重庆房地产市场报告.doc

目 录第一章、 重庆简介1、重庆概况 -（23）2、城市规划 -（35）第二章：经济环境分析 1、重庆经济环境分析 - - -（5-8）2、存在的主要问题-（810）3、重庆市房地产交易分析-（1012）4、存量房地产市场情况-（12-14）5、市场供应-（1418）6、主城区住宅价格均值-（1819）7、高新区概况及住宅市场分析-（2022）第三章、重庆市楼盘资料一、商业物业-（2325）二、沙坪坝区（商务类）-（25-30）三、南岸区-（3031）四、江北区-（3233）五、大盘（明星）楼盘-（3335）六、建材物业-（3538）七、高新区（含九龙坡区与高新区相接的部分）-（38-42）第四章 、 力标项目SWOT分析-（43-45）第五章、项目的目标客户群锁定及分析-（4547）第六章、项目定位分析-（47-48）第七章、建筑规划设计方案建议-（4851）第八章、实际操作建议-（5152）重庆房地产市场报告 第一章重庆简介一、重庆概况1、地理位置重庆位于青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显，分布着典型的石林、峰林、溶洞、峡谷等喀斯特景观。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。嘉陵江自西北而来，三折入长江，有沥鼻峡、温塘峡、观音峡，即嘉陵江小三峡。重庆中心城区为长江、嘉陵江所环抱，夹两江、拥群山，山清水秀，风景独特，各类建筑依山傍水，鳞次栉比，错落有致，素以美丽的山城、江城著称于世。点评：重庆特殊的地理位置和丰富的自然资源，自古以来成为兵家必争之地，特别是成为直辖市后，地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，经济日新月异。2、人口重庆是以汉族为主体，土家族、苗族、回族、满族、彝族、藏族等50多个少数民族组成的和睦家园。各民族和睦相处，共同参与政治、经济、文化事务，创造了重庆光辉灿烂的历史文化。全市总人口约3200万，其中非农业人口约1200万，常住人口城镇化率达36.4，主城区（指几个主要的区）人口约600多万人。点评：重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求, 因此市场潜力巨大。3、基础设施、工业、教育重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。重庆拥有1000多家科研机构，29所高等院校，60多万科技人员。点评：基础设施功能完备，工业基础雄厚，科技教育力量雄厚，对于推动地方经济的发展相当有利。二、城市规划1、重庆市谋划“三北”经济体江北、渝北、北部新区，打造这个被称为“三北”的经济体将是主城下一步动向中的核心一步。“三北”地区面积1665.52平方公里，人口122.75万，2003年该地区生产总值153亿元，占全市6.8%，规模以上工业总产值268.3亿元，占全市16.9%，固定资产投资占全市14.1%。如果能攥在一起，地位举足轻重。“三北”规划通俗地说就是将三块区域视为一个经济整体，优化市场资源配置，实现产业一体、合理布局。目的是要建成中国西部的“德国鲁尔区”。此前136.6平方公里的北部新区虽比北部新城大了一倍，但与浦东、苏州相比，仍显小气。打造“三北”的主要措施包括改变政府主导模式，引入公司制开发，开发企业将土地生产力设施使用率及地产租赁等作为业务，从投资土地开发和设施建设来获得收入。此外，“三北”将统一规划展开生产力布局。北部新区已委托德国佩西公司、市规划院统筹设计嘉陵江景观带，建设“东方塞纳河”。“三北”还将实话“退城进郊进区”的“三个一批”对区内企业改造一批，关闭一批，发展一批，对区外企业引进一批，成片布局一批，加快二环线北段建设，策划一批大项目上马，比如轻轨4号线、悦来大桥等。2、江北城规划书写双城记继解放碑商贸区、弹子石滨江地带规划出台之后，中央商务区最后一块用地江北城的城市规划已经正式出台。作为一座充满记忆的古城，未来的江北城将拥有全国独一无二的双城结构。双城的分割将利用位于江北城中部的大型冲沟谷地，靠近五里店的记忆之城延续古城格局，保留城墙、教堂等历史遗迹。靠近江北嘴的未来之城则充分体现集约高效的土地使用效率，集中安排商务写字楼、金融办公机构以及酒店、购物中心和住宅等设施。其中，拥有300米高主楼和两栋240米高塔楼的金融中心将成为新的城市制高点和景观。一条主轴线将串联起大剧院、科技馆、金融中心、天主教堂等散落江北城的地标性建筑。以江北公园为基础建设的中央公园将沿景观主轴展开、延伸，形成江北城最大的开放空间和城市活动的舞台。在轴线的两边，按长江和嘉陵江两岸不同的岸线特征，沿江地带将被设计成文化、观景、健身三个不同特征的滨水绿化带。作为轴线延伸到江岸的部分，江北嘴觐阳门地带将与朝天门隔江相望，形成阶梯式亲水平台。点评：“三北”经济体的定位，为重庆的发展注入了活力，拓展更大的发展空间。第二章、经济环境分析1、 重庆经济环境分析一季度重庆经济平稳开局今年以来，重庆市委市政府加快经济结构调整，深化改革，扩大开放。一季度全市经济平稳开局，经济增长在去年的基础上虽有所回落，但仍然保持较快增长。当前重庆经济运行的基本特点-1.1、经济总量快速增长，但增速有所回落一季度重庆全市实现地区生产总值639.90亿元，同比增长11.9%，增幅比去年四季度回落0.3%。分三次产业看，第一产业实现增加值77.46亿元，同比增长4.8%，第二产业增加值299.22亿元，增长12.6%，增幅比去年四季度回落3.6%；其中工业增加值233.19亿元，增长11.3%，比去年四季度回落5.6%，是影响经济增速回落的主要因素。第三产业实现增加值263.22亿元，同比增长13%，增幅比去年四季度提高2.7%。1.2、工业生产平稳增长一季度全市规模以上工业实现增加值144.64亿元，同比增长15.6%，增幅比去年同期回落7.6%。轿车，摩托车产量出现大幅下滑，是工业增幅回落的主要原因。随着工业增长趋缓，企业效益出现下滑。一季度前2个月全市规模以上工业企业实现利润10.24亿元，同比下降7%。1.3、固定资产投资继续回落受国家宏观调控滞后影响，一季度全社会固定资产累计完成285.53亿元，同比增长20.2%，增幅比去年同期回落18%，比去年四季度回落4.6%.在全社会固定资产投资中，按隶属关系看，中央投资增长加快，地方投资放缓。中央项目完成投资30.16亿元，同比增长28.7%，增速比去年同期增长44.8%；地方项目投资255.37亿元，增长19.2%，增速比去年同期回落29.6%。按投资类型看，工业和房地产开发投资增速回落较大。建设与改造投资205.10亿元，同比增长17.7%，其中工业投资62.27亿元，增长17.9%，增速比去年同期回落91.6%；房地产开发投资80.43亿元，增长26.9%，增速比去年同期回落18.1%。从投资主体看，国有投资增长快于民间投资。一季度，国有经济投资117.74亿元，同比增长24.5%；民间投资154.44亿元，同比增长18.9%。 1.4、.消费品市场继续保持较快增长 今年以来，重庆市消费品市场保持了去年快速平稳增长的态势。一季度全市社会消费品零售总额273.86亿元，同比增长14.1%。其中，城市市场实现社零总额197.92亿元，同比增长14.6%。 1. 5、对外贸易继续扩大，利用内外资形势较好1-2月，全市进出口总值5.20亿美元，同比增长22.9%。其中出口3.26亿美元，增长56.1%；进口1.94亿美元，同比减少9.6%。旅游业恢复正常增长。一季度来重庆的国际旅游人数56662人次，同比增长23.4%，实现旅游外汇收入2798万美元，增长24.2%。随着环境的改善，重庆日益成为西部的投资热土。一季度全市新签利用外资合同项目62个，合同外资金额为13529万美元。全市实际利用外资7260万美圆，同比增长10.5%，其中外商直接投资7171万美圆，增长9.8%。1.6、财政收支快速增长，金融运行基本稳定一季度全市地方预算内财政收入70.19亿元，同比增长25.7%。三月末，全市金融机构本外币存款金额共计4286.52亿元，比年初增长3.5%，人民币存款余额，4217.57亿元，增长3.5%，其中城乡居民储蓄存款达1230.12亿元，比年初增长7.1%。3月末全市金融机构本外币贷款余额为3420.12亿元，比年初增长3.4%，人民币贷款余额为3357.79亿元，增长3.4%。中长期贷款和短期贷款余额分别为1612.29亿元和1402.30亿元，分别比去年增长4.6%和2.9%，中长期贷款增速继续快于短期贷款。1.7、居民生活水平继续提高一季度城市人均可支配收入3001元，同比增长9.1%，扣除价格因数，实际增长6.4%，其中人均工资性收入2287元，增长8.4%。一季度城市居民人均消费支出2327元，同比增长6.8%，扣除价格因数，实际增长4.2%。1.8、消费领域价格温和上涨，生产领域价格水平居高难下一季度城市居民消费价格水平温和上涨，同比上涨2.5%。由于原材料、能源供应继续紧张，一季度原材料、燃料、动力购进价格同比上涨11.3%。2、存在的主要问题一季度，全市经济运行过程中除了旧有的原材料及能源供应偏紧的资源约束问题约束依然比较突出外，又出现了新的问题，突出反映在工业生产上，另外物价形势也比较乐观。2.1、工业生产产销欠佳，支柱产业下滑重庆的工业在连续保持了25个季度两位数增长后，今年头两个月出现了明显回落，虽然3月份有所回升，工业生产趋于平缓，但与去年第四季度相比，规模以上工业增加值仍然回落了5.1%。2.2、物价上涨的压力依然较大一季度重庆物价总体水平由于受去年物价上涨的“翘尾”影响呈现温和上涨态势。从环比看，物价走势在波动中微降。从动力因数上看，作为去年涨价的主要因数食品价格稳中趋降，对物价的拉升作用明显减弱，但是拉动价格增长的因数在增加。2.3、重庆市房地产投资分析（重庆统计局提供）一季度，重庆房地产开发持续稳定发展势头2005年一季度，重庆房地产市场承接2004年稳健发展的良好态势，房地产开发完成投资、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现较大幅度的增长，土地开发与土地购置得到有效控制。房地产开发继续呈现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康的发展态势。（一）、房地产开发投资继续保持较快的增长1-3月，重庆市房地产开发完成投资80.43亿元，同比增长26.9%，其中：住宅完成投资43.62亿元，同比增长28.2%；办公楼完成投资3.47亿元，同比增长146.1%；商业营业用房完成投资11.66亿元，同比增长23.1%。住宅建设仍是房地产开发的主体，住宅投资占全市房地产开发总量比重的49.9%39.7%。（二）、土地供应与土地开发得到有效控制，购置面积增速继续回落由于政府加强了对土地供应的控制力度及用地审批管理，房地产开发企业的土地购置量有所减少。一月份，全市房地产开发企业购置土地面积141.27万平方米，同比下降42.1%，增幅比去年末回落了9.4%。完成土地开发面积131.51万平方米，同比下降47.8%。土地开发投资4.13亿元，同比下降40.5%。 （三）、商品房供给充足，销售势头良好 一季度重庆房地产市场出现供销两旺的运行态势。一季度，重庆市竣工房屋面积大幅度增长。全市竣工房屋面积为324.17万平方米，同比增长97.8%，其中：住宅竣工面积为258.82万平方米，同比增长111.9%；办公楼竣工面积为8.39万平方米，同比增长60.1%；商业营业用房竣工面积47.81万平方米，同比增长59.1%。竣工面积的增加不仅为重庆房地产市场带来了充足的供应，同时也为市场需求提供了充分保证。1-3月，全市累计销售商品房面积361.58万平方米，其中，占销售总量89.9%的住宅销售面积达325.13万平方米，实现销售额67.49亿元。预售商品房面积437.15万平方米，同比增长49.1%。主城九区是商品房供销的主要地区，其商品房销售占到全市销售总量的60%以上。商品房竣工面积的增加和销售较大幅度的增长，预示了当前重庆商品房市场供销两旺，有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。 3、重庆市房地产交易分析2005年13月重庆主城区房地产交易分析 一、三季度历来是重庆房地产交易淡季，加之延续至今的宏观调控政策的影响，今年13月，商品房及存量房交易均有一定幅度下降，随着重庆经济的快速发展、周边区域城市化进程的推进，区域价格差距缩小，整体上推动了房地产交 易均价的同步上升。3.1、商品房交易情况1、 受住宅成交量下滑影响，商品房交易整体缩量，但非住宅市场表现活跃2005年13月份，重庆主城区商品房销售成交面积264.25万平方米，比上年同期下降18.2%，成交金额74.92亿元，同比增长8.3%。其中，住宅商品房成交面积226.68万平方米，成交金额59.20亿元，分别同比下降24.5%、3.9%；商服用房成交面积24.46万平方米，成交金额11.96亿元，分别同比增长49.5%、100.7%。办公用房成交面积3.96万平方米，成交金额1.66亿元，分别同比增长12.0%、77.5%。 从住宅的分类市场来看，经济适用房成交量下降幅度较大，面积、金额分别同比下降了95.6%、94.4%。普通住宅成交面积219.38万平方米，金额55.19亿元，分别同比下降21.1%、2.3%，其中，现房下降幅度远高于期房。今年13月，重庆主城核心区商品房销售面积为180.18万平方米，同比下降21.8%，交易金额56.61亿元，同比增长2.2%。其中，住宅商品房销售面积155.28万平方米，交易金额45.00亿元，分别同期下降27.5%、9.1%；商服用房销售面积14.62万平方米，交易金额8.77亿元，分别同比增长40.7%、103.2%；办公用房销售面积3.40万平方米，交易金额1.46亿元，分别同比增长0.7%、60.2%。宏观调控对市场的影响进一步显现，自2004年下半年开始重庆商品房交易量增势逐月放缓，比值不断探低。今年12月同比增速更创两年来最低值，成交量有较大幅度的下滑，但13月局面有所改观，市场有回升迹象。2、 经济及城市建设的快速发展，推动商品房交易均价稳步上升今年，13月，主城区住宅商品房成交均价2612元/平方米，商服用房成交均价4889元/平方米，办公用房成交均价4188元/平方米，分别同比上升27.3%、34.3%、58.4%。北部新区、经开园、沙坪坝区、江北区、巴南区、高新区、九龙坡区商品房同比涨幅均超出了全市平均水平，分别为355.3%、50.8%、49.7%、44.2%、41.9%和38.1%。可以看出重庆新兴区域建设的加快、周边区域城市化进程的加快，城市经济建设紧密联动性的加强，区域价格差距缩小，有力的推动了重庆商品房交易均价的上升。从主城核心区来看，今年13月住宅、商服用房和办公用房销售均价分别为2898元/平方米、6002元/平方米、4287元/平方米，分别同比上升25.3%、44.4%、59.1%。在交易量缩量的情况下，住宅交易均价同比却有较大幅度的上升，创近两年来的历史新高，同比增幅达27.3%，比去年13月份增幅高出0.9%，且有进一步扩大的趋势。4、存量房地产市场情况随着重庆存量房地产市场操作的日趋规范，市场发展日益成熟，已形成了良好的市场转让环境。商品房与存量房市场联动作用不断加强，优质房源不断涌入，促进了存量房市场交易的活跃。4.1、存量房转让在住宅市场影响下总体下降，进入盘整期由于房屋一、二级市场的联动性增强，市场的相互渗透、同步推进作用日趋明显，在商品房同比下降的情况下，存量房成交也随之放缓。2005年13月份，重庆市主城区存量房转让面积70.44万平方米。转让金额11.32亿元，分别比上年同期下降22.9%、3.8%。住宅转让面积59.14万平方米，转让金额8.78亿元，分别同比下降22.5%、5.9%；其中，房改住房再转让面积10.34万平方米，转让金额1.38亿元，分别同比下降34.1%、19.7%。非住宅转让面积11.29万平方米，同比下降25.2%，转让金额2.54亿元，分别同比增长4.1%。存量房同比增速自2004年三季度开始逐步放缓，今年13月份增速创年来新低，同比下降22.9%，市场缩量五分之一，市场呈现盘整态势。4.1.1、房源品质的提升推动存量房转让价格的普遍上升，非住宅上升幅度较大今年13月，主城区存量房转让均价1606元/平方米，比上年同期增长24.8%。住宅转让均价1484元/平方米，同比增长21.4%，其中房改房再转让均价1337元/平方米，同比增长21.8%。非住宅转让均价2246元/平方米，同比上升39.2%。转让均价依然保持了增长的态势，增幅在12略有下降外，均保持在同比20%的增长幅度线以上。表明市场上房源有了大氛围的品质提升，消费者支付能力也有了较大提高。4.2、市场总体判断4.2.1、商品房市场供销平衡，市场形势总体协调2005年一季度重庆市主城区批准预售面积262.52万平方米（不含北碚，下同），其中，住宅204.79万平方米，同期主城区商品房期房成交面积223.69万平方米，其中，住宅成交面积197.96万平方米。预售面积与销售面积基本持平，新推出面积能在较短时间内及时消化，表明目前重庆的房地产市场需求依然旺盛，对商品房销售有足够的支撑，流通渠道畅通，市场远行态势良好。4.2.2、一季度受季节因数和宏观调控的影响，商品房供求增速同步放缓，市场进入盘整期今年一季度去年调控影响进一步显现，同时央行上调房贷利率0.2%，明确地从需求方面对市场进行调控，开发企业推盘相对谨慎，预售面积同比增长7.1%，其中，住宅仅增长1.7%。同时受固有的市场规律一、三季度交易淡季的影响，重庆商品房交易量有所下降，同比下降18.2%。4.2.3、城市化进程与城市经济的加速发展，有力的支撑了商品房价格稳步走高重庆商品房价格的不断推广主要得益以三个方面：周边区域的迅速发展、产品品质的明显提升、高品质楼盘得到进一步认可。随着城市化进程加快，城市人口增加，房地产需求必定进一步增长，促使边缘近郊区市场加速发展，出现交易均价的补涨行情，区域价格差距缩小，由此带动主城区房价总体走高。如：北部新区经开园、巴南区、九龙坡区商品房同比涨幅均超出全市平均水平，分别为355.3%、44.2%和38.1%。行业集约化程度、人们生活水平的提高，房地产项目品质也随之逐年走高，从而成为推动了重庆商品房价格稳步走高的另一有力推动。今年一季度住宅商品房交易均价同比上升27.3%，表明消费者对高品质楼盘的进一步认同。4.2.4、金融机构继续保持对开发企业的谨慎放贷政策，二手房信贷市场成长显著从抵押情况来看，今年一季度在建工程的抵押面积、金额与去年同期相比分别下降了17.5%和0.5%，表明银行在对开发企业的信贷上趋于谨慎。而随着重庆存量房市场的快速发展，大量优质房源的出现，二手房信贷业务得到了广泛的开展，抵押面积和贷款金额都出现了较大幅度的增长，13月，分别同比增长了45.3%、49.6%。5、 市场供应5.1、土地供应2005年一季度重庆市经市审批土地出让127宗，出让面积542.79万平方米，与上季度相比，分别下降17.0%，28.6%，平均出让规模进一步缩小。其中，工业用地246.95万平方米，占出让总量的45.5%，住宅、商业用地277.60万平方米，占总量的51.1%，综合类用地本季度出让只有一宗土地，4.02万平方米，其他类用地14.22万平方米，占2.6%。与上季度相比，工业用地及综合用地比重有较大幅度下降。本季度重庆市住宅、商业及综合用地出让情况如下：沙坪坝区出让土地面积占总量的31.3%，居首位，其后依次为渝北区占21.2%，渝中区占18.2%，经开园区占8.5%，江北区占5.1%，北部高新园占3.5%，南岸区占3.5%，巴南区占2.6%，高新区占2.4%，北碚区占1.8%，大渡口区占1.3%，经开区占0.3%，九龙坡区占0.3%，本类土地中出让面积达到50万平方米以上的项目有两个，分别位于沙坪坝区联芳的重庆富洲房地产开发有限公司取得的地块，和位于渝中区化龙桥的重庆瑞安天地房地产开发有限公司取得的地块，面积分别为51.68、50.64万平方米。5.2、主城区批准预售今年一季度重庆主城区批准预售面积约为262.52万平方米，同比上升7.2%，比上季度下降40.5%，其中，住宅204.79万平方米，较上季度下降34.8%，非住宅57.73万平方米，比上季度下降54.7%。本季度，预售项目在3万平方米以上的31个，预售面积共187.61万平方米，分别比上季度下降42.6%和46.9%；5万平方米以上的项目19个，预售面积共140.05万平方米，较上季度分别下降26.9%和41.8%。5.3、主城区区域批准预售一季度渝北区预售规模遥遥领先于其他区域，达到90.16万平方米，占主城区总预售量的35.7%，比上季度增长了25.16万平方米的期房供应量，热点区域地位更为突出。渝中区推盘力度有所加强，由上季度的倒数第一位升至第七位。本季度中仅以上两区域的楼盘量比上季度出现增长。从区域预售平均规模看，大渡口排名首位，为金字塔-金都会广场项目，预售面积达到5.06万平方米。其次为渝中区、渝北区、经开区、，预售平均规模均在4万平方米以上。综诉：在经历了去年持续性的大幅增长之后，受宏观调控影响，开发企业推盘速度有所放缓，今年一季度主城期房供应量呈现出回落盘整的局面，同比仅上升了7.2%，远小于2004年一季度的同比增幅。相较之下非住宅项目在本季度表现突出，预售量同比增长了32.7%。办公用房、社区商业成为本季度的亮点，美源国际商务大厦、碧海龙庭的社区商业部分，均超过了3万方的预售量。5.4、新开楼盘5.4.1新盘供应量有所回落2005年一季度，重庆主城区共新开楼盘67个，入市面积约194万平方米，较去年同期分别上涨129.3%和145.6%，较上季度分别下降23.0%和22.4%。春节期间和销售淡季的影响，入市量有所下降，但较去年同期有大幅度上涨，城市化进程的加快，产品需求加大，都为市场提供有力的支持。5.4.2南岸区供应量增加，九龙坡区供应量大幅下降本季度渝北区新入市项目12个，入市量62.06万平方米，仍旧占据新盘排行入市首位。南岸区项目入市项目11个，入市量35.9万平方米，排名跃居渝北区后多为规模较大、品质较高项目，如融侨半岛2期云满庭、学府大道69号、帝景。区域发展程度较不平衡，九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区未超过3个，合计17.1万平方米，仅占整个入市量的8.8%。九龙坡区区域新盘供应较少，仅都市桃源2期新入市，供应量较上季度大幅缩水。5.4.3项目品质提高，商业项目增多，抬高入市均价从入市价格来看，总体均价达到3480元/平方米（不含农贸市场价格），较上季度上升12.3%。南岸区本季度较多商业项目入市，品质较高，带动区域市场入市均价大幅上涨，为6700元/平方米，跃居新盘入市均价首位。南岸区入市量占整个入市量的18.5%，致使整体入市均价有所上涨。北部新区、渝中区、江北区、高新区、九龙坡区、沙坪坝区以3000-3600元/平方米的入市均价位于第二梯队。渝中区区域中心供应减少，主要以大坪、朝天门片区新盘为主，而其他区域的项目品质相对较高，因而入市均价差别不大。5.4.4、一月入市项目40个，入市量为122.57万平方米，分别占季度入市量的59.7%和63.2%，较上年最高值增加3.2%。岁末市场消化较好，众多企业在1月份纷纷入市发售，顺应市场销售势头，取得较好成绩。春节的来临，市场消化速度有所减缓，2月入市项目急剧下降，仅两个项目入市，入市量为6.3万平方米。国家的宏观调控、加息、不断颁布的种种政策影响项目的入市时机，因而3月新盘入市量较为稳定。5.4.5、超市项目占商业物业绝对主力，小户型公寓受市场认同2004年，农改超的快速发展，形成龙寰、龙运、嘉和等品牌，社区农贸市场也渐兴，在本季度中商业项目入市16个，合计10.86万平方米，其中超市项目12个，入市量为3.91万平方米，分别占整个商业项目的75.0%和36.0%。超市项目项目规模局限性，供应量上仍是大型商业项目为主。本季度推出公寓项目4个，供应量为11.43万平方米，小户型逐渐受市场认同，需求不断增加，产品特色的小户型更受市场青睐。本季度所推出红鼎国际尚派公寓、盛天地、青年根据地销售均较好。5.4.6、生活方式、社区风格为主要诉求，投资诉求比重增加生活方式、社区风格为主要诉求均为项目进行推广的首选，以细节打动消费者。融侨半岛二期云满庭倡导江景的舒适的生活方式，红鼎国际尚派公寓、青年根据地则主要推崇其时尚的生活方式。商业项目的增多，用投资直接的方式吸引受众，帝景钻石商铺、浪高女人广场均是以投资作为宣传期主要诉求。5.5、工程项目竣工验收备案（商品房）在经历了去年4季度的交房高峰后，今年1季度主城区竣工量开始进行高位盘整。本季度竣工验收备案项目共计101个，同比上升26.3%，比上季度下降31.8%。总建筑面积284.85万平方米，同比上升39.3%，与上季度相比下降39.1%。平均竣工规模2.82万平方米，同比上升10.3%，同上季度相比下降10.7%。6、城区住宅价格均值提要：2005年1季度，主城区住宅楼盘抽样203个主城区房地产价格均值：2785元/平方米6.1、主城区住宅价格均值（2005年1季度）区 域均值（元/平方米）渝中区3826北部新区3482南岸区3253江北区3176高新区2932沙坪坝区2928巴南区2730大渡口区2549九龙坡区2443北碚区2308渝北区20687、高新区概况重庆高新区是1991年3月经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，国家科委和国家体改委确定的全国五个综合改革试点开发区之一。高新区环境优美、设施完善、交通便捷、信息通畅，创业创新氛围浓郁，2001年被评为全国先进开发区。重庆高新区已成为重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的基地,是全市经济发展的增长极和重庆都市发达经济圈的核心区。截止2001年底，区内已注册科技企业近4000家，其中经认定的高新技术企业400余家，日本、美国、德国、法国、意大利、新加坡、香港等国家和地区的三资企业近400家，孵化培育出一大批拥有自主知识产权的高科技项目，建成了重庆生物生化制药技术开发园、软件园、出国留学人员创业园等专业园区，初步形成了电子信息、生物和生化制药及医疗器械、新材料、汽车及摩托车配套新型产品等四大高新技术产业群。今后五年，高新区将集中建设光电子、医疗器械产业、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化制药技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化园。到2005年，重庆高新区将力争实现技工贸总收入600亿元，2010年实现技工贸总收入1200亿元。7.1、高新区住宅市场分析提要高新区均值：2932元/平方米石桥铺片区均值：2969元/平方米科园路片区均值：3056元/平方米陈家坪片区均值：2503元/平方米二郎片区均值：3074元/平方米简况重庆市房地产交易报表统计显示，2005年1季度高新区住宅商品房销售登记1641件，交易面积13.64万平方米，交易金额4.34亿元。其中期房销售登记1633件，交易面积13.53万平方米，交易金额4.33亿元；现房销售登记8件，交易面积0.11万平方米，交易金额0.02亿元。与上季度相比，高新区住宅商品房期房交易活跃，呈上升态势。抽样数据显示，高新区住宅价格均值受本季度前期二郎片区别墅楼盘和后期科园路片区高档公寓新盘入市影响，总体均值2932元/平方米，在主城各区中上涨幅度最为明显。高新区住宅价格均值在去年四季度较大幅度下降之后，本季度前期二郎片区的天骄美茵河谷别墅组团以约5500元/平方米较大体量入市，拉动片区均值上涨600元/平方米，从而推动区域均值从2700元/平方米回到2900元/平方米以上的水平，中期各片区项目稳步消化，以国窖名城、金科- 绿韵康城为代表的性价比较高的中低价盘市场消化速度相对较快，促使区域均值稳步上调，后期高档公寓相对集聚的科园路片区南方-星空、青年根据地因自身产品及营销理念的创新受到市场的关注，3400元/平方米和3200元/平方米的入市均价推动片区均值上升近200元/平方米，推区域均值继续走高成为主城各区的一大热点。石桥铺范围：渝州路以北及石小路沿线以北区域小区5个，非小区1个，共计6个片区均值：2969元/平方米最高价：3350元/平方米最低价：2600元/平方米科园路范围：渝州路以南，谢陈路以北，体育中心以西片区，石杨路以东小区1个，非小区3个，共计4个片区均值：3056元/平方米最高价：3400元/平方米最低价：2600元/平方米陈家坪范围：陈家坪转盘周边的石杨路区域小区2个，非小区1个，共计3个片区均值：2503元/平方米最高价：2550元/平方米最低价：2400元/平方米二郎范围；巴山、二郎科技新城及高新区九龙园区所辖区域小区5个，非小区1个，共计6个片区均值：3074元/平方米最高价：3890元/平方米最低价：2200元/平方米7.2、区域专业市场分析1、马家岩建材市场马家岩建材市场为目前重庆市最大汇聚品牌最多、档次最高的的建材市场，对整个重庆市都具有辐射作用。受其影响，其周边的商业形态以建材为主题，形成规模化产业。目前有多家建材类跨国企业寻找机会进入本区域，如欧倍德等。2、老顶坡汽摩综合市场老顶坡汽摩综合市场目前为临时的建筑，经过几年的发展，目前已经初具规模，其它具体情况不详。3、IT市场由于高新区的高科技产业的带动，区域已经形成泰兴电脑城、赛博电脑城、赛格电脑城等IT市场，经营户经营状况相对稳定，对周边区域有较强的辐射作用。第三章、重庆市楼盘资料一、商业物业项目名称：欣阳（好又多）产权式商铺物业地址：沙坪坝南路欣阳装饰城地下层项目简介：可售面积1.1万平方米价格：不论位置统一1.25万元/平方米，17年合约，前10年年回报率10%，后7年年回报率7%，满6年可回购，总价20-30万（高回报率吸引了不少客户，但总价偏高）项目名称：新蓝筹物业地址：沙坪坝汉渝路（临近三角碑）项目简介：住宅为一中老师集资房，一层4700平方米超市分隔销售，已和重庆百货签约10年，临街为独立店面（目前未出售）价格：总价7-16万，单价1.5万元/平方米左右，10年合约，合同年回报率10%，无回购，购买客户群多为周边居民（该项目周边住宅密集度高，这是重百选择一楼经营超市的基础，从店铺的主要购买客户也说明了这点，同时也从侧面说明重庆市民对重百的信任度较高）项目名称：三峡广场地下商场物业地址：沙坪坝三峡广场项目简介：为人防工程，建筑面积约30000平方米，共有独立经营店面800个左右，每个套内面积10-30平方米不等，目前经营分为9个区，主要经营服装、精品及饰品、百货、箱包及皮具、品牌产品等，物业管理成本在30元/平方米左右（含水电及物管费等）价格：目前有100个左右店面租金在300元/月左右（位置较偏、人流较少，开发商追求利润最大化的直接结果，该部分承租户经营困难，租金水平太低导致该部分业主投资损失较大），其余店面租金在550-2300元/月，购买价格为1.5-3万元/平方米点评：2005年4月承租空置面积为530平方米，约40个店面，为中低端商业形态，多数商家利润较薄，一是因为较高的物业运营成本，二是因为众多店铺的集中、形成了大卖场式消费型商业、分散了人群的购买欲望，该区的人流量基本保证了该商场的正常经营；虽然租金的收益并不能带来合理的回报，但由于沙坪垻商圈的稳定地位和该核心商圈商业物业的增量日益有限，甚至处于绝版的边缘，所以该地下商场目前的转让价格仍有增值。项目名称：金凯装饰城物业地址：沙坪坝华宇广场项目简介：位于华宇广场地下一楼，与北京华联地下超市紧邻，同属于华宇地产开发物业，商场建筑面积约2万平方米，北京华联地下超市（包括其底下商业街总建筑面积也约2万平方米）。装饰城位于地下一楼，为独立店铺经营模式，多数为中高档产品，租金（不含水电及管理费）50-80元；地上部分为百货商业街和锦阳数码通讯城，百货区店面最小为10平方米，综合租金（含水电和管理费）50元/平方米以上，百货区经营较差。项目名称：正升，王府广场物业地址：沙坪坝步行街，商场单层面积5000平方米，商务公寓（户型30-70平方米）和办公公寓（户型50-70平方米）各一栋，19层价格：商务公寓均价5000元/平方米，全部销售完；1楼5.5-7.5万元/平方米总价30万左右，4楼1.5-2万元/平方米总价8-9万，合同投资年回报率9%左右主力诉求：财富龙脉 御领全城项目名称：立洋百货物业地址：沙坪坝商圈，商场单层面积3000平方米价格： 2楼3万元/平方米建面起，4楼1万元/平方米建面起，5楼6000元/平方米建面起，总价5-30万，销售率95%，合同投资年回报率8%左右主力诉求：乘沙区商业旗舰 做立洋百货 基金式产权商铺 项目名称：百康年。世纪门物业地址：杨家坪步行街价格： 全独立店面，沿街店面100多间，总套内面积2万平方米，均价6万元/平方米，单价5-10万元/平方米套内面积，每间店面10-50平方米主力诉求： 杨家坪商圈项目名称：帝景摩尔物业地址：南坪北路价格：商场2万元/平方米起，仅销售1楼百安居大卖场1万余平方米，将每销售单元总价定位为10万元左右，10年合约，年回报率10%二、沙坪坝区（商务类）项目名称：书香世家物业地址：沙坪坝沙杨路项目简介：30层高层住宅，11层小高层，6层多层各一栋（住宅下两层店面），纯小户型，27、30、36、41平方米一房一厅，63、67平方米两房一厅7种户型，27层以上为上述户型的跃式结构（一层2.2米，二层2.6米）价格：登记期，估计3600-4200元/平方米，27楼以上跃层小套房5500-6000元/平方米，5月21日接受入会（售前预订）项目名称：智搏天下物业地址：沙坪坝汉渝路项目简介：总建筑面积4万平方米，14-29层住宅18713平方米（套内面积30-70平方米），5-13层办公层10642平方米，1-4层商场6519平方米价格： 住宅均价4350元/平方米（含装修），不装修少400元/平方米，16楼沿街剩余户型3600元/平方米（不含装修），24层以下住宅基本销售完毕，主力诉求：青年先锋公寓、商务精英领地项目名称：世纪银河物业地址：沙坪坝华联百货大楼主体部分（华宇物业）项目简介：7-29层，每层24户，30-40平方米户型16套，100平方米户型套，196平方米户型套；核心筒体结构，4部电梯，公共部分装修简单；规划为商务公寓，目前大部分为居住用途，部分为办公用途；入驻率92%左右，100平方米和196平方米户型空租率均约为9%，小户型空租（置）率均约为8%项目名称：时代星空物业地址：沙坪坝赛博数码广场主体部分（华宇物业）项目简介：7-29层，每层22户，37-71平方米纯小户型；板式结构，2部电梯，公共部分装修简单；规划为商务公寓，目前大部分为办公用途，部分为居住用途；空租（置）率均约为8%点评：世纪银河和时代星空均为华宇物业，小户型商务公寓，有独立厨房和卫生间，可居住和办公，入驻率高项目名称：庆泰大厦物业地址：沙坪坝三峡广场西侧 项目简介：主体部分为纯小户型写字间，面积为37平方米（建筑面积47平方米），可合并成大套写字间，无独立卫生间，中央空调；租金为28元/平方米建筑面积，物业管理费3元/平方米，空调费为1.5元/小时；入驻率约85%项目名称：融信商务公寓物业地址：沙坪坝新世纪百货大楼主体部分 项目简介：10-27层原为住宅，现多数租用改为办公；3梯8户，核心筒体结构，物业老化，公共区域装修陈旧；纯大户型，每户约140平方米左右建筑面积，基本没有空置，目前租金在2000元以上/套点评：该楼基本无空置，但在较高租金的诱惑下，如遇到合适的承租户，住户愿意将住宅该为办公用途出租，自己搬离另找住处；前两年该楼每户租金可达3000以上元/月，正因如此、 众多住户愿意牺牲便利和繁华来换取高额的租金，使住宅楼变为了商务公寓项目名称：恒鑫大厦物业地址：沙坪坝明日百货大楼主体部分 项目简介：10-17层为办公层，18-28为住宅层，3梯8户，核心筒体结构，物业老化，公共区域装修陈旧；为110-150平方米三房大户型；同融信商务公寓类似，住宅部分业主在较高租金的诱惑下，如遇到合适的承租户，住户愿意将住宅该为办公用途出租，自己搬离另找住处；租金在2000-3000元/月项目名称：立海商务大厦（立洋知本时代）物业地址：沙坪坝立洋百货大楼主体部分项目简介：8-30楼为纯商务公寓，3梯20户，核心筒体结构，40左右平方米小户16套、可合并成大套，80左右平方米户型，带独立卫生间，无厨房设计，公共区域刚装修不久、较新，大堂采用大理石材，显得较为高雅，但入口未与商场分离；目前入驻率在15%以下价格：低楼层已销售，目前均价5000元/平方米点评：立海商务大厦为纯写字楼，其性质类似庆泰大厦，但具备独立卫生间，无中央空调；同时也不显时代星空商务公寓的杂乱之象，满足了部分有理想、有抱负、追求品位又力行节俭的知识型年轻创业者的需求（案名为“知本时代”是贴近目标客户群的）。该楼盘商务楼定位与观音桥北城天街商务酒店类同，但北城天街商务酒店建筑外立面所营造的风格更能迎合该类客户群的需求，其入驻率也较高，在90%以上项目名称：金沙国际物业地址：沙坪坝商社电器主楼部分（重庆酒店旁）项目简介：2栋32层，9层以上为商务公寓，3梯14户，2004年8月交房，公共建筑部分用材和施工质量较差，通道吊顶；内部物业形象较差；30-100平方米套内面积，小户型为主、可合并成，少量跃式小户型，有独立厨房卫生间价格：全部销售完毕，32楼56平方米两房户型销售价格4100元/平方米，目前转让价格4900元/平方米项目名称：金源时代购物广场物业地址：北滨路中段董家溪项目简介：为金源国际集团投资26亿打造的购物广场、住宅公寓、商务公寓、五星级酒店； 金源shoppingmall，建筑面积40万平方米，共6层，4500个停车位广场，包含5-6家主力店，10余家娱乐休闲场所，100余家主题餐厅，400余家专卖店