高房价探究 毛概的论文.doc

高房价探究 摘要：房价过高是中国当前的一个很突出的社会问题，中国各阶层对房价问题都颇为关心，甚至很多人为房子苦恼不已，本文通过论述高房价带来的影响，高房价引起的种种原因，以及如何应对房价过高的现状。从三方面论述中国房价，并提出一些解决方案。关键词：高房价的影响，高房价的原因，高房价的解决办法。高房价的影响1、房价过高会造成房地产行业虚假繁荣中国经济的高增长是在资本、能源高消耗下实现的。比如房地产市场就是。中国的房地产高空置率，高房贷比例是相当高的。房地产业对整个国民经济具有很强的拉动作用，但房价过高，房地产产生的泡沫如果破灭将会给整个国民经济带来强烈的负面影响。房地产泡沫造成供给大于需求，泡沫破灭后，价格大幅下跌，许多地产及其相关企业破产倒闭，许多在建工程停建和缓建，形成许多烂尾楼工程，最终造成建筑业的萧条。由于价格的下跌，人们对房地产的投资热情迅速下降，房地产市场可能在很长时期内低迷不振。为房地产业提供原材料的行业，如钢铁、水泥等，将出现生产能力严重过剩，这些行业的投资在很长时间内都很难启动。其次，房地产的虚假繁荣会使社会资源配置不合理，房地产价格迅速上升，降低了劳动所得的相对价值，误导了各种经济主体的长期投资行为。其结果是社会资源会以很快的速度向房地产领域集中，导致社会经济结构的失衡。这样一方面将其他生产领域的资金吸引到房地产市场，使一些生产领域资金趋紧.，在房地产泡沫扩张期间，房地产价格上涨，房屋建设量迅速增加，对水泥、钢材等建材的需求大增，小水泥厂、小钢厂等迅速大量上马，但是，当房地产泡沫破灭后，这些钢厂、水泥厂的生产设备不得不大量闲置，甚至有些刚刚建成或没有建成就得停产，造成社会资源浪费，更严重的是，生产材料过度挤向一个行业，其他行业难免会出现原料紧缺的情况，这不利于其他行业的均衡发展。2、对居民的影响高房价表面上使百姓增加了消费，但是很多家庭为了积累买房的资金，不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，这成为抑制家庭当期消费和长期消费增长的重要因素。这样使百姓对其它方面的消费大大减少，制约着当前生活水平和社会消费的提高。同时，高房价会拉大居民的贫富差距一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那些倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己的产权住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得高房价带来的巨额利益，从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势。这样的恶性循环，会使得贫富差距越来越明显，加剧了社会矛盾。对于就业问题，首先，高房价会提高相关行业的创业门槛，所以对于资金，技术等方面有所欠缺的投资者来说，进入相关行业的难度会很高。其次，高房价从一个方面体现了，房地产及相关行业的利润空间很大，在总资产一定的情况下，企业可能会降低就业者的薪酬，或精简人数，用于扩宽市场，增加盈利空间，而对修建房屋所需的劳动力而言，它是流动人口涌向城市的结果，在高房价的背景下，这部分人是不大可能融入城市生活的，所以也只是暂时的。3、对金融机构的影响对于一般的购房者来说，房贷也许是解决房价问题的一条途径，而且随着越来越多的人进入房地产市场，大量兴建商品房。产业的发展必然需要资金的支持，而这些费用很大一部分来自于金融机构，高房价的暴利背后，隐藏的是银行坏账，不良资产所带来的高风险，随着银行不良贷款比例的上升，银行信贷的紧缩会抑制银行对投资者的贷款，使那些真正需要资金的企业或个人筹集不了足够的资金，这点在我国中小企业身上体现得尤为明显，这些都会使社会投资下降，经济增长放缓。虽然中国目前没有美国这么多新奇的金融衍生产品，但也要从美国因次贷危机引起的金融危机这一事件中提高警惕，防止因高房价问题引发的对国家经济的负面影响。高房价原因探究1、造成本、劳动力成本上升成本上升是带动房价上涨的最直接因素。这其中又分别包括建筑成本与劳动力成本的大幅上升。建材方面，钢材价格在房价飙升阶段经历了两次明显的上涨。第一次，从2002年初的81涨至2004年年底的165，幅度为104%。在此期间，国内固定资产快速增长以及房地产投资也掀起热潮，在这两方面的共同作用下，钢材价格稳步上行，同时也促使钢铁产能快速的增长。 第二次，从2006年初的109上涨至219.9，涨幅同样翻了一番，再次达到102%。导致这轮上涨的主要原因来自两方面的因素，其一为国民经济以10%以上的幅度持续快速的增长，以及城镇固定资产投资同比增长也以高水平运行，从而带动钢材的需求也快速的增长。其二为成本的推动。在此期间，作为钢材的原材料，铁矿石、焦煤和焦炭的价格大幅上涨，从而推动钢材价格的大幅上扬。同时在这一时间段，水泥木料等建材的价格也是以数倍地在增长。 人工成本方面，建筑工人费用，设计筹划费用也大幅攀升。一线普通工人的成本已经每天在100元以上，大城市更高，经验工更是在150至200之间。而2006年的数据，普通工在50至80 左右，熟练工80至120 左右。工程设计工程管理人员也持续走俏，价格飙升。2、扩大，城市化进程加速 2011年12月，中国社会蓝皮书发布，我国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标志着我国城市化率首次突破50%。这一结果，可以很好地解释最近几年房价的飙升。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。2010年中国的城市化水平达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长27%；2006年末为14550万平方米，同比下降09%；2007年末为13463万平方米，同比下降75%；2008年末为18626万平方米，同比增长383%。2009年末为19947万平方米，同比增长71%，2010年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长64%。可以看出，商品房增加的速度并不能完全满足城市化带来的巨大消费力，所以在缺乏保障房的情况下，导致了供不应求的市场现状，进一步推动了房价的上涨。3、飙升在房地产开发成本中，买地支出占据了最重要的部分，对于价格制定而言，地价买入高低，也是决定性的因素。2002年7月1日我国政府开始实行土地招拍挂制度，该制度对房价的增长具有不可忽视的影响。卖地收入近几十年来，几乎是以井喷的速度在增长。1989年至2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入相当于地方财政收入的比例涨幅也超过300倍。从单个年份看，1989年为4.47亿元；1991年突破百亿，为101.87亿元；此后逐年增长，期间稍微波动，但大部分时间维持在五六百亿元。但到了2001年突然大增，从前一年的不足600亿元，猛涨至1296亿元。此后的10年间，这一数字更是逐年飞涨，2007年突破万亿，为12216.72亿元，2010年达到令人吃惊的30108.93亿元，与上年度相比，增长了70%以上。而据初步统计，2011年全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，同比分别增长13.7%和14.6%。而卖地所得也成为地方财政收入的最主要来源之一。1989年时土地收入相当于地方财政收入的比例为0.24%，从1992年开始占比超过一成，1994年突破2成，之后始终维持在一成左右。到了2003年便开始突然发力，达到55.04%；之后几年略有波动，但到了2010年，这一比例达到最高点74.14%。相比1989年，卖地收入相当于地方财政收入的比例增长了308倍另一个直接表现就是各个地方，地价不断创新高，“地王”频现。2010年两会刚刚结束，在一片高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。 中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B)，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元，创下北京拍地最高总价。同日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。同时，上海广州一线城市，南京成都等二线城市都曝出天价地王，动辄数十亿甚至上百亿。地价如此之贵，房价也就没有不涨的道理了。4、在大量的非自住需求者参与购房、炒房、住房的行为目前，中国的投资渠道单一，商品房投资成为比料利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于因恒存款的收益率。再从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求。各种“炒房团”也应运而生。收入不均导致了房产拥有不均。房产拥有者也翘首以盼房价飙升。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。而中国一线城市2010年房产空置率为40%，已经大大超过了国际警戒线。全国平均空置率为26%，也是非常严重的情况。如此高的空置率，更导致了房价的需求压力，使房价节节攀升。5、贿赂由于房地产市场的火爆，土地成为房产公司利益交锋的最重要因素。央企，私企你来我往争夺土地资源。而手握土地以及其出让权的政府机关则处在了一个至关重要的位置上。而中国的政治体制和社会文化决定了由此产生的商业贿赂不可避免。在拍卖过程中，各种“好处费”，“招待费”，“关系费”成为企业一项重要的支出，当然这些支出最终都转变为高房价，由消费者承担。所以，高额的贿赂费用，也是高房价的成因之一。6、因素“丈母娘推高房价”是一句颇为玩笑的话。但不可否认，当今中国社会风气价值观和中国传统文化思想也推高房价的重要原因之一。首先，对中国人来说，成家立业，买房置地是传统观念。尤其是在拥有一定资金基础之后，大多数中国人都会选择购房买地，这是中国人一直以来的文化习惯。又尤其是现今物价不断攀升而又缺乏有效投资渠道的情况下，房产投资几乎成为中国普通家庭的唯一投资选择。同时，由于社会价值观在近十年来已大大改变，金钱在社会中的地位达到了顶峰.如果没房没车，不仅得不到异性的青睐，甚至得不到其他人的尊重。所以房子的数量与质量，几乎能够决定和反映一个人生活的状况或者人生的幸福与否。无怪乎，形成了全社会追逐房产的状况，房价的飙升，也在情理之中了。高房价的解决思路要想解决我国高房价的问题，首先要明确，推动房价上涨的主要动因是什么，在以上提到的六个推动房价上涨的因素中，我们必须要辨析哪些因素是合理的，哪些是不合理的。我们讲起分为三类：成本问题，需求问题与投资问题。制造成本与劳动力成本上升提升房价，当然，这是无可辩驳的事实。随着我国经济高速的发展，物价的上涨本就是合情合理的事情，但制造成本与劳动力成本在居高不下的房价中所占几何,制造成本与劳动力成本的上涨是否有足够的力量让中国的房价到达一个畸形的状态？答案显然是否定的，数据显示，商业住宅的构建成本，也就是制造成本和劳动力成本大约占房价的10%左右，因此，制造成本与劳动力成本的上涨非房价上涨的主要动因。城市化进程是我们无法阻挡的，是发展的必然趋势，那么城市化所带来的住宅需求就变成了一种刚性的需求，简单的供求关系理论告诉我们，需求的上涨的确会导致商品价格的上涨，但是我们会轻而易举的发现，供需关系并没有那么紧俏，只要有钱，我们依然有房可买，可见，房源很充足，如此一来，我们就可以得到结论：中国人大多数的现状不是没房，而是没钱买房，从城市化进程的人口数据与房地产在建数据来看，貌似是住房增长速度远远跟不上城市人口增长速度，但是，很大一部分人只能望楼兴叹，虽然对拥有一套房子还抱有幻想，实际上却已经因为高房价放弃了对住房的需求，租房已经成为他们解决住房问题的主要手段。同样，“社会因素”中所提及的“丈母娘推高房价”从根本上讲，也属于住房的需求问题。所谓的“丈母娘推高房价”只是讲住房的需求提前，并不能从根本上推动房价达到一种畸形的状态。因此，需求问题也不是推动房价过高的主要动因。说到炒房，实在是让大多数住不起房的人深恶痛绝。其实说白了，炒房不过是一种普通的投机行为，而投机本身也属于一种正常的商业行为，全世界的人都在炒房，全世界的人都可以炒房，为什么诸如中国等把房地产作为支柱产业的国家房地产问题如此严重。炒房是因为房地产还有高额利润可图，而这种利润就是高房价的始作俑者。搞清楚了高房价的主要动因，那就不难搞清楚是什么推动房价了。这种高额利润到底来自哪里，又落入何处？从住房价格的组成结构就能使我们一目了然；我们暂且忽略各种灰色成本，现存的房价中，有七成是土地价格，两成是房地产商的利润，一成是住房构建成本。那么由此看见，其实我们的政府才是推动高房价的幕后黑手。也许我们不难理解，社会的转型需要足够的资本积累与生产力的飞跃。此时此刻的中国实际上正在经历西方资本主义国家已经经历过的最丑恶的社会阶段，我们需要足够的资本积累就需要剥削。高额的房价不正