济南市房地产发展趋势研究.doc

济南市房地产发展趋势研究摘要第1章绪论1.1研究背景与意义1.1.1背景济南土地市场现状济南房产市场现状济南房产市场问题1.1.2意义1.2内容与方法1.3创新与不足第2章文献综述国外文献综述国内文献综述第3章房地产市场与预测理论3.1房地产市场机制理论市场机制的作用过程房地产市场经济运行机制模式概述房地产微观经济单位与房地产经济运行房地产市场经济的调控机制3.2房地产预测理论房地产预测的内容及分类房地产预测的影响因素相关分析理论与回归预测理论分析第4章济南市房地产市场运行特征与影响因素4.1房地产市场运行特征4.1.1房地产市场成熟渐进性供给与需求基本相匹配商品住房价格上涨幅度基本合理住房供应结构向合理化发展4.1.2发展不均衡性区域发展不均衡市场上产品发展不均衡市场层次结构发展不均衡4.1.3自住需求主导性自住需求旺盛4.1.4城区中心带动性4.2影响因素4.2.1政府因素政府规划的因素政府保障的因素其他政府宏观调控的因素4.2.2消费者因素自住需求者房地产投资投机者4.2.3开发商及中介因素政府对投机行为的管制第5章济南市房地产市场投资前景预测5.1济南市房地产市场状况房地产市场需求分析济南市房地产市场需求状况济南市房地产市场影响因素相关性分析5.2济南房地产市场将保持持续增长济南市房地产市场需求量见长济南市金融环境土地方面5.3济南房地产市场价格稳步上升需求旺盛土地价格高走产品质量与城市环境提高投资渠道狭窄其他因素分析5.4自住需求一段时间内仍是主导5.5住房范围向郊区不断扩展（问卷调查）住房市场向郊区的回归住房市场向郊区发展的原因“郊区买房、市区租房”模式5.6住房结构更加完善经济适用房与商品房经济适用房与廉租住房限价房5.7外资继续大量涌入第6章结论与展望6.1结论6.2展望摘 要 随着经济改革的深入，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业得到了长足的发展，对社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是近几年，中国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点。但与此同时，中国包括济南市的房地产业发展也面临不少问题。这些问题的解决不仅仅是实现房地产业健康持续发展的需要，同时也是实现产业结构调整和优化以及社会经济可持续发展的需要。考虑到房地产市场很强的地域性，该文济南房地产市场的发展为研究对象，致力于构建一个适应于房地产市场，特别是济南市房地产市场的预测系统，通过对与济南市房地产市场相关的各种影响因素的定性、定量分析，然后结合数据对济南市房地产市场进行实证分析并对未来走势进行预测分析，为政府、投资者、开发商等提供一定的参考，为房地产市场的健康稳定发展提供借鉴，从而能做到未雨绸缪。本文主要内容：关键词：济南 房地产市场第1章绪论1.1研究背景与意义土地市场现状2008 年受经济危机的影响，济南市土地市场疲软，2009 年上半年济南市土地市场出现了从萧条到回暖的迹象。在土地供应量方面，2008 年上半年，济南市土地供应344.4 万平米，仍然延续了07 年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13 万平米，与上半年相比下降42.76%。2009年一月份土地供应量同比降低92.2%，而二月份没有土地供应。进入三月份，济南市土地供应突然井喷，当月供应土地32 幅，199.27万平米。其中工业土地供应141.42 万平米，居住和商服类土地供应量9 幅，57.85 万平米。四月份开始，济南土地市场进入回暖期。2009 年上半年，土地市场供应面积回升至270.93万平米，同比下降了21.3%，而环比增加37.4%。居住和商服类土地只占土地供应的31%。在08 年土地成交惨淡的背景下，政府出于谨慎并没有大面积的供应居住和商服类用地。从土地成交方面看，2009 年上半年成交土地面积为170.81 万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。三月土地成交93.59 万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。居住类用地成交价格为167.3 万元/亩，相比08 年146.88 万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74 万元/亩，较08 年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。在2009 年上半年成交土地中，工业用地占57%，居住及商服类用地占43%。相比供应量，居住及商服类土地成交率更高。但值得注意的是，2009年上半年，济南市成交土地总体均价87.2万元/亩，相比2008年177.63万元/亩跌幅超过50%，工业用地成交价格急剧下跌是总体均价大幅下跌的主要原因。济南房产市场现状济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致。受经济衰退和2007年过度扩张等因素影响，2008年房地产市场供求关系失衡，市场陷入低迷。供应情况2008年济南市场各项目层出不穷 新推房源较多。2008年济南房地产市场上，东有海尔绿城全运村、保利花园；中有明湖天地、书香苑、保利芙蓉；西有大盘海那城；北有重汽彩世界；南有中齐他山、银丰花园大盘、高档盘不断涌现。同时，老盘阳光100、领秀城、翡翠郡等数十个项目在2008年度均有新货推出，根据统计，2008年市内五区新增重点住宅项目总供应量约在250万m2左右。供应迅速放量，经济大势走低又影响了居民购房预期，因此，市场上出现了明显供大于求的局面。2007-2008年济南市场上新上市项目及老盘新推的项目总体上以小高层和高层为主，多层产品较少，且以花园洋房和别墅等高端物业类型为主。从价格上看，普通项目单价较为集中在5500-6500元/m2左右，部分高档项目和位置优越的项目集中在6500-9000元/m2的区间范围。相比2007年的涨幅，济南市场房价上涨趋势在2008年度有了明显的回落。2009年济南全运会的召开，将城市建设力度提高到最大。另外，西客站、园博园、小清河综合整治等利好都会刺激土地的出让和成交，另外，作为市中心的优质地块，旧城改造项目受到开发商的青睐。2009年济南市场上新开盘项目较多，不少大型品牌开发商的项目都纷纷推向市场。尤其是奥体中心片区，未来1-2年总体供应量将较大，市场竞争将进入异常激烈的阶段。2009年是旧城改造项目大量上市的一年。旧城改造一方面有大量的回迁将极大改善棚户区居民的生活环境和区域的整体环境，另一方面，这些地块多位于市中心边缘，位置十分优越，入市后有望拉高区域的平均价格水平。济南房产市场问题（）目前，济南住房领域社会反响强烈、争议较大的问题主要集中在三个方面。一是房价快速上涨。房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租赁市场发育缓慢；住房市场秩序比较混乱；二是住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满；三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。国际金融危机对房地产业的冲击并没有表现在房地产价格的大幅下跌，而是表现在房地产市场不活跃，供求关系停滞，该买的不买，想卖的硬挺着不降价，这是美国金融危机对房地产业的影响。目前，调整住房供应结构步伐较慢，中小户型住房比重依然偏低。近几年来，90平方米以下套型供应量占比不足20%。在提出9070的要求后，总体情况落实较好，全国平均达到了55%，但远未达到要求的70%。经济适用住房和廉租住房供应滞后，廉租住房的房源不足是当前推进廉租住房制度建设的主要问题之一1.1.2意义房地产业是国民经济的基础产业，对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时房地产业又是一种高风险、高收益的行业，具有许多的不确定性。我国房地产市场从2 0世纪8 0年代末期开始迅速发展以来， 至今还是一个正在逐渐成熟的市场，没有完善的危机防范机制与抵御风险的能力，一直处在不断的波动之中。房地产市场的过冷或过热都会对国民经济产生很大的负面影响，要避免这些风险及所带来的对社会与经济的影响，对房地产业进行全面的分析、评估、预测必不可少。如果能对房地产市场未来的变化趋势做出科学预测，可以预先把握风险的程度，预先采取有效的措施，为政府、投资者、开发商等提供一定的参考，为房地产市场的健康稳定发展提供借鉴，做到有的放矢、未雨绸缪。随着经济的发展，济南房地产业得以快速发展，成为济南重要的经济增长点。在市场迅速发展的背后，也产生了诸如大量空置房等一系列问题。预测济南房地产未来的发展趋势以及该何去何从是摆在我们面前的非常重要的问题。此时，对济南房地产市场供求相关因素进行理性地分析及预测研究，不仅具有一定的理论意义，而且具有重要的实践价值。1.2内容与方法1.3创新与不足第二章 文献综述房地产业是一个综合的产业，房地产市场与各种复杂因素紧密相关。理论与实践的论证表明，经济的增长、人均收支的提高、储蓄存款的增加、人口数量的增长、固定资产投资额的扩大等因素对房地产业的发展最具影响力。许多国家的学者都曾经对房地产业发展问题进行过讨论。2.1国外文献综述( 1 ) 美国的相关研究 1 9 9 5 年美国著名学者M. B a l l 和T . Mo r r i s o n ，通过对许多国家住宅投资问题研究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论;按照一般规律， 住宅建设投资与人均G D P 存在着内在关系， 人均G D P 在5 0 0 美元以下时， 住宅建设投资占G D P的比例在2 %以下; 人均G D P达到2 5 0 0美元时，这一比例为3 - 5 %;人均G D P 达到或者超过5 0 0 0 美元时，这一比例达到最高值6 - 7 %。此后，住宅建设投资随着人均 G D P的增加，绝对值增加，但占G D P的比例呈下降趋势. 这就是著名的倒U曲线。( 2 ) 日本的相关研究1 9 9 7年底日 本总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建设投资变化和国家经济增长的作用进行了研究， 并取得了很好的成果。 根据他们的研究， 在日本，住宅建设是国民经济增长的重要拉动因素。1 9 8 6 - 1 9 9 4年间，日本国内生产总值平均增长为3 . 1 %，其中住宅建设投资对国民经济增长贡献为0 . 3 %，住宅建设对国民经济增长的贡献率达到1 0 %.( 3 ) 世界性组织的研究根据联合国对7 0多个国家的调查统计，各地的住宅建设投资约占该国国内生产总值的3 % - 7 %. 美国在1 9 5 0 - 1 9 7 3 年的2 4 年中， 住宅建设投资占G D P的平均比例为4 . 5 %， 后略有下降; 日本7 0 年代住房建设投资比率为7 %, 9 0 年代上半期约为5 % - 6 %，一般与汽车制造、造船、飞机制造等运输机械制造业稍低或持平。( 4 ) 英国的相关研究1 9 9 5 年，英国学者Wi l l i a m . C和D e n i s e 经过对英国、美国、法国和日本等1 7个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房地产业与经济增长之间的比例关系， 他们认为房地产业增长速度与国民经济增长速度应保持1 . 4 : 1 或者1 : 0 . 7 的固定比率， 这样可以保持经济增长的平稳发展。2.2国内研究现状分析房地产业虽然在国外许多国家己经是成熟产业，但在我国还是一个新兴产业。我国是一个有1 3 亿人口的发展中国家，解决好住房问题和人民居住环境问题， 是关系到国计民生， 带动国民经济发展， 保持社会稳定的重大问题. 我国政府近年来非常重视房地产业发展，已把房地产业列为国民经济新的增长点。 近些年来， 许多国内专家、 学者对我国的房地产业发展问题进行了研究， 从理论和实践上对房地产业对国民经济的带动作用进行了一定程度的分析和论述， 这些研究成果有的己经得到社会和学术界的认可，受到了重视。刘长滨、 吴增玉等通过对我国城镇住宅消费制度的研究和美国等六个典型市场经济国家的比较分析， 研究了住宅消费支出与经济发展水平和居民生活水平之间的变动规律， 建立了住宅消费支出比与人均国内生产总值和恩格尔系数相关关系的经验公式， 从而论证了住宅消费商品化对于我国房地产业、国民经济、 社会协调和可持续发展的重要意义，并得出住宅消费对国内生产总值的贡献率。张永岳、 陈伯庚等通过对房地产业与国民经济之间的相互关系从经济学角度进行了大量的理论阐述， 较系统地分析了建设投资、 产业结构变化、 劳动力就业等问题对国家经济增长的作用. 研究指出， 房地产业的发展带动住宅建设和建筑业的发展，进而又带动钢铁、水泥、化工、机械、建筑材料等行业的发展，带动效应巨大。 国家统计局李启明从国民经济核算角度对比分析了我国房地产业增加值占国民经济的比重与国外房地产业增加值的情况， 分析了我国目前房地产业增加值占G D P比重低，对国民经济增长贡献度小的发展现状，指出目前我国房地产业增加值核算方法不能客观反映出我国房地产业在国民经济中的正确位置。 并通过国外房地产业在不同发展阶段对相关产业的带动作用和房地产业增加值所占比例分析，预测与我国经济发展速度相适宜的比例。施建刚、 漱田新等人通过对房地产业投资额和住宅销售量年增长率， 与宏观经济变动趋势进行比较分析。得出结论:房地产业与社会经济发展具有互动性，房地产供给的增长将带动众多相关行业的发展， 而房地产有效需求的提高将极大地刺激社会消费， 使得房地产业成为国民经济的重要组成部分。韩立岩等，根据 1 9 9 5年投入产出表中建筑业的基本流量情况，对建筑业带动相关2 1 个产业部门的情况进行了分析。他们通过层次分析法，通过分析建筑业的直接带动和完全带动，将建筑业对其他产业部门的带动系数分为四种情况: ( 1 ) 带动显著；( 2 ) 带动较强；( 3 ) 有带动；( 4 ) 带动较弱。分别计算出建筑业对国民经济各部门的带动系数， 并分析其带动作用， 进而分析了住宅建设对国民经济的带动作用。包宗华、 厉以宁等从产业发展角度论述了房地产业成为国民经济新的增长点的可能性和必要性。包亚均、 孟晓苏等论述了支柱产业与经济发展的关系， 以及支柱产业的产业特点， 提出房地产业资金占用量大， 产业关联度高， 应当成为国民经济的支柱产业。 他们的主要研究方法是借鉴国外关于房地产业发展对国民 经济拉动的一些研究成果， 说明我国房地产业发展对国民经济增长具有重要作用， 提出房地产业将成为拉动我国经济增长的主要动力。与国外的房地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段，存在着理论基础弱、研究条件差、主要指数据不完备、工具手段落后等问题。完善我国房地产业的理论体系和统计数据，借鉴国外房地产业研究的先进方法，对照分析国内外的房地产业发展状况，是我国今后房地产业研究的重点。第三章 房地产市场及预测理论3.1房地产市场及市场特征房地产市场是指全社会房地产商品交换关系的总和。 它活动的主要方式有三种，即房地产买卖、租赁和抵押。房地产买卖是指房地产所有权和使用权的出计；房地产租赁是指房地产所有者将房地产使用权在一定期限内租给承租人使用，而承租人则根据租约的规定分期向出租人支付租金，承租人享有使用权以及由此产生的一切权益: 房地产抵押是指单位或个人以一定量的房地产作为如期偿还借款的保证物，向银行或者其他信贷机构作抵押，从而取得贷款的活动行为。由于房地产具有固定性、 稀缺性等特征， 导致了房地产市场不同于其他市场的特征。 ( 1 ) 房地产市场是一个不完全竞争的市场。对于一个完全竞争的市场， 需要具备以下条件: 市场上有足够多的生产者和消费者:市场上产品是同质的;资源完全自由流动;市场信息是完全畅通的。 由于房地产位置的不可移动性、 产品的异质性，以及流通方式的多样性， 导致房地产的交易和定价是个别进行的， 信息不完全， 在市场上不能形成完全竞争。譬如在同一户型， 同一位置的住宅也会因为楼层不一样而产生价格差异。 而目前，由于房地产的特性还导致了房地产市场具有很强的区域性， 各区域的供求关系和价格关系都具有差异， 一个地区的房地产产品短缺不能由其他地区富余的房地产产品来补偿。此外，由十房地产的稀缺性导致政府必须对房地产的供需矛盾进行干预和调控， 因此房地产市场只能是一个有限开放的市场。 房地产市场的这些特征与完全竞争市场的特征不符，所以说房地产市场是一个不完全竞争的市场。( 2 ) 房地产市场是交易特殊的市场。房地产交易的特殊性主要表现在以下几方面: 第一， 它是房地产权益的交易:第二，它是需要专业服务的交易;第三，它的一般人非经常参与的交易;第四，它是耗时的交易;第五，它往往需要金融机构的信贷支持。( 3 ) 房地产市场是政策法规性很强的市场。由于房地产的交易是通过权属关系的转移来进行的，这使得房地产市场需要建立一系列比一般商品交易更加严密的法律规定。房地产交易必须按照法定的程序，以 法律契约，即签定交易合同的形式，确立、变更、转移有关各方的权利、义务和责任。房地产交易活动既是经济活动，又是法律行为。( 4 ) 房地产市场是投机性强的市场。通常， 有市场和商品交换就会有投机的存在。 房地产市场的投机源于对土地的投机，由于土地的稀缺性， 使得房地产的使用价值不以时问的推移而减少， 而且具有保值和增值作用，使房地产不仅成为消费品，而且成为投机的对象。3.2房地产市场预测的影响因素影响房地产市场预测的主要因素是未来一个时期内市场需求量即购买量的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确地建立预测模型有很大的帮助。通常，影响房地产市场预测的因素如下: 第一个影响因素是各类房地产的存量及现状。一般来说，各类房地产未来市场需求的变化与现有数量、状况有直接的关系，如果目前各类房屋的社会拥有量较低的话，则未来的市场需求量就相对较大。反之，若市场接近饱和，则未来市场的需求量较低。 ( 1 ) 住宅存量。对于住宅存量水平可用住宅量 (户)与家庭户数的百分比来衡量。该指标超过1 0 0 %,就表示可用住宅量超过家庭户数，在不考虑住宅地区分布结构、 空置率及未来人口超常规变动的情况下， 意味着该地区房地产投资前景不容乐观。反之，该指标低于100% ，则表示该地区住宅短缺，意味着房地产投资前景较好。 另外， 住宅存量水平还可以用该地区人均居住面积来衡量，如果该地区人均居住面积较低，且低于同等发达地区的平均水平，则该地区住宅存量水平较低，该地区投资前景乐观。 ( 2 ) 有商业收益房地产的存量。对于有商业收益房地产，如宾馆、写字楼、商业楼等，它们的存量水平主要是看其利用率的高低、 拥挤程度、 分布集中、 服务半径的大小、 价格或租金高低等因素。此外， 各类房地产的状况， 如新旧比例、内部设施及功能等对未来市场需求也有重要影响。 房屋更新量越大， 市场需求量也越大；反之，市场需求量越小。通常，房屋更新量随着社会拥有量和房屋建造使用年限长短的变化而变化。社会拥有量较高的地区，房屋的使用时间较长，可推断该地区未来的房屋需求量会增加；使用年限较长的房屋所占的比重较大，需要更新的数量就越多。 第二个影响因素是人口状况。 住房是人们生活的基本条件之一， 人口状况是影响房地产市场的主要因素之一。人口状况主要包括一些方面:( 1 ) 人口的绝对量。它决定了住宅房地产的潜在需求量，人口越多，需要的住宅也越多。 ( 2 ) 人口的增长速度。 人口增长速度决定了住宅房地产的潜在需求量的增长。显然， 在一个生育高峰的十几年、 二十几年后必然出现一个需求量的高峰。 我国现在正面临着住宅高峰的挑战，而又处于生育高峰期。 ( 3 ) 家庭结构。居民是以家庭为居住单位的，家庭的规模越大，家庭数量就越小，住宅需求量就越小。我国的家庭趋于小型化，这就增加了住房的需求量。 ( 4 ) 人口流动。人口流动主要有两种情况:一是农村人口流向城市，会造成城市人口增加， 人口密度加大，房地产需求膨胀，房价上涨。如我国沿海经济发达地区，大量民工涌入，造成该地区住房需求量上升。二是人口在各地区之间流动。经常改变生活和工作地点， 造成房地产的需求量加大，例如，随着我国旅游业的发展，人口流动也逐渐增大，各种房地产市场需求也会逐渐增大。第三个影响因素是价格的变化。 影响房地产市场价格的因素很多， 如土地费用、前期开发费用、工程造价、其他各种税费和房屋供求关系等。房地产价格变化对市场供求关系有重要的影响， 如果房屋价格上涨过快， 人们必须为同样效用的房屋支付更多的费用。 住宅房地产需求增长会相对缓慢， 非住宅房地产的需求也会因为预期经营收益增长低于房屋价格上涨而受到抑制。 对于房地产开发企业来说，企业要有市场竞争能力，要提高市场占有率，必须准确判断市场价格变动的方向， 社会能够接受的价格水平， 以便估计本企业可接受的最高地价水平和其他费用的最高水平。此外，国家的经济发展水平也是一个不可忽视的影响因素。 一国的经济发展水平，国民收入的状况对该国的房地产市场有着重要的影响。此外，房地产预测还应考虑其他因素的影响，比如， 未来各种房屋的流行样式、 城市繁华中心的转移、房屋开发建设的社会化、市场化程度及进展、融资条件改善的可能性，以及国家土地、 住宅、税收政策和经济发展战略的变化等。只有灵活地把握这些因素的影响，才能建立起符合客观实际的预测模型。3.3房地产市场预测的基本程序 房地产市场预测的基本程序分为三个阶段和七个环节。 第一个阶段为准备阶段。 这个阶段包括确定预测目标和要求、收集资料、分析判断三个环节。首先， 确定预测目标和要求。 房地产市场预测的内容很多，涉及的方面也很广， 不同的预测目标有不同的要求， 所需的资料及采用的预测方法也不一定相同，因此， 在进行房地产市场预测时，首先要明确预测的目的和要求，争取做到有的放矢。然后，收集资料。收集资料是市场预测的基础性工作。有了充分的数据资料，才能为市场预测的实施提供符合实际的分析、 判断、 推理的可靠依据。 包括收集历史资料和现实资料。历史资料主要是各种有关的社会经济统计资料。 例如，历年人口增长和构成变化、 家庭户数变化、 就业情况、平均收入变化和收入分配状况的变化、 房地产开发能力的增长、商品房屋销售动态等。现实资料主要包括三个方面: 一是预期内有关人口构成及增长情况、 居民收入及社会购买情况、 生产结构调整及投资方向、 生产能力和生产动态及价格情况。二是消费者和用户的意向反馈， 它往往反映着市场需求的变化趋势。 三是实际调查资料， 它是对市场客观现实的反映， 比较接近于预测期内市场变化的实际情况，是进行市场预测必须十分重视的资料。最后，要做分析判断。 他是指对搜集整理的资料进行综合分析，并经过判断推理， 使感性认识上升为理性认识，由事物的表面现象深入内部的本质。它是房地产市场预测的关键部分和环节。分析判断主要包括以下内容：( 1 ) 分析观察市场影响因素同市场需求量的依存关系。市场需求量的发展趋势是由多种因素决定的， 它们与市场需求量之间存在在某种依存关系， 这种关系经过长期的历史发展会形成以固定的系数表达的特定数学模型关系， 各种市场因素为其参数。市场影响因素的每一变化， 都会引起市场需求以固定系数为基础的变化。比如，人们生活水平的提高、人口增长、 价格的变动、 经济发展速度等因素，与房地产市场需求变化都有着依存关系。( 2 ) 分析市场的产供销关系及其变化。它是调节市场供需平衡的基础，是市场预测的重要依据。 包括:市场的产供销状况及关系;市场的需求情况; 产品的需求情况:产品成本、价格、利润与产供销的相互关系等。( 3 ) 分析当前的消费心理。未来消费需求的变化趋势往往在期初就出现种种迹象， 有些虽然不明显， 但能预示未来长期趋势;有些迹象虽然明显， 但可能是短期变化。 因此， 不能简单地根据现象作出判断， 某些细微的变化也要加以注意，以便在预测商品数量方面的同时，预测样式、规格和质量等其他方面。( 4 ) 其它方面的分析判断。如各类房屋的社会拥有量和供需差额:对供需平衡及不平衡的分析，透过各种现象看其本质;进一步判定其发展趋势等。第二个阶段为实施阶段。这个阶段包括进行预测和预测结果分析两个环节。 第一个环节，进行预