房地产业回归预测分析法简述.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。房地产业回归预测分析法简述常用的预测方法从我国目前房地产业市场分析的发展水平来看,简单预测法,平均值法,指数平滑法等预测方法被普遍使用.回归模型分析法也有人使用在房地产市场分析上,但普及率不大高.而SPSS,数量经济学模型,技术经济评价模型等预测分析法还处在试用阶段.并且,利用这些方法所要求的相关专业知识太深,普及存在一定的困难.在现阶段普及的预测方法中,移动平均法是使用最普遍的方法,从较长时期看,短期数据由于偶然因素而形成的差异在加总过程中会相互抵消,但在移动平均后会造成信息量的损失,对中长期的预测不太适用.指数平方法通过对权数加以改进使其在处理时甚为经济,能提供良好的短期预测精度,但平滑参数的确定带有主观性.并且无法计算置信区间. 房地产业回归预测分析法可行性新中国成立后的三十多年中,由于计划经济否认住宅的商品属性,国家实行住宅实物分配制,住宅被作为计划经济条件下的一种产品进行分配.在这种背景下,根本谈不上房地产业的发展.1978年我国实行改革开放政策后,随着计划经济体制的转变,以市场为导向的实践.使经济理论界逐步认识到了住宅的商品属性.20世纪80年代以来,我国房地产业作为一个产业逐渐被确立和完善.在93年以前一段时间,由于政府指导性的失误和投资者的盲目,造成房地产业出现了膨胀现象.1993年6月,国务院宣布进行宏观调控,成功的实现了房地产业的软着陆.使房地产市场更加成熟.95年以后,市场作为调控机制的作用越来越明显,房地产业的发展开始按照经济规律发展.从历史角度来观察,房地产业在中国的形成和发展经历了一条曲折的周期性成长之路.从世界范围来看,到1992-1993年以全国范围的房地产热为标志而达到繁荣阶段.随后伴随国家宏观调控而进入收缩阶段.我国的房地产业在经历明显的周期波动后从1995年开始进入了相对稳定的发展时期,形成新一轮的房地产业周期.从世界范围来看,周期波动总是住宅经济增长过程的伴生现象. 根据房地产业的特点,房地产市场的分析与预测需要对多个影响因素进行分析.影响因素主要有:人口因素,经济因素,价格因素,社会政治因素等.其中有包括国民生产总值及国民生产总值增长速度,人均国民生产总值,居民收入,利率,通货膨胀率,人口规模与结构,社会政治稳定性,失业率,社会恩格尔系数,房价收入比等方面.这些影响因素大多可以用历史数据来描述.95年以来,我国房地产业在市场调控下,作为商品按照经济发展规律发展.对产业发展预测工作利用历史统计数据分析成为可能.回归模型预测法就是通过对观察数据的统计分析和处理,研究与特定事物间相关关系和联系形式的方法,建立回归模型进行预测.并能通过数理统计的知识对预测模型进行检验.由于计算机技术的成熟和普及,在计算机的帮助下,回归模型的建立与检验工作复杂程度降低.使回归模型预测法成为更方便,更准确的预测方法. 基本思路研究预测地房地产业现状,分析所获得的有关房地产业的统计数据,确定几个特定的房地产业相关指标及其影响因素之间的数学关系形式,即建立一元或多元回归模型.对回归模型的参数进行估计和统计检验,分析影响因素对预测指标的影响程度,确定预测模型.利用确定的回归模型和影响因素的未来可能值,估计预测指标的未来可能值,并分析研究预测结果的精度.操作步骤根据得到的与房地产业相关的各种数据,分析研究影响房地产业发展的因素.特别是人口因素,经济因素,住宅价格因素,房价收入比等.对人口,经济,价格,房价收入比与住宅产业预测指标进行相关性分析,利用计算机计算出他们之间的相关系数(使用最小二乘法).找出与预测指标最相关的影响因素.建立他们之间的一元和多元回归模型.利用计算机对所建立的回归模型进行系数检验.包括回归系数的显著性检验(t值检验),回归方程的显著性检验(F值检验),对样本数据进行拟合优度的检验(R2值检验)通过建立的一元,多元回归模型预测住宅产业研究指标,并进行对比分析和定性调整.得出最终预测值.根据预测结果提出相应的对策和建议.回归预测可行的关键收集房地产业相关数据时,必须注意这些数据应是在市场调控机制在房地产业发展中起主导地位,各因素和房地产业预测指标是在尊重经济发展规律的前提下而出现的.确保数据的可用性.在进行多元回归分析时,应排除影响预测指标的各因素出现多重共线性情况.即,若影响某一预测指标的多个影响因素之间出现高度相关的情况.他们就不能得出正确的,合理的回归模型.因此,在进行多元回归预测模型分析之前,必须对各影响因素进行严格的相关性分析.找出对预测值影响大但各不相互高度相关(相关系数小于0.7)的因素进行分析.下面就以对沈阳市住宅产业的预测分析对回归模型预测法进行阐述.沈阳市城市住宅产业的现状了解住宅产业的现状将可以对以后的预测结果进行评价和定性方面的考虑.历史数据的收集更是该预测方法的基础.一个市场的好坏,房价收入比,竣工面积和销售面积等参数最重要,当然还包括住宅产业市场发育程度,中介水平,金融适应程度,当地住宅产业部门的宏观调控水平,百姓的消费观念等等.以这些指标衡量,在全国来看,沈阳在这些方面都不是落后的,沈阳的住宅产业市场是健康发展的.沈阳市住宅产业的现状改革开放以来,伴随着宏观经济的高速增长和持续发展,以及社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,长期滞后于国民经济的房地产业在我国得以渐进复苏和快速发展,迎来了产业发展的复苏与繁荣时期.到1987年开始的有偿出让土地使用权等一系列改革探索,中国地产市场得到逐步恢复和发展,在土地一级市场和二级市场上土地使用权出让,转让,出租,抵押的规模越来越大,推动了土地市场的发育程度和发展趋势.另一方面,随着全国房地产开发投资规模不断扩张和投资结构不断完善,以房地产开发公司为主体的房地产开发投资体系迅速扩大,商品房开发施工面积,竣工面积和销售面积大幅提高.与此同时,伴随房地产市场规模增强,房地产交易管理制度逐渐完善,房地产中介服务体系不断发育,房地产法规也逐渐完备,房地产市场化程度提高,房地产市场体系已经形成.我国西部大开发进入实施阶段,申奥的成功和加入WTO更有力地推动了房地产业的发展.尤其是近几年来,沈阳市认真地贯彻了中央国务院及辽宁省委省政府关于发展住宅产业的一系列方针政策,使我市住宅产业取得了长足的进步.我市住宅产业正处在开发结构的进一步调整和居民住宅开发建设大发展的时期,住宅投资和住宅竣工量保持较高的水平.我市安居工程建设经济适用住房建设改工作尤其是住房公积金归集都取得了优异的成绩,得到了广大市民的认同.在过去一年里,沈阳市房地产市场改革创新供地制度,推动扩大投资和消费信贷规模,严格规范开发建设行为,继续制定实施了鼓励,刺激住房消费的新政策,市场总体运行平稳健康,持续活跃繁荣.从2002年沈阳房地产交易的实际数据统计可以看出,沈阳住宅产业在沈阳经济中占举足轻重的地位.去年该市房地产行业投资116个亿,上缴营业税大约12个亿,加上契税17个亿左右,再加上去年房地产出让金15个亿左右,去年房地产行业直接为财政提供30个亿左右收入.这是直接的,还有间接的不算.沈阳去年财政收入105个亿,房地产业的财税收入,占去年沈阳财政收入的1/3,实实在在地成为沈阳的支柱产业.从就业角度,国内统计,投资1个亿,有1500人就业,去年投资116亿,大约有16万多人就业房地产行业.房地产行业与百姓息息相关,对百姓就业贡献很大.从GDP看,按国内最保守的算法,投资1块钱,带动其他行业投资两块钱左右,房地产业投资116个亿,会带动200多个亿投资.总体来说沈阳市住宅产业有以下特点:第一,住宅建筑用地制度日趋完善.1997年市房地产开发建设领导小组强化了对沈阳市土地市场的领导和整顿工作.对已经审批的建筑项目进行了全面清理.并先后收回闲置地块4幅.在2002年市政府推出了时市场供地机制,通过建立土地储备交易中心,建立土地有形市场,对开发用地实行了招标拍卖挂牌等方式进行出让,将大面积的城市开发用地推向了市场,促进形成公平公正的土地供应市场秩序.同时也真正实现了土地的市场价值.据统计,去年沈阳市房地产投资总额中购置土地投资的比重占19.8%,同比增长90.9%.说明了沈阳市供地市场的土地出让收入有幅高,增加了城市建设资金.第二,住房体制改革取得了较大发展.沈阳市房改工作于1994年开始全面启动,房改工作是住宅产业发展的动力源泉.由于市委市政府高度重视经过较长时间的探索,采取一系列得力措施,沈阳市很快扭转了被动局面,近年来发展十分迅速.从1994开始归集住房公积金,克服了沈阳市相当大数量的大中型企业运营困难的局面.截止1997年末住房公积金累计达到7.3亿元.职工公积金缴存率达到81.9%.1996年沈阳市率先实施购房预定金制度,并由领导机关带头极大地推进沈阳市共有住房出售进程.截止到1997年底,共有住房出售回收资金达22亿元,截止到1998年上半年,沈阳市共有住房出售已达到51%.1998年沈阳市实施公房租每平方米1.6元的规定,在共有住房提租工作上远远快于全国35个大中城市共有住房租金每平方米1.29元的平均线.1999年,沈阳市实施住房分配货币化,停止了实物分配住房,从此,职工解决住房的唯一途径便是找市场.截至2001年底,沈阳市累计出售公有住房3780万平方米,占可出售总量的80.43%;归集房改资金将近91亿元,其中归集住房公积金32亿元,公有住房回收售房款59亿元;发放住房分配货币补贴资金2.56亿元,补贴职工6400人.第三,沈阳市住宅市场管理水平国内领先.住宅市场发展十分迅速,已经步入了规范健康的发展道路.住宅市场管理法规建设已迈向成熟.沈阳市先后出台了住宅商品的评估销售出租使用权转让等一系列交易法规和文件,使沈阳市住宅市场交易有法可依.按现代化标准建造的住宅交易市场已具规模.沈阳市房地产交易中心市场现代化水平逐年提高,并与中心市场联网.中介服务得 到了规范.第四,房地产开发正在向近郊拓展,城市住宅趋向郊区化 随着我市城市经济的发展,市中心可开发用地逐年减少,房地产开发项目正在逐步向近郊拓展.2002年,我市在郊区(县)商品住宅投资22.5亿元,同比增长82.9%,商品住宅施工面积281.1万平方米,同比增长61.6%,占全市商品住宅比重分别由上年的20.5%和24.6%提高到27.1%和28.0%.我市近郊商品住宅投资比重的增加,表明我市城市住宅正在趋向郊区化. 沈阳市住宅产业存在的主要问题再诸多成果后面的沈阳市住宅产业也存在如下问题:土地批租量远大于实际的土地开发量,房屋平均价格增长高于全市人均收入增幅,房屋竣工面积持续大于房屋销售面积,空置房面积逐年增加.政策方面,沈阳市住宅产业统筹领导力度不够,住宅产业数据统计工作严重滞后,对于房改的理论研究,思想认识和心理准备普遍不足.住房运营机制转换困难,造成双轨并存.自从实行住房分配货币化改革后,沈阳市的房改经济承受能力显得严重不足.货币分房不到位.虽然在2001年沈阳市实施了土地储备制度,2002年建立了土地储备中心.但这还需要一个对崭新事物的适应过程.住宅用地市场还不健全.金融方面,银行谨慎出贷,金融支持力度减弱,银行对开展个人住房抵押贷款服务没有到位,住房公积金为职工个人购房贷款没有正式全面启动,公积金贷款发放额度有限.市场方面,住宅价格过高,由于投资结构和产品结构不合理,开发企业经营者决策失误,造成住宅空置房面积数量增大.对主力消费群体的供给不足,造成供求错位.而且住宅结构不合理的矛盾将会更突出.服务方面,物业管理纠纷多法律,法规不健全,业主的权利,义务不明确,致使业主对物业管理企业的选择和更换权利没有得到有效保障;,中介服务不规范,广告误导虚假多,法规不配套,缺乏对虚假广告的认定标准和相应的处罚措施;缺乏必要的监管机制,对虚假广告打击不力.沈阳市住宅产业的各主要影响因素的分析沈阳市人口变动情况的分析人口和家庭户数的变化是在经济发展与收入水平一定的条件下影响住房有效需求的重要因素.人口的自然增长率和机械增长率的提高意味着家庭人口的增多,从而必然导致住房需求的上升.随着农业产业化和农村剩余劳动力的转移,沈阳市流动人口在未来几年必然增加,流动人口的住房需求也将加大对沈阳市住房需求的影响.同时,家庭户数也是影响沈阳市住房需求的一个重要因素,而家庭户数又由结婚率和离婚率的高低来决定.家庭户数的增加必然导致住宅需求的上升.沈阳市人口数据统计表年份19951996199719981999200020012002总人口(万人)666.8671673.8674.9677.1685.1689.3688.9自然增长率()0.70.1-0.2-1.1-1-0.3-0.9-0.7出生率()6.96.76.35.45.66.85.45.9死亡率()6.26.66.56.56.67.16.36.6机械增长率()77.85.243.85.73.73.8户数(万户)201.946204.161206.116207.939212.645218.114219.294223.977结婚对数(万对)4.9244.7494.4164.2514.1444.7375.0365.631离婚对数(万对)2.6532.6952.7632.6882.6642.3662.4552.67结/离比率1.8561.7621.5981.5821.5552.0022.0512.109影响住宅年竣工面积的人口因素分析每年的住宅竣工面积是政府根据专家的定量或定性分析预测确定的,在很大程度上反映了当年的住宅需求面积.因此,在论文中首先分析年住宅竣工面积.沈阳市1995年-2002年住宅竣工面积数据统计年份19951996199719981999200020012002年住宅竣工面积(万平方米)379.7276.5309.7 314.6 397.8422.444.2443.7人口因素与年竣工面积的相关性分析相关性分析是利用回归模型进行预测分析的重要部分.这部分决定了预测模型的可靠度.研究各因素的相关性就是利用数学公式计算他们之间的相关系数.人口因素与年竣工面积相关性分析结果总人口(万人)自然增长率()出生率()死亡率()机械增长率()户数(万户)结婚对数(万对)离婚对数(万对)结/离比率年竣工面积(万平方米)总人口(万人)1.000自然增长率()-0.6031.000出生率()-0.4440.9091.000死亡率()0.349-0.1720.2541.000机械增长率()-0.6560.8900.8840.0231.000户数(万户)0.976-0.587-0.4120.387-0.6641.000结婚对数(万对)0.5060.2040.161-0.0940.0150.5351.000离婚对数(万对)-0.6100.121-0.069-0.4430.108-0.551-0.2261.000结/离比率0.6800.1090.1590.122-0.0380.6740.901-0.6261.000年竣工面积(万平方米)0.943-0.450-0.2840.152-0.6180.9620.540-0.6510.7151.000注:相关系数公式:x,y=(x,y)/x.y .其中,2x=1/n(Xj-x)22y=1/n(Yj-y)2 .由人口因素与年竣工面积相关性分析结果表得沈阳市住宅户数与年竣工面积相关系数最大,相关系数为 0.961999.(若自变量与因变量之间的相关系数大于0.7就认为满足相关要求沈阳市住宅户数预测分析根据沈阳市户数从1996年2002年的历史统计数据特点进行分析,建立发展趋势多项式.该步骤由于计算机技术的发展可以完全有计算机来进行,并且准确率非常大.建立数学模型的可决系数用R2来表示.由下图可知户数的发展趋势:通过计算机分析得沈阳市住宅户数发展趋势二次多项式:Y=0.1423x2+2.2895x+201.17 ,Y沈阳市住宅户数,X年数.R2=0.9804 ,完全满足数学模型的拟合优度(可靠性).计算预测结果得:沈阳市住宅户数预测结果年份20032004200520062007200820092010户数(万户)228.5932233.3018238.295243.5728249.1352254.9822261.1138267.53影响人均住宅面积的人口因素分析人均住宅面积呈现了现在沈阳市居民的住宅情况,同时也反映了沈阳市住宅产业在今后几年的需求量和住宅产业所要达到的目标.在这需要强调的是:论文中所选择的预测对象是作者根据住宅产业的实际情况选取的,对房地产业的不同方面应进行调整.人口因素与人均住宅面积的相关性分析如下,利用计算机,根据历史统计数据计算相关性得如下表:人口因素与人均住宅面积相关性分析结果总人口(万人)自然增长率()出生率()死亡率()机械增长率()户数(万户)结婚对数(万对)离婚对数(万对)结/离比率人均住宅面积(平方米)总人口(万人)1.000 自然增长率()-0.603 1.000 出生率()-0.444 0.909 1.000 死亡率()0.349 -0.172 0.254 1.000 机械增长率()-0.656 0.890 0.884 0.023 1.000 户数(万户)0.976 -0.587 -0.412 0.387 -0.664 1.000 结婚对数(万对)0.506 0.204 0.161 -0.094 0.015 0.535 1.000 离婚对数(万对)-0.610 0.121 -0.069 -0.443 0.108 -0.551 -0.226 1.000 结/离比率0.680 0.109 0.159 0.122 -0.038 0.674 0.901 -0.626 1.000 人均住宅面积(平方米)0.943 -0.450 -0.284 0.152 -0.618 0.962 0.540 -0.651 0.715 1.000 由相关性表得人口机械增长率与人均住宅面积相关系数最大.相关系数为0.962.沈阳市人口机械增长率预测分析根据沈阳市人口历史统计数据分析沈阳市人口机械增长率的发展趋势.由以上曲线图可知:沈阳市人口机械增长率呈非线性关系.对此因素不能根据长期的发展数据进行短期的预测分析,但可对其进行周期性分析.但从1998年以来,沈阳市的人口机械增长率的在一定的范围波动,而沈阳市的人口自然增长率在1997年处于下降趋势.以后也一直在一固定范围内变动.根据二者计算出沈阳市人口变动曲线:注:人口变动率=人口机械增长率-人口自然增长率从曲线可以看出:沈阳市的人口变动趋势开始趋于平缓,这是因为:沈阳市流动人口每年都在增加,但自然增长率却成在下降趋势.因此,沈阳市未来几年的变动将不大.影响沈阳市住宅销售面积的人口因素的分析人口因素与住宅销售面积的相关性分析住宅产业销售面积标志了一个地区的市场承受能力,每年的市场投入量的标准.对这个指标的预测在实际中应用广泛.投资者可以根据该预测值作出正确的决策.政府也可根据该预测值决定未来年度的可建住宅面积,对住宅产业进行合理的宏观调控.有助于沈阳市住宅产业的健康发展.按上面计算方法同理计算相关系数得:人口因素与住宅销售面积相关性分析结果总人口(万人)自然增长率()出生率()死亡率()机械增长率( )户数(万户)结婚对数(万对)离婚对数(万对)结/离比率年销售面积(万平方米)总人口(万人)1.000 自然增长率()-0.603 1.000 出生率()-0.444 0.909 1.000 死亡率()0.349 -0.172 0.254 1.000 机械增长率( )-0.656 0.890 0.884 0.023 1.000 户数(万户)0.976 -0.587 -0.412 0.387 -0.664 1.000 结婚对数(万对)0.506 0.204 0.161 -0.094 0.015 0.535 1.000 离婚对数(万对)-0.610 0.121 -0.069 -0.443 0.108 -0.551 -0.226 1.000 结/离比率0.680 0.109 0.159 0.122 -0.038 0.674 0.901 -0.626 1.000 年销售面积(万平方米)0.955 -0.565 -0.351 0.481 -0.638 0.972 0.426 -0.695 0.651 1.000 沈阳市人口户数变化与住宅销售面积最相关,相关系数为0.972.沈阳市经济因素分析美国经济学家西蒙库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量的数量统计分析后,指出国民经济增长率与住宅产业发展状况之间存在十分密切的关系.经济发展水平直接决定居民的收入水平,而居民的收入水平直接影响着居民的消费水平,同时也必然影响居民的住房消费能力.一般来说,经济发展水平越高,个人和家庭的收入就越高,其住房的消费能力就越强,住房需求也就越大.居民的收入水平与住房消费成正相关关系.而居民收入水平又受到经济发展水平以及分配政策的影响.因此,住宅产业的发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,住宅产业发展速度也就越快.为了预测住房需求的数量,论文中通过对1995年至2002年的历史统计数据进行分析,利用多元回归预测方法,借助计算机对沈阳市的GDP,人均GDP,职工平均工资,居民储蓄与住宅年竣工面积和人均住宅面积进行线性回归分析.年份19951996199719981999200020012002GDP(亿元)682.6764.4851.1938.81013.21119.11236.51400人均GDP(元)10272115021265813922149891650017960.20322.职工平均工资(元)49005198580160906517699582499811城镇存款余额(亿元)424.52524.43622.74735.8823.47873.57967.561119.6人均可支配收入(元)40834353471449315364585063867050人均消费性支出(元)37663858421746404652510355156074年住宅竣工面积(万平方米)379.7276.5309.7314.6397.8422.9444.2443.7沈阳市1995年2002年经济数据影响沈阳市住宅年竣工面积的经济因素分析经济因素与年竣工面积的相关性分析计算影响沈阳市年住宅竣工面积的各因素与它的相关性,得下表:经济因素与年住宅竣工面积相关系数表GDP(亿元)人均GDP(元)职工平均工资(元)城镇存款余额(亿元人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)年竣工面积(万平方米)GDP(亿元)1.000 人均GDP(元)1.000 1.000 职工平均工资(元)0.982 0.980 1.000 城镇存款余额(亿元)0.992 0.993 0.959 1.000 人均可支配收入(元)0.998 0.997 0.986 0.984 1.000 人均消费性支出(元)0.995 0.994 0.982 0.984 0.992 1.000 年竣工面积(万平方米)0.765 0.762 0.753 0.735 0.790 0.769 1.000 由经济因素相关分析结果第七行显示与年住宅建筑面积最相关的是人均可支配收入,相关系数为0.790.人均可支配收入预测分析根据历史统计数据分析人均可支配收入与年竣工面积之间的关系:由图可知,除95年的年竣工面积与人均可支配收入非线性关系,是由于前几年政府决策失误造成的结果,在回归分析中应不考虑.其余各年二者非常接近线性关系.根据原有数据推导的人均可支配收入的线性发展模型:Y=441.21X+3759.3Y人均可支配收入X年数计算得 R2=0.9764. 该数学模型可靠度满足要求.计算人均可支配收入预测值.人均可支配收入预测年份0304050607080910人均可支配收入(元)7285.987727.198168.48609.619050.829492.039933.2410374.5影响人均住宅面积的经济因素分析各经济因素与人均住宅面积的相关性分析根据历史统计数据对影响人均住宅面积的各因素与人均住宅面积进行相关发分析,得相关系数表:经济因素与人均住宅面积相关性分析结果行 1行 2行 3行 4行 5行 6行 7GDP(亿元)1人均GDP(元)0.9998541职工平均工资(元)0.9819880.97981城镇存款余额(亿元)0.992330.9933740.9592471人均可支配收入(元)0.9977390.9970510.9857340.983581人均消费性支出(元)0.9950720.9942180.9823780.98380.9917271人均住宅面积(平方米)0.9787390.9802450.9368730.9887640.9691060.9612891人均住宅面积与城镇存款余额最相关.相关系数为0.988764.在下面就用城镇存款余额进行分析.城镇存款余额预测根据历史统计数据有1995年2002年城镇存款余额与人均住宅面积数据年份19951996199719981999200020012002GDP(亿元)682.6764.4851.1938.81013.21119.11236.51400人均GDP(元)10272115021265813922149891650017960.220322.3职工平均工资(元)49005198580160906517699582499811城镇存款余额(亿元)424.52524.43622.74735.8823.47873.57967.561119.6人均可支配收入(元)40834353471449315364585063867050人均消费性支出(元)37663858421746404652510355156074人均住宅面积(平方米)13.314.9915.5916.1616.9217.4318.3119.12通过计算机分析历史统计数据得出人均住宅面积与城镇存款余额关系图:由人均住宅面积与城镇存款余额关系图可知:二者呈线性关系.现在分析城镇存款余额的发展趋势,建立数学预测模型:得到线性数学公式为:Y=94.302X+337.1 ,Y沈阳市每年城镇存款余额X年数该公式拟合优度R2=0.9913 ,完全满足可靠性要求.根据公式计算沈阳市2003年-2010年城镇存款余额预测值得:城镇存款余额预测年份0304050607080910城镇存款余额(亿元)1185.821280.121374.41468.721563.031657.331751.631845.93影响沈阳市住宅销售面积的经济因素的分析沈阳市1995年-2002年住宅销售面积数据统计见下表:年份9596979899000102年销售面积(万平方米)79.276.698.3120.3149.1210.1192.5206.1经济因素与住宅销售面积的相关性分析GDP(亿元)人均GDP(元)职工平均工资(元)城镇存款余额(亿元)人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)住宅年销售面积(万平方米)GDP(亿元)1人均GDP(元)0.9998541职工平均工资(元)0.9819880.97981城镇存款余额(亿元)0.992330.9933740.9592471人均可支配收入(元)0.9977390.9970510.9857340.983581人均消费性支出(元)0.9950720.9942180.9823780.98380.9917271住宅年销售面积(万平方米)0.9350860.9374680.8704120.9316730.9361330.9280271经济因素与住宅销售面积的相关性计算结果沈阳市人均国民生产总值与每年住宅销售面积最相关,相关系数为0.937468.沈阳市人均GDP预测得沈阳市人均GDP发展趋势数学公式为:Y=1371.9X+8592.3Y-人均GDP预测值 X-年数根据公式计算得:沈阳市人均GDP预测值年份030405060607080910人均GDP(元)20939.422311.323683.225055.12642727798.929170.830542.731914.6沈阳市住宅价格变动的分析沈阳市住宅平均价格分析日前,国家计委经济研究所发布行业景气报告,其中由王小广研究员主笔发布的房地产行业景气报告认为:房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大. 根据沈阳市统计部门资料,沈阳市近8年住宅平均价格情况如表所示:沈阳市住宅平均价格 单位:元/平方米年份9596979899000102住宅平均价格(元平方米)19652018225422102437259529942968人均住宅面积(平方米)13.314.9915.5916.1616.9217.4318.3119.12计算得沈阳市住宅平均价格与人均住宅面积之间的相关性:相关分析住宅平均价格(元平方米)人均住宅面积(平方米)住宅平均价格(元平方米)1人均住宅面积(平方米)0.9472221由相关性计算结果知道二者满足相关性要求.沈阳市住宅平均价格预测由历史统计数据建立数学预测模型:得线性数学模型计算公式Y=156.56X+1725.6 ,Y沈阳市住宅平均价格值 ,X年数.可靠度R2=0.9357 ,满足数学模型可行性要求.根据公式计算得预测结果:沈阳市住宅平均价格预测值年份20032004200520062007200820092010住宅平均价格(元平方米)3134.643291.23447.763604.323760.883917.4440744230.56消费者消费能力指数-恩格尔系数的分析1857年,世界著名的德国统计学家恩思特(恩格尔阐明了一个定律:随着家庭和个人收入增加,收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小,这一定律被称为恩格尔定律,反映这一定律的系数被称为恩格尔系数.其公式表示为:恩格尔系数(%)= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额100%恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势.揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系,用食品支出占消费总支出的比例来说明经济发展,收入增加对生活消费的影响程度.众所周知,吃是人类生存的第一需要,在收入水平较低时,其在消费支出中必然占有重要地位.随着收入的增加,在食物需求基本满足的情况下,消费的重心才会开始向穿,用等其他方面转移.因此,一个国家或家庭生活越贫困,恩格尔系数就越大;反之,生活越富裕,恩格尔系数就越小.恩格尔定律和恩格尔系数一经提出,就得到西方经济学界的广泛接受和确认,认为它具有普遍的适用性.在我国也较早的就被应用在统计工作中.计算恩格尔系数一般是采用各地的城乡住户调查资料.国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况.根据联合国粮农组织提出的标准:恩格尔系数与消费水平恩格尔系数(%)消费水平阶段59以上绝对贫困型5059温饱型或勉强度日型4050小康型3040富裕型30以下最富裕型在我国运用这一标准进行国际和城乡对比时,要考虑到那些不可比因素,如消费品价格比价不同,居民生活习惯的差异,以及由社会经济制度不同所产生的特殊因素.对于这些横截面比较中的不可比问题,在分析和比较时应做相应的剔除.另外,在观察历史情况的变化时要注意,恩格尔系数反映的是一种长期的趋势,而不是逐年下降的绝对倾向.它是在熨平短期的波动中求得长期的趋势.我国小康社会住房标准已经确立,其具体内容是:到2020年,住房从满足生存需要,实现向舒适型的转变,基本做到户均一套房,人均一间房,功能配套,设备齐全.这一目标是在日前召开的全国住宅与房地产工作会议上提出的. 建设部有关负责人介绍,20多年来,我国居民住房水平有了很大提高,但还是与基本小康的发展阶段相适应的低水平的发展.随着前两步战略目标的胜利实现,沈阳市人均国民生产总值已经接近3000美元,基本实现小康生活.温饱之后的需求重点必然转向住,行,教育等方面.2002年,沈阳市城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.3%,沈阳市已经发展到富裕型区域.香港在1985年就达到了38%,法国在1985年达到了19.7%,加拿大1984年达到了19.8%,这些国家或地区的住宅产业都在那时得到了飞速的发展.通过与国际住宅产业发展规律来看,沈阳市住房消费已经启动.今后几十年,沈阳市居民经济条件的持续增长将不断创造新的住房需求.住宅建设质量的不断提高,也将日益成为推动总需求增长的重要因素.国际经验表明,住宅建设在进入总量稳定发展阶段之后,由于单位面积住宅投资的增加,仍将保持相当长一段时期的住宅投资增长,继续发挥对国民经济的推动作用.由于我国地区间发展不平衡,城乡发展不平衡,在相当长一段时期内,住宅建设量的增长与质的提高将长期并存,共同为实现2020年国内生产总值翻两番的目标做出贡献. 但应注意的是,沈阳市恩格尔系数的数据收集不多,利用他对住宅产业进行研究的可行度太小,只能利用此指标对沈阳市住宅产业的发展趋势进行定性研究.但在今后随着数据统计的准确和可利用数据年数的增多,就可以恩格尔系数为自变量利用回归模型来预测房地产业的发展趋势.沈阳市住宅产业房价收入比分析房价收入比是指一个城市的住房套均交易价格与居民户均年可支配收入的比值,它是衡量一个地区居民住房消费能力的主要指标.其计算公式为:房价收入比=套住宅面积/家庭年总收入在我国现阶段,由于其内涵和计算参数的不同,导致房价收入比出现多种比值.沈阳2002年度实际户均交易面积为88平方米,户均交易金额196001元,以2002年度人均可支配收入7050元/人,每户3.03人计算实际综合房价比为9.17倍,远远低于某些报刊引用的以每户100平方米计算出沈阳房价收入比13.7倍.处于合理比例区间,没有超出居民的购买能力.有人总是按西方发达国家成熟房地产市场的正常房价收入比值(46倍)来衡量我国房地产价格是否处于合理区间.美国1992年的房价收入比就已达到3.94,英国1993年.达到3.15.这与沈阳市现在的房价收入比的差距非常之大,如果根据这些数据对比,沈阳市的住宅产业还需要十几年的发展,这与沈阳市住宅产业的发展实际情况不符.其实这是一种静态看待事物的方法,没有注意到我国实际国情和与西方发达国家之间的差别,没有根据我国属于发展中国家,尚处于社会主义初级阶段,具有人多地少,房地产市场尚处发展状态还不成熟等具体情况进行动态,综合地分析.美国,加拿大,英国等西方发达国家由于地广人衡,所以它们的房价收入比就低处在46倍间,同样是发达地区的日本,香港因为人口稠密,它们的房价收入比就超过6倍,可以看出同是发达国家,因其地理,人口等不同,房价收入比也会存在差异;西方发达国家房地产市场经过百年的发展已相当成熟,市场机制完善,城市化进程已经完成,市场类型为存量型市场,这些内在因素形成46倍是居民住房消费的合理区间,相对我国而言,市场刚刚起步,属增量型市场,为满足城市居民改善居住环境的要求和大量民村人口涌入城市引发大量的住宅需求,就必然要有一定的超额利润刺激足够多生产资本投资房地产开发当中,610倍应该是增量型,发展型市场的合理倍数区间.部分国家或地区的房价收入比国家于地区年份房价收入比(倍)美国19923.94英国19933.15新加坡19843日本19875.95香港19863.7印度19856.2菲律宾19854.5泰国19862.5韩国19855.5马来西亚19866数据来源:中国证券报数据来源:沈房指数月报 2002.11由此看来,沈阳目前的9.17倍房价收入比是合理的;另外,从市场发展过程看,房价收入比是承受着市场逐渐完善趋向合理,西方发达国家的房价收入比也是逐渐降到现今的46倍的,我市2000年的房价收入比为10.91倍,2001年为10.13,2002年为9.17,正显示出稳步下降的趋势.沈阳市住房政策的分析政府的住房政策对住宅有效需求也有较大影响,但这种影响又是很复杂的.这些影响因素对预测结果进行调整,政策因素的完善将有助于房地产业按照经济规律发展,在今后应用回归预测模型的可靠度更大.这些因素主要有:国家住宅产业政策,国家的财政货币政策,国家的住房改革政策等.沈阳市对住宅产业的相关政策面对加入WTO的新形势,沈阳市委,市政府提出要创建中国北方城市最佳投资环境.全面放开供暖市场,房屋拆迁市场,房地产中介服务市场和物业管理市场,吸引国内外优秀的企业来沈投资和发展,推动沈阳市住宅产业的健康,快速发展.另外,沈阳市今年推出了一系列引导住房消费的政策,包括消费信贷,外地人在沈购房落户的优惠政策,这也会推动今后几年住宅市场的需求.沈阳在去年实现住房消费信贷141亿元的基础上,今年13家商业银行再次敞开个人住宅贷款的钱袋子,新增41亿元贷款额度.3月10日,沈阳市住房消费信贷工作会议,再次抛出此项对市民,银行和政府来说都是利好的重大消息.据介绍,沈阳住房信贷自1998年开始起步,目前已进入快车道.2001年个人住宅贷款增加38亿元;2002年又增加48亿元,同比增长52.1%,信贷网点也由年初的85个增加到125个.按此趋势,在今后几年内有望稳步增加.沈阳去年人均住房建筑面积18.3平方米,低于全国人均21平方米的平均水平,有74.9%的老百姓有换房或购房的需要.而此次会议也抛出了一系列住房消费优惠政策,仅税收方面就有3项:一年内个人出售住房后又购买住房,或购买住房后将原住房出售,购房款高于售房款的差额缴纳契税,购房款低于售房款的免征契税;住房拆迁货币化安置的被拆迁人,自拆迁公告发布之日起18日内首次购买住房,现承受房屋与原房屋面积,价格均有差异的按价格差额缴纳契税,对购买存量住房的按面积差收交易手续费;在房交会期间,居民个人购买普通住宅的,按1.5%税率缴纳契税,并由市,区两级财政对纳税人缴纳契税给予50%的补贴,还将减半收取存量住房交易手续费.从2003年1月1日起,具有相对稳定收入的外地人员来沈购买房屋,不低于沈阳市当年人均住宅建筑面积的,准予本人及其共同居住的直系亲属户口迁入本市.沈阳对1997年12月31日前竣工的商品房,由于历史原因开发单位未办理商品房销(预)售许可证的,购房人持有效的购房手续,房产部门应给予办理房屋确权登记;未经确权登记的房屋,经人民法院判决强制转移权属的,房产部门应给予办理相关手续.目前,沈阳市政府正着手采取积极供给型政策.供给型政策概括起来有三个方面: 一,调整结构,提高供给水平和有效性,无效的供给是没有意义的. 二,调动众多开发商的投资热情.调整开发商的组织.开发商有多大投资能力,目前用了多少,怎样通过一些宏观政策把他们的投资能力挖掘出来,然后把外地的开发商引进来增加新的开发能力,把当地的开发商通过适应的组织,或是几个开发商一起来做,或是合资合作,目的是把供给水平提高上来.三,调整产品的质量.通过三个方面的调整,使供给型政策显现出来.国内在大市场方面强调积极供给型政策,一方面是调整结构,一方面是调动民间资本.目前沈阳市也面