公共设施对房价的影响研究.docx

公共设施对房价的影响研究公共配套设施则不然，公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，苏信评估认为，对于房价来说较为显著。1、公共设施公共设施由政府或其他社会组织提供的、给社会公众使用或享用的公共建筑或设备，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。2、公共设施对房价的影响（1）、公共配套方面，银行、医院和学校对房价影响较大通过Spatial-Durbin模型研究佛山市南海区二手住宅价格与公共设施的关系，结果表明在公共配套方面，地铁站、银行、医院和学校对房价影响较大。具体而言住宅处在省一级学校地段的范围，房价上升4.39%；住宅离地铁站的距离每靠近一百米，房价会显著上升7.5%；每远离医院100米，房子价格会上扬6.2%。（2）、轨道交通：据上图地铁对近郊物业和远郊物业的价值提升可达到15%至20%的幅度轨道交通是城市主要的出行工具，对于房价的影响是最为直接的，具体而言，轨道交通影响房价受几大因素影响。其中地铁的影响是最为直接的。地铁对房子的影响可以从距离、周边配套、住宅等三方面分析： 1）.地铁和住宅之间最好保持一定距离：理想距离是500米左右。如果距离地铁站口太近，每天来往的人流太多，甚至会有小商小贩在站口周围做生意，环境必然太过嘈杂，而距离太远，就无法享受地铁带来的方便和快捷。2）.周边公共配套要齐全：因为不少地铁房都位于城市新兴板块区域，公共配套都不是很完善，即使和地铁咫尺之遥，但生活配套的缺失也会极大影响后期生活的便捷性。3）.地铁沿线最好选中低端住宅：投资专家认为，地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在交通干道沿线意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇，而写字楼项目从中受益的可能性更突出。地铁对房价的影响可以从空间、时间、结构等三方面来分析： 1）.价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。2）.价格变动的时间特征 :一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短;而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。3）.价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”（3）、教育设施：教育资源质量作用大于学校数量教育的地位越来重要，学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。但由于学校的质量参差不齐，不同学区的房价也有明显差异。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。从整体来看，教育资源存在数量越多，品质越好，其周边房价相应较高。小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。教育资源质量作用大于学校数量。学校数量对房屋价格的影响普遍较小，教育质量对于房价的影响比较平稳且程度均较高。（4）、医疗资源：医院对房价以负影响为主作为一种公共服务设施，医疗资源能够满足民众日常求医看病的需要，在不同的距离范围内对房价呈现出不同的影响规律。在较近距离内对房价有负影响；在超过特定距离后，有一定的集聚作用；但距离过大后，再次呈现出负相关。总体而言，在周边配套中，景观、学校、交通、配套商业对房价的影响最大，不同的公共配套对地产企业来说，有着不同的引入难度或选择成本。将配套引入难度及其对房价影响系数以二维矩阵的形式呈现如下图。学校、公园、银行因对房价影响较大，且引入成本和难度相对较低，是开发商在进行