工程质量问题及装修问题分析.doc

集中装修管理业主和物业使用人在入伙后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按一定程序进行。集中装修在物业管理运作流程中是最容易发生纠纷的环节,矛盾最突出,最能检验物业管理水平和服务水平。为加强园区装饰装修管理和监督，保证物业的完好和安全，有效制止违章装饰装修行为，保持园区环境的卫生舒适，保障园区业主的公共利益，为以后更好的管理，建设优美和谐社区打造基础，只有前期装修管理的统一规范，后期才能避免更多的问题。物业公司在装修管理中应该提前做好几个方面的工作：1、制定合法合理的装修管理规定（装修申报与开工、装修施工要求、装修施工管理、装修保证金、装修工程竣工验收、维修装修责任），2、做好装修申请登记和审批工作，3、做好装修施工管理(签订装修施工责任承诺书、施工人员管理、施工时间管理、施工现场管理)，4、做好装修验收工作（初验、复验），5、发现问题及时处理。就近期新都汇交房期间我们应该做到对于装修的办理流程、装修注意事项、装修时间、施工人员的注意事项、防火责任、施工安全、违规装修的处理等了然于胸，能够在验房等工作中有意识的告知业主，还可以在电梯等明显的地方做出文字和图片的宣传。在业主或物业使用人装修期间物业公司应该做到几点：l 1、装修办理的工作人员要严格把控，严格审核业主的装饰装修方案、水电改造图纸、阳台封闭图纸、墙体改动申请、装修公司资质、装修公司负责人资料等。业主办理装修时要填写装修申请表装修协议消防责任书等。物业公司发放装修许可证后才能开始施工。l 2、装修公司人员应该持证进出和施工，在装修公司进场时秩序人员应当对装修工人、材料严格检查，如发现异常情况应当及时通知客服管家及秩序主管。 l 3、在装修过程中，客服管家应当每日做好装修巡检，认真仔细填写装修巡检表，发现问题及时处理。检查中遇见业主要明确告知业主及装修负责人需要注意的问题。在装修巡检中应当注意的方面主要有防水处理、水暖打压、燃气通道更改、给排水管道的更改，水井坊管道（私改管道）、阳台封闭、墙体的处理、空调安装、排气口、入户门、外立面、公共区域、装修垃圾处理等。l 4、验收工作要求客服人员严格细致的检查验收，明确的告知业主装修过后的一切因装修产生的问题将由业主自行承担责任及为何要有初验复验。举例装修中出现的一些问题，下水管堵塞，告知业主在装修前与装修后一定要试试地漏等下水是否顺畅。二次防水，告知业主在装修前后对防水进行闭水试验，如若装修前无问题，装修后出现问题施工将不负责维修。吊顶需留检查口，建议业主要用集成吊顶，便于检查维修。水暖打压，告知业主在装修前后要对水暖进行打压，确保无漏水问题，也要对水暖进行通水试验确保无堵塞问题。装修垃圾的处理，应当让装修工人放到指定位置，若发现随意堆放要求装修工人立即处理，否则将按照相关规定对装修工人进行处罚。现象：业主装修存在大量争议问题存在原因物业公司对业主的装修图纸审核不严，施工过程中未入户检查或检查频次过低，对装修期间不能改动的或不可包在装修结构内的物件未予以明确。解决方案：首先要同装修人及装修企业明确相互的责任，以书面形式明确在装修过程中明令禁止的所有事项比如：因装修导致相邻住宅管道堵塞渗漏水停水停电物品损坏等，装修人应负责修复和赔偿，属于装修公司责任的，装修人可以向装修企业追偿。装修人擅自改动水电气暖造成损失的，由装修人负责赔偿。严禁装修人侵占公共空间、未申报登记就实施装修、委托不具备装修资质等级的单位实施装修、使用不符合国家标准的装饰材料、损坏主体承重结构等等行为。在装修项目申报登记及日常巡查时，则要求物业管理人员必须到现场对图纸同实物进行核对，以杜绝上述现象的发生。同时，在验收过程中发现的问题，必须在处理了问题之后，再予以验收，这也是装修管理的重中之重。交付后的工程问题处理交付后保修期内发生的质量问题，住户也应及时向建设单位、物业公司反映并予以确认，建设单位应按照住宅工程质量保修相关规定对质量问题进行保修，当有争议、纠纷时可采用如下方式进行处理：一是协商。协商是质量纠纷的最有效最经济的解决方式，协商由当事人直面进行，提出处理方案，维修恢复使用功能;因质量问题给一方造成直、间接损失也可予以一定补偿。协商一经达成一致，双方签定协议，予以落实。二是投诉。经协商无果的质量纠纷，当事人一方或双方均可提出投诉。投诉的受理除了建设行政部门及其投诉受理机构(不受理涉及经济补偿和纠纷的部分)外，也可以是消费者协会等相关单位。投诉受理单位要以存在的质量问题为基础，本着合法、合理、公平、公正的原则，依据相关标准，责成质量责任方对工程存在质量问题实施有效整改，以维护购房者的合法权益。三是诉讼。当协商、投诉达不成协议或已达成的协议不能履行时，诉讼是解决质量纠纷的最终途径。经法院审理判决，由质量责任方承担整改修复及赔偿责任。在诉讼审理过程中，对难以认定的质量问题，司法部门可委托有资质的单位进行鉴定。消费者在购买商品房时，往往会收到施工单位提供的房屋使用与保修说明书和保修服务卡，但在其中可能只说明了保修的最低期限，而真正的保修期限应以开发商与施工单位签订的保修合同为准，用户如果需要，可以向开发商咨询。在房屋交付之后，物业公司应该对遗留的工程问题进行及时跟踪处理，督促施工方尽快处理。常见的工程问题主要有土建（空鼓、粉刷、墙体残缺破损、面不平等）入户门（划痕、不好开关、凹陷等）塑钢（推拉门沉不好开关、密封胶没打匀、窗开关不顺有明显的划痕和破损等）水暖（配件缺失、堵塞、漏水等）强弱电（配件缺失、不通电等）燃气（燃气表等配件的安装）防水（屋面漏水、室内漏水）设计方面的问题对于工程问题的处理物业公司应当严格按照流程处理，工程问题分为公共区域与业主户内问题，接报人做好相关登记，与相应的客服管家对接回访，客服管家应该及时联系施工方到场处理并做好处理流程的记录（如何时处理，处理到什么进度等），做到有据可查。随着物管项目时间的顺延，越来越多凸现在我们眼前的工程问题，成了制约物管项目顺利进行的顽疾。这些问题存在于物管项目的每个阶段。问题一：现象：房屋漏雨、墙体开裂、水、电路维修等。存在原因：1.业主大多对拿在手中的房屋质量保证书及住宅使用说明书中的规定没有细读，从而不了解房屋各部的质保期限，2.质保期间业主报修，因为施工方人员在场，物业公司往往采取电话联系施工方人员入户现场解决的方式进行没有留下任何记录，责任难以明确。3.过了法定的保修期后，施工方按照合同规定超值提供的这部分服务，业主仍然认为在正常的质量保修期限。保修期内没修好的，没修保修期外报修的搅和在一起，难以分清，维修资金一直无法启用而物业公司无奈只得无休止地组织维修投入大量的人力和财力，始终无法脱离终结，而个别业主也因房屋质量问题一直拖缴物业费。解决方案：1.物业管理公司可将两书中关于质保期的详细规定予以明确并长期公示，同时将地产商同施工方签署的质保期列在后面注明。由此三方都明晰了准确的质保时间，该启动维修资金进行维修的启用维修资金，该业主自行维修的，业主自行维修，以杜绝争议。2物业公司要做好两份物业管理档案，除了正常的物管档案外，还要建立一份业主综合状况表，表中要明晰此业主自入住以来涉及到的所有同物业公司相关的信息，以追溯此业主同物业公司发生的所有联络及事项处理结果，要求此表以具体楼号分支到具体每户，一户一表。同时，在保修期内对施工方下达的维修指令，必须下达书面的返修单并要求施工方完工后业主签字返还存档。问题二：现象：保修期后，对于正常物业管理过程中工程设备设施存在的问题，物业工程人员无法解决不清楚该怎么修，也不清楚材料及备品备件的价格。存在原因：部分工程人员始终认为，质保期存在的问题是施工方的责任，与物业公司无关，于是，下了报修单后，工程人员在过程中不参与，接了施工方返还的报修单后直接递交档案管理人员存档管理。解决方案：我认为，设备设施在第一时间出现问题的第一维修人应该是物业工程人员。在此期间，工程人员应查找相关的图纸资料，安排人员现场处理。如处理过程中发现解决不了，再通知施工方解决，并全程跟踪。在此期间，物业工程人员可以向施工方工程管理人员学习大量的设备相关技术，同时，可以提高自己的专业动手能力和对材料备件的性价信息掌握能力，为后续的自我管理奠定良好的基础。问题三：现象：业主装修存在大量争议问题存在原因物业公司对业主的装修图纸审核不严，施工过程中未入户检查或检查频次过低，对装修期间不能改动的或不可包在装修结构内的物件未予以明确。解决方案：首先要同装修人及装修企业明确相互的责任，以书面形式明确在装修过程中明令禁止的所有事项比如：因装修导致相邻住宅管道堵塞渗漏水停水停电物品损坏等，装修人应负责修复和赔偿，属于装修公司责任的，装修人可以向装修企业追偿。装修