房地产融资问题.docx

房地产融资问题（篇一）中华人民共和国担保法颁布以来，以房地产等不动产和视为不动产的财产（以下依房地产为例加以说明）作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用。此外，很多人在日常生活经营的过程中都会涉及到房地产担保的问题，但在发生此类纠纷时如何解决，怎样更好地维护自身权益，才是关键。下面小编为大家探讨问题。一、要注意在房地产担保问题汇总，抵押合同与主合同是否具有从属关系的问题由于有些贷款期限很短，而采用抵押担保形式，信贷人员担心在贷款期限内来不及办理抵押物登记手续，造成抵押无效，无法享有优先受偿权，银行债权不能实现，就预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。这时，银行信贷人员经常会当然地认为， 抵押合同已经办理过登记手续而生效，借款主债权有抵押权担保，银行对抵押物也就享有优先受偿权，这其实是对抵押担保原理的误解。抵押合同具有从属性质，其依赖于主合同的成立而成立，经登记公示生效，但每一抵押登记都是针对特定的债权债务关系（最高额抵押借款合同除外）。因此，银行与抵押人预先签订的用于办理登记手续的抵押合同，其地位从属于前一借款合同，抵押权担保的对象只能是预先签订借款合同，显示抵押物登记的期日早于发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同，因此即使债权人、债务人、抵押人不变，登记的抵押权也不能与以后的债权产生真实对应关系，更不能成为以后债权的担保；况且，预先签订的借款合同和抵押合同并未产生债权债务关系，仅仅出于规避风险而作为的，主债权和抵押权也就无从谈起。后一新设立的借款合同、抵押合同关系，银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，抵押合同没有生效，抵押权设而不定，银行也就不享有抵押权，无从追究抵押人的担保责任，而只能追究抵押人的过错责任。司法实践中，遇到此类问题，法院对于债权人银行、抵押担保人往往是各打五十大板，判“抵押人以其抵押物拍卖所得的二分之一承担无法获得清偿贷款的二分之一的责任”。二、抵押权与债权分离作为其他债权的担保的问题律师在实际工作中也会遇到这样的问题，一笔抵押贷款发生后，双方及时办理了抵押物登记手续，银行作为债权人取得了抵押物权属证书和他项权利证书；但由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。在这种情况下，个别银行信贷人员当然地认为前笔贷款已办理了抵押物登记手续，本笔贷款的抵押担保又是约定的前一贷款抵押物的超值部分作为担保物，就无须再办理登记手续。这其实是对抵押物担保登记手续的误解。根据担保法，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。当前笔贷款合同履行完毕后，根据担保法第58条的规定，债权消灭，抵押权消灭。因此，尽管前笔贷款主合同履行完毕后，当事人没有来得及办理抵押登记的注销手续，但抵押权已事实消灭。抵押人对在此后借款人与银行之间的其他借款合同主债权，虽签订有抵押合同，但由于未办理抵押物登记手续而不能发生法律效力，不再承担抵押担