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第八章住宅小区物业环境管理 1 第一节小区物业环境管理概述 自然环境环境社会环境 人文环境 2 一 物业环境的分类 物业环境按物业的不同 可以分为生活居住环境 生产环境 商业环境 办公环境等 3 一 生活居住环境生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面 1 内部居住环境 即指居住建筑的内部环境 影响住宅区内部居住环境的因素有 住宅标准 指面积和质量标准 面积标准一般是指平均每户建筑面积的大小 而质量标准是指建设质量和配备设施的完善程度 如卫生设备 煤气 供电 供水 空调 电话等 住宅类型 住宅的高度和层高 住宅有低层 多层和高层之分 隔声 居室上下或前后左右的隔声 对电梯 管道 空调设备及外部噪音的防护 4 隔热和保温 夏天住宅要隔热 冬天要保温 这是居住环境良好的重要条件 光照 自然采光和人工照明的状况 日照 居室内获得太阳的直接照射 通风 一般指自然通风 在炎热地区没有空调的情况下 居室应有良好的通风 室内小气候 室内的气温 相对湿度和空气流动速度 室内空气量和二氧化碳含量 5 2 外部居住环境 指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑 公用设施 绿化 院落和室外场地等 它与内部居住环境有机地组成完整的生活居住环境 影响住宅区外部环境有以下一些因素 居住密度 公共建筑 为居民生活服务的各类公共建筑 包括中小学 幼托 医院 电影院 商店 邮局 银行等以及文教 娱乐 卫生 商业服务 行政经济等方面的公共建筑 市政公共设施 为住宅区生活服务的设施 如道路 各种工程管线和设施 公共交通等 绿化 绿地面积和绿化种植 6 室外庭院和各类活动场所 室外环境小品 建筑小品 公共标志 公用小设施 游憩小设施以及地面铺砌等 大气环境 空气中有害气体和有害物质的浓度和气味等 声环境和视环境 噪声强度和住户相互间视线的干扰程度 小气候环境 居住区环境内的气温 日照 防晒 通风或防风等状况 邻里和社会环境 居住区环境内的社会风尚 治安 邻里关系 居民的文化水平和艺术修养等 7 二 小区物业环境管理的内容及特点 一 小区物业环境管理的内容1 治理环境污染 大气污染 水体污染 固体废弃物污染 噪音污染 电磁波污染 光污染等 2 小区环境绿化3 小区保洁工作4 清除违章搭建5 小区市政公共设施管理6 消防管理7 车辆交通管理8 治安管理9 建设环境小品10 小区文化建设 8 9 二 小区物业环境管理的特点1 管理对象的人和物具有特定性2 管理范围的地域具有局限性3 管理内容具有有限性4 管理内容的约束性物业服务合同 物业管理条例 环境保护法治安管理处罚条例 5 管理工作的配合性 10 二 小区物业环境管理与精神文明建设 一 社会主义精神文明建设1 概念2 任务 二 小区物业管理与精神文明建设的关系相互制约 相互促进的关系 11 三 加强精神文明建设的途径1 加强宣传教育 座谈会 专栏 海报 知识竞赛等2 举办丰富多彩的寓教于乐的活动3 加强各项服务 努力为业主办好事 办实事 12 13 14 15 三 ISO14000与物业环境管理 一 ISO14000国际环境质量认证体系ISO14000系列标准是国际标准化组织ISO TC207负责起草的一份国际标准 主要针对所有组织的 强调环境管理一体化污染预防与持续改进的标准 ISO14000是一个系列的环境管理标准 它包括了环境管理体系 环境审核 环境标志 生命周期分析等国际环境管理领域内许多焦点问题 旨在指导各类组织 企业 公司 取得和表现正确的环境行为 16 ISO14000系列标准共分七个系列 即 环境管理体系 EMS 环境审核 EA 环境标志 EL 环境行为评估 EPE 生命周期评估 LCA 术语和定义 T A 产品标准中的环境指标 17 标准基本要素标准的基础要素有5个 一级要素 环境方针策划实施与运行检查与纠正措施管理评审 18 认证程序1 基础准备 基本理解ISO1400 成立工作小组 检查自身环境管理体制 搜集 有关环境法律 法规标准2 初始环境评审 法律 法规 标准符合性自检 识别环境因素 确定宽大环境因素 自检现有管理和运行程序有否需改进之处 分析发生的环境事故 检查是否已建立处罚和预防措施3 环境管理体系设计 制定环境方针 制定环境目标 指标 制定环境管理方案 编出环境手册等环境管理体系文件4 环境管理体系运行实施 运行管理 应急措施 记录管理内部环境监测 纠正措施 文件修订5 环境管理体系审核 内部审核 摸拟审核 改进 正式审核 取得认证 19 二 采用ISO14000系列标准的意义1 有利于 创业主满意物业 2 有利于物业管理自身的发展 3 有利于物业管理工作公司增强竞争力 4 有利于企业改进服务和降低成本 5 有利于物业管理企业增加无形资产 提高品牌含金量 20 小结1 环境分类2 小区环境管理的内容3 小区精神文明建设4 ISO14000质量认证体系 21 第二节小区物业的绿化管理 22 一 小区物业的绿化管理的含义与作用 一 小区物业绿化的含义小区物业绿化 在物业管理公司所管的小区范围内 按照一定的原则及美学原理种植花草树木 使植物形成优美协调的有机体系 地面绿化系统 水平绿化 绿化系统立体绿化系统 垂直绿化 23 公共绿地 专用绿地 宅旁绿地 庭院绿地 道路绿地 地面绿地系统 24 室内绿化 立体绿化系统 屋顶绿化 墙面绿化 阳台绿化 25 26 27 二 小区物业绿化管理的含义 三 小区物业绿化管理的作用1 小区物业绿化管理的好坏直接影响物业管理公司的形象2 创造出良好的社会效益 3 创造出良好的经济效益 4 创造良好的环境效益 防风 防尘 保护生态环境 净化空气 降低噪声 改善环境 改善小气候 调节温度 缓解城市热岛效应 5 生命效益提供休闲健身场所 陶冶人们道德情操 6 美学效益 美化物业区域和城市环境 28 二 小区绿化管理的内容及特点 一 小区物业绿化管理的内容1 配备和培训绿化管理人员2 加强绿化宣传 培养居民的绿化意识3 营造物业环境绿化系统4 物业环境绿化系统的养护 29 5 制定绿化管理制度 1 制定绿化管理规定人人有权利和义务管理和爱护花草树木不攀折花木以及在树木上晾晒衣物 不损坏花木 保护设施及花坛 行人或车辆不得跨越 通过绿化地带 不准碰坏绿篱栅栏 不往绿地倾倒污水或投扔杂物 不在绿化范围内堆放物品 停放车辆 不在树木上及绿化带内设置广告牌 人为造成花木及保护设施损坏的 根据有关主管部门规定进行处罚 若是儿童所为 由家长负责支付罚款 30 2 绿化管理的质量要求树木 生长茂盛无枯枝 树形 美观完整无倾斜 绿篱 修剪整齐无缺枝 花坛 土壤疏松无垃圾 草坪 平整清洁无杂草 小品 保持完好无缺损 31 3 绿化管理的考核指标居住区绿化标准 根据国家1992年4月颁布的 全国城市文明住宅小区达标考评实施细则 规定 住宅小区人均公用绿地应达到每个居民平均占有1 5平方米以上 绿地率要达到30 绿化覆盖率达到25 以上 树木成活率 除新种树苗为95 外 应达到100 树木倾斜程度 新种树木高度1米处倾斜超过10厘米的树木不超过树木总数的2 遭各类虫害的树木不超过树木总数的2 无枯枝败叶 绿化围护设施无缺损 绿化整洁无杂物 32 二 小区物业绿化管理的特点1 管理模式的多样性2 物业绿化管理前期介入的重要性3 物业绿化管理具有服务性4 物业绿化管理具有消费性5 物业绿化管理具有技术性 33 三 小区绿化管理的常见技巧 一 制定小区物业绿化工作岗位人员的工作职责1 工作人员的总体要求2 绿化部经理的工作职责3 技术管理员的工作职责4 绿化管理人员的工作职责 34 二 小区物业内的园林美化1 小区物业绿化原则形成系统 重点与一般 集中与分散 点线面结合节约用地因地制宜植物合理搭配 乔灌结合 观叶和观花结合 常绿与落叶结合 不同季节的植物搭配 35 2 园林绿地的营造选择好植物品种对绿地的要求对花 草布置方式的要求3 园林小品小池花架亭雕塑 36 三 小区物业内的园林养护1 浇水2 施肥3 病虫害防治4 整形与修剪5 除草 松土 37 浇水不同品种的植物需水量不同 不同季节植物需水量也不同 浇水时应根据具体情况掌握 一般杨柳类要多浇勤浇 松柏类则不宜勤浇 新栽的小树也应适当多浇一些 不同气候条件下浇水量也应适当调整 夏季温度高 蒸发快 应适当加大浇水量 入秋后阳光减弱 蒸发少时可适当少浇 阴雨天气 半荫环境可少浇或不浇 一般树木种植后在每年3 4 5 6 9 11月各浇一次水 浇水时要一次浇透 切忌仅湿表土 乔木最少连续浇水3 5年 灌木5年 土质不好的应延长 树木长大后可逐年减少浇水次数 长成大树后可不浇水或一年只浇1 2次 38 2 施肥植物长期在固定位置上生长 常年吸收该地地点周围的养分 如不及时补充 就会造成养分减少或枯竭 影响树木的正常生长 及时施肥就成了养护工作的一项重要内容 小区绿地中植物种类较多 施肥时应根据不同的植物品种 生长阶段选择不同的肥料和不同的用量 施肥时一般应把肥料埋于10 40cm深的土层中 以利于肥料渗入地下 减少肥料的流失量 39 3 整形修剪整形修剪是保证树木形成良好树形 提高赏观效果的有效手段 也是养护工作的重要内容 基本方法 疏枝 短截 剥芽三种 40 4 防治病虫害防治病虫害要根据小区绿地植物品种和当地多发的病虫害制定针对性的措施 坚持预防为主 综合治理 春季是病虫害的多发季节 要重点治理 夏季主要注意防治危害叶面的害虫 秋冬季注意杀死越冬虫卵成虫 为来年防治工作打好基础 41 5 除草 松土除草是将绿地中的杂草清除 保持绿地的整洁 减少杂草与树木争夺水肥养料 有利于树木的生长 同时 也清除了一些病虫的潜伏处 减少病虫害的发生机会 松土是把土壤表面松动 以增加土壤的透气性 达到保水 透气 增温的效果 42 小结 43 第三节小区物业的保洁管理 44 一 小区物业保洁管理的含义与作用 一 小区物业保洁管理的含义指物业公司通过定时 定点 定人进行小区日常清洁工作 防止环境污染 维护清洁卫生 塑造文明形象 提高环境效益 通过清 扫 擦 拭 抹等专业性操作 维护辖区所有公共地方 公用部位的清洁卫生 45 保洁管理的重点1 防止脏乱差 脏乱差 具有多发性 传染性和顽固性 例如 乱扔垃圾 楼上抛物 乱搭 随地吐痰等 因此要做好防止脏乱差的工作 2 清扫 收集 处理和清运 46 二 小区物业保洁管理的作用1 满足业主和使用人基本的居住环境要求2 有利于物业服务企业提高管理水平 塑造良好的企业形象3 有利于延长建筑物和设备的使用寿命 提高经济效益4 可以创造良好的环境效益 47 二 小区物业保洁管理的内容与特点 一 小区物业保洁管理的内容1 制定管理制度 物业管理企业应在国家和地方有关法律法规的基础是 制订自己的保洁管理工作的规章制度 如 保洁卫生操作标准 岗位职责 员工服务规范 清洁设备领用制度 操作规程以及奖惩规定等 2 抓好卫生设施建设如 环卫车辆 有清扫车 洒水车 垃圾运输车 粪便清运车等 便民设施 垃圾清运站 果皮箱等 48 3 做好日常保洁工作 制定计划 实施计划 检查实施情况 持续改进 明确保洁工作的基本要求 五定明确小区保洁工作的范围 公共部位 公共场所 垃圾清运 监督检查 4 加强环境卫生的宣传教育 49 二 小区物业保洁管理的特点1 保洁工作具地域性限制 围绕小区的现状和特点开展保洁工作 不同的物业环境 采用不同的保洁方式2 规范性遵守法律法规 依据相关规定对业主进行行为管理 体现服务性3 复杂性业主行为和习惯因素保洁技术要求物业类型 50 三 保洁管理的原则 1 扫防结合 以防为主 2 专业保洁与业主自觉相结合 3 定时定点与责任分区相结合 4 舆论宣传与惩罚教育相结合 51 四 小区物业保洁管理的工作内容 一 小区物业保洁管理的机构设置1 外包 保洁管理人员1 2名 2 自管 部门经理 楼宇清洁班 高空外墙清洁班 公共区域清洁班 保洁服务班 52 二 保洁管理人员的职责 部门经理的工作职责 按照公司经理的指示精神和公司的管理目标 组织各项清洁服务的具体工作 每日检查各区域清洁任务的完成情况 发现不足之处要及时组织清洁返工 接洽各种清洁服务业务 为公司创收 经常在区域内巡查 发现卫生死角 应及时调配人员 予以彻底清扫 53 技术员的工作职责 配合经理 拟订清洁管理的实施方案 对一些专用清洁设备进行使用指导 随时检查和保养清洁机械 监督检查分管的清洁区域和项目 经理交办的其他事项 54 公共卫生区域清洁班领班的工作职责 接受保洁部经理的领导 向保洁部技术员负责 每日班前留意部门经理 技术员的提示及工作要求 检查班组员工到岗情况 察看是否全勤工作 对缺勤情况及时采取补救措施 合理安排下属人员工作 检查所辖范围的清洁卫生状况 发现问题及时处理 随时检查员工的工作状况 及时调整各种工具及人力的配置 编制公共卫生辖区内的人员安排计划 清洁用品供应计划 努力减少损耗 控制开支 关心员工的生活 掌握员工的工作情绪 指导员工的工作 增强班组的凝聚力 定期做好清洁设备设施的维修报告 以便公司安排好预算 保证资金到位 55 保洁员的工作职责 遵守物业管理公司制定的管理细则 统一着装上岗 树立良好形象 服从班长指挥 严格按照清洁程序 保质保量地完成本人所负责区域内的清扫卫生工作 发扬互助精神 支持同事工作 56 仓库保管员的工作职责 严格遵守公司的各项规章制度 服从工作安排 认真做好仓库的安全 整洁工作 按时到岗 经常巡视打扫 合理堆放货物 发现问题及时上报 负责清洁工具及用品的收发工作 严格执行收发手续 对于手续欠妥者一律拒发 严禁私自借用工具及用品 做好月底盘点工作 及时结算出月末库存数据报部门经理 做好每月清洁物料库存采购计划 提前呈报部门经理 57 三 制定管理制度1 管理制度制定的原则 1 明确要求 2 规定标准 3 计划安排 4 定期检查 58 2 管理制度的具体内容 1 保洁部劳动纪律管理规定 2 保洁部奖罚条例标准 59 四 做好物业垃圾的分类和回收 防治工作1 物业区域垃圾的分类和回收分类预防二次污染回收利用2 物业区域垃圾防治 1 倡导绿色生活方式 减少垃圾量 2 做好日常卫生保洁工作 3 回收利用有效资源 60 小结 61 第四节住宅小区的社区文化建设 62 学习方式 自学任务 分组制定 住宅小区社区文化建设方案 用PPT展示 时间 一周 要求 方案具有可操作性 63 第五节小区物业的安全管理 一 小区物业安全管理的含义与作用 一 小区物业安全管理的含义 二 小区物业安全管理的作用 三 小区物业安全管理的主要内容治安管理消防管理车辆管理违章搭建管理 64 二 住宅小区治安管理 一 住宅小区治安管理的特点安全管理难度大服务性强人员素质要求高 65 二 住宅小区治安管理的主要工作内容1 住宅小区治安管理的机构设置 安保部 门卫班 巡逻班 电视监控班 守护班 66 2 制定治安管理规章制度值班制度岗位责任制度交接班制度器械使用管理规定 67 如岗位责任制度 1 部门经理的工作职责制定保安部工作计划 建立健全各项保安工作制度 主持部门工作例会 组织保安部全体保安员开展各项治安保卫工作 积极组织开展以 五防 防火 防盗 防破坏 防爆 防自然灾害 为中心的安全法纪教育 领导和组织对保安员的培训工作 组织对较大案件的调查处理工作 监督考察本部门各岗位保安员的工作表现 处理有关保安工作方面的投诉 完成总经理下达的其它任务 68 2 保安领班 经理助理 的工作职责部门经理不在时 代行经理职权处理有关保安工作事宜 协助部门经理搞好保安日常管理工作 检查监督各班组的工作 发现问题及时向经理汇报 搞好分管区域的重点防范工作 69 保安人员的工作职责认真遵守公司的规章制度 按时上下班 不迟到早退 文明礼貌 行为规范 努力为业主和使用人提供优质服务 坚守工作岗位 提高警惕 严防犯罪分子从事破坏活动 熟悉辖区内业主和使用人的情况 掌握辖区内治安特点 保护辖区物业及业主 使用人的人身财产安全 认真做好防火 防盗等工作 发现不安全因素应立即查明原因 尽快排除险情并及时向上级汇报 认真做好值班记录 严格遵守交接班制度 70 3 治安管理措施 1 配备相应的安保人员 2 建立完善的安全保卫系统 做到点面结合门岗守护巡逻 定时与不定时 定点与不定点技防 监控系统 电子巡更仪 71 三 住宅小区消防管理 一 住宅小区消防管理的方针与要求1 方针 中华人民共和国消防条例 预防为主 防消结合2 要求 72 二 住宅小区消防管理的主要内容1 消防管理的机构设置物业管理公司的消防管理机构一般从属于公司的安全保卫部门 即在保安部下设消防班 但消防班的业务管理又是专业专职和单列的 73 2 建立高素质的消防队伍 专职消防管理人员职责 对本部门和物业管理公司的经理负责 负责管理 指导 督促 检查 整改所辖区域内的消防工作 落实各项防火安全制度和措施 严格贯彻执行消防法规 组织消防宣传教育 加强业主和使用人的消防意识 负责所辖区域内动用明火作业的签批和现场监护工作 定期巡视 试验 检查 大修 更新各种消防设施和器材 指定专人管好所辖区域内的各种消防设备设施和器具 对消防设施故障和不足 应专门报告给主管领导 并做出维修计划 定期检查所辖区域内的要害部位 及时发现和消除火险隐患 负责消防监控报警中心 24小时日夜值班 做好值班记录和定期汇报工作 发现火警火灾时 要立即投入现场指挥和实施抢救 74 义务消防人员的职责 认真学习有关消防知识 掌握各种器材操作技术和使用方法 积极做好防范宣传教育工作 宣传教育内容主要有 防火灭火基本方法 物业内消防设施及其功能与使用 安全疏散和人员抢救等 宣传方式可采取专人上门发通知 张贴广告 出墙报 利用电视等 定期检查本部门和所管区域内的消防器材设备的完好状况 一旦发生火警火灾 应立即投入现场抢救 75 3 制定完善的消防制度 消防中心值班制度 防火档案制度 消防岗位责任制度 消防安全检查制度 专职消防员的定期训练和演习制度 76 消防中心值班制度 消防中心值班室是火警预报 信息通讯中心 消防值班员必须要树立高度的责任感 有高度的警惕性 严肃认真地做好消防中心的值班监视工作 遵守值班纪律 不得迟到 早退和离岗 上岗时必须保持清醒的头脑 不得闲聊 吵闹 喝酒 睡觉 消防中心值班室严禁其他无关人员进入 遵守交接班制度 交接班内容有 消防报警系统是否正常 有否有火灾隐患 如非正常火源 临时火源 易燃品的堆放等 消防值班员如发现有火灾隐患 必须及时处理 并向上级汇报 有权制止乱放易燃 易爆物品和其它违反消防规定的行为 定期检查 维修保养好消防设施 使消防设施随时处于正常状态 发生火灾时要严格按照火灾处理程序处理 77 防火档案制度 消防部门要建立防火档案 对火险隐患 消防设备状况 位置 功能 状态等 重点消防部位 前期消防工作概况等要记录在案 以备随时查阅 还要根据档案记载的前期消防工作概况 定期进行研究 不断提高防火 灭火的水平和效率 78 消防岗位责任制度 要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制 上至公司领导 下至消防员 都对消防负有一定责任 从而建立健全防火制度和安全操作制度 每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户签订 防火责任书 确定消防联络员名单 并确定职责 层层明确责任 建立全方位的监督体系 79 消防安全检查制度 为预防火灾 确保业主和物业的安全 必须进行消防安全检查 保安部专职消防员必须每天巡视小区或大厦的每个角落 做好安全检查记录工作 物业管理公司防火领导小组每月一至两次开展对辖区消防安全工作的全面检查 每月对消防设备进行测试检查 确保消防设备保持良好状态 及时发现并尽量消除火灾隐患 通知有关部门或个人限期整改 80 专职消防员的定期训练和演习制度 要做到迅速 安全 彻底地扑灭火灾 消防人员必须坚持灭火管理的平时训练 通过训练 发现自身存在的不足 通过训练 找到适合本单位的消防办法 通过训练 摸索防火 灭火的措施和技术等等 平时训练还要和定期演习相结合 81 4 消防设施与器材的配备和管理 82 5 高层建筑的消防管理 1 高层建筑消防管理的特点耐火极限低 从减轻建筑的自重的角度考虑 对其燃烧性能和耐火极限不能定得过高 再加上现代高层建筑内的装饰材料 家具等很多是高分子材料 这也增加了火灾的危险性 火险因素多 由于高层建筑内的火源 电源多 再加上电线的线路纵横交错 电气设备多 因而引起火灾的可能性也多 火势蔓延快 由于高层建筑物内有许多通道和竖向井 因此 一旦发生火灾 这些地方就成为火势蔓延的途径 同时 建筑物越高 风速也越快 从而就加速了火势 扑救难度大 高层建筑高达几十米 甚至超过一二百米 一般的地面消防车和登高消防车的能力都难以满足高层建筑火灾的供水需要和登高疏散抢险的要求 人员疏散困难 高层建筑平时集中很多的人员 层数又多 使疏散距离拉长 因此 在发生火灾时普通电梯电源被切断 这些都增加了疏散的困难 83 2 高层建筑消防管理的主要措施防火分隔 做好完全疏散的准备工作 设置自动报警设施 设置火灾事故照明和疏散标志 84 上海高楼火灾 85 86 87 88 89 四 住宅小区车辆管理 搞好停车场的建设1 停车场位置的规划 经济实用 因地制宜 2 停车场 库 的内部要求 停车场 库 的光度要求 停车场 库 的设施要求 停车场 库 的区位布置要求 90 建立健全车辆管理制度1 门卫管理制度2 车辆保管规定 摩托车 自行车管理规定 业主或使用人需要保管摩托车 自行车 要先到物业管理公司办理登记手续 领取存车牌 交保管员查收 并按时办理缴费手续 临时存放车辆的收费按有关规定执行 存放车辆后要立即领取存车牌 摩托车 自行车必须存放在指定的位置 未按指定位置存放 造成丢失或损坏 责任由所有者自己承担 服从管理员的管理 并接受检查 管理员的工作受到各位业主和租户的监督 出现失职情况 可以向物业管理公司反映 91 机动车管理规定 所有外来车辆未经管理处许可 不得进入住宅区 进入物业管理区域内的车辆要服从统一管理 一般禁止2 5吨以上的货车或大客车进入住宅区 禁止车辆在住宅区内乱停乱放 要按指定的地点停放车辆 并交纳停放费 长期将车辆停放在住宅区的 应向物业管理公司申请 领取物业管理公司颁发的 准停证 临时进入物业管理区域内的车辆必须在临时车位上存放 并交纳停车费 不能随便存放 车辆如需停止使用停车位 应及时到物业管理公司办理注销手续 否则停车费继续收取 不允许私自转让停车牌和停车位 否则将取消该车辆的停车牌或停车位 驶入物业管理区域内的车辆要按规定的路线行