个人如何轻松零首付投资房地产.doc

“三大定律”解开财富的密码-零元亦可投资房地产普通的理财投资书籍，要不专注于“How-to” 之类的行动细节，要不侧重于抽象理念传播。但人类的学习规律就是“由个性到一般，由感性到理性” ，依次贯通“术、法、道”的鸿沟。本课程()就是帮你把前面的知识深化，由“术入乎道” ，探寻更深层次的投资规律,零首付带给你的超享受投资技巧。 “三大定律”解开财富的密码房地产投资是一项汇集法律、营销、谈判、资本运营、室内装修等多项知识领域的综合型应用学科，从其衍生出来的投资细分方向数不胜数。但是大道至简，万变不离其中。根据长期的投资积累，把众多的投资手段进行剥茧抽丝、缩小聚类，终于由感性经验，提炼出来了有共性的理性逻辑我们称之为“三流定律”三流定律我们以普通的房产交易为例来理解一下这条定律。买房人A首先通过“中介B”了解到了一处房产（房东为C）的信息，A看中了该房产，于是A与C签订了购房合同；A没有足够现金，由是向银行D申请二手房按揭贷款，D审批通过。A于是向C支付首期款，银行向C支付按揭贷款，B帮助买卖双方完成过户。过户给A后，A定期向D还款。这个过程可以描述如下图所示。这三种流程贯穿始终，我们可以简单划分如下：如果A与C直接接洽房产交易，那么就可以省略中介B的角色，即“信息流”是由买卖双方直接接触完成但在实际交易过程中，往往需要一个“中介”环节，即使不是“房屋中介公司” 也可能变为“互联网网站” “熟人” “同事”之类的来充当“中介”。如果A不需要贷款，那就可以省略“银行D”的角色。“资金流”由双方直接对接完成。这是简单的房产买卖过程，如果中间插入投资者的角色，也可以按“三流定律”来理解。()普通的“低买高卖”式投资行为中，往往是投资者首先买入房产，然后转售，其交易过程可浓缩为：风险定律在这种交易行为中，投资者常常的操作手法就是同时涉及“信息”、 “资金”、 “所有权”三种流程，相当于三重风险的同时承担。就是说，如果投资者只涉及“信息中介” ，即负责买卖双方的联系与普通过户手续的办理，那么他的风险就最小()。相反，如果他首先用钱把房产买下来，再转而卖给其他人如“全权委托书”投资方式那么他就要面对“资金流动性陷阱” “房产贬值”等风险，即“资金流”带来的风险最高。为什么这样说呢？比如：中介完成双方撮合后，可能遭遇“飞单”的风险（即买卖双方撇开中介，直接交易，以便免去中介费），付出一点“跑腿成本”与“电话费” 赚不到“中介费”罢了，并没有更多的成本风险。()而“产权流”的风险居中，因为涉及“产权流”的投资方式如“期权合同转让”、 “以租代买”等，只是付出“定金”、 “租金押金”之类的支出，相对于购房款动则上几十万的资金规模而言，风险小得多。对于有经验的“房神”级高手而言，当然可以同时操控好这三种风险；但对于大多数投资新手来说，却是“暗礁处处、风险重生”这就是常见的“低买高卖”式投资手法的致命之处：即同时承担三重风险，其累加效应远超单一风险；所以投资新手一定要避免这种“蛮干”的投资行为。与此同时，房地产投资是否也符合“风险与收益成正比”的规律呢？就是说“资金流”带来的投资收益最高？()收益定律不是说，你投入的资金越多，在房地产交易中就越能获得更高的收益。实际上，投资收益与初始的资金规模并没有必然联系；相反，如果初始投资高，风险却是直线上升。所以，“有钱”反而是房地产投资的“大忌”这就解释了为什么90%的房地产投资者赚不到钱：因为他们用钱“买”风险，却不知道该如何用“智”换“收益”。“与房地产投资的增值环节控制程度成正比”是什么意思呢？就是说，房地产投资的环节很多，其中一些是不增值的，而一些是增值的。投资者将那些增值环节控制的程度越深，就越能获利。首先，让我们来分析一下房地产投资到底有哪些增值环节。请看下图：我们以纵坐标表示“增值程度”高低，以横坐标表示“时间进程” ，即耗时长短。共列了五个增值环节，基本包括了房地产投资的主要切入点。从图中所示可以一目了然地看出，最理想的投资环节就是“增值程度高” （纵向较长），而且“时间进程短” （横向较短）的环节。那么最理想的无疑就是“谈判签约”与“贷款融资”； 而最差就是“产权过户”这一点很容易理解，因为这一环节耗时又长，交税又多，手续繁琐。基本只是“成本中心” （总想着怎么省钱），而不是“利润中心” （想着如何赚钱）这也就解释了“为什么买卖双方不愿意找中介” 的原因了。试想，你愿意仅因为中介帮你找房、帮你办手续而支付高价吗？()所以，“谈判签约”与“贷款融资”就是“性价比”最高的环节，是投资的“黄金地带”。之所以说这两个环节是“黄金地带” ，还与“控制力” 相关。我们从五个环节分别比较可知，“房源搜索”与“买家匹配”是很难彻底受“控制”的。因为房东既然想卖房，就会四处发布信息，以便吸引大量的买家竞争，从中取高价获利。所以，他通常不会将信息仅限于告诉少数的投资者。即便投资者优先得到这些信息，也必须尽快将其转变成为“合同锁定” （即“谈判签约”环节），才有可能真正的“控制”。“买家匹配”更是如此，有潜力买房的人太多了，投资者不可能限定死让谁买。“产权过户”当然也不用多说，既然我们无法“控制政府” ，当然也无法控制这个环节。所以，“黄金地带” 意味着不仅“增值时间” 比例高，更意味着“控制力”容易实现。根据“收益定律”可知，我们对“黄金地带”的控制力越强，就越能获得高收益。()这里面很多人可能会疑惑，为什么“贷款融资”会成为“控制力” 强的环节呢？可以提供房贷融资的银行很多，怎么能谈得上“控制”呢？学过本教程（）前面的融资课程的人，应该可以理解这种“控制力”。控制力决定成败简单地说，就是当我们获得“期权合同”后，不是简单地找到买家“一卖了之” 而是常常需要提供“融资服务”。 这样才能“卖出高价” 。而由于我们的“融资服务”是与房产挂勾的，即只有买我们的房产才能得到我们提供的“融资服务”如“过桥担保贷款”、“零首付以租代售”等这样买家必须支付一定程度的溢价才能获得原本超出其购买力的房产。这样，我们就通过“融资”与“买房”的挂勾机制，实现了“谈判签约”与“贷款融资”这两大增值环节的同时控制这种复合式的“锁定”能力非常强，对于交易双方都是强有力的约束与吸引。通过“谈判签约”形成的“期权合同”或“购房合同” 保证对房源的锁定，同时通过“房源”及“贷款融资”条款形成对“溢价”的锁定，并最终形成对“收益”的锁定。所以，“做得越少，赚得越多”的秘密就是：所以，要想真正快速实现自己的房地产投资宏图，就要从“谈判能力”入手来实现“产权流”的控制，从“融资能力”入手实现“资金流”的锁定。在实践摸索之中，你会