关于我县规划区农民住宅建设的调研报告.doc

关于我县规划区农民住宅建设的调研报告 根据建设局党委学习实践科学发展观着力研究影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、群众反映强烈的突出问题的要求我局抽调业务骨干对既事关农民的切身利益、也直接制约着我县城乡一体化推进的农民住宅建设和管理问题进行了调查由于时间关系我们把调查的重点放在具有代表性的城关镇和和平镇通过调查发现规划区内的农民建房问题已越来越严重大量的抢占、乱占集体闲散地、无证建设、擅自加层等现象较为普遍如何解决规划区农民住宅建设和管理问题显得尤为重要和迫切 一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题 一是建设乱许多村庄“只见新房、不见新村”“只见新村不见新貌”农村居民点布局分散没有形成集中布局的势态农民根据自己喜好自行零散建设建设无序往往或呈“线性扩张”公路、村内道路修到里新房就建到里沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”新建住宅不断向村庄外围延伸村庄四周新房林立村内破破烂烂农民建新不拆旧农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍 二是配套差绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置配套性与共享性差普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象导致了村庄生活环境质量差 三是违章建筑多虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度但由于缺乏有效的手段农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍和平镇袁家营村被调查的312户村民中有240户存在不同程度的违法建设竟占调查总户数的77%他们有的扩大宅基地面积建设有的抢占集体土地建设有的擅自在原一层房屋上加层 四是农房质量差在传统城乡二元结构的管理体制下重城市、轻农村在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策加上农民建房量大面广各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理都缺乏有组织的指导和帮助长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工质量难以保证存在较大安全隐患 二、农民住宅建设和管理难的主要原因 （一）土地供需矛盾突出 1、需求强烈目前农村经济发展较快农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期以致农民建房需求相对比较集中 2、供给短缺开展全国土地市场秩序治理整顿之后国家实行“地根”紧缩政策政府可安排的土地总量大为减少在此背景下加上一些地方对农民建房重视程度不够使得农村个人建房土地指标分配不够到位这样由于受土地用途管制、建设用地指标限制致使一些村即使有规划村民建房的审批仍然无法有序进行 （二）规划布局缺乏衔接 一是“两个规划”不衔接由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地两个规划不统一、不衔接使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划村庄规划审批权在地方政府调整相对容易土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府调整较难如涉及基本农田调整还要报国务院批准要调整就更难新村选址涉及基本农田无法调整土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去农民建房受到很大制约 二是某些村庄规划过度超前群众难以接受大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业如果住宅过度集中势必给农民从事生产活动带来不便同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高相应的费用也高一些农民负担不起 三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大特别是城郊结合部一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定村民点的选址与规划一时无法落实目前*县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中除和平、夏官营外有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批 （三）农村建房用地困难 一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施全国开展土地市场秩序治理整顿之后除重点工程建设需要经国务院批准征用基本农田外严格禁止将基本农田用于建设项目在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文 二是宅基地调换难在村庄规划点集中建造村民住宅必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地而法律规定非经承包权人同意不得收回或调换承包田承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价村民之间难以达成共识无形中加大了村民建房的难度同时由于对村民建房用地调节不力加上农村宗族和派性等历史原因使得宅基地调换更加困难这是许多村有规划、有指标但村民点建设迟迟不能启动的主因 三是个别村民要求过分一些重点工程建设涉及的村庄村民借土地征用之机对拆迁安置提出过分要求不给满足就不让征地、不让进场阻碍建设也是导致农村建房用地困难的一个重要原因 三、加强农民住宅建设和管理工作的对策 （一）推进农民住宅建设方式的变革 一是解决农民住宅的形式问题它是一个物质的、外化的问题它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关只有这些内在的问题解决好了外在的问题才能得到相应的解决最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法结合重点工程建设的拆迁安置试图引导农民住宅建设由立式改为套式由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发结合的一个试点但是由于经济发展水平、产业结构农民期望值等的差异就目前来看这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力 二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看农民的住宅建设其规划、建设应与城市化相衔接在建设规划上应体现长效性和统一性在用地指标安排上应结合存量灵活调剂增强村级调控能力；在建筑形式上应尽量统一实用美观根据人多地少的实际和城市化发展需要调整现行农民住宅建设政策积极探索农村节地型新社区建设的新模式按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则坚持以人为本精心设计提高施工质量使农村住宅既适应现代生活需要又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情安全、适用、经济、美观、节能、环保积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式鼓励统建、联建和建造公寓式住宅城市近期建设规划区范围内的行政村力求实行既有利于节省土地、优化人居环境也能与城镇化高度整合的公寓式建房安置积极向空中发展建设多层、小高层和高层住宅 （二）建立健全农民住宅建设利益导向机制 一是鼓励村庄整理优化资源利用加快“城中村”改造步伐允许以房屋置换土地获取建房指标加大宅基地整理力度盘活闲置建设用地土地整理后增加的农用地属村集体所有村庄整理指标要全部用于农民建房农民以“立改套”形式建造住宅的建房用地先征为国有首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍把节约出来的土地收益返还村集体主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济对通过村庄整理实现自然村缩减的政府要适当给予补助和奖励国土资源部门要利用好村庄整理的有关土地政策切实解决宅基地所需指标探索市场交易条件允许的可以进行公开拍卖 二是科学合理分配建房指标年度用地指标分配优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设切实解决农民住宅建设难土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环 三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督确保用于住宅困难户建房在建房指标分配上要坚持规范操作采取逐级审核和社会公示相结合的办法做好土地指标在镇、村之间的调剂盘活土地指标提高土地指标使用效率让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户可优先安排住宅建设指标并作出书面承诺保证今后不再申请建房的村民可考虑给予适当的经济奖励 （三）完善农民住宅建设服务体系 一是统筹协调突破农民住宅建设的规划制约加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接确保两个规规划对接妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系按人口向城镇和中心村集中的原则打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划抓住土地利用总体规划修编的有利时机保证已有规划农村居民点的合理用地组织精干力量开展农村居民点规划选址落地专项工作集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度 二是探索土地置换办法探索集体土地置换办法促进自然村向中心村、中心镇集聚在协商一致的基础上利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地换取规划区内农民的承包地；农民需跨村街道建房的由相关镇（街道）、村协商进行土地置换具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组并申请宅基地原宅基地退还原村组并复垦 三是统一设计、提供通用图设计图纸根据我县的规划区农民经济发展水平结合农民住宅建设的功能需求为农民统一设计、提供通用图设计图纸及时完善农房建设通用图从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑精品 四是打造平安工程坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理加强农民建房法律法规政策宣传引导农民科学建房提高农村房屋防灾能力建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理推行建筑许可证制度坚持有图施工、持证上岗、按图施工保证农民住宅建设的安全与质量 五是完善管理制度简化报批程序积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请相关部门定期现场办公、联合审批提高审批效率对因规划调整“转而未供”的土地农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的在规划控制范围内和人均用地总量范围内可实行“长规划短安排”在规划要求不变允许短期有条件的报批使用同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用减轻农民住宅建设负担 六是加大帮扶力度加快农村住房困难户解困步伐对无力建房的困难户、危房户可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策以村为单位建造一批临时性“廉租房”供其暂时安顿过渡；也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房安置一批无力建房的无房户、危房户确保其居住安全 七是解决农民后顾之忧按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则加快村留地开发利用强化村留地资产管理发展壮大村级集体经济适应经济和社会发展的客观需要加快建立城乡统一的户籍登记制度做好失地农民基本生活保障工作切实维护农民利益和社会稳定 （四）切实加强对农民住宅建设的管理工作 一是认识农民住宅建设和管理的重要性农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益事关农村稳定大局和经济社会发展大局这不仅是一个社会问题更是一个民生问题解决规划区内农民住宅建设和管理问题有利于促进城市化、工业化、农业现代化有利于破解农民住宅建设难、土地征收难有利于增加农民福利、促进农村稳定因此要从坚持执政为民、集约发展的高度切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感 二是切实抓好农民住宅建设工作把解决农民住宅建设问题作为“走进矛盾破解难题”的一个专项任务来抓县乡（镇）两级政府主要领导应亲自抓确定分管领导明确责任部