某房地产开发公司某小区一期工程建设项目可行性研究报告.doc

山西汇荣房地产开发有限公司永吉一号小区一期工程建设项目可 行 性 研 究 报 告晋中市恒泽工程造价咨询有限公司二一一年十月山西汇荣房地产开发有限公司永吉一号小区一期工程建设项目可 行 性 研 究 报 告编制负责人： 杨艳珍编 制 人： 杨艳珍（工程师）刘芳（工程师） 薛燕青（工程师）王雪娟（工程师）鲍守相（工程师）编制单位：晋中市恒泽工程造价咨询有限公司2011年10月目录第一章 总 论11.1、项目概况11.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围31.3、主要技术经济指标：51.4、项目建设单位概况：51.5、项目实施背景61.6、结论及建议11第二章 项目投资环境分析112.1、灵石县的区域概况112.2、灵石县城总体规划概述16第三章 市场分析253.1、项目建设的背景253.2、灵石县房地产市场概况283.3、静升新区房地产市场概况283.4、市场竞争分析293.5、目标市场定位30第四章 工程建设条件分析3041、气象条件304.2、工程地质条件314.3、公用设施条件32第五章 工程建设方案335.1、地块特征分析335.2、项目SWOT分析345.3、建筑设计的指导思想35第六章 节能方案分析416.1、节能设计依据标准和节能规范：416.2、能耗状况和能耗指标分析426.3、节能措施和耗能指标分析43第七章 环境和生态影响分析467.1、环境和生态现状：477.2、生态环境影响分析：477.3、生态环境保护措施：497.4、地质灾害影响分析：537.5、特殊环境影响：537.6、环境影响评价：53第八章 投资估算及资金筹措538.1、投资估算编制依据：538.2、投资估算范围：548.3、投资估算：548.4、资金筹措：55第九章 项目组织管理589.1、项目管理机构：589.2、项目监理：59第十章 项目建议实施进度6010.1、项目实施进度综述：6010.2、项目实施进度计划：60第十一章 项目招投标管理6111.1、编制依据：6111.2、项目招标表：62第十二章 财务分析6412.1、编制依据6412.2、财务评价基础数据6412.3、基本参数6512.4、销售收入及财务赢利性分析6512.5、财务分析结论：66第十三章 风险评价6613.1、主要风险6613.2、风险控制68第十四章 结论与建议6814.1结论6814.2建议：69第一章 总 论1.1、项目概况1.1.1、项目名称：静升新区永吉一号小区一期工程1.1.2、项目建设单位：山西汇荣房地产开发有限公司1.1.3、项目建设性质：新建1.1.4、项目法人代表：张石岗1.1.5、项目建设地点：山西省灵石县静升镇旌介村（高速公路出口北侧）1.1.6、项目建设内容： 规划建设12幢6层住宅，1幢9层加裙房会所，6幢11层住宅，公建附属配套设施以及场地道路硬化、绿化等。1.1.7、项目建设规模：该项目一期用地面积53887.14，总建筑面积80754，其中住宅面积50400，会所面积10854。1.1.8、项目估算总投资与资金筹措：本项目建设总投资 ，其中：建安工程费 万元，其他费用 万元，预备费 万元。项目建设资金由山西汇荣房地产开发有限公司自筹。1.1.9、公共设施条件该项目建设地点位于灵石县静升镇静升新区，项目所在区域的供水、排水、供电、暖通、供气、通讯等基础配套设施均做了详细规划。1、给水本项目水源以马和深井水作为供水水源，其水源充足，水质符合国家饮用水标准。2、排水根据灵石县总体规划，项目区雨水由雨水管道适当集中后，通过集中出水口排入就城市雨水管网。生活污水由污水管网收集后进入污水处理厂，经二级处理达标后排入汾河。待条件具备时，污水可经过深度处理，回供陈镇用作浇洒。3、供电根据灵石县城市总体规划，项目区供电规划以静升110KV变电站作为供电电源，从静升110KV变电站出2回10KV线路供给项目区生活和生产用电，用电部门按用电负荷设置用电变压器，即可解决用电问题。4、暖通该项目冬季取暖由城市集中供热集中供给。5、燃气该项目采用天然气管道入户。6、通讯工程根据灵石县城总体规划，静升新区建成区范围内通讯主干线路，布置在永吉大道两侧，并全部采用地下管道电缆敷设。项目区可以根据需要由就近的通信基站接入。1.2、可行性研究报告编制依据、原则和研究范围1.2.1、编制依据：1、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发200724号）2、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）3、关于建设项目可行性研究试行管理办法4、投资项目可行性研究指南5、建设项目经济评价方法与参数6、投资项目经济咨询评估指南7、灵石县城总体规划、静升镇总体规划8、拟建场地地形图9、建设单位提供的其他有关资料及调查资料1.2.2、编制原则1、充分合理利用场地，做到功能分区合理，规划有序整齐，符合规范，具有合理性、时代感和前瞻性。2、个性化的总平面布局，安全通畅的交通流线、生态化的景观绿地系统、独特的建筑环境氛围、经济合理的规划、灵活、可变、可操作性的发展战略。3、总体建筑风格应与灵石县静升镇新区住宅的整体规划风格相协调，不破坏静升古镇的风貌；突出居住小区经济、合理、宜居的特点，功能布局齐全实用。4、充分利用山西省灵石县资源方面的优势，节省投资，缩短工期，提高效益。5、认真贯彻执行国家有关法规、规范，搞好环保、节能、卫生安全及消防等设计。1.2.3、研究范围：根据国家对建设项目可行性研究报告工作范围和深度规定以及项目建设单位委托书确定该项目可行性研究范围，应阐述清楚以下7项所包括内容，以便为相关部门对该工程项目决策建设提供可靠和准确的依据。1、对项目的投资环境、建设条件进行分析论证；2、对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；3、对项目总体规划的合理性进行分析论证；4、对项目建筑设计与结构设计的可行性和合理性进行分析论证；5、对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出意见。环境保护方案按环保部门批复的环评意见实施；6、根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；7、根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。1.3、主要技术经济指标：一期用地经济技术指标如下表。项目数量单位规划总用地面积53887.14可建设用地面积30978.05总建筑面积80754其中地上建筑面积61254地下建筑面积19500地上部分分项面积其中住宅面积50400会所面积10854容积率1.14绿化率40建筑密度25户数276户停车数280辆其中地上停车0辆地下停车280辆1.4、项目建设单位概况：“永吉一号”小区项目建设单位山西汇荣房地产开发有限公司，公司成立于2008年7月31日，是由山西省住房和城乡建设厅批准成立的房地产开发、经营企业，注册资本2000万元。公司地址为晋中市榆次区迎宾路3号，法定代表人：张石岗；经营范围：房地产开发、经营。公司现有员工32人，其中具有中级以上职称的管理人员有19人，持有资格证书的专职会计人员有5人。公司按照现代企业制度的要求，不断完善企业管理，正确处理客户、员工和股东的利益关系，以顾客为关注焦点；内部建立了完善的竞争机制、激励机制和监督约束机制，质量保证体系、服务体系、企业文化日益完善。公司下设五部一室，即工程项目开发部、销售部、财务部、预决算部、统计部、办公室。售后服务办公室、物业公司等部门，管理团队主要成员有：董事长张石岗先生，董事张志强、贾荷香、贾小林、张晓钰。主要管理人员：张云贵、狄新武、韩俊昉、张建国、师小丽、刘贵环、穆俊卿、李春娥。1.5、项目实施背景灵石县位于山西省中部，晋中市最南端，距省会太原150公里，总人口25.2万人，其中城镇人口9.7万人，乡村人口15.5万人，人口密度为184.2人/平方公里。北邻介休，南接霍州县，东靠沁源县，西连交口县、孝义市，有“燕冀之御，秦蜀之经”之称。于隋开皇十年（公元590年）置县，距今已有1400多年的历史。隋初属平周县（今介休市），隋开皇十年，隋文帝杨坚北巡挖河开道，获一巨石，似铁非铁，是石非石，色苍声铮，以为灵瑞，遂命名为“灵石”，割平周县西南地置为灵石县。灵石县为暖温带季风气候区。平均海拔800米，平均气温界于9.910.6之间，年平均降水量为320738毫米，霜冻期为九月下旬至次年四月中旬，平均无霜期界于144184天之间。灵石县是山西省产煤大县之一，县域境内地下矿藏资源丰富，其中煤炭、石膏、硫铁矿储量丰富，品质优良。全县含煤面积860平方公里，占全县总面积的71.3，地质储量为91亿吨。石膏储量达17.2亿吨，矿石纯度达9098，为特级品和一级品，享有灵石“雪花膏”之称，是华北地区第二大石膏矿床。硫铁矿储量达2亿吨，是全国煤系硫铁矿的主产基地之一。2010年灵石县生产总值130亿元；财政总收入27.1亿元，居全市（晋中第一、全省县级第四）在全省县域经济社会发展评价中，从2007年的第14位上升到2010年的第3位。与其他山西城市相比，第三产业占GDP比重、就业人员分布主要指标来看，灵石县已具有较为成熟的工业基础，再从矿煤炭收入量和销售量来看，灵石县都具有典型的工矿业城市的特征。为了走可持续发展经济路线，灵石出台了一系列对于非煤类和高新产业的经济优惠政策（退费退税）。近两年灵石在全县范围内展开了前所未有的环保治理和造林绿化工程，一级天数实现零的突破，进入全省重点监控县（市）前十位；投入近亿元进行生态环境建设，全县林木覆盖率达到40.78;在全省率先启动了汾河流域生态治理修复于保护工程。2008年荣获“全市环保专项行动优秀单位”、“全市林业建设先进县”等称号。灵石县历史悠久，名胜荟萃，风景独秀。全县共有文物古迹46处，旅游资源极为丰富。属国家级文物保护的有旌介古遗址，省级文物保护单位有王家大院、资寿寺、韩信墓、文庙、晋祠庙、厦门古堡、后土庙、灵石，灵石介子推祠（清明节发源），石膏山森林公园为国家级森林公园，省级风景名胜区。明清时期灵石县有四大家族，分别为两渡何家、厦门梁家、静升王家（如今王家大院）、蒜峪陈家。灵石是山西南北交通运输之要冲。目前城市周边主要的对外交通通路主要有3条公路和1条铁路，分别为京昆高速（大运高速）、108国道、S221省道（灵石晋中、太原）和同蒲铁路复线，目前正在开工建设的大西高铁（西安大同）在灵石东设站，原计划2014年竣工，预计2013年左右竣工，将大大提升城市的经济和生活属性。城市位处交通要冲，与周边城市交通便利，随着高铁的建设，将进一步拉近灵石和周边省会城市的时间距离，周边城市对灵石的辐射将进一步加大。灵石位于狭长的汾河峡谷，向东沿静升河延伸，向西与汾河接壤，呈“丁”字型。受地形限制，城区可用面积十分有限，城区面积仅4.8平方公里。随着城市人口的快速集聚和城市自身发展需要，有限的城区面积显然已不能满足，因此政府提出了“拉大城市框架、扩展城市规模、美化城市景观、提升城市品位”的城市建设思路。灵石县的“十二五”规划纲要。确立了以“再造两个灵石，冲刺全国百强”为目标，以构建“富强灵石、生态灵石、幸福灵石”为主旨，全面加强新型工业强县、核桃经济大县、现代旅游名县“三县”建设，努力成为全省“四化”建设的样板间、转型跨越的先锋队这一“十二五”发展战略目标体系。这一目标体系，体现了贯彻上级精神与灵石实际的结合。目前确定了县城和静升新区两个复合中心，县城是全县的政治经济中心，静升新区重点发展商贸、旅游、文化、教育、服务产业。静升新区控制范围为静升镇、马和乡的主要辖区范围，总面积85平方千米。适宜建设用地面积为21.9平方千米。近期用地面积近5平方千米，远期人口规划30万人。项目位于静升新区，位于县城核心区东北方向，距离约为9公里。静升新区目前为开发初期，基本处于空白阶段。区域远离老城区及工业、产煤区，路况良好，自然旅游资源遍布，空气清新，绿色盎然，生态宜人，自然环境明显优于老城区。全国知名旅游景点王家大院，山西文化代表，清代民居建筑之集大成者。本案位于公路进入王家大院的必经之路，并有良好展示面，有利于项目品牌形象的快速传播。省级重点高级中学，5000余名学生的大型学校，灵石最好的高中优秀的教育资源，在日益重视教育的今天，将是本案良好的推广资源之一。灵石唯一的五星级酒店，当地高端消费场所代名词，拉升区域高端形象的重要物业之一。静升派出所紧邻本案，完全消除了新区初始，周边冷清带来的居住不安全感，未来本案安保可考虑与静升派出所形成联动，进一步增强项目竞争力。本案北侧为老旧小区，以及正在建设中的新农村改造住宅。项目南侧政府规划了1500森林公园，将是本案可直接享用的重要自然景观。公司认为当前是该项目开发的最佳时期，适时提出开发该项目。1.6、结论及建议1.6.1、结论该项目设计合理，规模适中，项目的建筑密度、容积率、绿化率、户型面积及户型比例等主要技术指标均符合国家关于商品房开发的有关政策要求，项目的建设符合国家政策和灵石县城总体规划及静升古镇保护规划的各项要求，布局人性化，结构安全可靠，外观新颖美观大方。项目建成后将带动静升新区的繁荣发展。该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。1.6.2、建议1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设尽快开工保值保量顺利完工，创建一个优质工程。3、组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减少投资风险。4、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排。第二章 项目投资环境分析2.1、灵石县的区域概况2.1.1、自然概况1、区域位置灵石县位于山西省中部，晋中市西南端。北与介休市、孝义市相邻；南与霍州市、汾西县接壤；西与交口县交界；东与沁源县相望。县域东西宽约53.5公里，南北长约39公里，总国土面积为1206平方公里。2、地形地貌本县地处黄土高原属土石山地，整个地势东高西低，地层分布从东到西，平均海拔850m左右，县域由东西两山向中部汾河谷地自燃形成了三级阶梯分别占国土总面积的27.8%、57.6%、14.6%。灵石县四周群山环绕，山峦重迭，山地和丘陵面积占90%以上，中部为汾河谷地，县城居于谷地之中，为晋中通往晋南之咽喉。县境东部有太岳支脉石膏山；海拔2532米，西部为丘陵地形属吕梁山脉，较大山为县城西北14.5公里出的新建塬，海拔1275米，坡度约40度，顶部平坦，面积12平方公里左右，是控制两渡至西山、控制灵石河西的战略要地。境内主要河流汾河切穿南部韩信岭形成下峡谷，是沟通晋中与临汾两地区的交通要道。其他还有仁义河、双池河、交口河等支流。3、气候气象本县气候属暖温带大陆性季风气候区，年平均气温9.910.6之间，年平均降水量为320738mm，县域多西南风，东北风次之，年平均风速为1.9m/秒，无霜期为144-184天之间。4、建置沿革早在史前灵石境内就有先民居住，在建县以前属介休地域。隋开皇十年（590年）文帝杨坚巡幸太原，傍汾开道获一石，因以为瑞，遂于此地置县，割平昌县西南地命名“灵石县”，属西河郡。唐贞观十七年（643年）废吕州，灵石县改属汾州，开元十一年（723年）改属河东道太原府；灵石属平阳府（河东道），万历廿三年（1595年）改属汾州府。万历四十二年改属平阳府；清初属山西省平阳府。乾隆三十七年（1772年）设霍州直隶州，辖灵石县；1948年6月灵石解放，9月，灵东、灵西民主政府合并成立灵石县人民政府，归太岳一专区管辖。1949年9月榆次专署成立，灵石划归榆次区管辖。1958年11月榆次专署改称晋中专署，灵石并入介休，1961年7月恢复原建置，灵石仍归晋中专署。1999年晋中撤地建市，灵石属晋中市至今。2.1.2、社会经济状况1、产业基础雄厚以产业优化升级、企业集群发展、资源循环利用为发展方向，坚持推进经济结构调整，全力实施大项目、大企业战略，已初步形成以煤焦、煤化工、冶金、建材、电力为主的五大骨干支柱产业体系，列入山西省重点发展的八大焦化基地和五大甲醇联产中心，工业经济占全县国民经济比重的80。煤炭行业通过资源整合，煤矿从216对减少为90对，原煤生产能力1803万吨/年；洗煤行业现有企业223户，60万吨以上36户，精煤生产能力8896万吨/年；焦炭行业6大机焦企业形成焦炭生产能力420万吨；煤化工行业的中煤九鑫30万吨甲醇、九鑫30万吨煤焦油和聚源10万吨甲醇等项目开始筹备建设；建材行业的晋投夏工68万吨水泥项目为干法回转窑水泥生产线投产；冶金行业现有6户碳素企业，阴极碳块生产规模居全国第一，晋阳碳素是全国最大的铝用阴极碳块生产企业，销售份额占全国的1/5。电力行业现有企业6户，电力装机容量12.85万KW。到2011年，全县将形成2300万吨原煤，1500万吨精煤、600万吨焦炭、10万吨碳素、50万吨甲醇、30万吨焦油加工120万吨水泥以及50万KW电力装机容量的生产能力。2、旅游资源众多灵石境内名胜古迹众多，自然风景优美。静升镇被建设部和国家文物局命名为首批中国十大历史文化名镇，并位列榜首；全国重点文保单位、国家4A级景区王家大院，以其独特的三雕艺术和恢宏的气势被誉为华夏民居第一宅;千年古刹资寿寺以十八罗汉头像失而复得蜚声海内外；“灵石”，为全国第二大铁陨石。近年来，随着旅游业的迅速发展，已经初步形成了以静升历史文化名镇、王家大院为龙头，集建筑文化、民俗风情、自然风光、人文名胜为一体的旅游景观和独具特色的旅游经济带。3、投资环境宽松灵石县大力倡导“管理就是服务，服务必须一流”的理念，全面推行“首问负责制”、“服务承诺制”、“限时办理制”，对来灵投资的企业实行全程跟踪，提供保姆式服务，对项目所涉及的税收、土地、规费、配套服务实行全面优惠，提供全程、完善、优质、高效服务，着力营造“亲商、富商、安商、乐商”的投资软环境，使企业能集中精力创业。目前，中央大型企业中煤能源集团、保利集团，世界铝业三大巨头之一的俄铝集团，世界知名的电力企业日本电源开发株式会社，全国知名民营企业横店集团、银亿集团等30余户国内外知名的大企业、大集团已经在灵石稳定投资，达成引资意向150亿元，落实资金30亿元，成为灵石经济发展不可或缺的重要力量。“十二五”期间，灵石县将继续以科学发展观统领全局，突出率先发展主题，全面实施“开放引进、民营赶超、项目带动、环境保障”四大战略，突出抓好“工业新型化、规模化、循环化”和“城镇集群化”两个重点，采取“工业向园区集中、人口向城镇集中、住宅向小区集中”三项措施，加快建设，加速发展，努力构建实力强劲、生活富裕、生态良好、文明和谐的新灵石，把灵石建设成为山西中部最具活力的经济带和城市群上一颗璀璨的明珠。到2011年，争取实现三大目标：全县财政总收入超过20亿元，农村人口转移占到农村人口总数的一半以上，城镇化率达到60%以上。4、农业全县现有耕地38.24万亩，主要粮食作物有小麦、玉米、谷子、豆类、高粱等。经济作物有油料、蔬菜等。森林覆盖面积为27.5万亩。5、交通南同蒲铁路纵贯县境中部，是灵石县对外交通的大动脉。大运公路途径县境，此外还有县级公路和乡镇级公路多条，连接着境内各个乡镇、厂矿和绝大部分村庄。2.2、灵石县城总体规划概述新一轮的城市总体规划灵石县县城总体规划（20102020）由山西省城乡规划设计研究院编制，同年由晋中市规划局组织相关专家进行通过评审。2.2.1、区域定位：灵石县是山西中部的能源基地、全国知名的晋商文化旅游区、晋中市新兴工业区的重要组成部分。2.2.1、产业发展与布局规划：（一）农业发展与布局规划农业发展基本思路：保持粮食生产基本稳定，优化农业结构，大力发展优质、高效、生态、设施农业，着力做大畜牧业，加快发展林果业，培育壮大蔬菜业，积极开展休闲观光农业。按照区域化布局，规模化经营要求，合理调整农业布局。培育、壮大农业龙头企业，延伸农产品链条，形成龙头企业联合合作组织、合作组织带动农户的农业产业化体系。加大农业基础设施建设力度，建立有效的抗旱减灾体系，提高农业抵御自然灾害的能力。农业产业布局：以静升、马和、王禹、梁家焉、段纯、两渡、夏门为发展种植业的重心地域。在翠峰、梁家焉等乡镇建设玉米示范区，重点推广农大108粮饲兼用玉米品种；在南关西许一带建设小杂粮基地，重点推广晋谷21号，引进沁州黄品种；在马和、静升等乡镇建立黄金梨、水晶梨示范基地；在边山发展以核桃为主的干果种植；积极扩大中药材的种植面积；沿河流域积极发展蔬菜种植。农业推进措施：完善基础设施建设以及农业发展的基本农田建设；完善农业科技服务体系，积极引导农民发展旱作农业；完善农村金融服务体系，进一步完善和深化农村信用社改革；建立集中统一的农产品批发市场；以工补农，工农共建。（二）工业发展与布局规划工业发展基本思路：依托县域产业与经济发展优势，以建立节约化、多元化的支柱产业体系为目标，以传统产业新型化、新型产业规模化为导向，以促进经济增长方式的根本性转变为着力点，集约化发展煤炭开采业、电力工业，规模化发展煤化工产业，配套发展建材与新材料产业，多样化发展农副产品加工业，逐步形成多元化产业体系。积极推进煤炭、焦炭、化工、冶金、建材、电力等行业的循环经济型企业和循环经济型工业区建设，积极探索符合县情的循环经济发展道路，促进经济与资源、环境协调发展。实施大企业战略，扩大企业规模与产业集中度，抓好重点工业区建设，促进工业布局的相对集中，加强产业整合，积极推进产业集群化发展，从大型企业、工业区两个层次推进经济结构调整。工业产业布局：县域工业形成“一园、四区”（段纯工业园区、两渡工业小区、南关工业小区、厦门工业小区、城东综合经济区）的布局格局。段纯工业园以煤化工为发展主线，并带动产业链的相关工业发展，进一步壮大产业集群。同时要依托镇域丰富的硫铁矿资源积极发展硫化工业；两渡工业小区的产业发展以原煤洗选、煤矸石发电为主导方向；南关工业小区的产业发展以煤化工为主导方向；厦门工业小区的产业发展以建材、冶金为主导方向；城东综合经济区以发展洁净型工业、新兴产业、高新技术产业为主。工业推进措施：拓展工业化资本措施的渠道；加强技术创新，以信息化带动产业的发展；通过企业之间的整合做大产业规模，形成集团化、规模化企业组织形式。（三）第三产业发展与布局规划第三产业发展基本思路：通过区域性市场中心的建设，促进商品的流通与销售，促进当地消费水平的提高；加快交通运输业等基础设施的建设与发展，拓宽县境内乡、镇、村之间，以及本县与外界联系的通道，积极发展现代物流业；突出发展面向本地优势产业的服务业，大力拓宽社会居民生活服务业；在做大做强第三产业的同时，全面提升服务质量和水平，增强城镇的聚集和辐射功能。第三产业布局：重点推进中心城、南关、两渡、段纯“一主三副”的城镇第三产业发展，加强厦门镇旅游服务基地建设，以区域中心带动整个县域的服务业。2.2.3、城镇空间布局、职能、规模：县域城镇总体布局结构为“1145”：即：形成“一心、一轴、四点、五园区”的布局格局。“一心”，即县域中心城（由县城、静升镇区及其间的连接段构成），是县域人口集聚与城镇建设的重心，全县的综合服务和创新中心，区域增长极核。以新区建设为契机，加快空间结构调整步伐，完善功能，提高质量，增强实力，扩大规模，强化对全县的辐射和带动作用及提升区域地位。“一轴”，为沿汾河谷地与大运一级公路形成的县域城镇与经济发展主轴线，是县域最重要的人口城镇产业生态聚合轴。“四点”，为两渡、段纯、南关三个区域性中心城镇和夏门旅游次中心。“五园区”，为两渡、段纯、南关、交口四大工业园及静升新型产业区。城镇体系职能结构规划：强化县域中心城的综合职能（翠峰镇实现与政治、经济中心、新型工业区及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主；静升镇是县域文化教育中心，旅游及旅游服务基地）。在中心城逐步退出高污染、占地大的传统工业生产职能；加强其他城镇的职能分工，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。城镇体系职能等级：规划县域城镇体系职能等级为“一心、四镇、多点”的三级结构。“一心”即县域中心城，为城镇体系的一级城镇；“四镇”即南关镇、段纯镇、两渡镇、夏门镇，是城镇体系的二级城镇；其他城镇与集镇为三级城镇。城镇职能分区（即城镇服务范围）：县域中心城全县；南关镇镇域、县域南部；两渡镇镇域、县北部；段纯镇镇域、县域西部；夏门镇镇域、县城旅游次中心。规划县域各城镇职能分工详见下表。表2-1 灵石县城镇体系职能结构规划职能等级城镇名称职能类型主要职能县域中心县城（翠峰镇）综合型县域政治、经济中心，晋中市南部门户，高新工业基地及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主。静升镇工贸及旅游型历史文化名镇，宜居城镇，灵石县域的旅游服务、文化教育中心，静升镇域的综合服务中心重要城镇南关镇工贸及旅游型县域南部中心城镇、交通枢纽，区际贸易市场，煤化工基地，生态旅游区两渡镇工贸型县域北部中心城镇，原煤洗选，电力工业基地，区际贸易市场段纯镇工业型县域西部中心城镇，煤化工、硫化工基地夏门镇工业及旅游型县域中部重要城镇，县域的旅游次中心和旅游服务基地，建材、冶金工业基地，县城工业产业外迁安置地一般城镇梁家焉乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心英武乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心。坛镇乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心马和乡农贸型以农副产品加工、集市贸易为主的农贸型乡及镇和乡域中心。王禹乡工矿型以煤矿工业为主的乡集镇。交口乡工矿型以煤矿工业为主的乡集镇。城镇体系规模结构规划：遵循“突出重点，促进聚集”的总体指导思想，规划县域城镇规模结构如下表。表2-2 灵石县城镇驻地人口规划表 （单位：万人）城镇名称现状人口2020年规模等级城镇数量县城中心城7.9014.5101南关镇2.873.01.0-3.04两渡镇1.882.0段纯镇0.831.5夏门镇0.801.0梁家焉乡0.110.150.56英武乡0.080.15坛镇乡0.150.2马和乡0.350.4王禹乡0.130.15交口乡0.100.152.2.4、县域综合交通规划：（一）公路网络发展规划规划公路网络分三个层次。第一层次（通道型公路布局）：峪南线（峪口南关），全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级；夏木线（夏门木瓜曲），全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级。第二层次（叶脉型公路布局）：大运高速公路陈家山互通口至玉成段全线路面拓宽改造，技术等级提升为一级；富王线（富家滩）、坛富线（富家滩坛镇）、义两线（义棠）、解梁线（解放桥梁家焉）、峪霍线（玉城郝家庄段）等公路进行全线路面拓宽改造，技术等级提升为二级；旅游公路，灵石红崖沟段、东夏线王家大院段、马和介庙林场段、东夏线资寿寺段道路等级提升为一级，新建峪口介庙林场段旅游路，技术等级为二级。第三层次（网络状公路网布局）：在规划期内实现村村通油路。（二）铁路建设规划加强各铁路站场建设，规划将灵石站站内线路延长至1050米，以增加运力；延伸汾西电厂铁路专用线至南关工业小区；新建中煤九鑫铁路专用线，该专用线从灵石的富家滩引线，设计规模300万吨/年；在铁路线穿越城镇人口密集区域时，考虑设置立交；搞好铁路沿线的绿化隔离带建设，隔离带宽度应不小于30米。2.2.5、城市性质：中心城是中国知名的晋商文化旅游区，是以旅游业、高新产业为主的、第三产业发达的宜居城市。其中，县城是县域政治、经济中心，晋中市南部门户，新型工业区及旅游服务基地，以发展物流、商贸服务业为主；静升镇是县域文化教育中心，旅游中心及旅游服务基地。2.2.6、规划区范围：包括翠峰镇部分地区（原城关镇、原水峪乡范围）、静升镇和马和乡，总面积210.13平方公里。2.2.7、城市用地发展方向：规划期年内中心城建设用地发展以新区建设为主，县城区改造为辅，同时加强对静升古镇的修复和环境整治。新区建设由北向南逐步有序向马和和大运高速公路东方向发展，县城区以内函式挖潜改造，重点是城中村改造和工业用地的整合调整，县城连接段主要以恢复古村落风貌，整合村庄居民用地，发展新型产业用地为主，并加强永吉大道和静升河的生态绿化建设。2.2.8、发展规模：（一）县城人口规模确定到2015年，中心城人口规模为11.65万人；到2020年，中心城人口规模为14.5万人。（二）县城用地规模2020年，县城建设用地1502.6万平方米，人均103.6平方米。九、功能结构中心城远景空间布局结构形式仍为“三区、三轴、一圈”。在规划期内，旧城居住建设的重点是结合城中村改造进行居住区建设。新建居住区主要布置于水峪河以西、铁路专用线以北、小河南路以南的地域。新城区居住建设的重点是新区居住区建设。同时结合古镇保护和旧区的更新改造适度调整现有居住用地，拆迁与古镇保护相冲突的居住建筑。整合连接段内的村庄用地，保留延安、苏溪、尹方和南蒲等4个村，形成两个居住组团延安居住组团、苏溪-尹方居住组团。限制南蒲村庄建设用地的发展。第三章 市场分析3.1、项目建设的背景我国是人口大国，住房问题一直是人民群众最关系、最直接、最现实的民生问题。改善居民住房条件，发展房地产业已成为构建和谐社会的重要内容。通过房地产开发，可以迅速改变城市面貌，提高人民居住水平，挖掘城市用地潜力，是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，也是激发城市升级与活力的重要手段，是加速城市经济发展与加强投资的重要措施。另一方面，在城市拆迁改造中，房地产开发也起到重要的作用，我国许多城市在市场经济发展的大潮和经济规律的作用下，通过房地产开发推动城市拆迁改造步伐，为国家和社会的发展提供有力的支持作用。作为房地产业的四线城市，灵石县具有优越的自然环境、深厚的文化底蕴、丰富的矿产资源、发达的交通条件、优越的区位优势，奠定了房地产市场发展的自然区位基础，为房地产业快速发展创造了有利的条件。作为晋中市产煤大县，灵石县近年来区域经济持续快速发展，新型工业化和城市化进程不断加快，居民收入、消费水平和消费需求稳步提高，共同构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础，为房地产业快速发展提供了广阔的市场空间。上世纪90年代中后期，我国房地产业开始高速发展，成为支撑国民经济增长的重要产业。特别是北京、上海、广东等发达城市，由于受经济条件的局限，房地产业的发展相对滞后。直到2000年，灵石县的房地产业才正式起步，但随后发展迅速，并逐步成为一个支柱产业。真正的大发展是在2007年，当年房地产业占全市第三产业和GDP的比重均大幅增长，税收也增长较为迅速。由于房地产业产业链长，关联度高，带动了全县旅游业、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其常熟效应更是惠及上下游诸多产业和相关行业，并对改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。灵石县是目前晋中市城市发展最快的县市，据业内人士分析，当前灵石县房地产业发展呈现以下特点：（1）房地产开发投资快速增长，开发实力明显增强。目前，该县有房地产开发企业10多家，其中本地企业占到50%，外来投资企业占到50%，开发企业的资质等级有所提升。有实力的公司在抢占灵石县市场的同时，已经开始向外扩张，天星等开发企业于去年先后在晋中市等地购买土地进行县外开发：开发投资逐年平稳增长，2009年房地产开发完成投资50亿元，今年上半年完成投资18.22亿元。房地产开发已由小打小闹转向规模经营、成片开发。（2）房地产买卖日趋活跃，房地产价格稳步上升。晋中在20世纪90年代末建设起了房地产交易市场，实施交易、登记、办证“一条龙”服务，同时，在严格的产权管理和对全市的房地产交易进行整顿和规范的基础上，逐步放开了房地产二三级市场，由此带来了房地产市场的活跃和兴旺。目前，我县房地产户型构成中90110平方米占60%，90平米以下占35%，140平方米以上的占5%。作为晋中市的南大门，灵石县的未来城市发展规划中提升了服务业在经济格局中的产业地位，为房地产业描绘了美好蓝图，预示着房地产业将迎来加快发展的又一个春天。灵石县的房地产业是伴随着灵石经济的发展而逐步壮大的，已成为区域经济中的一个重要的朝阳产业，必将伴随着灵石经济社会赶超发展的铿锵有力的步伐共同阔步前进。3.2、灵石县房地产市场概况城市住宅市场规模极小，近几年主要在售项目仅为5个（含尾房和售罄项目），均位于老城区。从项目套数推断，大多数项目为24万平米规模，凤凰新城为新推城市第一大盘，也仅有约万余平米规模（住宅约万平米）。市场在售项目以中密度为主，早期开发的多以多层为主，新推在售项目以小高层、高层为主。仁里别墅是在老城区内早期开发的城市别墅项目，均为独栋产品项目，外立面均采用涂料。3.3、静升新区房地产市场概况本案所在区域内北侧为正在建设中的旌介、椒仲、北庄新农村改造新旧小区住宅外，东侧有刚开工建设的中煤家园，南侧有规划建设中的县公、检、法和人民医院，除此，无成熟在售项目。基本处于空白阶段。本案区域环境与老城区明显不同，首先周围场地平坦，路况良好，两侧绿化带繁茂，不像老城区域两山夹一河，视野不开阔。其次项目南侧政府规划了千亩湿地公园，将成为本案最重要的直接享用景观资源。而且本案位于高速路出口，是进入灵石知名度最高的“王家大院”的必经之地，把守“城市东大门”，拥有非常良好的形象展示面，为未来提升项目在省内乃至周边城市知名度打下良好基础；虽然静升新区现在未成规模，但周边教育、治安以及服务业（五星级酒店）等方面现状配套良好，拥有较好的居住条件。3.4、市场竞争分析随着老城区受地理格局的限制和可利用土地空间的限制，静升新区呈现出了不可替代的独特优势条件。其四通八达的交通优势，环境优美的自然条件、相邻城市的依托条件、旅游资源的拉动条件，必将有着其得天独厚的发展前景。所以，预计静升新区房地产市场在未来几年内，将逐步呈现出市场活跃，交易量放大，价格可逐步走高的走势。但是整体来看，灵石房地产市场区域项目均为低价竞争的中低端产品，高端项目处于空白阶段。据调查：购房影响因素中地理位置40，价格为36.85，环境为22.96，交通为6.47，其他因素的被选率为0.93，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等，根据前期的市场调查，公司优选设计户型，努力打造满足客户需求的精致高端小区，打造一个具有居住气氛、富有人性和独特文化品位的高尚社区，必将受到有识之士的青睐，为增强市场竞争力奠定基础。3.5、目标市场定位本项目以得天独厚的环境优势，借助高规格的设计，开发商的高投入，将建成灵石县高标准精致居住小区，并借助悠久的王家大院文化历史对于民众的特殊影响，人们对家族兴旺的责任感和使命感突出，注重被尊重、被崇尚的荣耀感。增加标定身份地位的消费品和消费空间，因此将高端住宅做为品质消费的重要标志之一。其市场目标客户定位为周边企业、工商户改善居住条件的置业者、政府及企事业单位中层以上管理干部、外地来灵石经销商、周边城市投资客户以及其他人员。综上所速，本项目符合灵石县“再造两个灵石”的发展思路，符合房地产发展和客户要求，社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行，市场前景良好。第四章 工程建设条件分析41、气象条件项目位于灵石县东部静升镇，气候温暖，海拔520米，属温带大陆性季风气候，春旱多风，夏热少雨，秋凉气爽，冬寒少雪，年平均降雨量515毫米，年平均气温11，无霜期163天，主导风向为西北、西南风。4.2、工程地质条件4.2.1、地形地貌拟建场地属冲洪积地貌，整个场地平坦开阔，场地地形起伏甚微。4.2.2、地层时代局成因类型场地范围内地基土层沉积时代成因类型自上而下依次为第四系全新统人工堆积层，第四系全新统冲、洪积层。4.2.3、水文地质静升新区范围内地下水位较浅，设计按地下水影响考虑。4.2.4、地基土层第1层：耕土，以粉土为主，层底埋深0.3-0.9米；第2层：粉土，层底埋深1.0-2.3米；第3层：卵砾石、圆砾、角砾组成，该层位揭穿，最大揭露厚度18.9米。4.2.5、岩土工程评价1、湿限性评价当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，场地地基土不存在湿限。2、液化评价当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，场地地基土不存在地震液化。3、均匀性场地地基土除表层分布薄层耕地及粉土外，主要由卵砾石地层组成，当拟建建筑物以第3层卵砾石为持力层时，由于其分布均匀稳定，天然地基可视为均匀地基。4、侵蚀性场地环境类别为，地基土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均不具备腐蚀性。5、承载力各层地基土承载力特征值fak系根据原位测试和室内土工试验结果，综合确定：第1层：耕土 fak=70kpa第2层：粉土 fak=120kpa第3层：卵砾石 fak=350kpa6、稳定性、适应性场地及场地附近无全新活动断裂，未发现危及工程安全的不良地质作用，该场地视为稳定场地。场地及场地附近无全新活动断裂，未发现及工程安全的不良地质作用，该场地可视为稳定场地。4.3、公用设施条件项目所在区域的供水、排水、暖通、供电、供气、通讯等新区基础配套设施均做了详细规划。项目区毗邻城市城市主干道，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了有力条件。施工所需的建筑材料可从当地建材市场购得。第五章 工程建设方案5.1、地块特征分析1、项目区位分析“永吉一号小区一期工程”位于大运高速灵石出口北侧，是公路交通的“城市之门”，东望绵山旅游风景区，南邻千亩湿地公园，西眺静升古镇和王家大院，北靠新农村小区，广阔恬静的田园美景和城市繁华气息相互交融，是典型的富家地居住环境。2、项目交通分析南临高速路引道，西邻永吉大道和东夏线，灵石发往太原方向的公共长途客车均由此经过。南有高速铁路车站，交通十分便捷。3、项目人流分析项目地目前人流量较少，但是考虑到县城居住环境的恶化以及居住区域条件的限制，再加上各乡镇村庄的合并、人口的急剧增加，随着政府医院、公检法等单位的搬迁以及周边环境的改进，相信不久的将来，该地块将成为灵石人民投资和居住的好去处。4、项目周边规划按照灵石县静升新区的规划，西侧已经建成的灵石万人高中，南侧是正在规划建设中的公、检、法办公区和县人民医院；东侧是建设中的中煤家园，北侧有已运营的五星级国际宏源大酒店。由静升通往马和高铁车站的纬九路已开工。5.2、项目SWOT分析1、项目优势分析该项目所处地块地理位置优越，位于城市污染区之外，自然环境相对优越，项目规划设计起点高，项目前期市场调研全面到位，项目投资商、建设单位管理规范，资金及管理力量雄厚，这些都是该项目优势所在。2、项目劣势分析：由于项目地处新区，周围生活配套设施匮乏，另外项目南侧为大运高速出入口，车辆较多，并且车速较快，噪音大。3、项目机会分析由于县城老城区可以建造一定规模小区的地块越来越少，而市场对商品房的需求尚有较好空间，从企业效益的角度看，在该地块建设小区面临良好的商业机会。4、项目威胁分析商品房贷款、销售等有关政策的变化可能影响项目的进展。5.3、建筑设计的指导思想项目愿望：比肩一流城市的高端品质社区整体形象定位：晋儒宜居生活圈 本质高端不动产产品定位：低密度项目形象，丰富的产品线，多类型物业组合搭配。产品以独栋别墅、花园洋房、小高层、社区商业和会所产品为主。建筑风格定位：建筑拥有明确的文化符号特征，初步考虑本案选择东方ArtDeco-新中式装饰主义风格，具体可参考“朱雀门”项目。户型设计定位1、独栋别墅设计要求采用环路互通道路系统，以表现各单体别墅的独立感和领地感。社区内部公共景观，应结合南侧绿化隔离带设计，作为每天进出必经之路的视觉享受。根据不同户型面积分配用地面积和私家院落面积，随户型面积增大，其占地面积和私家院落面积应增大。结合景观资源排布不同面积区间的户型，大户型应占有最好的景观资源；前院进深尽量保留在8米以上，特殊位置特殊住宅后院进深不能低于6米，应注意其私密性；住宅之间左右间距应为4米以上，尽可能扩大前后间距；400平米以上户型每户设双室内车库，400平米以下户型每