深圳某地块项目可行性研究报告.doc

1 39 深圳深圳 2001 052001 05 地块立项可行性研究报告地块立项可行性研究报告 1 39 目目 录录 1项目总论项目总论 3 1 1 项目背景 3 1 1 1项目名称 3 1 1 2开发公司简介 3 1 1 3承担可行性研究公司 3 1 1 4研究工作依据 3 1 1 5项目建设规划内容 4 1 1 6项目开发手续 4 1 2 可行性研究结果 5 1 2 1市场预测 5 1 2 2项目建设进度 5 1 2 3投资估算和资金筹措 5 1 2 4项目综合评价结论 7 2项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 9 2 1 市场宏观背景 9 2 1 1全国投资环境 9 2 1 2深圳市投资宏观背景 11 2 1 3区域发展及前景预测 14 2 1 4宏观市场与本项目发展借鉴 14 2 2 区域市场分析 15 2 2 1区域市场界定 15 2 2 2供给分析 15 2 2 3需求分析 16 2 2 4竞争分析 16 2 2 5片区房地产市场分析结论 17 3项目分析与评价项目分析与评价 18 3 1 地块解析 18 3 1 1项目地理位置 18 3 1 2地形 地势 18 3 1 3规划限制条件 18 3 2 项目 SWOT 分析 19 3 3 项目评价 19 4市场定位及项目评估市场定位及项目评估 20 4 1 项目定位 20 4 2 方案建议 21 5项目开发建设进度安排项目开发建设进度安排 22 2 39 5 1 有关工程计划说明 22 5 2 施工横道图 22 6投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 23 6 1 项目总投资估算 23 6 2 资金筹措 25 6 3 投资使用计划 25 7销售及经营收入测定销售及经营收入测定 26 7 1 物业销售收入估算 26 7 2 资金来源与运用分析 27 7 3 销售利润 27 8财务与敏感性分析财务与敏感性分析 28 8 1 项目盈利能力分析 28 8 2 项目不确定性分析 28 8 3 社会效益和影响分析 29 9可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 30 9 1 拟建项目的结论性意见 30 9 2 项目主要问题的解决办法和建议 31 9 2 1项目的主要问题 31 9 2 2建议 31 9 3 项目风险及防范建议 31 10附表附表 32 3 39 A 项目总论 项目背景 项目名称 项目名称暂定为 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 1 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市发展计划局 深计 2003 590 号 2 房地产开发项目经济评价方法 建设部 建标 2000 205 号 3 建设项目经济评价方法与参数 国家计委 建设部 计投资 1993 530 号 4 关于印发经济评估方法的通知 及附件 中国国际工程咨询公司 咨经 1998 11 号 5 深圳建设工程价格信息 2003 4 39 6 企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的 深圳建设用地规划许可证 方案设计 等相关资料 项目经 济技术指标如下表 表表 1 项项目目经济经济技技术术指指标标 项项目名称目名称整个整个项项目目 地块编号 2001 补 05 总用地面积 m2 4 4811 4 建设用地面积 m2 4 4811 4 道路用地面积 m2 0 容积率 2 22 覆盖率30 计容积率面积 m2 99 600 其中 住宅公寓 m2 92 200 商业 m2 4 000 5 39 可出售住宅 m2 92 200 可出售商业 m2 4 000 建设配套 幼儿园 3000 m2 居委会 100m2 水电房和管 理房 300m2 总建筑面积 m2 99 600 项目开发手续 1 项目已取得土地使用权 项目已取得土地使用权 并已补交地价款 2 项目开发合法性手续 表表 2 项项目开目开发发合法性手合法性手续续 开开发发条件条件取得文件取得文件证证号号 企业法人营业执照 建筑业企业资质证书 3 结论 项目用地的 土地使用权出让合同书 已签订 开发 建设手续正在办理 6 39 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 项目计划于 2004 年下半年动工 在资金及时到位的情况下 预计 2006 年三季度竣 工 其开发建设期为 2 年 2 个月 投资估算和资金筹措 1 投投资资估算估算 根据测算 项目的总投资为 43 255 71 万元 含地价 详见下表 表表 3 项项目目总总投投资资估算表估算表 项目投资的资金来源包括自有资金 银行融资和销售回款 万万万万万万万万万万 万万 万万 万万万万 万万万万万万 1万万万万16 318 921 638 4537 7 2万万万万万747 0075 001 7 3万万万万21 125 162 121 0048 8 4万万万763 8276 691 8 5万万万万万763 8276 691 8 6万万万万527 8853 001 2 7万万万万615 0061 751 4 8万万万万1 896 11190 374 4 9万万万万万万万万498 0050 001 2 10万万43 255 714 342 94100 0 7 39 项目总投资约 43 255 71 万元 经测算需投入资金包括自筹资金 银行融资 销售收 入 其中自有资金 16 318 92 万元 银行借款 8 000 00 万元 销售收入 18 936 79 万元 表表 4 项项目目资资金来源表金来源表 注 自有资金为项目土地成本 按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算 项目综合评价结论 1 项项目建目建设设手手续续正在正在办办理之中理之中 项目属房地产住宅开发项目 符合国家城镇住宅开发建设产业政策 并已取得项 目土地使用权 2 项项目建目建设设后后续资续资金保金保证证 项目建设资金来源于自筹资金 银行贷款和销售回款 3 项项目具有良好的社会效益目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境 改善城市功能 增加财政税收 创作就业机会 4 经测经测算算经济经济效益良好效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示 万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万 1万万万万16 318 9237 73 2万万万万8 000 0018 49 3万万万万18 936 7943 78 4万万万43 255 71100 00 8 39 表表 5 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标 注 上表指标按住宅销售率为 95 和商业销售率为 100 的情况下预测的经济效益 指标 综上所述 该项目社会效益和经济效益良好 我司认为本项目可行 万万万万万万 1万万万万万m 2万 44 811 40 2万万万万万万m 2万 99 600 00 3万万万万万万万万万 43 255 71 4万万万万万万万万万万 54 174 50 5万万万万万万万万 8 155 89 6万万万万万万万万 6 932 51 7万万万万万万万万万 17 72 8万万万万万万万万万 15 06 9万万万万万万FNPV万万万 3 221 54 10万万万万万万万万FIRR万 16 54 11万万万万万万万万万万 2 96 12万万万万万万万万 2 0 9 39 B 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 1 2003 年国民年国民经济发经济发展展势头势头良好良好 2003 年中国国内生产总值 116694 亿元 比上年增长 9 1 人均 GDP 达到 1090 美 元 首次突破 1000 美元大关 是 1997 年以来增长最快的年份 规模以上工业实现增加 值 41045 亿元 同比增长 17 全社会固定资产投资 55118 亿元 增长 26 7 社会消费 品零售总额 45842 亿元 增长 9 1 居民消费价格指数增长 1 2 中国加入 WTO 后 开始融入全球经济一体化大潮 经贸合作将进一步扩展 2003 年 1 12 月全国进出口总值为 8512 1 亿美元 同比增长 37 1 其中 出口 4383 7 亿美元 同比增长 34 6 进口 4128 4 亿美元 同比增长 39 9 随着中国融入世界经济大潮 中 国将面临更加激烈的国际竞争 权威资料显示 从 2001 年开始居民消费结构已显示升级势头 新一轮以住宅 汽车 通讯等为代表的消费市场持续升温 拉动了我国相关产业生产和投资的不断发展 2003 年上半年我国商品房销售增长四成以上 轿车销售增长七成以上 我国社会消费结构正 朝着发展型 享受型升级 汽车 电脑 高档电器将加速进入家庭 人们对于住房条件改 善的需求也将不断增长 我国经济进入重化工业阶段 高新技术产业发展和产业结构调整加速 正迎来一个 新的发展起点 2003 年重工业增长明显快于轻工业 10 39 2 全国房地全国房地产产市市场场状况状况 房地房地产产市市场继续场继续保持增保持增长势头长势头 2003 年 我国经济持续快速发展 城市化进程加快 居民收入水平提高及政府启动 内需的政策 都为房地产业的发展注入了新的动力 在诸多利好因素的驱动下 房地产 市场继续保持在高位运行状态 房地房地产产投投资继续资继续增增长长 但增幅会逐 但增幅会逐渐渐回落回落 2004 年房地产投资增长将明显放慢 房地产企业效益降幅可能较小 但企业间的差 异将很大 产品结构调整步伐加快 新兴建材和高科技广泛应用 外资进入加速 房地产 企业将加强联盟 在海外资金加速进入的同时 国内房地产企业也将会加强联盟 以适 应发展要求和应对来自各方面的挑战 房价地域分化明房价地域分化明显显 价格走 价格走势势温和回落温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的 中国行业景气分析报告 指出 2004 年房价将呈温和回落态势 房地产业今明两年将进入回落盘整阶段 房改以及相关 的政策效应经过前几年的相对充分释放后 正趋于明显递减 个人购买继续成为市场主 流 因区域发展的不平衡 房价发展趋势呈现较大的差异性 高速发展的中西部地区价 格将保持增长势头 发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落 品牌化将成品牌化将成时时尚 行尚 行业竞业竞争走向深入争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪 并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业 受到市场的追捧 2004 年 房地产 11 39 业将秉承品牌化发展趋势 个性化 品牌化继续成为时尚 成为各个房地产企业在竞争 中的重要策略 中国人民中国人民银银行关于行关于进进一步加一步加强强房地房地产产信信贷业务贷业务管理的通知 管理的通知 银发银发 2003 121 号 其号 其 要点如下 要点如下 1 加强房地产开发贷款管理 引导规范贷款投向 2 严格控制土地储备贷款的发放 3 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 4 加强个人住房贷款管理 重点支持中低收入家庭购买住房的需要 5 强化个人商业用房 6 贷款管理 7 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 8 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理 9 切实加强房地产信贷业务的管理 国国务务院关于促院关于促进进房地房地产产市市场场持持续续健康健康发发展的通知展的通知 国 国发发 2003 18 号 号 积积极鼓励极鼓励 房地房地产产市市场发场发展 展 1 房地产业已经成为国民经济的支柱产业 充分认识房地产市场持续健康发展的 重要意义 2 完善供应政策 调整供应结构 增加普通商品住房供应 控制高档商品房建设 加强经济适用住房的建设和管理等 3 改革住房制度 健全市场体系 搞活住房二级市场 继续推进现有公房出售 规 范发展市场服务 4 发展住房信贷 强化管理服务 加大住房公积金归集和贷款发放力度 完善个人 住房贷款担保机制 加强房地产贷款监管 12 39 5 改进规划管理 调控土地供应 6 加强市场监管 整顿市场秩序 深圳市投资宏观背景 深圳是一座充满活力的外向型海滨城市 得天独厚的区位优势 体制优势以及智 力优势使深圳在短短 20 多年的时间 迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市之一 在世界史上成就了经济快速成长的奇迹 同时深圳也是一座不断发展 不断完善中的城 市 深圳中心区 地铁 1 号线 大学城 9 2 高新产业带等项目均在快速建设中 预 计 2004 年中心区六大工程及地铁 1 号线将陆续投入使用 2005 年全面启动建设深港西 部跨海通道 这些重大举措将进一步美化城市形象 改善投资环境 使深圳的综合实力 更强 吸引力更大 政策目政策目标标 深圳市委 市政府明确指出 深圳市将围绕建设国际性城市 现代化中心城市的目标 定位 努力把深圳建设成为高科技城市 现代物流枢纽城市 区域性金融中心城市 美 丽的海滨旅游城市 高品位的文化和生态城市 争取在 2010 年基本实现现代化 正式签署出台的 深圳市近期建设规划 2003 2005 指出 到 2005 年 深圳市年度国 内生产总值将达 3000 亿元人民币 第三产业增加值占 GDP 比重大于 50 总人口 600 万 610 万 2010 年和 2020 年规划人口规模分别控制在 750 万人和 900 万人以内 城 13 39 市建设用地规模控制为 570 平方公里 人均居住面积 25 平方米 绿化覆盖率 48 港口 吞吐量 1 2 亿吨 城市污水处理率 60 规划 确定了以下五大目标 1 区域协调发展 深化深港合作关系 重点加强跨境大型基础设施项目建设 口岸通 关及环境保护等方面的合作 促进 珠三角 城市群协调发展 增强城市间的城际快速交 通联系 提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平 推动区域内生态环境 保护的合作 进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位 2 可持续发展 近期建设用地范围 570 平方公里 基本生态用地控制范围 1100 平方 公里 建立六类生态系统 构筑全市基本生态体系 3 城市空间发展 构造一个 中心 八大组团的组团式网状空间结构 推进特区内外 城市的一体化发展 提升城市整体标准与质量 4 支柱产业发展 有计划 有重点地建设 9 2 高新技术产业带 促进工业的集群化 和现代农业的产业化 完善六大物流园区基础设施 重点推进前海区域性物流中心的建 设 建设市中心区金融商贸区 加强区 组团 级商贸中心的建设 推动东部旅游资源的 保护性开发 5 交通运输发展 初步建立以轨道交通为骨干 常规公共交通为主体的新型公共交 通服务体系 调整和完善高速公路网 有效分离过境交通与城市交通 加快快速路系统 的建设 加强主干道和微循环道路的建设 完善城市道路系统的网络结构 重点推动城 际铁路及站场的建设 经济经济指指标标 14 39 表表 6 深圳市主要 深圳市主要经济发经济发展指展指标标 项目 指标 1979 年1999 年2001 年2002 年2003 年 国内生产总值 亿元 1 961 436 03 1 908 15 2 239 412 860 51 工业总产值 亿元 0 712 163 39 3 204 47 3 571 265 073 77 地方预算内财政 亿元 0 17183 79265 65304 34 进出口总额 亿美元 0 17504 28686 11872 311 173 99 出口总额 亿美元 0 09282 08374 8465 57629 62 社会消费品零售总额 亿元 1 13467 45609 26689 59801 77 全社会固定资产投资 亿元 0 59569 59673 37747 15946 49 实际利用外资 亿美元 0 1527 5436 0349 0250 42 金融机构存款 亿元 1 012 558 99 4 092 57 4 952 73 人均国内生产总值 元 60635 89642 32346 030 15 39 职工年均货币工资 元 76920 71425 94128 087 年末常住人口 万人 31 41405 13468 76504 25 年末户籍人口 万人 31 26383 4422 4422 4 交通地理 交通地理 深圳是连接中国和世界大市场的主要门户 也是中国内地特别是华南地区人流 物 流和经贸往来的主要通道 深圳公路 高速公路 铁路 高速铁路四通八达 京广 京九 铁路大动脉在深圳交汇 现有 8 个港口 12 个货运码头 深圳是目前中国内陆唯一拥有 海陆空口岸的城市 区域发展及前景预测 1 地理位置 竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧 在广义上可定为香蜜湖以西 华侨城以 东 深南路以北 侨香路以南这个区域 2 总体规划中的竹子林及预测 根据 深圳市城市总体规划 1996 2010 送审稿 和 深圳市福田分区规划 1998 2010 送审稿 其对本片区的功能定位是 以组团绿化隔离带为主 同时合理安排教 育 居住及相应配套设施的综合区 该片区主要是市二建 等建筑公司的后勤基地 分布有厂房 公寓 宿舍等 大多 比较陈旧 生活配套设施较全但档次不够 片区规划使居住氛围 配套等有一定提高 16 39 宏观市场与本项目发展借鉴 1 中国人民银行新近出台的 121 文件通知指出要严格控制房地产信贷管理 给部 分开发商带来资金动作上的压力 2 国务院发表 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 通知明确指出全国房 地产市场是健康发展 并明确提出 房地产业已经成为国民经济的支柱产业 对房地产 市场是一个重大利好 3 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段 供需压力仍然较大 未来竞争将十分 激烈 4 市场竞争体现为产品 品牌的竞争 对市场细分与产品附加值亦提出更高的要 求 这对发展商的开发 经营带来一定压力 区域市场分析 区域市场界定 竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧 在广义上可定为香蜜湖以西 华侨城以东 深南路以北 侨香路以南这个区域 供给分析 据调查 周边竞争项目一览表如下表 17 39 表表 7 周 周边竞边竞争争项项目一目一览览表表 开发项 目 宗地位 置 开发规模 均价 元 m2 风临左 岸 农林路 占地面积 15000 6m2 建筑面积 54000 93 m2 容积率 3 绿化率 49 住宅楼楼高 18 层 24 层 总户数 424 户 6200 香荔绿 洲 红荔西 路与香 蜜湖路 交汇处 占地面积 15000 m2 建筑面积 52500 m2 容积率 3 5 绿化率 60 住宅楼楼高 17 19 层 总套数 200 多 套 8000 俊安苑农轩路 占地面积 14500 m2 建筑面积 34900 m2 容积率 2 4 绿化率 35 7800 翠海花 园二期 莲花西 路与农 园路交 汇处 占地面积 20882m2 建筑面积 90000m2 容积率 4 31 绿化率 50 住宅楼楼高 31 32 层 总套数 568 套 7500 竹子林片区早年开发的商品房项目较少 主要是市二建 公司自身的住宅项目 竹子林靠近香蜜湖的边缘地 带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源 楼盘开发非常火爆 如深圳的顶级楼盘东海花园 亚洲唯一的 金块 奖 得主香榭里花园 翠海花园 俊安苑等 这些楼盘构成了一道豪宅风景线 极大的提升了片区的形象 促进了片 区的楼市发展 带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展 竹子林片区的楼盘主要有采曦庭 鑫竹苑等低价位楼盘 满足片区的需求 随着世贸中心的落成 成为片区的标志性物业 以及喜年中心 中国有色大厦的即将落成 泰然金 谷的酝酿开发 新的世贸商圈正在逐渐形成 这将为片区带来巨大的商机 也必将极大的带动片区房地产的发展 未 来几年内 片区的房地产将有一定的上涨空间 18 39 需求分析 区域市区域市场场需求分析需求分析 据我司市场调研部在竹子林 车公庙一带的定点定量问卷调查显示 80 的人打算 购置新房 而购房的人大多为自住 计划最近购房的人占 47 一年后购房的人占 17 市场的潜在需求比较旺盛 在位置选择上 福田区是首选 中意小高层的人最多 在户型选择上 选择两房 三房的最多 其次为一房 四房 购房者家庭年收入一般在 12 万元以上 以两人世界 三口之家的比例较大 最希望的生活配套设施依次为 超市 学校 医院 片区的主流置业群体为都市年轻白领 本地二次置业换房者 私企小老板 追求舒 适便捷 注重教育 配套 关注环境 品质与生活配套 对开发商实力 物业管理有相当 要求 年龄介于 28 38 岁之间 付款方式以按揭为主 月供多选择在 1500 元 2500 元 之间 这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为 位置 价格 环境 户型 配套 交通 质量 发展商信誉 物业管理 智能化 位置依然是影响购房的主要因素 尤其是 首次置业的年轻业主 暂未购置私家车 对位置与相应的交通状况要求较高 同时也有 相当一部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视 甚至将其排在首位 置业者对于户型结构 厅室布局的设计非常重视 喜欢方正 客厅宽大 明亮 功能 分区明确合理的布局设计 置业者最担心的问题是 楼盘烂尾 面积缩水 房产证以及工 程质量问题 竞争分析 区内近二至三年内 住宅及商业物业供应量较小 主要来源开发商的存量土地 区 19 39 内竞争压力较小 片区房地产市场分析结论 通过上述 2003 年的总体情况以及各物业的调查情况 可得出以下结论及市场预测 1 2003 年房地产经济发展应进入缓冲期 2000 2002 年上半年是高速增长期 2002 年下半年已略显疲态 尽管房地产已经供大于求 但由于特区内的土地资源已呈 稀缺状态 这将在一定程度上缓解供求不平衡 2 如果 2004 年撤二线关口成为事实 关外房地产将会得到极大的发展 尤其是梅 林关和宝安关 这将对关内物业产生一定的冲击 但由于交通问题短时间内还无法解决 关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距 因此冲击尚需一段时间 3 主体依然是新移民 未来几年内 深圳的购房主体依然是首次置业的新移民 而 非二 三次主力置业群 4 中小户型依然是主流 深圳是个很纯粹的移民城市 所以对于移民而言 面积 60 100m2之间的中小户型依然是 大众情人 5 城市中心 重心将全面西移 以中心区为首的 包括香蜜湖 车公庙 竹子林 华 侨城 前海 后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力市场 6 竹子林片区毗邻香蜜湖 华侨城 南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持 位 置承东启西 交通便利并拥有一定的景观资源 东海花园 香谢里花园等豪宅开发极大 的提升了片区的形象 促进了片区的配套成熟 为新楼盘的开发奠定了较好的基础 与香蜜湖片区 华侨城片区相比 竹子林片区的自身形象还较差 配套设施 生活氛 围及环境都较差 本片区更适合开发面向中青年白领精英一族的首次置业楼盘 20 39 C 项目分析与评价 地块解析 项目地理位置 项目位于福田区农林路西 地块编号 2001 补 05 东向为 公司自有宿舍楼及住 宅 西向为建业集团宿舍楼及住宅 南临建三路 建业集团办公楼 北向为 风临左岸 地形 地势 地块形状呈四边形 梯形 场地内已平整 地势平坦 规划限制条件 宗地内包含幼儿园独立用地 3199 平方米 集中绿地 2586 平方米 社会停车场 1281 平方米 建筑退红线要求 AB12 米 含小区路 BC10 5 米 含小区路一半路幅路 6 5 米 CD9 米 DE 6 米 EF36 米 含红荔西路一半路幅 30 米 FA14 米 含小区路一半路幅 6 5 米 建筑高度或层数 65 米 21 39 项目 SWOT 分析 表表 8 项项目目 SWOT 分析分析 S STRENGTH 优势 W WEAKNESS 劣势 1 交通较为方便 2 投资前景看好 3 项目规模较大 4 靠近地铁出口 5 当地人的居住情结 6 具备一定景观资源 7 客户资源较多 8 容积率适中 1 片区内人流密度大 人员较杂 2 靠近农林路 有噪音污染 3 西面被民房及工业宿舍包围 4 北面安托山景被风临左岸遮挡 空间不开扬 采光 通风受影响 5 楼盘周围没有商圈 无商业氛 围 6 配套相对较弱 7 居家氛围尚未完全形成 O OPPORTUNITY 机会 T THREAT 威胁 1 房改政策影响深远 2 价格定位走中档策略 能吸 引更广层面的客户群 3 准确的定位 有效的营销策 略可降低经营风险 1 南山 福田在售竞争物业较多 分流有效客户 2 房地产总体市场竞争激烈 项目评价 本项目属于竹子林片区 片区的环境及形象较差 人文环境及自然环境均较差 但 22 39 同时 本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间 片区北面为安托山及占地 15 万平米 的郊野公园 在一定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁的安托山山景 主要是项目东侧 北 侧高层单位将会有较好景观 南侧高层可远眺深圳湾 低层都将受到已建项目的遮挡 由于本片区恰好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区的边缘地 带 从长远来看 环境将会逐渐得到改善 项目成功的营销策划操作 可使项目具有良 好的前景 23 39 D 市场定位及项目评估 项目定位 针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析 确定项目的市场定位 同 时根据开发商或项目的自身优势 市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略 从而影响公众及客户的认知和态度 推动开发商及项目的销售市场并提高销量 市场定位就是要选准买家 并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析 在销售 推广时才容易把握市场 建建议议本本项项目定位目定位为为 深圳重返自然生活楼 深圳重返自然生活楼盘盘 纯纯正健康 富含生活气息而又有格正健康 富含生活气息而又有格调调 品位 品位 树树立竹子林片区立竹子林片区风风尚住宅的尚住宅的崭崭新形象 成新形象 成为为福田乃至整个深圳白福田乃至整个深圳白领领人士所追求的人士所追求的 生活典范 生活典范 1 产产品定位品定位 商业定位 街铺 专业市场 整体包装推广 住宅定位 中档纯住宅 主力户型宜以 3 房 2 厅 2 卫 1 工 115 120m2 3 房 2 厅 1 卫 或 2 卫 90 105 m2 为主 以 2 房 2 厅 1 卫 65 75 m2 为辅 2 客客户户定位定位 商业定位 主要为本地原居民 投资客 个体经商户 福田区白领 住宅定位 1 白领精英 高级经理人 主要在车公庙片区工作 其次为中心区 包括上海宾馆 地王大厦 国贸大厦等区域 2 在本区域已经首次置业 熟悉本区域 意欲在本片区二次置业者 24 39 3 竹子林 车工庙 包括上沙 下沙一带的原住民 3 价格定位价格定位 考虑项目的推出时机 结合项目具体情况 商业价值较为有限 在成功策划包装推 广情况 预测价格如下 其商业价格为较理想乐观的价格 住宅均价 5 500 元 m2 商业均价 1 5000 元 m2 方案建议 1 方案整体设计 总体布局应该符合生态景观住宅的特征 结合周边自然景观 加大平台花园的设计 提升项目的整体品质 2 商业设计 在充分挖掘临街商业价值的情况下 对项目商业部分应整体规划成为专业市场或 者其他类型商业形态 3 住宅户型设计 住宅户型有 2 房 3 房为主 面积在 65 75 m2 90 115 m2之间 2 房套数约占总 套数 30 左右 3 房套数约占总套数 70 左右 25 39 E 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 根据项目的开发规模 竹子林房地产市场的发展情况 市场承接力 委托方预计的 开工时间等综合分析 我们确定本项目施工总进度计划如下 计划于 2004 年 6 月动工 在资金及时到位的情况下 预计 2006 年 7 月竣工 其开 发建设期为 2 年 2 个月 从 2004 年第 2 季度至 2006 年第 3 季度 施工横道图 详见附表 10 1 项目工程计划横道图 26 39 F 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算 项目的总投资为 43 255 71 万元 含土地转让费 详细见下表 表表 9 项项目目总总投投资资估算表估算表 注 单价为按建筑总面积分摊计算的单价 包括地下室面积 总总投投资资估算估算说说明明 1 土地成本 土地成本根据深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算 项目土地成本为 16 318 92 万元 2 前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划 设计 勘察等费用 费用确定主要参考近期 深 圳市建筑工程价格信息 及同类房地产开项目的实际情况 万万万万万万万万万万 万万 万万 万万万万 万万万万万万 1万万万万16 318 921 638 4537 7 2万万万万万747 0075 001 7 3万万万万21 125 162 121 0048 8 4万万万763 8276 691 8 5万万万万万763 8276 691 8 6万万万万527 8853 001 2 7万万万万615 0061 751 4 8万万万万1 896 11190 374 4 9万万万万万万万万498 0050 001 2 10万万43 255 714 342 94100 0 27 39 项目前期费用为 747 00 万元 3 建安工程费 包括基础 主体 安装工程费 电梯费用按每栋 3 部电梯 每部电梯 45 万计算 室 外配套等 此项费用根据项目开发情况 结合工程施工进度计划投入 项目建安工程费为 21 125 16 万元 4 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经 营活动而发生的各项费用 如管理人员工资 职工福利费 办公费 差旅费 咨询费等 房地产税等 按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况 本项目管理费 按前述三项之和的 2 记取 项目管理费为 763 82 万元 5 不可预见费 由于项目地块地势良好 项目本身为大众化产品 同时开发商控制项目成本较强 不可预见费按前述 3 项之和的 2 记取较为合理 项目不可预见费为 763 82 万元 6 其他费用 主要指工程监理费 工程咨询费 与报建费等的费用 项目的其他费用为 527 88 万元 7 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用 主要为借款利息 28 39 根据项目建设投资资金需要 结合自有资金情况 经测算项目需贷款额为 8 000 万 元 贷款期限为 2 年 年利率按 6 测算 总贷款利息为 615 万元 8 销售费用 包括广告及代理费用 参考深圳市一般房地产开发项目的水平及项目的实际情况 取销售费用为销售额的 3 5 项目的销售费用为 1 896 11 万元 9 公共设施专用基金 根据 深圳市住宅公共设施专用基金管理规定 中规定 公用设施专用基金由建设 单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的 2 的比例 一次性向业委会划拨 经估算为 498 万元 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金 银行融资及销售回款 项目总投资为 43 255 71 万元 项目所需投入的自有资金 银行借款 销售回款详见 下表 表表 10 项项目目资资金来源表金来源表 万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万万 万 1万万万万16 318 9237 73 2万万万万8 000 0018 49 3万万万万18 936 7943 78 4万万万43 255 71100 00 29 39 注 自有资金为项目土地成本 投资使用计划 根据企业提供的资料 结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测 算 具体见附表 10 4 项目建筑成本投资计划表 经济测算时 根据项目的实际情况 计算期从 2004 年上半年开始项目资金正式开 始投入 2006 年下半年竣工验收 2005 年下半年进入销售期 销售期至 2007 上半年止 对项目的经济测算从 2004 年 6 月至 2007 年 6 月 共计三年 建设周期 2 年零 2 个月 30 39 G 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 1 项目销售收入测算 销售收入 根据项目规划方案及市场分析 从稳健原则出发 项目可售的建筑面积 为 96200m2 其中住宅 92200m2 销售均价 5 500 元 m2 销售率按 95 计 商业 4 000 m2 均价 15 000 元 m2 销售率按 100 计 其余部分用于自营或出租 暂不考虑其收入 表表 11 项项目目销销售收入售收入测测算表算表 项目可售面积 m2 销售单价 元 m2 销售率销售收入 万元 住宅92 2005 50095 48 174 50 商业4 00015 000100 6 000 合计96 200 54 174 50 2 销售税金及附加测算 销售税金及附加 按规定 深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税 销售额 的 5 0 城市建设维护税 营业税的 1 印花税 销售额的 0 05 项目销售税金及 附加合计为 2 762 9 万元 根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况 预计销售进度 对项目各 期的销售收入 销售税金测算见附表 10 3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 预计 2005 年下半年正式进入项目的销售期 销售期至 2007 年上半年 31 39 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析 项目的资金来源与运用情况详见附表 10 5 资金来源与运用表 销售利润 经测算项目的利润总额 税后利润 净利润 投资利润率等指标详见下表 表表 12 项项目利目利润润估算表估算表 序号 项目计算公式金额 万元 销售收入54 174 50 开发成本40 744 60 销售费用1 896 11 销售税金及附加2 762 90 财务费用615 00 利润总额 8 155 89 所得税 15 1 223 38 净利润 6 932 51 税前成本利润率利润总额 总投资17 72 税后成本利润率净利润 总投资15 06 注 上表为住宅销售率为 95 商业销售率为 100 的情况下的经济效益指标 项目各计算期的利润测算详见附表 10 6 项目损益及利润分配表 32 39 H 财务与敏感性分析 项目盈利能力分析 经测算 总投资为 43 255 71 万元 开发期为 2 年 2 个月 投资回收期为 2 96 年 利 润总额为 8 155 89 万元 税后利润为 6 932 51 万元 税后成本利润率为 15 06 属于房 地产开发项目正常水平 项目不确定性分析 1 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点 临界点 是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状 态 分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况 由静态测算可知 当住宅和商 业销售率达 79 时项目可保本 根据市根据市场场及及项项目定位分析 目定位分析 该项该项目住宅部分的保本目住宅部分的保本销销售价格及售价格及销销售率容易售率容易实现实现 商 商 业业部分部分则则需要制定切需要制定切实实可行的可行的营销营销方案方案进进行包装推广 商行包装推广 商业业价价值值套套现现的的风险较风险较大 大 2 项目敏感性分析 我们对销售收入 开发成本变化进行了敏感性分析测算 测算过程详见附表 10 9 敏感性分析表 以下为两种最不利情况的测算结果 33 39 表表 13 项项目敏感性分析目敏感性分析 经测算可知 1 本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响 而且 影响程度基本相同 2 项目销售收入和开发成本在不利因素影响下 项目赢利空间较小 说明项目虽 具有一定的抗风险能力 但抗风险能力不强 3 保证销售价格和销售率的实现 控制项目开发成本 是项目盈利的有效保证 社会效益和影响分析 1 改善区域环境 完善城市功能 2 增加财政税收 3 创造就业机会 4 项目的开发建设 将会给建筑业 建材业 金融 保险 广告等多个行业创造就业机 万万万万 万万万万 万万万万 万万万 万万万万 万万万万 万万万万 万万 万万万 万万万万万 万万万万 万万 万万万 万万 万万万 54 174 5040 744 606 932 5117 01 3 221 5416 54 2 96 万万万万万万5 51 465 7840 744 604 828 1011 85 1 479 5112 05 3 22 万万万万万万5 56 883 2340 744 609 036 9222 18 4 963 5720 95 2 84 万万万万万万5 54 174 5042 781 835 200 8612 16 1 63