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二手房市场工作总结 XX年对于*二手房市场是一个不平凡的一年房地产政策空前的猛烈3.17国家央行再次加息提高了购房成本5月11日国家七部委出台了关于做好稳定住房价格的意见对营业税标准重新界定6月1日国家契税标准重新敲定6月中旬*个别区域开始实行“先税后证”办法8月8日关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知关于已购公房出售可以减免税费对于整个*二手房市场回暖是一个利好的消息但是10月中旬国家税务总局发布关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知重申二手房交易必须缴纳个人所得税对当前日渐恢复的京城二手房市场又泼了盆凉水这一系列政策的出台对于XX年*房地产市场产生了巨大的影响XX年*二手房市场虽然受到国家宏观政策调控的影响但是从XX年*二手房市场成交量来看还是继续保持增长势头据“信一天”统计资料显示：今年*二手房成交量为65000套与XX年57374套相比成交量增加了7626套同比增长了13.3%信一天市场人士认为：虽然受到国家宏观调控的影响二手房成交量比预期在一定程度下降但是*二手房市场“刚性”购买需求旺盛是支撑今年*二手房市场成交的最有利的保障只要是国家相关政策税收利好的消息释放出来就会激发消费者的购买热情 一、成交属性分析：XX年*二手房市场交易继续大幅放量全年二手房成交量65000套左右据“信一天”统计资料分析：全年*二手房市场成交属性的各自占比分别为：二手商品房成交34100套占总成交量的52.3%已购公房28000套占总成交量42.9%经济适用房3100套占总成交量的4.8%其他类型的二手房成交量占总成交量的2%二手商品房的成交量首次超过公房成为二手房市场的主体但是“信一天”市场人士认为：公房主导地位不会撼动随着国家对已购公房政策的放宽以旧换新成为很多房主最大的心愿而未来几年公房将会大幅度放量而国家为了“抑制房价过快增长打击房产投机炒作”对于商品房来说营业税的征收而直接影响了二手商品房的交易1.二手商品房不负众望全面超过已购公房据“信一天”统计资料显示：二手商品房占全年成交比为52.3%：再上市公房占全年成交比为42.9%这是*二手房市场开放以来二手商品房首次超过了再上市公房据“信一天”监测数据显示：近几年再上市公房主导地位就已经有所动摇而到今年二手商品房超过再上市公房9.4个百分点由此可见二手商品房已成为京城二手房市场的主力“信一天”市场人士认为：二手商品房的大幅增长主要在于以下几点：第一丰台、通州、大兴、顺义等边城区交易活跃直接导致商品房交易的上升因为丰台、通州、大兴、顺义等区县以商品房为主第二：由于二手商品房大都在九十年代后期建筑完成房屋比较新相比再上市公房有其明显的优势 公房的成交占比下降一方面是受到央行利率的调整作为房龄相对较老的公房其投资置业的风险在无形中有所上升从而制约了公房的成交二：由于新政后不少业主、买家暂停自己的出售或购买计划进入观望状态致使成交量萎缩而随着国家对公房享受免征营业税的待遇巨大的存量公房将释放更多的房源来供应市场所以再上市公房的主导地位不会发生变化 2. 二手经济适用房表现突出 经济适用房在经过5年的禁期后市场开始逐渐升温据“信一天”统计资料分析：今年二手经济适用房同比去年增长了25%这主要是由于天通苑、回龙观两个社区经济适用房已经符合了“5年以后出售”的政策要求从而带动了全年经济适用房增长随着越多经济适用房解禁经济适用房成交量将会大幅度增长 二、成交区域分析 据“信一天”统计资料显示的成交区域来看：今年*二手房成交主要分布于十一个城区其中主要的成交热点区域仍然是朝阳、海淀两区昌平、丰台、大兴、石景山皆有了不俗的表现朝阳和海淀两区二手房的成交量分别占总成交量的25.2%和18.8%其余各区依次为：昌平12.5%、丰台13.2%、大兴6.7%、通州7.8%、石景山7.7%、西城2.6%、宣武2.5%、东城2.1%、崇文0.9% 1. 朝阳、海淀两个城区占据44% 据“信一天”统计资料分析：朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域两区二手房成交量占到总成交量的44%这主要得益于这两个城区巨大的房源存量和客户需求量并且海淀以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住朝阳则以其传统的*商务区域优势和良好成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选再加上这两区域的商品房价格一般比较高即使二手房价格稍高一些需求者也会偏好于地段的选择而对价格变动的反映不太敏感 2.中心城区保持平稳发展 据“信一天”统计资料显示东城、西城、崇文、宣武等中心城区二手房成交量占总成交量的8.1%保持平稳发展由于中心城区房源供应量保持在一定的规模从而使得中心城区的成交量一直维持在一定的量“信一天”市场人士认为中心城区的成交量必定会受到房源的限制而使成交受阻价格会继续攀升 3.通州地区 由于近几年通州地区交通改变使通州地区与城市中心越加紧密联系使之誉为“cbd”的后花园也使该地区房地产突飞猛进的发展该地区已经逐渐成为热点区域据“信一天”统计资料显示：近几年通州地区的二手房交易量呈逐年递增趋势今年通州地区二手房成交量同比去年增长了25%通州地区成交量也在京郊地区名列前茅目前通州地区一手房价格4000元/平方米4500元/平方米二手房价格在3000元/平方米3500元/平方米通州地区购房者仍以自住为主主要看好其交通便利、价格低廉等优势；而通州良好的发展机遇也是广大购房者选择这里的最主要原因 4.石景山地区 据“信一天”统计资料分析今年石景山地区二手房成交量相比去年上涨26%由于首钢搬迁的利好消息带动了石景山二手房成交量快速上升因为首钢的搬迁可以使得石景山的生活环境得到大大改善、更重要的是首钢原址将不在建高密度的居住住宅区而是将其建设成大规模的综合服务中心这样可以大大提高石景山的区位优势让一直不温不火的石景山二手房市场着实火暴起来 5.丰台地区 自从去年南城改进力度的进一步加大交通道路设施的进一步完善丰台作为南城最具潜力的核心区域之一在房产升值空间更加明朗的趋势下其长期投资增长潜力加速释放广大投资置业者纷纷抢占丰台据“信一天”统计资料分析今年丰台地区二手房成交量相比去年上涨23%“信一天”市场人士认为：这不仅是由于第五商圈和丰台科技园区的兴起等因素而聚积的潜力使得丰台日益显现出强大的竞争优势的缘故更是因为南中轴线的道路改进和地铁 4、5号线的开通等交通设施的改善直接带动置业者到该区升级置业 6.昌平地区 昌平在今年的交易中表现出强劲的增长势头成交占比占到了12.5“信一天”市场人士认为：这主要是由于*第一批满五年上市标准的经济适用房解禁放量的缘故经济适用房在积累了几年力量后今年终于爆发 7.亦庄地区 据“信一天”统计资料显示：亦庄地区二手房成交量逐年增加交易价格也持续攀升XX年亦庄地区二手房成交量同比去年增长了35%价格也在不断攀升目前亦庄的二手房的平均价格已经达到了4000元/平方米4500元/平方米比去年上涨了12.3%而新房的价格5000元/平方米5500元/平方米亦庄地区二手房成交量增长和价格的上升最主要是由于近几年亦庄经济技术开发区吸纳了国内外大中型企业成为南城经济产业中心京津塘高速新通的五环路又让城市与亦庄的联系更紧密地铁五号线向南延伸到亦庄的轨道线也被正式命名为*亦庄轻轨线而带动了亦庄地区房产的升值8顺义地区据“信一天“统计资料显示：今年顺义区二手房交易情况表现良好同比去年增长了25%该地区二手房价平均在30004800元/而随着该区域工业、产业特色的越来越明显以及卫星城建设规模的不断扩大便利的交通、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价该地区的二手房必定会吸引越来越多的购房者的关注 三、成交价格分析总价在3050万的成为交易主流据“信一天”统计资料分析从今年二手房成交的总价来看总价在3050万的成交比例占到了57%相比去年的54%上涨了3%总价在50万以上的成交比例也有明显的上升比去年上涨了5%；总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年28%下降为今年21%比去年同期的35%更是下降了14%由此可见更多的消费者偏好中档房特别是总价在3050万之间的中档房更成为交易的主流 四、成交面积分析 据“信一天”统计资料分析：其中51100平米的二手房最受投资置业者的青睐占二手房总成交量的64%；“信一天”市场人士认为：这主要是由于购买二手房的还是以满足居住为主而中小户型既能够解决自住还能够用于以后的投资所以中小户型的