 台湾 基于联合开发 的模式 香港 基于联合开发 的模式 模式比较 联 合开发模式的 优势和必要性 土地预控 储备 出入口设置 规划 实证分析 基于出行 链的出入口选择偏好 案例收集 案例分析 上海 站点联合开发 结论与建议 站点调研 图 2 论文关键技术路线 fig 2 flow chart of technical route 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 9 2 城市轨道交通建设中的土地溢价回收 2 1 溢价回收的概念起源 溢价回收的概念也即 涨价归公 涨价归公一词来自于孙中山先生在 平 均地权 的论述中提出的 规定地价 照价征税 照价收买 涨价归公 30 1871 年 英国学者约翰 米勒 john s mill 在起草土地改革纲领时 提出将 不劳 而获的土地增值 归为国有 同时期的美国经济学家亨利 乔治 henry george 在他的代表作 进步与贫困 progress and poverty 一书中 也积极提倡 土地 价值税 思想相关 提出 单税社会主义 学说 强调应对不劳而获性质的资源 占有以征收单一税的方式 征收其收益归公共所有 因此溢价回收中指代的 溢价 有不期而获的含义 亨利 乔治认为土地价 值之所以增加 是因为人口的集聚和生产的需求 而非某个人的劳动或投资所引 起的 因此土地的价值收益应该归全社区所有 31 32 33 土地产生增值收益的原因可以归纳为五个方面 1 城市化进程引起地理区 位固定的地块发生了经济区位变化而形成增值 2 人口的增加与聚集引起同一 地块产出需求的增加所发生增值 3 国家改变对原有地块利用的规划条件而产 生增值 4 对土地进行再投资再开发 如房屋修建及土地整理 后产生增值 5 通货膨胀引起土地虚拟增值 这里剔除第五个因素 根据 溢价回收 理 论 除了第四个因素外 前三个因素造成的土地增值都是不劳而获的 应征缴归 公 轨道交通服务的准公共产品性质使之具有外部效益 其沿线受益土地增值的 原因与上述的前三个因素一致 许多规划师和经济学家都注意到这点 其中包括 1996 年诺贝尔经济学奖获得者威廉 维克瑞 william vickrey 他们不但提倡对 沿线物业的部分增值进行课税 还赞成将回收的资金用于投资轨道交通建设和运 营 学者 rick rybeck 2004 提出土地价值通常反映其上的公共产品和服务的价 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 10 值 特别是交通设施能使某些地块价值连城 他指出通过向公共 产品 效应产 生的土地增值征税 以达到 溢价回收 能够有效帮助交通基础设施融资 32 2 2 溢价回收的历史演化 溢价回收理念在美国已不算新奇 早在 19 世纪就初现雏形 当时美国哥伦 比亚特区街道路面仍未铺砌 也未设置人行道 扬尘和泥泞让路边的商店主及居 民叫苦不迭 于是进行路面改造 以提高道路两侧可达性和环境质量的需求变得 十分迫切 但是该项工程造价颇高 并且出于两侧商住的受益程度远远超过其邻 里区域 因此管理特区事务的议会于 1894 年 通过立法1要求以特别评估的方式 让邻近物业业主承担 50 道路首次改造的工程费用 31 二战后 由于联邦政府向各州及地方政府下拨了充裕的基础设施建设款项 以至于 溢价回收 的经验曾一度被淡忘和遗弃 20 世纪 70 年代 华盛顿地区 开始修建长达 103 英里的轨道交通系统 完全未采用溢价回收工具 其后 30 年间随着地铁线路的运营 沿线物业租金和房价大幅上涨 商业收 益可观 表 2 对美国部分城市轨道交通线路对沿线物业的影响情况加以归纳 33 表 2 美国部分城市轨道交通线路对沿线物业的影响情况一览 波特兰都市特快 波特兰都市特快 portland metropolitan express 33 英里英里 1986 年起 沿线新增物业开发投资 19 亿美元 圣路易斯 密苏里州 圣路易斯 密苏里州 st louis missouri 18 英里英里 截至 2006 年 沿线刺激开发投资 5 3 亿美元 造价 15 亿美元的 lrt 延伸线预计带来 23 亿美元商业回报 加州圣地亚哥有轨电车 加州圣地亚哥有轨电车 san diego trolley california 连接墨西哥提华纳市 连接墨西哥提华纳市 40 英里英里 市中心新建 a 级写字楼 400 万平方英尺 吸引人口 2 万人 芝加哥芝加哥 lrt chicago lrt 轨道交通系统维护情况良好的前提下 20 年内将会提供 46 亿美元商业回报 41209 个工作 机会和 1 54 亿美元年税收 芝加哥政府预计轨道交通系统投资将带来沿线 6 倍于成本的回报 达拉斯城际快速轨道线 达拉斯城际快速轨道线 dart 实施区比圈外房产价格高 25 亚特兰大和华盛顿特区 亚特兰大和华盛顿特区 atlanta and washington dc 实施区圈内外房产价格相差 3 4 美元 平方英尺 沿线业主和顾客们逐渐意识到由于可达性大大提高 带来了可观的土地增 1 d c code 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 11 值 同时 有研究表明土地的显著增值足以抵消对轨道交通系统的投资 轨道交 通系统的资融资能力开始受到关注 并且涌现很多振奋人心的案例 例如 在 rf p 公司案例中甚至 100 回收了轨道交通设施建设成本 32 rf p 公司持有一块大面积地块 却苦于路面交通饱和而难以继续开发 1995 年 两条轨道交通线路穿过该地块 为了盘活地块 促进商业地产和住宅的投资 rf p 公司申请设立了新站点 并承担了所有设计和建造费用 以 溢价回收 为工具补充投资资金来源的策略在轨道交通建设的新时代背 景下 再度吸引学者和决策者的注意 美国重新拾起溢价回收的税收工具以及联 合开发 joint development 工具 而其他国家与地区 如日本 台湾和香港等 也都相继摸索出适合的溢价回收模式 2 3 溢价回收的内涵 2 3 1 溢价回收的原则 如今 溢价回收拥有了多种模式 而不再是单一的税收模式 但是 溢价回 收的基本公平原则仍然没有发生变化 征税作为西方国家进行溢价回收的有利手段之一 能够反映出溢价回收的内 涵 在现代各国的税收法律关系中 税收负担在国民之间的分配必须公平合理 但公平合理并非绝对的等额负担 学术界对公平原则的理解存在两种观点 27 1 受益原则 benefit principle 在受益说中 包括有横向公平和纵向公 平 横向公平是指凡自政府得到相同利益者应负担相同的税收 纵向公平是指凡 自政府所得利益不同者应负担不同的税收 2 负担能力原则 ability to pay principle 认为凡具有相同纳税能力者 应负担相同的税收 不同纳税能力者应负担不同的税收 税收负担能力是指各纳 税人的经济负担能力 其基础有所得 财产和消费三种 论文认为 在进行轨道交通溢价回收时 相应的收益说和负担能力说分别具 有以下含义 1 从收益原则出发 应当平衡各受益群体的利益 包括受益人群 受益区域和受益世代 2 从负担能力原则出发 应当对不同的受益群体回收不 同形式的 符合其负担能力的溢价 比如 向乘客收取交通费 向开发商收取土 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 12 地整理费用和新城轨道交通建设费用等 综合以上原则 论文分析因轨道交通建设而享有其外部效益的各利益方 以 及根据负担能力各方的补偿 如图 3 其中 中圈为主要的利益分享者群体圈层 外圈为各群体对应的受益圈层 内圈为各群体应该为其 不劳而获 的利润买单 而相对应的负担圈层 考虑到负担能力原则 负担的形式应与受益形式相对应 图中外圈中 无阴影部分代表社会效益 阴影部分代表经济效益 图 3 轨道交通建设的受益与负担群体关系图 fig 3 relationships between benefit groups due to improvement of urban mass transit 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 13 由图 3 外部效益主要包括社会效益和经济效益两大层面 其中社会效益层 面主要表现为城市产业结构调整优化 社会经济增长 土地更新 地下空间利用 和居民交通便利度提升等 经济效益层面主要表现为 因可达性改善而引起的沿 线区域商业地产及住宅空置率下降和土地价值增值 值得一提的是 社会效益中还涉及地下空间开发 民防建设和精神文明建设 随着城市人口的膨胀 地上可提供的建筑体量将日趋饱和 土地资源的稀缺 性注定其在经济建设和可持续性发展方面的重要性 土地开发应打破向高空和平 面延伸的二维模式 有机结合地下空间 借天用地 34 轨道交通建设利用地 下空间 打破了城市原有可达性体系 并完善地下人行系统 形成与地上紧密结 合的公共活动空间 充分发挥地下空间价值 挖掘了地上空间的潜在价值 如果 轨道交通空间与其它地下空间 交通换乘枢纽 地下立交和地下道路 地下停 车场和人防设施相连通 对于完善城市功能也将产生积极意义 另外由于大量客流 轨道交通设施中每一寸空间都充满了商机 人们在站厅 穿行时 等候地铁和乘坐地铁时 墙壁上大幅硬体广告板 电子广告版 传媒节 目 车内广告和沿线广告 都无时无刻不抢占乘客的目光 地铁内的广告也是一 种文化 体现着市民的生活需要 具有传播文明和体现城市特色的作用 无形中 影响着出行市民的精神生活 但是 社会效益难以像经济效益一样进行量化评价 并且受政策偏好影响 但大部分社会效益可以通过价值链的传导 最终转化为沿线土地溢价 因此 在 外部效应内部化中 最重要以及最便于定量操作的对象还是土地溢价 2 3 2 溢价回收与项目融资的区别 需要注意 论文的研究立足点 溢价回收 与项目融资模式的区别 溢价回 收是一个基础设施投资范畴的概念 旨在提高投资回报率 而融资模式的设计 一是为了保证投资的顺利进行 二是为了调动受益各方的积极性 整合其资产 纵观一些现有案例 融资模式和 溢价回收 也不无联系 恰当的融资模式 如 ppp 模式 不但可以减轻建设初期的资金压力 也保证了投资主体对土地 溢价的控制力度 既保证了商业市场的高效率 也可以提供更好的公共服务 以 下是一些在轨道交通建设中存在或流行的融资模式 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 14 2 3 2 1 bot 模式 即 build operation transfer 是 1980 年代以来国际上广泛采用的一种比较 新颖的基础设施项目投资方式 即在一定的经营期内 将基础设施项目交由国内 或国外承包者建设 经营 特许经营期结束后 此项目设施完整地转交给国有部 门单位管理经营 这种方式对解决基础设施瓶颈矛盾 缓解资金紧张以及加快经 济发展有一定作用 实质是一种债权与股权相结合的产权形式 适合城市轨道交 通基础设施建设项目的融资 bot 有三个基本特征 1 包括建设 拥有 经营和移交全过程 在国际上也称为 boot build own operation transfer 项目公司在特许期内对项目资产的所有权不是完整意 义上的所有权 2 政府特许经营 即项目公司必须经政府特别许可才拥有建设 经营资 产的权利 政府与项目公司的关系由特许经营协议确定 3 项目融资 项目融资是一种无追索权或者只有有限追索权的融资贷款 其核心是归还贷款的资金来自于项目本身 bot 也存在一些明显的缺点 前期准 备和谈判阶段就需要较大投入 咨询费用高 运作周期长 过程复杂 该方式在 运营过程中需要一定的适用条件 即需要支持项目融资的国家金融体系来支撑 2 3 2 2 tot 模式 即 transfer operation transfer 国际上较流行的一种项目融资方式 它是 指政府部门或国有企业将建设好的项目一定期限内的产权和经营权有偿转让给 投资人 由其进行运营管理 投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资 和得到合理的回报 并在合约期满之后 再交回给政府部门或原单位的一种融资 方式 tot 模式也适合城市轨道交通设施建设项目的融资 tot 融资模式由转 让方负责筹资建设 受让方不介入项目建设 从而也就不承担建设期风险 它只 要用与已建成设施经营收费权资产价值的等价资金作为投资 就可获得未来收益 的权利 而与城市交通基础设施资产价值的形式无直接的关系 2 3 2 3 ppp 模式 即 public private partnership 是指政府 营利性企业和非营利性企业基于 某个项目而形成的相互合作形式 ppp 的基本特征为共享投资收益 分担投资风 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 15 险和责任 ppp 模式的本质即通过政府政策的引导和监督 在政府资金的支持下 在项目的建设期和运营期广泛采取民营化方式 向公用事业领域引入民间资本 在该模式中通常将公用事业的大部分甚至整个项目的所有权和经营权都交给社 会投资者 从而引进专业化管理 达到建立市场竞争机制 提高服务水平的目的 ppp 模式是一种公共部门与私人企业合作模式 是指政府 盈利性企业和非 盈利性企业基于某个项目而形成的相互合作形式 适用于包括城市轨道交通设施 在内的基础设施项目的融资与建设 通过这种合作形式 合作各方可以达到比预 期单独行动更为有利的结果 合作各方参与项目时 政府并不是把项目的责任全 部转移给私人企业 而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险 在项目建 设期 政府直接投资可理解为资本补贴或前补贴 在项目运营期 政府提供资金 支持可理解为运营补贴或后补贴 这两种在不同阶段政府资金介入的 ppp 模式分别被命名为前补贴模式和后 补贴模式 35 1 前补贴模式 具体做法是把整个地铁项目分为 a b 两个部分 a 部分包括地铁车站 轨 道和洞体等土建工程的投资和建设 由政府出资的投资公司来完成 b 部分包括 车辆 信号等设备的投资 运营和维护 由社会投资组建的 ppp 项目公司来完 成 运营期间政府部门保障 ppp 公司的收益 在双方核定的期限结束后 ppp 项 目公司无偿将地铁项目的全部资产移交给政府或续签经营合同 2 后补贴模式 具体做法是按照目前国内固定资产投资项目的资本金制度 国有企业与民间 企业共同出资组建项目有限责任公司 负责地铁新线项目的投资 建设和运营 在项目投入运营后 当实际发生客流量比预测客流量增加或减少的幅度超过一定 比例 由政府和项目公司按一定比例共同承担或享有 在双方核定期限结束后 企业同样要无偿将项目全部资产移交给政府 上海交通大学硕士学位论文 基于联合开发的城市轨道交通周边土地溢价回收模式研究 16 2 4 主要的溢价回收模式 2 4 1 美国基于土地价值税的模式 2 4 1 1 主要溢价回收工具 美国的溢价回收机制主要通过税收来实现 表 3 归纳了美国常用的 溢价回 收 工具 26 表 3 美国溢价回收工具一览 主要手段 实施效果 conventional tax rate 一般物业税 不利于密集开发 导致区域衰退 two rate land value tax lvt split rate tax 分列税率制 或双轨税率制 土地税 土地税上涨 物业税下降 总税收下降 鼓励物业开发 不鼓励长期持有非未开发土地 special assessment districts 特别估价区 其税基决定溢价回收性质 需满足城市平衡和发展需求 once only impact fee 一次性影响费 向开发商收取 一次性缴纳 不具可持续性 tax increment financing tif 增税融资 提高公共投资的效率 joint development 联合开发 高密度开发保证客流量 有效提高票箱收入和税收总量 transportation oriented development tod 交通导向的土地开发 同上 green taxations 绿色税 例如 congestion pricing拥堵费 vehicle emission permit fees 尾气排放费 parking revenue 停车费 除了分列税率制土地税 two rate lvt split rate tax 外 其他 溢价回收 意义重要的工具还包括特别估价区和增税融资 1 特别估价区 special assessment districts 每当完成新的交通设施投资时 就会