《房产税改革讲座》PPT课件.ppt

房产税改革 1 光打雷不下雨 2003年10月14日 十六届三中全会通过的 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定 指出 实施城镇建设税费改革 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 相应取消有关收费 2009年5月25日公布了 国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知 决定从今开始 研究 物业税 说了6年 原地踏步 中央的威信何在 2 据说 自2006年初开始 北京 辽宁 深圳 江苏 宁夏 重庆等6个省市对物业税征收进行试点 在2007年又增加了4个试点城市 2007年有官员声称要将物业税试点的 空转 变为 实转 可是却拿不出一个方案来 2010年6月1日国务院批准推进房产税改革 可是 改革方案依然处于 保密 状态 只听楼梯响 不见人下来 为什么官方机构的物业税试点方案见不得阳光 3 物业税改革举步维艰 进展缓慢 参与试点的官员和研究人员纷纷摇头说 开征物业税的争议较大 所牵涉的工作和部门较多 难度很大 有人说征收物业税非常复杂 恐怕还要三 四年时间才能开征物业税 究竟物业税复杂在哪里 我们必须花些气力把矛盾梳理清楚 如果不能对症下药 恐怕再谈论几年也是纸上谈兵 无济于事 4 反对房产税的理由 1 房价难以确定 需要增加10万个房价估价师 2 征税成本太高 需要增加10万个税收人员 3 缺乏民意支持 反对增加低收入家庭负担 4 交了地价 为什么还要征房产税 5 开征房产税的各种建议 1 只对新房征税 如果对老房子征税就是重复征税 2 应当只对居民第二套房子征税 对第一套应当免税 3 对自住型的住房应当免税 只对投资型的住房征收房产税 4 只对豪宅征收房产税 普通住房免征 5 只针对空置的房地产征税 6 6 文件公布前的免征 7 面积大的住宅征税 小户型不征 8 向高收入家庭征收房产税 低收入家庭不征 7 设计房产税的原则 1 绝对不增加一般民众的负担 缩小贫富差距 而不是为政府敛钱 2 稳定房地产市场 抑制过度投机 3 简单明了 人人都可以理解 防止歧义 不给官员留下腐败贪污的空间 4 切实可行 征税成本较低 8 房产税的定义 房产税是针对国民的不动产所征收的税收房产税多属于地方税 课税的前提是对房地产的持有 在奥地利 波兰等国叫 不动产税 在美国 加拿大 德国 智利叫 财产税 在新西兰 英国 马来西亚等国称之为 地方税 香港称 物业税 9 征收税赋主要发生在四个环节 交易 所得 资产持有和资源特许利用 在交易环节征收的有交易税 契税 印花税 营业税等 所得税包括企业所得税 个人所得税 增值税 遗产税等 在资源特许利用环节上征收矿藏资源税 燃油税等 环境污染税也属于这个范畴 房产税属于资产持有阶段应缴纳的税种 10 征收房产税的理由 1 资源使用费 2 产权保护费政府有责任保护公民的财产所有权 并且提供国家安全 司法 金融 环境保护和公共设施等各项服务 与此对应 财产所有者必须缴纳一定的税收来保证国家的相关开支 11 征收房产税的好处 房产税有助于缩小贫富差距 房产税有助于提高资源使用效率 减少空置税基稳定 数额较大 易于征收 和其他税种相比 由于逃税比较困难 因此缴纳率比较高 激励地方政府为当地居民提供更好的服务 12 必须结束房地产市场税费混乱的局面 当前 在房地产业正式应用的税种有7个 营业税 房产税 城市房地产税 城镇土地使用税 土地增值税 耕地占用税和契税 在开发环节上有土地增值税 耕地占有税 土地出让金等 交易环节的税种有契税 营业税 印花税 城市维护建设税等 在保有环节上有城镇土地使用税 房产税 城市房地产税等 13 当前涉及到房地产的有如下税费 印花税 在不动产交易过程中按照交易价的0 05 缴纳印花税交易服务费 按照建筑面积 在一般情况下每平方米征收3元 土地契税 按土地出让金的3 征收 律师费 在取得按揭贷款时按照房价的0 3 交纳律师费 14 保险费 按照按揭贷款总额的0 8 乘以保险期限 公共维修基金 按照购房价格2 征收 营业税 对于用于投资的房地产 按照交易额的5 5 征收营业税 15 房产个人所得税 出售房地产的人应当交纳房地产交易个人所得税 计算方法是在交易额中扣除原来购房时支付的金额 买卖过程中交纳的税费 包括转让住房是实际交纳的营业税 印花税等 之后按照实际所得的20 征收 对于不同情况制定了一些减免所得税的规定 除此而外 对房地产征收的各种名目的收费有40余种 在有些地方甚至超过100种 诸如城市维护建设税 教育费附加等等 16 当前涉及房地产的征税状况相当混乱 多税种 多环节 重复课税的现象相当普遍 征税的目的性不明确 税率设计不科学 税收负担不公平 税费的混乱不仅加重了房地产企业和购房者的负担还造成了和房地产相关的相当严重的贪污腐败和偷税漏税 17 此外 税制不统一 外资企业和外籍个人适用 城市房地产税暂行条例 内资企业和个人适用 房产税暂行条例 内外税制不统一 不仅不利于企业之间的公平竞争 也不符合国民待遇原则 阻碍房地产业的长期可持续发展 18 开征房产税的目的 第一类是为了提高土地和房产的使用效率 防止各类投机行为 例如 韩国 法国等 第二类是为了增加政府财源 改善公共福利 例如 美国 加拿大等 还有一些国家征收物业税的目的综合上述二类 兼而有之 例如 日本 香港等 19 为什么要征收房产税 1 促进社会公平 缩小贫富差距 2 改善资源配置效率 3 给政府开辟新的财源 多些征税 20 21 政府财税收入增加如此之快 已经没有必要再为政府增添新的财源 在公共财政上 中国政府太大 管得太多 有必要精兵减政 减肥瘦身 如果把房产税作为政府扩张的手段就大错特错了 22 居安思危 防范可能出现的危机 一个是金融危机 一个是社会危机 由于金融体制改革严重滞后 我国的金融体系非常脆弱 务必要切断房地产泡沫经济通向银行系统的渠道 确保金融系统不出大问题 贫富差距不断加大是导致社会危机的主要因素 务必要努力缩小贫富差距 照顾社会上的弱势群体 23 征收房产税的主要目的 缩小贫富差距 众所周知 有钱的人住的房子大 理应多交税 穷人住的房子小 甚至没有房子 他们理应少交税或者不交税 在17大文件中正式提出了财产性收入 住房是居民财产的一个主要组成部分 由于房价暴涨 住宅价值也随之攀高 户型越大涨得越快 对于这部分资产性收入征税是完全合理的 24 不可容忍的贫富差距 根据世界银行 世界发展报告2006 提供的近年来收入分配不平等状况的测量指标 在127个国家里 中国与几个拉美和非洲国家并列于第95位 收入不平等程度高于中国的国家有29个 其中27个是拉丁美洲和非洲国家 亚洲倒数第三 只有马来西亚和菲律宾两个国家的不平等程度高于中国 25 囤房投机成风 整顿房地产市场秩序 抑制囤房投机需求 空置率居高不下 不应当鼓励个人占有过多的住房面积 更不应当纵容房地产过度投机 征收房产税可以提高占有成本 促进不动产的有效利用 降低空置率 提高资源的配置效率 在一定程度上抑制房地产投机需求 26 为全面税制改革开路 改善中央和地方政府的分税情况 规范地方政府批租土地过程中的短期行为 增强地方政府提供公共服务的激励 通过房产税改革整顿许多不合理 杂乱无章的税费 减少房地产企业的税收负担 为全面铺开税制改革创造条件 27 不同层次的目标 开征房产税的首要目标是缩小贫富差距 绝对不能再给穷人增加负担 通过征收房产税改善地方政府提供公共服务的能力 照顾社会弱势群体 促进社会公平 第二层次的目标是提高资源配置效率 降低住房空置率 有效利用稀缺资源 抑制房地产市场上过度投机需求 和这二个主要目标相比 增加地方政府的财税收入等等都属于较低层次的问题 28 征收房产税与整体财税改革的关系 财税体制改革需要彻底改革 而不是简单地修修补补 头痛医头 脚痛医脚 有的学者认为开征物业税的前提条件是明晰产权 理顺产权关系 整顿评估中介市场 清理房地产税费 确定调整税种的主体 改革土地所有制度 先期试点等 试图通过物业税改革解决财税体制所有的矛盾 毕其功于一役 实际上只是一种不切合实际的空想 29 外部环境的中国特色 中国目前贫富差距很大 而且还有继续扩大的趋势 如果房产税改革的目标是缩小贫富差距 必然要将一些税负从穷人转移到富人头上 按照这个思路制定的方案将遭到各种利益集团的抵制和反对 这恰恰是预料中事 中国缺乏一个有效的信用体系 要建立一个覆盖全民的信用体系绝非易事 许多在西方国家行之有效的制度在中国信用体系缺失的情况下很可能就行不通 因此 在设计房产税改革方案时 务必考虑到防止弄虚作假 逃税漏税 30 不能局限于旧税制 在讨论开征房产税的时候 学者们提出了三种看法 大口径 将现行的涉及房地产行业的所有税收合并为物业税 中口径 将房产税 城市房地产税 城镇土地使用税 土地增值税甚至是土地出让金合并为物业税 小口径 将房产税 城市房地产税 城镇土地使用税合并为物业税 其中大口径和中口径方案主张将现行房产税 城市房地产税 土地增值税以及土地出让金等税费合并 转化为房产保有者每年缴纳的物业税 旧税制本身就是不合理的 没有必要在旧税制的基础上修修补补 31 地价与房产税的关系 有人提议把一次性缴纳的土地出让金分摊在房产保有阶段分年收取 将土地出让金分70年缴纳 购房者在购房时只需缴纳七十分之一的地价 他们把这个费用称为 物业税 32 地价与房产税的定义截然不同 第一 土地出让金是在购房时一次性发生的 而房产税是长期 连续的税种 两者有着根本性质上的区别 不容混淆 应当分清土地和房地产一级市场 开发建设阶段 和二级市场 转让交易阶段 土地出让金由取得土地使用权者支付 物业税则由不动产业主缴纳 不仅支付主体不同 二者的资金渠道和流向也不一致 因此难以相互转化 若取消土地出让金 国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据 只能回到划拨土地的老路 33 分摊法计算失误 第二 如果将当前的土地出让金分摊到未来70年 绝对不能将土地出让金除上70 而应当按照今后各个时期的利率和通货膨胀率进行折算 如果按照比较合理的计算方法 首期缴纳的数额要远远大于1 70 关键问题在于能不能预先得知未来的利率和通货膨胀率 第三 这种说法隐含着一个前提 土地出让金是一个固定的量 如果土地出让金是一个剧烈变化的量 这种计算方法就毫无意义了 34 如果把房产税和土地出让金混在一起 过去已经交了土地出让金的人今后还要不要交房产税 有人主张对已交土地出让金的业主免除若干年的房产税 或者按照较低的税率征收 可是 无论是免还是减 都缺乏合理的计算依据 不管怎么算 都会有人喊不公平 缺乏理论支持 计算出来的结果随意性太大 难以服人 还是将房产税和地价分开处理更好 35 土地归土地 房产归房产 有人提问 在土地出让金不变的情况下开征房产税 是不是重复征税 土地出让金必须一次性支付而和不动产有关的税赋逐年征收 世界上有不少国家和地区就是这样分别处理 在实践上和理论上都是站得住脚的 36 有没有必要保持征税规模一致 有人在计算房产税的税率时试图使房产税的总体规模保持基本不变 他们根据人均收入 人均居住面积等因素 算出来房产税的税率应当控制在0 8 左右 据说 按照这个税率征收房产税不会增加居民的税收负担 37 第一 如果我们并不认为目前的房地产税赋分配合理 那么为什么要保持 总体规模 不变 所谓的 整体规模 本身就是错的 中国人承担的税负太重 不利于扩大内需 增加居民消费 既然我们要改革整个税制 就需要全盘考虑 彻底改革 而不是简单地维持现状 38 第二 我们开征房产税的一个主要目标是缩小贫富差距 特别是要调整不同收入居民组的税收负担 计算出来的0 8 税率的目的性很模糊 仅仅考虑到总量 而没有具体分解到不同收入的居民组 如果按照这个税率一刀切 将穷人和富人统统包括在内 岂不是给穷人增加了税收负担 39 第三 提出房产税的税率应当是0 8 其计算前提是什么 毫无疑问 在计算的时候必须假定房价已知 然后根据房价来计算房产税的税率以保证总税赋基本平衡 非常遗憾 在目前的情况下 我们根本就无法得到合理的房价数据 40 税制改革是一个系统工程 必须统筹考虑 如果我们把房产税当作整个财税体制改革的突破口 也许可以放开手来先改房产税 然后再综合平衡各种税费 在保持政府财税收入基本不变的前提下 达到调整税收负担 缩小贫富差距 整顿房地产市场的竞争秩序的目的 41 能否通过租金来确定房产税 如果房地产租赁市场比较发达 市场机制比较健全 自然可以能够采用租金法来确认房产税的税率 根据中国当前的状况 由于租金本身具有较大的不确定性 它和房价之间的关系有较大的不确定性 因此 简单地选择当期平均租金的18 作为房产税的税率不仅缺乏理论上的支持 在实践上也很难实施 42 能否通过房价市值来确定房产税税率 如何估算房价 老房子 没有交易就没有定价的原则 新房子 房价估算基本上有四种方法 市场比较法 收益还原法 成本估价法和假设开发法 43 1 市场比较法 货比三家 第一 需要收集大量 正常的房地产交易数据 第二 市场比较法隐含着这样一个假设 在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断 第三 采用市场比较法必须要求房价相对稳定 44 第一 市场比较的基础是同类房地产进行比较 因此必须将房地产分类 分类的标准是地点 环境 楼层 朝向 结构 质量 交通等 细分之后在同一个组别中可以比较的房地产数量很少 严格说来 在世界上没有完全相同的二套住宅 45 第二 货比三家的前提是完全充分竞争市场 没有任何一个厂商和购买者能够控制市场价格 购买者具有比较充分的信息 由于进入房地产业的门槛很高 房地产业不是一个充分竞争市场 在不少地方大房地产商形成了具有寡头垄断性质的价格联盟 当地的房价早已被他们操纵于股掌之中 46 第三 房价大起大落 并不稳定 很难在不同时段之间比较 对于老百姓来说 房价的不确定性非常高 在房地产市场信息严重不对称的情况下 使用市场比较法绝对有利于房地产商 47 2 收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法 收益还原法的基础是理性预期理论 首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益 然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在 各个时期收益的总和就是房价 如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议 那么收益还原法是最理想的房价估计法 48 收益还原法站在购房者的角度来考虑未来的纯收益 购房者人数虽多 却高度分散 不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益 对未来收益的预测和还原利率具有很大的不确定性 50 3 成本估价法 房地产的建造成本包括各项费用 包括原材料 人工 运输 能耗等 建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价 采用成本法计算出来的房价亦称 积算房价 成本估价法特别适用于房地产交易较少 无法采用市场比较法的情况 对于学校 医院 政府办公楼 博物馆等非盈利建筑物 由于很少有交易实例或者不能交易往往采用成本估价法 51 新建造住宅的成本包括以下几个部分 第一 取得土地的费用 a 征用农地需支付的征地费 b 在城市中取得土地需要支付拆迁补偿安置费 c 通过政府有偿出让取得的土地需要支付地价款 d 通过土地二 三级市场有偿转让取得的土地为购买费 52 第二 勘察 设计等专业费用以及可行性研究等费用 第三 建筑安装费用 其中包括开发土地 三通一平 或者七通一平 拆除旧建筑等 建筑材料能源 水电和运输费用 建造建筑物和附属设施的建筑工程费 设备购置费 安装工程费等 第四 资金成本 投资占用资金的利息 53 第五 销售费用 包括市场推广费 委托销售费和销售手续费等 第六 开发商应缴纳的税金 包括营业税 城市维护建设税 教育附加税和印花税等 第七 开发商的利润 第八 为了打通各个政府部门的环节所必须支付的行贿成本 54 成本估价法也许是最客观的房价评估方法 关键就在于最后两项 开放商的利润和行贿成本 房地产商少报利润的目的就是逃税 如果不送礼行贿在当今房地产业几乎寸步难行 房地产商最不喜欢的就是成本估价法 倘若一笔一笔帐都算个清楚 哪里还有什么暴利的空间 一般老百姓既没有自己算帐的能力又没有钱来聘请会计事务所 成本估价法再好也帮不上平民百姓的忙 55 4 假设开发法 假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析 房地产商在决定是否开发一个项目之前 首先要估计出它的销售价值 然后扣除正常的土地开发费用 勘察 设计费用 建筑施工费用 销售费用 资金成本 利息 税金等 最后扣除地价 剩下来的就是房地产开发商预期的利润 倘若这个利润是房地产商认为能够接受的 他们就会积极投入这个项目 否则 房地产商是无论如何也不会接手这个项目的 预先估计房价 然后再决定是否开发 这样的房价估价法称为假设开发法 56 假设开发法最适合房地产商的地产开发业务 房地产商不愿意涉及假设开发法 因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少 57 北京有26种住房 产权归属非常复杂 中国只有约3万名评估师 注册评估师不到1万人 要在660个城市对几百万亿平方米的城市不动产进行评估大约会力不从心 再有这么多种的地权 产权的差别就更加捉襟见肘了 如果在征收房产税的过程中逐一论价 不仅缺乏定价的标准而且会牵涉很大的精力 势必出现无穷无尽的讨价还价之中 58 公告房价 选择公告房价和建筑面积作为征税计量基础在开征房产税的过程中 我们必须兼顾三个原则 1 税基确定的合理性 2 税收的公平性 3 合理的征税成本 59 公告房价并不是真实交易房价 而只是征税的参照体系 房产税是征收产权保护费 根本就不需要同市场交易混淆在一起 按照每个小区的平均房价大致划分几个等级 例如3个或者5个等级 在平均房价的基础上适当地降低一个比例 例如按照平均房价的80 计算 称之为公告房价 60 通常公告价格低于真正的市场交易价格 采用公告房价 宜粗不宜细 宜稳不宜变 若干年调整一次 在征税过程中关键在于公平 而不可能做到绝对 合理 61 房产税税率 日本对不同价值的住房实行不同的税率 住房价值在60 90万美元的住宅税率为1 超过1000万美元的住宅税率提高到3 法国按物业净值征收0 5 1 5 的物业税 美国各州的物业税税率各不相同 大约在1 3 之间 加拿大的物业税税率由各地政府分别决定 大约在1 3 左右 法国 西班牙物业税税率为3 62 德国为1 1 5 意大利为0 4 0 7 葡萄牙为0 2 0 8 荷兰为0 1 0 3 挪威为1 1 1 6 芬兰为0 5 3 奥地利为3 63 瑞典的公寓和工业地产的物业税为0 5 别墅和商业物业为1 丹麦规定物业税的上限不得超过房价的2 4 韩国按照土地和建筑物的价值的0 3 10 征收物业税 另附加20 的国防附加税 香港根据土地或楼宇的应评税净值 按照15 的标准税率征收物业税 新加坡自住房产的物业税率是4 其他类型的房产的物业税率是10 台湾物业税的征收标准与住宅面积有关 144平方米以上的住宅 每年收取的税费总额在房屋总价的0 8 1 5 之间 64 建议在一线城市按照公告房价的2 5 征收房产税 在二线城市按照公告房价的2 征税 允许各地政府根据具体情况在这个幅度内适当地调整税率 65 绝不增加民众税收负担 1 保护中低收入家庭 绝对不要增加民众税收负担 要争取做到70 以上的低收入家庭不必掏腰包 92 的家庭只缴纳很少的房产税 2 征收房产税是整个税制改革的一部分 征收多少房产税 将来就从个人所得税和企业所得税中减除 66 征收房产税的程序设计 越简单越好 易于民众了解和监督 尽量不给各级官员以更多的解释空间 信息透明化 建立多元分权 相互监督的机制 具有现实可行性 67 首先 由国土资源局开出应征房产税的第一清单 只看地面上现存的商品房 不管是什么人住在里面 也不问房屋的产权归属 例如 有栋楼房20层 那么从一楼到20楼 每套房子都开一张单子 编上号码 一张不漏 征税完成之后的报告必须有国土资源部门的签名认可 每套商品房都必须有相应的纳税或免税的记录 68 然后 由建设部协同物价部门确定公告房价 由建设部负责提交每套商品房应缴纳房产税的第二清单 同样 在完成征收房产税之后 在第二清单上也必须有建设部的签名认可 征收房产税的责任落在地方税收部门 由他们完成征收结果的第三清单 也就是征收房产税的清单 这份清单必须交给国土资源部和建设部签字认可 交给监察部备案 并接受监察部的审查 69 开好税单之后 由税务局按照门牌号码逐个寄送 送达对象是门牌地址而不是具体个人 在收到纳税通知之后业主应当在规定的时间内到指定的地点缴纳房产税或者办理减免税手续 业主收到房产税税单之后 如果有意见 可以到指定的部门申述 合理者自然应当得到减免 属于军队 福利事业和其他公务部门的房产可以按规定给予减免 70 为了照顾低收入家庭 每个身份证给予30平方米的免税额度 为了照顾中等收入家庭 每个身份证再给20平方米的低税面积 税率为0 5 71 法律只保护纳税人的产权 有人问 能不能拿别人的身份证来免税 可以 如果使用他人身份证申报房产税 一旦出现财产纠纷 法律只保护纳税人的产权 不纳税本身就违法 怎么还能要求法律的保护 业主必须完成纳税程序才能得到法律的保护 72 合理减税和避税 居民可以选择较低的税率 一个身份证只能免一次税 如果重复免税就属于逃税 按重复报税的不动产中价高者的公告房价10 处以罚款 73 房产税征收过程中主客易位 如果逾期未交房产税 将自动对所欠税额开始计算利息 年利率18 超过3个月之后按照22 的惩罚性利率计算 当累计欠税达到房价的25 时 法庭发出第一张传票 过二个月之后发第二张传票 在发出第二张传票二个月之后发出第三张传票 前面二张是经济问题 第三张传票是 藐视法庭罪 74 征收房产税是落实到业主头上还是落实到不动产本身 如果征收房产税的目标是业主 由于业主是自然人 具有可流动性 一个业主可以拥有多套商品房 反之 一套商品房可能有多个业主 居民信用信息系统很不健全 许多家庭缺乏清晰的产权意识 有些商品房的产权界定混乱 75 有些房屋的产权归属不能有效确认 有可能出现各种逃税的漏洞和机会 与其将征收房产税落实到业主还不如直接落实到不动产本身 确定房屋产权的责任不应当由征收房产税的部门来负责 而应当直接交给业主 在确认房屋产权归属的问题上 主客易位 很快就可以顺理成章 76 税务局按照门牌号码挨个寄送税单 一家也不漏 根本不管里面住的是谁 也不管这套房子的产权归谁 除因老弱病残确实需要特别帮助的居民之外 税务部门尽量做到不扰民 一律不登门拜访 不打电话 不按门铃 这样一来 既简单省事又具有较好的可操作性 77 没有边界就没有政策 78 新房与旧房 有人建议说 征收房产税的时候应当区分新房与旧房 实际上 这种说法将房产税和土地出让金混淆在一起 如果我们将房产税和地价分开 地价是地价 房产税是房产税 那么就不存在新旧房的区别 房产税的征收基础是建筑面积而与房屋的新旧程度没有关系 79 收入高低 根据居民收入水平及经济能力来征收房产税 看起来有理 却缺乏可行性 房产税针对的是房地产而不是具体的人 完全可以通过个人所得税来调节贫富差别 不应当把不同的税种混杂在一起 也不能指望着用一种税调节各种矛盾 80 自住与投资 有人主张区分自住物业与经营性物业 我们应当保护 鼓励正常需求而抑制房地产市场的过度投机 可是 在自住和投资之间很难划分清晰的界限 在投资和投机之间也没有清晰的界限 81 普通物业与豪宅 有人建议应当对普通物业与豪宅征收不同的房产税 如何界定普通物业与豪宅 是依靠面积大小 单价高低 还是依靠房价总值来区分 由于单价和物业总值都处于不断变化之中 很难确定一定的识别标准 在实际操作中的困难很大 82 第一套与第二套 是否应当对拥有多套住房的人征收较高的房产税 倘若要对第二套住宅征收较高的税率就必须要能够准确地规定第二套住宅的定义 什么叫第一套 什么叫第二套 在经济学上有自然人和法人的定义 却没有家庭的定义 家庭式自然人的结合 而结合方式有许多种 没有办法确认家庭产权的界限 假离婚算不算 不能鼓励投机取巧 不能让老实人吃亏 难怪有人说 物业税将导致百十万家庭妻离子散 83 18岁的定义是政治范畴的界限 没有经济学的意义 不能剥夺儿童的产权 由于在经济学上 家庭 的定义并不确切 如果对家庭第二套住宅征收较高的税率 很容易造成歧义 增添不必要的麻烦 可以在申请按揭贷款的时候对申请贷款者是否已经拥有按揭贷款决定第二套房贷的首付和利率 但是征收房产税的时候不适合增加审查环节 84 实践证明 房产税的税制越简单越好 易于操作 监管和执行成本较低 符合世界各国税制改革由复杂趋向简单的趋势 税制简单适合老百姓的利益 复杂的税制必然赋予官员更大的解释权 更多的寻租空间 85 开征房产税对经济系统的冲击 征收房产税是否会增加老百姓的负担 目前城镇居民居住面积平均为27平方米左右 按照每户2 8人计算 大约75 以上的家庭居住面积小于90平方米 如果每个身份证给予30平方米的免税额度 再给20平方米的低税额度 在办理了减免手续之后 大部分家庭用不着交房产税或者所交很少 86 中国现有城镇住房140多亿平方米 城镇家庭住房面积中位数为68平方米左右 全国城镇面积小于80平方米的居民住房超过75 100平方米以上的住房只占15 18 87 例如 三口之家 住房面积为100平方米 假定公告房价每平方米10000元 免税90平方米之后其余10平方米按照0 5 交税 每年需要缴纳房产税500元 这个税负并不重 尚在一般居民可以承受的范围内 88 89 90 地方政府和房产税的关系 房产税属于地方税 开征房产税肯定会对地方政府的财源和行为产生影响 在2002年 美国在州