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鄂尔多斯宏源一品项目规划说明 时达客酒店集团 2012 1 目录说明篇 项目环境分析 市场调查 规划篇 项目介绍 功能规划 主题定位 一站式管家服务 2 附件一 鄂尔多斯宏源一品项目可行性评估附件二 鄂尔多斯宏源一品项目整体功能配置 依经营功能需求 设备条件书 说明篇narration 3 4 报告概述 一 项目概况本项目基地位于鄂尔多斯市东胜区 在鄂尔多斯西街 东环路 文化街与包神铁路环合的地块内部 总用地面积8 3万平方米 项目投资方为至尊中国投资有限公司 项目概念设计 项目概念规划 上海时达客酒店管理公司 规划内容包括酒店客房 餐饮设施 在以下分析中 我们对此酒店以及地块上其他拟建项目进行了设施建议 使之与整体规划相得益彰 二 项目地点分析概况鄂尔多斯市地处内蒙古西部黄河中上游的鄂尔多斯高原腹地 自然地理环境独具特色 地貌复杂多样 绚丽多彩 总面积8 67万平方公里 总人口139 5万 其中蒙古族15 8万 是一个以蒙古族为主体 汉族占多数的地级建制的行政专区 鄂尔多斯市绿草如茵无际 是鄂尔多斯细毛羊的繁育基地 阿尔巴斯白山羊绒被誉为世界 纤维宝石 享名中外 深受广大国内外客商的青睐 著名的 梁外甘草 和麻黄草等药材生长在我盟 年产甘草4000吨 麻黄草1万吨 还有其它多种极具食用 药用及保健价值的绿色野生植物 鄂尔多斯拥有悠久的历史文化和民族文化 是蒙古族传统礼仪保存最为完整的地区之一 被称为蒙古族的 皇城根儿 东胜城市发展重心向铁西迁移 本地块居于铁西的门户地带围绕 西部商圈 已建和拟建有区政府广场 东胜公园 青铜器广场以及火车站前广场等系列大型公共开放空间 按照东胜区总体规划 城市发展重心将向铁道以西区域迁移 本地块之区位居于铁西门户地带 是铁西新区开发建设的先期制动板块之一 经济2010年全区地区生产总值完成605亿元 是 十五 末的4 4倍 年均增长34 1 人均gdp达12 8万元 地方财政收入完成158亿元 年均增长41 连续五年位居自治区101个旗县区首位 社会消费品零售总额完成192亿元 年均增长18 全社会固定资产投资完成500亿元 年均增长45 7 交通对外交通 加快高等级公路和国 省道建设 完善城区与周边区域间快速路网 实施路网改造工程 实现城乡公路扩容升级 新增公路里程400多公里 积极推进呼 准 鄂快速铁路和东 康轻轨东胜段建设 对内交通 打通城区所有断头路 疏通新旧城区连接通道 人均道路面积达到30平方米 强化城区静态交通管理 建设30处公共停车场 优化和完善地面公交线网 增加公交数量 推行燃气动力车 加快发展城市智能交通系统 公交出行分担率达到40 5 三 项目地概况东胜位于内蒙古自治区西南 地处鄂尔多斯高原腹地 是国家新兴能源重化工基地鄂尔多斯市的政治 经济 科技 文化 交通和信息中心 东胜因拥有世界最大的羊绒加工企业 鄂尔多斯集团而蜚声海内外 享有高原圣地 中国绒城的美誉 近年来 东胜通过自身的不懈努力 荣获了一个个耀眼的荣誉称号 全国星火西进示范县 全国百家科技工作试点县 全国民族团结先进集体 西部开发贡献奖 西部投资环境最佳区 自治区科技先进市 自治区十佳星级文明城市 2007年又以全新的面貌通过了自治区八星级文明城市和中国优秀旅游城市验收 2009年东胜成为自治区第一个财政收入过百亿的旗 县 区 进入了全国县 市 区 财政收入前15位 而东胜旅游的辉煌发展又为这副蓝图涂抹了一道重重的水彩 东胜现有景区 点 5处 星级酒店9家 待评星级饭店3家 旅行社36家 旅游定点接待单位5家 旅游定点购物店7家 农家乐12家 规模以上饭店床位数1万多张 旅游从业人员达到1万多人 项目所在地 6 主要市场状况 四 宏观环境宏观经济发展状况2010年是 十一五 最后一年 也是鄂尔多斯加快经济转型升级的关键一年 在市委 市政府的正确的领导下 全市上下深入贯彻落实科学发展观 积极推进 结构转型 创新强市 统筹城乡 集约发展 两大战略 经济发展呈现出增长稳定 结构优化 效益提升 民生改善 后劲增强的良好态势 与社会环境的协调性进一步增强 2010年全市地区生产总值 gdp 突破2500亿元 达到2643 2亿元 按可比价计算 增长19 2 其中第一产业实现增加值70 8亿元 增长4 5 第二产业实现增加值1591 5亿元 增长22 1 第三产业实现增加值980 9亿元 增长16 5 第一产业对gdp的贡献率为2 1 第二产业对gdp的贡献率为68 7 第三产业对gdp的贡献率为29 2 三次产业结构比例为2 7 60 2 37 1 旅游业发展2010年年末全市也拥有旅游星级宾馆饭店28家 国家5a级旅游景区2个 4a级旅游景区7个 各类旅行社89家 全市旅游直接从业者达2 6万人 全市接待国内外旅游者490 4万人次 同比增长32 4 其中接待入境旅游者2 2万人次 实现旅游收入76 1亿元 同比增长28 2 2012年旅游发展机遇中国旅游门户认为 近年来 随国人收入的提高 对旅游投资的不断提高 各旅游迎来发展的黄金期 2012年是 十二五 时期的第一年 我国旅游业将迎来一系列重大机遇 首先 未来五年 我国加快发展完善国内基础设施 发展交通 加快城市化建设进程 旅游基础设施 将使旅游通达性和便捷性明显提升 预计 十二五 末期 我国人均gdp将达到并超过5000美元 城乡居民年均出游将超过两次 其次 未来五年 旅游业国家重点发展对象 在经济建设的地位不断上升 经济结构调整和经济发展方式转变为加快旅游业发展提供了重要机遇 旅游业作为建设资源节约型 环境友好型社会的重要产业 将在这些重大的战略性调整中 进一步凸显自身优势与地位 此外 中国旅游门户网认为 旅游渐成为居民消费必不可分的一部分 近年来 境外游人数不断上升 业内人士预计未来20年国际游客人数将保持年均4300万人次的增长 到2030年 国际游客人数将达到18亿人次 未来亚太地区将成为新增入境游客最多的旅游目的地 今后20年将增加3 31亿人次 这将为中国旅游业的持续增长提供更广阔的市场空间 7 五 项目地市场竞争对手下表所示为项目所在地鄂尔多斯市东胜区竞争酒店调查 鄂尔多斯市全部类型酒店共计612家 星级酒店365家 三星级以上54家 其中五星级酒店2家 四星级酒店22家 三星级酒店30家 主要集中分布在东胜区及鄂尔多斯市中心以东胜以东胜区为主 项目城市酒店市场概况 8 六 鄂尔多斯市国内生产总值 gdp 1 内蒙三大产业 十一五 以来 按照一产做优 二产做强 三产做大的思路 全区三次产业结构由15 1 45 4 39 5调整为9 5 52 5 38 0 产业结构调整优化步伐逐步加快 鄂尔多斯仍是一个典型的工业化城市 城市经济的发展最主要还是来源于工业经济 第一产业在经济发展中的比重有所降低 第三产业仍然发展缓慢 近年来 鄂尔多斯市坚持大力推进服务业发展 服务业对经济拉动作用进一步增强 但总体经济发展不平衡 第三产业的发展水平止步不前 服务行业收费偏高 服务水平却严重滞后 除了工业外 必须加强对第三产业的扶植力度 2 鄂尔多斯旅游特色 人文旅游资源 以成吉思汗陵为核心的鄂尔多斯蒙古族祭祀文化充满了神秘色彩 八百年来 守护成陵的达尔扈特人世袭更替 供奉着成吉思汗的陵寝 酥油灯长明不熄 民俗旅游资源 鄂尔多斯地区作为元朝的皇室封地 使鄂尔多斯的歌舞文化 服饰文化 饮食文化具有元朝宫廷文化的独特色彩 构成了鄂尔多斯浓郁而独特的民族文化和浩瀚的民俗风情 自然旅游资源 有库布其沙漠 毛乌素沙地 神奇的响沙湾 沙漠绿洲 沙湖 草原 温泉 阿拉善湾遗鸥保护区 晋蒙黄河大峡谷等 现代工业旅游资源 有神东煤海 准格尔露天煤矿 万家寨水电站 鄂尔多斯绒纺城 苏里格天然气田 达拉特电厂等工业园区 项目城市整体经济环境 截至目前 鄂尔多斯承接产业转移共签约引进项目70项 协议总投资额5446 49亿元 其中 有色冶金及建材行业26项 装备制造业22项 高新技术产业14项 其它非资源领域8项 非资源项目投资占引进项目的57 左右 2010年鄂尔多斯三次产业结构比例2 7 60 2 37 1 规划期末 2020年 三次产业比例为2 43 55 数据来源 鄂尔多斯市发展和改革委员会网站 七 城市旅游基础设施 十一五 期间 旅游投资环境进一步改善 企业参与旅游开发的积极性进一步增强 五年来 全市旅游业固定资产累计投资34 42亿元 其中旅游景区累计投入资金20 5亿元 旅游交通等公共基础设施条件明显改善 连接主要旅游城镇和重点景区的交通网络基本形成 东胜至康巴什至成陵旅游专线和东胜至秦直道旅游专线相继开通 重点景区内游步道的建设基本完成 极大地改善了各重点景区间的通达性 十一五 时期 全市新增国家a级旅游景区和 全国工农业旅游示范点 19家 至2011年上半年 全市拥有国家a级旅游景区数量已达27家 其中国家aaaa级旅游景区7家 国家aaa级旅游景区11家 建成 全国工农业旅游示范点 4家 全市拥有国家a级旅游景区和 全国工农业旅游示范点 的总量和质量位居自治区首位 新增星级饭店15家 新增旅行社及分社56家 其中具有出境经营权的旅行社及分社8家 至此 全市拥有星级饭店28家 旅行社及分社85家八 拟建酒店拟建酒店将符合国家标准 拟建酒店在开业前制定积极进取的推广及促销活动 并在我们分析所涵盖的期间内持续进行 拟建酒店的硬件设施将达到一流品质 以合乎其形象及最终使用者的期望 主要市场状况 九 快速增长作为一个相对知名的旅游胜地 随着旅游需求的不断增长 旅游客流量的涌入 项目城市酒店开发项目将伴随着旅游业增长而急速发展 作为一个以煤炭及能源工业为主的工业城市 经济的发展使得人民群众的物质需求不断提高 除了外来游客的光顾 当地目标市场亦是一个着眼点 十 交通对外交通 加快高等级公路和国 省道建设 完善城区与周边区域间快速路网 实施路网改造工程 实现城乡公路扩容升级 新增公路里程400多公里 积极推进呼 准 鄂快速铁路和东 康轻轨东胜段建设 对内交通 打通城区所有断头路 疏通新旧城区连接通道 人均道路面积达到30平方米 强化城区静态交通管理 建设30处公共停车场 优化和完善地面公交线网 增加公交数量 推行燃气动力车 加快发展城市智能交通系统 公交出行分担率达到40 十一 城市旅游基地设施虽然项目城市受益于保护完好的城市设施 景点 遗址 但仍缺乏适当的辅助基础设施 旅游基础还存在一些问题项目当地标志性建筑较为落后 9 十二 旅游经济运行基本情况 2009年鄂尔多斯市 全市共接待游客548 2万人次 同比增长10 08 过夜旅游者370 33万人次 同比增长27 00 入境旅游者1 68万人次 同比增长27 03 全市实现旅游收入59 34亿元 同比增长16 81 成陵 响沙湾 恩格贝 七星湖四大旅游景区共接待旅游者130 4万人次 同比增长11 64 实现旅游收入1 4亿元 同比增长7 8 鄂尔多斯机场吞吐游客47 3万人次 2010年鄂尔多斯市东胜区 总接待游客155万人次 同比增长12 旅游收入25亿元 同比增长25 项目城市整体经济环境 11 项目开发swot分析以下从项目点状况对酒店开发可行性进行swot分析 s 优势 地处鄂尔多斯市东胜区 位于市境中东部羊场嚎乡东胜是伊克昭盟行政公署所在地 是全盟政治 经济 文化中心和交通枢纽 地块闹中取静 出可见闹市繁华 入可享归家宁静 是祖国西部大开发热潮中迅速崛起的现代化新城 拥有世界最大的羊绒加工企业 享有高原圣地 中国绒城的美誉 鄂尔多斯东胜区是鄂尔多斯最大最富裕的地区 其教育资源在鄂尔多斯也最为丰富 w 劣势 鄂尔多斯市gdp比重较低 产业结构不尽合理 对销售有诸多不宜 周边有多个项目正在或即将规划运营 竞争激烈 就当地消费水平而言 高房价酒店仍然需要通过一定的时间被接受 o 机会 鄂尔多斯市东胜区酒店建筑设计较为落后 本项目可通过标志性设施与超前的社区规划有机会成为区域标志性建筑物 增加项目个性 项目状况分析 市中心可供开发地块日渐稀少 升值潜力明显 鄂尔多斯市东胜区酒店数量较少 本项目竞争对手较少 t 威胁 项目本身体量大 消化压力较大 建立品牌效应需要时间与努力 基于市场条件和项目地特征分析 我们对拟建酒店提出开发建议 理由如下 项目城市的发展潜力有会务 商务客源需求基础大环境下政府开发 支持力度 酒店商务地块在图中黄色方框位置 从项目开发的角度出发 我们对项目地点的规划看法如下 利用鄂尔多斯市 十二五 规划方针 将其发展成一个独具魅力的特色精品项目 保留内蒙古特有文化与全新理念规划两者结合 将本项目订为鄂尔多斯市国际精品酒店型产品 在诉求上也同时达到既统一又丰富的目标 在充分研究自有优势与特色基础上 以特色景观式系列规划设计打造具有一定不可复制性的特色卖点与竞争力 项目地点具备开发成一个融合多种功能于一体的市场机遇 项目所在地距离主要公共设施距离 如下图 12 东胜火车站 本项目位置 鄂尔多斯机场 区政府 东胜汽车站 规划篇design 13 14 14 一 项目介绍 商务酒店入住的需求者 无外乎主要是外籍人士 企业管理人员 白领 工商企业老板 这一阶层拥有非常客观的商务消费能力 对于酒店的选择更挑剔 但同时也愿意服务支付高价格 目前国内各大 中城市已经形成高级商务阶层人士 2011年 鄂尔多斯在全市范围内精选出包括基础设施建设 三产服务业 战略型新兴产业等领域68个投资项目对外招商 其次 鄂尔多斯招商引资已全面执行中国西部大开发有关优惠政策 对市内企业和招商引资企业实行同城待遇 这些产业规划指导和政府政策的扶持 很大程度上将进一步刺激鄂尔多斯市场酒店的需求 与此同时在鄂尔多斯真正把酒店五星级标准及创新服务落实的并不多 而且五星级酒店目前只有两家 因此鄂尔多斯酒店的业态表现出很大的生命力及需求度 酒店设在鄂尔多斯旅游中心大厦内 规划用地位于鄂尔多斯市东胜区 处于鄂尔多斯西街 东环路 文化街与包神铁路环合的地块内部 本地块与凝聚城市西区财富与人气的核心地段鄂尔多斯西部商圈南区隔鄂尔多斯西街南北相望 具备与商圈毗邻的地利优势 亦当在功能设置 形态风貌上与商圈有良好的匹配和衔接 基地依托商圈 商业服务及公共服务配套亦极为健全 二 经营主题 1 市场分析 2 目标市场 鄂尔多斯旅游大厦是集旅游 咨询 人才 培训 商务于一体的多功能旅游中心 且本地块与凝聚城市西区财富与人气的核心地段 因此该项目目标客源定位于以满足需要为目的的跨区域商务人士 精英白领及当地游客 15 打造都会丛林中的休闲绿洲 urbanresortbusiness leisure 16 鸟瞰图 三 酒店功能规划 b栋 a栋 精品酒店 经济型酒店 17 酒店功能规划 1 a栋功能规划 经济型酒店客房 1 酒店大厅 18 a栋一层功能规划 一层接待大厅平面图 餐厅酒店大厅接待区办公室 tips 一楼大堂无缓冲区 无分流 瞬间客流量将导致大堂的拥挤及堵塞 电梯数量不足 大楼中包含宴会厅 酒店客房 办公及会所等功能设施 仅宴会厅就有至少600人次左右的同时客流量 故我方要求为满足经营需要需增加电梯数量 垂直电梯对瞬间流量难以承载 建议以增加手扶梯等方式以疏散及引导目的差异客流 19 经济型酒店客房 二 十二层平面图 20 a栋标准层功能规划 经济型酒店共计11层 每层10间 共计110间标房 栋功能规划意见 tips 经济酒店客房 2 12f 均未设管井 且增设管井后 管井走至1f是餐厅 无法下至地面 即使可以也需要复杂的技术支持 建议另设交换层 厨房设置地下一层但人员物资输送动线以目前规划仍有较多未厘清条件 一层大厅平面图 二层平面图 21 2 b栋功能规划 1 精品酒店客房 22 精品酒店接待大厅 客房 3 宴会厅4f 中餐包厢 铁板烧 b栋3层功能规划 三层宴会厅 中餐宴会厅 23 宴会厅共计23桌 12座 可容纳276人 经济型酒店客房 四层 高档铁板烧 中餐包厢 b栋4层功能规划 24 tips 3 4楼经营需设立前厅接待 且备餐空间不足 需达到150 200平方米 经济型酒店客房 小包厢共计8桌 10座 可容纳80人大包厢共计4桌 12座 可容纳48人铁板烧共计9桌 13座 可容纳117人 接待大厅 会议室 办公室 b栋20层功能规划 精品酒店大堂 层 25 20层共计8间套房 精品酒店 层 宴会厅 20层多功能厅 柱子数量过多且层高不够 难以达到高星级酒店标准的期待 且人流动线将造成经营上使用困难 精品酒店21 25层房间未设有管道井 且下到20层是大厅 无法往下面的楼层走 19楼以下层规划亦要配合预留管井空间 b栋标准层功能规划 26 21 25层 每层14间标准套房 2间豪