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浅析易居地产负债经营及风险控制学生姓名：张婷婷 指导老师：崔霞摘 要： 负债经营是我国中小型房地产开发企业非常重要的一种经营方式。负债经营一方面能大幅地降低公司的加权平均资本成本，获得财务杠杆正效应，缓解企业资金的不足，扩大企业资本规模，增强市场竞争能力；另一方面中小型房地产开发企业高负债经营也会产生财务杠杆负效应，使企业面临再筹资风险和无力偿债风险。对于中小型房地产企业来说，采用负债经营这种经营方式必须衡量由其带来的收益和风险损失。因此，研究企业负债经营及风险控制对于中小型房地产开发企业健康发展有着非常重要的现实意义。本文从易居地产负债经营及效果入手；通过实地调查法和案例分析法相结合，从而得出易居地产负债经营中的不足以及存在的潜在风险。然后分析易居地产负债经营风险产生的主要原因；最后提出合理的意见及可操作性的对策，使中小型房地产企业能更好的运营和健康的发展，实现资源利用的最大化和企业利益最大化。关键词：负债经营 经营风险 资本结构 风险防范Analysis of E-House real estate debt management and risk control Authors Name: Zhang Tingting Tutor:Cui XiaABSTRACT： Debt management is the real estate development of small and medium enterprises as a very important mode of operation. Debt management on the one hand can significantly reduce the companys weighted average cost of capital, financial leverage to obtain a positive effect, alleviate the shortage of corporate funds, and expand the scale of capital and enhance market competitiveness; On the other hand real estate development of small and medium enterprises will produce with big debt produce a lot of negative effects, so that enterprises are facing refinancing risks and the risk of insolvency. For small and medium sized real estate enterprises, the use of debt management Such operations must weigh the benefits and risks of its losses. Therefore the study of corporate debt management and risk control for the healthy development of small and medium enterprises in real estate development has a very important practical significance. From the Easy Home Real Estate and effect of the application to start liabilities; analyzed method through field surveys and case law, so as to arrive Easy Home insufficient estate operations and the potential liability risks exist. Then analyze the main reason real estate liabilities arising from operational risks Easy Home; Finally, reasonable opinions and operability of countermeasures, small and medium sized real estate enterprises to better operations and healthy development, maximize and business interests to achieve maximum utilization of resources technology.KEYWORDS：Debt management Operating risk Capital structureRisk prevention目 录一、 易居地产负债经营及效果1（一） 易居地产负债经营的概况1（二） 易居地产负债经营的财务效果分析2二、 易居地产负债经营的风险3（一） 无力偿付债务的风险3（二） 再筹资风险3（三） 企业股价降低风险4三、 负债经营风险产生的原因4 (一) 负债经营风险产生的内因4（二） 负债经营风险产生的外因4四、 负债经营风险的防范策略5 （一） 优化资本结构，合理确定负债规模5 (二） 根据企业实际经营状况制定负债财务计划6 (三） 完善财务人员的职能来控制负债经营风险6（四） 树立风险防范意识, 建立风险防范机制7注 释8参考文献8随着经济全球化进程的加快，中国房地产企业之间的竞争也变得越来越激烈。特别是对于那些资金有限的中小型房地产企业来说，它们在实力方面无法与国际大公司竞争，所以不得不选择高负债经营。根据我国统计资料显示：我国中小型房地产企业的资产负债率为70%以上，远远高于西方发达国家。虽然负债经营能够为公司带来一定的利润，但是风险也是不容忽视的，在全球经济危机以后，我国政府为了对房地产企业的价格进行控制，制定了一系列有效地政策，对中小型房地产企业做出正确的引导，使我国地产企业能够健康的发展。易居地产实时的响应号召和运用国家的政策，对资本结构做出适当的调整，并取得了显著的效果。一、 易居地产负债经营及效果（一） 易居地产负债经营的效果 易居地产于1998年进入房地产行业，资金实力强、融资渠道畅通。在中小房地产企业的竞争中日益占据上风。负债经营已经成为易居地产一种非常重要的经营方式。筹资产生的大量现金流为易居地产的业务发展提供了重要的资金支持。下面以易居地产近四年的部分财务数据为例进行分析。 表1 2009-2012年易居地产部分财务数据 单位：万元 报告期2012年2011年2010年2009年资产总额29620.821563.813760.911923.7货币资金342.395378.169230.019199.783预收款项1111.02744.502317.348239.458负债总额22837.616105.1 92208041.8股东权益6783.25458.74540.93881.9长期借款 2097.22479.051750.28917.41长期负债2682.243061.162329.651494.21注：数据来源于易居地产2009年2012年年度资产负债表通过对易居地产四年财务数据的分析，我们可以明显的看出该企业的负债经营的一些特点: 1. 借款筹集到的资金量很大只依靠内部筹集资金并不能满足易居地产对资金的大量需求。该公司利用借款筹集到大量的资金且筹集速度快，能有效的弥补该企业在发展中遇到的资金不足。在激烈的竞争中，缺乏资金，往往就会丧失时机。从四年的财务数据来看，易居地产的负债总额、长期借款、长期负债额都在迅速增长，在2012年该企业负债总额达到22837.6万元，长期借款达到2097.2万元，长期负债达到2682.24万元。占总资产的比重也在不断扩大。说明了该企业充分有效的利用社会上的闲散资金，弥补易居地产的资金短缺，为易居地产的健康发展和扩张提供了条件。 2. 对信用负债的有效利用易居地产规模的扩大基本都是依靠负债来支撑的。负债经营是其迅速发展的一个重要原因。除了长期借款以外，易居地产还利用信用负债免费占用资金。2012年，易居地产的预收款项高达1111.02万元，这部分资金对于易居地产的发展起到了举足轻重的作用。这与易居地产的性质有很大关系，该企业执行房屋预售制度，很多房屋已经售出但未交工或未办清手续，但已收到预收款项，计入“预收账款”，等各项手续办完后再转入“主营业务收入”。从该企业四年的财务数据中我们不难发现，易居地产非常擅于利用信用负债的力量发展自身，并取得了显著的效果。（二） 易居地产负债经营的财务效果分析1. 易居地产偿债能力分析表2 2009-2012年易居地产的偿债能力指标报告期2012年2011年2010年2009年流动比率 1.41 1.59 1.91 1.76速动比率 0.37 0.56 0.59 0.43资产负债率77.10%74.47%67.00%67.44%产权比率336.68%295.04%203.04%207.19% 注：数据来源于易居地产2009年2012年年度财务报表计算得出（1） 易居地产短期偿债能力从易居地产短期偿债能力指标来看,该企业2009年的速动比率、流动比率的数值都接近同行业均值，从2010年开始比率有所上升，流动比率也比较接近2，速动比率接近0.6，该指标越高表示公司的短期偿债能力越强，企业所面临的流动风险小，公司债券人的安全程度高，流动负债到期日有较多的流动资产可供变现偿债。到2011年以后，易居地产流动比率大幅低于2，而且低于行业均值，这说明易居地产的流动资产变现能力差。速动比率也是如此从2011年以后开始起伏波动且低于行业均值，且还低于1，说明短期偿债能力减弱，每一元的流动负债提供的速动资产保障减少了。总之，该公司在2011年、2012年短期偿债能力有所减弱，公司的短期偿债能力也有所下降。（2） 易居地产长期偿债能力从易居地产长期偿债能力指标来看，该企业的资产负债率逐年上升，表明该企业债务负担有所增加，债权人承担的风险略有上升。与同行业74.7 的资产负债率相比，该企业拥有一定的偿债能力，且易居地产四年的产权比例均高于200%，在2012年高达333.68%，充分说明易居地产管理层采用的是高风险、高报酬的财务结构。2. 易居地产盈利能力分析表3 2009-2012易居地产的盈利能力指标报告期2012年2011年2010年2009年销售净利率 2.28% 3.54% 3.32% 3.48%净资产收益率 10.38% 11.26% 13.78% 13.98%每股收益 0.5 0.68 0.52 0.46 注：数据来源于易居地产2009年2012年年度财务报表计算得出从易居地产盈利能力指标数据来看，该企业近四年来的净资产收益率、销售净利率都为正数，即公司一直处于盈利状态。 易居地产的每股收益呈先上升后下降的趋势，这说明企业高额的负债影响到了股东的利益，但每股收益与同行业相比，还是处于较高的水平，这说明易居地产负债经营效果较好，公司的盈利能力增强。通过以上对易居地产的偿债能力、盈利能力的各项指标的分析，我们能得出负债经营对于易居地产的发展起着至关重要的作用，可以说易居地产是借助负债，包括银行借款、发行债券和商业信用等方式，才能取得如此迅速的发展，这对于其他企业的发展，尤其是房地产企业的发展有着重要的借鉴意义。二、 易居地产负债经营的风险负债经营是易居地产非常重要的一种经营方式，对易居地产的快速发展起着关键性的作用。但是该企业的高负债经营又会带来杠杆的负面效应，使企业面临着一些潜在的经营风险，其中包括无力偿债风险、再筹资风险和企业股价降低风险。(一） 无力偿付债务的风险 通过前面对易居地产长短期偿债能力的分析，可以得出该企业对负债的依赖程度非常高，近四年来易居地产平均资产负债率都高达60%以上，负债资本对还本付息期限方式都有明确的规定，如果企业无法满足还款的各项要求，就会面临非常大的风险。易居地产长短期偿债能力有减弱的趋势，这说明该企业企业内部资金周转不灵，运作的项目不能达到预期的收益率，经营生产状况恶化，如果无法定期支付利息或无法按期偿还本金,可能会承担违约责任,还会受到加息、罚息的处罚。随着负债比率的逐步上升,企业整体生产经营和财务状况会进一步恶化,丧失偿债能力的可能性越大,其结果不仅导致企业资金紧张,甚至影响到企业的生产经营。对于高负债的易居地产来说这些不仅会使权益资本收益大幅下降，而且会使该企业面临偿债违约的风险。（二） 再筹资风险在2012年易居地产负债总额达到22837.6万元，长期借款与长期负债的总额只占到4779.44万元占负债总额的20%，短期负债占到负债总额的80%，说明易居地产短期偿债压力非常大，而且近四年易居地产资产负债率都高达60%以上，与前一年年相比都有上升的趋势，对债权人的债权保证程度降低，在一定程度上也会影响到该公司的信誉。这就在很大程度上限制了该企业以后负债筹资的能力，金融机构根据考评考虑到债权的安全性就不会再给此该企业提供大量足额的资金支持，易居地产的再筹资能力也就会降低了。使未来筹资成本增加，筹资难度加大，影响到企业的扩大和进一步发展。（三） 企业股价降低风险从易居地产2009年到2012年的每股收益数据中，不难发现该企业的每股收益有所波动呈先上升后下降的趋势，这说明该企业高额的负债影响到了股东的利益。企业负债经营所产生的经营风险，对股票的市场价格会产生非常大的影响。同时，当每股收益率低于资金成本率时，企业为了偿还到期的债务，不得不从股东权益中拿出一部分，这时股东权益就会相应的减少，进而使股票的市场价格也有所下降。 三、 负债经营风险产生的原因（一) 负债经营风险产生的内因 1. 资本结构不合理 资本结构不合理是易居地产负债经营风险形成的主要原因。企业的权益资本和债务资本比例是否适当，关系到企业的利益和风险。因为易居地产不合理的资本结构引发的风险有以下两种情况， 一种情况是当易居地产的资产报酬率大于借入资本成本率时，而且借入资金在全部资产中所占的比重过大,该企业的权益资本收益率就越高,按照高回报高风险的原则, 易居地产的财务风险也会越大。另一种情况就是当易居地产的资产报酬率小于借入资本成本率时, 易居地产负债越多权益资本收益率就越低, 易居地产的财务风险也会越大。此时, 较低的资产报酬率和过高的借入资金成本率和资产负债率也会导致易居地产资不抵债。 2. 负债结构不合理负债结构不合理是易居地产负债经营风险形成的另一个重要原因。易居地产近四年来平均资产负债率达70%，长期负债占负债总额的20%，短期负债占到负债总额的80%，该企业长期债务和短期债务的比例数量存在不合理,导致债务资本成本和综合资本成本上升, 也会因偿债时间集中、偿债金额较大而增加易居地产财务风险。（二） 负债经营风险产生的外因1. 利率、汇率的变动利率水平的高低对易居地产债务资本成本的大小有很大的影响。在市场经济中该企业利用负债融资时, 必然会面临利率变动所带来的风险。在负债规模相同的情况下, 利息率越高, 该公司所负担的利息费用也就越多, 债务筹资的成本也就越高, 负债经营的风险也会相应的增加。此外, 有大量外币借款的易居地产, 还面临汇率波动带来的风险,在汇率上升时, 企业就会产生汇兑损失, 从而加大该企业的风险。2. 经济环境变化经济大环境、供求关系、地价的变化对易居地产负债经营都有非常大的影响, 这些因素的变动会对该企业的盈利能力产生影响, 增加了负债经营结果的不确定性。此外，我国实行从紧的财政政策和货币政策, 货币的供应量萎缩, 从而会增加易居地产负债筹资成本, 提高了企业负担的经营成本, 也加大负债经营的风险。经济发展状况也对易居地产负债负债经营有一定的影响。 近年来世界性的金融危机, 导致易居地产受到波及。资本供不应求, 易居地产负债筹资成本提高, 筹资风险加大。四、 负债经营风险的防范策略（一） 优化资本结构，合理确定负债规模优化资本结构，合理确定负债规模是易居地产预防负债经营风险的关键。融资风险和企业负债比率大小成正比, 债务超过一定限度时, 负债效应就成为风险效应。所以该企业应该适当的安排负债总额以及长短期负债的比例，保持合理的资本结构，维持适当的债务水平。该企业还应该对这些风险收益因素进行权衡，从而确定一个最佳的资本结构。一般情况下，中小型房地产开发企业的开发周期为24年。该企业应当按照开发周期的长短来确定所需资本的结构。该企业还应该在确定负债规模时考虑以下因素：1. 企业收益能力和负债比率的关系只有当企业盈利的情况下，负债才能发挥节税作用。只有总资产收益率高于负债利率的情况下，企业可享受财务杠杆带来的好处。因此，该企业应通过分析企业的收益能力来确定最佳资本结构。2. 保持企业财务的灵活性债务负担是刚性的确定的，而企业面临的经营环境是多变的不确定的。因此该企业为了保持与经营环境有利或不利变化相当的应变能力，不能追求理论上的最佳资本结构，充分利用财务杠杆，而是要保持适度、略低的负债水平，保持企业在财务上的灵活性。(二） 根据企业实际经营状况制定负债财务计划在资金安排上，企业要考虑到各类借款的到期日以及利息的支付日，还需要考虑企业用款的高峰期和低谷期，合理安排资金，避免资金调度不及时带来的财务风险。该企业应根据实际经营情况，按需安排适度的负债。同时，还应根据负债的金额与期限制定出合理的还款计划。避免因举债不当，经营不善，导致债务到期日无法足额偿还债务，影响企业信用。因此，该企业在利用负债经营加速企业发展的同时，就必须从加强管理、加速资金周转速度入手，尽量缩短资金周转期，提高利润率，增强风险的防范意识，使企业在充分考虑影响负债各项因素后，谨慎负债。在制定负债计划的同时制定出相应的还款计划，使该企业还款能够得到保证，企业负债后的速动比率不能低于速动比率的安全区域。只有这样，才能大幅度地降低风险，提高企业的盈利能力。同时还要注意在借入资金中，长短期资金应按需做到合理安排，使其结构趋于合理，并能有效的防止还款期过分集中。（三） 完善财务人员的职能来控制负债经营风险要想对易居地产负债经营风险进行有效的管理和控制，该企业的管理者和决策者必须提高自身的素质，掌握好风险的程度和变化趋势，并把握好风险的最佳控制时机，采取有效的应对措施，达到最佳的控制效果。最佳时机应当是在负债经营风险发生以前，而不是在风险已经造成损失之后，因此该企业要进行提前的控制，才能够保证企业的正常运转不会受到影响。而要对负债经营风险进行预先控制，财务人员的作用是不容忽视的，该企业的财务人员应具有核算和控制职能，以帮助企业的管理者和决策者把握风险控制的最佳时机。财务人员应通过对企业中的经济情况进行记录、核算、报告，为企业管理者提供负债风险的具体来源、类型等相关信息，使企业管理者对负债经营的风险有一定的认识。此外，财务人员还应通过对企业负债信息做出综合分析，找出负债经营风险产生的原因，并对控制中可能会存在的问题进行预测，使企业的决策者与管理者能适时的做出正确、客观、合理的判断与决策。该企业的财务人员应提高自身的素质，为企业决策者提供真实、完整的负债信息，从而帮助企业决策者全面、客观地认识负债带来的风险。如果财务人员对负债信息反应不全面，就会造成企业管理层对负债风险的错误评估；如果财务人员人为地高估风险，就会使企业面临风险，从而影响到企业的持续健康发展，同时也会导致企业错失良机。因此，该企业的财务人员一定要增强自身的专业素质，充分考虑到公司的发展，客观、准确的进行汇报，从而提高企业风险控制效果。（四） 树立风险防范意识, 建立风险防范机制易居地产必须树立风险防范意识。该企业应根据市场和自身实际，权衡风险和收益的关系，建立风险防范机制。充分考虑各项因素对负债的影响，谨慎负债，并制定负债财务计划和相应的还款计划。根据数据显示截止到2012年底，申万分类的99家中小型房地产开发企业的流动比率中位数为1.89，速动比率中位数为0.6。根据这些数据显示，中小型房地产企业的流动比率应维持1.752.5，速动比率维持在0.50.7之间是较合理的。该企业的速动比率、流动比率应保持这个安全区域。易居地产应适时的建立一套全面、标准的风险预警管理系统，加强对企业风险的监测和预警管理。财务预警体系应具体包括以下几点:财务信息的收集、整理、传递机制，从而保证财务信息的准确性、有效性和及时性。财务预警组织，确保财务预警分析工作能有专业人士负责，并且不受其它部门的影响和干扰。财务风险分析机制，通过对财务风险的精确分析可以快速消除对财务影响较小的风险，将重点精力放在可能造成严重影响的高风险上。财务风险处理机制，包括应急措施、补救措施和改善措施。其中，应急方案是指面对财务风险，应如何有效的规避，将风险控制在一定范围内；补救方案是指采取哪些有效措施能将损失降到最小；改进方案是指如何改进经营管理中的薄弱环节，从而避免类似的财务风险再一次发生。建立一套有效的财务风险预防机制，使企业能够对风险防患于未然并能够从容面对。总之，中小型房地产开发企业负债经营对于企业来讲就像“带刺的玫瑰”，企业经营管理遇到的主要难题是怎样才能得到“花的香味”，而又不会使自己受伤。中国房地产开发企业只有坚持在合理安全区域内适当负债的财务准则按需借款。根据企业的经营情况、资产将来的获利能力和企业的偿债能力等制订与之相符的举债规模，并结合环境的特点加强企业管理，提高管理者与财务人员各个方面的素质，建立行之有效的财务预警系统，使企业在激烈的市场竞争中仍能保持健康快速的发展。注 释冯莉.浅析房地产高负债经营风险D.北京：北京首都贸易大学，2009. 蒋飞.房地产金融风险的成因与防范D.广东：广东商学院，2011.张淼.我国房地产企业财务风险控制模式的分析J.现代建筑管理,2009(3)：45.金鑫.当议房地产公司财务风险的防范J.财会周刊, 2010(2) : 8996.龙胜平.我国房地产企业财务风险预警模型研究J.现代