2016年度投资计划可行性研究报告.doc

,.2016年度投资计划可行性研究报告一、投资计划情况 1.1编制依据和范围1.1.1上年度主要经济指标经营收益额、利润率、主营业务收入等1.1.2投资计划编制原则为了使得该研究报告工作能够有效进行，在实际编制中依照相关的原则进行合理规范化的操作，16年公司主要项目是物业公司，根据实际需求，在发展中制定了相应的编制原则，以此适应公司发展。（1）依照颁布的企业投资项目核准暂行办法、国家发改委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知等国家有关规定编制，在编制中采用科学合理的技术经济方案、节约建设投资，为公司发展节约相应的投资。（2）结合公司的发展方向，制定完善的市场开发应对管理模式，不断拓展产业维度，适应市场发展。（3）16年物业公司作为公司的主要项目，对公司的未来发展可以起到极为重要的作用，根据物业市场需求，结合公司未来发展方向，确定项目规模、主要内容及投资估算。（4）在项目投资建设中按照环境保护、劳动安全与卫生、消防“三同时”的方针，选用高效、防尘设备，促进经营便捷和消防保护，确保达到相关标准。1.2投资规模与资金来源2016年主要投资的项目是海诚物业管理有限公司，在各项工作安排中重点明确物业公司的未来市场发展以及相应的市场开发。1.2.1计划投资额及资金来源此次组建的海诚物业管理有限公司共投资资金500万元，主要用于公司开展经营的各项业务活动支出，资金来源主要是三个方面：山东海洋商业投资有限公司、诚信行、第三方企业。1.2.2资金比重及构成此次注册500万资金，可以划分为三个方面股份构成，其中海商投认缴出资200万元，持有海诚物业40%的股权；诚信行认缴出资200万元，持有海诚物业40%的股权；海诚物业其余20%的股权计划由海商投参股的第三方企业持有。1.3投资项目1.3.1投资项目简介此次新建设的项目是山东海诚物业管理有限公司，从当前经济社会发展中可以看到物业作为一种重要的组织结构形式，与居民的日常生活有着极为密切的联系，针对山东当地的市场，以写字楼和商业物业运营为基础，为客户提供精细化的服务，在本地市场中建立起一个具有很强知名度的物业公司。1.3.2投资主体企业投资主体企业是山东海洋商业投资有限公司，拥有公司40%的股份，对各项工作的开展进行全面的管理，确保公司运营发展的持续性。1.3.3项目实施进度表1：项目实施进度及明细时间备注第一期2015年-2016年完成公司注册，建立专门的管理队伍以及相应的服务人员体制；公司发展资金投资工作能够按照实际标准进行；针对市场发展进行相关的业务活动提升。第二期2017年-2018年办公楼资产运营；市场业务开发；服务增值第三期2019年之后增值服务业务拓展此次项目投资是以资金形式进行的，对各项业务管理采用的是持续性投入的方式，以此适应市场发展需求。二、本年投资计划可行性分析 2.1内外部环境分析2.1.1行业发展趋势当前经济社会发展离不开物流行业的支持，传统形式的物流发展模式已经难以适应市场快速发展需求，为了在实际中构建一种积极有效的现代物流管理体系，要有针对性的服务管理提升。目前物业服务企业正向规模化、集约化、品牌化方向发展。目前正是企业整合、品牌塑造、业务创新、发展方式转型的关键时期。作为劳动密集型行业，通过精细化服务外包降低劳动力成本，同时把主要精力放在整体管理水平提升和经营潜能的发挥上，逐步将管理和服务分离，向管理型企业转变。物业管理拥有最终的消费群体，因而在第三产业的产业链中处于中心位置，对维护社会公共秩序、提高居民生活质量、扩大内需、拉动经济增长具有不可或缺的作用，拥有巨大的商业升值潜力。2.1.2竞争力分析公司在发展中已经认识到物流企业的巨大发展空间，并在实际中采用多种方式进行相应的公司构建与管理，形成了一定的管理经营优势。海商投高效利用国企背景平台优势，规范运营流程，严格控制风险，具有巨大的发展潜力和较高的社会公信度，在当前的发展中具备了广泛的资源整合优势，依托良好的政企合作关系和社会资源，打造核心市场竞争力，在面向国有企业和政府机关的服务市场中具备先天优势。借助投融资渠道方面的优势，较易获得资本市场的青睐，为合资物业公司规模扩张奠定良好的基础，而且现有服务业务运行平稳，即将入驻的汉峪金谷大楼项目为合资物业公司提供了良好的项目储备。2.2必要性与可行性分析2.2.1政策可行性本项目的开展是在当地政府的支持下进行的，宣传国家政策传达政府的意图反映全行业的要求，起到政府与公司之间的桥梁和纽带作用，保护单位的合法权益，制定行规与行纪，积极组织行业内公司之间、行业与国际上相关组织、相关公司的合作与交流，为公司提供优良服务，促进全行业健康发展。经济社会的发展使得生产处于一个新的发展时期，促进产业结构、增加出口创汇、提高人民生活质量等各方面需要一个安全的物业服务管理方式，发展物业的现实和深远意义，与国家整个宏观调控政策相一致的。2.2.2产权结构优化 随着公司的进一步发展，如何在多样化的市场环境构建一个积极合理的现代企业管理模式直接关系到市场开拓，针对市场需求提供相应的产品和服务，严格遵守国家的相关规定和要求，实行标准化安全经营，针对市场发展需求进行相应的生产经营活动，可以在发展中形成一种持续有效的市场应对模式，满足当前市场对高精度自动化生产设备的需求。公司在发展中对管理非常重视，针对市场发展实际情况构建了相对比较完善的管理体系，不断调整生产经营战略，不断提高实际生产经营能力的，实现公司快速发展的目的。2.2.3支撑要素具备山东海洋投资有限公司是山东省实施山东半岛蓝色经济区战略的核心投融资平台、海洋科技成果孵化和技术转化平台、海洋战略性新兴产业整合平台，是国内首家以海洋经济为重点投资领域的国有投资公司。借鉴业内领先的物业公司先进的物业管理理念、成熟的管理模式、考核机制与培训体系，通过市场化运作模式和员工持股机制，组建具备创业精神的服务管理队伍，明晰责权，优化资源配置，降低服务成本，提高服务质量。在延续原有工作职能的基础上，通过专业培训，培育物业管理从业素养，成为物业公司后续发展和业务拓展的主力军，实现服务团队职业能力的整体提升与可持续发展。三、效益风险分析3.1项目投资主体企业承受能力分析3.2财务预算衔接情况 3.3预期效益分析3.3.1经济效益公司投资的物业公司主要是针对市场客户提供各种类型的服务，以收益率较高的大型写字楼、商业物业项目为主，以住宅类物业项目运营为辅，前期主要是服务于汉峪金谷大楼，作为公司自营写字楼在各项经营方面处于一个良好的运营期，不存在相关的亏损问题，随着后期经营规模的扩大，物业公司的服务范围会不断的扩展，多数写字楼物业、商业物业实行物业服务费和能源费预收制，且该类项目利润率较高，平均利润率在4%-10%；住宅类物业服务项目涉及业主较多，是未来增值服务的主要开拓市场，也是提升公司形象的关键。表2： 物业公司成本及利润测算表（单位：万元）项目2015年2016年2017年2018年营业收入国华项目营业收人113.75453.75337.500.00汉峪项目营业收入37.5050.00299.47424.25小计151.25503.75636.97424.25营业成本国华项目营业成本105.63420.95312.150.00汉峪项目营业成本33.0344.04265.71372.68小计138.66464.99577.86372.68财务费用0.060.100.090.05开办费3.000.000.000.00营业税金及附加8.5528.4635.9923.97营业利润0.9810.2023.0427.55所得税0.242.555.766.89净利润0.737.6517.2820.67净利润率0.49%1.52%2.71%4.87%营业成本主要是各种类型的人员工资福利保障、日常设备维护费、绿化费、清洁费、秩序维护费、特种设备年检费、办公费等，这些费用支出占到整个营业成本的90%，是影响公司收益的关键性因素。3.3.2社会效益在社会效益方面主要体现在随着公司各项业务活动的开展需要雇佣本地大的劳动者作为发展员工，从当前的工作需求出发大约需要20人规模的初期服务队伍，所有人员都是在当前招聘，发挥本企业在服务本地社会中的积极作用，并且随着未来公司形象的提升，对本地的经济社会发展起到的作用更为明显。3.4投资风险与应对3.4.1投资风险（1）混合所有制风险。合资公司设立之初海商投、诚信行持股比例为6:4，在这种混合所有制模式下，公司的各项经营会受到外来因素的影响，发展经营受到一定干扰，在应对市场发展方面存在着一定的不利因素。这种风险是难以有效避免的，尤其是在市场经济快速发展的进程中，各种因素的变化都会对公司的发展造成影响。（2）物业行业风险。物业经营管理中存在着各种类型的风险，例如经营风险包括雷击、洪涝等自然灾害造成项目大额经济损失的赔付风险，服务管理服务不到位造成业主人身、财产受到侵害的诉讼、索赔风险，项目运行维护中员工不规范操作造成自身损害的运行风险和突发性生产风险等。财务风险主要市场人工成本上涨导致盈利空间下滑的收益风险，过度承诺、盲目扩张影响的现金流风险，服务费拖欠造成有收益无现金的现金风险等，防范不利会对企业造成致命打击。除此之外，还包括人员流失风险、解聘退管风险、拓展受限风险等。3.4.2风险应对明确委托物业服务的内容、范围和期限；根据国家相关法律、法规，指导性文件，不做过多承诺，不做不切实际的承诺；对违约责任的约定，要在服务合同里明确业主违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。物业公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，全力消除及时整改；在所有管理环节中、所有服务过程之中都要做好“预防性提示服务”，即对于一些潜在的、可能发生的、但又不可预测不可杜绝的事故，尽量作到事前的预防、事中的监督、事后的处置和总结。对于风险影响较大、企业不可接受、可分散的部分风险工程采用外判的方式分包出去，由专业技术性强的其他专门公司承担相应工作，例如外墙清洗，电梯维保等。对于无需或无法转移的不可控风险，考虑风险投保，包括物业公司投保的公众责任险和为业主推广、代投的场所责任险。同时，实施人员监督和使用好公共维修基金。制订企业发展规划和发展目标，稳打稳扎，不盲目扩张；强化企业内部基础建设，建立人才培养机制；减少事故发生率，逐步树立品牌形象；建立战略联盟，提高竞争力，增强风险抵御力；打造具有核心竞争力的增值服务板块，向现代服务业转型。四、市场推广随着公司业务的逐渐拓展，相应的市场开发要进行适当的优化调整，建立一种持续有效的市场开发应对模式是推动公司发展的关键，结合2016年的公司发展重点项目，对相关的市场进行推广，达到提升市场占有率的目的。4.1目标客户物业公司建立的主要目标客户是各种类型的写字楼、住宅小区等，针对这部分客户的实际需求，提供多样化的产品和服务，通过优质的服务赢得服务者的认可，提高项目的被认可度，现代物业的发展需要更多对的优质服务，公司在发展中建立相关的应用管理模式的同时，要积极推广相应的服务，通过更为完善的服务和产品，才能吸引更多的潜在用户，对提升市场形象也具有重要作用。4.2推广策略宣传在当前产品市场发展中具有非常重要的作用，积极开展宣传活动，特别要采取软新闻与硬广告结合的方式，以更多的触角去影响消费者。加强扩大公司知名度和影响力的宣传工作，为了满足实际发展的需要，要在目标市场相关的报刊、杂志上刊登广告，在有影响力的电视台播放产品广告，在这些媒体公司中详细介绍公司产品的优点及特点，最大限度地吸引目标客户群，让更多的用户群体认识到这一公司产品的实际优势。市场发展是多样的，在实际的应用推广过程中，要认识到不同客户群体的实际价值，这样才能为公司公司的进一步发展创造一个良好的市场环境，进一步优化发展对策的同时，对丰富公司产品与服务，建立一个完善的市场发展战略规划具有重要意义。利用各种公司营销推广的过程中，要通过对目标客户进行问卷调查，采用多种方式介绍行业方面的相关知识，让目标客户注意到公司物业的特色及优势，在对比分析中选择该公司作为自己的发展目标。实施品牌战略，在发展中要认识到品牌在公司发展中的积极作用，对提升公司在市场中感知力和形象具有积极的推动作用，要不断加大宣传工作和品牌经营力度，扩大的知名度和美誉度，实施品牌战略，使之成为行业内的著名品牌。只有在激烈的市场竞争中建立一个良好的品牌才能吸引更多的潜在客户群体，在公司中选择相关的产品与服务的同时，对扩大公司的市场知名度具有非常重要对的作用。在营销推广中采用品牌营销战略，在市场发展中要树立良好的品牌形象，通过各种媒体的宣传作用，同时加大对的宣传与品牌经营力度，通过实施品牌战略，使之成为行业内的著名品牌，让更多