某某国际家居产业主题社区项目可行性研究报告.doc

国际家居产业主题社区项目 可行性研究报告国际家居产业主题社区项目可行性研究报告2016年1月目 录第一章 项目基本情况11.1 项目概况11.2报告编制依据及研究范围3第二章 项目的功能分区62.1精品家居主题卖场62.2精品家居专业市场与特色步行街62.3星级商务酒店72.4生态居住区82.5绿色商务办公8第三章 市场分析93.1市场解析93.2宁乡房地产发展现状（住宅部分）133.3宁乡房地产发展现状（商业部分）21第四章 建设规模和建设内容314.1建设规模314.2建设内容31第五章 项目建设场址与建设条件325.1项目建设地点325.2项目建设条件32第六章 建设方案356.1建筑方案设计356.2结构设计396.3给排水设计416.4电气设计446.5建筑智能化设计506.6暖通设计536.7消防设计55第七章 节能节水587.1 设计依据587.2 项目能源消耗种类和数量分析607.3 项目所在地能源供应状况分析617.4 节能措施617.5 能源管理637.6 节能效果分析结论与建议64第八章 生态环境影响分析658.1 建设地区的环境和生态状况658.2 环境质量标准集排放标准658.3 施工期环境影响分析658.4运营期环境影响分析678.5清洁生产69第九章 劳动安全卫生及消防729.1 劳动安全卫生729.2 消防74第十章 项目组织管理与实施进度7610.1 项目组织管理7610.2 项目实施进度77第十一章 工程招投标方案7911.1 招标依据7911.2 招标范围7911.3 招标组织形式7911.4 招标方式7911.5 招标公告的与媒体7911.6 各项服务单位招标要求7911.7 招标情况80第十二章 投资估算及资金筹措8112.1 估算范围8112.2 估算依据8112.3 投资估算金额8312.4 资金筹措方式及来源83第十三章 财务分析8413.1 基本数据8413.2 利润估算8513.3 财务盈利能力分析8613.4 偿债能力分析8813.5 财务生存能力分析8813.6 财务不确定性分析8813.7 结论89第十四章 社会评价9014.1 社会影响效果分析9014.2 社会适应性分析9014.3 社会风险及对策分析91第十五章 结论与建议9415.1结论9415.2建议94附表：附表1：建设投资估算表附表2：项目总投资使用与资金筹措表附表3：还本付息计算表附表4：流动资金估算表附表5：销售收入、销售税金及附加和增值税估算表附表6：总成本费用估算表附表7：固定资产折旧费估算表附表8：无形资产和其他资产摊销估算表附表9：工资及福利费估算表附表10：项目投资现金流量表附表11：项目资本金现金流量表附表12：利润与利润分配表附表13：财务计划现金流量表附表14：资产负债表附表15：财务敏感性分析表附表16：主要技术经济指标表附表17：国际家居产业主题社区销售收入表附表18：星级酒店经营收入表V 第一章 项目基本情况1.1 项目概况1.2.1 项目名称国际家居产业主题社区项目1.2.2 项目建设单位及慨况深圳某家居产业发展有限公司来自深圳的家居产业链整合投资与运营商20余年家居产业运营商，集合深圳一线城市的家居研发、生产、销售、品牌、资本优势，整合产-研-学-市场的全产业链资源，投资宁乡玉潭产业新城。1.2.3 建设地点本次规划用地为位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面的伊兰尼斯地块。该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人民政府隔路相望，南面与玉潭公园遥相响应，地理位置优越。1.2.4 建设规模与内容该项目为国际家居产业主题社区，规划总占地250亩，总建筑面积60万m2，其中精品家居主题卖场10万、精品家居专业市场与特色步行街10万、星级商务酒店5万、生态居住区30万、绿色商务办公5万等及其附属配套设施。1.2.5投资规模和资金筹措项目估算总投资200000万元，建设投资195868.12万元，其中建筑工程费164500万元，设备购置费2500万元，安装工程费200万元，工程建设其它费用26797.65万元；工程预备费1870.47万元。建设期贷款利息3840万元，铺底流动资金291.88万元。所需资金由企业自筹14亿元，银行贷款6亿元。1.2.6项目实施进度该项目计划建设期为30个月，拟定于2013年1月开始前期工作，2015年6月竣工验收投入使用。1.2.7项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量备注1占地面积亩250.002建筑面积m2600000.003劳动定员人1004总投资万元200000.005年均营业收入万元33827.476年均销售税金及附加万元1318.047年均房产税万元964.298年均固定成本万元6208.849年均可变成本万元2144.0010年均总成本万元8352.8411年均利润总额万元24156.5912年均所得税万元6039.1513年均利税总额万元25474.6314年均净利润万元18117.4415年均息税前利润万元25139.4416总投资收益率%12.5717资本金净利润率%9.0618财务内部收益率%27.07税前19财务净现值万元100743.80税前20投资回收期年4.49税前，含建设期21财务内部收益率%18.28税后22财务净现值万元46923.60税后23投资回收期年4.95税后，含建设期24盈亏平衡点%20.451.2报告编制依据及研究范围1.2.1报告编制依据关于编制本项目可行性研究报告委托书；中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；湖南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；宁乡县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；产业结构调整指导目录（2011年本）；中华人民共和国房地产管理法（2007年修正）；国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知（监发20076号）；中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号）；房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；投资项目可行性研究指南编写组编制的投资项目可行性研究指南（试用版）；长沙市统计年鉴2011；项目建议书批复；土地出让条件和规划批复；政府相关部门关于本项目建设的有关会议纪要；项目单位提供的相关基础资料。1.2.2研究范围及内容1.研究范围本报告研究范围是以“深圳某家居产业发展有限公司国际家居产业主题社区项目”内建筑物的建设为主。国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL（商城）、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。2.研究内容本项目的研究内容主要有以下几方面：项目建设的必要性和可行性；项目市场分析；合理确定本项目的建设规模；项目建设的基本条件；项目建设方案 ；建设水平及投资估算；建设资金筹措；社会效益分析等。第二章 项目的功能分区2.1精品家居主题卖场精品家居主题卖场近10万平米专业精品卖场，集名品家具、装饰建材、灯具于一体，成就五星级服务的家具、建材主题购物中心，助您轻松实现从清水房到梦想家的完美蝶变。汇聚天下家居风情，聚合环球家居风尚，精品家居主题卖场以磅礴的气势和高贵的气质，将国际前沿家居产品、设计和资讯潮流引入宁乡，创造卓尔不群的品质家居生活。建材：主要经营瓷砖、卫浴、地板、门、橱柜、衣柜、吊顶、壁纸、灯饰等。从净化身体到净化心灵，卫生间的使命正在升级。在这里，为您臻选全球经典卫浴；承载整个家庭，承载您的梦想，好地板魅力无穷。木门、楼梯、衣柜同步呈现，助您打造恒定如一的超完美整体家居。至尊瓷砖品牌，在这里争奇斗艳，无论玻化砖、仿古砖还是马赛克、石材、均能达到您对地面墙的最佳追求。细节决定成败，灯饰给您的居室从顶到地的全面升华。家具：主要经营软体家具、板式家具、儿童家具、实木家具、韩式家具、欧美家具、家饰等。一张温暖的床，一套舒适的沙发，在这里是一种精神上的安慰；板式家具的简约、精巧、时尚镶嵌进生活的点点滴滴；一套青少年儿童家具为您撑起孩子的健康、快乐、多彩的童年；感触实木家具，为您提供英伦乡居、美式亘古、北欧简约等家居风格，连同那些沉淀在百年岁月里的异国情调，让您在这里欣然成趣。 2.2精品家居专业市场与特色步行街回顾建材行业的发展历程，业态的发展能够说是整个行业发展的缩影，80年代末至90年代初，摊位制市场大行其道；进入2000年，专业建材市场浮出水面。对于宁乡，第一代零散的街铺已成为过去，其依然大量分布在社区商铺内夹缝生存；早期建材大市场的兴起，成为宁乡专业建材市场的领先者，启动了宁乡第二代粗放型建材市场；第三代为包罗万象的家居建材广场以及走精细化、主题化的建材市场与家居建材街；第四代为精、细、全的品牌展贸中心；精品家居专业市场与特色步行街成为第三代建材市场向第四代发展过程的衍生产物，是市场产生的必然。雅士林家居步行街通过差异化定位，将完善宁乡建材行业业态，最大程度提升华源建材板块的形象。精品家居专业市场与特色步行街项目由10万家居步行街组建而成。精品家居专业市场与特色步行街由三层底商构成，形成临街、内街两条平行商业动线，铺铺临街，商铺价值最大化，850米超长的临街面，更加增强项目的形象、商业氛围及档次。项目规划分为临街、主街、大卖场三大功能板块，融合家电、厨卫电器、灯饰、软装、家居、餐饮娱乐、社区综合商业配套等多重功能业态，打造完美的商业格局，将引领全新市场潮流，同时成就一个有一个的财富传奇。2.3星级商务酒店星级商务酒店以绝佳的黄金地理优势位置屹立于长沙市金融、政治、商务、休闲、娱乐正中心。酒店由深圳某家居产业发展有限公司管理，建成后是一家按五星标准筹建的集客房、餐饮、商务、会议、休闲娱乐等设施为一体的现代化综合型国际商务酒店。酒店整体设计高贵温馨、奢华典雅；简洁中彰显时尚、内敛中突现尊贵。无论是舒适的客房、还是汇集中西美食精粹的中西餐厅、或是全城最别具风格的康体娱乐中心华莱士酒店旨在为来自全世界的宾客提供阳光下最温情最物超所值的服务，为您营造出一个家外之家。2.4生态居住区华莱士生态居住区在长沙城市中心，营造出30万平米滨海度假情景住区，以“一核二轴三区”有序规划，合理而精确的布局1500多米长的沙滩海岸、3600平米带状水景、1800平米沙滩泳池、1200平米无边界泳池、百余种亚热带珍稀树种、大型露天滨海运动场以及高层瞰海住宅华莱士生态居住区以中心海景为核心，“前场”、“中庭”、“后院”通过“海洋文化轴”和“休闲商业轴”有序串联，共同缔造一个山海相依的滨海度假情景住区。华莱士生态居住区多样化户型设计，30余种户型，从70-260多，应有尽有，各取所需。大面积空间赠送以及露台和阳台的精巧设计，让每一扇窗、每一处转角、每一个卧室、甚至每一间厨房，都成为心情停留的最佳场所。作为市中心30万平米大盘，华莱士生态居住区与同地段楼盘相比有不可比拟的规模优势，比同规模相比有不可比拟的地段优势。华莱士生态居住区，倡导积极、健康的生活方式，并为健康生活创造条件，在滨海风情园林里巧妙布置了各类标准运动设施，走在30万平米的大社区里，随处可见运动的身影，跑步、游泳、挥拍、投篮生活在华莱士生态居住区，运动将成为一种习惯。2.5绿色商务办公绿色商务办公5万：共25层，其中四层商铺，每层5000合计2万；塔楼写字楼22层，总计3万，项目是长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT商务楼，总建筑面积近5万平方米，是一座融创意LOFT办公楼、创意主题商业街、国际风情餐饮等优势的创意商务旗帜。 第三章 市场分析3.1市场解析1、宁乡县区域/交通宁乡，隶属长沙，是省会长沙的西大门，也是长沙西部经济版块的重要组成部分。宁乡总面积2906平方公里，人口130万。宁乡共有33个镇、乡和1个省级经济开发区。县城为玉潭镇，城市建成面积32.8平方公里，常住人口26.8万。宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。宁乡县城经济在长沙属于较高水平，有“湖南四小龙”之称，外来投资在宁乡近年经济增长占60%的份额。经济总量在湖南排名第三位。湖南宁乡经济开发区是省级经济开发区，是2003年3月经国家发改委批准成立的全国仅两家“国家中小企业科技工业园”之一。2009年，宁乡县跻身“全国百强县”，名列第87位。2、城市发展规划要点分析东接长沙，西靠益阳，纵向发展和横向发展转变根据最新宁乡城区总体规划的修订意见，至2030年，县城将得到进一步发展，撤县设市，建一个用地规模78平方公里，拥有人口60万的中等城市。宁乡的城市发展方向，必然是东接长沙，西接益阳，已划入“3+5”城市圈，2014年城市城际铁路连通，北面工业适度发展，东面为衔接长沙，现以工业为主，适度配以相关配套和娱乐设施，整体城市以工业为主。3、城市发展的战略规划“工业新城+居住组团+主次商圈”的城市格局宁乡由小型县城向中等城市转变，扩大城市辐射区域范围，将进一步加强城市在区域内的影响，吸引更多的城镇本地居民以及外地消费者投资资金涌入；大河西先导区宁乡经济开发区，催化城市化水平的提升，更催生大量房地产消费需求，给房地产业的发展带来广阔前景。工业新城宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产产业带来足够的需求。居住组团二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理位置和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成绕城市中心的环状居住组团格局。主次两商圈老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。宁乡经济发展有坚实的基础，经济向好。宁乡经济高速发展为宁乡房地产提供了良好的发展环境；宁乡城市化拓展步伐的提速为宁乡房地产发展提供了机遇；宁乡城镇居民消费水平及收入水平提高，为宁乡房地产发展提供了坚实的客户基础。3.2宁乡房地产发展现状（住宅部分）1、施工面积逐年猛增近年宁乡商品房施工面积情况（万平方米）施工面积近年增势迅猛，2011年接近前两年总和，后续市场竞争将日益激烈。2、竣工面积相比之前大幅上涨，未来几年供应将持续增高，竞争激烈近年宁乡商品房竣工面积情况（万平方米）商品房竣工面积逐年上涨，大多数楼盘处于筹建或在建阶段，未来几年集中上市现象将导致市场竞争日益激烈。3、销售面积增长、购房需求涌入市场近年宁乡商品房销售面积情况（万平方米）近年市场销售面积自09年以来持续增长，民众购房热情高涨，众多投资性需求涌入房地产供需市场。2011年全市完成销售面积约2177万平米，宁乡县房产销量仅占全市比重的6.5%，宁乡房地产市场还有一定发展空间。4、近几年销售均价持续攀升，2011年10月份开始，受整体市场萎靡影响，有下降趋势小结：宁乡县房地产发展现状分析2011年下半年宁乡市场推出楼盘较多，如铂金汉宫、罗马假日、海博星河绿洲、福临门名郡、花语王朝、五街国际、中水一品等，众多楼盘都想利用“金九银十”时机与春节期间的销售旺季进行开盘推出；目前推出楼盘原计划进行蓄客，再开盘，由于受到一、二线城市房价下跌、利率上调、楼市萎靡等因素影响，楼市已悄然转化成买方市场，大部分楼盘都因为蓄客量不足而推迟开盘时间，如龙湾一品、海博星河绿洲，另外一部分改为暗推，如铂金汉宫、南国水乡等。宁乡市场在建、在售、筹建楼盘调研目前宁乡在建项目约有51个，待建项目约有22个。未来1-2年内宁乡房地产市场将有近30个项目推向市场，估计推出建筑面积将达到约550万平方米，即说近两年内平均将有250万平方米的量推向市场，由此可见，未来的市场竞争将是异常的激烈。目前市场在建、将建项目分布如下：主要在建项目一品江山，蓝庭国际城，维也纳花城，豪德光彩贸易广场，湘核花园，中水.一品，财富广场，公园道一号，芙蓉盛景，水木清华，胜景豪庭，金域蓝湾，皇庭尚品，爱琴湾，东方明珠，紫荆城，凝香华都，时代和府，名郡，兴旺佳园，龙华山庄，富贵世家，假日摩纳哥，瑞景春天，水木天成.朝庭，颐和源，澜湾国际，碧桂园，华夏综合服务市场，五街国际，人民路9号主要待建项目尚峰尚水，香榭名城，书香门邸，盈兴地产，华都丽景，春城佳苑，君逸豪门，格林春天，春城国际商业广场，南国水乡，大兴山庄，盛世华都，幸福桂花城，星河绿洲，金洲名府，香樟美地1、主要在售与即将推出楼盘分布2、典型楼盘住宅户型特征分析供给特征：总体市场从以中大户型为主的局面向以中小户型为主的市场格局转变，户型面积比例处于更新换代阶段。2009年前三房（包括三房）以下市场供应量比例占片区内总供应量的62.1%；2009年后，由于大量楼盘的更新换代，一房、两房的小户型单位供应激增，三房（包括三房）以上的市场供应量比例骤减为总供应量的46.15%，并且90平米以下的中小户型面积供应量呈几何倍数上涨。需求特征：中小户型相对畅销，三房（包括三房）以上积压量较大。表一：户型统计项目名称户型区间户型面积福临门名郡两房两厅两卫103-132三房两厅两卫113.8-135.8四房两厅两卫142.7-152.5龙湾一品一房一厅一卫30-50两房一厅一卫90三房一厅一卫107-136四房一厅一卫136-140春城佳苑一房一厅一卫50-55两房一厅一卫80-96三房一厅一卫98-130星河绿洲 三房两厅两卫95.98-147.7户型统计（表二）项目名称户型区间户型面积兆基君城二房两厅两卫84三房两厅两卫105-124四房两厅两卫143水木清华2+1房、两房两厅两卫88.09-89.413+1房、三房两厅两卫123.63-129.4五街国际 两房两厅两卫75-91.26 三房两厅两卫95.5-112四房两厅两卫121-129.5五房两厅两卫141-190华都丽景 单间23.93-40.9三房两厅两卫109.16-119.64两房两厅两卫86.39-88.98四房两厅两卫157.38-复式楼198.873、典型楼盘住宅市场价格特征分析价格特征：自2011年春节后宁乡项目开始普遍降价，目前已经进入第二轮降价潮，降价幅度增大；目前宁乡在售楼盘平均报价单价约3656元/平米。开盘价格区间变化2011年8-11月份期间楼盘开盘价格区间为3600-4200元/ ，属于宁乡正常价格区间，但是随着10月楼市的忽然转变，此期间开盘的楼盘开始用折扣、降价等方式进行促销；而12月份开盘楼盘结合了市场动态与消费者心理变化，采取了低价开盘，如五街国际以一口价3555元/，华都丽景以低均价3100-3500元/开盘。各盘开盘价/现价详见下表：典型楼盘价格分析（一）项目名报价均价（元/）促销政策五街国际3600起一次性9.9折，买房送车位或抵房款6万元左右，老带新5000元，青年置业计划，首付2成龙湾一品3600一次性97折，按揭98折紫荆城3698起价一次性98折，按揭99折,3358特价房绿地中央花园4200起价一次性99折，3557元/平米特价房湘核华府3900一次性98折，3180元/平米特价房铂金汉宫3500一次性92折，按揭98折，目前对外承诺补差价玉虹蓝庭国际4000一次性94折，按揭97折中源凝香华都4200均价一次性减2万后97折，按揭减2万后99折,小户型直降600元/平米福临门名郡3900一次性减2万后98折，按揭减2万后99折皇庭尚品3380一期一次性付款95折，按揭优惠2000元。二期一次性付款95折，按揭97折。32栋均一特价3380元/平米富贵世家3700一次性付款97折，按揭98折。单价直接减200，特价3398元/公园道1号3300VIP减6000元后一次性付款94.6折，按揭95.6折。典型楼盘价格分析（二）项目名报价均价（元/）促销政策假日摩纳哥3500一次性付款98折，按揭99折。大户型特价房总价减30000元金域蓝湾3350一次性付款可以申请10000元优惠，按揭无折扣蓝色港湾3700一次性付款减8000元后96折，按揭减8000元南国水乡3000起9、10、20、22栋一次性付款92折，按揭93折；14、15、19号栋一次性付款95折，按揭96折；6号栋特价2957元/平米起盛景豪庭3200一次性付款减10000元95折，按揭减10000元99折水木清华3600一次性付款98折，按揭99折人民路九号4060起一次性94折，按揭96折爱琴湾3600根据楼层不同优惠100-150元/平米，在按揭98折，一次性96折海博.新河绿洲3300起规定时间内签约享受一次性96折，按揭98折。根据办卡时间，每天优惠100元。VIP2万抵3万。开盘特惠8800元/套颐和园3500老带新优惠5000元/套，按揭98折，一次性97折；部分指定高楼层一口价3400元/朝庭3500总价减1万 ，按揭99折， 一次性97折，VIP3万抵8万，送1200元/豪装4、宁乡房地产市场板块划分及楼盘个案调查宁乡住宅市场分为行政板块、老城及滨江区板块、南城板块、东城板块、宁乡经开区以及金洲板块六大板块。3.3宁乡房地产发展现状（商业部分）1、商业发展历程2、商业发展格局及业态特点1）宁乡商业基本情况2011年来，宁乡的房地产规模和市场不断扩大，消费市场规模也不断扩大，业态涵盖写字楼、商住楼、住宅、商业、厂房等。2）中间集中，两头分散的格局宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散的格局。以八一路、花明路、人民南路、楚伪中路围合形成的区域成为宁乡目前最繁华的区域、历史较久，是宁乡最成熟的传统生活中心。随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住气氛的浓郁，新城区商业市场将迅速崛起，宁乡房地产市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸的局面。以花明路为商业经济连接带，随着崇尚百货、人人乐超市、大润发商业广场的进驻，给宁乡的商业市场带来了新的生机。3）超市、大卖场发展空间乐观超市/大卖场凭借着低廉的价格和丰富的商品种类以及贴近消费者生活的特点吸引了大量的消费者。目前宁乡超市卖场分为两种格局，一是以超市心连心和大热门为代表，属于中等规模，营业面积在2000平米以上，且集中在旧城步行街区域，覆盖区域有限。二是宁乡的快速发展吸引了众多国际卖场连锁巨头的关注，已经把宁乡列为发展计划当中，营业面积在5000平米以上，选址均位于商圈的连接带，以大润发、人人乐大卖场为代表。4）特色餐饮业和休闲业独树一帜，来形成自有品牌和规模宁乡的餐饮历史悠久，富有浓郁的地域特色，餐饮业在宁乡零售业市场占在重要地位，目前宁乡初步形成了几个有影响的特色餐饮带，但都是经营主自发聚集而成，没有形成足够有影响力的规模。目前宁乡餐饮业态以本地特色餐饮、外地特色小吃、中西餐厅、宴请饭店为主，国内知名餐饮，较高品位和档次的大型酒店和餐饮缺少。宁乡的休闲娱乐行业是本地消费者市场非常重要的环节，目前的经营状态良好，但比较零散，未形成行业集群优势。3、中心城区商圈研究商圈名称商圈特点商圈简介老城区分散型老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单一又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围合形成的新商圈，具备成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点，代表了宁乡标志性的传统商业文化。金满地、步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营商受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。4、商业发展趋势小结：城市化进程与商业化的变革，必将推动新的商业发展目前有规模的商业发展进入快速轨道，未来随着城市化、工业新区的发展进程，巨大的消费潜力有利于吸引更多外来的商家，未来有空间可以整合更多的商家资源。传统商业面临重新整合，外资及全国连锁卖场陆续进入宁乡市场，他们对拥有巨大消费潜力的宁乡市场表现出积极扩张态势。创意产业、店中店、连锁专卖、潮流百货等各种新型业态将随着城市的不断发展在区域内蓬勃发展，街区商业体验类可融合多种业态的商业模式，在未来有望成为宁乡商业发展的重要方向。娱乐、餐饮、休闲消费潜力巨大，在目前卫星城市集群效应的情况下，显示出可整合的发挥空间 。二、宁乡商圈及周边商业物业调研1、宁乡商业商圈特点分析老城区商圈：宁乡传统的商业中心，是目前宁乡商业的主要集中区，也是宁乡商品批发零售的贸易窗口新城区商圈：宁乡的新兴商圈，是未来宁乡的中心区域，同时也将是宁乡行政、商业、金融的核心区域金洲新区商圈：金洲新区的大力发展也将促进新的区域型商圈形成南城区商圈：宁乡新兴商贸物流中心三、宁乡商业项目特点及竞争项目个案调研1、宁乡商业在售物业特点楼盘区域楼盘名称商铺开间商铺进深商铺层高商铺售价（元/平米）商铺租金老城商圈大玺门4-6米10-15米5.6米临街30000内街17000湘核花园5米5米5米内街450021元/平米世纪阳光4米8米6米一楼18000二楼8800香江国际3-10米4-20米5.5米首层13000东城怡园4米11米4.2米6600大润发6-8米10-15米5.2米首层35000东城丽都4米12米4.5米首层13000二层3000南城商圈经典生活5米10米5米一层5000二层3500盛景豪庭4-5米11米4.8米一二层均价4800水岸星城3.5-5米12米5.6米6800幸福家园4-8米11米5.8米7800楼盘区域楼盘名称商铺开间商铺进深商铺层高商铺售价（元/平米）商铺租金新行政中心商圈水晶郦城6-8米10-15米6米11000嘉城花园3-4米8-10米5.6米9000-12000玉虹国际花园4-8米12-15米5.5米10000凝香华都5米11-12米4.4米10000世纪花园4米6米5米首层8600二层3500百宜华府4米6米5米10000优雅翠园4-8米10-13米5.2米30元/平米金洲新区商圈假日摩纳哥首层9000二楼4000东方明珠4-6米12米5.2米一层13000二层7000第四章 建设规模和建设内容4.1建设规模国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL（商城）、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。该项目为国际家居产业主题社区，规划总占地250亩，总建筑面积60万m2。4.2建设内容根据功能及需求分析，结合宁乡县规划局要求，主要建设内容为规划总占地250亩，总建筑面积60万m2，其中精品家居主题卖场10万、精品家居专业市场与特色步行街10万、星级商务酒店5万、生态居住区30万、绿色商务办公5万、道路、绿化、广场等配套设施及水、电、消防、通讯等外网工程。建设内容详见下表：主要建设内容一览表序号名称数量建筑面积层数1精品家居主题卖场m210000052精品家居专业市场与特色步行街m210000033星级商务酒店m250000254生态居住区m230000018-325绿色商务办公m250000256合计600000第五章 项目建设场址与建设条件5.1项目建设地点本次规划用地位于宁乡玉潭新城玉潭镇镇政府对面伊兰尼斯地块。该地块东临豪德大市场，西依二环南路，北抵新康路，南至玉兴路，与宁乡县玉潭镇人民政府隔路相望，南面与玉潭公园遥相响应。5.2项目建设条件5.2.1地理位置宁乡地处湘中北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路。这使宁乡成为湖南一个重要人流、物流、信息流中心。宁乡交通发达便捷，洛湛铁路贯通南北，石长铁路连接东西，长虹高速、319国道贯穿县境；金洲大道把县城、宁乡经济开发区、金洲新区、长沙高新技术开发区、长沙市连接成片，多条省、市、县公路构成宁乡内外四通八达的交通网络。5.2.2气象条件宁乡县属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风湿润气候，四季分明，寒冷期短，炎热期长。全县年日平均气温16.8，一月日平均4.5，七月日平均28.9。年平均无霜期274天，年平均日照1737.6小时，境内雨水充足，年均降水量1358.3毫米，年平均相对湿度81%。5.2.3地质地貌宁乡县是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。5.2.4水文条件县境内有沩水、乌江、楚江、靳江四条主要河流，其中沩水、靳江为湘江一级支流，楚江、乌江是沩水一级支流，黄材水库为全国三大土坝水利工程之一。沩水沩水河，又名“沩水”，古名“玉潭江”，发源于湖南省宁乡县的沩山，自西向东流入长沙市区境内，于长沙市望城区的新康乡与高塘岭街道交界处流入湘江 ，全长144公里，流域面积2750平方公里，被誉为宁乡县的母亲河。黄材水库黄材水库位于湘水一级支流沩水上游黄材镇以西3.5公里的铁山里，下距宁乡县城52.5公里。集雨面积240.8平方公里，多年平均降雨量1436.4毫米，多年平均径流量1.83 亿立米，水库总库容1.53亿立米，正常水位166米，相应库容1.26亿立米，有效库容1.24 亿立米，库容系数0.68，为多年调节水库。水库以灌溉为主，兼有发电、防洪、养殖等综合效益。工程于1958年9月动工，1965年枢纽工程基本竣工，开始发挥部分效益，1968年灌区配套完成，1969年8月9日出现建库以来最大入库洪峰流量2100秒立米，相应最大下泄流量720秒立米，削减洪峰65.7%，调洪最高水位167.54米，超过正常水位1.54米。由于水库调节性能好，从1965年投入正常运用到1992年的27年间，水库达到或接近正常水位的只有5年。5.2.5社会环境概况2010年宁乡县GDP总量达到480多亿元，稳居全国百强县第73位，（湖南省内第三、中部百强县第七），其中人均可支配收入达到18000多元，农村人均纯收入达到9700多元，城镇居民每百户拥有的家用汽车/电脑数量分别达到了12辆/56台，超过了很多地级市。2011年宁乡县GDP总量达640亿元，税收达63亿元（居湖南县域第二）在全国百强县上升5个名次。位居第68位。5.2.6基础设施建设1、供水方面，宁乡县城自来水公司现有水厂三座，总供水能力100000m3/d，自来水供水管网覆盖整个城区。2、电力方面，宁乡是全国电气化先进县，目前拥有200千伏变电站一座，110千伏变电站8座，35千伏变电站9座，全县最大用电负荷能力可达24万千伏安，年用电量为6亿千瓦时，投资100亿元的宁乡电厂正在报审之中。3、燃气方面，管道天然气由湖南省中油城市燃气投资有限公司提供，县城新城区已初步实现管网供气，最大供气能力20万立方米/天，管网已覆盖县城新区主要道路和住宅小区。第六章 建设方案6.1建筑方案设计6.1.1设计依据住宅设计规范GB50096-2011住宅建筑规范GB50368-2005建筑设计防火规范 GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB 50045-2005建筑内部装修设计防火规范GB 50222-95民用建筑设计通则GB 50352-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ 50-2001办公建筑设计规范JGJ 67-89屋面工程技术规范GB 50345-2004公共建筑节能设计标准GB 50189-2005湖南省居住建筑节能设计标准DBJ431001-2004湖南省公共建筑节能设计标准DBJ43003-2010建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）民用建筑隔声设计规范 GBJ 118-88大中型建筑工程方案设计编制深度规定6.1.2设计概念尊重城市规划设计要求和市场需求，注重街区界面的处理，既能与周边建筑共同营造良好的城市景观，又具有自身独特个性。在简洁的形体上作斜向元素的变化，丰富城市轮廓线，创造独特地标。在总体形式统一的前提条件下体现商业住宅综合体的特征与个性，采用有韵律的立面设计以体现本建筑时尚简洁的个性。重视商业建筑外部空间的设计，充分考虑建筑与城市的对话关系，利用广场、公园、水景来创造人气，营造商业氛围；利用当代先进的媒体技术，建筑要结合led灯光设计，把建筑本身就作为广告来考虑。6.1.3设计策略1.多种功能相互搭配的商业模式国际家居产业主题社区，地处城市发展区、山水领域、商贸地带、交通门户，以打造城市商圈核心为目标，以主题商业与生态宜居为引擎，构筑新城核心区的商业城、生活城、公园城、生态城。即以“都市综合体”为核心模式，全面引入家居MALL（商城）、精品家居专业市场、高档居住社区、特色商业步行街、精品商务酒店、生态办公、城市广场等产业体系，打造宁乡新城“生活中心”。2.强调建筑体量布局与城市空间塑造。尊重城市设计要求，强化城市特征，体现独特个性。通过多方案的比较，多种可能性布局的探讨提炼出一个既符合城市特征又不失个性的建筑，提升城市的建筑形象。建筑形象应具有独特性、时尚性和昭示性。3.营造适合商业气氛的城市空间建筑与城市融合，引入商业人流，提升商业内街的可达性和展示性，利用水景公园营造商业活动氛围4.广告位与建筑外立面的矛盾。在建筑外立面的设计过程中统一考虑大幅广告位、媒体广告面、独立店铺招牌的位置和大小，避免了营业过程中店招的无序展示。5.立面造型与材料的选择。采用虚实对比，体块搭接，强调设计的逻辑性。表皮材料采用玻璃幕墙与高档石材。丰富的形体错落，柔和的色彩搭配、质朴的材料组合和考究的比例尺度以及细腻精美的装饰点缀，着意刻画出一个时尚大气而又充满人文气息生活氛围的外在场景。6.节能与造价的控制。在建筑节能、生态、环保等方面进行积极探索，通过设计手段，在成本控制允许的前提条件下，在建筑全寿命周期内最大限度地节约资源和减少污染。7.商业效益最大化，处理好持有物业与销售物业的比例和位置关系，通过合理设置主力店的业态和规模来提升销售店铺的价值。6.1.4总平面图设计1.按照本工程批准的用地红线及退红线要求，结合本工程用地，总平面布置尽量集中紧凑。沿街设计开放广场作为建筑与城市对话的平台，并可利用外广场举行商业活动，营造商业氛围。2.道路布置及交通组织，项目场地四周设置地面停车场，在基地的西北面设计了两个机动车地下车库出入口。车流利用地下车道进入地下停车库，避免了人车混流。基地东北侧设置地下非机动车停车库方便统一组织和管理。商业人流主入口在建筑的西南面和东南面。沿建筑四周布置环形消防通道，设计一条条消防车道通过本建筑，满足城市规划和消防要求。3.货物流线，在本基地的西北角设计了地面卸货区供超市使用，设计两组货梯直通地下一层解决货物流线。4.室外广场最大纵坡3%，道路横段面采用单坡和双坡两种形式，路面采用水泥混凝土路面结构。4.环境景观，环境设计遵循城市设计指导原则，总平道路和景观的设计与建筑形体的设计体现一致性的精神，简洁的几何元素创造出富有韵律的现代感。营造水景公园和建筑小品，让尽可能多的写字楼能共享公园和山体。6.1.5立面设计及造型构思1强调建筑的整体性，提高裙房的高度。以连续裙房构造连续的街墙界面，建筑体量简洁，层次清晰形成紧凑的城市街道形象。2在建筑外立面的设计过程中统一考虑大幅广告位、媒体广告面、独立店铺招牌的位置和大小，避免了营业过程中店招的无序展示，显示出标志性立面风格。3立立面造型与材料的选择。采用虚实对比，强调设计的逻辑性。表皮材料采用玻璃幕墙与高档石材。丰富的形体错落，柔和的色彩搭配、质朴的材料组合和考究的比例尺度以及细腻精美的装饰点缀，着意刻画出一个时尚大气而又充满人文气息生活氛围的外在场景。6.1.6建筑消防设计本工程依建筑设计防火规范及其相关设计规范进行设计。本工程属高层建筑，耐火等级为一级。建筑物与周边建筑间距均大于13m，四周设一环形消防车道，车道宽4m，转弯半径大于12m，设有一条消防车道通过本建筑。消防控制室紧靠北侧环行车道，并设有直接对外的出口，便于消防控制室与消防人员及时联系和紧急扑救。地下一层停车库防火分区面积小于4000m2。地上每一防火分区面积小于4000m2，每个防火分区疏散口数量均为2个或2个以上，疏散距离均小于30m，疏散宽度按每100人1米考虑设计。所有疏散楼梯间均采用自行关闭的乙级防火门。防烟楼梯间前室面积6m2，合用前室10m2，通向前室和楼梯间的门均设乙级防火门，并向疏散方向开启。地下一层柴油发电机房及储油间用防火墙与周围室间分隔，甲级防火门。管道井每层在楼板处采用相当楼板厚度的砼分隔，并采用丙级防火门。6.1.7无障碍设计本案充分考虑残疾人需求，按国标JGJ50-2001、J114-2001要求设