会计学本科生毕业论文--公允价值在我国投资性房地产方面的应用——以昆明百货大楼（集团）股份有限公司为例.doc

河南财经政法大学本科生毕业论文公允价值在我国投资性房地产方面的应用 以昆明百货大楼（集团）股份有限公司为例院系名称会计学院姓名学号专业会计学指导教师苏庆华 讲师2011年5月20日摘要2006年，我国财政部颁布的新企业会计准则在许多方面发生了变动，其中重新引入公允价值计量是最大的亮点。本文基于企业会计准则第3 号投资性房地产，对采用公允价值计量投资性房地产的上市公司报表进行分析，总结了新准则对于投资性房地产的影响，旨在帮助投资者更好的理解会计信息。本文从公允价值的基本理论出发，解释了公允价值应用于投资性房地产的具体做法，以昆明百货大楼（集团）股份有限公司作为案例，对投资性房地产后续计量模式变更的动因以及该变更对公司财务状况和经营成果的影响进行分析，本文认为，投资性房地产计量模式的转换有利于企业融资，稳定资本结构，降低融资成本与财务风险，但在短期内公司的财务状况没有实质性改善，甚至要付出一定的代价。最后，本文由案例分析得出启示，并对采用公允价值模式计量投资性房地产的公司提出一些建议。关键词：新会计准则，公允价值，投资性房地产，上市公司AbstractIn 2006, Ministry of Finance issued new accounting standards which have been changed in many ways, including the biggest bright spot, namely the re-introduction of fair value measurement. This paper based on Accounting Standards for Enterprises No. 3 - Investment Real Estate, analyses the real estate investment report on the use of fair value , summarizes the impact of the new guidelines for investment property to help investors better understand the accounting information.This article starts from the fair value of the basic theory ,explains the fair value of the specific practices of investment property ,setting the Kunming Department Store (Group) Co., Ltd. as a example ,and analyses the effects to companys financial position and operating results for the follow-up measurement model of investment property, this paper argues, investment property measured mode conversion is in favor of corporate finance, stables capital structure, reduces financing costs and financial risk, but in the short term the companys financial situation has not substantially improvement, even paying costs. Finally, we draw inspiration from the case studies, and offer some suggestions to the real estate investment companies which are measured at fair value method.朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典Key Words: New Accounting Standards; Fair Value; Investment Real Estate;Listed Companies目 录引言1一、 公允价值计量及其应用于投资性房地产的理论基础2（一） 公允价值的涵义2（二） 公允价值与传统计量属性的关系21 公允价值与历史成本的关系22 公允价值与重置成本、现行市价、可变现净值的关系2（三） 公允价值的应用范围3（四） 投资性房地产采用公允价值计量模式的理论依据3二、 案例背景介绍4（一） 投资性房地产业务处理的制度背景4（二） 昆百大A基本情况简介4（三） 公允价值计量模式下的会计信息披露5三、 案例分析6（一） 投资性房地产计量模式转换的动因分析61 保持债务结构的稳定72 企业融资的需要73 盈利模式的选择8（二） 投资性房地产计量模式转换的经济后果81 对企业财务状况的影响82 对企业经营成果的影响10（三） 投资性房地产公允价值后续计量模式的质疑11四、 结论与启示12参考文献14致谢15III引言在当前世界经济一体化、资本流动全球化的背景下，我国为了实现和国际会计准则趋同，建立中国完整的企业会计准则体系，出台了新的企业会计准则，形成了新的企业会计审计准则体系。新准则的制定和发布，全面引入了公允价值。新准则明确地将公允价值作为会计计量属性之一，并在17 个具体会计准则中不同程度地运用了这一计量属性，这表明我国会计向国际趋同迈出了实质性一步。公允价值作为计量属性，第一次被正式写入对具体准则具有统驭作用的基本准则。然而，公允价值准则在实务中的应用遭遇了不少的困难。本文旨在通过对于昆明百货大楼（集团）股份有限公司投资性房地产后续计量模式的分析，对新会计准则中公允价值的实施与运用说出自己的看法，为上市公司的盈余管理，为投资者能更好的辨别企业的真实会计信息，以及为管理当局对投资性房地产企业新会计准则的运用提供一些参考和意见。杨传先（2008 年）在投资性房地产的公允价值计量及其影响以及施颖投资性房地产中公允价值的应用及影响分析均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。付丽（2007年）在公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。综上所述，我国的学者均肯定了新会计准则在投资性房地产上的先驱性，但也纷纷表示了我国实际操作上的限制性。本文的结构如下：第一部分，引言。主要介绍本文的研究背景及研究意义。第二部分，公允价值计量理论基础及应用。主要分析公允价值计量及其应用于投资性房地产的相关理论基础。第三部分，昆百大A的背景简介。第四部分，昆百大A投资性房地产的后续计量模式变更对公司财务状况及经营成果的影响进行分析。第五部分，相关结论与启示。由对该案例的分析得出结论与启示，并对采用公允价值模式计量投资性房地产的公司提出一些注意事项及建议。1、 公允价值计量及其应用于投资性房地产的理论基础（1） 公允价值的涵义公允价值在美国财务会计准则委员会(FASB)概念公告中是指“在当前的非强迫或非清算的交易中， 自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”在国际会计准则(IAS)中公允价值是指“在一项公平交易中，由熟悉情况并自愿交易的双方，能将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。”我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”以上定义虽然表述上略有差异，但在本质上是一样的：第一，双方在自愿、公平的条件下进行交易；第二，价格是双方达成的，任何一方有异议都不会形成公允价值；第三，存在交易前提，这里的交易可以是现在的，也可以是尚未实现的预期交易。公允价值是在公平的交易中双方自愿地进行资产交换或债务清偿的金额，这种金额的确定自然必须要有一种双方都可以接受的计价基础，而历史成本、重置成本、可变现净值、现值这些计量属性可以看成是不同情况下的双方可接受的这种计价基础。公允价值在资产存在活跃市场的情况下，表现为资产的市价；如果资产不存在活跃市场，类似的资产活跃市场的市价就是公允价值；两个条件都不具备时，资产未来现金流量的现值就是一种公允价值。（2） 公允价值与传统计量属性的关系实际上，历史成本可理解为过去时点的公允价值，重置成本和现行市价则是现在的公允价值，而可变现净值和未来现金流量的现值是根据预期的未来现金流量估计的公允价值(现值是折现后的结果，可变现净值不考虑折现)。所以，公允价值是包含在5种计量属性当中的，而不是单独的计量属性。1 公允价值与历史成本的关系可靠性和相关性是会计信息质量的两个主要特征。可靠性是面向过去的会计信息质量特征。而相关性则是面向未来的会计信息质量特征；可靠性的目的在于反映，而相关性的目的在于决策。历史成本与公允价值计量属性有其各自的适用范围，并不存在孰优孰劣的问题，可靠性与相关性、历史成本与公允价值从根本上而言是统一的，以历史成本为基础提供的可靠信息若不相关，也就无效用可言；以公允价值为基础提供的相关信息若不可靠，也就等于不相关。采用何种计量模式，其实就是可靠性与相关性之间的权衡。2 公允价值与重置成本、现行市价、可变现净值的关系公允价值可以分成三种价值构成：入账价值、脱手价值、在用价值。以资产为例，入账价值也称为买入价值，即资产取得的金额；脱手价值是资产能够出售或清算的价格：在用价值则是资产公司价值的增量。因此在活跃的市场中，重置成本可以作为入账价值，现行市价和可变现净值可以作为脱手价值，这点是得到理论界的普遍认同的。因此公允价值是这三种计量属性的本质表现。（3） 公允价值的应用范围国际上财务报表内外的几乎所有交易、事项和情况都用公允价值进行确认、计量和报告。国际上早已进入全面探索“如何应用”阶段；活跃的市场不是必要条件，而是交易的公允性。我国本次新准则中只在金融工具、投资性房地产、企业合并、债务重组和非货币性资产交换中使用公允价值计量。与国际财务报告准则相比，此次新准则确定公允价值的应用范围时，考虑了我国的国情，对其使用条件加以限制。公允价值的运用必须满足一定的条件，基本准则第四十三条中明确指出：采用公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。这些条件的设立主要为了禁止含有较多假设的估值技术的使用，只有在具有相当的可靠性基础时才能够使用公允价值。（4） 投资性房地产采用公允价值计量模式的理论依据对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点，它的特性通过公允价值计量能得到更好的体现。在我国旧会计准则体系下，企业将投资性房地产按照普通固定资产或无形资产处理：即历史成本计量和分期计提折旧或摊销。在此模式下，“固定资产或“无形资产”的账面净值随折旧和摊销而不断减少。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量则不能反映企业的真实情况。很显然，将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理是不合适的。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。(葛家澍，2009)其次，投资者的利益无法通过历史成本的计量模式得到更好的体现。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。再次，对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。(刘治岐，2008)鉴于以上原因，2006年我国新颁布的企业会计准则第3号一投资性房地产专门对投资性房地产的后续计量与期末估值进行规范，并在后续计量中引入公允价值计量模式这一新的内容，为房地产行业的持续稳定发展创造了更加公正、稳定的制度保证，有利于房地产行业的健康发展。2、 案例背景介绍（1） 投资性房地产业务处理的制度背景新准则中投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。满足投资性房地产的初始计量条件后，投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式与公允价值模式。在成本模式计量下，与非投资性房地产例如自用房地产、作为存货的房地产的后续计量大致相同。企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量后，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（2） 昆百大A基本情况简介昆明百货大楼（集团）股份有限公司（以下简称昆百大A，000560）的发起人昆明百货大楼创建于1959年，是建国后国家兴建的第一批大型商业企业。1992年经昆明市体改委昆体改（1992）33号文批准，以昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立的股份有限公司。昆百大A于1992年11月30日在云南省工商行政管理局登记注册，企业法人营业执照注册号为5301001008374。1993年10月由中国证券监督管理委员会证监发审字（1993）83号文复审通过，批准昆百大A为上市公司，向社会公开发行股票3,000万股，并于1994年2月在深圳证券交易所挂牌交易，成为云南省首批上市公司。1995年10月经中国证监会证监发审字（1995）第57号文复审同意，向社会公众股配股1,440万股，配股完成后公司总股本为13,440万元。公司注册地为云南省昆明市，组织形式为股份有限公司，总部地址为云南省昆明市东风西路1号（原云南省昆明市东风西路99号）。 公司实行多元化经营，所属行业类别为批发和零售贸易。公司经营范围、主要产品或提供的劳务主要包括：房地产综合建设与经营；国内贸易、物资供销、进出口贸易；停车服务；以下经营范围限子公司、分公司经营；文化娱乐业、酒店业；饮食服务；物业管理；制药。（3） 公允价值计量模式下的会计信息披露经公司召开的第五届董事会第四十五次会议同意，并经公司召开的2007年年度股东大会审议批准，自2008年6月1日起，公司对投资性房地产的后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。为保证投资性房地产计量结果的合理与公允，公司制定了投资性房地产公允价值计价内部控制制度。根据该制度，公司投资性房地产公允价值的取得方式为：聘请具有相关资质的中介机构，对公司投资性房地产参照相同或类似资产的活跃市场交易价格进行价值咨询，以其价值咨询金额作为本公司投资性房地产的公允价值。为保证公司能持续取得市场交易价格，公司聘请专业的市场调研咨询机构，为公司投资性房地产市场交易信息进行跟踪和定期反馈。（1）截至2008 年3 月31 日，公司用于出租的投资性房地产项目如表2-1： 表2-1 投资性房地产项目表 单位：万元项目名称账面净值2008年3月31日咨询价值2009年12月31日评估价值资产持有单位百大新天地项目12,775.40 57,295.60 61,418.00 母公司新纪元广场B座（自有产权）604.19 4,692.00 5,673.00 母公司百大国际花园幼儿园354.39 502.90 537.00 控股子公司云南百大住宅开发有限公司合 计16,833.49 67,057.80 72,986.00 其中， 投资性房地产公允价值的取得：根据昆明百货大楼（集团）股份有限公司投资性房地产公允价值计价内部控制制度，公司聘请昆明田野房地产咨询有限公司对相关市场交易情况进行调查，并提供高新区住宅与一环以内商业物业销售状况调查报告后，由中和正信会计师事务所有限公司对2008 年3 月31 日、2007 年12 月31 日、2006 年12 月31 日的投资性房地产公允价值涉及的相关资产提供价值咨询意见，并出具价值咨询意见书，以其价值咨询意见确定的相关投资性房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值。（2）在进行会计政策变更后，昆百大A对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。变更后对昆百大A的净利润的影响如表2-2所示：表2-2 变更后续计量模式对利润的影响 单位：万元项目2007年12月31日2008年3月31日变更前（a）变更后影响金额（c）影响比例（%）（c/a）变更前变更后影响金额影响比例（%）净利润9,695.38 43,900.29 34,204.91 352.80 985.42 1,073.33 87.91 8.92 归属于母公司所有者的净利润7,492.98 41,697.52 34,204.54 456.49 571.96 659.67 87.70 15.33 少数股东损益2,202.40 2,202.77 0.37 0.02 413.45 413.66 0.21 0.05 2007 年期初公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值1,358.55 万元，公允价值为4,623.30 万元，公允价值大于其账面价值的差额3,264.75 万元，相应调整增加递延所得税负债1,077.37 万元、资本公积2,113.24 万元、未分配利润68.64 万元、少数股东权益5.50 万元。2007 年12 月31 日公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值15,669.08万元，公允价值为64,974.80 万元，公允价值大于其账面价值的差额49,305.72 万元，相应调整增加递延所得税负债12,326.43 万元、资本公积2,674.55 万元、盈余公积2,684.01 万元、未分配利润31,589.17 万元、少数股东权益31.56 万元。该项会计政策变更对2007 年度报告的损益影响为增加归属于母公司的净利润34,204.54 万元、增加少数股东损益0.37万元。2008 年3 月31 日公司涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值16,833.49 万元，公允价值为67,057.80 万元，公允价值大于其账面价值的差额50,224.31 万元，相应调整增加递延所得税负债12,556.07 万元、资本公积3,230.51 万元、盈余公积2,684.01 万元、未分配利润31,676.87 万元、少数股东权益76.85 万元。该项会计政策变更对2008 年1 季度报告的损益影响为增加归属于母公司的净利润87.70 万元、增加少数股东损益0.21 万元。3、 案例分析（1） 投资性房地产计量模式转换的动因分析昆百大A对于公司变更投资性房地产会计政策的原因披露如下：“采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有助于提高会计信息的相关性，保全企业资产和反映企业的真实收益，有利于投资者更全面地了解公司真实财务状况及经营成果。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具备必要性。”基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映公司资产现实价值，公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了昆百大A关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案，决定将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。从会计理论上来看，企业资产计量模式的选择取决于该资产的特性以及企业对该资产的预期使用方式。从经济学来看，企业的会计报告行为也是对公允价值计量所带来的成本与收益的权衡。1 保持债务结构的稳定 表3-1 2007-2011年昆百大A的债务结构表 项目时间负债总额（万元）负债比上年增长比率资产总额（万元）资产负债率资产负债率比上年增长比率2007年12月31日调整前169,120.00 189,797.89 89.11%调整后169,121.00 239,103.61 70.73%2008年12月31日189,338.15 11.95%247,693.05 76.44%5.71%2009年12月31日225,955.03 19.34%286,474.43 78.87%2.43%2010年12月31日274,132.54 21.32%335,961.84 81.60%2.73%2011年12月31日273,978.21 -0.06%336,661.89 81.38%-0.22%表3-1列示了20072011年昆百大A的债务结构情况。可以看出，2007年采用公允价值后续计量模式下的资产负债率比成本模式下降低了将近20个百分点；2008，2009，2010这三年的负债均有较大幅度增长，而资产负债率却增长较小，这其中投资性房地产采用公允价值计量功不可没。在目前商业房地产的价格稳步上升的情况下，投资性房地产采用公允价值模式，则公允价值上升会大幅提升企业投资性房地产的账面价值，而公司投资性房地产比重较大，则其净资产账面价值也会得到较大提升，资产负债率降低，企业呈现出较低的财务风险，对企业再融资和提升公司价值非常有利。2 企业融资的需要由于近年来企业规模扩大导致对资金的需求不断增长，企业房地产的抵押贷款逐年攀升。毫无疑问，投资性房地产采用公允价值计量模式能够大大提升其账面价值，更真实地反映资产的真实价值，更有利于企业降低融资成本。公司所持投资性房地产主要为成熟商业区的商业物业，物业价值增值较快，升值的潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者了解公司的真实情况。采用公允价值模式，将使公司投资性房地产的增值显性化，有利于公司股票在资本市场上获得合理的定价，也有利于公司的后续融资。3 盈利模式的选择公司主营业务之一为房地产综合建设与经营，这其中公司更侧重于商业地产的开发、投资与经营。近年来，商业地产和住宅地产经历了差别迥然的发展历程。正常情况下，世界范围内，商业地产的价格一般都是高于住宅的，因为，住宅更多的是消费品属性，商业地产更多的是投资品属性，商业地产所能获取的租金回报一般都远远超过住宅所能提供的租金回报。由于商业地产并不关系到国计民生和社会稳定，因此，其在产业政策和信贷政策等方面，也难以享受到政策的优待。在扼制部分城市住宅价格过快的政策调控下，商业地产一般不在政策的调控范围之内，不会受到宏观调控政策的很大影响。这是因为，一方面，商业地产本身没有享受到税费减免等政策优惠，另一方面，商业地产更多的是投资者“量入为出”，不存在成为“房奴”的刚性需求。近几年，住宅房地产价格经历了大起大落，往往与国家的宏观调控政策，尤其是货币政策紧密相关。与住宅地产不同的是，商业地产的租赁与出售价格小幅稳定攀升，政策风险相对较小，因此昆百大A投资性房地产选择公允价值计量模式，降低了计量误差风险与计量成本。可见，公司经营战略和盈利模式的选择是昆百大A投资性房地产转换为公允价值计量模式的主要动因之一。（2） 投资性房地产计量模式转换的经济后果1 对企业财务状况的影响（1）改变资本结构2006年新颁布的会计准则将经营性出租的房地产统一列入“投资性房地产”中核算，在资产负债表上单独列示。如采用成本模式计量，企业的总资产不变，但对企业资产结构会产生影响。表3-2 2007-2010年投资性房地产概况 项目时间投资性房地产（单位：万元）固定资产（单位：万元）总资产（单位：万元）投资性房地产占总资产的比例2007年12月31日调整前15,669.08 27,041.36 189,797.89 8.26%调整后64,974.80 239,103.61 27.17%2008年12月31日70,255.80 29,315.09 247,693.05 28.36%2009年12月31日72,986.00 27,705.64 286,474.43 25.48%2010年12月31日76,642.25 27,304.60 335,961.84 22.81%表3-2列示了20072010年昆百大A投资性房地产的情况。可以看出，2007年末进行追溯调整之后（即采用公允价值后续计量模式）比调整前（成本模式）投资性房地产账面价值增加了4.93亿，占总资产的比例由8.26%上升到27.17%，其主要原因之一就是该公司从2008年起，对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值计量。2008-2010年投资性房地产的账面价值持续上升但变动不大，占总资产的比例变动幅度也在合理范围内，这是因为2008年后昆百大A对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。（2）改善财务指标，利于后续融资随着昆百大A于6月6日“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”的发布，以及相关议案被董事会与股东大会审议通过，其尴尬的财务状况喜获拯救。昆百大A采用公允价值模式计量投资性房地产之后，首先是改善了公司的财务状况，为进一步的融资运作或保持目前的贷款水平打下基础，改善资金紧张问题。尽管自2003年末至2007年末，昆百大A已经摆脱了“资不抵债”的困局，资产负债率从112.23%降至89.11%，然而，近三年却一直徘徊在80%的高位。同时，昆百大A投入资本主要是带息债务，2007年末带息债务占全部投入资本的比率高达86.26%。资产负债率等居高不下的原因主要有二：一是昆百大A近年来未补充新的资本金，同时又要消化历史形成的巨额负数未分配利润；二是公司近年来涉入房地产开发领域，而这又是高负债率、高资金投入的行业。在高负债率的背景下，昆百大A的资金紧张问题逐渐显露。2007年末，昆百大A货币资金为2.73亿元，短期借款与一年内到期的长期负债两项合计却高达4.35亿元，面临较大的偿债压力。实际上，在上述投资性房地产计量模式转换议案获批的同时，还有关于处置B座新纪元酒店18-27楼资产的议案同时获得股东大会通过，而该议案便是迅速回笼资金的紧急运作。昆百大A拟对其新纪元酒店18-27楼资产以售后返租方式进行处置。具体而言，将该楼宇资产分割为若干销售单位，出售给投资者，再由公司按一定的租金水平返租经营，并由新纪元酒店统一经营管理；该部分资产处置预计可以回笼资金1.8亿元，将作为商业零售业和房地产发展的补充资金。与售后返租能够迅速回笼资金不同，昆百大A转换投资性房地产计量模式并不能直接融入真金白银，但可以极大改善公司资产负债率等财务指标，从而为进一步的融资运作或保持目前的贷款水平打下基础。根据昆百大A2008年一季度末的资产负债情况，在不考虑其他因素的情况下，投资性房地产计量模式转换为公允价值模式后，其资产负债率将降低为77.66%，比一季度末的90.56%减少12.9个百分点。2 对企业经营成果的影响成本模式下，企业的投资性房地产账面余额因需要对其计提折旧与减值准备，使得资产账面价值减少；同时，计提折旧与减值准备，使得费用增加、当期利润减少。昆百大A2007年按照成本模式计提折旧，则当期利润总额为9695.38万元（如表3-3所示）。公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值进行重估，按公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动损益计入当期损益。为此，昆百大A由于公允价值变动损益增加利润4.55亿元，占2007年利润总额的103.72，从而一改其未分配利润为负的局面。表3-3 公允价值计量对经营成果的影响 项目时间公允价值变动损益（万元）净利润（万元）公允价值变动损益占净利润的比例2007年12月31日调整前9695.38调整后45,532.42 43,900.29 103.72%2008年12月31日3,198.00 2,486.33 128.62%2009年12月31日2,730.20 3,046.43 89.62%2010年12月31日2,155.36 2,745.20 78.51%昆百大A公告称，预计2008年上半年净利润将比上年同期减少50%至95%之间，具体原因有二，一是公司联营企业昆明吴井房地产开发有限公司目前正处于项目开发阶段，项目尚未产生收益，同时由于营销推广的投入导致其目前尚处于亏损期，公司需按照持股比例49%分担其亏损；二是由于公司流动资金贷款规模扩大及银行贷款利率上升，使公司财务费用较上年同期有较大幅度增长。不过，计量模式的转换在一定程度上为昆百大A半年报的业绩减少提供了缓冲；同时，也为未来公司业绩的提升留下了空间。转换计量模式之后，预计昆百大A2008年上半年归属于母公司所有者的净利润与会计政策变更前相比，预计增加约170万元，具体是因为2008年6月1日起采用公允价值计量投资性房地产后，对投资性房地产不再计提折旧或摊销，并需对前5个月已提折旧及摊销进行相应调整。也就是说，昆百大A对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，需要按年限平均法计提折旧，预计使用年限为35年、预计净残值率为5%；当对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。可见，这种折旧与摊销费用的减少只是提升未来业绩一个方面。如果昆百大A的投资性房地产继续升值的话，其也将不断受益于“公允价值变动收益”。（3） 投资性房地产公允价值后续计量模式的质疑2008年一季度末，昆百大A资产负债率高达90.57%；短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元，与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为-5411万元。如此数据，突显了昆百大A财务风险高、企业资本结构失衡以及分配能力低下等问题。转换投资性房地产计量模式之后，昆百大A将摆脱巨额负数未分配利润的局面，使未来的利润分配成为可能。2008年一季度末，昆百大A未分配利润为-5411万元，按此计算，转换计量模式之后，其未分配利润将变为3.71亿元。不过，这种巨额的“账面”未分配利润是否可以分配，是个值得深思的问题。一方面，此部分未分配利润仅来自会计计量模式转换带来，未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。另一方面，这种未分配利润形成的实质类似于“公允价值变动收益”，而后者在利润分配上有着规则上的限制。据了解，2008年3月12日，证监会会计部有一“对会计问题征询函的复函”（会计部函200830号），其中针对上交所的函回复说：可供出售金融资产公允价值变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑差额外，应当直接计入所有者权益（其他资本公积）。在相关法律法规有明确规定前，上述计入其他资本公积的公允价值变动部分，暂不得用于转增股份；以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配。尽管该复函用辞较为含糊，但“以公允价值计量的相关资产，其公允价值变动形成的收益，暂不得用于利润分配”，还是体现了“纸面”利润暂不分配的原则。当然，昆百大A的情况在形式上并非该复函所强调的公允价值变动形成的收益，而是计量模式转换形成的，但实质上似乎无大的区别。对于上市公司管理层来说，公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，除非有着其他考虑，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。这样，从投资者决策来考查，昆百大A转换投资性房地产公允价值计量模式的运作还是值得肯定的。同时，其在转换过程中的相关做法也显出了其谨慎性的考虑，为其他公司未来进行类似转换提供了借鉴。从盈余管理上来说，对于上市公司管理层来说，投资性房地产计量模式的转换带来公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，除非有着其他考虑，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。 而且，投资性房地产计量模式的转换可能带来的巨额未分配利润并没有真正的资金流入，短期内实质上并未改善公司的财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。4、 结论与启示本文在对投资性房地产准则、公允价值理论介绍和探讨以及数据对比的基础上，分析了公允价值计量模式在上市公司投资性房地产中的应用情况。企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不仅影响其投资性房地产的账面价值，而且影响其资产结构、盈利水平以及所有者权益。该会计政策的变更也能够更好地满足企业融资的需要，保持资产负债率的稳定，降低融资成本与财务风险。该案例对于管理层合理选择投资性房地产计量模式与监管层改进公允价值信息披露状况具有政策意义。第一，企业对投资性房地产计量模式的选择要遵循会计准则的相关规定。根据我国企业会计准则的规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：首先，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。本案例中，昆百大A的投资性房地产项目主要位于城市核心区，有活跃的房地产交易市场，其市场价格与相关信息易于获得，从而为其选择公允价值计量提供了必要条件。第二，企业投资性房地产计量模式的选择应与其经营战略相匹配。本案例中，世茂股份的经营战略为大量投资商业房地产，这是其计量模式转变的主要动因