佛山市顺德区天马电影城有限公司诉佛山市顺德区耀玮贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷再审案.doc

法律侠客在线lawbingo 佛山市顺德区天马电影城有限公司诉佛山市顺德区耀玮贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷再审案广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2013)佛中法审监民再字第67号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市顺德区天马电影城有限公司。法定代表人：吴沛好，总经理。委托代理人：黄添顺，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：刘敏，广东顺恒律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：佛山市顺德区耀玮贸易有限公司。法定代表人：廖琦玲，总经理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：佛山市顺德区顺成企业管理有限公司。法定代表人：黄秋虹，总经理。上述两被申请人的共同委托代理人：林泽仍，广东正平天成律师事务所律师。上述两被申请人的共同委托代理人：吴顺昌，广东天道勤律师事务所律师。佛山市顺德区天马电影城有限公司（以下简称天马公司）与佛山市顺德区耀玮贸易有限公司（以下简称耀玮公司）、佛山市顺德区顺成企业管理有限公司（以下简称顺成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月8日作出的（2012）佛中法民一终字第2426号民事判决已发生法律效力。天马公司不服上述判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年9月25日作出（2013）粤高法民二申字第526号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭分别于2013年12月30日、2014年1月10日公开开庭进行了审理。天马公司的法定代表人吴沛好及委托代理人黄添顺、刘敏，被申请人耀玮公司、顺成公司的共同委托代理人林泽仍到庭参加了第一次开庭审理。天马公司的法定代表人吴沛好及委托代理人黄添顺、刘敏，被申请人耀玮公司、顺成公司的共同委托代理人林泽仍、吴顺昌到庭参加了第二次开庭审理。本案现己审理终结。2012年6月26日，耀玮公司、顺成公司诉至佛山市顺德区人民法院，请求依法解除耀玮公司与天马公司于2009年7月31日签订的租赁合同，诉讼费用由天马公司负担。佛山市顺德区人民法院一审认为：诉争合同已陷入僵局，合同目的已无法实现，天马公司怠于行使权利，将使双方损失进一步扩大，且合同的不能实现有损公众利益。虽然法院做了大量工作协助双方调解，但毫无迹象反映双方可自愿继续履行，为免社会资源的继续浪费，故准许解除合同。依照中华人民共和国合同法第九十四条第四项、第一百一十九条、第二百一十二条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第六十四条的规定，判决：准许耀玮公司解除与天马公司于2009年7月31日签订的租赁合同。案件诉讼费50元，由天马公司负担。天马公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院二审认为：本案双方互不信任、相互敌视，甚至已发生激烈的冲突和不理性的行为，完全缺乏自愿履行合同和继续合作的意愿基础。虽经法院多次调解，均无法解决双方矛盾，亦无法达成继续履行合同的具体方案。结合租赁合同为双务合同以及需要合同双方长期合作的特点，即使外力强制促使双方，亦难以确保涉案合同的顺利履行，故认定涉案合同的目的已经无法实现。考虑到涉案合同处于不可履行和不能自愿解除的困境和僵局，为防止当事人损失的进一步扩大和避免公众利益继续受到损害，一审法院依法对双方合同进行调整，准许解除涉案合同并无不当。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由天马公司负担。再审申请人天马公司申请再审称：（一）法院认定诉争合同陷入履行僵局，没有事实和法律依据。我国合同法并没有“合同履行僵局”这一规定，更没有以此作为合同法定解除的规定。原一、二审法院混淆了“当事人自愿履行”与“合同得以履行”两个概念，不自愿履行，可以强制履行。（二）法院认定合同目的无法实现没有事实和法律依据。法院混淆了“当事人自愿从而实现合同目的”与“通过公权力的介入强制履行从而实现合同的目的”两个概念。（三）法院认定天马公司怠于行使权利，将使双方损失进一步扩大没有事实和法律依据。天马公司已经通过各种方式保障自己的权利，不存在怠于行使权利的情形。（四）一审法院认为“合同的不实现有损公众利益”并以此作为解除合同的理据，既矛盾又错误。有损公众利益，应当通过判决维护合同的实现，而不是解除合同。（五）一审法院以中华人民共和国合同法第九十四条第四项的规定作为解除合同的法律依据，属于适用法律错误，又违反了不诉不理的原则。该规定是守约方当事人享有的解除合同的权利。违约方当事人并不享有依据该条文解除合同的权利。（六）本案属于重复诉讼，违反了一事不再理原则。本案起诉的理由及主张与（2011）佛顺法民一初字第13944号案（以下简称13944号案）一致，构成重复诉讼。（七）天马公司提交了多份民事判决书，可以证明顺成公司、耀玮公司违约的事实，但一审法院没有完整列出上诉事实。顺成公司、耀玮公司应当共同承担租赁合同中出租人的义务，一审法院在合同的主体认定存在错误。据此请求：1.撤销一、二审判决；2.不支持耀玮公司、顺成公司的诉讼请求；3.由耀玮公司、顺成公司承担一、二审诉讼费。被申请人耀玮公司、顺成公司答辩称：第一，原审法院对双方之间纠纷的相关情况及来龙去脉均作出了清晰的认定，依据合同法解除双方租赁合同于法有据；第二，诉争合同被判决解除后，涉案场地已经拆分成几部分分租给第三人，且场地已经交付，涉案租赁合同客观上已无法继续履行。故请求驳回申请人的再审请求。再审申请人天马公司在再审期间提交了如下证据：1.13944号案的相关证据，拟证明耀玮公司反诉中已明确提出解除涉案租赁合同，本案是重复诉讼。2.（2012）佛顺法民一初字第9203号案的证据材料及（2013）佛中法民一终字第508号民事判决，拟证明天马公司不支付2010年9月至今的租金是正当行为。被申请人耀玮公司、顺成公司对上述证据的真实性均无异议，但不认可其证明内容。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明内容在本院认为部分综合分析认定。被申请人耀玮公司、顺成公司在再审期间提交了如下证据：1.（2012）佛中法民一初第17号案的起诉材料及该案相关的查封裁定，拟证明天马公司已就涉案租赁合同向本院对耀玮公司、顺成公司提起赔偿诉讼，并查封了耀玮公司、顺成公司的财产。天马公司对上述证据真实性未提出异议，但认为该证据所涉诉讼与本案并不冲突。2.商铺（柜台）租赁合同五份、营业执照三份及现场照片，拟证明涉案商铺已拆分了五部分出租给五个案外人承租，其中三家已经领取了营业执照。天马公司称该组证据与耀玮公司、顺成公司在申请再审时的答辩矛盾，当时耀玮公司、顺成公司称涉案场地转租给了一家公司，现在却称是几家。且天马公司的租赁合同在先，权益应受到保障。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明内容在本院认为部分综合分析认定。本院再审查明：顺成公司是佛山市顺德区房地产所有权人。该顺峰购物新天地又称顺峰商业中心、顺峰商业广场、顺峰购物中心。2009年3月15曰，顺成公司出具授权委托书，委托佛山市银领百货有限公司（以下简称银领公司）管理顺峰商业中心，银领公司有权出租该物业、收取租金并签订租赁合同。银领公司在2010年7月19日的工商登记变更为佛山市顺臣商业广场经营管理有限公司。同年3月24日，郭永泉与银领公司签订佛山市银领百货专柜合同审批表，约定郭永泉租用顺峰商业心西区三层约2700平方米的s-xc001铺位进行电影院经营。郭永泉并缴纳了5万元的诚意金。2009年7月31日，耀玮公司与天马公司签订了租赁合同，约定耀玮公司将顺峰商业中心三楼面积约2750平方米铺号为s-xc001的商铺出租给天马公司。租赁期内天马公司应于每月10日交纳上月租金给耀玮公司，每月租金按电影院月度净票房额的11%计算，并设定天马公司每年租金保底金额为80万元。在租赁期内，天马公司逾期支付租金，每逾期一天，天马公司需按欠缴费用的0.5%支付滞纳金，逾期超七天以上，且经耀玮公司书面催收后天马公司仍未足额支付的，耀玮公司有权立即解除本合同，收回租赁物业。天马公司应在合同签订一周内向耀玮公司支付50万元租赁保证金。耀玮公司可从上述保证金中扣减抵销任何天马公司应付而未付的租金和其他款项。由此造成的保证金减少部分，天马公司须在接到耀玮公司书面通知后五天内补足。同日，顺成公司向天马公司作出履约担保书，同意耀玮公司将该物业转租给天马公司作商业电影院经营，并认可双方于2009年7月31日所签订的租赁合同，愿意为耀玮公司履行上述租赁合同提供不可撤销的担保责任。同年8月13日，耀玮公司收到郭永泉以天马公司名义交纳的保证金45万元、装修按金3万元。同年9月30日，耀玮公司与天马公司签订租赁合同补充协议，补充约定租赁面积调整为约2863平方米等内容。2009年11月1日，耀玮公司向郭永泉出具电影院场地位置移交确认书，将涉案场地移交给郭永泉，在检查清单中，双方确认场地存在楼面沉降、渗水隐患、裂缝等问题需要由耀玮公司后续处理。2010年7月，耀玮公司起诉郭永泉、吴沛好、陈钢升，提出确认2009年7月31日的租赁合同与2009年9月30日的租赁合同补充协议无效、天马公司退还场地并支付租金等诉讼请求。经一、二审终审，佛山市顺德区人民法院（2010）顺法民一初字第04492号民事判决书及本院（2010）佛中法民一终字第1790号民事判决书，认定上述租赁合同与租赁合同补充协议有效，并驳回耀玮公司的诉讼请求。2010年9月28日，郭永泉向耀玮公司、顺成公司发出暂停支付租金通知书，以从2010年5月25日以来租赁场地被断电至今，致使场地无法使用为由，要求暂停支付租金。2011年初，耀玮公司就租赁合同再次向天马公司提起诉讼，案号为（2011）顺法民一初字第61号，案件审理过程中，耀玮公司于2011年4月1日向法院提出撤诉申请，法院裁定予以准许。2011年4月11日，天马公司起诉请求确认耀玮公司、顺成公司、佛山市顺德区星马文化传播有限公司（以下简称星马公司）就租赁物（即：佛山市顺德区）可用于电影放映场所的约定无效。经一、二审审理，法院确认顺成公司与星马公司签订的租赁协议（合同反映签订时间为2010年10月24日）中关于允许星马公司租赁佛山市顺德区商铺作为电影放映场所的相关约定无效。2011年8月4日，耀玮公司向天马公司发出解除租赁合同通知书，以天马公司迟迟不能开业，严重违反双方合同约定，足以表明天马公司不能履行合同主要义务，决定解除双方的租赁合同。同一天，顺成公司也向天马公司发出解除租赁合同通知书，以上述理由决定解除与天马公司的租赁合同关系。天马公司于2011年8月6日收到上述解除租赁合同通知书。2011年8月15日，顺成公司与郭志杰签订商场商铺租赁合同，约定顺成公司把佛山市顺德区店铺租予郭志杰作经营使用，租赁期自2011年8月15日起至2013年8月15日止。合同签订后，顺成公司于2011年8月31日向郭志杰交付了涉案商铺。后顺成公司以郭志杰拖欠租金，向广州仲裁委员提起仲裁申请，要求郭志杰支付2011年9月1日至30日租金151739元，广州仲裁委员裁决支持顺成公司上述主张。天马公司称在2011年8月25日、26日，涉案场地被大肆破坏，并被霸占。天马公司2010年9月到2011年8月的租金并无支付。2011年9月6日法院受理天马公司诉耀玮公司、顺成公司租赁合同纠纷一案，即13944号案，天马公司请求确认耀玮公司、顺成公司提出的解除租赁合同行为无效。诉讼过程中耀玮公司提出反诉，请求法院确认双方的合同关系已于2011年8月6日解除并要求天马公司支付2010年9月1日至2011年8月6日的租金。经审理，法院确认耀玮公司、顺成公司于2011年8月4日向天马公司发出解除合同通知书，解除双方租赁合同的行为无效，并驳回耀玮公司全部反诉请求。一审判决作出后，双方均没有提出上诉。顺成公司原名佛山市顺德区顺成房产有限公司，后于2011年4月27日变更为佛山市顺德区顺成物业管理有限公司。2012年1月19日佛山市顺德区顺成物业管理有限公司变更为佛山市顺德区顺成企业管理有限公司。天马公司成立于2010年10月9日，法定代表人为郭永泉，2012年2月17日法定代表人变更为郭福泉，经营住所地为佛山市顺德区。2013年10月20日，天马公司变更法定代表人为吴沛好，经营住所地变更为佛山市顺德区。另查明，星马公司经营住所地在佛山市顺德区。星马公司监事梁丽莎的社保在顺成公司购买，星马公司经理冼伟杰的社保在佛山市星凯房产实业投资有限公司（法定代表人黄秋虹，同为顺成公司法定代表人）购买。何倩琼为耀玮公司工作人员，耀玮公司、星马公司设立以及顺成公司名称变更，均委托何倩琼办理相关登记和变更手续。2010年11月8日，佛山市顺德区耀东文化传播有限公司（以下简称耀东公司）登记设立， 住所地为佛山市顺德，2013年4月17日，顺德区文体旅游局颁发电影放映许可证予耀东公司。再查明，涉案租赁场地目前存在五个案外人分别租赁的合同。天马公司已就涉案租赁合同纠纷向本院提请继续履行合同，并要求顺成公司、耀玮公司赔偿损失。本院再审认为：本案争议的问题主要有两个，一是本案是否属于重复诉讼；二是案涉租赁合同是否应予以解除。一、关于本案是否构成重复诉讼的问题。本院认为，13944号案的本诉是天马公司诉请法院确认耀玮公司、顺成公司于2011年8月4日向天马公司发出的解除合同通知书无效，耀玮公司反诉要求解除合同，但其后变更为请求法院确认双方的合同关系于天马公司收到通知之日（2011年8月6日）解除。由此可知，13944号审理的事实仅限于2011年8月6日之前，而合同的履行是一个持续的动态过程，在13944号案发生法律效力后，耀玮公司、顺成公司根据后继的履行情况，于2012年6月27日再次向法院提出解除合同的诉讼，并无不当。因此，本案不构成重复诉讼。二、关于涉案合同是否应予解除的问题。首先需查明导致本案纠纷的违约方。从涉案合同履行情况来看，已经发生法律效力的13944号案判决及本院（2013）佛中法民一终字第508号民事判决均确认耀玮公司交付的租赁场地存在瑕疵。在耀玮公司未提供证据表明其对交付的租赁场地已经达到合同约定的要求的情形下，天马公司未按约支付租金有合理理由。且涉案合同中约定耀玮公司可从保证金中扣减未付的租金，天马公司对于由此造成的保证金减少须于接到耀玮公司书面通知后五天内补足，但本案中并无证据显示耀玮公司就补足保证金的问题向天马公司发出过书面通知，耀玮公司、顺成公司以天马公司未及时支付租金而主张天马公司违约在先不能成立。耀玮公司于2010年5月25日在天马公司装修期间断电，明显构成违约。因耀玮公司于2010年5月25日对租赁场地进行断电，致使天马公司无法正常装修，且自此涉案场地已经处于不能正常使用的状态，2011年8月4日耀玮公司、顺成公司分别向天马公司发出解除合同的通知，至2011年8月25日，天马公司已经失去对租赁场地的实际控制。因本案纠纷之源起在于耀玮公司违约，相应的不利后果应由违约方承担，故一审判决认定要求继续履行租赁合同却无法实际控制租赁场地的天马公司怠于行使权利依据不足，对此应予以纠正。本案中，出租方耀玮公司构成违约，并主张解除合同，综合本案的实际情况，本院认为案涉合同应予解除。理由如下：首先，本案中耀玮公