汽车文化广场建设项目可行性研究报告.doc

岳阳经济技术开发区 汽车文化广场建设项目 可行性研究报告 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 1 目 录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 项目基本情况 1 1 2 建设内容 2 1 3 项目总投资 3 1 4 资金筹措 3 1 5 建设期限 3 1 6 项目效益和经济指标 3 1 7 可行性研究依据及范围 5 1 8 项目实施的政策依据 5 1 9 结论与建议 6 第二章第二章 项目建设背景与发展概况项目建设背景与发展概况 8 2 1 项目的提出 8 2 2 项目建设的必要性 11 2 3 项目建设的 SWOT 分析和可行性研究 15 第三章第三章 市场分析与预测及项目开发策略市场分析与预测及项目开发策略 19 3 1 我国汽车产销市场发展现状及趋势 19 3 2 湖南汽车市场发展概况及趋势 22 3 3 岳阳市汽车市场分析 25 第四章第四章 建设内容和规模建设内容和规模 29 4 1 项目的定位及特性 29 4 2 项目的功能分区 30 4 3 建设内容和规模 30 第五章第五章 选址及建设条件选址及建设条件 31 5 1 项目场址 31 5 2 项目交通运输和公用设施条件 31 5 3 项目的供水条件 33 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 2 5 4 项目的供电条件 33 5 5 拟建站址的水文地质条件 34 5 6 项目的气候条件 34 5 7 项目的抗震设防要求 35 5 8 社会经济状况及投资环境 35 第六章第六章 建设标准及初步设计方案建设标准及初步设计方案 37 6 1 建设标准 37 6 2 初步总平设计方案 37 6 3 主建筑平面布置方案要求 38 6 4 安全疏散及消防要求 38 6 5 给水及污水排放 39 6 6 电照防雷 41 6 7 弱电系统 43 6 8 建设施规划 45 6 9 建筑节能 45 6 10 项目建设工期安排及进度计划 47 第七章第七章 环境评价和劳动安全环境评价和劳动安全 48 7 1 环境保护 48 7 2 治理措施 51 7 3 劳动安全 54 7 4 节能技术与措施 57 第八章第八章 节能节能 58 8 1 编制依据 58 8 2 能耗分析 59 8 3 节能措施 60 8 4 节水与节材 64 第九章第九章 招投标和组织机构设置招投标和组织机构设置 67 9 1 招投标方案 67 9 2 项目的组织机构设置 68 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 3 第十章第十章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 71 10 1 投资估算 71 第十一章第十一章 财务评价财务评价 73 11 1 编制依据 73 11 2 基础数据 73 11 3 销售收入及销售税金估算 74 11 4 成本费用估算 75 11 5 利润估算 76 11 6 财务指标分析 76 11 7 不确定性分析 77 11 8 财务评价总结 79 第十二章第十二章 风险分析和社会评价风险分析和社会评价 80 12 1 风险分析 80 12 2 风险评估 81 12 3 防范与降低风险对策 82 12 4 社会评价 83 12 5 互适性分析 85 12 6 社会风险分析 85 12 7 社会评价结论 85 第十三章第十三章 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 86 13 1 结论 86 14 2 建议 87 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 1 第一章 总 论 1 1 项目基本情况 1 1 1 项项目名称 目名称 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目 简称 岳阳 市汽车文化广场建设项目 1 1 2 建建设设地点 地点 湖南省岳阳市京港澳连接线 6 4 至 7 3 公里北侧 1 1 3 建建设单设单位 位 岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司 法人代表李 雄为岳阳汽车商会主席 岳阳申通汽车贸易公司董事长 是 岳阳市汽车产业的领军人物 公司注册资本壹亿元 经营范 围 以自有资金进行汽车城投资 实业投资 凭资质从事汽 车城开发与建设 房地产开发 经营 物业管理 汽车 不 含小轿车 销售 汽车会展 国内广告设计制作代理 法律 允许的企业资产经营管理 企业购并重组投资 企业托管 资产管理 不含金融资产管理 1 1 4 法人代表法人代表 李雄 1 1 5 投投资资人人 岳阳市宏通汽车城开发建设投资有限公司 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 2 1 1 6 项项目性目性质质 新建 1 1 7 项项目主要建目主要建设设内容及建内容及建设规设规模模 本项目拟用地 369 亩 总投资 63481 41 万元 拟建文化 综合楼 1 栋 汽车 4S 店走廊 1 个 配套用房 5 栋 总建筑面 积共 295936 8 平方米 1 2 建设内容 本子项目主要建设内容为文化综合楼 汽车 4S 店和配套 用房建设 项目需用地 369 亩 总建筑面积 295936 8 平方米 其中 拟建文化综合楼一栋 需占地面积 建筑面积 为 58693 8 汽车 4S 店走廊一个 占地面积 建筑 面积为 196875 配套用房面积为 40368 其它绿化 道 路占地面积 本项目为 岳阳市汽车走廊项目 首期子项目 汽车走廊 项目总体按 一广场 两中心 三大厦 四区域 五市场 规 划布局 一广场 即指建设一个汽车文化广场 两中心 是指 建设一个汽车展览中心和一个汽车检测中心 三大厦 是指 建设建金融服务大厦 保险服务大厦 车辆管理服务大厦 四区域 是指建设客户休闲服务区 生活配套住宅区 汽车 试驾区 驾驶员培训区 五市场 即是指微型车市场 农用 车市场 摩托车市场 二手车市场 汽车装饰品市场 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 3 1 3 项目总投资 本项目建设期两年 总投资 63481 41 万元 1 4 资金筹措 项目建设投资 63481 41 万元 全部由业主自筹 1 5 建设期限 项目建设期两年 从 2012 年 8 月始 至 2014 年 8 月止 1 6 项目效益和经济指标 本项目建成后 将填补岳阳市境内大型汽车贸易和服务市 场的空缺 使本项目成为湘北地区功能最齐全 规模最大 最 能满足当地需求的汽车城 本项目投资方为岳阳市宏通汽车城 开发建设投资有限公司 该公司为岳阳汽车经销行业商会组成 的公司 投资方利用其在行业内巨大的影响力和带动力 必将 使该项目发挥巨大的辐射作用 带动汽车销售 展示 维修 休闲 文化 服务以及相关产业的发展 对提升城市品味 带 动经济发展具有重大的战略意义 预计项目建成后计算期年平 均收入8780 55 万元 项目计算期年平均利税总额达8358 66 万 元 预计项目所得税后财务内部收益率为13 97 预计 岳阳 汽车走廊 项目整体运作后 汽车销售和服务相关产业总收入 将达到60 亿元 利税超过4 亿 本项目为汽车走廊项目首期 子项目 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 4 本项目 雄踞岳阳 辐射湘北鄂南 连接长沙武汉 有 利于将岳阳建设成长沙和武汉之间的大城市 次中心 成为 带领周边区域经济发展的 领头羊 将该项目有效地拓展城 市功能 改善城市形象 项目的建设有利于更好满足当地需求 降低消费正购车成 本 完善相关配套服务 为及周岳阳边县市区消费者打造一个 功能齐全 便捷的购车环境 从而增加当地就业 促进经济发 展 表 1 1 项目主要技术经济指标 序号指 标单位指标值备注 1总用地面积m2246614约 369 亩 2净用地面积m2246614 3总建筑面积m2295936 8 3 14S 店m2196875 3 2文化综合楼 58693 8 3 2配套用房m240368 4建筑占地面积 65625 5容积率1 2 6建筑密度31 7绿地率20 8建设期限月242012 年 8 月 2014 年 8 月 9项目总投资估算万元63481 41 9 1其中 建设投资万元62481 41 10项目财务净现值万元8836 49按 8 折现计算 10年总收入万元8780 55计算期平均 11年总成本费用万元1798 46计算期平均 12年利润总额万元8358 66计算期平均 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 5 13项目投资财务内部收益率 13 97税后 14总投资收益率 8 78 15项目资本金净利润率 6 51 16静态投资回收期年9 08税后 17年均税收万元2057 27计算期平均 18盈亏平衡点 24 31 1 7 可行性研究依据及范围 1 7 1 研究依据研究依据 1 岳阳市城市总体规划 2008 2030 2 岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要 3 岳阳市 2008 2012 年产业发展规划纲要 4 岳阳市城市商业网点规划 2006 2015 5 国家计委推荐使用的 投资项目可行性研究指南 6 国家发改委 建设部联合颁发 建设项目经济评价 方法与参数 第三版 7 项目单位提供的其他基础资料 1 7 2 研究范研究范围围 该可研报告编制范围包括 项目建设必要性 市场分析 项目建设内容及规模 项目选址及项目建设条件 项目方案 设计 项目环保 消防 节能及安全 招投标方案 组织机 构设置 实施进度 项目投资估算及资金筹措 财务分析 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 6 风险分析 项目可行性研究结论及其建议 1 8 项目实施的政策依据 1 8 1 汽车产业调整和振兴规划 2009 年 1 8 2 湖南省汽车工业 十一五 发展规划 2009 年 1 8 3 岳阳市投资办企业的优惠政策 1 9 结论与建议结论与建议 1 9 1 结论 1 岳阳汽车文化广场建设项目 有利于整合资源 扩 大汽车市场规模 提升服务 有利于增加税收和增加就业机 会 对促进岳阳市经济发展有着积极的意义 项目建设是必 要的 2 本项目符合岳阳市城市总体规划及相关技术规范 主要建设内容汽车文化广场及相关的配套设施工程 项目总 规划用地面积 369 亩 总建筑面积 295936 8 m2 总投资 63481 41 万元 项目所需资金全部由项目单位自筹解决 建 设周期 24 个月 2012 年 8 月 2014 年 8 月 3 通过对项目进行财务经济分析计算 项目的所得税 前全部投资收益率为 31 07 所得税后全部投资收益率为 13 97 静态投资回收期为 4 21 年 税前 项目年均产生 税收 2057 27 万元 其中 营业税及附加 664 16 万元 所得 税 1392 7 万元 项目的财务效益较好 从财务上说是可行的 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 7 从不确定性分析计算来看 项目具有较强的抗风险能力 由 此可以看出 本项目在经济上是可行的 4 项目社社会效益较好 可改善目前岳阳市汽车流通 市场的面貌 为岳阳市树立一个标志性的建筑群 进一步提 升岳阳市城市形象 项目整体运营后 预计可直接为社会提 供 500 人左右的就业机会 间接就业人数将达 1000 人以上 增加国家和地方政府的税收超过 5000 万元 具有良好的社会 效益 5 项目建设的社会经济条件 自然条件 施工条件 外部协作条件较好 项目建设可行 1 9 2 建议 1 为了确保项目顺利实施 建设单位应按程序尽早办 理项目建设各项手续 并根据资金筹措方案抓紧落实建设资 金 2 该项目做好安全文明施工 妥善处理建筑垃圾 噪 音 粉尘 废水等污染物 并确保作业安全 3 本项目建设是一个系统工程 包含的子项较多 项 目的管理对于施工方来说是一个很大的考验 建议项目业主 在委托有资质 有经验的代管机构以外 内部也应设立相应 的项目管理机构 以统筹项目建设管理 4 建设中引进竞争机制 择优选投项目参建单位 保 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 8 证工程项目质量 进度 投资按预期计划得到控制 并加强 工程施工过程监督及合同管理 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 9 第二章 项目建设背景与发展概况 2 1 项目的提出 近年来随着国内经济持续 快速的增长 城乡群众的生 活水平提高很快 以前可望而不可及 属于生活奢侈品的汽 车正开始慢慢进入普通家庭 成为大众消费品 以车代步不 再是梦想 交通的的发展 势必影响经济的发展 同时也将 带旺消费市场 汽车消费的兴起 促进了汽车后市场的繁荣 在风生水起的汽车消费热潮中 汽车后市场开始崭露头角 显现出良好的发展前景 近几年 汽车市场快速发展 各品牌汽车 4S 店 汽车 交易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地 汽车市场成 为人们选购汽车的主要场所 汽车市场专业的服务和品种的 多样性 也进一步激发了人们汽车消费的热情 引导着人们 的消费 尽管如此 汽车市场的发展远不能令人满意 汽车市场 的发展存在着诸多问题 其中主要表现在以下几方面 一是 汽车市场大多建设在地市级城市以上 且面积不大的汽车专 卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多 二是由于汽车市场规 模较小 因而难以提供多样化的服务 市场功能单一 物流 配送等业务发展缓慢 三是汽车市场的档次较低 设施与设 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 10 备简陋 环境欠佳 大多为初级市场 随着汽车消费市场呈 井喷 的扩大 汽车市场不能适应 现实需要的态势己越发明显 无论是从汽车制造来说 还是 从流通来说 都需要有规模宏大的 能抗衡国内外汽车销售 商竞争 具有多种功能 提供高质量服务 长距离辐射能力 的现代汽车市场 近年来因汽车价格下调 汽车种类繁多 方便实用等因 素的影响 购车热逐渐兴起 汽车交易市场的发展也红红火 火 遗憾的是 现时能够满足厂商需要 满足消费者需求的 高水平的市级综合性汽车市场和综合性服务机构几近没有 因此 适应厂商和消费者需要的多功能 高档次汽车市场和 综合性服务机构具有很大发展空间 本项目的发展方向正在 于此 岳阳市经济总量位居全省第二 2011 年全市实现地区生 产总值 1899 49 亿元 人均生产总值为 34658 元 经济发展 迅猛 城镇居民和农民经济收入的提高 引发了他们对生活 质量的追求 汽车作为高质量生活的一部分 同样显示出巨 大的消费需求 近几年来 岳阳市的汽车市场发展迅速 汽车市场显示 出良好的发展前景 同时 由于汽车及相关产业发展迅猛 其间也存在诸多问题 其中主要包括以下几个方面 一是汽 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 11 车产业比较分散 难以形成专业化的汽车市场和规模优势 二是由于汽车服务规模较小 因而难以提供多样化的服务 以及完善的配套设施 三是当地的消费需求与城市的消费需 求存在一定的差异 随着汽车产业成熟 汽车消费多样化 个性化正在形成 没有专业的汽车市场则无法满足这些差异 的需求 特别是岳阳市和周边地区汽车消费的进一步扩大 汽车市场难以满足现实需求的态势已越发明显 综合来说 岳阳市需要一个功能更为齐全 能够提供多样化服务 集汽 车贸易 展示 文化休闲 售后服务等功能于一体的专业汽 车商贸服务中心 本项目拟跟随国际市场的发展潮流 迎合汽车厂商和消 费者的需求 在汽车这个专一主题上 走 大规模 多功能 人性化 生态化和现代水平 的路线 将汽车销售 维修 二 手车 零配件及用品 展示 体验以及驾驶人培训中心 机 动车检测中心等多种功能集于一体 强调汽车产品 业态 交易手段 文化的多样化 在岳阳市内建设一个标准高 环 境美 现代化的汽车销售和服务基地 这样的汽车市场发展 创意比较超前 特色鲜明 定位独到 符合汽车生产商 销 售商 消费者的需求 填补了这类市场的空缺 与其它的汽 车市场形成了错位竞争 从而更有强大的竞争力 本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 12 的功能单一 经营粗放的老路 而是着力于打造一个具有很 强辐射能力 能代表现代城市形象的汽车流通和服务市场 项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业和服务业的思路 和要求相吻合 它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中 迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献 同时 项目的建设对推动发展现代商贸流通业 现代物 流业 建设现代化城市有重要作用 特别是岳阳市位于长沙 和武汉两个大城市之间 辐射周边湘北的益阳 常德和鄂南 的咸宁地区 如果岳阳市率先建设具有商贸和服务功能的汽 车城 对提升城市形象 带动城市建设 拓展城市功能有着 莫大的带动作用 能够极大地促成岳阳为武汉和长沙之间的 大城市次中心 带动城市功能品味升级 2 2 项目建设的必要性 2 2 1 该项该项目目实实施有利于助推岳阳市称施有利于助推岳阳市称为长为长沙和武沙和武汉汉之之间间的的 大城市次中心大城市次中心 提升城市品味和功能 提升城市品味和功能 岳阳市急需建设一个汽车销售服务龙头企业 形成区域 内汽车产业和文化中心 对进一步促进市成岳阳为连接湘北 鄂南的次城市中心具有重大意义 本项目 雄踞岳阳 辐射湘 北鄂南 连接长沙武汉 正好契合了这一城市发展规划需求 岳阳市位于湖南东北部 素称 湘北门户 在地理位置 上位于长沙和武汉之间 距离长沙 115 公里 距离武汉市 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 13 230 公里 中间以京珠高速 107 国道 武广高铁 京广铁路 等交通线贯通 还有长江黄金水道和紧靠洞庭湖水域 在交 通和区位上有着无可比拟的优势 随着汽车产业在城市建设 居民消费 经济发展中的带动作用 岳阳市理应建设一个囊 括交易 服务等诸多行业的汽车产业中心 进而辐射周边地 区 成为真正意义上的湘北鄂南的大城市次中心 项目选址于岳阳经济技术开发区京港澳高速连接线 6 5 公里处 岳阳市城市商业网点规划 2006 2 015 该位置为 规划汽车农机交易市场 根据 岳阳市城市总体规划 2008 2030 指出 岳阳市城市建设发展战略为 东扩 北进 南 延 西联 中提 城市用地主导发展方向为 东扩 北进 南延 因此 本项目按相关标准和政策要求建设是改善服务 条件 满足实际市场的需要 也是适应岳阳市城市 东扩 发 展战略的需要 2 2 2 该项该项目的目的实实施是推施是推动动本地汽本地汽车业发车业发展的有力措施展的有力措施 汽车产业在我国属新兴产业 是国家重点扶持和培育对 象 发展空间广阔 汽车制造业是湖南的支柱产业之一 此 项目的建设 符合岳阳市建立大商贸 大流通 大市场的经 济发展战略和城市总体规划 随着汽车使用环境的逐渐优化 汽车消费政策的日益改 善 中国内地人均收入水平的不断增长 城镇居民家庭汽车 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 14 普及率将大幅度提高 中国进入 WTO 国际品牌汽车及经营 模式迅速进入中国市场 目前本市没有专业的大型汽车交易 市场 购车客户为购置满意的车辆 必须在全市区分散的汽 车销售点之间来回奔波 根据汽车行业 高起点 国际化 代 理制 的原则 迅速组建现代化 品牌化 规模化与国际接轨 的汽车营销体系 将本市汽车流通业进行整合协调发展 必 将加快岳阳信息产业 金融业 商贸流通业和房地产业以及 现代物流业 都市型服务业之间的相互融合渗透与发展 据国外资料表明 在汽车产业的利润中 制造业仅占 30 40 流通及售后服务领域占 60 70 我国汽车工业发 展由于起步晚 再加上传统计划经济影响等因素 使得厂家 相对重视生产过程 比较忽略流通贸易的重要性 从而导致 汽车服务贸易相对薄弱 成为整个行业发展的瓶颈 服务贸 易 包括售前 售中及售后服务各方面的内容 即 售前购 车指导 上牌手续办理 汽车配件供应 售后维修 装饰美 容 驾驶技术培训 信息网络建设以及汽车文化培育等 国 家有关汽车服务政策的制定与执行 各地区的汽车交易大环 境状况 生产厂家对所售车辆执行的售后服务力度等 都将 直接影响到汽车服务贸易的水平 现阶段 主要问题集中在 生产与售后服务脱节 服务标准 维修技术差 零配件质量 不高 伪劣配件多 政府有关部门监控不力 收费混乱等方 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 15 面 虽然我国的服务贸易水平发展缓慢 但在不久的将来 服务贸易作为汽车销售必将延伸的部分 发展潜力无疑是非 常巨大的 2 2 3 该项该项目的建目的建设设有利于岳阳市和周有利于岳阳市和周边边地区国民地区国民经济经济及社会及社会 的的发发展展 本项目定位准确 功能齐全 能够迅速发展 将岳阳市 地方经济的发展带来积极的影响 一方面 汽车市场的发展 将推动汽车及汽车配件的销售 从而增加税收 增加就业 为地方经济的发展做出贡献 另一发面 汽车市场的发展也 将会带动相关产业的发展 如运输业 金融业 保险业等 形成明显的侧相关联带作用 2 2 4 该项该项目有特色 适目有特色 适应应市市场场需求 弥需求 弥补补市市场场空缺 具有巨空缺 具有巨 大的市大的市场竞场竞争力争力 当前 市场上以降价 广告 分期付款等方式及多样化 的汽车产品来刺激汽车销售 但最关键的还是人民生活水平 的提高 才能刺激汽车消费的增长 目前 岳阳市和周边地区经济发展状况良好 人民的生 活水平也日益提高 汽车交易市场出现了购车热 但是遗憾 的是 现时能够满足岳阳市和周边地区消费者需求的专业化 汽车交易市场却未出现 导致购买力流失 岳阳市是一个地 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 16 级市 其对汽车及相关配套服务的需求与长沙 武汉等大城 市有所不同 注重实用 低价位 以及购车的便利 本项目 可以进一步带动和引导汽车消费 本地区经济活跃 有着很 大的乘用车 农用车和货车交易需求 本项目拟针对岳阳市和周边地区的购车需求 建立一个 本土化的汽车交易市场 含二手车交易 农机产品交易等 同时配套建设驾考培训中心 机动车检测中心等服务机构 以满足消费者多样化的需求 这样的汽车市场定位独到 功 能齐全 填补了岳阳市没有多功能的集大型汽车 机电产品 交易市场和规范化的驾考培训中心 机动车检测中心等汽车 及延伸产业于一体的商贸服务中心的空白 有巨大的市场竞 争力 也为城区规范化建设和管理创造了条件 2 3 项目建设的 SWOT 分析和可行性研究 根据对汽车市场的研究和项目的实施设想 本项目的具 有以下的优势 劣势 机会 威胁 2 3 1 优势优势 首先 目前岳阳市和周边地区还没有出现大型的汽车交 易市场 如果本项目能先于潜在竞争者进入 即可形成先发 优势 形成进入壁垒 实现寡头垄断的局面 其次 项目所在的位置交通十分便利 有利于项目的进 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 17 一步发展及周边地区的经济发展 从而形成优势互补 再次 本项目的选址 性质 功能符合项目所在地的城 市规划 土地利用规划 最后 项目的申办企业岳阳市宏通汽车城开发建设投资 有限公司具有较为强大的经济实力 在行业内具有相当的影 响力和带动作用 同时管理合理 有能力使本项目运营顺利 获得较好的经济收益 2 3 2 劣劣势势 本项目的规划建设较大 申办企业首次组织建设大型汽 车市场 并且对当地的经济 政策等缺乏一定的了解 这些 都会对项目的建设造成一定的影响 因此 需要市开发区能 给予最大的支持 但影响程度的大小视组织安排和人员而定 有可能将影响降到最低 2 3 3 机会机会 洞庭天下水 岳阳天下楼 岳阳位于湖南省东北部 总面积 1 5 万平方公里 总人口 550 万 现辖平江 岳阳 华容 湘阴 4 个县 临湘 汨罗 2 个县级市 岳阳楼 云溪 君山 3 个城市区和岳阳经济技术开发区 南湖风景区 屈原 管理区 岳阳 凭借其独特的人文生态优势 区位交通优势 产业资源优势 政策环境优势 经济社会发展不断向好 走 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 18 强 经济总量稳居全省第二 已成为中部地区的投资新热土 近年来 加速发展的岳阳受到了国内外的广泛赞誉和倍 加青睐 被 福布斯 杂志评为中国大陆最适宜开设工厂的 20 个城市之一 最适宜发展物流的 25 个城市之一 被国家 商务部评为 十一五 期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易 梯度转移重点承接地 当前 岳阳正抢抓机遇 乘势而上 全力建设大项目 大港区 大园区 大景区 实现经济社会 发展新的更大突破 近年来 岳阳市各项事业发展迅速 工业经济优化升级 居民收入不断提高 岳阳市和周边地区目前的汽车销售的格 局还没有形成进入壁垒 大型并且功能齐全的汽车交易市场 缺乏 2 3 4 威威胁胁 目前在岳阳市和周边地区投资汽车城项目尚未形成壁垒 不排除已有其他公司也在同步策划 可能形成重复投资和建 设 也不排除益阳和咸宁等地抢占先机 率先建设多功能汽 车城项目 本项目规模较大 需分期逐步推入市场 存在招商投资 成本和资金占用成本 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 19 2 3 5 项项目可行性研究目可行性研究结结果果 综合以上的 SWOT 分析 得出本项目机会大于威胁 机 会是行业的发展所带来的 而威胁主要是由竞争和无壁垒带 来的 优势和劣势并存 优势主要是项目本身产生的 而劣 势则可以在完善的政策支持 人员配备和精良的管理下将影 响降到最小 因此 综合评价 本项目是可以进行迅速投入 的项目 只要抓住时机 充分考虑各种风险 发挥项目和公 司优势 组建高效率团队 在市开发区的全力支持下 将劣 势逐渐消除甚至转化为优势 本项目将会产生预想结果 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 20 第三章 市场分析与预测及项目开发策略 3 1 我国汽车产销市场发展现状及趋势 3 1 1 我国汽我国汽车车市市场场的的现现状特点状特点 3 1 1 1 我国汽车市场处于高速增长的阶段 2009 年 10 月 我国汽车产销首次超过 1000 万辆 分别 为 1087 32 万辆和 1089 14 万辆同比增长 36 23 和 37 71 乘用车继续保持快速增长 产销 812 86 万辆和 819 03 万辆 同比增长 42 41 和 45 18 商用车累计产销超过上年 表 现也比较出色产销 274 46 万辆和 270 11 万辆 同比增长 20 73 和 19 14 在国家政策的支持下和拉动内需的需要下 我国汽车行业呈喷井式发展 2009 年全年销量超过美国成为 了世界第一 汽车消费也成为 2009 年 GDP 保持 8 增长率 的主要力量 3 1 1 2 我国三四线汽车市场发展迅猛 销售重心下移 近年来 我国三四线城市社会经济快速发展 居民收入 日益提高 消费观念也随之改变 原先视为生活奢侈品的汽 车已经变成了这些城市的大众消费品 汽车市场异常火爆 例如长沙市 机动车保有量 2010 年就达到 90 多万辆 成为 湖南一个重要的汽车销售市场 随着一二线城市汽车行业经 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 21 过多年发展 日常已经日趋饱和 三四线城市和农村市场正 日渐称为汽车行业发展的主战场 3 1 1 3 我国汽车行业具有成熟的竞争市场 中国的汽车市场越来越成熟 也预示着新一轮调整的来 临 跨国汽车企业和自主品牌此时不仅需要将更多先进的产 品投入中国 更重要的是在中国市场体现出可持续发展的新 思路 从当前各大跨国汽车集团在中国的情况来看 2009 年 通用汽车在中国市场决策明显加快而且更具合作性和针对性 如与上汽共同开拓印度市场 福特汽车近两年在中国表现比 较突出 2009 年在中国设立了研发及工程中心 提出了 实 现福特汽车从 中国制造 到 中国设计 的战略演进 随着中 国市场的壮大 福特汽车也开始考虑在华研发更适合中国市 场的车型 并参与全球的研发 宝马汽车更是将具有对汽车 生命力进行改造的 高效动力 战略带到了中国 并将深度推 进 中国已经成为大众第一大市场 宝马新 7 系和奔驰 S 级 的最大市场 这样一个充分竞争的汽车市场 已经在中国形 成 3 1 2 我国汽我国汽车车市市场场的的发发展展趋势趋势 3 1 2 1 我国汽车市场的竞争将更加激烈 据大部分专家预测 2010 年中国汽车销量增速将在 15 左右 预计需求总量在 1 500 万辆左右 但由于 09 年车市的 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 22 井喷 目前产能扩张速度则远不止如此 而车企如果要完成 产能扩张的任务 2010 年中国车市的竞争将更加激烈 其中 自主品牌与合资品牌的竞争将尤为突出 3 1 2 2 售后服务市场潜力巨大 不适应的矛盾日益突出 一般而言 汽车售后服务市场是汽车产业链中最稳定的 利润来源 可占据总利润的 60 70 左右 目前 相对于整 车销售的利润缩水 中国的汽车售后服务市场利润率高达 40 而整个市场还处于初级阶段 发展潜力惊人 据预测 中国 汽车售后市场到 2010 年将达 1900 亿元的巨额规模 紧随汽 车产业大国日本之后 在亚洲位居第二 目前我国 汽车售后服务市场的发展态势明显落后于汽 车制造业的成长 整个市场良莠不齐 缺乏完善的渠道网络 专业人员匮乏 尚未形成全方位立体化服务体系 随着整车 销售进入微利期 而售后服务日益显山露水 发展汽车售后 市场显然是更好的选择 新一轮的淘金热即将在中国售后服 务市场展开了 3 1 2 3 随着中国经济结构的调整 新城镇市场将成为汽车市 场争夺的重点 2009 年 随着中国经济结构的调整 深入更细分的消费 领域成为一种趋势 2009 年的中央经济工作会议为中国经济 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 23 下一步的发展定下了基调 在诸多的内容中 城乡统筹发展 被摆到了重要的位置上 而且 此轮城镇化将首先涉及中小 城市而不是一 二线城市 人口众多的新城镇市场将是汽车 市场争夺的下一个重点 这不仅是中国经济结构调整的结果 同时也是汽车市场发展规律所致 自中国放开轿车价格开始 至今的 8 年 恰是中国速度被认知的过程 与汽车世界的发 展规律相应 这 8 年中 中国汽车市场进入了细分发展的轨 道 其中 双 C 汽车 即 CITY Car 市场的销量由 2001 年的 16 96 万辆增长至 2008 年的 103 56 万辆 平均增幅为 5 1 与 8 年前不同的是 中国汽车的消费结构已经发生了 根本性的变化 私人消费不仅成为中国汽车的消费主力 而 且与国际汽车市场的消费渐趋同步 不过 受经济水平 购 买能力和产品价格等综合因素的制约 新城镇汽车市场的需 求与北京 上海 广州等一线城市将有很大的不同 但具有 绝对的市场潜能 财政部 工业和信息化部等政府部门制作 的 中国汽车产业现状 问题及政策建议 报告认为 中国 汽车市场将长期存在这样两个 具有特殊性的车辆市场 随 着城镇化的逐步推进和农村居民收入的不断提高 城镇和农 村的汽车 机电产品消费将有不可估量的市场前景 3 2 湖南汽车市场发展概况及趋势 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 24 3 2 1 湖南汽湖南汽车车市市场场特点特点 3 2 1 1 市场规模增长迅速 据市场调查 2007 年到现在 国内一线汽车市场 北京 上海 广东等地 的增长率不是很理想 一般保持在 3 5 左 右 部分地区还出现了负增长 而二线市场增长速度快 湖 南就达到了 20 以上的增长率 而且 2009 年 湖南汽车工 业产销及利润大幅增长 累计完成现价工业总产值 966 1 亿 元 较上年增长 43 79 实现销售收入 920 6 亿元 增长 50 5 汽车整车产量达 119 7 万辆 同比增长 68 1 车用 发动机产量达 148 7 万台 增长 52 7 专用车产量 5 5 万辆 增长 77 4 市场前景很诱人 3 2 1 2 消费者的汽车消费理念不够成熟 相对于其他沿海地区的消费者 湖南消费者的汽车消费 理念显然还不够成熟 对于汽车的理解以及品牌的忠诚度都 不是很高 汽车品牌只要做出适当的投入 对消费群体进行 培养 就比较容易扎根 抢占市场先机 3 2 1 3 多样化的销售模式 目前湖南形成了由汽车专营模式 汽车商店模式 准汽 车大道模式和他们之间相结合构成的多样化金字塔的销售模 式 多主题的竞争格局 现有汽车销售市场的经营主体 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 25 包括国有资本 集体资本 民营资本以及其他民间资本 形 成了各种资本同时运作的多主题竞争格局 以高中低结合 中档轿车为主体的消费结构 主要 呈现以下几个特征 一是轿车成销售主题车型 二是国产轿 车为销售主体 三是中档轿车成为消费者首选 3 2 1 4 产业集群效应已凸显 以长沙为中心 湘潭等城市为基地 辐射湖南的汽车产 业集群正逐步形成 湘潭市汽车整车生产规模突破百万辆 并拥有 400 多家零部件生产企业 已成为国内有名的 汽车城 不断吸引上游供应商及相关外来投资 3 2 2 长长沙中南汽沙中南汽车贸车贸易中心易中心现现状状 2003 年 新项目 中南汽车世界 正式启动 它位于长沙 新城区内 319 国道与京港澳高速交汇处 总用地面积 300 亩 总建筑面积 200 万 m2 总投资 28 亿人民币 中南汽车世界由汽车及配件贸易 汽车综合服务 汽车 文化和会展 生活休闲 数码物流五大园区组成 具有汽车 贸易 汽车展示 汽车综合服务 汽车文化博览 汽车修理 美容护理 数码物流 电子商务及办公 生活设施配套 旅 游休闲十项功台邑 新车展示厅占地面积 13216m2 可同时 容纳 400 多台汽车展销 汽车专卖店区占地 208 有 4S 轿车 旅行车 越野车 微型车 皮卡车和货车等销售区域 汽车 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 26 配件城拥 有临街经营门面 1572 个 面积 38278m2 汽车专 卖店区 新车展示厅 汽车配件城 物流园等亦已于 2004 年 年初建成开业 目前 中南汽车世界项目一期 二期均已完成开发建设 新车交易市场 手车市场 卡车市场 汽配五金机电城 物 流园均已建成开业 已经成为湖南地区最大的新车二手车 汽配 五金机电 物流综合市场 是湖南省委 省政府明文 确定重点扶持的 七大市场 之一 2009 年 实现市场交易额 125 亿元 税收近 4 亿元 3 2 3 湖南汽湖南汽车车市市场发场发展展趋势趋势 随着人们消费水平的不断提高 政府对汽车行业的日益 重视和扶持 湖南必将进入私人汽车消费普及的时代 湖南 汽车市场面临巨大的发展机遇 产销会不断提高 生产工艺 不断改进 新车型和品种不断问世 汽车文化深入人心 汽 车流通业也将面临市场重整和升级的机遇 汽车服务产生的 增值效益的比重会有较大的提高 汽车销售模式继续保持多 元化的模式 规范化 大型化 规模化的汽车市场会逐渐取 代分散无序的汽车卖场 3 3 岳阳市汽车市场分析 3 3 1 汽汽车车消消费费市市场场增速加快增速加快 2010 年 1 6 月全市限额以上汽车销售企业实现零售额 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 27 4 85 亿元 同比增长 57 2 据经开区经贸统计局对该区 15 家重点监测汽车销售企业的监测 共销售汽车 4158 辆 同比 增长 52 3 3 3 2 横向比横向比较销较销量居前量居前 岳阳在 1 4 月总量第三 增速第一 1 6 月增速有所放缓 居第三位 限额以上企业汽车类零售额与省内部分地市比较 情况如下 表 3 1 2011 年 1 6 月湖南省部分城市汽车销售情况 1 4 月1 6 月 地区 零售额 亿元 增幅 增幅 长沙8444 840 2 株州4 345 644 3 湘谭1 854 262 9 衡阳3 649 358 4 郴州5 950 541 9 岳阳3 872 557 2 3 3 3 小排量小排量车车倍受青倍受青睐睐 从目前对汽车消费市场监测的情况来看 15 家重点监测 企业轿车日均销售 23 1 台 从结构上看 高 中 低价位车 分别 634 1598 1917 辆 分别增长 25 78 3 46 7 据 车管所介绍 全市居民家庭的私人轿车是外系品牌汽车占主 导地位 以大众 本田 丰田为代表的外系品牌汽车居多 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 28 价格上 单价在 10 15 万元之间的中低档 小排量汽车较受 欢迎 消费者的选择更加理智 3 3 4 机机动车动车保有量高速增保有量高速增长长 2010 年 岳阳市机动车保有量为 37 71 万辆 增长 21 5 其中私人轿车保有量为 3 62 万辆 占轿车总量的 81 5 比上年增加 1 21 万辆 增长 50 3 2010 年全市机 动车保有量情况如下 表 3 2 2010 年岳阳市汽车保有量情况 汽车保有量 万辆 净增 万辆 增幅 汽车总量9 242 435 9 载客7 031 9337 8 汽车类型 载货1 71 4434 7 客车2 66 28 3 营运情况 汽车1 45 43 6 汽车7 032 348 5 私人用车 轿车3 621 2150 3 进口汽车汽车0 120 0221 9 3 3 5 汽汽车车市市场规场规模不断壮大模不断壮大 全市共有 19 家 4S 汽车服务店在不到 2000 米的巴陵东 路聚集 还有 1 家大型汽车配件市场 2 家二手车交易市场 汽车零售市场已形成一定规模 2009 年 汽车销售行业共吸 纳就业人员 4589 人 缴纳税金 3000 余万元 不合车辆购置 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 29 税 在汽车销售行业的带动下 汽车维修 汽车相关产品 石油制品等相关行业也得到很大的发展 机动车快速增长拉 动石油及制品类商品实现零售额 8 5 亿元 增速达到 45 5 两类商品合计买现零售额 10 3 亿元 占限额以上企 业零售额的 42 9 占全部社会消费品零售总额的 8 7 注 以上数据来源于 2011 年 8 月 10 日岳阳市统计局在 湖南统计信息网发布的 岳阳市汽车消费现状分析 综上所述 岳阳市汽车销售市场 通过政府出台鼓励汽 车消费的措施和人们的收入的提高 岳阳汽车消费市场正处 于快速发展阶段 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 30 第四章 建设内容和规模 4 1 项目的定位及特性 4 1 1 项项目定位目定位 立足 雄踞岳阳 辐射湘北鄂南 连接长沙武汉 按照 国际接轨 中部一流 的建设标准 突出服务民生 促进产 业形成规模 带动经济发展和城市建设的特点 建设成为功 能齐全的综合性的市级汽车交易市场和多功能服务机构 本 项目为岳阳汽车走廊项目的子项目 4 1 2 项项目的特性目的特性 服务延伸性 该项目的建设将使汽车专业服务进一步延 伸到目前正蓬勃发展的汽车贸易和服务及边际产业中 项目的功能性 目前 市级汽车服务市场散 乱 小的 特点很明显 岳阳市和周边地区尚缺乏一个可以多功能的市 场 通过该项目的建设 将形成一个功能齐全 服务全面的 专业性汽车服务市场 项目的综合性 该项目将集汽车销售和服务于一体 可 以满足不通消费群体的消费选择和相关产品全方位的消费服 务需要 项目的创新性 在岳阳市建设大型汽车文化广场将是该地 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 31 区一个创新性的举动 将会给岳阳市和周边地区的汽车市场 带来巨大推动力 4 2 项目的功能分区 项目按文化综合楼 4S 店 配套用房以及有关基础设施 和公建配套设施等 详见湖南省岳阳经济技术开发区汽车文 化广场总平面图 4 3 建设内容和规模 表 4 1 建设内容和规模 序 号 指 标单位指标值备注 1总用地面积m2246614约 369 亩 2净用地面积m2246614 3总建筑面积m2295936 8 3 14S 店m2196875 3 2文化综合楼 58693 8 3 2配套用房m240368 4建筑占地面积 65625 5容积率1 2 6建筑密度31 7绿地率20 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 32 第五章 选址及建设条件 5 1 项目场址 建设地址位于岳阳京港澳连接线 6 4 至 7 3 公里北侧 距 离岳阳市区 6 公里 毗邻高速 距离京广澳高速 7 7 公里 地址选择方案符合岳阳市城市总体规划和土地利用总体规划 5 2 项目交通运输和公用设施条件 5 2 1 自然地理条件自然地理条件 岳阳市位于湖南省东北部 紧靠洞庭湖 是湖南省的北 大门 素有 湘北门户 之称 与湖北 江西两省相邻 又是西 气东输的湘 鄂出口处 是一个富 资源丰富 优 区位优 越 美 风景优美 的地方 地处一湖 洞庭湖 两原 江 汉平原 洞庭湖平原 三省 湘 鄂 赣 五线 京广铁路 京港澳高速公路 107 国道 长江及武广高速铁路 的多元 交汇点上 特别是岳阳洞庭湖大桥的通车 构成了 融通东西 南北贯通 的便捷交通网 根据岳阳市城市总体规划以及土地利用的总体规划 拟建 项目的地址位于岳阳京港澳连接线 6 4 至 7 3 公里北侧 岳阳 京港澳连接线是连接岳阳市城区和 107 国道 京珠高速公路 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 33 的主要通道 距离市区 6 公里 这个位置辐射周边各个县市 区 有着非常的交通优势和辐射效益 有着非常良好的建设 发展空间 1 供电 项目建址附近建有 220kv 变电站和 110kv 变电站 外供 电源充足 已有高压供电线路沿岳阳大道架设 项目建设期 用电和建成后办公服务设施用电有保证 2 供水 岳阳市自来水公司建有二大水厂 日供水能力为 60 万 吨 目前供水能力大有富余 项目地已有市自来水公司主供 水管道通过 项目建设期用水和建成后用水有保证 3 燃气 城市天燃气管道规划要从项目建址边通过 项目接用天 燃气方便 5 2 2 物流交通及其它公用物流交通及其它公用设设施施 岳阳经济开发区高速公路网稠密 京港澳高速 107 国 道 杭瑞高速 随岳高速穿区而过 通过京港澳高速公路驱 车 1 个半小时即可到长沙市 2 个半小时到达武汉市 岳阳 经济开发区连通贯穿全国铁路干线 京广铁路 武广高速铁 路穿境而过 客货运输可达全国各地 岳阳经济开发区距长沙黄花机场 135 公里 距武汉天河 岳阳经济技术开发区汽车文化广场建设项目可行性研究报告 34 机场 185 公里 全程为高速公路 岳阳怀抱洞庭 吞吐长江 是湖南和长江中下游水路交 通的重要枢纽之一 岳阳经济开发区紧邻长江黄金水道城陵 矶港 可凭江上抵重庆 下达上海 建有 2 个 5000 吨级外贸 码头的城陵矶港是全国综合运输网中的内河主枢纽港之一 1997 年被辟为国家一类开放港口 是湖南省长江主干线上唯 一的一级对外口岸 船舶总吨位占全省总量的 174 货运量 占全省水上货物运输量的 1 5 集装箱运输占全省的 42 出入洞庭湖船舶日均流量 500 多艘次 为全省的 1 5 2005 年 岳阳被交通部列为全国 28 个主要内河港口城市之一 市政建设及生活设施 当地的卫生 邮政 电信与无线 通讯 文化教育基础设施齐全 配套服务到位 5 2 3 废废水 水 废废渣排放堆置条件渣排放堆置条件 对于清洗 漂洗污水和污油设计有专门的污水处理和废 渣存放池