房地产报告-刘玉英信达.docVIP

保 定 市 信 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司保定市信达房地产评估有限公司房产抵押评估报告项目名称: 刘玉英女士（个人）委托的位于高碑店市北大街90号（门脸）的房产估价报告委 托 方: 刘玉英女士估 价 方：保定市信达房地产评估有限公司注册房地产估价师：李 煜 (注册号：1319970037) 张世芳（注册号：1320060009）估价作业日期：2009年11月17日估价报告书编号：保定信达（2009）字第229号估价方联系电话：（0312）3077086 3057086目 录致委托方函 2估价师声明 3估价的假设和限制条件 4估价结果报告 6附件致委托方函刘玉英女士：受贵方委托，我公司根据贵方提出的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据的估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响房产抵押价值的因素进行分析，对 刘玉英女士所属的坐落在高碑店市北大街90号（门脸）的房产(总建筑面积为49.55平方米) 于2009年11月17日的抵押价值进行了评估，估价结果如下：估价对象房产抵押价值:410026.25元， 人民币大写归整:肆拾壹万零贰拾陆元整.报告人盖章： 保定市信达房地产评估有限公司 法定代表人：2009年11月17日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中对事实的陈述是真实、准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论，是我们公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、注册房地产估价师李煜、张世芳已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7、本报告所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属状况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。注册房地产估价师 签名（盖章）：注册房地产估价师：签名（盖章）： 估价的假设和限制条件一、本报告评估价格为估价对象现状条件下，估价时点为2009年11月17日、评估目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据。二、本报告的估价结果为正常条件下的市场价格，房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。三、评估报告有效期自报告完成之日起12个月有效。在估价结果有效期内，随着时间推移，市场情况的变化，估价结果需做相应的调整。超过12个月，需重新进行评估。四、报告中的建筑面积及竣工年限以委托方提供的房屋所有权证高碑店市房权证北大街字第9809229号为依据，如与实际情况不符，评估结果需做相应的调整。五、报告中竣工交付时间以委托方对委估物业的部分说明为依据，如所述竣工交付时间发生变化，评估结果需做相应的调整。六、所有资料均系委托方提供，并对其真实性负责。七、报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力或其他不可抗力对估价结论的影响。八、当本次估价所遵循的合法、最高最佳使用原则等其他原则发生变化时，本次估价结果会失效。九、我们并未进行结构测量，因此无法确定该物业是否存在结构性损坏。十、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。房地产估价结果报告一、委托方委托方名称: 刘玉英女士（个人） 委托方地址：高碑店市北大街90号二、估价机构估价机构名称：保定市信达房地产评估有限公司资质级别：叁级房地产估价机构资质证书编号：冀建房估（保）22号法定代表人：李煜三、估价对象： 估价对象为 刘玉英女士所属的位于高碑店市北大街90号的房产，各建筑物情况详见下表：房产概况建筑物明细表幢号设计用途所在层数建筑结构单位数量装修情况备注西住宅楼商住第一层（101号）混合平方米49.55竣工于2000年，普通吊顶，水磨石地砖，清水罩白，铝合金门窗，木包门窗，保养良好。高碑店市房权证北大街字第9809229号估价对象西临107国道，东临高碑店市养路工区，南临高碑店市养路工区走道，北临朱海龙门脸，所处区域商业环境良好，各项指标符合标准，建筑质量完好。估价对象空间利用合理，整体布局清晰。估价对象所处区域内水、电、暖、讯等设施齐全。至估价时点，估价对象维护保养状况良好。四、估价目的: 为确定房产抵押贷款额度提供价格参考依据。 五、估价时点：2009年11月17日。六、估价定义：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款余额。七、估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法。2、国家标准房地产估价规范。3、国家有关房地产评估的法律、法规和政策。4、委托方提供的房屋所有权证高碑店市房权证北大街字第9809229号复印件及委托方提供的营业执照复印件。5、委托方对委估物业的部分说明。6、实地查勘和市场调查所取得的资料。7、本公司有关资料。八、估价原则：我们在本次估价时遵循了以下原则：1、合法原则估价对象具有合法的出让土地使用权及房屋所有权，估价对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，估价对象土地现状用途为工业，我们认为保持现状最为有利，并以此为前提估价。3、替代原则房地产估价遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制，有相同使用价值，有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。4、估价时点原则由于房地产是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平，本次评估对房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，具体选用了市场法和成本法进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学合理的评估方法，并在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定委估房地产（总建筑面积为49.55平方米）在估价时点2009年11月17日的价格为估价对象房地产总价:410026.25元， 人民币大写归整:肆拾壹万零贰拾陆元整.（币种：人民币）十一、估价人员：李煜 张世芳估价师签字：十二、估价作业日期：2009年11月17日。十三、估价报告的有效期：自提交报告日起壹年内有效。十四、附件：1、 委估对象部分照片。2、房屋所有权证高碑店市房权证北大街字第9809229号复印件。3、委托方身份证复印件。4、房地产估价师资格证书复印件。5、估价方资质证书复印件。6、估价方营业执照复印件7、房产评估协议。保定市信达房地产评估有限公司 法定代表人：2009年11月17日房产评估协议委托方刘玉英联系电话受托方保定市信达房地产评估有限公司联系电话3057086评估 对象坐落于高碑店市北大街90号 性质私有房产证书号高碑店市房权证北大街字第9809229号评估目的抵押贷款领勘人委托日期2009年11月17日勘估日期2009年11月17日委托人责任与义务1、 提供房地产归属证明及影响评估价值的相关资料；2、 为受托方提供必要的条件