房地产法ppt课件.ppt

1 房地产法 2 第一讲房地产法导论 学什么 为什么学 为什么现在学 3 第一节房地产法概念和内容 一 房地产法的概念调整房地产用地 开发 交易 使用及其有关的法律制度 4 二 主要内容 一 房地产用地制度 二 房地产开发制度 三 房地产交易制度 四 物业管理制度 五 房地产金融制度 5 三 主要法律渊源宪法土地管理法城市房地产管理法国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房地产开发经营管理条例国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知城乡规划法合同法商品房销售管理办法物权法物业管理条例住房公积金条例 6 第二节房地产法的特点和地位 一 特点 一 应用性基础法律制度 物权法 合同法 行政法 经济法 二 专业性相对于民法 刑法 经济法 行政法 诉讼法等一般法律而言 是一般法与特别法的关系 三 地域性 7 四 综合性1 涉及多个学科法学经济学工程科学行政管理科学2 涉及多个部门房地产行业管理部门投资管理部门土地管理部门金融管理部门市场管理部门 8 二 房地产法的地位 一 部门法划分与房地产法 二 房地产法与相关法律 9 第三节课程导读 一 教学目标 一 掌握房地产法基本概念 基本制度和基本原理 二 初步熟悉房地产法律实务 三 了解房地产法的前沿和热点问题 10 二 课程定位 参与者 消费者 投资者 开发商 法律专业人员 11 三 课程安排第一讲课程导论第二讲房地产基本知识第三讲房地产用地法律制度第四讲房地产开发法律制度第五讲房地产交易法律制度第六讲物业管理法律制度第七讲房地产金融法律制度第八讲房地产交易法律实务第九讲商品房预售合同讲解 12 13 四 参考教材 作者 李延荣 周珂著出版社 中国人民大学出版社出版时间 2008 7 1 14 第四节司法考试房地产法内容 一 涉及科目1 物权法 用益物权2 经济法 土地法和房地产法3 转移财产权利的合同 房屋买卖合同 15 二 用益物权 一 基本要求了解 用益物权以及土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权的概念和特征 土地承包经营权的取得和消灭 建设用地使用权的产生和期限 地役权的消灭熟悉并能够运用 土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权的当事人权利 义务的基本规则 二 考试内容第一节用益物权的概念和特征用益物权的概念用益物权的特征 16 第二节土地承包经营权土地承包经营权的概念和特征土地承包经营权的取得承包人的权利和义务 承包人的权利承包人的义务 发包人的权利和义务第三节建设用地使用权建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权的产生和期限建设用地使用权的内容 17 第四节宅基地使用权宅基地使用权的概念和特征宅基地使用权的内容第五节地役权地役权的概念和特征地役权的取得地役权的内容 地役权人的权利地役权人的义务地役权的消灭 18 三 土地法和房地产法 一 基本要求了解 我国土地权利的基本构架 城乡规划的基本流程 城市房地产市场的构成 以及各相关的管理制度 理解 土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据 以及政府在土地管理 城乡规划和房地产市场管理中的职能 熟悉并能够运用 各种房地产权利和交易规则 建设规划和审批程序 19 二 土地管理法考试内容土地所有权 国家土地所有权 集体土地所有权 国有土地使用权 出让土地使用权 划拨土地使用权 集体土地使用权 土地承包 经营权 宅基地使用权 建设用地管理 国家建设用地 乡村建设用地 土地法律责任与纠纷处理 违反土地管理法的法律责任 土地纠纷及其解决途径 20 三 城乡规划法考试内容城乡规划和规划区城乡规划的制定 体系规划和总体规划 控制性详细规划 修建性详细规划 城乡规划的实施 基本要求 近期建设规划 建设规划许可 建设规划变更 临时建设规划管理 核实与监督检查城乡规划的修改监督检查和法律责任 21 三 城市房地产管理法房地产开发制度 房地产开发项目管理 房地产开发企业管理 房地产交易制度 房地产转让 房地产抵押 房屋租赁 商品房预售与按揭 物业服务管理制度 物业服务法律关系的主体 物业服务管理的内容 商品房销售与前期物业服务 22 四 房屋买卖合同 一 基本要求了解 买卖合同 赠与合同 借款合同 租赁合同 融资租赁合同的法律特征 熟悉并能够运用 上述各种合同当事人的主要权利和义务及其相关规则 二 考试内容 23 五 参考法律物权法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释土地管理法城市房地产管理法城乡规划法 24 房地产法课程作业 一 题目设想你现在的状态 毕业五年 刚结婚 两口子年收入16万 存款30万 拟购买一手房一套 问题 1 请在北京现有在售的楼盘中找到你想要购买的房产 要具体到房号 2 阐述在本房产调查 认购 合同签订 贷款 收房 产权证办理等诸环节中有哪些主要问题 如何处理 说明理由 二 要求1 不少于1200字2 形式 学校信纸或同等规格纸张 手写 3 提交时间 第十四周随堂 25 往届考试安排 一 时间 第16周随堂二 地点 上课教室三 内容 授课内容 26 往届结课试题 一 辨析题 5分 8 1 开发企业取得国有土地使用权后即可转让2 任何企业都可以从事房地产开发业务3 商品房公摊面积归物业公司所有4 未成年人不能购买商品房二 简述题 10分 2 1 简述我国的房地产法律渊源 2 如何审查预售商品房项目的合法性 3 简述商品房预售许可制度 27 三 论述题 20分 1 1 试述我国商品房开发管理制度2 试述我国的房地产开发用地法律制度四 实务分析2009年6月 日 时 分许 上海市闵行区淀浦河南岸的 莲花河畔景苑 的一栋 层在建住宅楼发生楼体倒覆事故 该楼被网民形象的称为 楼脆脆 由于此楼尚未竣工交付使用 所以未酿成居民伤亡事故 请运用房地产法律知识 分析相关主体在本事故处理及后期重建中涉及的法律问题及其处理办法 28 第二讲房地产基本知识 一 建筑物分类二 基本术语 29 一 建筑物分类 一 按用途分1 民用建筑 居住建筑与公共建筑2 工业建筑 与此相对应 房地产业就有住宅地产 商业地产 办公地产 旅游地产 工业地产之分 30 麦当劳商业模式 房地产公司麦当劳的全美万家店铺中 的所有权是属于麦当劳的 另外 是由总公司向土地所有者租来的 麦当劳租地时定死租价 不允许土地所有者在租约内加上 逐年定期涨价 条款 但在出租给加盟者时 却把所有的保险费 税费加了进去 并根据物价上涨情况 理直气壮地向加盟分店逐年收取涨价租金 这其中的差价有 至 成 当餐厅生意达到一定水准后 各店还要缴付一定营业额百分比给麦当劳 叫做 增值租金 麦当劳不仅由此赚到了 的利润 而且还可以通过房地产来控制加盟者完全依附于总部 在麦当劳的收入中 有 来自直营店 有 来自加盟店 而总收入的 来自房租 31 麦当劳特许加盟案依据麦当劳的要求 所有加盟麦当劳连锁快餐店的加盟者必须租赁麦当劳的房屋才能开业 加盟者Principe认为 特许经营的关键在于特许权人将商标 商号 商业秘密等知识产权和经营管理技术授权给加盟者使用 而不在于是否出租房屋 因此 麦当劳的行为属于一种搭售行为 32 法院认为 像麦当劳这样的特许权人给加盟者提供的是一套完整的经营管理方案 例如 麦当劳的管理学校中教授各种各样的经营技能 包括烤制汉堡和制定金融计划 学员毕业之后被派往各个加盟店工作 加盟店开业之前 要经过专家的市场调查并且挑选最佳位置 加盟店开业经营之后 每年麦当劳还会派人前往加盟店进行调研 同加盟店讨论经营中的问题 此种广泛的监督与控制是麦当劳特许经营的一部分 由此可见 加盟店不仅仅只是使用商标 并且有保证成为成功商业体系中的一分子 将特许协议视为仅仅是商标许可协议是错误的 33 最终 法院认为 被诉称的被搭售商品在公众心目中是不是与商标联系在一起 不是考虑的重点 考虑的着眼点应该是上述商品是否是特许经营整个体系的组成部分 如果商品是体系的不可或缺的一部分 它们就是一个商品 就不存在搭售 麦当劳特殊的建筑物与其商标相联系 并且是专家选定的保证经营成功的特许经营方式的组成部分 所以其要求加盟者租赁房屋不构成搭售 34 二 按建筑结构分 木结构土木结构砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构其他结构 35 三 按建筑结构承重方式分 承重墙结构框架结构排架结构其他 36 四 建筑高度分 低层住宅 1 3层多层住宅 4 6层中高层住宅 7 9层高层住宅 10层以上 37 官书院小区7楼二手房转让 38 住宅设计规范4 1 6七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16 以上的住宅必须设置电梯 底层作为商店或其它用房的多层住宅 其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯 底层做架空层或贮存空间的多层住宅 其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯 顶层为两层一套的跃层住宅时 跃层部分不计层数 其项层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时 可不设电梯 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时 其层数可由中间层起计算 39 参考资料 楼层修正系数 北京地税局 一 楼型为多层的楼层修正多层是指总层数在七层及七层以下楼房 二手住房的基准房屋标准为多层的3层 因此设定3层的基础指数为100 其他楼层修正系数情况如下 40 二 楼型为高层的楼层修正高层是指总层数在七层以上楼房 二手住房的基准房屋标准为高层的次顶层 因此设定次顶层的基础指数为100 其他楼层修正系数情况如下 21层及以上楼层每下降1层 修正系数下调8 11 20楼层每下降1层 修正系数下调1 10层及以下楼层每下降1层 修正系数下调1 5 顶层的修正系数为95 41 二 基本术语 42 一 建筑形态1 塔楼 楼房平面的长度和宽度大致相同2 板楼 楼房平面的长度明显大于宽度 43 二 户型 建筑形式1 平层所有的住宅功能位于同一平面上的户型 2 错层户内楼板面高度不一样 错开出有楼梯连接 但未分成两层 适合大面积住宅 3 复式概念上是一层 但层高较普通房屋 通常是2 7米 高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等内容 用楼梯联系上下4 跃层套内空间跨跃两楼层及以上的住宅 44 三 户型 居室数量一居两居三居 45 四 地块空间指标1 容积率总建筑面积与所用建筑用地面积 总占地面积 之比 2 建筑密度是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 3 绿化率规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积比 4 楼间距 46 五 面积指标1 建筑面积是指房屋外墙 柱 勒脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20米以上 含2 20米 的永久性建筑 2 套内建筑面积成套商品房 单元房 的套内使用面积 套内墙体面积和阳台建筑面积之和 3 公摊面积 1 各产权户的电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 配电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋 2 套 单元 与公共建筑空间之间包括山墙 墙体水平投影面积的一半 47 山东现史上最牛公摊超50 套内面积缩水一半 48 六 房屋空间指标1 进深一幢建筑物 房子 从前墙皮到后墙皮的距离 长度 2 开间住宅的宽度 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 3 层高房屋一层的高度 指下层楼板面到上层楼板面的高度 4 净高一间房屋内楼板面与屋顶的高度 49 宽house 广告你愿意刘易斯在你家跑步吗 50 楼盘链接 东亚上北中心尚城龙城花园 51 小产权的房子能买吗 52 大家觉得小产权的房子能买吗 看到个广告 沙河那里什么新礼新村建的房子 是村里的宅基地 77平米的才30多万 80 90平米的40多万 听那个销售说 有村发的产权证 如果遇到拆迁 会分到国家给的补偿款 大家觉得怎样 心里有点范嘀咕 可是大产权的房子又太贵 100 200万的房子谁买得起啊 53 比较关心的土地问题什么样的土地上建商品房是合法的 如何审查土地的合法性 土地到期后房子是不是就收归国有 小产权的房子到底能不能买 54 55 第三讲房地产用地法律制度 第一节我国土地制度概览第二节房地产开发用地管理制度第三节房地产开发用地流转制度第四节房地产用地制度法律实务 56 第一节我国土地制度概览 一 土地制度法律渊源二 主要制度 57 一 土地制度法律渊源 一 宪法 土地所有制度 土地流转制度 二 法律 物权法 土地管理法 城市房地产管理法 农村土地承包经营法 三 行政法规 国有土地使用权出让和转让暂行条例 四 部门规章 五 地方性法规 六 司法解释1 最高人民法院印发 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答 的通知2 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 58 宪法第十条城市的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于集体所有 宅基地和自留地 自留山 也属于集体所有 国家为了公共利益的需要 可以依照法律规定对土地实行征用 任何组织或者个人不得侵占 买卖 出租 或者以其他形式非法转让土地 土地的使用权可以依照法律的规定转让 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地 59 土地管理法第一章总则第二章土地的所有权和使用权第三章土地利用总体规划第四章耕地保护第五章建设用地第六章监督检查第七章法律责任第八章附则 60 城市房地产管理法第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则 61 农村土地承包法第一章总则第二章家庭承包第一节发包方和承包方的权利和义务第二节承包的原则和程序第三节承包期限和承包合同第四节土地承包经营权的保护第五节土地承包经营权的流转第三章其他方式的承包第四章争议的解决和法律责任第五章附则 62 延伸学习城市土地是如何国有化的 世界各国的土地制度 63 二 主要土地制度 一 基本制度 1 土地公有制度2 合理利用和保护耕地 基本国策 3 土地用途管制制度 二 物权制度 三 土地利用规划制度 四 耕地保护制度 五 建设用地制度 农用地建设用地未利用地 耕地其他农用地 基本农田其他耕地 64 最严格的土地制度 18亿亩耕地红线 65 一 性质 国有建设用地 一 所有权 国有土地1 土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设 需要使用土地的 必须依法申请使用国有土地 但是 兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的 或者乡 镇 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外 2 土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 第二节房地产开发用地管理制度 66 二 用途 建设用地土地管理法第四条国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 严格限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地 67 一 分类年限 居住用地七十年 工业用地五十年 教科文卫体用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合或者其他用地五十年 二 出让年限 68 土地使用权到期 房子是不是就不归我了 69 二 到期处理 物权法第一百四十九条 1 住宅建设用地 使用权期间届满的 自动续期 2 非住宅建设用地 使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 该土地上的房屋及其他不动产的归属 有约定的 按照约定 没有约定或者约定不明确的 依照法律 行政法规的规定办理 70 深圳做法到期房地产 业主需继续使用该土地的 在不改变用途的情况下 按有偿使用土地的原则延长土地使用年期 延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同 在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的 补交地价数额为相应用途公告基准地价的35 并按约定年期修正 补交地价一次性支付 土地租金按年支付 其标准由市国土管理部门定期公布 71 第三节房地产开发用地管理制度 一 一级市场土地使用权法律制度二 二级市场土地使用权法律制度 72 一 一级市场 一 供应主体城市政府 市 县人民政府 二 土地来源1 集体土地 征收2 原有国有土地 收回 三 土地储备制度1 储备主体制度2 土地一级开发制度 73 四 土地计划供应制度 五 供应方式制度 1 供应方式 划拨出让 协议竞争 招标拍卖挂牌 74 2 划拨国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地政府重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地法律 法规规定的其他用地 如宗教用地 外事用地 75 国土部 我国最终将取消土地供应双轨制 76 3 出让 竞争方式 1 类型招标出让 出让人发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 拍卖出让 出让人发布拍卖公告 由竞买人在指定时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 挂牌出让 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 77 78 2 范围工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的 应当以招标 拍卖或者挂牌方式出让 3 竞争方式的比较适用范围优缺点 79 4 土地预申请制度单位和个人对具体宗地有使用意向的 可以提出 成交价格申报 申请 并承诺愿意支付的土地价格 出让人认为其承诺的土地价格和条件可以接受的 应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地 提出 土地成交价格申报 申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动 且报价不低于其承诺的土地价格 5 土地竞争方式的完善如 向上竞地价 谁地价出得高给谁 往下竞房价 房价报低者得标 80 国有建设用地使用权出让预申请书北京市土地整理储备中心或相应分中心 我方现申请受让 项目用地 编号为 的国有建设用地使用权 该地块已列入北京市国土资源局公布的招标拍卖挂牌出让计划 我方愿意以 元 平方米 总计人民币 万元 大写 为最低出价 若获市国土局同意 我方自愿按要求参加此宗地的挂牌出让活动 申请人 加盖公章 申请日期 年月日 81 4 出让 协议方式不属于划拨和竞价方式供地的其他土地5 供应方式的历史演变从划拨到出让 出让用地范围逐渐扩大从协议到竞价 竞价用地范围不断增大土地出让方式的进一步改革 82 六 土地出让合同的性质 七 总结 83 北京土地网站 84 二 二级市场 一 项目转让 物权的转让1 条件 1 出让金条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 开发条件按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 85 2 程序3 税费4 风险 拆迁补偿土地权属完整性 是否被抵押 86 如果不符合转让条件 是否有其他方法可以转让 87 二 股权转让1 条件2 程序3 税费4 风险 对外担保 未知合约 职工安置补偿 欠税5 与项目转让比较条件程序税费 应考虑当次交易税费及其后销售发生的税费风险 88 海南省国土环境资源厅关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知琼土环资用字 2010 3号 五 完善土地二级市场管理 防范恶意炒卖土地行为 十 房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25 的 土地使用权严禁转让 联营合作 作价出资 入股 抵押 严禁以股权转让为名 变相违规转让土地使用权 89 三 其他方式 经营权的转让1 承包经营2 租赁经营3 委托管理 四 转让方式的分析直接转让 物权 间接转让 股权 利润控制 经营权 90 磕地 91 第四节土地法律实务 一 土地权属审查法律实务二 房地用途不一实务三 小产权房法律分析四 房地产用地交易法律实务 92 一 土地权属审查实务 一 证件审查1 国有土地使用权证2 国有土地出让合同3 其他证件 二 档案审查 三 其他 有房产证无土地证 93 二 房地用途不一实务 一 类型1 商改住2 住改商3 其他 二 法律规定 三 风险分析1 商改住2 住改商 94 华腾新天地大厦即将开盘 华腾新天地大厦 位于东四环路窑洼湖桥西北角 位置得天独厚 为CBD东南区域地标性建筑 交通极为便利 发展潜力无限 3 5 6米标准写字层高 6米超高精装大堂 现代风格写字楼立面 160 1600平方米自由组合办公空间 满足企业发展中日益提升的办公环境和形象需求 70年商务产权 可支持7成25年银行按揭 降低企业入住门槛 准现房销售彰显项目实力 95 长城脚下的公社 改住宅潘石屹解释 我们公司在2007年聘请了专职的法律顾问对公司业务进行审查 看有没有违规 违法和违背政策的地方 在审查过程中发现 长城脚下的公社 和 博鳌凯宾斯基 两个项目虽然已经取得了政府颁发的酒店经营执照 但部分土地的使用用途和实际用途不符 于是 就向政府有关部门申请变更这两个项目的土地用途 但申请未被政府批准 因此公司决定终止这两个酒店的经营 96 物权法第七十七条业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 97 小产权的房子能买吗 98 大家觉得小产权的房子能买吗 看到个广告 沙河那里什么新礼新村建的房子 是村里的宅基地 77平米的才30多万 80 90平米的40多万 听那个销售说 有村发的产权证 如果遇到拆迁 会分到国家给的补偿款 大家觉得怎样 心里有点范嘀咕 可是大产权的房子又太贵 100 200万的房子谁买得起啊 99 三 小产权房法律分析 一 含义在非国有建设用地上建设的商品房 一般是指在集体建设用地上开发的商品房 二 风险1 拆除2 合同不受保护3 拆迁补偿得不得保障4 不能交易 100 不能交易案例 101 四 土地交易法律实务 一 项目调查 二 交易方式选择 三 交易合同拟定 四 交易手续办理 102 案例 工体北路四号地出让转让例 103 瑞安建业1 18亿美元收购盈大地产北京项目2009年8月20日 瑞安建业有限公司发布业绩公告称 公司的间接全资附属公司应健向盈大地产的间接全资附属公司ExcelBright收购高置的全部已发行股本及股东贷款 总代价为1 18亿美元 应健与ExcelBright双方已订立协议 瑞安建业由此获得高置旗下物业项目 公告显示 高置为一家在香港注册成立的公司 其主要资产为在项目公司的全部股本权益 项目地盘位于中国北京市朝阳工体北路四号 面积约为14 123 43平方米 在2009年7月31日 项目地盘的账面价值约为人民币6 04亿元 其中包括土地使用权的总成本人民币5 58亿元及所产生的建筑成本约为人民币4 600万元 项目地盘现时正在兴建及发展中 104 盈大地产回应 炒地说 盈大地产表示 公司并未囤地倒地 盈大于2006年4月起委托建筑设计师进行了设计与施工研究 并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程 并未将项目闲置 是2008年3月至10月间的奥运会因素令项目进度落后于起初的计划 盈大相关人士表示 这种情况是由客观条件限制所导致 并不属于故意闲置土地的不良行为 105 关于国土部挂牌督办5宗地处置情况的公告2010 03 10一 因企业自身原因未按出让合同履约的 依法依规予以处罚 北京启夏房地产开发有限公司开发建设的工体北路4号地项目 经核 该项目虽于2009年8月开工 但已超出土地出让合同约定的开工时间 且未及时申请延期开竣工时间 我局按照 北京市实施办法 第十八条相关规定对其处于罚款 同时暂停启夏公司及原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为 二 因行政审批 核 交地条件等尚未开工的 限期开工 三 因政府调规等原因违约现已开工的 免于处罚 106 瑞安建业向李泽楷旗下公司追讨罚款新浪财经讯3月12日下午消息李泽楷旗下盈大地产曾持有的启夏房地产开发公司及盈科公司 因闲置土地遭到北京国土局处罚 不过 启夏公司及该地皮去年8月已出售给瑞安建业 瑞安建业主席罗康瑞今天表示 正在研究向卖方追讨罚款 瑞安建业主席罗康瑞今天在北京表示 集团购入该幅地块后已立即动工 并建立地基 但并未直接回答购入土地时 是否知道地块被闲置 只称正研究向卖方追讨罚款 罗康瑞表示 政府囤地的规定需要遵守 集团会全力配合中央政府 107 108 买房看五证 哪五证 109 国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证商品房销售许可证 110 111 第四讲房地产开发法律制度 房子是如何修成的 112 目录 第一节开发主体制度第二节项目审批制度第三节项目建设制度第四节项目合法性分析实务第五节总结 113 一 几种称呼 投资商 开发商 发展商 第一节房地产开发主体制度 二 设立条件 注册资本 建设部规定 地方规定人员条件 工程技术人员和财务人员 一般条件 股东 资本 章程 住所 名称 特殊条件 三 资质制度 一 建设行业资质制度概述 二 房地产企业资质等级和审批 三 资质制度法律渊源 城市房地产管理法 城市房地产开发经营条例 房地产企业资质管理办法 114 泽青科创产业园 115 四 类型 一 专营企业以房地产开发作为公司主要经营业务的企业 二 项目公司以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业 三 兼营企业主要从事其他经营业务 并兼营房地产开发的企业 116 五 房地产开发企业的特征和组织结构 一 特征1 资金密集型企业2 组织型企业 勘察企业 设计企业 施工企业 监理企业 销售代理企业 咨询企业 二 组织结构1 前期部2 工程管理部3 设计管理部4 市场销售部5 行政财务部 117 第二节房地产开发审批制度 房地产项目的准生证 118 河北省房地产开发项目审批流程图 119 一个项目前期经理的职责描述 1 具体办理项目规划报批手续 2 负责办理项目计划报批手续 3 负责办理土地报批手续 4 负责办理市政报批手续 5 负责与人防 消防 环卫 环保 教育 商业 园林 交通 节水国家安全 文物 军队 防疫等部门的协调 并办理相关手续 6 与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作 7 负责项目地名的申报 并取得有关批复 8 负责办理项目开工审批 9 负责办理预售许可证 工程验收手续 土地证 房产证等手续 10 负责配合征地拆迁工作的组织与协调 120 任职资格 1 专科以上学历 3年以上大型房地产项目前期开发工作经验 2 熟知房地产开发的相关政策 开发流程 及报审 报建各项手续的审批程序 3 与相关政府部门有良好的人脉关系 4 具有较强的人际沟通能力和文字功底 良好的职业道德 121 目录 一 概述二 项目立项制度三 项目规划制度四 项目土地制度五 项目建设制度 122 一 概述 一 含义按国家规定的工程投资项目核准和备案要求 建设单位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续 二 特征1 涉及部门多2 灵活性强 三 流程 四 法律渊源关于基本建设程序的若干规定 国家计委等1978年4月22日 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知 123 二 项目立项管理制度 一 含义建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可 可以进入项目实施阶段 二 管理方式1 政府投资 审批制2 企业投资备案制 非核准制或审批制的一般项目核准制 重大项目和限制类项目 由 政府核准的投资项目目录 界定审批制 企业使用政府补助 转贷 贴息投资建设的项目 政府只审批资金申请报告 124 三 特点1 政策性强2 干预性强 四 法律渊源 国务院关于投资体制改革的决定企业投资项目核准暂行办法中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法外商投资项目核准暂行管理办法境外投资项目核准暂行管理办法 125 温家宝主持国务院常务会议要求暂停审批核电项目 四 严格审批新上核电项目 抓紧编制核安全规划 调整完善核电发展中长期规划 核安全规划批准前 暂停审批核电项目包括开展前期工作的项目 126 五 文书 项目建议书 可行性研究报告 开工计划 六 主管部门 投资行政主管部门 一般为发改委 七 土地供应方式改革对房地产项目立项制度的影响 127 128 三 项目规划管理制度 一 含义为了实现一定时期内社会的经济和社会发展目标 确定城乡性质 规模和发展方向 合理利用城乡土地 协调城乡空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排 二 法律渊源基本法律 城乡规划法其他法律 129 三 规划控制要素建筑用途建筑形式位置关系建筑密度建筑高度容积率绿化率教育配套停车位 130 四 文书规划要点选址定点规划意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证 五 主管部门1 综合性规划部门 规划行政主管部门2 专业性规划部门 人防 公安交通 园林 教育 消防 市政等行政主管部门 131 六 规划知识 五线1 城市红线 城市道路两侧边界控制线 2 城市绿线 城市绿地范围的边界控制线 3 城市紫线 历史文化建设的边界控制线 4 城市蓝线 现有城市水体规划水期边界控制线 5 城市黄线 城市基础设施用地的控制界线 132 133 一 文书 建设用地预审 二 主管部门 土地行政主管部门 四 土地管理制度 134 135 一 文书 工程招投标 施工许可证 二 主管部门 建设行政主管部门 五 工程报建制度 136 电力建设项目的前期手续 137 第三节项目建设制度 一 建设环节 勘查 设计 施工 监理二 政府管理 质量监管 招投标管理 资质管理制度 138 帝湖东王府 项目建设的违法事实 未经规划许可擅自开工建设 擅自改变土地用途 未取得施工许可证擅自施工 未依法进行招标 未进行工程质量监督等等 特别是2号 5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线3 05米 10 38米 严重违反了 城市规划法 河南省 城市规划法 实施办法 郑州市违反城市规划建设工程查处条例 等法律法规 直接严重影响金水河进排水 防汛泄洪的功能 危害了城市公共安全 139 第四节房地产开发项目的合法性分析实务一 立项问题二 规划问题三 土地问题四 施工问题 140 一 因素 产业政策 宏观调控 二 案例 新丰电厂 铁本事件 姜庄湖二期 三 影响 别墅项目 高尔夫项目 一 立项问题 141 铁本事件项目概况江苏铁本钢铁有限公司自2002年初筹划在常州市新北区魏村镇 镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目 该项目设计能力840万吨 概算总投资105 9亿元人民币 2003年6月进入现场施工 2004年3月江苏省政府责令全面停工 142 违法事实立项为实施该项目 铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资 独资 公司 把项目化整为零 拆分为22个项目向有关部门报批 2002年9月至2003年11月 常州国家高新技术产业开发区管委会 江苏省发展计划委员会 扬中市发展计划与经济贸易局先后越权 违规 拆项审批了铁本合资公司的建设项目 环评铁本公司未取得环保部门批复环境影响评价报告书即开工建设 严重违反了国家环境保护法 环境影响评价法的有关规定 143 土地2003年以来 常州高新区管委会 扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用 占用土地 并违规组织实施征地拆迁 导致铁本公司违法占用土地6541亩 其中耕地4585亩 含基本农田1200亩 已无法复垦 造成大量耕地被毁 2003年12月 江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩 致使铁本公司项目部分非法占地合法化 144 内蒙古新丰电厂建设规模为 台 万千瓦燃煤机组 工程总投资 亿元 年 月违规开工建设 年 月 日因抢进度 违规施工造成汽轮机主厂房球型网架坍塌 导致 人死亡 人受伤 现已查明 该项目在建设过程中 当地政府有关部门和企业存在越权审批 违规批准征地 虚假申报 突击建设 违反招投标程序等严重问题 尤其是在国家有关部门将其确定为违规项目 明令停工后 电站建设施工仍未得到制止 是一起典型的漠视法纪 顶风违规并造成严重后果 影响极坏的事件 145 一 因素 城市规划 二 案例住邦2000 十三陵项目 清缘里案 湖北统计局楼 盘古大观空中四合院 二 规划问题 三 后果 严重违反规划一般违反规划 146 城乡规划法第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的 由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设 尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的 限期改正 处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款 无法采取改正措施消除影响的 限期拆除 不能拆除的 没收实物或者违法收入 可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款 147 一 土地性质 集体土地案例 天涯名流 王府家庭农场 二 土地用途房地用途不一致 三 土地问题 148 一 因素施工许可证 招投标程序 工程事故 工程质量 二 影响 停工 四 施工问题 149 第五节一些总结 一 对于房地产开发审批制度的理解 一 性质 二 必要性 三 问题 不确定性 不稳定性二 实务中应注意的问题 一 房地产开发投资 二 房地产交易 150 三 案例分析1 未批项目鞍山戏水项目 十三陵水库相邻项目2 拆除项目王府农场 天涯名流别墅 郑州帝湖东王府 铁本钢厂 新丰电厂3 烂尾项目中宇大厦4 处罚项目龙城花园 住邦2000 盘古大观空中四合院 151 灵岩寺开发项目分析 152 灵岩寺开发项目分析 153 项目概况灵岩寺景区为国家4A级风景名胜区 某企业拟租赁景区范围内当地村民土地300亩左右进行开发 建设生态休闲度假旅游项目 请法律专业人员提供意见 154 调查清单本项目如开工建设 需要办理土地 立项 规划 环评等有关手续 据当天与杨主任等领导交流 本项目现有的长清区发展计划局的立项批复无效 须经济南市发改委批准 景区总体规划尚未编制 项目规划手续尚未办理 土地性质为集体土地 但土地用途已变为建设用地 因此 须先了解如下事项 一 项目立项手续本项目能否获得批准 项目的批准机关 报批手续流程及需要时间 155 二 项目规划手续本项目是否全部在灵岩寺风景区范围内 灵岩寺风景区的总体规划是否已经编制并获有权机关批准 作为国家级风景名胜区 本项目规划被批准的可能性 规划是否需要省级建设行政主管部门批准 本项目的详细规划如何编制和报批 批准的机关 项目建设规划手续如何办理 可能批准的建设规模 156 三 项目用地手续项目用地的所有权人 项目范围内的用地性质 全部为建设用地还是部分为建设用地 土地租赁手续如何办理 四 其他手续环评手续如何办理 水 电等基础设施如何办理 157 158 省心 傻瓜都可以买房 159 奸商法海售房记 160 售房小品 161 第五讲房地产交易管理制度 162 目录 第一节房地产交易类型第二节商品房转让中的风险第三节商品房预售管理制度第四节总结 163 第一节房地产交易类型 一 房地产转让 所有权 一级市场 新建房市场 二 房地产租赁 使用权 三级市场三 房地产抵押 担保物权 二级市场 二手房 存量房 市场 预售 现售 开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人的行为 开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为 164 第二节商品房转让中的风险 一 风险类型二 风险预防三 涉及法律 165 一 风险类型 一 虚假宣传的风险 二 房屋合法性的风险 三 产权被抵押的风险 四 一房多卖的风险 五 房屋质量风险 六 规划设计变更的风险 七 面积差异的风险 八 烂尾的风险 九 配套设施和市政基础设施的风险 十 产权证迟延办理的风险 十一 前期物业管理风险 十二 合同陷阱风险 166 讨论 风险处理的法律实务 风险预防的法律实务 风险防范的制度措施 167 二 风险预防 一 个体处理 民事方式 主要通过合同约定来解决 二 制度处理 行政方式 主要通过政府监管来解决 168 三 涉及法律 一 合同法 二 城市房地产管理法 三 城市房地产开发经营管理条例 四 商品房销售管理办法 五 城市商品房预售管理办法 六 地方性法律和规定 七 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 169 第三节商品房预售管理制度 一 广告宣传制度二 预售许可制度三 抵押管理制度四 预售合同登记备案制度五 房屋质量管理制度六 规划设计变更制度七 面积差异处理制度八 预收款监管制度九 房屋交付制度十 权属登记制度十一 前期物业管理制度十二 合同示范文本制度 170 一 广告宣传制度 一 目的 防止虚假宣传 二 内容1 时间 须在取得销售许可证后2 内容 真实 合法 科学 准确 三 相关法律1 合同法2 广告法3 商品房销售管理办法4 房地产广告管理办法5 最高院司法解释 171 1 合同法 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示 该意思表示应当符合下列规定 一 内容具体确定 二 表明经受要约人承诺 要约人即受该意思表示约束第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示 寄送的价目表 拍卖公告 招标公告 招股说明书 商业广告等为要约邀请 商业广告的内容符合要约规定的 视为要约 172 2 商品房销售管理办法 房地产开发企业 房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告 应当执行 中华人民共和国广告法 房地产广告发布暂行规定 等有关规定 广告内容必须真实 合法 科学 准确 房地产开发企业 房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项 当事人应当在商品房买卖合同中约定 173 3 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 174 四 开发企业的对策 在广告和宣传资料中注明 本广告仅供参考 不构成要约和要约邀请 双方权利义务以合同及政府部门批准文件为准 最终解释权归开发商所有 五 买受人对策将决定购房的关键性因素力争落实在合同中 175 二 预售许可制度 一 含义开发企业必须领取商品房预售许可证后才能进行销售 176 二 预售许可条件1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 设定预售许可条件的目的 177 建设项目投资证明 示例 公司在区 县 开发建设的项目 现申请预售号楼 工程建设总投资为万元 截止到年月日 按申请预售的商品房计算 投入开发建设资金的投资额为万元 已超过总投资的25 特此证明开户银行 盖章 年月日 178 填写说明 1 工程建设总投资是指除土地出让金以外的申请预售商品房的工程建设总投资 包括 预售商品房应分摊的拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 配套设施费 开发间接费用 建安工程费 2 申请预售商品房的楼号按建设工程规划许可证标明的楼号填写 工程建设总投资是指按申请楼号计算的工程建设总投资 179 三 商业贷款条件对预售的影响住房贷款条件 主体结果封顶商业用房贷款条件 竣工 四 开发企业的规避1 认购方式2 诚意金方式3 贵宾卡方式4 排号 取得预售证前以各种名义收款已被禁止 180 五 新问题 捂盘惜售 181 六 实务手续不全 但其他方面很有吸引力的房产 该如何处理 182 如何防止开发商将自己购买的房产抵押 183 甲以房屋抵押向乙借款 现拟将房屋出售给丙 该如何操作 184 三 抵押管理制度 一 抵押制度概述 二 抵押制度法规 三 购房抵押实务 185 一 抵押制度概述债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为 抵押设定之后 在债务人到期不履行债务时 抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿 提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人 所提供抵押财产称为抵押物 债权人则为抵押权人 因此享有的权利称为抵押权 186 二 抵押制度法规担保法物权法合同法司法解释 187 担保法第四十九条抵押期间 抵押人转让已办理登记的抵押物的 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的 转让行为无效 188 物权法第一百九十一条抵押期间 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押期间 抵押人未经抵押权人同意 不得转让抵押财产 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 189 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 法释 2003 7号 第九条出卖人订立商品房买卖合同时 具有下列情形之一 导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以请求返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 二 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 190 合同法第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款 发包人逾期不支付的 除按照建设工程的性质不宜折价 拍卖的以外 承包人可以与发包人协议将该工程折价 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 191 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释 2002 16号一 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中 应当依照 中华人民共和国合同法 第二百八十六条的规定 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 二 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 三 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括承包人因发包人违约所造成的损失 四 建设工程承包人行使优先权的期限为六个月 自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 五 本批复第一条至第三条自公布之日起施行 第四条自公布之日起六个月后施行 192 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财产的规定 法释 号 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人 第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产 但尚未办理产权过户登记手续的 人民法院可以查封 扣押 冻结 第三人已经支付全部价款并实际占有 但未办理过户登记手续的 如果第三人对此没有过错 人民法院不得查封 扣押 冻结 193 三 购房抵押实务1 抵押的房产能否买 2