2010年贵阳房地产最新市场研究报告

2010 年贵阳房地产最新市场研究报告 .宏观大势 1.1 三部委：土地净收益 10%用于廉租房保障资金 财政部、国家发展改革委和住房城乡建设部 16 日发出关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，要求各地要切实落实各类保障性安居工程资金，并明确规定，允许土地出让净收益和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。该通知规定，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从 2010 年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于 10%的廉租住 房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 中地行点评 : 国家一贯的保障住房政策再次被强调，而且还给于地方政府足够的资金和政策支持，保障性住房逐渐对未来楼市造成威胁。 审计署： 1.5 亿元廉租房保障金被挪用 审计署 17 日发布今年第 22 号审计结果公告，公布了 19 个省市 2007年至 2009年政府投资保障性住房审计调查结果。结果显示：六城市虚报材料套取 6000 万、住户因廉租房配套不完善退房、北京未按规定提取廉 租房保障资金、向条件不符家庭分配廉租房 533 套等问题突出。据分析：审计署认为主要原因是对拖欠租金、拒绝退出廉租住房的行为，缺乏有效措施和明确规定；同时，入住廉租住房的部分家庭，在其收入发生变化已不符合实物配租条件后，大多仍无能力购置新住房，腾退其现有廉租住房确有困难。 中地行点评： 虽然政府在不断的加强保障住房制度的完善，但是此前的各个保障房环节中仍然产生过较大问题。 国务院四措施抑物价 必要时将价格干预 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，分析当前价格形势，研究部署稳定消费价格总水平、 保障群众基本生活的政策措施。会议确定了四项政策措施，其中包括 “ 必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施 ” 。国家发改委称将对部分炒作及串通涨价行为进行严厉查处。 中地行点评： 通货膨胀是真的不可避免了，面对国务院的 “ 必要干预 ” ，问题才真正被严肃对待起来。 60 家上市地产商再融资受阻 证监会副主席庄心近日公开表示，房地产企业重组已暂停，今年尚无一例房企重组申请通过，房企重组需要国土部出具意见方可。银监会此前曾下发通知要求信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查，目的是提示信托公司关 注房地产业务的风险，堵住信托公司融资口子。在此环境下，房企融资在未来一段时间将持续处于困境，房企须提早准备应对之策。 中地行点评： 上半年 78 家非地产主营业务央企被责令停止从事地产事件余音未尽，政府调控从央企开始；面对目前的上市地产商再融资，能通过绝非易事。 贵阳首套房贷利率最低折从 7 折上调 8.5折 相当于 4 次加息 本月初，贵阳市多家商业银行均表示，严格执行首套房贷利率 8.5 折政策，这是继北京、上海、广州等一线城市取消了首套住房贷款利率 7 折优惠以后，我市也紧跟调控步伐。据了解，本次上调首套房贷利率 后，首套购房利率折扣从 7 折提升至 8.5 折，给购房者增加的成本支出相当于 4 次加息。目前该行首套房贷优惠利率上限调至基准利率的 8.5 折，并且能否享受 8.5 折的优惠，还要看所购房屋面积的大小，面积小于 90 平米以下的住房，才有可能享受 8.5 折的优惠。 中地行点评： 相对一线城市的的 “ 限购令 ” ，贵阳刚上调房贷利率对楼市的影响可谓太小。 贵阳取消经适房上市 5 年时限 自 2010 年 11 月 1 日起，贵阳市经济适用住房的购房者，自愿按购房款 8%的比例补交土地出让金，变更房屋性质后，其住房均可上市进行交易。 中 地行点评： 这个地方政策是令大众费解的，本来就不规范的保障住房市场，取消上市时限后，将会产生更多的 “ 需求 ” 。 贵阳取消经适房上市 5 年时限 自 2010 年 11 月 1 日起，贵阳市经济适用住房的购房者，自愿按购房款 8%的比例补交土地出让金，变更房屋性质后，其住房均可上市进行交易。 中地行点评： 这个地方政策是令大众费解的，本来就不规范的保障住房市场，取消上市时限后，将会产生更多的 “ 需求 ” 。 贵阳公积金贷款 三季度大幅下滑 贵阳市住房公积金管理中心获悉，今年三季度，贵阳市有 1523 户职工住房公积金 贷款约 2.75 亿元。与去年同期的 3011 户约 6.58 亿元贷款总额相比，分别减少约 49%和 58%。据了解，公积金贷款之所以大幅下降，除了去年同期贵阳市住房成交量巨大之外，还与今年的房地产市场调控和公积金贷款政策调整有关。今年 5 月底，贵阳公积金将原来最高 40 万元的贷款额度下调至最高 30 万元、已利用贷款购买住房又申请购买二套住房的，公积金贷款首付比例不得低于 50%；购买第三套住房的不能申请住房公积金贷款等政策，将用公积金贷款买房投资的购房者挡在门外。据粗略统计，当前利用公积金贷款的购房者，绝大多数都是首次贷款购房 的市民。 中地行点评： 公积金贷款额下降，首付比例上调等都是贷款总额大幅下滑的主要原因。 我市住建局作出严格规范 将强化中介行业管理 11 月 25 日下午，贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市中介行业管理协会联合召开 “ 加强房地产经纪管理 ” 会议。会上，住建局向贵阳各房地产经纪机构发放 “ 关于进一步加强房地产经纪管理的通知 ” 。通知对严格房地产经纪机构备案制度、实行房地产经纪从业人员持证上岗制度、房地产经纪机构公司责任、经纪机构服务告知业务等都作出了严格的规范。 中地行点评： 规范中介行业管理，从来都是地方 住房主管部门的首要工作，但在楼市政策密集出台的 2010 年，这个责任显得更为重要。 .土地市场分析 2.1 近期贵阳土地成交走势 本年度土地零成交的月份只有 2 月份和 10 月份， 2 月份是主要因为 “ 两节 ” 影响， 10 月受前期土地政策调控和 “9.29” 政策影响，导致地产开发一级市场处于停顿状态，本月土地 市场有一定回暖，主要源于中天城投集团渔安片区战略发展地块发售。 2.2 本月土地成交情况 土地挂牌：主要挂牌地块 本月土地挂牌量少，两城区基本没有挂牌出让，金阳新区就只有一块挂出，总建面在 48万余方。 土地成交 本月土地成交主要集中在两城区，主要地块是云岩渔安片区内地块，都被中天城投集团以9.42 亿元高价购得，地块总面积 817919 ，总建筑面积近 200 万方。 3. 房地产市场销售分析 3.1 本月房地产市场销售情况分析 “ 限购令 ” 、 “ 热钱 ” 等是本月的楼市热点词汇，虽然楼市从来不缺乏热闹，但本月伴随北京、上海、广州等各大城市的 “ 限购令 ” 出台，打压楼市才显得真正有效，不过 对于贵阳这样的三线市场，却丝毫没有因为限购带来任何影响，反而在一定程度上促进本地刚需和外来购房者加快购房步伐。 本月贵阳楼市共计成交各类物业 687242 ，环比上月 595540 上涨 15.4%，上涨最大的区域主要是两城、金阳、小河等区域，上涨主要原因是年底多数项目加推房源促销，主要表现在金阳世纪城、中天会展城、中铁逸都国际，两城区的中天城投集团项目和保利贵州项目等。 3.2 近期新上市商品房走势 本月贵阳新推房源量达到新高，主要源于大量老项目集中推新货，如，世纪城尾货、中铁逸都1300 余套高层小户单位，中天会展城 B 区新房源等；由于国家保障房政策的贯彻落实，贵阳市保障性住房新房源在持续推 向市场，本月在如此大批量的新推房源基础上，其中经适房还占到总量的13%。 近期新上市经适房都占到总量的很大比例，显示出贵阳住房保障体系正在逐步完善中。 3.3 销售情况分析 成交类型 本月全市公交成交各类物业 687242 ，环比上涨 15.4%。其中住宅成交 644707 （商品房541198+经适房 103509）。 3.4 本月成交总量分布 区域成交总量分析 3.5 近期成交总量走势 本月成交情况中，金阳新区均价 4506，环比上涨 3.81%；两城区本月均价 5622，环比下降 6.35%；本月上涨最快的花溪区， 4760 环比上涨 8.86%；其他区域均表现不通程度上涨。 本月成交分析 经适房 本月成交分析 商业 本月成交分析 商品房和经适房对比 本月成交 TOP10 项目 今年 1-11 月供求比走势分析 今年 1-11 月成交总体形势分析 近期各类物业成交均价走势分析 近期成交总体走势分析 本月成交小结 : 4.主流媒体广告监测 4.1 贵阳晚报、贵州都市报地产广告分析 本月贵阳市房地产报媒投放总量 200 版次，环比上月