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城市化改造项目可行性研究报告2011年2月公司名称：项目名称：城市化改造项目 编制人员： 完成日期：目 录第一章 企业资信情况6一、企业基本情况6（一）企业的合法性6（二）企业开发资格6（三）企业股东情况6二、企业主要经营者情况6三、企业财务状况7（一）主要报表指标注释7（二）偿债能力指标评价8（三）盈利能力指标评价8第二章 项目的定性评价9一、项目概况9（一）项目名称9（二）项目位置9（三）项目用地9二、项目技术经济指标10第三章 宏观市场分析11一、省宏观环境分析11二、宏观环境分析16三、房地产调控政策导向分析20四、周边竞争项目分析23（一）项目分布23（二）基本情况24（三）小结26第五章 项目定位分析27一、项目SWOT分析27（一）S（优势）分析27（二）W（劣势）分析27（三）O（机会）分析27（四）T（威胁）分析28二、项目设计方案分析28（一）项目建筑设计方案28（二）项目户型设计30三、项目市场定位分析32（一）项目整体定位32（二）项目客户定位32四、项目价格定位分析32五、项目销售计划分析33六、销售周期与推盘顺序计划分析35第六章 项目总投资估算与资金来源36一、项目总投资估算36（一）项目概况36（二）总投资估算36二、项目资金投入36三、投资计划与资金筹措36（一）投资计划36（二）资金筹措36四、资金来源与运用36第七章 项目投资效益评价36一、财务指标36（一）收入测算36（二）销售税金及附加费、土地增值税37（三）总成本费用测算37（四）利润及净利润测算37（五）结论37二、盈亏平衡分析37三、敏感性分析37（一）销售收入敏感性分析37（二）成本敏感37第八章 结论38 第一章 企业资信情况一、企业基本情况（一）企业的合法性根据企业法人营业执照，房地产开发有限公司成立于 ，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册地点为，注册号为 。公司法定代表人为 ，注册资本人民币 万元。房地产开发有限公司经营范围包括： 公司主体具有合法性。（二）企业开发资格公司开发资质经建设委员会批准为 。（三）企业股东情况公司注册资本 万元人民币，股东情况如下：股东出资方式出资额（万元）出资比例合计100%二、企业主要经营者情况董事长总经理常务副总经理副总经理三、企业财务状况（一）主要报表指标注释 资产负债情况表单位：元项目流动资产货币资金预付账款其他应收款存货待摊费用流动资产合计固定资产固定资产原价减：累计折旧固定资产净值固定资产合计无形资产及递延资产无形资产递延资产无形资产及递延资产合计资产总计流动负债短期借款应付账款预收账款其他应付款应付福利费应交税金其他应交款预提费用一年内到期长期负债流动负债合计长期负债长期借款负债合计所有者权益实收资本资本公积未分配利润本年利润所有者权益合计负债和所有者权益合计（二）偿债能力指标评价根据财务指标，年-年月偿债能力指标如下：指标 年份资产负债率流动比率（三）盈利能力指标评价借款人目前尚未有盈利。结合借款人开发经营情况，企业财务状况较简单，经营范围只有本项目，整体财务状况较好。第二章 项目的定性评价一、项目概况（一）项目名称 XX省城市化改造项目。（二）项目位置位于XX省中部偏东，地处北京、天津两直辖市之间。地理位置优越，是“大北京战略经济圈”的重要枢纽，被誉为“京津走廊上的明珠”。位于北京市正南方向、XX中部京津保三角地带中心，北距北京40公里，东离天津60公里。地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带。区位优势明显，发展空间广阔，开发潜力巨大。所辖的“五镇、九乡、一园、一城区街道办”的五镇之一，位XX境东北部，距县城15公里。接受京津辐射，为连接京、津、廊和县城的经济中转站。地势平坦，交通便利，区位优势明显，具有强大的吸附和承载力。（三）项目用地规划居住区总用地位XX镇，用地西北为连接与霸县的省级干线公路“”、东侧为现状道路“路”、南侧为农田与村舍。规划居住区总用地由两条纵横交叉的规划居住区级道路分割，划分为四个居住小区。本居住小区位于总用地的北端、 “”与“路”交口的南侧，为规划居住区总用地中的一期工程。用地形状呈近似直角梯形，路一侧为梯形斜边、路一侧为梯形下底边。小区用地各边退道路红线：路一侧为15米、路一侧为6米、西侧及南侧均退规划道路5米。一期工程用地基本平坦，除少段居民聚落和现状路边小商业外，其余用地为农田、苗圃和果园。二、项目技术经济指标项目计量单位数值备注小区规划总用地hm2住宅用地hm2公建用地hm2道路用地hm2西侧含半条城市道路公共绿地hm2总建筑面积万m2住宅总面积万m2公建总面积地下建筑面积万m2万m2其中配套公共服务设施m2详见配建表沿街商业m2规划住宅总套数套规划居住人口人户均3. 2人计人口毛密度人/ hm2住宅建筑套密度（毛）套/ hm2住宅建筑套密度（净）套/ hm2住宅建筑面积毛密度万m2/ hm2住宅建筑面积净密度万m2/ hm2停车位辆仅指居民停车位其中地面停车位辆地下停车位辆停车率%地面停车率%容积率万m2/ hm2住宅建筑净密度%总建筑密度%绿地率%第三章 宏观市场分析一、XX省宏观环境分析2010年，面对复杂严峻的国内外形势，省委、省政府团结带领全省人民，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕既保持经济平稳较快发展，又在转变发展方式上取得突破这个核心，认真落实中央扩大内需的一系列政策措施，解放思想、深化改革、攻坚克难、开拓进取，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，国民经济总体保持平稳较快发展，各项社会事业取得全面进步，“十一五”规划主要目标如期实现，为实施“十二五”规划奠定了坚实基础。1、综 合初步核算，全年全省生产总值实现20197.1亿元，比上年增长12.2%，同比加快2.2个百分点。其中，第一产业增加值2562.8亿元，增长3.5%；第二产业增加值10705.7亿元，增长13.4%；第三产业增加值6928.6亿元，增长13.1%。三次产业增加值占全省生产总值的比重分别为12.7%、53.0%和34.3%。全年居民消费价格比上年上涨3.1%。其中食品价格上涨7.8。工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨9.0%和10.9%。农产品生产价格上涨15.1%。农业生产资料价格上涨4.4%。2、工业和建筑业全年全部工业增加值9554.0亿元，比上年增长13.5%。规模以上工业增加值8182.8亿元，增长16.5%，其中，国有及国有控股企业增长13.9%，集体企业增长6.2%，股份制企业增长17.8%，外商及港澳台投资企业增长7.5%。分轻重工业看，轻工业增长18.6%，重工业增长16.0%。规模以上工业中，装备制造业增加值比上年增长26.7%，高于全省规模以上工业10.2个百分点，占规模以上工业的比重达17.2%，同比提高1.0个百分点；钢铁工业增长12.1%；石化工业增长9.0%;医药工业增长16.9%；建材工业增长16.9%；食品工业增长13.9%；纺织服装业增长21.0%。高新技术产业增加值增长28.5%，高于全省规模以上工业12个百分点，同比提高9个百分点。其中新能源、电子信息和先进制造领域分别增长62%、38.8%和31.4%。全年全社会建筑业增加值1151.7亿元，比上年增长12.4%。资质等级以上建筑业企业房屋施工面积23320.2万平方米，增长33.0%；房屋竣工面积8345.7万平方米，增长7.7%。3、固定资产投资全年全社会固定资产投资完成15082.5亿元，比上年增长22.9%。其中，城镇固定资产投资12921.8亿元，增长23.3%；农村投资2160.7亿元，增长20.5%。在城镇投资中，第一产业投资318.5亿元，比上年增长30.3%；第二产业投资5602.6亿元，增长11%；第三产业投资7000.8亿元，增长34%。城市基础设施完成投资3244.2亿元，增长27.1%。高新技术产业投资增长22.3%，其中生物技术与现代医药、新材料、新能源、航空航天投资分别增长42.2%、30.8%、18.7%和3.7倍。在重大投资项目中，总投资亿元以上项目3476个，比上年增加965个；完成投资6759.0亿元，增长44.0%。其中曹妃甸工业区和沧州渤海新区分别完成投资687.7亿元和227.8亿元，分别增长5.7%和18.1%。青兰高速邯郸西至涉县段，承朝高速公路、承唐高速公路，XX国华沧东发电有限责任公司黄骅发电厂二期，XX国华电厂定州发电有限公司扩建二期，石家庄市二环快速路提升工程，XX承德围场御道口牧场150MW风电场建设项目，沽源县东辛营建投能源20万千瓦风场项目，XX亿隆公司年产5万吨发电机主轴制造项目，英利能源（中国）有限公司年产300兆瓦单晶硅太阳能电池项目，南堡经济开发区管委会四方物流一期项目，胜芳国际家具博览有限公司家具博览城建设，XX钢铁集团承钢老厂区改造，开滦(集团)有限责任公司技改项目等一批重大项目建成投产。全年房地产开发投资2264.8亿元，比上年增长49.0%。其中，商品住宅投资1785.6亿元，增长46.5%;办公楼投资51.2亿元，增长70.1%；商业营业用房投资275.2亿元，增长83.1%。4、国内贸易全年社会消费品零售总额实现6821.8亿元，比上年增长18.3%。分地域看，城镇消费品零售额完成5203.0亿元，增长19.0%；乡村消费品零售额完成1618.8亿元，增长16.3%。分类别看，限额以上批发零售企业中，石油及制品类增长32.5，金银珠宝类增长32.4，汽车类增长28.5，家用电器和音像器材类增长27.5，服装鞋帽针纺织品类增长24.5，粮油食品类增长21.1，体育娱乐用品类增长20.8。5、金融和保险业年末全部金融机构各项存款余额26099.0亿元，比年初增加3739.5亿元，其中居民储蓄存款余额15678.4亿元，增加2127.4亿元。全部金融机构各项贷款余额15755.7亿元，比年初增加2632.0亿元，同比少增1037.2亿元。全年保险公司保费收入746.4亿元，比上年增长24.2%。其中，财产险保费收入192.9亿元，增长49.9%；寿险保费收入521.2亿元，增长10.3%，健康和意外伤害险保费收入32.3亿元，下降2.4%。支付各类赔款和给付145.4亿元。其中，财产险赔款84.1亿元，增长21.6%；寿险给付51.3亿元，下降19.4%；健康和意外伤害险赔款和给付10.0亿元，下降2.1%。6、人民生活和社会保障全年城镇居民人均可支配收入达16263.4元，比上年增长10.5%。农民人均纯收入达5958元，增长15.7%。城镇居民人均消费支出10318.3元，增长6.6%；农民人均生活消费支出3845元，增长14.8%。城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费支出的比重）为32.3%，比上年下降1.3个百分点；农村居民家庭恩格尔系数为35.2%，比上年下降0.5个百分点。城镇居民现住房人均总建筑面积30.5平方米，农民人均居住面积32.2平方米，分别增长1.9%和0.9%。二、空格市宏观环境分析2010年，面对国内外复杂多变的环境，全市人民在党中央、国务院和市委、市政府的坚强领导下，坚决贯彻落实国家宏观调控政策，认真践行科学发展观，积极采取一系列措施，努力克服各种困难，全市经济较快发展，社会和谐稳定。2010年全市国民经济运行情况如下：1、保增长任务圆满完成。全市地区生产总值完成1160亿元，同比增长10.8%；全部财政收入143.4亿元，增长17.4%，其中地方一般预算收入69.3亿元，增长19.5%；规模以上工业增加值392.4亿元，增长14.7%；城镇固定资产投资1172.5亿元，增长39%；社会消费品零售总额354.5亿元，增长18.1%；城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。主要指标增速保持全省前列，规模以上工业增加值居第一位，地方一般预算收入居第二位，全部财政收入、城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额均居第三位。全市用电量增速全省第一，贷款增幅、增量分居第一位和第三位。2、产业结构持续优化。以项目、产业、园区为抓手，同步推动经济增长和产业升级，金字塔型现代产业体系已具雏形。项目质量显著提高，实施投资千万元以上项目2264项，同比增加394项，其中亿元以上项目占30.6%，高新技术、装备制造、现代服务和现代农业项目占86%。重大项目建设进展加快，富士康产业基地一期投产，新奥薄膜太阳能电池投产并成功进入国际市场，华为产业基地投入运营效益良好，中兴产业基地、首钢装备制造业基地、空格科技谷、燕达健康城等项目建设进展顺利。产业升级加速推进，电子信息产业增加值增长53.1%，占到全省同行业的33.4%，装备制造、健康休闲、现代物流、金融服务等新兴产业蓬勃发展。园区承载力进一步提升，全市新增4个省级产业聚集区，5个园区实现扩区，空格开发区升级为国家级开发区。科技创新能力进一步增强，建成全国首家煤气化国家重点实验室、全省首家国家技术转移示范中心和专利技术展示交易中心，国家级家具质检中心落户香河。节能减排取得新进展，单位生产总值能耗完成省下达计划任务，二氧化硫排放削减5%，化学需氧量削减15.8%，在全省率先实现县县有污水处理厂。3、三年大变样扎实推进。全年完成基础设施投资158.8亿元，启动7个城中村和光明片区、银河桥棚户区改造，完成拆迁225.7万平方米，腾出土地3853亩。实施了迎宾大道提升改造，完成新华路立面改造、和平路绿化提升等12项城市精品工程。市区新增树木500万株、绿地230万平方米，人均公共绿地面积达到12.7平方米。高速公路建设加速推进，市区南北交通和外围路网实现全面升级。县级三年大变样建设步伐加快，引进了上海绿地、深圳万科等一批战略投资者，积极推进城镇建设和村庄整理，城镇面貌明显改观。市级投融资平台建立，实现融资93.3亿元，各县（市）也都建立了相应公司，城建投融资实现历史性4、农村经济稳步发展。全面落实强农惠农政策，发放各类支农补贴和家电、汽车、摩托车下乡补贴4.5亿元。粮食生产连续六年丰收，总产达到187.6万吨，增长5.5%。农业结构得到优化，农业产业化水平继续提高，规模以上企业达到170家，带动农户50万户。农村改革稳步推进，县、乡、村三级土地承包经营权流转市场基本形成，完成土地流转45万亩。全民创业活力增强，新建创业辅导基地4家，完成创业培训18.3万人次，新增2个中国驰名商标、26个省著名商标，千人拥有民营企业数达到5.7家。新民居建设顺利推进，完成投资34.5亿元，80个省级示范村街建设别墅式、公寓式新民居985栋，农村生产生活环境不断改善。5、改革开放不断深化。国企改制工作进展顺利，蓟县冶炼厂完成产权出让，明珠集团和商贸集团完成清产核资。财税体制改革继续深化，政府机构改革有序推进。与北京签署城乡规划合作交流机制框架协议。成功举办北京空格周，签约项目投资额达到302.8亿元。京唐高铁在香河设站，京廊轨道交通L2、M6线对接工作积极推进。6、民生保障持续改善。扎实推进六方面18项民生实事，完成农村劳动力向非农产业转移14.8万人次，城镇登记失业率控制在2%以内。城镇低保对象全部免费参加城镇居民基本医疗保险，农村低保对象免费加入新农合，新农合参合率达到87.4%。城乡低保实现应保尽保，五保户集中供养率保持全国领先水平。投资3000万元，建成高标准的市级社会福利院。建设经济适用住房41.5万平方米，在全省率先全部解决城区低收入家庭和农村特困、灾贫户住房困难。住房公积金保障作用不断增强，累计归集37.6亿元。投资1.1亿元建成10座水厂，解决了21万人的饮水安全问题。7、社会建设全面加强。我市在全国114个城市公共文明暗访测评中，列地级市第三位。启动实施了中小学校舍安全工程，完成3所市区中小学扩建和34所农村中小学标准化建设。我市连续四次通过全国科技进步先进市考核，主要科技指标创历史最好水平。农村卫生“三基两化”建设在全省率先达标，甲流防控工作取得胜利。文化信息资源共享工程覆盖面扩大，成功举办空格书法晋京展，新编历史剧吕端获省戏剧节全部6项最高奖。市体育场竣工，我市运动员在十一届全运会首获金牌。社会治安和信访稳定工作切实加强，我市被评为全国社会治安综合治理工作优秀市。安全生产和食品药品安全得到保障，建成省级食品安全检测中心。“计生惠民行动”深入实施，国防动员和双拥共建深入推进。民族宗教、外事侨务、广播电视、物价、档案、人防、气象、妇女儿童、残疾人、地方志等各项工作均取得了新进展、新成绩。三、房地产调控政策导向分析2010年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。1、国办发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，调控手段更加系统化2010年1月10日，国务院办公厅公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”），对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。与此前的“国四条”相比，“国十一条”内容更加全面，规定也更加具体。除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。2、央行上调存款准备金率，发出回笼流动性的信号2010年1月12日，央行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行此次上调存款准备金，回收流动性约3000亿元。但对于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开始，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。两会后房地产调控手法更加精确 今年两会，房地产市场已成为“众矢之的”，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。不少人认为以往出台的政策都过于温和，打击不到开发商要害。针对日益走高的房价，政府重拳出击，推出了更为系统化的调控政策。3、国土资源部再次出台19条土地调控新政，进一步抑制囤地捂地行为3月10日，国土资源部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。这一政策，通过缩短对土地出让金缴纳期限和规定首付比例的限制，变相收缩开发商的流动性，降低开发商的拿地热情，进一步抑制开发商减少“囤地捂地”行为。4、执行新的信贷政策，进一步控制炒房行为4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院再出重拳，发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求各地严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求各地区、各有关部门加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地；建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。此项政策点中投机炒房族的“命门”，堪称是最为直接的一次打击炒房行为的政策。5、三部委联合下发通知加强廉租房管理5月4日，住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6、七部委力促为夹心层提供公租房6月13日，住建部等七部门联合制定并发布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见，规定，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。7、国土部掀监察风暴8月10日，国土资源部有关房地产开发企业土地闲置情况统计名单被媒体全部披露。名单显示，列入国土部闲置土地“黑名单”的宗地总共1457宗，土地利用司司长廖永林表示，上述违规土地的查处任务将务必于10月底前基本完成。8、房地产二次调控启动，实行差别化信贷9月29日，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。9、央行年内第一次加息10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10、公积金贷款全面收紧11月3日，公积金贷款购买首套房90平以上首付30%，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。11、2011年建1000万套保障房，以公租房为主12月2日，2011年，全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。12、央行年内第二次加息12月26日，中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年预计将继续延续2010年以稳健的房地产调控政策为主，继续加强建立房地产业持续健康发展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。1、重庆试点房产税1月9日，重庆市两会上传来消息，重庆市市长黄奇帆宣布，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。2、新拆迁条例公布施行1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布国有土地上房屋征收与补偿条例，规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。3、住建部拟定第三批限购城市名单1月23日，对于第三轮限购的城市，除在前两轮中未执行限购的一线城市外，还将有大量成交较为活跃的三线城市登上限购榜单。4、国务院要求将二套房房贷首付比例提至60%1月26日，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在一系列房地产调控组合拳中，对购房者影响最大的“左右拳”是差别化的住房信贷 政策和引导个人住房消费的税收政策。如今，差别化信贷政策已经实施，税收政策的出台会随着房价的走势相机抉择，而在方式的选择上，有“住房消费税”、“住房保有环节税”、“物业税”和“房产税”等。相继政策出台后对房地产的威慑作用将会更加有效。住房建设年度计划（单位：万平方米）项目年度全市新建住房其中市区新增商品住房（包括城中村改建）经济适用住房（包括廉租房）合计面积套数面积套数面积套数面积套数2006年31033000130130000130130002007年3854080016518000253000190210002008年4504780020522000354000240260002009年4805080021523000455500260290002010年510544002202400060700028031000合计2135226800935100500165195001100120000四、 周边竞争项目分析（一）项目分布1、区域内现在分布的产品分为普通住宅产品和低密别墅产品；2、区域内基本无新产品供应，本案推出为小高层和高层普通住宅产品、低密产品；本案从开发体量、产品方面来看，与竞争区域内无明确竞争对手；3、本案周边竞争项目主要集中在路沿线和县内；（二）基本情况1、本区域项目的容积率基本在2.0以内。2、本区域项目的绿化率普遍较高，绿化率基本在40%-50%。 3、本区域项目规模中等或偏小，建筑规模基本在10万平米左右，只有极个别项目较高，但也未超出百万平米；常规来看，大规模社区市场知名度和形象感远远要高于小规模社区。4、本区域项目建筑形式多数是小高层、高层为主，也存在部分低密产品。区域项目名称占地面积建筑面积绿化率容积率类型风格空格6.6万11.2万37%1.5板楼、联排、叠拼托斯卡纳2万4万40%1.98板楼徽派20万40万40%1.9板楼、高板新中式 空格7万14.3万31%2.04高板现代简约5万10万50%2高板现代简约板楼、塔楼现代简约（三）主力户型与面积配比1、本区域内项目基本以经济型两居、改善型三居为主力户型设计，面积设计基本在80-120左右；但部分项目出现面积较大的舒适型四居，其面积设计在160-170平米左右。2、单从市场表现来看，本区域缺少一居小户型，基本没有供应量，本案小户型属于紧俏产品。区域项目名称总户数两居三居其他空格一期300户88-96两居110-145三居210-265联排126户110二居120三居160-170四居3800户80-95两居95-120三居- 空格800户60-100两居110-130三居110-130四居700户-124-152三居130四居-80-90两居103-120三居-（三）小结1、本区域项目周边硬件配套条件基本匮乏，区域成熟度较低，尚未被充分开发利用。2、本区域项目产品同质性现象比较严重，无较大的差异化产品出现。3、本区域项目无知名品牌的物业管理公司，基本为本土物业管理公司。 第五章 项目定位分析一、项目SWOT分析（一）S（优势）分析1、项目地处北京中轴线正南60公里处空格空格镇，独特的地理位置价值优势。2、项目位于建设中的高速出口处仅约5公里处，未来交通连接北京城区极其便利。3、规划中的快速路未来将直达空格县城，交通便利，未来发展前景广阔。4、已经开通北京至空格空格镇的公交线路支线，极大方便了来往乘客，缩短了与北京的距离。5、项目总体规模大，配套齐全、小区景观佳；6、一期工程以为标准，打造精品住宅；7、项目户型产品设计符合合理，实用性强，产品提升空间很大。（二）W（劣势）分析1、目前本案周边基础配套条件尚不成熟，对购买客户心理接受上有一定困难。2、项目用地内存在大量原始商业，给拆迁工作带来难度；3、与竞争对手相比，项目距离空格县城及高速出口距离较远；4、大规模基础设施建设增大项目开发投入。（三）O（机会）分析1、环首都经济圈规划出台，区域成为房地产市场关注热点；2、京津等大城市出台严厉调控政策，迫使投资转移；3、通货膨胀压力下，百姓更愿意将资金流入房地产市场避险；4、空格现状人口为项目带来初期人气；5、空格现状产业结构支持区域健康长久发展。（四）T（威胁）分析1、区域内存在恶性价格竞争；2、泛北京区域众多地区房地产开发成熟，共享并分流投资客户；3、空格市区房地产发展势头迅猛，产品升级速度快，产品品质明显提升；4、不规范的营销管理使客户对区域产品产生不信任感。二、项目设计方案分析（一）项目建筑设计方案 项目建筑外立面一期采用现代简约风格；二期之后采用新古典主义建筑设计风格售楼处外立面效果图：2、高层住宅楼外立面效果图：（二）项目户型设计1、两居、三居户型三、项目市场定位分析 （一）项目整体定位京南大城生态宜居新城镇新中心环北京经济圈首席宜居地（二）项目客户定位本项目体量大，开发周期长，伴随项目的不断成熟和区域的不断发展，目标客群会呈现不断升级和扩大的趋势。根据同类型区域的发展案例分析，项目自开发起三年内的主力客群包括以下五类：地缘刚性需求、周边刚性需求、被动迁徙需求、被动养老需求、初期投资需求。项目开发3年后，地缘刚性需求逐渐减少，周边刚性需求升级，迁徙需求和养老需求由被动转向主动，投资需求逐步扩大，改善型需求呈现，项目主力客群将演变为：主动迁徙需求、改善需求、广泛投资需求。四、项目价格定位分析伴随项目的开发进程，区域价值受到诸多利好影响将稳步提升，在规划设计时必须考虑区域的迅猛发展，产品设计具备前瞻性，为项目顺畅的价格提升和阶段性价格突破提供产品保障。目前区域商品住宅售价为元/建筑平米，依照空格镇现阶段的发展势头，房地产价值将保持10-15%的惯性增长；高速空格段、快速路通车及周边其他重大利好的实现将为项目带来20-30%的节点性增长。因此我们预计本区域未来2-3年可实现与区域同等价值，3-5年可实现与燕郊区域同等价值，5-10年可成为大北京经济圈重要生态居住配套区。结合项目的开发特点和区域发展进程，项目可以实现小幅度，多频次，与重大利好紧密结合的价格提升过程，其中惯例性月度涨幅不超过3%，工程节点性涨幅不超过5%，重大利好性涨幅不超过10%。时间 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 销售任务 2.5 5.5 5.5 3 6.5 7 8 1.4 1.4 销售均价 环比增幅 0.0% 6.4% 5.2% 3.5% 6.7% 7.3% 14.1% 2.9% 7.0% 如果高速未能通车，区域发展缓慢，项目售价将很难突破元/平米，此时项目总货值缩减为亿元，实现均价元/平米。五、项目销售计划分析1、我们依据一下工程进度条件进行销售排期，单位为万平米。1) 3月12万平米工程开工；2) 6月13万平米开工；3) 力争年10月全面开工；4) 开工3个月后出正负零；5) 开工12个月后竣工；6) 开工18个月后入住；7) 春节期间停工。项目开盘，清盘，销售周期全长个月，月均任务量万平米。项目底完成超过的去化，剩余在现房阶段冲击最大化利润。如果未能通车，区域发展缓慢，势必影响项目销售速度，为等待利好，预计项目销售周期将增加个月。2、以季度计算销售量年第二季度仅一个销售月、年为尾盘阶段，其他季度销售任务均制定高任务指标，形成热销季度。时间 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 销售任务 2.5 5.5 5.5 3 6.5 7 8 1.4 1.4 六、销售周期与推盘顺序计划分析第六章 项目总投资估算与资金来源一、项目总投资估算（一）项目概况 单位：平方米项目总计定位住宅商业地下车库用地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积（二）总投资估算二、项目资金投入三、投资计划与资金筹措（一）投资计划 （二）资金筹措四、资金来源与运用第七章 项目投资效益评价一、财务指标 根据收入预测和投资计划，财务分析如下：（一）收入测算1、可销售房屋建筑面积2、销售均价3、收入预测（二）销售税金及附加费、土地增值税（三）总成本费用测算1、项目结转的投资成本2、销售税金及附加费3、土地增值税（四）利润及净利润测算1、计算关系税前利润=经营收入-成本-税金及附加-土增税所得税=利润总额25%（暂定）；净利润=税前利润-所得税2、计算结果税前利润=万元净利润=万元3、评价指标总投资利润率=利润总额/项目总投资= %总投资净利润率=净利润/项目总投资= %（五）结论二、盈亏平衡分析三、敏感性分析（一）销售收入敏感性分析（二）成本敏感第八章 结论1、房地产开发有限公司具备合法开发“城市化改造项目”的资质，公司组织架构明确合理，公司资金运转正常。2、城市化改造项目处于国家对房地产市场的重拳调控及环北京经济圈的大力发展双重政策影响下，项目机会与风险并存。3、城市化改造项目以造城为主旨，力图打造京南生态宜居新城及镇新中心开发思路明确，符合项目用地及区位特性，定位准确。4、针对城市化改造项目一期l 乐观估计：项目正式开盘起个月内售罄，实现均价元/平米，实现总销售额亿元；l 悲观估计：项目正式开盘起个月内售罄，实现均价元/平米，实现总销售额亿元；5、针对城市化改造项目一期，预计总投资额为：亿元，以中间估计计算，可实现净利润亿元，总投资净利润率为%。 螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆荿薃膅莅薁螈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒆蚀蝿罿薈袅肇罿芇蚈羃肈莀袃衿肇蒂蚆螅肆蚄葿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂肃芈薆螈膂莁螁肇膁蒃薄羃膀薅蝿衿腿莅薂袅膈蒇袈螀膇薀蚀聿膇艿袆羅膆莂虿袁芅蒄袄螇芄薆蚇肆芃芆蒀肂节蒈蚅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈艿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀螆莆