上海某小区项目初步可行性研究报告.doc

总论 一、项目概况 1.地块位置 （1）地块位于上海市区路； （2）地块东侧与南侧紧靠西路和河，西南接近路，北面与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线； （3）占地20亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路（现为小巷）分别以东西和南北向穿过地铁； 2.周边环境与设施 （1）步行三分钟可至轻轨镇坪路站； （2）500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线； （3）邻近家乐福大型超市、乐购量贩大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通银行、上海银行等银行网点； （4）附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。 3.基本数据 土地面积：421.7亩（27.1万平方米）； 容积率：3.45（本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率）； 建筑面积：97万平方米 开发周期：4至5年； 地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付； 即：317万元/亩（1755万元/平方米）； 楼面地价1378元/平方米； 项目总投资：35.6亿元人民币； 自有资金投入：3.5亿元人民币（滚动开发）； 住宅销售均价：4900元/平方米； 项目销售收入：47.0亿元人民币； 项目税后利润总额：4.73亿元人民币； 项目毛利润率：25.4； 项目内部收益率：20.0； 项目财务净现值：1.40亿元人民币（折现率12）。 二、项目建设缘由 1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展 A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A公司自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区南京西路开发了高级办公楼宇中信泰富广场、项目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100。 通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。 2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神 90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计2010年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。 苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000年底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。 3.项目的建设符合上海365旧区改造总体规划精神 近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的铖棚简屋共有365万平方米。 普陀区东新地区占地面积421余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府365改造地块。地块内居民至今仍然在大量使用马桶、煤炉；水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。 本项目的建设符合上海市政府365旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。 4.市区土地稀缺，增加土地储备 从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90年代以来上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资源日趋减少，在内环线以内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目的适合建造25万平方米以上大规模住宅区域的土地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序日趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式（尤其是外资项目）已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。对于开发商而言拍卖招标方式必然提高土地获得成本，对于项目开发建设不利。 本项目通过协议出让方式获得土地使用权，土地价格接近拆迁成本，为开发商资金运作和项目收益创造了良好条件。如此优惠的土地出让方式，在今后的上海土地一级市场交易中将越来越少。在上海酝酿土地出让由协议形式改为招标、拍卖方式的情况下，本项目的意义更大。优惠的地价会明显降低开发总成本，从而有利于控制销售价格，降低开发风险。 另外，一次性获得大面积有开发潜力的土地，有利于对土地进行滚动开发，根据市场动态，结合调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在上海房地产市场外资开发项目中不乏先例。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现，被市场认可。 5.低风险 （1）项目有五大卖点：A公司的品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化； （2）楼面地价（1378元/平方米）低于该地区平均水平（1600元/平方米-1700元/平方米）220-320元/平方米。 三、市场分析 1.市场概况 2000年上海国民经济持续健康快速增长，社会生产力水平进一步提高。为上海房地产业带来较大发展机遇，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。 内销商品房销售增长势头保持较高。2000年与1999年比较，预售增加34.7，销售增加14.4。内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比已由1999年的1：0.75上升到1：0.984。住宅预售价格指数的统计表明，2000年上海的住宅价格指数上升了4.5，其中，高层住宅定基指数上升6.6，多层住宅定基指数上升2.3。 根据上海市国民经济和社会发展十五计划与2010年远景目标纲要的报告分析，十五期间住房需求总量为6400万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，平均每年住房潜在需求量将不低于1400万平方米。预计2001-2005年每年商品住宅销售面积为1600-1800万平方米左右。 上海国民经济规划已将房地产业列入国民经济支柱产业，预计2001年起住宅投资将会有一定程度增长，商品住宅年投资在400亿左右，以后将会逐年增加，预计2001-2005年每年批准上市预售面积为1300-1500万平方米左右。根据综合分析预测，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅将会存在每年约200-300万平方米左右的供需缺口。 2.普陀区商品住宅市场分析 与上海商品房发展共同起步，普陀区商品房建设也始于90年代初。中山路（内环线高架）以北多为早年开发的楼盘，标准较低，大规模高品质小区很少；中山北路以南则为相对高价区（本项目位于此区域）。 自1998年末起，普陀区高品质小区型项目陆续出现，旧城改造的步伐加快。1999年下半年，中远两湾城的正式推出，给普陀区的房地产市场带来了持久的热浪。2000年推出的其他个案相对以往开发的项目，都有很大进步。 普陀区商品住宅购房客户以中收入阶层和工薪阶层的本地客户为主。区域内新推个案的主力户型为三房和大二房。三房面积集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之间。区内大多数新推个案楼盘的均价分布的3800-5000元/平方米，靠近苏州河及内环线以内的项目价格相对较高。 普陀区商品住宅市场主要围绕两大地域优势迅速发展：一是经过综合治理水质景观有明显改善的苏州河流域，二是上海三纵三横主干道之一的长寿路商业街。本项目即处于的内环线以苏州河旁，区域内高层及小高层产品占据着主导位置。 3.苏州河延岸商品住宅市场分析 苏州河沿岸已成为上海商品住宅投资热点之一，越来越受到青睐。目前沿河在建楼盘大约有35家。 就河岸的南北来看，以南岸居多，为28家。就区域来看，以普陀、静安、长宁最多，其中普陀区18家，占总数的51；长宁区9家，占总数的25；静安区6家，虹口区与闸北区均为1家，独黄浦区目前尚未开发楼盘。 目前苏州河沿线楼盘的价位分布较为合理，从最低每平方米2980元至顶级的16880元，当中有足够的选择空间；多数楼盘价位集中在中高档范围。其中最低价在3500元以下的仅有2家；价位在3500-4500元之间的10家，价位在4500-8000元之间的有22家；最低价在800元以上的仅为1家。 4.价格定位 和本项目形成竞争态势的主要楼盘： 区域 名称 位置 售价 形式 - 普陀（环线内） 中远两湾城 中山北路1878号 3700-5400 高层 普陀（环线内） 秋月枫舍 镇坪路 4200-5300 高层 普陀（环线内） 武宁苑 武宁路492号 3800-4800 高层 普陀（环线内） 东新苑 东新支路90号 3400-4900 小高层 普陀（环线内） 地方天圆 东新路355号 4600-6000 小高层、高层 普陀（环线内） 上海知音 长寿路1012号 4900-6200 小高层、高层 和周边其他竞争楼盘相比，本项目有其自身特有优势：品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化。经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，本着谨慎的态度拟定项目销售均价4900元/平方米。 5.目标市场定位 项目销售目标群如下： （1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士； （2）其他市中心区域动迁或欲改善居住条件，但又不愿搬离市中心区域的首次置业者； （3）普陀区欲改善居住条件的首次置业者； （4）政府及企事业单位中层以上管理干部； （5）外地来沪经商者； （6）其他（如证券投资等人士）。 6.购买力分析 本项目每套住宅销售均价约为50-55万元。一般情况下购房者首付约15-17万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，每月偿2400无左右，占家庭月收的三分之一，购房者完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。 四、项目开发 1.开发方案 住宅面积：91.4万平方米 车位：1590个 公建面积：5.55万平方米 公建设施：教育、商场、餐饮、娱乐、生活等设施； 开发进度：分3期滚动开发，每期1.75年，共4.25年完成建设。 2.销售 根据市场分析，经过对地块周边相类似的商品住宅的市场调研，相似物业价格4500-6200元/平方米之间。本项目拟定住宅销售均价为4900元/平方米。 上海市规定，房地产项目在完成地上结构2/3且不少于7层后开始预售，销售共用6个季度完成，其中前两季度各售20，以后4个季度各售15。参考与本项目性质相仿的“中远两湾城”项目，其第一期开盘后1年销售率达90以上，第二期开盘后1个季度销售率35，本项目的销售进度计划相对保守和稳妥一些。 五、财务分析 1.计算依据 营业税所得：5.065 所得税率：33 销售费率：2（以销售收入为基数） 折现率：12 贷款利率：8（一般水平） 开发周期：4.75年 土地面积：421.7亩 容积率：3.45 建筑面积：97万平方米 2.建设投资 总投资：35.6亿元人民币 建筑面积：97万平方米 单位建筑面积投资：3546元/平方米 楼面地价：1449元/平方米 3.资金来源 开发商自有资金：人民币3.5亿元（占总投资10） 利用项目销售回笼资金：人民币21.6亿元（占总投资61） 银行贷款：人民币10.5亿元（占总投资29） 4.销售收入 销售面积：94.8万平方米 住宅售价：4900元/平方米 商场售价：6500元/平方米 销售收入：47.0亿元人民币 项目毛利率：25.4 5.财务指标 税后利润：4.73亿元 财务净现值：1.4亿元（折现率12） 内部收益率：20.0 6.不确定性分析 的总投资上升5或销售价格下降5的情况下，项目依然有较高的收益水平（内部收益率12.36和14.45）。本项目有较强的抗风险能力。 六、结论 项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。 说明 1.“365”改造住宅基本情况： “365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365万平方米危棚简屋。其主要特征为：居住密度极大、砖木或木结构，存在安全隐患，建造时间久远，无煤气、卫生设施、住房大都阴暗潮湿、居住条件恶劣、“365”住宅根据城市规划，在2000年底基本全部改造完成。 2.“365”改造地块享受有关优惠政策： 减免有关手续费、管理费（具体方法根据各个项目情况而定）； 减免或缓交土地使用费（具体方法根据各个项目情况而定）； 实行住宅配套费原则自行包干使用（具体方法根据各个项目情况而定）； 免征20的解困平价住宅； 免收城建档案保证金； 免征新型墙体材料费； 酌情免收人防建设费（具体方法根据各个项目情况而定）。 其他优惠措施可以和有关部门商讨协商。 第一章 市场分析 1.上海总体经济状况 根据上海市统计局最新统计资料显示，2000年上海国民经济持续快速增长，社会生产力水平进一步提高。全年实现国内生产总值4551.15亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8，增幅比上年加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值81.65亿元，增长2.2；第二产业增加值2186.9亿元，增长9.8；第三产业增加值2282.6亿元，增长13。产业结构占略性调整取得重大阶段性成果。第三产业增加值占国内生产总值的比重超过50，达到50.2，中心城市的综合服务功能进一步增强。全市人均国内生产总值达到3.46万元，比上年提高10.2。 目前，上海经济形势呈现以下几个态势： （1）经济从高速增长期步入平稳增长期 20年前，上海GDP总量是273亿元，到1999年超过4000亿元。未来几年，上海GDP平均年增长率约在8左右，预计2001年上海整体经济效应增长质量有明显提高。 （2）固定资产从爬坡型进入平台型投入期 1992-1997年，上海两个三年大变样为投资提供了巨大空间，上海年投资增长率为45。预测未来几年，年投资总量不会有大的起伏，大致在1800亿元以上。但投资结构将发生变化，高科技、技术改造以及民间投资将逐年增加。 （3）社会消费将逐步进入旺盛期 明年上海将继续鼓励和刺激消费，因此，伴随着证券市场的财富效应和假日经济的产生，社会消费将逐步趋强。未来消费热点主要集中在住宅、汽车、信息、教育及旅游等几大市场，但是最重大的消费将是住宅。 （4）上海城市进入功能提升期 整个90年代上海缓解了交通，住房和环境三大难点，下世纪初，上海将进一步提升中心志功能。港口、机场等大型交通、高架道路、轨道交通等建设将大力发展。同时城市生态环境以及郊县城市建设步伐也不断加强。 （5）社会人口进入新变化期 未来几年上海外来劳动力将维持在200万人左右，并呈现流动性减弱、优秀人才涌入、经商人员增加等特点。上述变化给上海房地产业带来较大发展机遇。 2000年上海房地产市场呈现开发投资量上升、商品房交易量放大、空置房有所减少等特点，致使市场供求逐步从失衡趋于平衡。今年出现的五大态势将促使房地产市场以2000年的惯性持续向前。 2.上海房地产市场概况 从2000年总体情况而言，上海房地产市场走过了1998、1999年的低迷期，随着经济大环境的好转，已经逐步回暖。 根据权威的上海统计局发布的统计数据显示2000年房地产业健康发展。全年房地产业增加值240亿元，比上年增长14。房地产开发规模适度，全年商品房施工面积5211.74万平方米，增长2.5；竣工面积1532.24万平方米，比上年增长5.2。其中，商品住宅销售1326.64万平方米，增长6.7。个人购房比例迅速提高，在商品房销售中，个人购房的比重已达93。 存量房地产交易保持活跃。全年成交过户面积778.52万平方米，比上年增加267.68万平方米，增长52.4。 2000年住宅建设和旧区改造持续发展。全年完成住宅建设投资413.15亿元，比上年增长13.3；竣工住宅面积1476.86万平方米，下降3.7。建成为住宅配套服务的分共设施面积168.4万平方米，相当于全市住宅竣工面积的11.4，建成配套齐全的住宅小区和完整街坊95个。完成市区多层旧住宅平顶改坡顶1000幢。全年拆除旧的住宅建筑面积288.35万平方米，其中，列入365危棚简屋改造计划的26.51万平方米。至年末，原定市区365危棚简屋改造计划为26.51万平方米。至年末，原定市区365危棚简屋改造任务已全面完成。居民住宅成套率达到74。 3.上海商品住宅价格走势 据上海市房地产交易中心编制的上海市内销住宅预售指数显示，2000年上海住宅市场走势趋好，与上一年相比，在住宅预售面积量较大幅度增长的基础上，房价稳中有升，指数曲线走阳。 据对闵行、徐汇、浦东、虹口、闸北、静安、卢湾、黄浦、长宁、普陀、宝山等区的住宅预售价格指数统计表明：1999年年底为基期，基期指数为1000点，至2000年12月底，上海的住宅价格指数上升了45.11点，上升4.5。其中，高层住宅定基指数上升66.10点，升幅6.6。多层住宅定基指数上升23.03点，上浮2.3。 2000年上海市房地产市场信息数据汇总表 2000年 1999年 同比 - 1.房地产开发投资额 2.新增经营性项目土地出让面积 1）内销商品房土地出让面积 可建建筑面积 2）外资内销商品房 土地出让面积 可建建筑面积 3）外销商品房土地出让面积 可见建筑面积 3.批准拆迁面积 居民 单位 4.完成拆迁面积 居民 货币化面额 单位 5.完成土地开发面积 6.商品房竣工面积 7.商品房竣工面积 8.商品房批准预售面积 1）内销商品房批准预售面积 2）外销商品房批准预售面积 9.已登记的商品房预售面积 1）内销商品房预售面积 2）外销商品房预售面积 10.商品房批准销售面积 1）内销商品房批准销售面积 2）外销商品房批准销售面积 11.已登记的商品房销售面积 1）内销商品房销售面积 2）外销商品房销售面积 12.已登记的存量房交易过户面积 存量房交易成交金额 已售公房上市成交面积 已售公房上市成交金额 13.已备案差价换房成交面积 1）转让面积 2）交换面积 14.商品房抵押面积 1）外销商品房抵押面积 2）外销商品房抵押贷款额 从月度总体价格走势来看，4月份、7月份和12月份为指数的谷峰。1月、6月、8月为谷底。其中，多层住宅的谷峰期出现在5月、7月、11月，谷底期出现在1月、6月、8月，高层住宅谷峰期出现在4月、7月、12月，谷底期则为1月、5月和8月。这总价格指数的走势与房产交易的季节性相吻合。 考虑到不同价格的住房相应的供求关系。指数统计把目前上海住宅每平方米预售价格分成2500元以下、2500-4000元、4000-6000元、6000元以上四个区间。 从分段价格和各季的指数走势可以看出，在2000年一年里，2500元以下的住宅，供求关系非常协调。因而价格走势较为平稳。 2500-4000元的住宅需求量最大最符合大众住房消费倾向，故价格稳步上升。 4000-6000元及6000元以上的住宅当属中高楼楼盘，价格地各季中有升有降，呈螺旋型上升态势，这说明中高档楼盘仍有相当的市场容量，关键地于楼盘的品质与价格相符。 总体上说，分段价格指数的走势，反映出上海住宅商品的结构开始趋于合理。 4.上海主要商品住宅楼2000年销售大势 根据上海房地产交易中心对2000年上海内销住宅各季度预售，登高面积50名楼盘排行榜统计表明： 2000年本市共有136个楼盘上榜。其中，连续四个季度上榜的楼盘有7个；三个季度三榜的楼盘有7个；两个季度上榜的楼盘有30个；一个季度上榜的楼盘有92个。 （1）全年四个季度上榜楼盘 宝山区 文华苑 长宁区 虹桥新城 浦东新区 鹏欣绿苑、恒大华城 普陀区 中远两湾城、建德花园 杨浦区 文化花园 （2）全年三个季度上榜楼盘 宝山区 华能城市花园、康泰新城 闵行区 万科城市花园 徐汇区 东方曼哈顿 杨浦区 时代花园、佳泰花园、富天苑 （3）全年两个季度上榜楼盘 宝山区 锦秋花园、华灵路1351弄、长宏新苑、复星新苑 长宁区 虹康花园、长宁新城、淮海花园、南洋新都、中山公寓 静安区 嘉园、达安花园 闵行区 万兆家园、上海欣苑、裕兴花园 浦东新区 万邦都市花园、绿川新苑、香榭丽花园、天安花园 普陀区 新润新村、安居朝阳园、岚皋馨苑、万里示范居住区、真源小区 泰宸苑、祥和家园 徐汇区 金色港湾公寓、中海馨园 杨浦区 三湘世纪花城、东银名苑、仁德苑 （4）全年一个季度上榜楼盘 宝山区 牡丹锦苑、远景佳苑、月浦庆安小区、好旺苑、张行居住区商品住宅 宝宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家园、锦龙苑、锦辉绿园 长宁区 虹景家园、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景园 东方剑桥、上海花城、长辉花苑、虹德苑 虹口区 广联新苑、体虹公寓、上地公寓、海中新苑 虹口玫瑰苑、春满园公寓、聚星苑、嘉宏紫薇园 黄浦区 明日星城、锦锈家园、永惠大厦、太阳都市花园 嘉定区 南苑新世纪公寓 静安区 国立大厦 卢湾区 东怡花苑、仁德坊、银杏家园 闵行区 金宸苑、怡和园、紫藤新苑、圣陶沙花园、新时代花园、东苑半岛花园 梅陇城世纪苑、高兴花园、莲花公寓、龙柏香榭苑、大上海国际花园 品翠园、上海网球公寓、团结花苑、安宁欧洲花园、静安新城 浦东新区 联洋花园、金泽苑、锦绣天第花园、生安家园、住友名人花园、申立苑 蝶恋园、纯翠上南、博爱家园、南江苑、金鹏荷泽苑、上南花苑 阳光欧洲城、贵龙园、东丽苑、上南半庭苑、锦河苑 普陀区 秋月枫舍、汇丽花园、曹杨华庭、荣联小区、东旺雍景苑、世纪之门、半岛花园 徐汇区 上海万科华尔兹花园、叠加苑、盛大花园、元福大厦、强生花苑 汇峰花苑、阳光绿园、紫藤园、阳光名邸、挹翠苑 杨浦区 华升新苑、泰鸿苑、长阳新苑 闸北区 和兰苑、申地苑、三泉家园、北美公寓 二、上海市住宅供需总量分析 1.上海住宅需求趋势 根据上海市国民经济和社会发展十五计划与2010年远景目标纲是的报告，至2010年，上海将实现人均住宅面积达到23.6平方米、成套率达87左右，基本达到户均一套房的后小康居住水平。这一目标的提出更坚定了住宅开发信心。上海市区人均居住面积九五末可达11平方米，十五末（2005年）要达到15平方米，人均增加居住面积4平方米，折合建筑面积8平方米，如按市区现有常住人口约800万算，则十五期间往房需求总量为6400万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，平均每年往房潜地需求量将不低于1400万平方米。 十五期间，上海住宅市场消费需求的总趋势呈现好下特点： 与我国东部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面积还处于中下等水平，居民要求增加居住面积的愿望还相当强烈。 随着住房分配货币化政策推出，职工收的增长，居民家庭的购房支付能力将大大加强。 十五期间，是上海由中等发达地区向高等发达地区转变、居民生活由小康型向富裕型转变的过程，人均GDP将由日前的4200美元增加到7000美元左右，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这期间是住宅需求最旺盛的时期。 上海城市建设和旧城区改造仍需拆一大批居民住宅，这些被动拆迁的居民都需是新的住宅予以安置。十五期间本市每年将拆除200万平方米二级以下旧里，高标准完成若干街区的改造。 上海近年来经济健康高速发展，就业机会增加，对外省市优秀人才具有很大吸引力，越来越多的非沪籍高校毕业生留沪工作，这部分人群收丰厚，且有相当比例打算地上海安家落户长期发展，加上当前地上海的约200万外来人口，估计每年平均需要10-15万套住房。这两部分人群对上海商品住宅市场将会起到巨大的推动作用。 郊区城市化。根据上海总体规划要求，上海郊区地十五期间的城市化率是达到60。近年来，上海郊县农民购房商品住房每年约地100万平方米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品住房的比例将逐渐上升。 随着中国加入WTO及亚洲的经济复苏，上海将吸引更多的外商企业进入；西部大开必势必也使许多西部地区各政府和企业地地上海设立办事机构，这些因素也将推动商品住房的销售。 70年代中后期生育高峰期间出生的人群进入适婚年龄，这部分人群普遍教育程度较高，有一定的消费能力，对商品住宅存在明显的有效需求。 以上说明，上海的住宅需求在十五期间仍将保持增长的趋势，估计平均每年将不少于1400万平方米。因此，如何抓住住宅开发机会增加，在较大需求量的同时，能尽快实行有效供应，是上海房地产开发商的大事。 市场需求的大户是住宅。上海房地产市场的第一轮消费主体，是一部分先富起来的高收入群体和法人单位。他们在90年代前8年中始终居于消费主导地位。近两年来，在这部分消费群体中，法人单位随着住房制度改革的深入推进已逐步退出市场；高收入群体的住房消费也基本到位。与此同时，在公积金、银行贷款支持下较高收入的消费群体，以及在切断福利分房后派生的“政策性”消费群体，取而代之的是第二轮消费主体，其市场需求的总量已超过第一轮消费主体。以动态发展的眼光来看，目前尚未进入住宅消费阶段的中低收入阶层，随首收入的逐步提高和受各项政策的刺激，会加入到这一行列中来。另外，“十五”期间旧区改造也将形成一个新的稳定市场。 2.上海住宅投资和供应量预测 （1）1995-1997年，由于当时上海住宅商品房过热，高回报的开发利润率吸引大量资金投入商品住宅市场，当时的住宅建设年投资量徘徊在400-430亿无左右。批准上市面积逐年急剧上升，从1995年的740万平方米上升到1997年的1426万平方米，但是其中有部分数量的住宅盲目上马，房型设计、施工质量、小区环境等多面不适合现代居住需求，成为今后的空置商品房。 （2）根据上海国民经济规划，房地产业已列入国民经济支柱产业，且住宅是一个市场相对稳定，投资风险较小的投资领域，预计2001年起住宅投资将会有一定程度的增长，但是类似1997年前的盲目投资、一哄而上的情况不会重复出现。预计2001年商品住宅年投资在400亿左右。以后将逐年增加。根据上海当前建筑市场行情结合前五年统计数据，预计2000年后投资建造的住宅，建造投资均价约为300元左右。 3.住宅供需平衡分析 年份 住宅投资 批准上市预售 销售面积 供需缺口 备注 （亿元） （万平方米）（万平方米）（万平方米） - 1995 405 749 508 241 统计数据 1996 434 996 529 468 统计数据 1997 433 1426 437 989 统计数据 1998 383 1171 808 363 统计数据 1999 365 1220 1051 168 统计数据 2000 390 1299 1326 -27 预测数据 2001 400 1360 1600 -240 预测数据 2002 408 1454 1600 -146 预测数据 2003 416 1492 1800 -380 预测数据 2004 424 1552 1800 -279 预测数据 2005 433 1552 1800 -248 预测数据 三、竞争分析 1.上海房地产住宅市场竞争特点 特点一：大市政继续带动楼市发展 随着城市公共交通网络的不断完善，交通便捷已不是个别楼盘的专利。但是贯穿浦西浦东的地铁二号线的试运行仍是沿线楼盘带来不小的振奋，尤其是东西两端的浦东新区和长宁区成为为最大的受益者，沿线楼盘价格已大幅提升，销售迅速。在2000年底，轻轨明珠线已通车试运行，这无疑会为上海东北区和西南区的房地产市场带来新的契机。 特点二：规模性小区将领导潮流 随着购房者品位需求的日益提高，具有较大规模的小区所带来完善的配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非小区类楼盘无法比拟的。预计今后几年市场中10万平方米以上的规模性小区仍会领导消费潮流。 特点三：户型面积在变小、房间在变多 在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向。据统计，上海全市二房平均面积已由以前的104平方米降至100平方米，集中供应面积集中在80-100万平方米；三房面积从138平方米降至130平方米，集中供应面积在110-130平方米。 随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。据统计，二房所占比例时下已从48下降至42；而三房却从39上升至45，三房在整体房型比例中增长趋势明显。另从50名上榜楼盘的统计中发现二房比例为42，三房的比例为47。可见三房的供应量增加已成趋势。 特点四：小高层物业受消费者青睐 小高层物业85以上的得房率，配有电梯的方便快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配比，以及相对适中的物业管理费，成为小高层吸引买家的要素。据统计，2000年市民对小高层的需求较1999年上升了11个百分点，达32，忆有逼近多层（需求比例为53）的需求主流地位的趋势。预计小高层在今后的一段时间内还会是市场主流。 特点五：从2000年下半年热销楼盘的特点看，大致具备了这样一些共性。首先是规模较大的均达10万平方米；其次注重内部环境营造，很多楼盘更是不惜工本请来了国外一些知名的大师进行环境设计。 此外，还采用了很多绿色建材和进口的建筑材料，提高了物业的档次；高科技的运用也是市中心楼盘热销的重要因素，智能化物业管理、宽带网络系统的小区比比皆是，使这些楼盘具有较大的窜源面。 虽然市中心的住宅配套齐备，但这些热销楼仍采用依托、整合、建设三管齐下的方式，使住宅配套的优势更脱颖而出。 注：依托是指依托南京路、淮海路、长寿路等市区级商业中心的设施；整合是指充分利用区域内的原有资源进行融合，如与著名学校、医院挂钩；建设是指根据现代居住区的要求，地资源整合的基础上，填补缺项。 特点六：板状结构已成为高层住宅市场的主流 时下，板状结构高层住宅普遍受到青睐。基于上海市所住地理位置，上海市民已养成了特定的居住习惯和理念，他们对住宅的日照、采光和通风的偏好，可能远远胜于对小区环境、绿化的需求。冬天时的日照远比空调来得有温暖感，梅雨季节和夏天，通风的效果是任何人工的调节所无法比拟的。 超前眼光的设计师将多层房的优势加入市中心的高层设计，从采光、面积配比、功能设计等多方面，将高层住宅的舒适性提到一个新高度。如充分利用南向面宽，便每套住宅的客厅和主、次卧室均朝南，南北通风顺畅。地各类房型中，玄关、阳光室、储藏室基本设置齐全，开放式厨房和尽量少的结构墙为后装修留出余地，主人的居家个性可以得到充分表现。采光方面，设计拉门式阳光室外，更坚持厨卫窗地比大于1/10，厅与卧室的窗地比大于1/7的的采光标准。地此类先进的设计方面，较为成功的有中山北路上的特大型生态社区中远两湾城。近期面市的两湾城二期，楼层总高度100米左右，采用大板式的设计，使户户朝南，并且大多住宅有三个阳台，一个客厅采光阳台，一个晒衣阳台，还有一个厨房工作阳台，客厅面宽达到4.2米，更有储藏室、更衣间齐全的功能设计，使居住高层的舒适性大大提升。 特点七：装修房需求不容忽视 装修房地源于外销物业，上海外销公寓提出即刻入住概念。而发展商京将这一便捷概念引入内销商品房，在外转内销物业的刺激下，市场品质竞争的加剧，装修房又再次引起人们的关注。据数据显示，至2000年，上海商品住宅以毛坯交房的占92.52，再带装修的物业仅占7.48。另据需求数据显示：1999年市以对装修房的需求达31.51，至2000年上升到32.54。需求和供应之间的差距还是显而易见的，装修房的市场消费有一定的市场潜力。 特点八：品牌营销引发楼市新卖点 在2000年3季度统计的交易数据中，销售量位居前两位分别为中海馨园和东方曼哈顿两个大盘。其中中海馨园更是爆发出“井喷”行情，一期共推出小高层358套，自9月8日开盘两天即销售326套，完成销售91，其中10号楼全部告罄。另外，明日星城一期短短两个月销售率达100。东苑半岛花园一期开盘数日销售即达80以上。普陀东旺家园还未开盘订购者已达半数以上。康桥半岛花园一期595套全部售完，二期首推368套，开盘两天销售118套，为弄到一个好单元，不少消费者通宵排队。 以上所述现象足以证明21世纪的上海房地产消费市场不同于1992年的房地产市场，而是一个理性的市场，开发商只是在经过了大量的开发逐渐在市场中积累了一定的品牌知名度和消费信任度，才是取胜的唯一法则。 如中海馨园的开发商即是当年在沪开发外销项目的海华花园的中国海外集团，在成功地推出海华、海丽、海天花园之后用建造外销房的水准来建造内销房更能使住宅品质得以一定的升华。 以董氏家族为背景的东方海外集团曾以法国风情、英式风貌的概念成功推出了东方巴黎和东方剑桥后又以美式生活推出了东方曼哈顿这一新盘，虽然价格不低却依然受到消费者的追棒。 由此可见，中信泰富作为知名公司，已经在上海成功开发了中信泰富广场、华山公寓等沪上顶级楼盘，若能充分得用品牌号召力，就能在开发初期从品牌号召力，就能在开发初期从品牌效应、知名度等方面领先于其他周边楼盘，为盛开开发打下基础。 2.上海区域房地产市场竞争分析 本项目们于上海普陀区，周边接壤静安、长宁、闸北等区域，这些区域楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷主要竟争、长宁、闸北等区域，这些区域楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷主要竞争楼盘加以阐述分析。 （1）静安区域分析 静安区位于市中心，具有地域优势，向来为全市高价住宅地区，住宅物业以高层居多。近来的静安区楼市形势为：一、多层、小高层日受欢迎；二、出现市中心大规模住宅小区，如：达安花园，聚豪天下南草坪花园；三、随着静安区中心楼盘的饱和，曹家渡地区将日益成为静安的“黄金宝地”。 静安区的楼市大致可以分为三大块： 第一块为武宁南路，北京路，成都北路与长寿路内的区域，这是静安区主要的居住区。物业类型多样，有高层、小高层和多层，其中以多层、小高层深受欢迎，如：大闻丽都院，静安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等，均销量颇佳。 区域 楼盘名称 位置 售价（元/平方米） 形式 - 静安北 静安四季公寓 余姚路298弄 5300-5800 小高层 静安北 大闻丽都院 海防路377号 4800-6300 小高层 静安北