成都汇锦街商业考察报告.ppt

2016年5月 成都汇锦街考察报告 目录 CONTENTS 目录 CONTENTS 1 1开发商简介 天合房产成都天合房屋开发有限责任公司成立于1995年 是具有国家二级开发资质的专业房地产开发经营企业 在成都先后开发和销售了草堂之春 溢阳绿城 水木光华 天合凯旋城 天合凯旋港 盛南领地 天合凯旋广场 天合凯旋天际湾 天合凯旋南城 汇锦城等众多精品楼盘 累计开发面积超过180万平方米 是成都房地产界知名品牌之一 1 2项目经济指标 1 3位置 汇锦街位于高新南区益州大道中段盛邦街 铁像寺水街旁 是大源中央政务区 中央商务区及中央居住区三区交汇的核心地段 东邻即将成型的核心商务区 西邻铁象寺水街 北段与外籍人士居住区隔街相望 位于天府新区的核心位置 1 4人口配套 大源规划居住人口40万人 办公人口60万人 1 4交通配套 整体来说项目的交通配套还是相对完善的 项目位于天府一二街之间 外围形成了一个三纵五横立体交通网络 项目距绕城高速1 7公里 距三环路5 2公里 在公共交通方面 项目500米范围内有3个公交站 公交线路有26路 236路 505路 815a路 162路 171a路 且项目位于1号线 5号线 在建 之间 项目西面 项目南面 公交站位置 1 5项目定位 产品定位汇锦街以低密院落为设计理念 沿袭四川传统院落文化 铸就城南第一条文化特色浓郁的院落式商街 别于城南同质化严重的综合体商业 更加符合本土传统的休闲消费方式 让消费社感受最纯正的休闲体验 为商户经营带来独一无二的优越性 目录 CONTENTS 2 1外部动线规划 由于项目为开放式街区 且三面临街 同时设置了较多的导视标识 因此整体来说项目的外部动线简洁明了 通达性强 西主入口 2 3内部动线 整个街区分为外街 内街两个部分 动线较为单一简单 街区内部通道宽敞通透 街区内各商铺的可视性强 整个街区死角 无盲区 消费者能够快速准确到达各商家 主通道 次通道 南主入口 西主入口 北主入口 2 3内部动线 街区内部的垂直动线由直梯和步梯组成 由于街区商业为独栋建筑 又层数均在2 3层 每栋建筑都有独立的垂直动线 且风格迥异 但由于街区结构设计 绿化打造等原因 使得部分垂直动线的可视性不强 顾客不能直观的了解到各垂直动线点位 因此2 4楼商家的可达性相对差 2 5街区设计 汇锦街设计理念源于四川传统院落文化 一直以建筑形态低矮 建筑密度低著称 通过与现代景观 灯光 小品等设计理念结合 整个街区给人一种优雅 舒适的氛围 2 8业态分布及业态配比 汇锦街定位为首席生态院落式商业步行街 餐饮休闲类业态自然是不可或缺的 因此在业态选择方面对餐饮休闲更为侧重 其中餐饮约占70 社区服务约占10 休闲娱乐约占20 2 7主力店 汇锦街以美食著称 项目在规划设计中也并未规划常见的超市 影院等类型主力店物业 因此从规模及经营情况来看 汇锦街主力店包括以下家 龙抄手概念店 码头故事火锅 老板数签签 渝富桥浴足保健 2 8业态分布及业态配比 社区配套 社区配套 社区配套 2 9代表性商家 老板数签签面积 200 客单价 60 80元租金均价 150元 月 2 9代表性商家 龙抄手概念店面积 500 客单价 50 70元租金均价 150元 月 2 9代表性商家 王妈热卤面积 500 客单价 60 80元租金均价 150元 月 日营业额 2 3万 2 9运营情况 街区运营方会根据当季一些热门话题开展活动 比如新上映的电影 电视 体育赛事等 活动开展 2 9运营情况 桁架广告 2 9运营情况 项目在小品摆放中主要分为两类 一是抽象艺术类 用于提升项目调性 另一类是动漫卡通形象 有利于引起小朋友注意 小品摆放 2 9运营情况 因项目为开放式街区商业街 内部通道相对宽敞 商铺昭示性强 因此街区内部导视系统意义不大 由于车库位于地下一 二层 内部灯光又相对昏暗 导视性相对较差 导视系统 官方的微信 2 10经营状况 通过现场考察了解 汇锦街整体经营情况良好 一楼大部分商家均有顾客排队等候就餐 通过跟商家的简单沟通了解到 街区内消费水平普遍在60 80人 次之间 周末及节假日期间日营业额能够达到2 3万 2 10经营状况 2 10经营情况 2 11招商政策 租金 一楼120 180元 m2月 二楼及以上为60 80元 m2月 免租期 面积300m2以上商家 免租期为半年 面积300m2以下商家 免租期为三个月 自15年1月1日起至15年5月1日正式开街为止 所有入驻店铺免租 递增比例 第二年开始递增5 10 具体视商家情况而定 装补 无装修补贴 支付方式 押三付三 签约年限 2 5年 2 12商家访谈记录 汇锦街商家以创意餐饮为主 街区总体量约10000方 是城南美食街中的典范 访谈中所有商家赞赏其 小而精 的产品路线 底层餐饮人气均不错 经营状态良好 但因面积受制原因 不愿商家举办太过大型的 人气过旺的活动 人气一直不错 创意餐饮顾客基本由社区业主和熟客组成 外街餐饮以夜宵为主打类别 15年12月的腾讯网人气调查 汇锦街超越太古里成为成都人气最高街区 目录 CONTENTS 总结 位于大源住宅核心板块 人口基数大 三横三纵交通网络 公交地铁近在咫尺 街区型商业与南门严重同质化商业形成差异 打造手法独特 设计理念前卫 运营模式先进 运营能力强劲 项目优点 总结 外部市政道路私家车可乱停乱放