浅析土地制度下中国房地产之迷雾.doc

浅析土地制度下中国房地产之迷雾内容提要：金融危机之前的五年，中国经济飞速发展，超过10%的高增长速度，令世界瞩目，一向孤芳自赏的美国也不得不对中国刮目相看。拉动经济强劲增长的三架马车：出口、投资、消费，其中疯狂的房地产投资泡沫成为经济增长的强劲动力，然而，中国房地产问题已经政治化，成为中国社会与政治不和谐的关键因素。本文试从房地产行业钱多、地贵、供求失衡的现状入手，分析在土地财政制度下中国房价上涨的根本原因，重点探讨了在经济转型背景下中国政府必须抑制房价上涨的紧迫感及相应的应对措施。一、房地产业现状（一）房地产业对中国经济发展的意义金融危机前五年，中国经济年均高速增长超过10%，主要得益于消费、出口、投资三架马车。过去几年，美国房地产、金融泡沫导致的消费泡沫对中国出口拉动；中国人口滚滚红利、劳动力丰富且“价廉物美”支撑其“世界工厂”地位，年青人买房置业、富人投资投机房产等消费狂潮支撑着消费不断增长；中国房地产的强劲发展对经济增长起到中流砥柱的作用，2010年第一季度GDP增长11.9%，投资对国内生产总值的贡献率57.9%，房地产投资占全社会固定资产投资的18%。房地产业在过去几年中国经济高速发展、08年金融危机中经济恢复等都起到了比较重要的作用，其带动了相关产业的大发展。中国建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合。发展房地产业需要的钢材、设备、机械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而有“乘数效应”，拉动其发展，从而拉动GDP增长。然而，“三大动力”的衰减乃至丧失正同时发生于中国，使得中国经济面临三十年未见之大变局。1、金融危机后，美国的泡沫破灭，整个国际市场萧条从而导致中国出口大幅下跌，而今后一段时间即便恢复性反弹也很难象过去那样高速增长，如此出口的发动机将风光不再。2、人口红利也正步入尾声，中国已进入初步老龄化的时期，劳动力的国际竞争力正在成为过去。事实上，相比于越南等地，中国的劳动力已经越来越谈不上“价廉物美”。虽然人口红利还未完全消失但正在快速消失，人口负债时代将逐渐来临。这不仅意味着中国制造已经面临挑战，消费也将逐渐面临挑战。3、房地产行业犹如鸦片，中国房地产的泡沫成为经济的强力驱动，几令中国人疯狂，也几令中国经济疯狂。2010年初，当对冲基金经理詹姆斯查诺斯（James Chanos）发出“中国走向硬着陆”的言论时，他的声音几乎被淹没在一片看好中国经济走势的预测当中。在查诺斯看来，中国大量投机资本涌入房地产板块导致的问题，是“迪拜问题的1000倍，甚至更糟”。（二）房地产业现状1、钱多2009年上半年房地产企业销售良好，而且大部分公司2009年上半年推盘量较大，比如华侨城、招商地产等公司全年推盘量都非常大，地产商积累了较高的预收账款尚未结算，从预收账款来看，绝对数额已经达到历史高位，预收账款数额也达到2008年度营业收入的69%。而从2009年绝大多数房地产商年报分析，期间费用比率下降，现金流充裕，财务状况良好。从行业资金层面来看，房地产行业短期内没有资金压力，企业现金流状况较为充裕。2、地贵资本密集、土地稀缺，不可避免地导致了资金和土地成为房地产产业链上最重要的资源。土地己成为产业链上最重要的资源，集聚了产业链内部最激烈的竞争。当前，房地产业正在接受宏观调控的洗礼，紧锁银根严控贷款，收紧土地闸门供给放缓。在此情况下，资本和土地更加凸现出其重要性，谁占有了这两项资源，谁就能在产业链的上游端站稳脚跟让后续环节顺利跟进。在日益趋紧的政策制约、日渐稀缺的土地资源约束以及资本市场逐步放宽后，企业竞争焦点和利润中心均逐步上移至产业链条中的资本和土地上。而地方政府为了增加财政收入，卖地采取招拍挂制度，决定了土地“非价高者不可得”。土地的出让制度，导致全国各地“地王”的频频诞生，导致土地成本加大。3、供求失衡从2000年到2008年住宅开发量，新房是37亿平米，新增的城市人口大概是1.4亿到1.5亿人口左右，这还不包括原来4.6亿到4.7亿改善性需求，所以仅仅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整个市场的供求失衡是一个大问题。然而，“天下没有不散的宴席”， “福兮祸之所倚”，3 月北京、上海、深圳等一线城市以二手房为代表的成交量均有倍数增长，深圳环比增长1倍，北京环比增长2 倍，上海更达3 倍。伴随成交放量，房价也节节升高。但同时，也引起中央的高度关注，自3 月28 日开始，多个中央媒体包括新华社、人民日报、中央电视台、中央人民广播电台等，连番发表评论抨击高房价，频率之快，力度之大，堪称罕有。楼市问题日益政治化，成为动摇民众对于政府公信力信心的最大挑战，政府不得不断然调控。5月17 日，国务院办公厅公布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国10 条”），新政的出台并不让人感到意外，但个中的条款，还是引起业界的惊动。如对购买第二套住房的政策，已由不得地方政府作准，而是由中央划一地提高购房门槛。此外，地方可禁止购买第三套住房。新政被称为历来最严厉的调控措施，就连一向唱高房价的任志强也惊呼“这只是个开始”，“交易量下降是第一步”，并且承认未来房价有下跌的可能性。楼市的严厉调控再加货币与金融的收缩宛如铁腕一击，力图遏止2010年可能继续上演的楼市疯狂，现阶段一线城市楼市交易量雪崩式地下降，楼价未来亦势必出现回调，中国政府正被迫走上“戒毒”的道路。 无可置疑，房地产行业中的一、二、三市场存在着多方博弈，买卖双方之间、开发商之间、开发商与地方政府间，甚至地方政府之间以及中央与地方间的平衡等等。开发商左顾右盼，期望出现奇迹；投机资本则伺机进入商业地产和二三线城市继续兴风作浪；买楼者则不相信楼市将真正进入平稳格局而只是抱短暂的观望态度；地方政府的楼市调控政策犹抱琵琶半遮面；银行开始测算楼价下降的承受能力；中央政府则显然密切观察市场表现及各方面的反应二、房价上涨原因（一）城市化、城镇化进程带来的刚性需求农村的人口向城市迁徙，城市有新增加的人口，城市的老房子拆掉，目前中国城市化的水平不到50%。在清华大学首发的2009年中国城市住宅发展报告提出，中国城镇化程度不光跟美国比，跟日本、韩国比都非常低，甚至还处于城镇化的初级阶段。即便按照估测，我们到2020年中国的城市人口也仅仅只有差不多11亿人左右，农村人口仍然有5亿人，那个时候的城市化率也只有68%到70%，还是低于1968年日本的水平。也有分析认为，中国城镇化发展至少还有17到18年时间。在上海、北京、深圳等城市人口还在集聚，包括二三线城市，城镇发展过程中对房地产就是很大的推动。例如上海、北京20到32岁年轻人的占比30%以上，像日本东京、韩国首尔大概只有20%左右，这么多年轻人要结婚、生孩子，那么对房地产就有刚性需求。由于在国人的传统观念中，有房才等于有家，房子在一定程度上是生活的必需品，刚性需求是必然存在的。而且随着城镇化的不断发展，刚性需求会更加强烈，那么房价必定持续上涨。一份最新研究报告指出,去年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时,二、三线城市后期跟上的势头明显，而且部分二、三线城市涨价幅度甚至超过一线城市。二三线城市房价上涨已成为趋势。1、近几年内地城市GDP增速持续高于京、沪、深等一线城市，带动经济发展，资本和劳动力向二三线城市转移，增加了二三线城市本地居民的刚性需求。2、相比房价迅速上涨的一线城市，二三线城市仍然是“价格洼地”，吸引了部分外来投资者的进入，增加了投资、投机需求。3、更重要的是，中央经济会议明确提出加强中小城市和小城镇发展，放宽户籍限制，加快城镇化进程。因此，将会有更多农业人口转化为城镇人口，带来大量的新增购房需求，使二三线城市房地产价格获得有力支撑。（二）人口增长假定维持目前的每年1200到1500万人口变成城镇居民，那么20年差不多从农村向城市转移3亿人。未来20年中国新增人口大概从目前的13亿人左右增加到16亿人左右，新增3亿人都要替他们盖房子，原来农村的那些房子都得废弃掉，也就是从现在到未来维持现状大概6亿人需要房子，按3人一套房算需要2亿套住宅，还不包括其他的比如写字楼、商品房等等，2亿套住宅平均每年应该盖1000万套。在09年，市场最狂热的状态下，我们提供的商品住宅不足800万套，其中500万套是现房，300万套左右是没有办法入住的期房。如果我们不能从总量上解决商品房供不应求的情况，试图在结构上改变分配的秩序，那问题肯定会变得更加错综复杂。（三）货币政策和汇率、通胀预期的影响过剩的流动性、飞涨的信贷数额和过低的金融成本，使得大量的投资投机资金涌向股市和房市。人民币汇率政策也成左右当前房价的重要因素，如果将来人民币存在购买力缩水的预期，无形中就加大投资的购房预期，而同时短期内区域房价可能继续升高，政府稳定房价的期望短期很难实现，市场也存在恐慌性购房预期。目前通货膨胀的压力越来越大。如果通货膨胀真的到来，2010 年房价或许还会有新一轮的上涨。（四）土地财政制度的根本性影响1、当前我国中央和地方财权与事权失衡状况我国中央和地方财政体制的制度变迁，最主要的影响因素是中央和地方集权、分权关系上的制度安排。如果中央财政集中过多：地方可能通过多收税外费来平衡财政，导致农民、城市居民、个体户、企业的负担加重；地方都向中央财政和中央各部门跑部钱进，就会产生转移支付过程中的腐败。如果中央集中过少，而地方财力雄厚，则会造成中央向地方借钱，威胁到中央的权威和国家的统一。从分税制改革运行情况看，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2001年的47.6%；中央政府的财政收入占整个财政收入的比重却明显上升，从1993年的22%上升到2001年的52.4%。而地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右的水平上波动。这说明地方政府用49%的相对财政收入支撑了70%的相对财政支出责任，这与分税制改革前地方政府用68.4%的相对财政收入仅仅支撑59.0%的相对财政支出责任恰恰相反，说明我们的分税制在明显提高中央政府财政收入的同时，给地方政府带来了一定的事权与财权不统一、收支不平衡等问题。2、地方政府必须要高度依赖房地产来发展地方经济、卖地增加收入平衡收支。各地“地王”的频频诞生，导致土地成本加大，土地成本的加大直接主导了房地产市场的高房价。“地王”的出现归根结蒂是因为土地的出让制度造成的。因为土地的招拍挂制度，决定了土地“非价高者不可得”。在当下乃至今后相当长一段时间内，中国的土地价格依然会呈快速上涨的态势，那么，即使“剥夺”了央企争抢地王的权利，但在“招拍挂”游戏规则尚存的前提下，国资委此举显然无法阻止所有房地产企业追逐庞大土地利益的欲望。三、中国政府的紧迫感：抑制房价上涨（一）抑制房价上涨紧迫感的原因实际上，新政满月后，大部分房企对新楼盘的销售价格，仍保持着坚挺的状态，并刻意地放慢销售速度，以观摩政策的变化。房企为何对今次新政，不作出迅速降价的行为呢？并且坚信新政是不足百天的短命政策，百日后，房价将会再度活跃起来。所以在百日内，宁愿没有销售量，也不会主动降价，迎合购房者的意欲。房企能坚信房价不会降太多，是与当地政府暧昧的表态有密切的关系。比如，地方政府出台的细则，与中央政府出台的如出一辙，甚至像海南的个别地方政府的官员，更直接表态要支持高房价存在的理由。更有甚者，就是银监会关于二套的细则，久久没有界定好的标准，这就留给个别商业银行有操作空间。目前二套的框架，在短期来说，因受到中央政府严密的监控，四大商业银行会认真地去执行其政策，但谁敢保证百日后，这四大商业银行是不是率先打开这个口子，尚是个未知数。正因为有了过去总结出来的经验，大部分房企，仍坚信房价不会跌，地方政府更不会打压房地产业。其坚信的理由：一是地方政府需要房地产业来支持GDP增长；二是影响地方财政的收支平衡；三是地方政府债务高企，必须依靠卖地还“债”；四是商业银行出现大量坏帐。这些理由，正是目前地方政府无法在短期内，寻找到其它优质产业来支撑其经济发展，只能暂时通过房地产业来弥补当地经济的发展。然而，中国房地产问题已经政治化，成为中国社会与政治不和谐的关键因素。本轮房地产调控政策出台之后，市场寄予较高预期。一旦调控压力出现缓和，可以预见地方政府对调控政策的执行将更加怠慢，由此导致投资者预期紊乱，不排除房价再度大涨的可能，资产泡沫与通胀预期恐怕会进一步升温，经济前景难言乐观。个人认为，即便房地产投资对短期GDP的增长带来提振作用，但经济长期增长的动能不足。就外需而言，考虑到海外主要经济体复苏缓慢以及贸易摩檫加剧、企业成本上升等因素，我国出口已很难重现当年的高增长，净出口对GDP的拉动作用不能高估；就内需而言，中国央行较低的借款利率减缓了不良信贷的堆积速率，同时，央行扩大了借款利率和存款利率之间的差距，从而增加银行收益，使得中国的家庭被迫为坏账买单，消费增长被严重抑制，中国内需的不足一度为旺盛的外部需求所掩盖，但金融危机后外需迅速减少，中国经济的不平衡就凸显出来，不仅银行体系已承受不了固定资产投资的进一步膨胀，而且楼市泡沫也会继续抑制消费的真正启动。若房地产继续绑架中国经济，则经济转型无法现实，经济的长期高增长动力也就难以探明。这意味着政府已没有退路，也没有选择，甚至容不得商量和犹豫。中国政府再也不可能象过去那样依赖房地产来支撑经济增长，中国政府必须痛下决心戒掉对房地产的依赖。（二）政府行政管理房价的措施如何防止楼市再度反弹甚至是报复性反弹，如何巩固楼市调控来之不易的成果，特别重要的是，如何避免中国经济因“三大动力”消失而步入增长的黄昏呢？中国政府就必须有极大的改革紧迫感，趁着中国经济正从金融危机的衰退走向复苏、繁荣的宝贵机会，从楼市调控走向全面改革，以改革来稳固房地产调控成果，并通过改革寻找到新的增长点，从而取代对房地产的依赖，实现中国经济的再次腾飞。改革意味着利益分配边界的调整。很显然的是，政府必须重建各方面的利益关系。1、如果你这个蛋糕不够大，主要的任务目前就要做大蛋糕。如果在蛋糕不够大的情况下改变切蛋糕的规格，那么这就影响了商品房价格高者得之的原则，按照其他的顺序，肯定会带来更多的腐败。解决问题的根本出路还在于做大蛋糕，而不在于怎么切蛋糕。所以，个人认为政府要痛下决心让住房回归居住本质，为此要坚决抑制炒房行为，推行合理的房改政策将大量闲置房逼向市场，同时大力发展住房保障，让老百姓的购买力从住房上释放出来。2、必须重建中央和地方的财权与事权关系，楼市调控的重拳出击是不够的，中央政府还必须给土地财政型的地方政府解套，为此要考虑启动地方发债权，更重要的是，在农村土地的流转以及耕地调剂等方面寻求突破，使得级差地租得以按市场方式重新配置，由此既平抑房价又增加百姓收入，从中设法寻找到新的经济增长点和纳税点。3、要坚决中止“国进民退”的倒行逆施现象，让财富从垄断领域更多地进入到一般竞争性领域，并通过改革塑造新的增长点，既引领民间资本的新的流向，又为中国新一轮的发展创造机会。值得庆幸的是，日前，国务院出台鼓励民间投资“新36条”，加快民间资本迅速进入到一些领域，推动垄断行业体制改革，以及中央政府投资下达速度加快，从根本上剥离依赖房地产业支撑GDP的怪圈。4、“动用税收机器”开征房产税、遗产税、分类开征物业税、对所有出租房屋和二套房均课以重税，同时也可调整营业税或者契税。（1）开征房产税由于房产税并非一个新税种，征收房产税不需要立法，只是针对原先规定的优惠部份取消，所以相比物业税这一新税种而言，房产税的恢复征收更顺理成章和易推行，却能部份达到物业税的效果。而对第一套房产征收房地产税可能性基本不存在。政策出台的初衷是抑制投机性购房，对于仅有一套住房居民恢复征收只会增加其负担，与政策初衷相背离，应对有豪宅或第二套房以上的居民征收房产税。房产税恢复征收的力度应循序渐进，甚至有可以考虑“新老划断”。因为一项税收的从无到有产生影响十分深刻，而房产又与广大民众利益攸关，如果立即从严征收引将会引发民生不满或上升到政治层面。部份城市率先恢复征收，房产税属于地税，地方政府话语权较大，个人认为目前房价上涨过快的城市和地方政府态度比较强硬的地区率先征收可能性大，如上海、深圳、北京和重庆。（2）调整营业税、契税营业税和契税可以调整，并体现劫富济贫精神。既包括在开发商，也会体现在富人身上。国家对契税和营业税的比率规定本身即有弹性，所以在房产税之外，政府可以通过制定有针对性的征收细则来平衡各方利益。开发商，由于房价的上涨，开发商的利润足够丰富，如果房价继续上涨政府可提高开发企业营业税比率。购房者，可能提高购买多套房产或豪宅的购房者的契税比例；对已经购买多套房产的购房者在其销售房产时继续提高所交营业税比率。5、缩小一线城市和二、三线城市人员收入分配差距，增加居民总财富量，提高边际消费倾向目前我国的收入差距存在很多不合理的地方，比如：经济发展不平衡导致了城乡之间、地区之间的收入差距；经济体制不完善，如分配秩序紊乱；国有经济，特别是国有企业内部激励和约束机制不健全；由于市场经济体制下资源的基础性调节。 调研结果显示，我国居民收入在普遍增加的同时，差距不断扩大，出现两个应当警惕的征候：一是2000年城乡整体居民收入的基尼系数达到0417，超过了国际公认的警戒线，占总户数20的最富有户收入占全部收入的51以上，20的低收入户只占4左右，两者之比从改革初期的451扩大到12661。二是不同收入阶层形成“金字塔”型分布，年收入接近和超过20000元的占总人口的35，一半以上人口平均收入在2