住建部透露“棚改不停”真相!未来给钱还是给房.doc

住建部透露“棚改不停”真相！未来给钱还是给房？ 如果叫停棚改，严重依赖棚改的三四线城市房价将失去支撑，出现大幅波动。同时加剧市场的恐慌情绪。来源:凤凰网财经(ID:finance_ifeng)凤凰网财经综合证券时报、21世纪经济报道、每日经济新闻、北京商报、Wind资讯、中国基金报等昨天，住建部召开媒体吹风会对备受关注的棚改政策进行了官方详细解读。时隔整整17天，住建部终于正式打破“棚改一刀切”的传言。 6月25日，市场上有传闻称国开行总行要回收全部棚改项目贷款合同签订审批权，全国一刀切，棚改将被全面叫停。传闻一出就被闹得沸沸扬扬，内地和香港地产股股价应声而落，市场上还出现了多个不同版本的国开行官方回应。27日，国开行在官网发布澄清声明，表示未授权任何人员代表国开行发表棚改事宜言论。期间虽然官方对棚改政策如何调整一直未有新的发声，但公众对棚改话题的讨论却一直没有停止。 关注的焦点无外乎是这几个方面：棚改会不会停；未来棚改安置是给钱还是给房；政策调整后对房价有没有影响。以下是住建部对这些问题的权威回复： 01 首先棚改不会停 ！ 昨天的吹风会上住建部首先强调，党中央、国务院高度重视棚户区改造工作。这句话的意思就是棚改是不会停的，要继续推进。至于为何不能停，住建部列了以下几个原因： 1、改善了棚户区居民住房条件。20082017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。2、促进了以人为核心的新型城镇化。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套。3、促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。4、提升了城市功能和综合承载能力。5、带动了投资消费和经济增长。20132017年，全国棚改完成投资约6万亿元。 对于中央而言，棚改是项民生工程，从住建部昨天发布的棚改四项重点工作计划里也看到了，未来政府仍要加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，让更多困难群众早日出棚进楼。改善民生是肯定不能停的。 很多文章都在分析棚改的影响。分析一致认为棚改是近几年楼市关键支撑因素之一，特别是对于三四线城市而言。其人为创造了居民的住房需求，造成需求端爆发，带来三四线城市库存结构难得的缓解，而随之带来的问题是房价过热。 最近媒体经常报道各地抢房的现象，什么比你有钱的千万富豪还在排队买房、某楼盘开盘几乎扰动全城、某市民为买房排队四小时中暑倒地这些消息一方面反映了目前很多人对房子“买到即赚到”的心理预期，一方面也反映了人们对住房库存不足的担心和焦虑。 如果叫停棚改，严重依赖棚改的三四线城市房价将失去支撑，出现大幅波动。同时加剧市场的恐慌情绪。02 其次未来棚改安置还会给钱但会因地制宜 “因地制宜”这四个字怎么理解？住建部的解释是商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。 其实最近几年棚改货币安置一直备受垢病。其在推高房价的同时也造就了一批手持大量现金的“拆二代”。同时，货币化安置还会增加地方政府的隐性债务。国海证券研究所固定收益分析师张亮指出，自2014年创设PSL后，国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款，年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三四线城市销量下滑、房价不涨甚至下滑，政府通过拍卖拆迁土地来偿还贷款的方式面临挑战，货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。 但需要看到，棚改货币化安置能快速盘活地方房地产市场，帮助房地产去库存化，并且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三四线城市GDP的高速增长。从这些年的数据来看而言，实物安置生效速度慢，效果也不明显。 未来长期货币化安置的审批将越来越严格 住建部强调，2016年以来针对部分库存不多地区货币化安置比例仍高的问题，已经采取了明确措施，包括开会督促其调整棚改安置政策，要求其控制棚改货币化安置比例，对该类地区仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，国开行、农行棚改专项贷款不予支持。 03最后住建部此次对棚改政策的定调有啥影响？ 楼市：棚改货币化收紧对房地产投资影响有限兴业证券固收团队认为，无论从棚改开工规模，还是货币化安置意愿来看，棚改对地产的拉动中枢下行较为明确。中西部地区销售可能逐渐“筑顶”。本轮中西部与东部地区销售分化持续时间较长，随着棚改货币化力度下降和政策调控趋严，中西部销售或逐渐“筑顶”。 中信证券认为，如果货币化安置比例降低，前期极大推高房地产销售的动能将难以为继，对房地产的推动作用将减弱。此外，货币化安置对消费的刺激效果也将随着货币化安置比例的降低而逐步回归中性。华创债券屈庆表示，过去三年货币安置化比例不断提高，2018年将逐步下降则在预料之中。对于2018-2020年，住建部规划棚改数量为1500万套，其中18年为580万套，19和20年各460万套，目前来看，未来三年棚改总量不会有太大变化，不过实物安置会增加，货币化安置会相应减少。屈庆提出，2014年提出货币化安置的背景是三四线城市库存高，帮助三四线商品房去库存，而经过三年的去化，现在很多三四线城市的库存已下降得较低，此时降低货币化比例，市场也有预期。随着货币化安置比例的下降，对应货币化安置面积也会下降，根据华创房地产组调研，今年已经有三四线城市出现实物安置替换货币化安置的情况，而且发现三四线城市的楼盘的拆迁户占比从2017年的20-30%左右下降至2018年的10%左右，预计2018年上半年棚改影响占比已经降至低于20%。东北证券发布报告称，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。在此轮三四线房价、地价上涨的背景下，选择在热度较高的三四线重仓布局的中小房企可能会受到区域市场大幅波动的影响，出现信用违约事件。 股市：券商看好地产股反弹行情 此前，在资本市场上，一则“国开行棚改项目审批权限上收总行”的消息引发市场关注，一时间“全国棚改叫停”、“棚改贷款一刀切”、“房地产市场重大利空”等解读引发了市场的恐慌和地产股的连续