泰安市万力电子产业园可研报告

可行性研究报告 1 第一章 总 论 第一节 项目 概况与承办单位 一、单位名称： 山东万力电子信息产业有限公司 二、注册资金： 企业注册资金捌仟陆佰万元 三、法人代表： 四、法定地址： 泰安市通天街 25 号 五、项目承办单位概况： 山东万力电子信息产业有限公司成立于 2000 年 10 月，现 专门从事光接口数字编码设备、网络视频会议设备、远程图像监控设备、红外热成像测温设备和工业自动化等设备的软硬件和研发、生产、销售、服务的高新技术企业。 公司自成立至今，本着“贡献于文化、服务于社会”的经营思想，引进先进的技术设备和管理经验，面向广大客户 市场，努力开拓，积极进取，取得了长足的进步和可喜的业绩。 经过近 6 年的创业，已可以卓有成效的完成上百种产品的开发、设计和制造。公司重视与省内外同行厂家的技术交流，不断引进新技术、新材料，使产品更臻完善。公司坚持“以质量求生存、以信誉求发展、以管理增效益”的经营方针，重质量、重管理、重科技、积极开拓市场，以求得可行性研究报告 2 更好的发展。产品质量可靠、性价比高、交货准时，服务水准高、信誉良好，目前已与多个大型集团建立长期合作关系。 公司 多年来致力于信息化、科技化电子产业发展，凝聚了一支朝气蓬勃、勇于进取的营销团队及研发人员。 秉承“ 科技创新、智胜未来、团结进取、追求卓越 ”的企业精神，坚持“ 让顾客满意，让员工成长，让伙伴获利 ”的企业宗旨，以优良的品质，优秀的服务，独特的外观以及良好的信誉，赢得了消费者的认可和业界口碑。公司 现有员工 83 人，其中总经理获得工商管理 硕士资格， 具有多年软硬件研发经验；大学以上学历 66 人，平均年龄 29 岁。 2005 年实现总收入 6823万元，资产总额达 1.2 亿元。公司远程数字图像测温编码器及高清晰视频会议终端均获得实用 型专利证书，山东万力 WL 2000MH型视频会议系统软件 V1.0、“山东万力” WL 820远程 图像监控软件 V1.0简称 820 软件 、山东万力 HW 08 红外图像远程监测系统软件 V1.0简称 HW-08 系统 及山东万力 WL-806 变电站预警系统软件 V1.0简称 WL-806系统 均获得计算机软件著作权登记证书。管理体系符合 GB/T19001-2000idtISO9001 2000标准体系要求，获得管理体系认证证书。 六、编制单位 ： 1、单位名称 : 2、单位地址： 3、工程咨询等级： 4、工程咨询资格等级证书编号： 5、发证机关：国家发展和改革委员会 可行性研究报告 3 第二节 可行性研究的依据与范围 一、编制依据 1、国家和山东省的经济和社会发展规划 2、国家和山东省有关的法律、法规和政策 3、现行的有关技术规范、标准和定额 4、国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求 5、泰安市新一轮城市总体规划 6、泰安市国民经济和社会发展第十个五年计划 7、项目承办单位提供的有关基础资料、数据 8、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书 9、其它有关资料 二、可行性研究的范围 1、项目提出的背景及建设的必要性 2、市场预测及建设规模 3、建设地点和建设条件 4、总体规划方案 5、环境保护与节能 6、项目实 施方案与进度安排 7、投资估算及资金筹措 8、经济评价 9、社会综合效益分析 可行性研究报告 4 第二章 项目提出的背景与建设的必要性 第一节 项目提出的背景 一、泰安市概况 泰安市位于山东省中部的泰山南麓（东经 116 20 117 59 ,北纬35 38 36 28），北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。总占地面积 7762 平方公里，人口 543 万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县个县市区。 泰城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光 秀丽，既是国务院公布的首批对外开放旅游城市，也是山东的历史文化名城。 泰城建设先后荣获“国家卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”等光荣称号，获得山东省城市规划建设管理三上台阶“齐鲁杯”活动三连冠和后三年总评特别奖。随着泰安市新一轮城市总体规划的实施 , 以建设 “蓝天、碧水、青山、绿色家园” 为目标，以基础设施配套和园林绿化建设为重点， “一线、两湖、三河、十路” 建设工程和 “广告牌匾、沿街景观城市污水” 三项治理全面推进，泰城实现了城市环境综合整治的根本性突破。 泰安正逐步发展成为一个既 有绚丽多彩的古老文化，又有壮美的现代文明，经济、科技、文化、金融、旅游为一体的现代化城市，将成为齐鲁大地的一颗璀璨的明珠。 二、项目提出的背景 泰安市作为华东地区重要的对外开放旅游城市之一，近年来国民经济可行性研究报告 5 保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十五”末，泰城规划面积扩大到 100 平方公里，其中建成区面积 65 平方公里，人口达到 65 万； 2020 年，泰安市区人口将达到 135 万，用地规模 147 平方公里 ，城市化水平要从 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，加快城市商业化建设进程，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对消费提出了更高的要求。 泰安市岱岳区机关招待所，原神州宾馆建成至今闲置十三年， 原 属烂尾工程，环境脏、乱、差，与周围环境极不协调，影响市容、市貌，与我市建设“蓝天、碧水、绿色家园”的总体要求相差太远，多年来岱岳区委、区政府虽然多方努力，但由于该项目多年来几经变更，遗留问题盘根错节，加之地处通天街西侧和财源街北的狭小区域 内，地理位置的局限性较大，一直没有找到一个好的解决方案。 2005 年岱岳区政府为盘活闲置国有资产，与万力电子公司经过多次接洽、协商、双方本着双赢原则，以诚相待，共谋发展的目的，最终达成共识，拟依托公司的技术优势建设电子信息产业创业园，构建以电子信息产业为主，以软件、硬件、信息图像产品为龙头产品的高科技产业园区，形成一个集电子信息产业、商业、服务餐饮业于一体的综合现代化创业园。它不仅填补了我市没有大规模软件园区的空白，也必将进一步推动泰安市软件科技和传统产业的大发展。 可行性研究报告 6 第二节 项目建设的必要性 一、电子信息 产业是下一轮经济增长浪潮的主力军 2004 年我国电子信息产品销售收入达到了 1606 亿美元，增幅保持在38% 以上，比全国工业平均增速提高了 21 个百分点。产业规模继续名列全国各工业行业之首。占全球的比重上升到 13.4%，为美国的 42.6%，超过了日本，为其 1.17 倍。另有统计显示，“十五”期间在 18 号文件的推动下，我国软件和集成电路产业取得了较快的发展。全国软件产业销售收入由2003 年的 593 亿元，增长到 2004 年的 2424 亿元，年均增速 30%以上；出口额 2000年为 4亿美元，到 2004年达到 28 亿美元。预计 到 2010年仅消费类电子产品国内就可能形成超过 10000亿元的市场规模。 以上资料表明，电子信息产业将是下一轮经济增长的主要力量。一个区域电子信息产业的发展规模将成为该区域经济能否可持续发展的关键。发展电子信息产业与信息服务业面临新的机遇期，有利于新型工业化经济的实现，电子信息产业的创新性，倍增性和渗透性决定了市、区两级的传统行业的发展。 电子信息产业的发展对于我市的经济发展具有独特与重要意义：首先，起到调整产业结构的作用。我市的电子产业在市场化自然发展的情况下已经形成了一定的规模，证明发展该行业具有一定的 发展空间和发展速度，具有形成新的支柱产业的可能性。其次，电子信息产业是新型工业化的核心产业，起到信息化改造传统产业与发展信息产业的互相促进的作用，有利于该产业的迅速作大。再次，产业链比较长，有良好的产业带动作用。项目建成有利于缓解大中专学生的就业压力问题，同时因为电子信息产业创业投资少，建设周期短，进入市场快，有利于较快的形成税源。 可行性研究报告 7 二 、设立电子信息产业创业园是市区开发二次创业的需要 1、开发区建设与招商方式的升级：设立电子信息产业园区是我市与岱岳区开发区二次创业和园区发展阶段升级的必然趋势与结果。我市与县 区的开发区建设还处于综合性开发阶段与功能性开发的起步阶段，专业型开发园区还未实质性建立。设立专业性园区有利于进一步招商融资，形成产业特色，支撑经济的长远发展。 2、有利于形成产业链招商与新产业的形成和发展：电子信息产业与信息服务产业链长，带动性强，从现有产品结构 看，可带动机械业、电工电器业、软件业、嵌入式软件业、电子材料业、系统集成业、电子信息产品流通业、通讯业、信息化管理咨询业、应用服务外包业、信息化管理服务业等新型服务业行业的发展。 3、有利于集群性发展：我市电子信息产业发展的专业性，资源共享性，协作性 决定了其发展和集群性特征。电子信息产业企业的发展已经表明，该行业的发展具有一定的集群特征，绝大部分企业起步采用租赁房产进行经营的方式。可以集中有利的资源来共享，而设施条件共享同时有利于吸引人材。 4、作为岱岳区开发区的专业性园区，一区两园、规划发展：电子信息产业具有在市区发展的特点，为了增加岱岳区的税源，为岱岳区在市区增加就业，发展新兴行业，在市区设立专业园区很有必要。在产业园区落户的企业一般会在岱岳区登记注册，这为岱岳区吸引市区税源起到了良好的作用。对于岱岳区来说，是行业性招商引资可行而创新的方式。同时也 解决市区的学生就业，有利于招聘人材。 三 、有利于解决电子信息行业发展的制约因素 可行性研究报告 8 （ 1）有利于解决信息产业不适合远离城区，缺乏适应的办公设施，缺乏专业园区等问题。我市电子信息企业分布在市区、开发区与城区，比较分散，给企业的发展带来诸多不便，主要表现在物业独立管理，交通费用多，远离生活区，办公成本高，专门设置管理人员与科室等诸多问题。 （ 2）我市缺乏大型写字楼，而电子信息行业的经营场所与信息服务业的经营场所具有写字楼的特点，便于集中办公，群聚发展。 （ 3）信息服务业，信息咨询业，系统集成业，网络经营业，信息化解决方案服务业等行业的经营要求在市区开发业务，而在开发区的部分企业开展业务不太方便。 （ 4）提供了适用于电子信息产业的地理位置与环境条件，比岱岳区其他开发区有比较好的区位优势。电子信息产业企业的规模起步阶段较小，业务对于地理位置的要求一般在市区，对于信息服务也更是如此。创业园周围的环境优越，交通便利，周边商业气氛活跃，无疑给园区的各方面发展提供有利保障。 （ 5）电子信息行业的起步发展阶段主要是对内招商，发展大量的中小企业，建立地方经济发展的存量行业资源，在全省具有同样的规律。起步阶段发展的基本要求是低成本，群 聚性、专注性。国内省内电子信息产业的发展都体现了这一点。专业园区的发展为大学师生创业，本地技术人员的创业提供了基础条件。 可行性研究报告 9 第三章 电子 信息 行业 市场 分析 第一节 电子信息行业 特性分析 一、资源特性分析 1、资金占用少。 电子信息行业 的注册资本 、 设备投资 、 基本建设投资是最少的行业 之一 ，我市电子信 息行业的现有产品是资金最不密集的行业，产品研发周期短，投资见效 快，因此 资金回收快。 2、技术含量较高。行业具有一定的技术密集度，是技术含量较高的行业。企业技术人员比重是在各个行业最高的 ，绝大部分电子应用产品使用了嵌入式软件 ， 有的产品 在技术水平在国内与国际上有领先的地位。 3、人才要求相对较高 ， 有利于吸纳大中专毕业生就业，发挥我市学生与学校集中的优势。 4、没有环境 污染，属于绿色产业。 5、能源消耗少。对于水、电、气、油、煤等能源资源占用少。 6、对于土地厂房的要求比较低，基本建设投资占用少。 二、工艺流程与技术特性分析 我市电子信息产业的工艺流程比较简单，电子部分专业化生产为主，专业化程度比较高，机械部分、嵌入软件部分、其他电子配套整机与产品多采用专业化协作为主。技术特性比较复杂，生产设备与仪器比较专业化。其产品 的专业性行业性比较突出，产品的生产周期短，开发周期快，更新换代迅速，产品品种多，专业人员数量要求多。 三、资本特性分析 可行性研究报告 10 我市电子产品结构资金占用少，技术含量高，有效地解决了资金的制约。绝大部分企业的注册资本与原始资本比较少，资本收益比较 高，企业积累比较快，流动资本占用比较少，基本采用租赁生产办工场所的方式进行经营。企业的创业投资很少，有利于企业的 创办 。 四、规模特性分析 从我市 电子信息产业的产品特点来看，电力与煤炭行业的产品，单个企业规模不大，企业数量 可以集中发展 ， 通讯类产品可以形成较大的规模经济。 五、发 展特性分析 创业群体面比较广，既有大中专学校师生，又有一般投资者 ， 起步比较快。 六、产业链特性 产业链的上游行业有机械制造业、电工电器业、软件业、嵌入式软件，电子材料制造业、信息服务业、中介服务业，咨询服务业等。下游有系统制造业 、 机械制造业、电子信息产品流通业、通讯业、信息化管理咨询业、应用服务外包业等新型服务业行业的发展。 第二节 泰安市电子信息行业状况 泰安 市现有的电子信息企业 22 家，绝大多数企业集中在泰山区和岱岳区。其中软件企业 5 家，嵌入式软件企业 8 家，制造企业 19 家。到 2004年底，共完成销售收入 4.2 亿元， 2005 年完成 7 亿元，增幅 70%。全市有65 家电子信息商贸企业和一家大型的计算机与电子信息商品经营市场，信可行性研究报告 11 息服务企业 5家。 我市电子信息产业的发展呈现出以下特点与趋势 ： 一是从行业地位 来看，我市电子信息企业数量居全省第 6 位 ， 位次提升很快。在全市的行业经济发展中是增长最快的行业，有优先形成我市新的支柱产业的可能。二是从企业发展历程看，绝大多数企业是最近几年发展起来的民营企业，发展数量多，发展速度快，是我市大学 、 中专师生创业的主要方向与行业。三是从产品特色来看，制造业产品主要有两类，一类是煤炭 、 交通林业 与电力行业专业电子应用产品；另一类是图像信息类为主的通讯产品。软件业主要是煤炭 、 税务 、 公安行业的专业应用软件与企业管理与城市管理通用软件。绝大部分企业的产品属于科技含量较高的产品。四是从投资产体来看，主要是泰安大学师生与本地技术人员的创业投资。五是从增长趋势来看，我市电子信息产业已经度过了低速增长期，从数量与规模上进入了快速发展期 。 第 三 节 建设规模 本项目 园区占地 20 亩，总建筑面积 29522平方米，包括已建成 的主体建筑电子大厦 高 19 层，建筑面积 16697 平方米；已建成住宿、餐饮服务区建筑面积 3308 平方米 ；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为6264平方米；周边商业楼，建筑面积为 3253 平方米；地上停车场 32 个，地下停车场 82 个。 可行性研究报告 12 第四章 建设 地点及建设条件 第一节 建设地点 创业园位于原岱岳区机关招待所，地处繁华的商业地段，属于泰山历史文化轴线的人间闹市人脉区域。在岱庙正南，地处泰山旅游中轴线，东临泰城历史悠远的旅游步行街和商业街通天街，西为泰安市主干道青年路，南临财源商业大街，北为泰城最为繁华的主要大街东岳大街。 第二节 建设条件 一、气象 泰安市地处东经 116 20 117 59，北纬 35 38 36 28之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下： 1、气温 泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温 12.5 13.5。 7月份最高，平均在 24.9 26.9之间，最高极端气温 42.5； 1月份最低，平均 -2.5，极端最低气温 -22.5。年积温 4922。山下 (平原 )高于山上，平均温差7.5，泰山顶极端最低气温 -27.5；相对湿度 3月份最 小，为 57%； 8月份最大，为 88%。年均无霜期 202 天。 2、降水 由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰山顶气象站年均降水量为 1124.6毫米，比山下泰安气象站多 409.6 毫米。可行性研究报告 13 年最大降水量在北部山区， 1964年曾达 1800毫米。 一年中， 1 月份降水量为最小，平均 4.7 8.6 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 190.2 毫米以上 (其中泰山顶降水量多达 332.8 毫米 )，约占全年降水量的 30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在 33.6 毫米以下 (泰山顶降水量 47.2 毫米 )，降雪日数平均 8.3 天 (泰山顶降雪日数年均 27.3 天 )；平均初雪日为 12月 3日 10 日，终雪日为 2月 26 日 3月 18 日。夏季降水最多，季降水量平均 482.6毫米，占全年降水量的 64%以上。其中泰山顶降水最大，为 709.3毫米。 3、季风 由于受泰山、徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风。风速 8、 9月份最小，平均 2米 /秒以下； 3、 4月份最大，平均 3.7米 /秒。一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。泰安每年有 8 级以上大风日数为 18.5 天。 1978年 6月 30 日，泰安曾记录到瞬时 12 级大风。泰山顶因受高空气流影响， 8级以上 大风日数平均每年为 133.5 天，最多达 180天。大风最多月份为 3 5 月份，平均每月可有两次大风，最少为 8 9 月份。 二、地温与冻土 区内年均地温为 14.4 16。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在 27以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在 0以下。 1 月份地温均在 -1.5以下， 4 月份均在16.9以下， 7月份平均达到 29.4， 10月份均降至 16.6以下。 三、配套条件 可行性研究报告 14 1、给排水 项目区位于泰安市自来水公司供水服务范围内，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；利 用城区已有雨、污干管，可就近排入。 2、供电 泰安市电力供应充足，用电有保证。 3、燃气和供热 城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。 4、通讯 泰安市通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信、广电等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络需要。 5、交通 东岳大街、 青年路 等市际干道为本项目建立了便捷的对外联系信道。 四、工程地质条件 1、地形、地貌及地下水 泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目场地属丘陵地带，地形起伏变化不大。 2、工程地质 该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求， 地下水对钢筋无侵蚀性。建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。 可行性研究报告 15 第五章 规划设计方案 第一节 规划设计依据 1、中华人民共和国城市规划法 2、城市规划编制方法实施细则 3、城市居住区规划设计规范 （ GB50180 93） 4、城市道路交通规划设计规范 （ GB50220 95） 5、住宅设计规范 （ GB50096 99） 6、 泰安市城市总体规划（ 2005-2020） 7、山东泰安市有关城市建设技术要求 8、甲方提供的地形图和设计任务书 9、国家与其它相关法律、法规、标准、规范等。 第二节 总体设计方案 一、规划构思 严格执行国家现行的环境保护、劳动保护法规和现行防水、抗震规范。本着方便生产、节约用地、降低造价的原则，根据生产经营需要及地区条件，合理布置场区建筑物、构筑物、道路及动力设施。在满足生产工艺、环保、安全设计规范要求的前提下，总平面布置力求紧凑、合理、整齐 、美观，减少占地面积。 规划设计突出“以人为本”的原则，结合基地所处的环境和区位，合理布局优化城市土地利用，在充分考虑现状的基础上，结合当地的实际情况，在兼顾经济、社会、环境效益的前提下，把实用、经济的原则与美观可行性研究报告 16 的要求有机结合起来，强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间内多方式合理组织内部空间，创造舒适宜人的城市生活环境，满足人们的生理需求及工作生活环境的需求。为各办公楼的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。 二、规划原则 以城市总体规划为指导，妥善处理整体与局部、近期与远期的关系，充分考虑街区远期 改造所需要的条件与影响，沿街统筹安排、优化功能、合理布局，沿街建筑采用现代风格创造舒适、宜人、优美的现代化城市街道空间环境，形成良好的城市空间面貌。 三、规划布局 未来楼盘的竞争将主要是品质的竞争，而大型办公楼品质的竞争则主要是办公舒适度的竞争。 本项目园区占地 20 亩，总建筑面积 29522 平方米，包括已建成主体建筑电子大厦楼高 19 层，建筑面积 16697 平方米；已建成住宿、餐饮服务区建筑面积 3308 平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为6264平方米；周边商业楼，建筑面积为 3253 平方米。项目建 成后将形成总建筑面积为 15000 平方米的商业步行街；地上停车场 32 个，地下停车场 82个。 泰安品牌（电子）产品商业步行街位于泰山历史文化轴线，岱庙正前属人脉 区域，与通天街、财源街、岱庙 和谐融为一体，使旅游价值、经济效益的环境景观相互映。本着休闲商业、景观商业、生态商业和旅游商业的理念，依托泰山旅游的地位，建设立足泰安，面向山东，并服务全国和可行性研究报告 17 接轨世界的区域性商贸流通中心。 第三节 建筑设计方案 “建筑是凝固的音乐”，因此精品办公大厦的建筑风格应该具有长久的艺术鉴赏价值。本项目建筑风格融时代特征、艺术特征、美学 特征、自然特征为一体，以高质量的办公环境水准为目标，充分考虑办公人员对室内使用功能的要求，力求在室内、室外环境、空间布局及建筑风格等方面突出创造性和超前性，创造精品品质的高档大型办公楼。同时该项目又兼顾到住宿、餐饮等建筑用途，力求打造功能齐全的综合创业园。 建筑形式要符合泰安市的总体规划，建筑形式应具有现代气息，同时力求节俭、高效，满足业务工作需要即可。 建筑色彩应追求统一中有变化。建筑的整体形象为浅色，局部使用色彩亮丽的颜色，追求相应的变化。 建筑进深保持北方地区较为适宜的中等进深、中等宽面，户内格 局方正规整 (而非狭长怪异 )；有良好的双面采光、双面通风条件。主力户型更加定型化；面积紧凑而合理 ,功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。道路方面 考虑到新街景观的重要性，在建筑设计上进行了重点的刻画，尽量减少建筑对道路的压迫感，同时设计应丰富城市景观。内部进行合理分隔，灵活布置。 第四节 结构设计方案 一、设计依据 1、建筑方案 可行性研究报告 18 2、现行国家规范、规程及有关地方规范和规定： 建筑结构可靠设计统一标准 GB50068 2001 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 建筑抗震设防分类标准 GB50223 1995 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 中国地震动参数区划图 GB18306 2001 二、抗震设防 根据中国地震动参数区规划，本工程位于山东省泰安地区，地震基本设防烈度 6度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第二组。 三、安全等级 根据建筑结构可靠度涉 及统一标准本工程设计使用年限为 50 年，建筑结构安全等级为二级。 四、设计荷载取值 1、恒载及特殊设备荷载按实际计算 。 2、活荷载按建筑结构荷载规范取值 。 3、风荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本风压分布图，泰安地区基本风压 0.4KN/m,本工程地面粗糙按 B 类考虑 。 4、雪荷载：根据建筑结构荷载规范中全国基本雪压分布图，泰安地区基本雪压为 0.35 N/m，雪荷载与房屋均布荷载不同时考虑 。 五、材料 可行性研究报告 19 1、混凝土： C20：基础垫层： C15。 2、墙体材料：符合墙改政策和节能要求的地方材料。 3、钢筋： HPB235钢筋 fy=210N/mm HRB335钢筋 fy=300 N/mm 4、型钢、钢板： Q235 六、基础选型 因尚未完成地质勘探，基础形式待定。 第五节 给排水设计方案 一、设计依据 1、建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 2、自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067 97 4、建筑灭火器配置设计规范 GBJ40 90 5、甲方提供的有关资料 6、相关专业提供的有关资料 二、设计范围 本地块内商业部分、附属设施的生活给水、排水、雨水、消防系统设计。 三、给水设计 1、用水范围 根据项目的特点，本着整个基地供水系统一步到位的设计原则进行总用水量测算，用水主要是职工生活用水和道路、绿化喷洒用水。 可行性研究报告 20 2、水源、水质 本项目水源引自市政供水管网，各种指标完全符合饮用水标准，并能满足本项目的用水需要。 3、消防措施 室内按规范规定设置室内消火栓，室外在主要交叉路口和楼层内设立消火栓，具体位置和数量与消防管 理部门协定。 4、管网敷设 场内管网沿主要道路敷设，管径小于或等于 DN70 时，采用 PE 管，热熔连接，大于 DN70 时，采用承插式铸铁管，石棉水泥接口；管道埋深按管顶最小覆土不小于 0.7米实施。 四、排水方案 采用雨水、污水分流处理制： 1、雨水 沿场区主干道埋设排水管，雨水通过排水沟汇入附近的雨水管网系统。排水管的线路布置，要遵循分散就近排放的原则。 2、生活污水 生活污水量与生活用水量基本相同。管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设置化粪池，污水经过化粪池处理后排至污水管道，化粪池离建筑物的距离 不小于 5.0 米，经污水处理系统进行处理达标后排放。 3、管道敷设要求 排水管道均按管顶最小覆土不小于 0.7 米，沿室外地势坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度 (DN200、 DN250为 0.007， DN300为 0.003)。 可行性研究报告 21 第六节 变配电及通讯设计方案 一、设计依据 1、建筑物防雷设计规范 GB 50057 94（ 2000年版） 2、住宅设计规范 GB 50096 1999（ 2003年版） 3、城市住宅建筑设计规范 DBJ 10 6 98 4、民用建筑电气设计规范 JGJ/T 16 92 5、建设单位提供的资料 二、变配电系统 高压由市政 10KV 高压网引来，埋地引入，埋深 0.7 米。变电所宜采用电缆直埋的方式。电缆通过主干道时，宜穿钢管保护。 三、防雷接地系统 1、各箱式变工作接地、保护接地合一，采用 TN-C-S 系统，接地电阻要求不大于 4欧姆。 2、各楼房及单体防雷接地、保护接地合一，在入户处对 N线做重复接地，接地电阻要求不大于 4欧姆。 四、电信系统 主体建筑设电话站，从电话站以放射方式通过电缆引至各建筑物。电缆穿钢管敷设，埋深 0.8 米。 五、消防系统 场地内不同 区域都有完善的室内外消防体系。消防通道，疏散宽度施救面都予充分考虑。 可行性研究报告 22 第七节 管线综合布置方案 本工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆等五种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则： 1、压力流管让重力流管； 2、给水管尽量在污水管上面； 3、易弯曲管让不易弯曲管； 4、临时性管线让永久性 管线； 5、工程量小的管线让工程量大的管线。 第八节 卫生防疫与环 境 贯彻“以人为本”、“尊重自然”、“可持续性发展”的思想，创造一个环境优越的办公大厦，是本项目建设追求的目标。 1、生活垃圾实行分级清运的方式，办公人员将垃圾袋投入垃圾箱，由市政统一运出。 2、室内废、污分流，室外废水与经处理后的污水分流，排入市政污水管。 3、噪声控制：为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能的布置在噪音非敏感区，与商场保持一定的缓冲距离。 4、吊装排风机采用减震吊架吊装于板底。 5、为保证环境空气质量良好 ,能源主要采用电，并合理布置集中绿化和一般绿地，营造怡然自得的都市氛围。 可行性研究报告 23 第 六 章 环境保护与节能 第一节 环境保护 一、建设地点环境现状 本项目建设周围环境状况良好，水体、 空气、山体和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。 项目建成投入使用后，除产生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。 二、污染源分析及治理措施 1、主要污染源与污染物 本项目为综合业务楼，只有部分生活污水及生活垃圾产生。为确保建筑物本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污水必须采取适当的治 理措施。 2、环保治理措施 (1)生活污水：采用化粪池对生活污水进行先期处理，然后再通过污水处理系统处理，达标后排放。 (2)生活垃圾：按照规定分类回收，由卫生保洁人员运到垃圾中转站，然后分类外运到垃圾处理场。 (3)绿化：良好的绿化不仅能创造优美的经营环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。本项目把建筑周围绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持项目区环境优美整洁。 可行性研究报告 24 三、环境影响评价 本项目属综合业务楼，无污染物排放，产生的少量生活污水和生活垃圾经处理后，完全可 以达到环保要求，不会对周围环境造成污染。 第 二 节 节 能 本项目拟采用以下节能措施： 1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。 2、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。 3、灯具以节能型为主，以节约用电。 4、采用新型节能墙体材料、并推广采用新技术、新工艺，以节能降耗。 除上述措施外，综合业务楼管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，避免不必要的浪费。 可行性研究报告 25 第 七 章 建设实施及工程进度安排 一、组织机构 为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。 二 、工程进度安排 本项目可行性研究报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计可 3个月内完成， 2006 年 7月份可望开工建设。本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期 1年。 施工进度计划表 序号 项目名称 2006 年 2007 年 2008 年 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 1 可研报告编制与审批 2 勘察设计 3 初步设计与施工图设计 4 建筑工程施工 5 配套设施 6 竣工验收 可行性研究报告 26 三 、实施措施 1、 工程招标制 项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。 2、 工程监理制 由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取委托全过程监理方式。 3、 项目法人制 根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定 代表人对建设的全过程和工程质量总负责。 4、 项目合同制 建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。 5、工程审计制 实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。 6、竣工验收备案制 工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等 单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。 可行性研究报告 27 第 八 章 资估算和资金筹措 第一节 投资估算 一、估算依据 1、山东省建筑工程综合定额； 2、山东省安装工程综合定额； 3、泰安市材料预算价格； 4、同类工程造价情况； 5、现行投资估算的有关规定。 二、估算说明 1、投资方通过协议方式购得部分已经建设完成项目，购置款 3200 万元； 2、前期费用主要考虑购入原大厦款项、场地费用（三通一平）、考察调研费用、可行性研究费用等，暂按购入价款加建安工程费的 10%估算； 3、工程监理等其它费用按建安工程费用 1%估 算； 4、各类规费按泰安市现行商业建筑行政性收费规定执行，暂按 282.72元 /平方米考虑； 5、凭借承办方建立的良好信誉，通过向银行贷款方式融资，暂考虑借款 3000 万元用于本项目的开发建设，根据中国人民银行公布的 3-5年期基本建设贷款利率规定，本次贷款采用借款当年发放，一次还本，按月单利计息方式，年利率由名义利率 5.85%上浮 30%后折算即 7.88%。 则贷款利率与利息总额计算如下： 实际利率 =1+5.85%*(1+30%)/1212-1 =7.88% 可行性研究报告 28 利息总额 =3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064万元 三 、 总投资估算 该项目总投资共计 15948 万元，财务费用 1064 万元，不含财务费用部分投资为 11384万元，全部用于开发房地产投资，其中前期费用 3685 万元，基础设施建设费 580 万元， 建筑安装工程费 4266 万元，开发期规费 835 万元，其它费用 48 万元，不可预见费 542万元。详见总投资估算表。 附表 1 总投资估算表 单位：万元 序号 项目 金额 备注 1 前期费用 3685 3200 万元 +建安工程费用的 10% 2 基础设施建设费 580 2.1 绿化 80 2.2 道路 120 2.3 水、电、暖、天然气管线工程费 用 260 2.4 其他 120 3 建筑安装工程费用 4266 3.1 商业建筑 1523 新 建面积 1600 元 /平方米 3.2 已建成建筑装修 2401 已建成面积 1200 元 /平方米 3.3 停车场 342 114 个 3万元 /个 4 销售费用 1186 取销售收入 5% 5 管理费用 242 6 开发期税费 835 7 其他费用 48 取建安工程 费用的 1% 8 不可预见费 542 9 财务费用 1064 10 房地 产开发建设总投资 12448 1+2+3+4+5+6+7+8 11 开发建设总投资 15948 其中：房地产开发建设投资 12448 流动资金 3500 可行性研究报告 29 第二节 资金筹措 一、资金筹措 1、企业投资 6000万元； 2、向金融部门贷款 3000万元； 3、其余款项通过预售 、 预租方式筹措。 二、资金使用 根据建设项目实际情况和资金筹措情况，本项目计划一年内全部完工，基础配套设施建设同步穿插进行。 （详见项目用款计划表、投资使用计划与资金筹措表） 附表 2 项目用款计划表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 10 1 前期费用 3685 3685 2 基础设施建设费 580 200 200 180 3 建筑安装工程费 4266 4266 3.1 商业建筑 1523 1523 3.2 已建成建筑装修 2401 2401 3.3 停车场 342 342 4 销售费用 1186 130 190 190 100 96 96 96 5 管理费用 242 26 38 38 20 20 20 20 6 开发期税费 835 835 7 其他费用 48 24 24 8 不可预见费 542 68 67 57 50 50 50 50 9 财务费用 1064 120 236 236 236 236 10 流动资金 3500 2000 1500 11 合计 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 可行性研究报告 30 附表 3 资金使用计划与资金筹措表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 10 1 总投资 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 1.1 自营资产投资 1.2 自营资产投资方向调节费 1.3 经营资金 3500 0 2000 1500 1.4 开发产品投资 12448 9354 755 701 406 402 166 166 其中：不含财务费用 11384 9234 519 465 170 166 166 166 财务费用 1064 120 236 236 236 236 2 资金筹措 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 2.1 资本金 6000 6000 2.2 预售收入 4354 354 2000 2000 2.3 预租收入 2594 755 201 406 402 166 166 2.4 其他收入 2.5 借款 3000 3000 2.5.1 固定资产投资长期借款 3000 3000 2.5.2 经营资金借款 可行性研究报告 31 第 九 章 财务评价 第一节 销售收入估算 一、基础数据 根据泰安市新一轮城市总体规划，并结合市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：园区占地20 亩，总建筑面积 29522 平方米，包括已建成主体建筑电子大厦楼高 19 层，建筑面积 16697平方米；已建成住宿、餐饮服务区建筑面积 3308 平方米；在现有基础上续建现代化电子经营园，建筑面积为 6264 平方米；周边商业楼，建筑面积为 3253平方米；地上停车场 32个，地下停车场 82 个。 二、销售及租赁计划 1、经营园与 商业楼：计划两年内全部销售完，销售计划如下： （ 1）经营园： 2006年预售 50%， 2007年全部销售完； （ 2）商业楼： 2006年销售 50%， 2007年全部销售完； 2、电子大厦及住宿、餐饮服务区：由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，预计出租率可达 100%。从第二年起开始营业。 三、销售及租赁价格的确定 根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确定销售价格如下： 1、经营园与商业楼销售均价： 9800元 / 2、电子大厦租赁价格： 2元 /（ d）； 3、住宿、餐饮服务区租赁价格： 3元 /（ d）； 4、车位租赁价格： 10 元 /（个 天）； 可行性研究报告 32 四、销售及租赁收入估算 1、经营园与商业楼：第一年交纳 35%，余款第二年缴齐； 2、电子大厦、服务区及车位：当年交纳全部租赁款。 详见销售收入估算表。 销售收入估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 10 1 销售收入 9327 1632 4664 3031 2 租赁收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 2.1 电子大厦 10818 1202 1202 1202 1202 2.2 住宿服务 3213 357 357 357 357 2.3 车位 369 41 41 41 41 合计 23727 1632 6264 4631 1600 1600 第二节 财务分析 一、主要数据的确定 1、税费率：所得税率按 33%计算；营业税及附加按 5.55%考虑；房产税按租金收入的 12%提取 。 2、基准收益率：设定为 10%。 3、计算期：建设期 1年，本项目营运期暂定 9年。 二、财务分析与评价如下： 1、收入及成本： 本项 目收入合计 23727万元，产品总开发费用 15948万元。 可行性研究报告 33 2、利润与税金： 本项目房产税 1728 万元，营业税金及附加为 1320 万元，利润总额 8645万元，所得税 2854 万元，税后利润为 5791万元，投资利润率 36%。详见税金及附加估算表、损益表。 销售收入与营业税金及附加估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 10 1 销售收入 9327 1632 4664 3031 2 经营税金及附加 519 91 258 170 2.1 营业税 467 82 233 152 2.2 城市维护建设税 33 6 16 11 2.3 教育费附加 14 2 7 5 2.4 地方教育费附加 5 1 2 2 租赁收入与税金及附加估算表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 10 1 租赁收入 14400 1600 1600 1600 2 税金 801 89 89 89 2.1 营业税 720 80 80 80 2.2 城市维护建设税 54 6 6 6 2.3 教育费附加 18 2 2 2 2.4 地方教育费附加 9 1 1 1 3 房产税 1728 192 192 192 可行性研究报告 34 损 益 表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 9 10 1 经营收入 23727 1632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 1.1 商品房销售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租金收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 2 开发产品经营成本 4169 1527 1599 228 120 116 116 115 3 自营部分经营费用 4 出租部分财务费用 5 自营部分折旧、摊销 7948 786 786 786 786 786 786 791 6 经营税金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 7 房产税 1728 192 192 192 192 192 192 9 利润总额 8645 -772 3340 3166 413 417 417 413 10 弥补以前年度亏损 -772 -772 11 应纳税所得额 8645 2568 3166 413 417 417 413 12 所得税 2854 847 1045 136 138 138 136 13 税后利润 5791 1721 2121 277 279 279 277 14 法定盈余公积金 580 172 212 28 28 28 28 15 公益金 290 86 106 14 14 14 14 16 任意盈余公积金 290 86 106 14 14 14 14 17 加：年初未分配利润 18 年末未分配利润 4631 1377 1697 221 223 223 221 3、盈利能力分析： 全部投资内部收益率：税前 21%，净现值 2240 万元；税后 13%，净现值 375 万元，均大于银行贷款利率和基准收益率，因此在财务上是可行的。 详见全部投资现金流量表。 可行性研究报告 35 全部投资现金流量表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 9 10 1 现金流入 27558 1632 6264 4631 1600 1600 1600 5431 1.1 售房收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租房收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自营收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定资产余值 331 331 1.6 回收经营资金 3500 3500 1.7 净转售收入 2 现金流出 20786 9325 3905 3461 587 585 585 583 2.1 开发投资 （不含财务费用） 11384 9234 519 465 170 166 166 166 2.2 经营资金 3500 2000 1500 2.3 自营部分经营费用 2.4 出租房经营费用 2.5 经营税金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 2.6 房产税 1728 192 192 192 192 192 192 2.7 所得税 2854 847 1045 136 138 138 136 3 税后净现金流量 6772 -7693 2359 1170 1013 1015 1015 4848 4 税前净现金流量 9626 -7693 3206 2215 1149 1153 1153 4984 累计税前净现金流量 -7693 -4487 -2272 -1123 30 4642 9626 计算指标： 内部收益率（ FIRR）： 财务净现值（ FNPV）： 基准收益率（ i）： 税前 21% 2240 10% 可行性研究报告 36 4、清偿能力分析： 申请贷款 3000 万元，约定每月偿还利息，本金在第五年末偿还，资金来源主要是预售及预租收入，经测算销售及租赁收入除少部分用于投资外，其余用来还款是足够的。详见资金来源与运用表。 资金来源与运用表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 6 9 10 1 资金来源 36558 10632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 5431 1.1 商品房销售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 房产租金收入 14400 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自营收入 1.4 自营资产经营资金借款 1.5 房地产投资借款 1.6 短期借款 3000 3000 1.7 自有资金 6000 6000 1.8 其他 1.9 回 收固定资产余值 331 331 1.10 回收经营资金 3500 3500 2 资金运用 24850 9445 4141 3697 823 3821 585 585 583 2.1 自营资产建设期利息 2.2 房地产投资（含利息） 12448 9354 755 701 406 402 166 166 166 2.3 经营资金 3500 2000 1500 2.4 自营部分经营费用 2.5 自营部分财务 费用 2.6 经营税金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 89 2.7 房产税 1728 192 192 192 192 192 192 192 2.8 所得税 2854 847 1045 136 138 138 138 136 2.9 应付利润 2.10 房地产借款本金偿还 3000 3000 2.11 偿还其他应付款 3 盈余资金 11708 1187 2123 934 777 -2221 1015 1015 4848 4 累计盈余资金 1187 3310 4244 5021 2800 3815 6860 11708 可行性研究报告 37 第三节 盈亏平衡分析 本项目总收入为 23727 万元，总投资 为 15948 万元，营业税金及附加为 1320万元，房产税 1728万元。销售及租赁总面积 29522平方米。 BEP =15948/（收入 -营业税金及附加 -房产税） =15948/（ 23727-1320-1728） =77% 产量（销售） =9517 77% =7328平方米 产量（租赁） =20005 77% =15404平方米 当销售面积大于 7328 平方米，租赁面积大于 15404 平方米时，投资方即可获得利润。 可行性研究报告 38 第 十 章 社会 综合 效益 评价 一、市场前景分析 信息行业是一个不断创新，具有职业的生命力，能影响和向其他行业扩展的行业。 随着经济全球化进程的不断加快和我国加入世贸组织、融入世界经济体系，我国信息产业着眼于在更大范围、更广领域和更高层次上参与国际合作与竞争。十六大明确指出：要优先发展信息产业，坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，努力走出一条科技含量高、经 济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。 电子信息产业是我国国民经济的先导产业，也是高新技术产业中的枢纽产业。信息技术是现代高新技术的核心，对于高新科技产业的发展具有显著的带