社区商业项目背景、必要性、市场分析.doc

项目背景：我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。项目在背景下提出。项目必要性：1.项目建设具有良好的发展前景随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。2.项目建设受到政策的推动商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的关于加快我国社区商业发展的指导意见对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。2012年8月3日，国务院关于深化流通体制改革和加快流通产业发展的意见中进一步强调，要完善社区商业网点配置，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时，地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。在黄国雄看来，除了能让民生得到保障外，完善的社区商业也会反哺经济。社区商业对促进北京经济和城市建设的发展更加有重要意义。在经济发展“三驾马车”中，消费受客观因素影响最容易出现疲软，并且难以攻克。在这种情况下，社区商业可以扩大内需、促进经济平稳增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争力。这越来越吸引各级政府、流通企业和社区居民的关注。3.项目建设是解决社会部分就业的需要近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，在社区商业的发展中让这些村民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。商业地产未来的发展前景及趋势；当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，尽早的主动的寻求转型，对传统的商业积极的进行业态等一系列的调整，对新建的商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。对2014年商业地产的发展趋势大致总结了十点，供大家参考。1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。而根据易居研究院曾做过的关于上海市商业地产市场容量及其合理规模研究课题中，得到的结论是2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面大会员、大数据，真正做到线上线下结合。4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。8.商业地产项目将从“重招商”向“重运营”转变商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰，原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展的好，整个商业项目才会发展的好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢的体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。9.儿童主题业态兴起，将成为商业项目的主流业态中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0-14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力，根据DTZ调查，全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到70%；其中70后占到47%；80后占到36%。对于传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%-25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。10.餐饮将由商务消费向大众化消费转型新一届中央领导人上台后，整个中国拉开了改革大幕，万众瞩目。特别是党中央提倡的走群众路线，“苍蝇老虎一起打”，可谓是中国政界史上一次重大反腐行动。随着群众路线学习的深入，我们发现在房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。而相信中国的反腐在这一时刻就拉开大幕，未来只会越来越深入，所以对于产生这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的做出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业以前都是25%的增长，而最近受政策影响，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力资源成本的上升，在不断的压缩行业利润。餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在2080元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。1. 项目产品市场分析；4.1国内经济的快速增长为产品的营销创造了良好的环境4.2国民生活水平的提高加大了对产品的需求项目背景：一 项目的提出原因二 项目环境背景三 项目优势分析（资源、技术、人才、管理等方面）四 项目运作的可行性五 项目的独特与创新分析必要性：我们写的必要性主要是从一下几个方面写的：1.国家相关的产业政策2.行业的相关政策3.所在省份的支持力度4.企业自身的建设需要市场分析：市场分析是对有关产品市场及市场环境状况进行系统的分析和评价，主要包括：市场细分，消费行为研究，竞争力分析，竞争性产品和销售策略研究，以及它们之间相互依存关系的研究，产品寿命周期分析，以及有关的社会因素、生态因素和经济因素的影响分析。对于非生产性（非工业）项目，市场分析主要是对经济和社会发展的需求分析，如交通项目主要分析社会发展对运输量、运输方式、质量和时间等方面的要求。对生产型项目，市场分析的主要目的是发现和寻求市场需要的新产品（而刚好这个新产品是正在开发的新产品就好），发掘新产品和现有产品的新用途，发掘潜在的市场，研究消费者和竞争者的动向，分析市场容量及预测市场的增长率，研究公司的市场销售和推广战略。市场分析必须了解项目的产品、副产品的数量和质量，以及在工艺和地区上的制约因素。常用的需求预测方法有趋势外推法、消费水平法、消费系数法（或最终用途法）、领先指数法、回归分析法、消费者访问法等。资料收集：近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，以提高村民的综合素质，加大培训力度，让这些失地农民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。现状分析编辑我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。我国社区商业经济发展过程中需要政府、企业的支持,政府在其发展过程中需要发挥主导性作用,通过建立完善的商业经济发展机制,提高商业经济发展总体水平。社区商业经济发展需要从服务业开展工作,对推动社区就业、提升社区服务水平、开展社区公益事业具有十分重要的意义。社区商业经济发展过程中需要借鉴国外先进管理理念,把企业管理的先进理念融入到社区商业经济发展过程中。2014年商业地产十大发展趋势时间:2014-03-27来源:商业地产观察作者:当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。在新的形势下，商业地产企业需把握行业发展的趋势，尽早的主动的寻求转型，对传统的商业积极的进行业态等一系列的调整，对新建的商业提前做好定位和规划，从而适应新一轮的发展。对2014年商业地产的发展趋势大致总结了十点，供大家参考。1.商业地产总量已过剩，步入去粗存精、优胜劣汰阶段根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。而根据易居研究院曾做过的关于上海市商业地产市场容量及其合理规模研究课题中，得到的结论是2003-2008年上海商业地产市场容量增长速度与商业网点面积基本协调，2009年以来上海市商业地产整体规模存在偏大的倾向，也就是说目前上海商业面积已达到饱和。因此无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下，商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，房企需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。2.一线城市将聚焦市中心零星地块开发，二三线仍是供应高峰根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。近几年如上海市场上新增土地大部分位于外环外，中环以内成片地块越来越少，2013年，上海成交的商品房用地90%位于外环以外，外环内仅占10%。随着土地资源越来越稀缺，土地供应紧张态势加剧，在不久的将来一线城市势必会进入市区零星地块精细开发的阶段。而根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。3.互联网思维下，商业地产运营商不断探索O2O模式中国移动互联网民已经领跑传统PC网民。2014年1月的CNNIC报告显示，截至2013年12月，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%，达到近40%的绝对普及率。移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。许多传统百货公司，如王府井、天虹商场、银泰百货等，通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。同时商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网，万达要求电商覆盖所有万达广场，电商会员达到3000万，力争3年内万达电商会员过亿。万达电商定位于两个方面大会员、大数据，真正做到线上线下结合。4.艺术、生态、体验式商业项目已成趋势随着移动互联网时代的到来，线上消费线下体验的商业地产运营模式受到了推崇。这也带来了体验式商业地产的兴起，注重消费者的体验感不同于以往商业项目以零售类业态占绝对比重（70%80%），体验式商业项目中零售类业态占比降至30%-40%，同时以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态占比可达到20%-30%甚至更高，很多商业地产项目则更加重视艺术、生态和人文，从而使得项目吸引更多的人气。以现阶段商业零售业的发展来看，经常出现在购物中心中的体验式业态主要包括：电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺。体验式业态的优势主要表现在：集客能力强；有效缩短新项目市场培育期；消费滞留时间长；对其他业态消费带动显著。这也是现在很多购物中心和社区商业的开发者和运营商青睐体验式业态的原因。但体验式商业，只会是锦上添花，不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。一个购物中心中是否需要“体验式业态”、需要什么类型的“体验式业态”，都要建立在项目准确市场定位和业态组合的基础之上，另外“体验式”商业经济对于前期的商业空间设计要求也很高，而且过多的提高体验式商业业态，也会影响整个项目的收益水平。企业对体验式业态的配比比例还需要科学考量。5.地产与文化大融合下，商业地产项目更注重文化设计文化是经济发展到一定高度的必然回归。我国现在整体经济的发展从过去注重“量”到现在更注重“质”，在未来经济有质量的发展过程中，将更加注重文化的发展。而地产与文化的全面融合时代已经到来。大众文化在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。一方面，商业运作的诉求为大众文化的生长甚至是畸形繁荣提供了足够的空间，另一方面大众文化也以其自身魅惑的形式感调动起消费群体的物质欲望，从而极大满足了商业活动的利润饥渴。它们之间，已经形成了越来越紧密的公共关系。文化现在已经深入到房地产的各个领域，包括商业地产、旅游地产、主题地产等。现如今因文化定位设计而成功的商业地产项目不胜枚举，如田子坊、莫干山路许多的创意产业项目等。6.社区商业将成为引领未来商业地产市场的重心社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业在我国目前尚处于起步阶段，尚缺乏一套系统的且具有实践指导意义的理论研究成果。从国外的发展经验看，未来社区商业必将成为商业地产市场发展的重心。许多有实力的开发商已经意识到这一趋势，纷纷加大对社区商业的投入，包括万科、金地、保利等。特别是近一年新兴的抓住人们“最后一公里”的需求来打造社区服务体系的概念，这个也应该属于社区商业发展的一个方面。国外的社区商业起点高，一开始就是现代化的购物中心形式，而我国许多城市的社区商业处于一种传统模式与现代模式并存的状态。要使社区商业健康发展，必须立足于这个现实，一方面要加快对传统模式的改造，包括引进一些先进的零售业态。对原有商业设施进行经营结构和商品结构的调整，根据社区生活的多样性增设服务项目，扩大服务领域等。另一方面，要借鉴国外的经验，鼓励发展现代化的社区购物中心，以这种新的业态形式，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求。7.商业地产盈利模式正从租售并举到自持转变对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。对于商业项目的盈利模式采用销售还是自持的模式，以现阶段来讲，更多的开发商会选择销售或租售并举，因为这对企业的资金承受压力相对较小，而选择自持需要在企业具有足够的抗资金压力能力。但相信随着市场的不断成熟，金融市场的不断改革，REITS的有望推进，将有越来越多的项目进入自持阶段。8.商业地产项目将从“重招商”向“重运营”转变商业地产的运营主要是招商后，根据不同商业项目的规模、业态和定位，对商业项目进行全面、有效的经营管理。一个商业项目的成功除了要有明确的市场定位，强有力的招商执行，最后都要落实到商业运营。但目前我国商业地产运营商运营管理水平参差不齐，并且商业地产运营相对要求较高，很多商业地产运营商更愿意将自己定位于做资源整合，对商业项目招商，至于招商之后的运营，很多企业并不愿意去碰，原因是商业运营商需要与商业项目中的小商户同命运共生存，小商户发展的好，整个商业项目才会发展的好，对于企业来说收益需要随着商业项目的成长慢慢的体现。而招商相对运营来说，收益更好，见效更快。因此商业地产运营商需要有综合服务商的概念引入，也就是为商户提供一切有利于其发展的服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是取决于项目成败的关键因素。9.儿童主题业态兴起，将成为商业项目的主流业态中国即将迎来新一轮的婴儿潮，新一代家长的教育观念发生变化，未来儿童体验式商业的发展将大有空间。根据城市儿童消费调查，当前我国0-14岁儿童有2.6亿，占总人口的18.6%。而儿童在家庭消费中所扮演的角色越来越重要。据调查，80%的家庭，孩子的支出占到家庭总支出的30-50%，孩子的消费已经成为家庭消费的最大支出。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐型消费，发展到强调成长性消费的新阶段。因此，打造以“家庭群体”为重度目标消费群的商业购物中心已成为现阶段许多购物中心的核心定位。家庭群体的核心是儿童，儿童是家庭出游的驱动力，根据DTZ调查，全国一线城市购物中心的消费者中，二人世界、三口之家占到70%；其中70后占到47%；80后占到36%。对于传统百货商场，人均停留时间1小时；家庭式购物场所里，人均停留时间是4.3小时。目前儿童业态在综合性购物中心所占面积不足10%，未来比较合理的规划可能将达到15%-25%。而这一比例随着儿童主题业态的兴起相信会很快达到，当儿童业态占到购物中心或社区商业的25%时，毋庸置疑，儿童业态是商业项目的主流业态。10.餐饮将由商务消费向大众化消费转型新一届中央领导人上台后，整个中国拉开了改革大幕，万众瞩目。特别是党中央提倡的走群众路线，“苍蝇老虎一起打”，可谓是中国政界史上一次重大反腐行动。随着群众路线学习的深入，我们发现在房地产领域发生了一些微妙的变化，如近期五星级酒店空置率上升；高端餐饮持续萧条；国外旅游产品也变得冷清。而相信中国的反腐在这一时刻就拉开大幕，未来只会越来越深入，所以对于产生这样的环境变化，房地产市场，特别是商业地产项目要及时的做出调整。例如现有些项目将五星级酒店改成办公楼，高端餐饮的业态调整等。2013年，很多商业地产项目将餐饮作为救命的最后一根稻草。餐饮行业以前都是25%的增长，而最近受政策影响，上半年增速已降到13%到15%左右。另外，人力资源成本的上升，在不断的压缩行业利润。餐饮行业哑铃形的消费结构（高端和低端消费比重大）将调整，未来将呈现纺锤形的结构（中档消费比重大），人均价格在2080元的大众化餐饮将有很好的发展空间。而相比传统餐饮行业的调整转型，新兴的、具备互联网精神的快时尚餐饮成为很多购物中心及社区商业的新宠。社区商业成为未来商业发展的重要方向石市燕赵都市报微博2014-02-27 10:02我要分享0导读社区商业的最大优势就是贴近消费者。所以，未来社区商业将在城市商业的衍进中扮演越来越重要的角色。”达文东方房地产全维服务机构董事长谭理华在接受记者采访时说道。在石家庄市城市总体规划(2011-2020年)解读中，提出要打造“10分钟服务圈”，完善居民的配套设施，完善幼儿园、菜市场等便民服务设施，减少居民日常出行。这给社区商业的发展提供了强有力的环境支撑。在大而全的购物中心呈现遍地开花之势时，社区商业以其贴近消费者的优势，更加适合小型商业的发展。社区商业的创新模式，也在随着服务意识的增强，逐渐发生变化。贴近消费者社区商业成为未来商业发展的重要方向“用当今最流行的思考方式 互联网思维来判断，谁最接近并迎合终端消费者，谁就掌握了财富。社区商业的最大优势就是贴近消费者。所以，未来社区商业将在城市商业的衍进中扮演越来越重要的角色。”达文东方房地产全维服务机构董事长谭理华在接受记者采访时说道。河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，目前住宅项目必须配备10%的商业区域，因此，围绕社区建设的底商和中型商业正在日益凸显，催化了生活性的商业服务业发展。曹润亭表示，未来城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈，并且以社区商圈为主。“因为大量城中村改造项目需要配套，而消费者购物需要解决两个成本，即时间成本和购物成本，在商业商品同质化率很高的现状下，发展社区商圈，体现配套的便利和人性化，是商业未来的发展方向。”商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的关于加快我国社区商业发展的指导意见对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。何谓“社区商业”在国内，最先创制了“社区”这个概念的是最近去世的社会学家费孝通先生，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。社区商业的发展与城市商业空间布局的有关原理和关注社区居民消费趋向的多元化、主题化、个性化有关。社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点，因而具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。有人说，社区商业拥有“三大法宝”：就近方便、价廉物美、服务多样，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”。其次，同样的商品，社区商家比市中心商街大店一般要便宜1030。另外，大商场一般位于市中心和繁华地带，在近便性方面也往往不如社区商业中心。目前国内外社区商业的布局和形态大致有：按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底铺形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状，块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”，“裙组式”，“多点式”，“会所式”四类。传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。社区商业的功能主要是购物、休闲、综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性，主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。当然，商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。国内社区商业发展现状我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。当前国内社区商业中心的基本模式主要有三大类：一是以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心，大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。二是“沿街式”的社区商业中心模式，指在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民对生活必需品就近消费的需要。三是“改建式”的社区商业中心模式，只用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，并根据常住人口的消费需求和小区结构，对社区商业网点布局进行科学、统一规划，形成有一定吸引力的商圈。我国社区商业目前也存在一些问题：主要一是空间布局不均衡。一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；二是业态结构不合理。大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、信器材、洗头店较多；三是经营方式落后。部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；四是商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套。大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。当前，我国社区商业正朝向统一规划、科学选址、集中布置的方向发展，各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划，从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务；居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成；各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民；社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。社区商业前景无限近年来，人们的居住条件发生很大变化，无论是居住面积还是住房标准均有大幅提升，而与之配套的现代商业发展不足，特别是社区商业发展严重滞后。迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展社区商业能改善居民购物环境，方便人们生活，是改善人们生活品质的重要途径。据了解，商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点，并将利用35年时间在全国人口过百万的166个城市中，初步完成5000个社区商业的建设和改造工作。社区商业的建设在各地也开始受到越来越多的重视，许多地区的政府将发展社区商业作为改善人民生活的重大实事之一，并在政策和资金方面予以倾斜，取得了初步成效。上海早在2001年就提出了“把发展社区商业作为一个战略重点”的发展目标，进一步推进了社区商业的建设。在小区建设上，上海对新加坡的“邻里中心”模式进行了借鉴和推广，并着力解决和居民生活最为密切的菜市场问题，发展标准化的菜市场，在构筑社区商业基础设施上进行深入的探索。为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中式购物中心模式，使社区商业在模式上与国外缩小差距并走向成熟。在地市级城市中较早地出台了城市商业网点规划的温州，近年来也将社区商业中心列为重要的建设规划，并成功吸引了国际零售品牌的进驻，例如，易初莲花去年年底已顺利在龙湾经济开发区的邻里中心营业；家乐福则正在与西城区人气颇旺的金泰展览中心进入实质性的合作洽谈。从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。主要有三个方面的因素刺激了居民对社区商业需求的日益增长这种需求：首先，人们的收入水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素。其次，近年来，有实力的开发商纷纷进行成片开发，全国兴建了一批规模达百万平米的大盘住宅，此类大型化、集中化小区的推出必然要呼唤相应的社区商业进行配套。最后，城市发展中的“郊区化”现象也为社区商业的发展提供了契机。现状篇一方面是现有商业区都集中于市中心，网点过分密集濒于饱和，另一方面却是人口不断外迁，却商业稀疏、配套严重滞后。由此看来，密集型商业势必要走向区域化、社区化。网点分布严重不均据统计，虽说北京二环路以内现集中了全市37.5%的万m2的大百货店和33%的3万m2巨型店，但二环路以内的常住人口却在以每年1.47%的速度下降。如此算来，二环路以内每平方米平均产出仅1.37万元，比三环路附近的百货店每平方米平均产出还低0.82万元。与此同时，迅速发展起来的四环以外的地区，却存在商业配套网点严重匮乏的情况。天通苑、回龙观、望京等大型社区的商业配套缺乏已经是多年的顽疾，而正在迅猛兴起来的新的居住组团，也在面临同样的问题，吃放心早餐难、就近买菜难、家用维修难、大宗购物难、洗衣难等。朝阳商业匮乏明显在过去的几年，以及未来的数年内，朝阳区都是房地产发展最快、最集中的区域，原来的农村变为城市的一部分，大量新的楼盘项目涌现，城区人口外迁，城市化进程非常快，商业配套匮乏的情况集中突出。朝阳区商业联合会常务副会长李贵保表示，就目前的情况看，发展社区商业非常迫切。首先是现有的社区商业。李贵保认为现有的社区商业存在着很多问题，比如说业态不全、功能不全、服务质量不高、很多店堂的设施比较落后，服务质量、业态等等功能是远远满足不了朝阳区新城区发展的需要。以国美第一城为例，它位于朝阳区的平房乡、东风乡和高碑店乡之间。这附近项目很多，楼房林立，而且还不断有新的项目涌现，大批市民入住，但是配套商业却非常缺乏。朝阳北路和姚家园路两旁集中了