上海老洋房买卖政策调研.doc

。上海老洋房市场价值与买卖政策调研一、老洋房市场价值老洋房主要指上海建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是上海老洋房最集中的区域。根据第一太平戴维斯2010年下半年发布的上海老洋房和里弄房发展趋势报告称，上海现存老洋房总建筑面积不大于170万平方米，约4000到5000幢老洋房，其中95%的房源仍归国家所有，只有约200到250幢为私有产权。在上海市中心产权清晰(单一产权)的老洋房最多不超过100幢，“一幢老洋房里居住4到5户人家的情况并不少见”，修缮完好的老洋房数量仅有50幢。 二、关于老洋房可否买卖交易的政策调研2.1、关于花园洋房产权房（黄证）可否转让经向交易中心和规土局征询，xxx公司的产权房（黄证）可以转让，转让办法：申请将黄证通过补缴土地使用权出让金（补地价）后转为绿色产权证再转让；直接转让，由受让方缴纳土地使用权出让金后取得绿证。办理依据为关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知（沪规土资法2010309号）黄证转为绿证的程序是，由产权人向区规土局提出申请，由规土局出资请评估公司对老洋房评估，按评估结果补缴土地出让金，由交易中心出具绿色产权证。若评估后因金额高昂而放弃转绿证的，评估费用由申请人支付。2.2、关于土地出让金的评估标准评估的标准，按协议出让国有土地使用权规范的有关规定，采取“双评估”的方法（应缴纳的土地使用权出让金额拟出让时的出让土地使用权市场价格拟出让时的划拔土地使用权权益价格），对交易时点的土地用途地价进行评估，确定应缴纳的土地使用权出让金额。实操中，按照土地使用权评估价格的30%确定补缴的出让金。2.3、关于花园洋房的公有住房承租权可否通过买卖转变为产权2004年9月27日，上海市发布了关于加强优秀历史建筑和授权经营房产保护管理的通知沪房地资公200417号，明确规定“各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。”也就是说，上海国有的花园住宅自2004年9月27日起只租不售，这一政策至今未变。2.4、 关于非成套花园洋房（公有住房）承租权可否转让经向房地产交易中心及房地集团征询，花园住宅的公有住房承租权可以转让，办理依据为上海市政府1999年3月1日颁布的上海市公有住房差价交换试行办法。原则上，该办法只适用于居民承租的公有住房，但交易中心表示只要授权管理的物业公司及其上级主管单位同意，企业承租的办公用途花园洋房也可参照该办法办理。物业还表示，承租权转让仅为承租人变更，其产权仍归国有，已有的包括今后可能出台的有关公有住房承租权的政策仍将适用于新的承租人，并不会额外顾及新承租人为获取公有住房承租权而付出的经济代价。三、老洋房情况汇总表情 况汇总表兴国路xxx号老洋房xxx公司产权房xx公司租赁房居民1租赁房居民2租赁房房屋权属产权房（黄证）公有住房承租权公有住房承租权公有住房承租权房屋用途办公办公居住居住建筑面积（m2）xxx（产证）xx（租赁合同）xx（折合）xx（折合）房产证土地用途本市办公用地房产证用地性质划拨用地公有住房授权经营管理单位上海新长宁（集团）有限公司产权可否转让（黄证）可转让（受让方补地价；或黄证转绿证后再转让）自2004年9月28日起，各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分（已获得产权者不在此列）。补地价的评估费用由区规土局出资评估。补地价款须评估公有住房承租权可否转为产证自2004年9月28日起，花园洋房的公有住房承租权不可通过房改政策转为产证，即国有花园洋房只租不售。公有住房承租权可否转让可转让，但授权经营管理的房地集团有优先受让权。居民搬迁置换条件略略公有住房承租权转让的额外费用略土地增值税权利人名称改变的，收取差额的30%至60%的土地增值税，具