西安芙蓉新天地项目分析报告.ppt

西安芙蓉新天地项目情况报告战略发展部酒店物业事业部2014年5月 一 项目概况二 西安酒店与商业地产市场基本情况三 项目分析与建议 一 项目概况 项目规划与投资标准 芙蓉新天地 项目总建筑面积27 05万平米 含酒店8 3万平米 385间客房 商业18 75万平米 由12栋多层楼宇组成 其中商业部分1号楼已按1 6万元 平米的单价售出 2号楼按照2 5万元 平米的单价与意向客户进行谈判 扣除已售的1号楼及其地下车位 剩余 地上 可售建筑面积约7 5万平米 地下车库1700个 据曲江文商介绍 项目总投资预计30亿元 含4 7亿元地价 其中酒店部分投资15亿元 商业部分投资15亿元 一 项目概况 项目施工建设情况项目总体施工质量较高 外立面已经装修完毕 外观效果较高端 酒店部分计划2014年6月底完工 商业部分计划8月底交付 酒店建设标准豪华 但存在部分欠协调的情况 如标准房间面积38 为一般五星级标准 但楼层高4 5米 楼道宽敞 大大高于豪华五星级标准 如北楼为为会议 餐饮等综合空间 配套齐全 但其中宴会厅面积500 承接宴会可能受较大限制 商业部分定位为奢侈品 服装 家居 儿童娱乐等Mall的基本业态 未设计排烟设施 预计餐饮业态比例不高 一 项目概况 酒店管理已签约西班牙美利亚 计划8月底开业 该品牌目前在国内已开业济南一家 为绿地集团战略合作伙伴 据曲江文商预期 酒店平均房价将超过1000元 商业部分1号楼为内部价转让 已确定为金鹰国际购物中心 其他每栋面积在6000 10000平米 不能分割为小商铺销售 地下停车位可售 但停车场为互通型 售完后管理难度较大 项目运营筹开情况 一 项目概况 项目建设情况 项目转让意向曲江文商介绍 项目可按接近投资成本的价格进行转让 具体为酒店15亿元 剩余7 5万 参考1号楼按1 6万元 转让 12亿元 总价约27亿元 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 酒店和购物中心 写字楼等商业地产组成了商圈 商圈的发展状态很大程度决定了酒店 商业地产的经营情况及市场竞争力 对西安商圈的分析 有助于我们对本项目的研判 7 西安大型商圈情况钟鼓楼 小寨 长乐 经开 高新 曲江六大成熟商圈占西安社会消费额2 3 前三大商圈是西安最成熟的老商圈 钟鼓楼为地区级别商圈 小寨为市级商圈 长乐主要为服装批发等 后三大商圈辐射范围限于本区域内 业态种类不够全面 高新 曲江等新锐商圈拥有西安最好的基础设施 物业配套和良好投资环境 未来地位有望提升 一 西安商圈情况 8 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 西安高星级酒店经营情况数据A 国家旅游局统计公报口径平均房价 2011 2013年间 西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低 平均房价约为655元 入住率 2011 2013年间 西安五星级酒店各季度平均出租率约为59 其中第一 四季度较淡 第二 三季度较旺 间房收益 RevPAR 655元 59 386元 9 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 二 酒店市场情况 西安高星级酒店经营情况数据B 酒店咨询中介机构优尼华盛口径平均房价 西安五星级酒店平均房价2012年为551元 2013年为498元 入住率 西安高端酒店2012年入住率为58 2013为52 间房收益 RevPAR 2012年为320元 2013年为259元 总体上受 国八条 以及大量新增酒店入市的影响较大 经营压力大 10 西安高星级标杆酒店TOP3数据 各标杆酒店数据来自于酒店业主代表 员工访谈及洲际集团 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 108坊 天鹅堡 曲江商圈 大雁塔 曲江商圈范围及业态特征曲江商圈以大唐不夜城为核心分布 由慈恩镇 大雁塔 大唐芙蓉园 曲江池等形成完整的旅游休闲带 旅游人群构成主要的消费人群 因此餐饮和旅游商品在商业业态占比较大 其他业态占比较小 周边低密度社区较多 目前入住率较低 零售 娱乐等业态尚需要更多入住人口来支撑 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 二 商业地产市场情况 项目周边商业供应趋势曲江现有集中式商业营业建筑面积约80 7万平米 另有莱安中心 金辉世界中心 绿地曲江名城等在建住宅配套商业及巨型综合体超过200万平米 未来将沿地铁线陆续形成市场供应 整体商圈商业体量较大 项目距离以上商业 综合体 1 2公里 规模上不具备优势 优势在于紧邻大唐芙蓉园及曲江池公园 环境优美 周边高端社区多 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 项目周边商业成交情况住宅配套商铺 由于产权面积较为灵活 是市场销售的主力 套均面积为20 30平米 总价100万元以内为市场成交最活跃产品 2013 2014年 绿地项目裙楼商业成交均价2 2万元 平米左右 海洋风情街商业销售单价为1 9万元 平米左右 项目位置 绿地 海珀紫庭 海洋世界风情街 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 14 项目周边商业成交情况西安市集中式商业以持有经营或整体出售为主 仅有芙蓉新天地1号楼成交案例 二 西安酒店与商业地产市场基本情况 项目酒店经营及商业销售预测项目酒店预计从第三 四年成熟期收入1 37亿元左右 800 平均房价 60 间房收益 390 房间数 365 天 2 餐饮宴会收入 年GOP0 41亿元左右 1 37亿元 30 GOP率 不计财务成本 年净亏损约为0 3亿 0 41亿元 折旧0 7亿 商业部分销售价格预计2万元 平米左右 但因单体面积巨大 不能散售 导致总价高 对普通投资者形成较大投资门槛 需要个性化渠道寻找 金主 预计销售去化难度较大 注 高新区 曲江新区在建高星级酒店有丽兹卡尔顿 君悦 凯宾斯基 温德姆 万豪行政公寓等 因此预计西安酒店入住率不会明显增加 高星级新酒店平均房价预计700 900元 15 三 项目分析与建议 16 三 项目分析与建议 受让项目财务测算酒店部分总投资 含土地 建安及三项费用 15亿元 商业部分按照曲江文商给出的最低转让价格为1 6万元 平米 作为入账成本 销售价格参考类似案例和市场状况 预估为2万元 平米 不考虑土地增值税 财务费用等影响 17 三 项目分析与建议 受让项目财务测算 项目商业可售部分要取得15亿元利润覆盖酒店