镇江大西路商业项目市场分析报告.doc

镇江大西路商业项目市场分析报告 第一章 镇江宏观环境分析第二章 镇江商业发展分析一、镇江商业格局镇江市的商业格局是与镇江市目前的城市格局密切相关的。由于受地理条件的限制，城市规模不大，因此主要商业企业相对集中，形成了单一的位于镇江市中心的“大市口商圈”。另外，由于受历史的影响与一些商品的特殊性，也形成了一些比较有特色的商业街和商业区段。镇江市近几年为了改变“小镇江”的城市面貌，正在积极对整个城市格局进行大规模的规划，将整个城市向外拓展，并且已经取得了一些初步的成效。镇江的商业重心虽然在未来较长的一个时间段内不可能有巨大的改变。但由于城市的拓展和人流的分散，将不可避免的造成新的商业副中心的出现。一）镇江的第一商业中心大市口核心商圈1、镇江现阶段商业最为集中的商业中心大市口原是镇江城区的一个地理区域，而通过不断的发展，大市口已成为镇江商业中心的代名词。成为镇江第一大商圈。也是镇江人心目中最主要的消费区域。在此区域集中了镇江众多的且最为主要的商业设施，如太和广场、镇江商业城、甘露商城等。2、镇江现阶段最为繁华的商业区域大市口商圈是镇江现阶段最为繁体的商业地区，日均人流量达到5万人次，黄金周时更达到数十万人次。大市口商圈的两条主干道中山东路与解放路日日人流如梭，车水马龙。商业繁华可见一斑。二）老城区区域的商业圈大西路1、是除大市口商圈外，商业较为繁华的地区老城区原是镇江商业较为繁华的地区，但随着老城区的衰落，本区的商业也逐渐落后，使大市口成为镇江的商业中心。但老城区原有的众多人口加之紧贴大市口商圈，在原有的规模基础上和大市口的带动作用下，如今的老城区区域商业也是较为繁华，但总体与大市口相差甚远。2、现阶段，老城区大西路一带商业已显没落老城区区域内除了中山西路一带商业较为繁华外，其他地区如大西路，宝盖路、伯先路、长江路等随着老城区的逐步衰落，商业也逐步没落。目前主要以社区商业为主，商业整体档次较低。3、受到大市口商圈的带动，中山西路一带商业状况良好在老城区区域的主要以中山西路为主的区域，商业状况较为良好，主要是受到大市口商圈的带动与辐射，可以说是大市口商圈的一定延伸。此区的商业繁华、人流较多，配套成熟，整体商业状况良好。三）梦溪商业带梦溪商业带渐成规模 （环城路实景） （桃花坞路实景）以梦溪广场为中心，南北接环城路，西边是正东路，东部是学府路。梦溪附近的商业较繁华，环城路等新城区主干道的商业氛围浓厚，已经是镇江人的主要消费场所之一，各类居民生活配套设施与机电设施专卖店都分布较多。四）其他地区的商业1、朱芳路段地区商业还未兴起，以社区商业为主朱芳路段地区的商业基本上社区型商业为主，这是因为在此路段周边住宅较多，而此区属于是镇江城区的外沿，城市发展不够成熟，总体商业并不发达，路两边以小型商铺为主。因此，本路段周边的商业还未兴起，需一定时日的发展才能有所规模。2、环城路以东区域商业成熟度还未提升，整体商业不温不火环城路以东区域，居住人口众多，交通便利。为商业的产生带来很好的条件。本区的商业设施通过长期的自生发展形成了服务社区的社区型商业，且已形成一定规模，但在镇江没有商业亮点，商业发展处于不温不火的阶段，没有真正意义上的商业中心。3、丁卯区现阶段商业发展程度较低，还没有能力形成商业中心以政府为主导的丁卯新区，主要以几大工业园为主，是镇江新兴的工业区与城市居住区。但由于目前丁卯新区人口基数不大，处于刚起步发展阶段。因此，本区的商业发展主要服务于工业区的需要，集中了较多的五金、汽配、汽修等商业业种。而以服务居民为主的商业配套设施较少，大型的集中型商业区更是没有。整体商业发展程度较低，还没有能力形成新兴的商业区或商业中心点。五）特色街区总体发展缓慢1、南门大街镇江最为著名的商业街区，但商业较为杂乱，没有鲜明的商业特色南门大街是镇江市最著名的一条商业街区，位于大市口商圈的东部，在城市商业范围上隶属与大市口商圈。南门大街的独特性在于：南门大街是镇江市唯一的一个商业夜市，也是镇江市晚间最繁华的商业街区。“夜市”这一商业形式是中国改革开放以来所产生的较为独特的商业形式，也是商业经济发展过程的一种必然形式。一方面，由于现代经济的发展，产生了大量没有经济基础的剩余劳动力，只能进行这种投资较少的商业形式；另一方面，由于市场经济的需要，造成贫富差距增大，产生了大批没有购买力的消费者，只有夜市这种形式能够符合他们的消费需求。所以，南门大街的这种独特性必然会导致它在一定时间范围内长期存在下去。平日里,南门大街较为萧条，路面不宽，路况极差，所经营的业态较为复杂，基本为餐饮、服装以及各种社区配套业种，经营情况不佳。晚间，南门大街较为繁华，路面被新搭起小摊和地摊覆盖，形成两条平行的窄小通道，人流量极大，直至夜间11点左右。但由于格调较差，显得较为脏乱。2、斜桥街服装一条街，商业特色较为明显，但商业环境不理想斜桥路主要经营服装，是镇江市较为集中的一个区域。斜桥路的商品档次较高，以中档服装为主，比较重视品牌和款式。吸引大市口商圈的部分人流，但与大市口商圈相比，人流要少很多。但由于斜桥路经营的产品价格较高，所以能够到此购物的消费者都具有一定的消费能力。3、健康路IT一条街，未形成明显气候，规模不大健康路是经营电脑软、硬件一条街，从体育馆（靠近解放路）到中山东路为止，有数十家沿街商铺经营电脑，整体规模不大。既有品牌电脑如：联想、TCL，也有做兼容机和二手机的。路段中间有两所学校：中山小学和四中，还有部队驻扎地，这几处无形中把整条健康路隔成两段，也使得经营电脑软、硬件的门店大多集中在路的两段。因此，使此商业街整体商业气候不明显。4、长江路休闲街逐步形成镇江休闲娱乐的主要场所，餐饮娱乐业在镇江目前处于最高档次。长江路休闲街是镇江市近一年来最重要的市民工程之一。长江路拥有得天独厚的地理优势，其中重要一端和长江零距离接触，能够非常清晰的观赏到美丽壮观的长江景色。所以，长江路已经成为镇江市最重要也是最佳的休闲观景地点。餐饮娱乐方面，镇江市是维扬菜系的著名城市之一，有狭长江水产之力，拥有无限的餐饮资源。所以，在长江路上聚集了一定量的餐饮场所，基本上代表了镇江的滨江特色，如“香逸渔港”等已经成为镇江餐饮的著名品牌。另外，在长江路上还拥有一些如KTV等娱乐场所。目前在长江路上的餐饮娱乐业基本上已经代表了镇江市的最高水平，但由于物价相对较低，所以价位一般在中高档徘徊。二、未来镇江商业供应量2004年镇江市市区商铺供应量主要集中在城中和城东地区。n 城中地区商铺供应主要是：九州广场，京润国际花园临街商铺，怡恒嘉园临街商铺等。n 城东地区商铺供应主要是交通干道的临街商铺。镇江市商业用房销售许可证发放统计表（2003年）指标名称合计板块城中城东城南城西丹徒谏壁商业营业用房预售面积（万）2.36590.99860.41120.92740.0287商业营业用房预售单元数（套）975443未来商业分析：据初步统计，2003年镇江商业用房预售面积权在2.3万平米左右，加上以往的城区商业用房面积，大约超过9.5万平米。由此看业，镇江商业供应总量较少，而主要集中在城中和城东，商业潜力未能得到充分挖掘。九洲商城个案简况投资商常州九洲集团/镇江九洲物业有限公司开发商镇江南开房地产发展有限公司城建商镇江京河建筑工程有限公司销售商镇江雅居房屋销售有限公司设计单位镇江建筑设计研究院/加拿大E+A咨询公司监理单位镇江市工程建设建筑环境顾问上海佛莱明环境与建筑研究所结构框剪层数地上：28层/地下：1层建筑面积69万造价3亿第三章 镇江商业地产分析一、镇江商业业态研究一）服装类百货市场太和广场项目地址中山东路333号企业法人香港和强总建面积30000开业时间2003928商业业态商场类百货市场层数内部分区及经营门类1F：流行广场、特卖长廊、小家电、美容院精品专卖、箱包皮具、女鞋、珠宝首饰、化妆品、钟表2F：时尚女装、内衣睡衣、时尚饰品3F：精品男装、男鞋、羊绒羊毛、服务区4F：儿童服饰、床上用品、器材、运动服饰、休闲服饰、宏图三胞、总服务区5F：美食广场、休闲娱乐6F：空中花园、巴西烤肉、西餐厅配置电梯2部，扶手电梯2部/层地下停车场暂未开通，费用未定铺面面积范围30-80 有300-500专场形式经营模式产权形式，可自营，也可转租综合评述:由于开业时间不长，目前整体经营一般，处于亏损状态。但进入广场的商品必须要提供品牌代理委托书、质检证书等相关资料并由商场审核，如果产品的档次不高或品质有问题将被拒之门外。相信未来商业将会越做越好。紫金流行广场项目地址解放路与中山东路交汇处企业法人紫金物业管理公司总建面积开业时间2003/10/28商业业态商场类百货市场层数内部分区及经营门类共A、B座两部分A座： 1F：时尚精品、化妆品、皮鞋、皮件、手袋2F：少女装、淑女装、职业休闲装和内衣3F：休闲西装、运动服、内衣和男士精品B座：1F：咖啡、珠宝店、2F：咖啡店、3F：酒店4F：广告公司、5F：卡拉OK厅、6F：恒顺集团7F：零距离美食广场配置A座一部扶手电梯；无停车场铺面面积范围30-100经营模式租金/售价/返租等内容产权者/经营者/商业管理者三者的关系有租有售，部分商场统一管理，部分业主自理1F：19600-24000元/平米，均价23000元/平米；2F：13500-16000元/平米，均价15000元/平米；3F：7000-9000元/平米，均价8500元/平米；物业管理费3.8元/平米/月。综合评述:紫金流行广场的沿街商铺曾被炒到每平方米3万元，场内商铺也在每平方米2万元左右。但由于定位模糊，商铺经营品种和档次没有明确的定位，没有一个严格的经营规划，以形成凝聚力整体运作。该广场原打算走精品中高档路线，但实际经营中，一些中低档商品也混迹其中，整个广场的定位模糊。另外，紫金流行广场店铺招商分为业主和广场管理方两块，有近1/3的业主不愿将商铺反租给商场管理方，这部分业主的自行经营使广场调控能力大打折扣，因此出现了一些商铺品牌不符合整体“流行时尚”定位的现象。二）综合百货商场镇江商业城项目地址中山东路与解放路交界的西北角企业法人镇江百盛股份有限公司（港资+恒顺）总建面积25000多开业时间199651商业业态综合百货商场层数内部分区及经营门类-1F：食品百货超市1F：日用百货、箱包皮具、珠宝首饰、化妆品、钟表2F：时尚女装3F：精品男装4F：休闲服饰、针织毛衫5F：男鞋、床上用品6F：儿童服饰、文化用品、小家电7F：美食娱乐配置垂直电梯2部，扶手电梯1-3楼4部，3楼以上2部铺面面积范围3800/层 10-50/间营业额4亿多元/年 利润2600万/年经营模式统一经营管理综合评述:镇江商业城是目前镇江市档次最高、经营最好的综合百货商场。在镇江居民已具有良好的口碑和影响力，成为目前镇江高收入的一个主要购物场所。这是因为镇江的高端商业较少，没有突出的商业设施。而镇江商业城地理位置优越，定位准确，内部管理良好，因此受到了市民的喜爱。三）综合百货类市场甘露商城项目地址市政路企业法人京口置业集团总建面积4000开业时间1993年底商业业态百货类市场层数内部分区及经营门类共二层:一层:小商品区,鞋类区二层:服装精品区配置40个车位营业额30000万元/年经营模式租金/售价/返租等内容产权者/经营者/商业管理者三者的关系租赁500元/1.2柜台/月综合评述:甘露商城是镇江知名度很高的一家商场，其经营的商品价格不高，品种丰富。目前经营状况较好，这是因为商场位置较好，定位准确。服务到位，有严格的规章制度，经营者受过良好的培训，而且非常注重信用。是镇江市民购买日常生活用品的首选之地。新时代广场项目地址中山东路288号企业法人新时代广场管理公司总建面积3万多开业时间2003年7月商业业态百货类市场层数内部分区及经营门类共三层:一层: 服装、小家电、百货、箱包二层: 家具、办公用品三层：沙发、实木套房家具、床上用品配置自行车停车场，约100铺面面积范围6/间营业额1亿多元/年经营模式租金/售价/返租统一管理、自主经营、租用商铺综合评述:从实地调研来看，新时代广场正逐步走下坡路，租金从去年至今年有所下降，主要原因是内部配套差，管理混乱，经营格局杂乱，档次不高。二、小结第一，综合百货商场（镇江商业城）的统一经营管理模式在镇江商业项目中较为成功。第二，产权式商业前期售卖较好，但后期经营状况并不理想，应引起重视。第三，档次较低的商业业态，不利于本案品质的提升。第四，在大市口区域内，由于整体商业不够发达，商业的市场承载力与饱和度呈现下降趋势。 第四、五章内容说明第四、五章内容是对镇江商业经营者、消费者进行的问卷调查，内容涉及目前经营者的现状及未来的商业需求，消费者对商业的需求。为求数据的准确及严谨，将调查方式方法，工作计划在此说明。一、人员安排总计：12人二、时间安排8月4、5、6日，共计三天三、工作内容镇江全市商业与居民问卷调研四、工作任务1、 镇江全市商业问卷150份，居民问卷180份。所有问卷共计330份，需为有效问卷。2、 男同事商业132份，居民144 份 每人商业12份，居民16份，其中吉奕商业24份 居民6份 女同事商业18份，居民30份 其中商业9份/人，居民15份/人一组叶子龙宋雯韩毅、周钥二组孙谦张启云李静三组周冰余超钱康、陆亚琼五、区域划分一组：电力路一侧以西，北至长江路，南至中山西路，西至朱芳路二组：环城路一侧以东，北至东吴路，南至学府路，东至铁路沿线三组：东至环城路一侧，西至电力路一侧，北至长江路中段、东吴路西段，南至天桥路六、工作步骤第一：完成铁路“V”字型内圈的问卷及商业个案调研工作，问卷量约315份，其中 商业135份，居民160份第二：至丁卯新区集中调研，问卷量约35份，其中 商业15份，居民20 份七、方式方法1、沿街调查2、个别深访3、随机调查4、以调查者、经商租赁购买者、消费者等不同身份进行调查八、工作注意事项1、选择访问对象时，从25-60岁这一范围内选择，年龄要均匀，性别分布均匀。2、进行商业访问时，以商业问卷中的经营业种为范围，选择商业业种时要注意业种选择广度，避免过多重复，尽量选择不同业种进行访问。3、在问卷中必须填写调研者或调查员姓名和访问地，受访人亲自签名，否则视为废卷。第四章 镇江商业经营者调查分析一、镇江商业经营者现状一）经营者家庭收入35万占36.1,整体收入水平不高 镇江商业经营者的家庭收入3-5万占调研整体的36.1，家庭年收入在3万以下占整体的27.8，这说明镇江整体的消费水平目前并不高，这与镇江居民的年收入有着密切的联系。二）调研对象近九成商铺经营模式为租赁根据调研数据得知，88.89的商铺经营性质为租赁，购买商铺的只占全部被访者的11.11%，这说明镇江的商铺为租赁为主，投资自主经营者只占到很小的比例。三）商铺面积为小面积为主，40平米以下占61.8从被访者反馈的信息中我们看到，商铺面积在40平方米以下的占到61.8%，而且在访谈员与被访者的交流中得知，不少的被访者认为3040平方米的面积足够达到经营要求。从面积来说，3040平方米左右的商铺还是最受欢迎的。 四） 经营业种分布较为均匀，服装及百货零售占有一定比重从经营的业种分布我们可以发现，从事百货零售和服装店的居多，其他的业种分布还是比较平均，（其他中31.58%为五金，21.05%为眼镜店，剩余的有摩托配件、茶庄、花店等）二、经营者未来需求分析一）经营者认为服装店、百货零售、室内娱乐市场潜力较大服装店百货零售室内娱乐工艺品、纪念品零售珠宝首饰店理发及美容保健正餐旅游用品零售28.5%19.4%19.4%15.3%13.2%11.8%10.4%8.3%从统计结果我们发现，被访者中认为28.5%的人认为服装店发展潜力较大，依次为19.4%的百货零售和室内娱乐，工艺品和纪念品零售15.3%，珠宝首饰店13.2%。二）未来商铺租赁、购买情况分析 1、购买商铺投资情况1）多数投资者希望自主经营商铺投资方式商铺投资方式大多数还是希望自主。愿意自营占到有购买意向问卷的87.9%。2）有42%的被访者表示有意向再购买商铺在未来3年中一半不到（42%）的被访者表示有再购买商铺的意愿，其中只有13%的人表示出肯定会购买，表示再购买商铺的意愿不是很高。3）30-40平米的商铺最受欢迎从购买的面积来看，主要还是20-40的最多，再次应证访谈员记录的准确性，30-40的商铺最受欢迎。4）承受总价在40万以下在能接受的总价上，67.8%能接受40万以下的商铺。其中以20-30万为主。5）购买商铺后对商铺的处理以自营为主购买商铺后大部分人还是希望自营，购买后出租意向不高，想转卖的比例非常之低。6）投资地点首选中山东路，其次为大西路丹徒区丁卯区中山西路中山东路大西路朱方路解放路5.2%8.6%19.3%49.1%45.6%8.8%429% 中山东路为经营者购买商铺的首选地点，该路段地处市中心，商业相对而言，较为繁荣;大西路为镇江的商业老街，具有一定的历史。7）地段价值较为明显在购买商铺时主要考虑的条件基本是以地段和发展前景位位首要考虑因素，说明经营者比较看重地段与发展前景。2、未来商铺租赁情况1）经营者目前租赁的意愿不高租赁计划租赁的意愿从统计结果来看也不是很强，只是比购买的意愿稍微高些，表示肯定会再租赁的为18.8%，综合来看，目前来看，144位被访者有在购买或在租赁的意愿不是很高。2）20-40平方米的商铺倍受青睐FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid20以下1.71.31.3 20-403121.540.842.1 40-60139.017.159.2 60-80139.017.176.3 80-10074.99.285.5 100-1501.71.386.8 150-20064.27.994.7 200以上42.85.3100.0 Total7652.8100.0MissingSystem Missing6847.2Total144100.0 从租赁的角度来看，更能清楚的看到20-40平方米的商铺受欢迎的程度，再次证明在镇江此类商铺广受青睐。3）多数经营者所承受租金2-5万为主租用租金 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid021.42.62.62万以下106.913.215.82-5万3423.644.760.55-10万1711.822.482.910-20万64.27.990.820-50万64.27.998.750-80万1.71.3100.0Total7652.8100.0 MissingSystem Missing6847.2 Total144100.0 4）租赁者对租赁条件以发展前景及地段为主要标准 通过对数据进行分析后认为，租赁者对租赁的条件是看重发展前景及地段，与经营投资者有一定类似。说明镇江经营投资者租赁者的商铺要求比较接近。5）中山东路为选择租赁地点，其次为大西路丹徒新区丁卯区中山西路中山东路大西路朱方路解放路3.9%17.1%21.1%43.4%36.8%3.9%35.5%中山东路为经营者选择的首选地点，该路段地处市中心，商业相对而言，较为繁荣;大西路为镇江的商业老街，具有一定的历史。三、大西路商业经营者调研分析一）大西路商业印象1、对于大西路，步行街、综合百货市场和超市符合居民的消费在大西路与山巷交汇处，对步行街、综合百货市场和超市的需求占前三位（0是被访者没有对本题进行排序或是部分没有进行排序，18表示对8种商业设施的需要程度，1是最需要的），需求程度越往后各种设施的分布越趋向于平均。在选1中，那么步行街的需求是最高的，在2中，我们可以看到服装百货市场的需求最高。那么后面的3-7中，依次为综合百货商场、综合百货性市场、行业性专卖店。2、经营者认为购物、休闲娱乐功能更能满足需求经营者多数认为镇江目前缺少商业步行街，对商业步行街的需求较为强烈，对于本项目而言，可以建成具有明清风格以购物、休闲娱乐为一体的商业步行街。购物休闲娱乐就餐旅游其他50%20.8%16.7%9.0%1.4%二）购买商铺者分析1、购买商铺意向较强，市场前景光明从上表发现，在被访者当中，会与可能会的比例超过50%，说明购买商铺者对大西路未来的前景较为看好。这为本项目提供了一定的市场基础。上表反映，目前不看好，但规划后有意在大西路投资商铺的经营者占到了75%左右，这为本项目提供了一定市场消化基础。2、投资商铺以自营为主，回报期望正常 通过调研发现，如果到大西路投资商铺，购买商铺的的目的也是以生活为主的，所以他们在投资商铺时都是以自营为主。从上表发现，经营者投资商铺的回报率在515左右，还是较为合理的，这与他们的投资目的是相符的。3、地段，发展前景是商铺投资者首要考虑因素 在对大西路这部分商铺投资者中发现，对于地段及发展前景是他们较为看重的。从古至今地段对于商铺投资者的意义非同寻常。随着经济的发展，商铺投资者的投资理念越来越具有前瞻性，商铺经营区域的发展前景对于投资者的选择起到不可忽视的左右。就现状来说，目前大西路的地段不是经营者的理想之地。但是，大西路商业区的重新规划给了他们市场憧憬。因此，后期的商业氛围的培养，对于本项目的的成败有着重要影响。4、投资商铺面积以中小型为主，总价不高上表说明，大西路投资商铺的经营者还是以60平米以下的中小面积为主。商铺经营者在总价的接受程度上，67.8%能接受40万以下的商铺。这也说明了，中小面积，低总价的商铺具有较大的市场潜力。三）租赁经营者分析1、看好市场前景，租赁意向强烈FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid会614.026.126.1可能会920.939.165.2可能不会49.317.482.6不会49.317.4100.0Total2353.5100.0MissingSystem Missing2046.5Total43100.0上表反映有意向在大西路租赁商铺的经营者达到了65.2。下图数据表明，目前不看好大西路，在其重新规划后愿意在大西路租赁商铺的经营者占到了50左右，这也说明商铺租赁经营者看好大西路的市场前景，有较强的租赁意向。2、中小面积商铺受到租赁者青睐，租金承受能力有限 和购买投资商铺相似，中小面积同样受到商铺租赁者的青睐。这主要受制于经济实力。调研发现，镇江当地经营者倾向租赁中小面积的商铺。 商铺租金由于面积的大小，一般在5万/年以下。这一部分是由目前的大西路租金水平决定的，加上商铺的租赁者经营的业态大都是平日的生活消费品，因此商铺经营者的租金承受能力有限。第五章 镇江居民消费者调研分析一、镇江消费者特征一）教育程度偏低，高中中专近半数二）个人收入不高，购买力不强 二、镇江居民消费行为分析一）消费者各种消费行为基本集中在中山东路（大市口） 通过以上几图显示，消费者各种消费行为基本集中在中山东路一带，57.9的消费者主要在中山东路购买百货类商品，有近五成居民娱乐地点集中在中山东路，服装消费及餐饮消费地也是主要集中在中山东路，这说明镇江的居民对中山东路上的商业依存度非常强。二）近七成居民在甘露商场购买小商品 目前镇江居民购买小商品有近七成在甘露商场，这说明这种低档次的商业是有较大需求的。 三）消费者对镇江现有商业设施基本能满足购买需求通过以上几图显示，镇江居民对以上的各项商业设施基本能满足，这对于本案在这些商业运行上产生较大压力。四）多数消费者认为目前商业步行街不能满足购物需求一）目前镇江几乎没有像样的商业步行街，因此在问及该选项时，有60%以上的消费者认为商业步行街不能满足购物需求。这说明商业步行街在镇江的未来需求中有较大的发展空间与机遇。五）镇江居民对现有商业设施不满意因素1. 商场类百货商店2.综合类百货商场3.品牌专卖店4.行业性专卖店5.百货类商场6.超市7. 步行街不满意因素 六）商业设施的排序图样解释：在1-8项中，图标最高的为这个业态的位次。该位次是按照个人排序所占比例的方法来确定的。因此，会出现重复位次的可能。1） 商业步行街 2）超市 3）综合类百货商场、百货类市场 4）服装类百货市场 5）行业性专卖店 6）品牌专卖店 三、大西路居民消费调研分析1、商业氛围印象较差 通过居民问卷得知，镇江居民对大西路商业设施及氛围印象较差，对于本案的营销推广不利。2、居民消费力受到学历、收入限制从上表不难看出，大西路居民的学历主要集中在高中以下。大西路居民的个人收入也以2万元/年以下为主。这两者都在一定程度上限制了大西路居民消费能力。3、生活质量提高，享受需求消费比例上升 虽然，大西路位于镇江老城区，但是城市经济的建设还是提高了居民的生活质量。在保持了传统基本消费的基础上，享受需求消费的比例在上升。从以上两图表看出，对本项目的功能需求中，购物依然占据了首要位置，其次休闲娱乐功能的需求有了很大的上涨。四、对大西路消费意识1、多数人对目前大西路商业氛围不太看好或者感觉一般目前据图所示，大多数人对大西路的商业氛围感觉一般或不太好，这说明在此区的商业已在镇江居民中产生较差的印象，不利于本案的营销。2、规划后并且形成规模与影响力，81.5消费者会考虑在大西路消费与上图对比后发现，在经营规划并形成一定的规模与影响力时，消费者对大西路的消费意识达到81.5%，这对于本案而言是这一利好信息。3、根据统计，消费者对大西路未来的商业业态需求依次为：图样解释：在1-8项中，图标最高的为这个业态的位次。该位次是按照个人排序所占比例的方法来确定的。因此，会出现重复位次的可能。根据对整体调研的统计，认为本案建成的商业设施更符合镇江的经济发展和居民的消费，顺序依次为：1.商业步行街 2.超市 3.综合类百货商场 4.服装类百货市场 5.行业性专卖店 6.品牌专卖店 7.百货类市场4、消费者认为：购物、餐饮功能更能满足需求通过以上四图，购物与餐饮功能是需求较为明显的。这说明消费者做购物与餐饮较为合适。一）第六章 租金与售价市场分析第八章 本项目SWOT分析一、优势（Strengths）1、第三产业带的在本案区域规划，本案将充分融入镇江第三产业带的规划，发挥规划优势。2、目前在镇江还没有真正的商业步行街，本案作为镇江规划中的特色商业街区，在镇江具有一定的先进性与独特性。3、大西路区域人口密集，居住氛围浓厚，是本案的人口优势。4、大西路是除大市口商圈外，商业较为繁华的地区，在区域商业繁荣度上成为本案的又一优势。5、本案所处的大西路历史悠久，商业繁华。曾是镇江最为繁华的商业街。历史上商业地位很高，对于本案而言，能够承载其它地区商业所不能比拟的商业底蕴与精华。6、大西路的总体规划，为大西路未来带来二次发展机遇。也使本案在未来的发展中优势更加明显。7、未来大西路将具有明清风格的特色、以餐饮、休闲娱乐一条龙服务的商业街。使本案具有一定的特色优势。8、根据对整体调研的统计，认为本案建成的商业设施更符合镇江的经济发展和居民的消费，顺序依次为：1.商业步行街 2.超市 3.综合类百货商场 4.服装类百货市场 5.行业性专卖店 6.品牌专卖店 7.百货类市场。这与本案此在区域整体规划相符，为本案带来更多的优势。二、劣势(Weaknesses) 1、对镇江的整体商业有所了解后认为，镇江整体商业的发展相对不发达，特色街等发展缓慢。使本案处于整体商业的劣势。2、位于老城的大西路目前处于衰落期，房屋过于老化，破旧。对于本案而言，会一定程度上影响本案的整体印象。2、大西路的人口整体素质低，年龄层次偏大，这将造成一定消费阻力，影响本案未来的经营。 3、目前，大西路的居民整体收入水平较低，因此，整体购买力并不强，这对于本案今后的经营产生一定的影响。4、大西路现阶段的商业发展落后，没有明显的商业区域特征。在镇江的商业地位较低，这对于本案今后的营销推广及销售带来一定程度上的不利。5、商铺租金由于面积的大小，一般在5万/年以下。这一部分是由目前的大西路租金水平决定的，加上商铺的租赁者经营的业态大都是平日的生活消费品，因此商铺经营者的租金承受能力有限。影响本案今后的招租工作。6、个人收入不高，购买力不强，使得本案今后的经营具有一定的风险。7、消费者各种消费行为基本集中在中山东路（大市口），这在一定程度上造成本案商业上的被动。8、消费者对镇江现有商业设施基本能满足购买需求，对本案在商业的功能上提出更高要求。9、大西路商铺整体面积较小，档次较低，没有较好的商业规模与氛围，对于本案的营销有一定影响。10、农工商与北京华联等大型超市，均面积较大。以租为主。对于本案而言，会消化大量的面积，且对资金要求较高。对本案资金运作产生一定影响。三、机会(Opportunities)1、商业地产在镇江尚处于起步阶段，还没有真正的商业地产，这为本项目的操作与发展提供了良好的契机。2、特色街区总体发展缓慢，这为本案商业特色街的发展提供了空间。3、从居民消费支出中可以看出，食品支出占到较大比重，娱乐也占到一定比重，本案商业定位可以考虑以餐饮、娱乐为主。4、局部商业业态如商业街存在潜在的消费需求，有利于本案未来的商业经营。5、现阶段，镇江居民及商业经营者对大西路的整体印象不佳，但通过访谈得知，如果未来规划较好，会愿意在此购物或经商。这说明只要改变目前大西路在镇江人心目中的印象，就有较好的前景。对于本案而言，未来存在较多的商业机会。6、通过对各个业类及门类的租金和利润率的调查发现，服装、饰品、小理货等的利润与租金水平较高，如本案考虑部分出租，那么引进这些业态增加这部分比例较为理想。7、大西路曾有过辉煌的历史，对于本案而言，可以结合历史，找回镇江人对原有大西路的印象，重塑良好的形象，有利于本案的推广与品牌的形成。8、本案这一带区域将进行整体的商业规划，届时将形成一条具有明清特色的商业特色街，本案应融入整体规划，发挥自身特色，创造最大的社会价值与自身价值。9、从调查问卷中发现，投资及租赁地点首选中山东路，其次为大西路，这对本案而言，是一个很好的机会。10、在被访者当中，有一半的经商者会考虑购买商铺，这说明购买商铺者对大西路未来的前景较为看好。这为本项目提供了一定的市场基础11、目前大西路不被看好，但规划后有意在大西路投资商铺的经营者占到了75%左右，这为本项目今后的销售带来的机遇。12、多数消费者认为目前商业步行街不能满足购物需求，本案作为特色商业步行街区，使弥补商业步行街的不足，是较好的商业机会点。13、从抽样调研来看，镇江的餐饮与娱乐行业在租金水平上较低，而服装、饰品行业整体租金水平较高，对于本案而言，可以考虑引进租金较高的行业，有利于本案的利润最大化。14、对大西路出售商铺的价格调研得知，目前整体出售价格在8000-10000元/水平（一层）。对于本案而言，如果今后规划合理，形成大西路商业的自身特色，那么价格提升空间较大。四、威胁(Threats)1、通过对镇江商业经营者的调查与分析后认为，本案的商业单间面积不宜过大，产品功能应多元化如可做餐饮、娱乐、购物等，可考虑部分租赁。2、通过对镇江消费者的调查与分析后认为，在消费的大环境下，镇江的居民消费意识还没有提高，过于依赖原有商业。原有商业将对本案造成一定的威胁。3、通过对镇江商业个案的调查分析后为，产权式商铺售卖较为理想，但后期经营存在较大问题。本案应引起重视。4、通过对镇江商业个案的调查分析后认为，较低档次的商业业态对于本案整体品质与品牌的打造较为不利，因此对未来的销售产生影响。5、从目前的大西路的租金与利润水平来看，整体租金水平不高，餐饮租金水平在10-15元/水平之间，但利润率较高，服装租金水平在80元/左右。对于本案而言，定位于餐饮的话，售价将受到一定影响。附件一