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房屋建筑报规面积预算 一 概述二 项目实施三 成果质检及易错汇总四 项目成果五 建筑面积和计容面积计算规则六 报规面积预算学习 目录 房屋建筑报规面积预算 依据已通过具有专业资质的图审机构审查但未经规划部门核准备案的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测算 测绘成果主要用于建设工程项目的设计指标参考及规划报建 概述 概述 测算依据 1 建筑工程建筑面积计算规范 中华人民共和国国家标准GB T50353 2005 设计方案于2016年2月1日后批复的按国家标准GB T50353 2013 2 福建省建设厅 闽建规 2008 14号 文件 福建省建设厅关于印发 容积率计算规则 的通知 3 福建省城市规划管理技术规定 试行 4 平潭综合实验区规划局 平潭综合实验区城市规划管理技术暂行规定 2011年版 概述 概述 概述 建筑名词与术语 1 建筑面积建筑物 包括墙体 所形成的楼地面面积 2 自然层按楼地面结构分层的楼层 3 结构层高楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离 4 围护结构围合建筑空间的墙体 门 窗 5 结构净高楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离 6 围护设施为保障安全而设置的栏杆 栏板等围挡 概述 7 地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1 2的房间 8 半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1 3 且不超过1 2的房间 9 架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层 10 走廊建筑物中的水平交通空间 11 架空走廊专门设置在建筑物的二层或二层以上 作为不同建筑物之间水平交通的空间 概述 12 裙房与高层建筑紧密相连并与之组成为一个整体且建筑高度不大于24米的附属建筑13 结构层整体结构体系中承重的楼板层 14 落地橱窗突出外墙面且根基落地的橱窗 用于展示各种样品的玻璃窗 15 凸窗 飘窗 凸出建筑物外墙面的窗户 窗台距地有一定的高度 不能把楼板延伸出去 16 檐廊建筑物挑檐下的水平交通空间 屋檐作为顶盖 下部一般有柱或栏杆 栏板等17 挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间 概述 18 门斗建筑物入口处两道门之间的空间 19 雨篷建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件 20 门廊建筑物入口前有顶棚的半围合空间 21 楼梯由连续行走的梯级 休息平台和维护安全的栏杆 或栏板 扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件 22 阳台附设于建筑物外墙 设有栏杆或栏板 可供人活动的室外空间 23 主体结构接受 承担和传递建设工程所有上部荷载 维持上部结构整体性 稳定性和安全性的有机联系的构造 概述 24 变形缝防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝 25 骑楼建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物 26 过街楼跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物 27 建筑物通道为穿过建筑物而设置的空间 28 露台设置在屋面 首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台 29 封闭阳台对凸阳台的三面临空面和凹阳台的单面临空面进行围合封闭 概述 30 开闭所城网中起接受电力并分配电力作用的配电设施 31 容积率应计入容积率的建筑面积与建设用地面积的比值 32 建筑密度建筑物的基底总面积与建设用地面积的比值 33 居住建筑整栋建筑的使用性质均为住宅的建筑物 34 公共建筑供人们进行各种公共活动的建筑 含办公建筑 商业建筑 科教文体建筑 通信建筑以及交通运输类建筑 建筑物报规面积预算格式标准1 测绘成果图的布局 2 测绘成果图中的各要素图层具体说明 项目实施 项目实施 一 资料整理二 图纸分析三 依据设计图纸绘制成果图四 面积表格计算汇总 项目实施 一 资料整理1 整理设计图纸收集完整的经审查后的平面 立面 剖面 大样等对测绘有关的建筑施工图 电子版和纸质版 及其他相关资料 包括 规划部门审批盖章的方案文本 国有土地出让合同 如果有 有关设计变更文件 规划部分出具的特殊函件等 2 核对电子版图纸和纸质蓝图 两者应一致 若测算所需的设计图纸及资料不全或电子图和纸质蓝图核对不一致等问题应及时与业主沟通联系 让业主应整理清楚提供完整资料 避免工期拖延 影响测算进度 项目实施 3 依据规划审批的方案设计文本的批复时间 予以确定报规项目测算依据的各个面积计算规范所实施的时间与之相对应 例如某项目设计方案在2011年3月以前批复的 则该项目不能按照2011年3月以后发布实施的计算规则进行测算 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 二 图纸分析1 熟悉总平面图设计确认总平面图上的楼栋总数 项目测算是否存在分期分地块 各栋间是否有连廊连通等 各楼栋位置关系 室内外标高 总层数 功能 公建配套设施分布情况等 层数 功能 配套 标高等设计情况应与单体施工图一致 了解各项技术经济指标包括总建面积 计容面积 不计容面积 公建配套设施 住宅面积 商业面积 单列面积 容积率 建筑密度等各项内容分类 项目实施 2 其次将需要测算的各楼栋单体设计图简单浏览 大致了解所测算的各栋楼建筑平面 立面 剖面 大样等具体情况 有利于在测算过程中遇到类似的楼栋可以更快的绘图判断 项目实施 三 绘图 一 标绘建筑占地平面图建筑占地面积按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积测算 室外有顶盖和柱的走廊 门廊等按柱的外边线水平面积计算 悬挑不落地的走廊 过道等不计占地面积 项目实施 项目实施 二 标绘建筑分层平面图1 局部围护墙体取舍处理 项目实施 2 住宅 商业 办公等不同使用功能 公建配套服务设施 通往地下室的楼梯和竖井 架空等分开标绘 3 计容面积和不计容面积分开标绘 且计容部分与不计容部分之间的共用墙体归入计容面积计算 4 楼栋中各层次图形不一致应区分 分层分别标绘 5 走廊 连廊 凹廊等应判断其面积全算或半算 应分开标绘 6 不同使用功能的共有部分面积区域应单独分隔列项标绘出 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 项目实施 7 地下室作为办公 商业等经营性场所用途的应分隔单列面积 地下设备用房 机车车库 非机动车库分开标绘 地下室不计容 项目实施 项目实施 项目实施 8 半地下室作为办公 商业等经营性场所用途的 地下设备用房 机车车库 非机动车库等分开标绘 且应按相应的计算规则确认各部分的计容方式 项目实施 项目实施 项目实施 四 面积表格计算1 根据已完成的测绘成果图 将各个单体楼栋中占地与分层平面图已点算好的明细块面积 汇总到单体建筑面积预算表表格中 项目实施 项目实施 2 根据各个单体建筑面积预算表数据进行建筑面积预算汇总表的各个指标数据汇总统计 项目实施 3 参照建筑面积汇总表进行综合技术经济指标表面积汇总计算 项目实施 4 参照单体建筑面积预算表进行建设工程规划许可证5个附表中的附件5建筑面积汇总表面积计算 项目实施 备注 由于建施图设计时难免会存在一些设计缺陷问题 而且现行的建筑面积计算规则往往无法满足建筑物面积测算的需求 因此在建筑面积预算的实施过程中通常会遇到一些问题 所以在测算过程中需要针对这些问题进行沟通解决 1 遇到施工图纸的设计缺陷 如使用功能划分 标高 线型不明确等内容 应及时与委托单位或设计单位进行确认 2 若测算过程中部分建筑无法套用建筑面积计算规则等问题 应会同质检和审批等技术人员进行沟通 必要时应有规划审批人员参与共同协调解决 成果质检及易错汇总 项目成果严格执行质检流程 生产部门项目负责人自检 一级检查 二级检查 验收的程序 确保成果质量 一级检查是在项目负责人在全面自检的基础上进行 由作业组的专职或兼职检查人员承担 二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行 成果质检及易错汇总 一 成果质量检查内容大致包括 1 测绘报告封面和说明报告书封面的工程名称 工程地点 委托单位 特别是项目有分期测算时工程名称应确认编写正确 项目概要说明的测算依据和计算说明等内容应正确 2 测算总楼栋确认核对总平面图 确认需要预算的项目楼栋总数是否正确 3 占地平面图检查成果标绘的占地边界范围线是否正确 成果图表头名称 标注 面积说明的面积块计算汇总等是否正确 成果质检及易错汇总 4 分层平面图检查分层图图形边界范围线标绘 检查不同使用功能 住宅 商业 办公等 的分隔 检查公建配套设施的分隔 检查共有使用面积的分隔归属 检查地下室和半地下室单列面积的范围 检查计容和不计容部分共用墙体的分隔归属 检查是否存在部分区域面积漏算和多算 检查是否存在层高超高计容面积加倍计算的情况 检查是否存在有局部层高不足2 2米时 不算和半算面积的情况 成果质检及易错汇总 检查是否存在部分敞开和封闭形式面积半算和全算未区分的情况 检查建筑阳台超过1 5米时 建筑面积和计容面积是否未按全面积计算 检查成果图表头名称 标注 文字 线型 层次 面积说明的面积块分类计算 计容和不计容面积的汇总等等是否正确等等 成果质检及易错汇总 5 面积表格检查单体建筑面积预算表相应的成果楼栋号 面积数据及各个层次分项分类 面积汇总统计是否正确 检查建筑面积预算汇总表中各楼栋面积数据汇总统计是否正确 检查综合技术经济指标表面积数据汇总计算是否正确 检查建设工程规划许可证5个附表中的附件5建筑面积汇总表分栋分层统计的数据及最终汇总的面积是否正确 6 成果图和预算面积表的规范化等其他内容 成果质检及易错汇总 二 易错内容汇总 1 建筑上部结构为挑空形式或无顶盖 但绘图时判断错误导致面积多算 以上所示的设计图上下两个层面均设计板面 但标高一致 容易导致测算时 误将底层走廊计算建筑面积 成果质检及易错汇总 2 审图时建筑层高判断错误 多出现在首层或顶层 导致建筑面积半算 全算或不算判断出错 测算时 应结合平立剖等图纸 判断层高 坡屋顶净高在1 2米及以上至2 1米以下的半算 净高2 1米及以上的全算 成果质检及易错汇总 3 商住楼 综合体建筑等各功能区分隔归类错误 按照总平要求 不同的使用功能应分开标绘 但应分清楚各个功能区 上图中南向的办公 配套房等均属于超市的范畴 均应归入超市面积计算 成果质检及易错汇总 4 共有部分使用功能划分或归类错误 若某一区域为多个功能共同使用 则该区域面积应单独分隔 并标注为 共有 面积汇总时应单独分类体现 成果质检及易错汇总 5 地下室和半地下室或地上层的层次分类判断错误 例如以上设计图的层次设计为地下室层 但按照相关的计算规范规定判断 实际上是符合半地下室的设计标准 成果质检及易错汇总 6 部分楼层超高时 面积符合加倍计容条件时未加倍计算导致计容面积少算 根据相关计算规则 住宅 商业 工业等层高超出规范要求应加倍计容 成果质检及易错汇总 7 阳台宽度超过1 5米时 超出部分区域未按全面积计算建筑面积和计容面积 阳台进深超过1 5米时 超过部分计容和建筑面积均全算 成果质检及易错汇总 8 多栋建筑的互通外廊等分割设计 在测算外廊整体拼接时出现多算或漏算 上图为两栋楼间的连廊 若两栋楼均有设计示意 测算时应避免重算 且连廊标绘好后应分别套图检查确保范围线正确 成果质检及易错汇总 9 通往地下室的竖井和地上使用的竖井判断错误导致归类汇总时出错 设计图中靠北向的烟囱为地下室发电机房使用 应归入通往地下室的竖井面积计算 其他烟囱为商业使用应归入商业面积 成果质检及易错汇总 10 公建配套服务设施未分隔单列 设计总平要求的电视 通信机房等配套设施应分隔 成果质检及易错汇总 11 无利用变形缝未扣除面积 上图不利用的变形缝 应扣除不计面积 成果质检及易错汇总 12 平面图上示意双墙围护时围护墙体判断错误 上图北向两道墙体范围线应按窗体玻璃外边线计算 成果质检及易错汇总 13 挑廊 走廊范围线标绘错误 根据剖面或大样图 常规做法走廊外边线按底梁外边缘计算 成果质检及易错汇总 14 封闭不利用空间计算判断错误 设备井上方区域封闭不利用不计面积 成果质检及易错汇总 15 测绘成果图的层次 表头 面积说明和预算表格文字规范 面积计算错误 汇总出错等问题 项目成果 报规面积测算项目成果包括内容 1 综合经济技术指标表2 建设项目建筑面积预算汇总表3 单体建筑面积预算表4 单体建筑占地平面图5 单体建筑分层平面图 项目成果 项目成果 项目成果 项目成果 项目成果 项目成果 项目成果 项目成果 建筑面积和计容面积计算规则 计容面积计算规则1 住宅建筑层高不应小于2 8米 但不宜大于3 2米 当住宅层高大于3 2米小于5 4米时 计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算 当住宅层高大于5 4米时 计容建筑面积按该层水平投影面积的3倍计算 跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于套内使用面积的30 超过套内使用面积30 部分按超出部分面积计算建筑面积及容积率 住宅建筑公共部分的门厅 大堂 中庭 等空间在设计时不受上述层高和面积的限制 建筑面积和计容面积计算规则 2 办公建筑层高大于5 0m且小于8 00m时 计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算 层高大于等于8 00m时 计容面积按该层水平投影面积的3倍计算 大堂 中庭 采光厅等的层高按相关规范控制 3 酒店建筑层高大于4 5米且不大于6米时 计容建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算 大堂 中庭 采光厅等的层高按相关规范控制 4 开间小于15米且建筑面积不大于300平方米的可分割出售的店面 层高超过4 5米时建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算 建筑面积和计容面积计算规则 5 整体经营的大型商场层高超过6米时建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算 整体经营的大型商场面积界定 6 工业建筑 特殊工艺流程需要的除外 层高超过8米在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 7 建筑物的阳台 不论是凹阳台 挑阳台 封闭阳台 非封闭阳台均按其水平投影面积一半计算建筑面积 当进深不超过1 5米的 建筑面积及计容面积按一半计算 进深超过1 5米的 超过部分建筑面积及计容面积按全面积计算 8 建筑底层架空作为公共停车 居民休闲绿化等公共用途 且层高不低于2 8米 不高于4 5米的 不计算容积率面积 建筑面积和计容面积计算规则 9 地下室建筑面积不计入容积率 若地下室作为办公 商业或其他营业性公共场所等用途的 应单列出建筑面积 10 半地下层计容面积计算 1 半地下层如仅用作公共停车 公共设备房 人防用途时 则该半地下室建筑面积不计入容积率 2 半地下层若全部或部分用于商业 办公等用途 且商业 办公等部分出入口 外墙位于地面以上 则该半地下层的面积按一半计算容积率 3 若半地下层停车及设备用房部分较大 为地面多栋共用 且该部分基本位于地面以下 并与半地下室商业 办公等区域有明确的分界线时 可将该部分划分 建筑面积不计容 而商业 办公等区域按建筑面积计入容积率 建筑面积和计容面积计算规则 建筑面积计算规则1 建筑物高度在2 2米以上者计算全面积 高度不足2 2米者计算1 2面积 2 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1 2计算 3 建筑物顶部有围护结构的楼梯间 水箱间 电梯机房等 层高在2 2米及以上者应计算全面积 层高不足2 2米者应计算1 2面积 4 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2 1米者 应按雨篷结构板的水平投影面积的1 2计算 建筑面积和计容面积计算规则 5 有永久性顶盖的的室外楼梯 应按建筑物自然层的水平投影面积的1 2计算 6 有永久性顶盖无围护结构的车棚 货棚 站台 加油站 收费站等 应按其顶盖水平投影面积的1 2计算 7 建筑物内的变形缝 应按其自然层合并在建筑物面积内计算 8 建筑物的阳台宽度小于1 5米时 建筑面积按一半计算 超过1 5米的部分建筑面积按全面积计算 9 骑楼