江西共青城房地产市场调查报告.doc

江西共青城房地产市场调查报告 江西共青城房地产市场调查报告写在前面受江西华远房地开发有限公司委托，对共青团城共青大道地块项目华远名都进行营销策划与广告推广策划工作，我司本着客观、深入、有效的原则对共青城房地产市场进行了针对性的调查研究分析，最终形成的共青城房地产市场调查报告将为本项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据。目 录一、城市概况二、共青城经济与行业发展概况(一) 总体经济特点（二）房地产市场特点与现状（三）商业经济特点三、消费意向调查分析一、城市慨况1. 共青开放开发区位于江西省北部，北望庐山，东接潘阳湖，国家级候鸟自然保护区坐落南端。其前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社。1992年，江西省政府为加速昌九工业走廊建设，批准成立江西省共青开放开发区，并赋予省级利用外资审权。1994年省政府又批准成立江西省共青台商投资区。开发区国土面积为169.2平方公里，规划城区面积70平方公里，建成区面积27平方公里，是以农业为基础、工业为重点、农工贸协调发展的省级开放开发区与新兴城市。下辖三个镇（甘露、江益、金湖）及五个街道居民委员会。2. 人口规模： 整个共青城人口约7-8万人，其中城镇人口约4万人3. 资源环境：拥有面积约5000公顷的湿地候鸟保护区，是国家自然保护区的的组成部分。优美的自然生态环境，珍贵的候鸟资源每年能吸引数十万旅游者。并开辟了以共青全国青少年教育基地为依托的度假胜地、候鸟王国、商务会展、生态旅游等具有地方特色的旅游项目。4. 交通环境：共青开发区交通环境优越，昌九高速公路四通八达，距南昌九江仅60公里，南昌昌北机场近在咫尺，为来共青考察投资的商务人士提供了极大的便利。共青火车站被国家铁道部列为风景名胜站。水路直达鄱阳湖，与长江相连。5. 农业是共青的基础,工业是共青的经济支柱，主导产业包括羽绒制品、服装加工、食品酿造、建材包装、纺织印染、乐器制造等，共青鸭鸭集团年产羽绒服500万件，年产值5亿元，为中国500家大型企业之一。“鸭鸭”是中国驰名商标、中国名牌产品、中家免检产品，其商标分别在80个国家注册。2002年5月，鸭鸭集团公司通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和环境标志产品认证，而共青酒厂生产的“新纪元”啤酒也荣获国际大奖，工业园区内的大小企业近六、七百家,发展后劲强有力。6. 同时共青城以庐山国际高尔夫球场、国家网球训练中心、国际钓鱼中心和共青城茶山假日酒店为依托，带动旅游业及第三产业协调发展。7. 城区规划与发展：共青城区主要由共青大道和南湖大道两条主干道构件而成，老商业中心和现在的政治、经济文化中心都集中在共青大道即管委会转盘附近。随着本地企业的不断壮大，外来大型企业的不断增多，经济的发展和人口的俱增使原有的城市功能不能满足城市日益发展的需要，老农贸批发市场脏、乱、差不但局限了城市进步，也没有发展的空间。所以政府决定拉大城市框架，完善城市功能配套，拟出一条沿着城北路、建设新共青的发展思路。把共青大道以北（共青大道与南湖大道交汇转盘到航天大学）定位成以行政办公和居家为主的新城区。8. 共青城总体发展思路是：开放强区、特色兴区，打好“共青城、鸭鸭、生态环境”三张牌，把共青城建成以服装、食品、休养闲娱乐为主的花园生态城市。二、 共青城经济与行业发展概况：(一) 总体经济特点三、 一）：经济起步较晚但发展势头看好（二） 1955年上海青年志愿者创建共青社即共青城的前身，原属德安管辖，与九江其它县市相比较，建设时间短且人口少，因此起步较低。但共青有昌九、京九线等便捷交通优势，境内又有珍贵的湿地旅游资源，随着江西在中部地区崛起经济发展的不断推动，其作为经济开发区的优势不断凸现，1992年，江西省政府批准成立江西省共青开放开发区，赋予省级利用外资审权，1994年省政府又批准成立江西省共青台商投资区。目前共青城招商引资成效显著，近六、七百家企业落户工业园。9. 二）：市场消费容量小，区域经济发展非常集中（二） 整个共青城人口数量约4万人，数量非常少；农民人均纯收入2700元，普通职工人均纯收入5673元，消费力不足，城镇市场消费量小。（三） 共青城城镇居民目前主要集中在城东老城区，且居住又主要集中在城东百米大道与南湖大道上，城镇框架狭小，商业形态落后，经营门点非常集中，1000米范围内几乎聚集了所有的商业设施。而城西为新城区，与昌九走廊、京九线相连接，政府功能规划为开发区与物流中心，目前该新区地广人稀，尚在进一步规划过程中；受整个城市扩展与城市化发展速度影响，城东还将会在未来相当长的一段时间占据城市主导位置。三、 三）：房地产发展起步晚、形态落后、后劲乏力（二） 共青城早期开发的房地产项目主要以住宅开发为主，典型的如珍珠湖小区，近期开发的项目如金贸广场、忠茂购物中心、共青商城商住楼等开始比较重视商业物业，同时商业价值也被更多的人认识与发现，一年时间主干道门面数量由458急升至638间; 共青城房地产经过近几年的发展，销售价格由原有的400元/上升到现在的600元/，房地产也经历了大步的发展, 但是同九江其它县市相比，由于城镇狭小、人口总量少，房地产的发展将会有些后劲不足，整体发展水平相对滞后。四、 四）：市民消费意识保守，投资意识淡薄（二） 受共青城地域文化背景和经济发展的客观原因影响，根据访谈了解，城镇居民的消费意识较保守，有钱首先想到存银行，不是投资和发展。购买商品房主要是用于自己消费，投资或增值保值的情况较少，换房消费仍是目前市场消费主体阶层。（三） 房地产市场特点与现状五、 行业法规：10. 同其它县市相同，共青城开发区政府对商品房开发用地统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理，加强旧城改造的用地管理；11. 设置土地储备中心，对土地实行统一的储备，有计划的交由土地交易市场公开出让；凡商业、旅游、娱乐、房地产开发等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权；12. 市场特征：13. 受城市发展的制约，城区人口少、面积小。虽然房地产住宅市场起步早但发展缓慢。住宅市场主要以中低档产品为主，房价较低，户型设计上比较单一，仅仅满足基本生活需求，典型商业项目-金贸广场虽然各方面规划设计比较超前，但高空置率也反应商业地产并不乐观，消费总量限制仍是制约共青房地产发展的主要原因，总体上共青的房地产市场开发水平还处在初级阶段，离成熟市场还有有相当长的一段路程。14. 由于消费阶层主要为首次换房户, 目前市场单套面积总体都相对较大,多层住宅的两房两厅户型的面积区间在110-120之间，三房两厅的户型在130-145左右，复式楼面积集中在200以上；15. 多层商住楼或商业店铺为市场主流产品，仅有一个小高层住宅项目，即位于市中心的华远名都，但由于是新推产品，受传统的房价、管理费用、得房率低等多种因素影响，消费者对高层住宅认同如何，还有待市场进一步论证。16. 置业偏好：17. 从购房群体来看，主要的购房群体是经济收入较好的职工及条件较好的行政事业单位职员，其次是个体户，绝大多数为首次置业的换房户，购房的目的基本上都是为了提高居住品质；随着购房入户等户籍政策的放开，周边乡镇购房客户将会逐渐增多，消费主要以自住为主，一般不用于投资用途。18. 在楼盘的设计上首先考虑坐北向南，但在同等条件下，消费者一般不会选择朝西的户型。在各个功能区的处理上，必然首先照顾客厅、主人房、阳台朝向，以保证有较为充足的日照时间和通风条件。19. 交房标准与物管：20. 共青城商品房普遍以清水房或毛坯房的标准交楼，小区配套设施都比较简单，物业管理不受到重视, 大多数由开发商成立一个物业部门进行管理或者无物业管理，物业内容也仅局限于简单的保洁工作。21. 房地产住宅市场现状：22. 共青城目前在售楼盘23. 项目名称24. 区域25. 开发规模26. 华远名都27. 南湖大道28. 总建面920029. 体育馆商住楼30. 南湖大道31. 总建面约4900032. 忠茂购物广场33. 自来水厂附近34. 总建面约2500035. 金贸购物广场36. 南湖大道37. 总建筑面积800038. 评述：目前在售楼盘计4个，总销售预售面积9120039. 在售楼盘销售价格与折扣40. 项目名称41. 住宅销售价格42. 价格折扣43. 华远名都44. 待定45. 待定46. 体育馆商住楼47. 原平均价格673元/,现准备调整为728元/48. 优惠20-60元/不等49. 忠茂购物广场50. 尚未公布51. 不详52. 金贸购物广场53. 无住宅销售54.55. 交楼标准56. 共青城商品房普遍以清水房和毛坯房的标准交楼，提供装修房的做法比较少见。一般楼盘的交楼标准：57. 结构58. 多层以砖混或以底框结构为主59. 外墙：60. 一般采用涂料61. 内墙：62. 一般水泥沙浆抹平，或者白粉打底63. 地面：64. 水泥沙浆抹平65. 门：66. 一般为普通夹板门67. 窗：68. 一般为铝合金窗69. 供水：70. 接市政供水网，分高低区加压，接入厨卫，水电表为一户一表 71. 供电：72. 接市政电网,一户一表73. 供气：74. 没有75. 通讯：76. 一般预留宽带数据通讯接口、电话线、有线电视接口77. 厨卫：78. 地面墙面水泥砂浆抹平，厨房卫生间预留各种装置，并设置通风管道及给水、排水管道79. 竞争市场调查：80. 珍珠湖小区是共青城开发第一个住宅项目，主要分布在南湖大道的两旁，一期开发的6栋仅几天时间就抢购一空，平均售价300多元/，后连续开发10多栋，价格有些上涨，最高价480元/，2004年上半年已经全部售完。据访谈了解，其购买者大多数是企业职工，付款方式以一次性为主。81. 西湖小区位于共青大道，项目于2003年开始启动，计8栋，最高售价550元/。用淡黄色的外墙涂料取代了珍珠湖小区的的白色外墙涂料，销售异常火暴，购房者主要为单位领导、干事及部分生意人。82. 共青商城商住楼是由共青商城开发的一栋多层商住混合楼，底层临街商铺，售价4000元/，住宅售价最高588元/，目前已经全部售完。83. 处于南大共青学院大门对面的多层商住楼项目，底层商业门面价格在2600-3600元/，住房平均售价550元/。目前商铺已基本售完，仅剩2套，价格为2600元/，住宅仅剩少部分顶层复式楼。84. 忠茂购物广场：由共青忠茂事业企业开发，地处自来水厂附近，占地约10亩，由5栋多层商住楼组成，共有店铺100多间，住房160多套，建成后原有菜场和老批发市场将会迁入该地经营，项目计划3月15日正式对外认购，目前价格不详，项目形象包装尚可，销售电话4387777。 85. 体育馆商住楼调查表86. 楼盘名称87. 体育馆商住楼88. 所处位置89. 南湖大道90. 发 展 商91. 光耀房地产开发公司92. 占地面积93. 50亩94. 建筑公司95. 共青建筑公司96. 建筑面积97.98. 物业管理99.100. 园林设计101. 共青城乡设计院102. 建筑类别103. 多层商住104. 容 积 率105.106. 栋 数107. 临街是裙楼设计，共18栋108. 最高、低价109. 900元/、600元/110. 主力户型111. 三房两厅130112. 均 价113. 673元/114. 车 库115. 50间116. 商铺总量117. 110间118. 住宅总量119. 现在推售近240套120. 销售进度121. 70%122. 价123. 格124. 差125. 异126. 七楼127. 赠送128. 面129. 积130. 情131. 况132. 复式133. 370134. 六楼135. 900元/136. 六房137.138. 五楼139. 610元/140. 五房141.142. 四楼143. 650-688元/144. 四房145.146. 三楼147. 650-688元/148. 三房149. 120146150. 二楼151. 630元/152. 二房153. 110154. 一楼155. 600元/156. 一房157.158. 商铺159. 47005000元/160. 商铺161. 底层50162. 开间3.8进深13163. 底层164. 500元/（车库）二、 底层165. 3050（车库）166. 开盘时间167. 2004年12月168. 入伙时间169. 2005年10月170. 物 管 费171.172. 主要客源173. 九江及本区居民174. 项目配套175. 占地7000体育馆，活动中心和广场、中学、市政公园等176. 楼盘优势177. 规模开发，容易形成气氛，房子间距大，采光通风效果好。大部分房价约在78万元左右与当地居民的经济承受能力相接近.178. 楼盘劣势179. 虽然配套比较有档次，但房子的档次跟不上来，外观一般180. 促销措施181. 几乎没有优惠，最低成交价580元/，复式楼实际成交价810元/。本项目多层已基本售完，剩下的都是顶层复式。即将动工约新推向市场大约100多套，价格估计有所上涨，均价728元/平方米（银行按揭贷款手续尚未落实）182. 金贸广场市场调查表183. 楼盘名称184. 金贸广场185. 所处位置186. 南湖大道中段187. 发 展 商188. 金贸房地产有限公司189. 占地面积190. 7000多191. 建筑单位192. 共青建筑公司193. 建筑面积194. 8000多195. 物业管理196. 未定197. 园林设计198. 鹰谭建筑设计院199. 代理公司200. 南昌新德安201. 绿 化 率202. 38%203. 建筑类别204. 三层商业市场205. 容 积 率206. 1：1.1207. 栋 数208. 4栋209. 最高、低价210. 5000元/、1100元/211. 主力面积212. 45213. 均 价214. 3000元左右/215. 车 库216. 无217. 商铺总量218. 180间219. 住宅总量220. 无221. 销售进度222. 55%223. 价 格 差 异224. 沿街225. 3500-5000元/226. 面 积 情 况227. 沿街228. 40-80229. 广场一楼230. 2800-3800元/231. 广场一楼232. 25-70233. 步行街234. 1500-3300元/235. 步行街236. 30-47237. 广场二楼238. 二层1600-2200元/239. 一层：1100-1600元/240. 广场二楼241. 25-45242. 认购时间243. 2004年6月244. 开盘时间245. 2004年6月246. 入伙时间247. 2004年12月248. 主要客源249. 本地单位职工、私营业主各乡镇农民250. 楼盘优势251. 配套、较有规模、共青城首个专业市场252. 楼盘劣势253. 建筑规划虽好，但价格太高，254. 物 管 费255. 05元/256. 促销措施257. 先招商再以返租形式进行销售258. 市场配套259. 休闲广场、步行街260. 周边配套261. 珍珠湖、电信、中学262. 仪态仪表263. 不规范264. 售楼电话265. 0792-4346688266. （三）商业经济特点267. 城区主要路段商铺数量调查二、 由于共青城商业门点主要集中在老城区的共青大道、百米大道和南湖大道三条主干道上，因此本报告对商业部分的调查也主要以上述三条道路作为重点进行分析：268. 总量调查：调查商铺总数为458间，空置间数为 8间，空置率为1.7%269. 编号270. 路段名称271. 总间数272. 空置间数273. 空置率274. 1275. 共青大道276. 40277. 2278. 5%279. 2280. 百米大道281. 228282. 2283. 1%284. 3285. 南湖大道286. 190287. 4288. 2%289. 合 计290. 458291. 8292. 1.7%293. 商业业态调查：二、 此次调查共涉及到共青城24个行业，三条主干道上经营数量最多的前5种业态依次为：(一) 服 装 93 (家) 20% 传统行业(二) 美容美发 44 (家) 9.6% 反应了城市消费水平(三) 餐饮宾馆 38 (家) 8.3% 旅游业发展所需(四) 装饰建材 31 (家) 6.8% 经济建设与房地产发展(五) 超 市 28 (家) 6.1% 居家便利性294. 各路段主要经营业态及租金情况295. 共青大道296. 共青大道为行政区,主要是以行政单位为主，由于现在还是待开发区二、 域，所以商业门点少，仅40家. 目前已经在此路段办公的行政单位有三、 电力公司、交警大队、城建局、国土局、国税局、烟草专卖局、环保四、 局、邮政局等等,共青长途汽车站就坐落于此。297. 租金情况：300-500元/月298. 商铺情况：共有商铺40家，空置2间，空置率为5%.299. 共青大道的经营商铺多为装饰建材和五金，主力经营面积40，多为租赁经营，租金一年一交.300. 经营情况：主要消费对为当地城镇居民.301. 百米大道302. 百米大道是共青城区主干线之一，该路段临街两旁密集了商业店面和老二、 农贸市场的经营性摊位，是目前的政治、经济、文化中心，也是城区最三、 繁华地段。303. 租金情况：租金相对较高,最高1.2-1.6万/年.间，最低0.7-1万元/年。304. 商铺情况：共有商铺228家，空置2间，空置率不足1%，经营业态多为服装和日杂百货，主力面积35，多为租赁经营，租金一年一交.305. 经营情况：主要消费对为当地城镇居民，经营商家的进货渠道多为南昌.306. 南湖大道307. 南湖大道是共青城区主干道之一，融商业、居住于一体的密集区，珍珠308. 湖小区近30栋住宅楼分布在此路沿线，且道路的末端的南昌大学共青学309. 院圈地扩建使得校园经济成为该条道路的亮点。整条道路基本没有空置店310. 铺。但随着金贸广场的建设与开业，将会给南湖片区乃至整个共青的商业311. 形态带来一次变革，整个商场经营分区，装修档次高，对周边经营门面也312. 会产生一定冲击。313. 租金情况：租金每间在300-800元/月314. 商铺情况：共有商铺190家（不含金贸广场），空置4家，空置率为2%，二、 共青大道经营业态也主要是以超市和休闲类为主，按经营业态和经营面三、 积大小不一而等，多为租赁经营，租金一年一交。315. 经营情况：主要消费对象为当地城镇居民和南昌大学共青学院分院学二、 生，经营者绝大部分为本地人。316. 小结: 共青城共计有店铺458间, 商业供应总量非常小,且主要集中在百米大道上,约占总量的49.7%. 说明商业非常集中. 南湖路的金贸购物广场的开业改变了该地区的商业格局, 不仅使得共青商业总量由原来的458间扩张至638间, 一年内增长28.2%. 且南湖路商业店铺由原有的190间扩张至270间, 特别是随着体育馆商住楼与华远名都临街商铺的上市,将会使得条主干道的商业店铺得到空前增长, 商业气氛得到极大加强. 从调查访谈结果来看,目前共青租金水平不是太高, 最高租金约33元/.月, 最低租金约10元/.月, 整体市场平均租金约20元/.月.且随着去年商铺投放量的积聚上升,市场上的店铺出现空置,并且这一数字将伴随着商铺投放的增多还会增加. 从现有的商铺销售情况来看, 平均售价格在3000-6000元不等, 且多为买一层送一层店铺, 从投放量与投放时间上来判断, 今年的商业市场将继续延续2004年的竞争态势, 竞争将会更加白热化.三、 消费意向调查分析(一) 为了使项目市场调查工作具体详实而又客观公证，我司专门针对消费市场组织了一次市场问卷调查，本次调查共派出问卷500份，收回有效问卷472份, 并按照客户类别做了单独整体，其中单位问卷112份、路边行人问卷68份、私营业主问卷244份、企业干部48份。(二) 本次市场问卷共计设计16道问题进行拜访，现将反馈结果整理如下：1、 被访问对象现在住址调查：（三） 受访对象中约11%的人不在共青本地居住，而在共青城居住的人群之中，老城区比新城区略多一点，但基本持平，说明新老城区对人们居住的观念并不一定有好大影响，因为城区范围不大，对地域概念比较模糊，而本案处于整个城区的中心地带，地段优势对消费倾向无不良影响。317. 2、被访问者职业性质调查：(一) 根据随即抽样调查结果看，私营业主所占比重最大，其次为企业干部和公务员占从侧面反应了消费者的购买潜力。318. 3、被访问者现有住房类型：二、 被访问者住房类型为私房的占41%、单位集资房的占42%，商品房的仅占17%， 一方面说明单位集资房比重很大，而这部分客层有换房需求，另一方面，说明商品房市场的空间非常巨大，存在比较大的市场空缺。319.320. 4、被访问者现有住房户型：(一) 目前居民住房结构都偏小，两房居住比例占50%以上。321. 5、被访问者现有住房面积：90以下的占51%，90-110之间的占24%，110-130之间的占17%，130-150之间的占5%，150以上的占3%322. 目前居民住房面积都偏小，因此大部分消费者均有换房需求。323.324. 6、被访问者未来一年内是否有购房计划：(一) 有购房计划占40%，没有购房计划的占60%，按此比例推算，假如共青城区有10000个家庭，则2005年将有4000个家庭将会买房。325. 7、被访问者购房目的调查：(一) 大部分的人都是买给自己住的，说明绝大多数人属第一次置业，房地产市场发展空间较大。326