浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理.doc

浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理2011年02月总第162期第02期黑河学刊HeiheJournalFIeb.2011SerialNo.162No.02浅议改革不动产登记制度以及加强不动产登记管理谢亦苒(福建省电力有限公司厦门电业局,福建厦门361004)【摘要】我国不动产登记应采取”不动产登记应生效主义,不动产登记形式审查制,建立预告登记制度”等立法建议,以解决我国不动产登记制度现存的问题,【关键词】不动产登记制度;现存问题;立法思考【中国分类号】1)923.8【文献标识码】A【文章编号】10093036(2011)02-0101-01不动产,包括土地及其定着物,是人类财产中重要的组成部分.不动产登记是指不动产权利人或不动产权利变动当事人按法律规定向主管机关提交申请书及有关的产权证书,协议书或让予书,契证等,要求登载记录不动产的权利或权利变动的事项,经审核后记录于专门的薄册的法律过程.一,我国现行不动产登记立法还存在着许多问题1.登记机关不统一.依据我国现行的法律法规,约有6个部门可以进行不动产登记,如:土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在房地产管理机关,林木权登记在森林管理部门,草原登记在农牧业部门等.另外,登记机关和行政管理部门结合在一起,也有很大的弊端,如;因登记机关分散.既不利于登记机关的沟通,又不方便当事人的查阅;当两个或者两个以上的登记机关权力交叉重合时,不但会损害当事人的正当利益增加其不合理负担.而且会扰乱正常的法律和社会秩序.2.登记程序不统一.目前我国调整不动产登记的法律法规有很多,如仕地管理法>,<城市房地产管理法,国家土地局的土地登记规则,建设部的城市房屋权属登记管理办法>等,这些法规对不动产登记的程序规定都不尽一致.使各登记机关各行其是,当事人无从适应,严重的损害了登记作为法律行为确认的统一性和权威性.3.登记机关的责任机制不健全.我国登记机关在登记时经常出现登记错,漏,登记资料遗失,致使有关当事人损失惨重,而登记机关实际承担的有关责任却非常有限.二,对我国不动产登记制度的立法思考1.我国不动产登记应采取生效主义.近两年来,房地产市场十分火爆,在这种情况下,如果采取登记对抗主义势必会导致市场混乱.如登记只是作为对抗第三人的要件而不是生效要件,那么房地产开发商和当事人达成合意,合同即成立,开发商还可以就同样的内容跟第三人订立合同,合同也照样成立.这样当事人的权益就得不到保证,也就无法保证交易的正常进行.只有登记作为合同成立的生效要件时,当事人之间就不动产物权的转移进行登记.合同才能成立,这就会在最大程度上保护买方的合法权益.2.不动产登记应采取形式审查制.笔者认为,特别是在我国的当前公权力缺乏有效制约的国情下,实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题.而登记实行形式审查制的最大弊端是登记缺乏公信力,物权变动的法律关系不明朗,物权归属情况不明晰,从而不利于交易安全.笔者认为,形式审查制的这一弊端可以通过不动产产权证书的方法予以解决.3.建立预告登记制度.预告登记.即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记.预告登记对保护不动产交易安全,维护房地产市场交易秩序有重要意义.笔者认为,构建我国的预告登记制度,应当明确:第一,申请人的资格.预告登记应当由债权人和债务人共同申请或由债权人或债务人依合同单独申请或根据法院的裁判提出申请.第二,可经预告登记保全的请求权范围应当细化,即规定预告登记保全请求权的原因和范围.第三,预告登记的效力.明确预告登记具有物权登记的效力,不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权