高科技产业园可行性研究报告.doc

可行性研究报告 有限责任公司有限责任公司 有限公司有限公司 二二 一一 年三月年三月 目目 录录 总 论 1 一 项目决策背景 1 一 经济背景 1 二 业务背景 1 二 项目来源方式 1 三 项目简况 2 四 项目取得条件 2 五 本报告的编制依据及限制性因素 2 一 编制依据 2 二 限制性因素 3 六 可行性研究结论 3 一 结 论 3 二 建 议 4 第一部分 项目基本情况 5 一 宗地位置及四至 5 一 地理位置与区位关系 5 二 项目用地范围与四至 6 二 用地性质与规划指标 7 三 地块现状及交地条件 7 一 宗地现状 7 二 承诺交地状况 8 三 承诺交地时间 8 四 前期市政状况 8 四 生活配套 8 一 交通状况 8 二 大市政配套 8 三 现状生活配套及规划情况 8 五 结 论 9 第二部分 区域工业园市场分析 10 一 区域经济环境研究 10 一 城市概况 10 二 经济发展情况 10 三 城市发展定位 10 四 西部综合交通枢纽及 铁半城 10 二 区域工业园土地市场供应分析 11 一 区域供应量分析 11 二 竞争项目用地分析 11 三 结 论 11 三 区域工业园市场分析 12 一 项目宏观市场分析 12 二 工业地产及总部基地分析 12 三 重点个案分析 17 四 本项目竞争力分析 20 四 区域市场目标客户特征及辐射范围 21 五 区域价格分析 21 六 项目所在区域未来规划发展 22 一 全域 规划 22 二 北部新城规划 22 三 发展规划 23 第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 24 一 轨道交通高科技产品产业内容 24 一 轨道交通高科技产业链的需求分析 24 二 主导产业选择 24 二 产品产业的市场容量预测 25 三 产品产业的市场容量和用地规模 26 一 产业规模预测 26 二 产业用地规模 26 四 产品产业化项目推进情况及空间需求 26 一 正在实施的产品产业项目及空间需求 26 二 准备推进的产品产业项目及空间需求 28 第四部分 项目初步定位分析 30 一 项目或地块 SWOT 分析 30 二 市场定位 30 三 客户定位 30 四 产品定位 31 五 价格定位 32 第五部分 概念规划设计 34 一 设计概念 34 一 产业园整体设计理念 34 二 产业园的建筑设计理念 34 二 空间发展策略 34 三 项目概念性设计 36 四 空间格局 36 五 建筑风格及园区鸟瞰 36 一 建筑风格 36 二 园区鸟瞰 37 六 首期 500 亩初步设计后的主要经济技术指标 39 第六部分 项目实施进度计划 40 一 开发策略和顺序 40 一 开发策略 40 二 开发顺序 41 三 总体进度安排 41 四 招商策略 41 二 成本控制策略 41 三 开发 销售节奏建议 42 第七部分 项目运作机构及人力资源配置 43 一 运作机构 43 一 设想 43 二 组织机构 43 二 人力资源配置 43 第八部分 经济预测与财务评价 45 一 测算假设条件 45 二 资金筹措及安排 46 三 测算结果 46 四 财务评价指标 47 五 小 结 48 第九部分 法律分析及其他风险分析 49 一 土地使用权获取风险及应对措施 49 二 合作风险及应对措施 49 三 项目开发风险及应对措施 49 四 其他风险分析及应对措施 49 第十部分 结论 建议 51 一 结 论 51 二 建 议 52 0 总 论 一 项目决策背景 一 经济背景 一 经济背景 2008 年底 我国出台了一系列拉动内需的政策措施 其中在国务 院批准的 4 万亿投资中 约有 45 用于交通基础设施建设 而到 2020 年近 8 万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术 新工艺 新产品 新材料的研发 生产和制造等市场 这样的市场将 有条件完成交通高科技的产业集群和集聚 形成产业园 二 业务背景 二 业务背景 是 股份房地产板块的旗舰企业 要积极利用 在区域 城市轨 道交通领域独特优势 进一步完善自己的物业开发类型 在条件成熟 时进军工业地产 从而在房地产开发领域更具竞争力 在 3 5 年内 形成中铁股份新的利润增长点 是以交通勘察设计为主业的企业 已连续 5 年在国内勘察设计 行业中营业收入排名第一 为实现 的可持续发展 除了要不断拓展 交通勘察设计市场外 还必须紧密依托主业 寻求新的经济增长点 从深度和广度上拓展产业链 打造富有特色的上下游产业链 和 深度合作开发 中铁轨道交通高科技产业园 项目 将会成 为各自新的利润增长点 二 项目来源方式 结合四川省 市承接产业转移 实现产业结构调整 促进 市 一区一主业 的良好发展 有意邀请 和 联合引领打造金牛 一区 一主业 轨道交通集中发展区 三 项目简况 1 项目位于 市 高科技产业园二期内 北靠绕城高速和 国际商 贸城 南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的 市凤凰山 休闲 运动 居住新城区 东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇 西 靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住新区 项目总净用地 954671 44 平方米 1432 亩 容积率 1 5 规划总 建筑面积约 160 万平方米 土地用途为工业 目前项目用地基本达到 三通一平 四 项目取得条件 项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格 首期 500 亩土 地为 16 万元 亩 净地价格 后期土地价格视先期项目建设进度 投 资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠 项目 每期用地取得方式均实行公开市场出让 带规划方案 产业方向 投 资强度挂牌 在与政府签定项目投资协议三个月内 项目首期 500 亩土地实现 公开挂牌出让 摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证 土地摘 牌价格高于与协议中承诺的 16 万元 亩 则差额部分由 人民政府扶 持 详见附件 五 本报告的编制依据及限制性因素 一 编制依据 一 编制依据 1 市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集 群发展的通知 成办发 2009 51 号 2 关于同意建立国家火炬计划 电子信息产业基地的复函 国 科火字 2002 4 号 3 天回万圣 甘油及石门片区控制性详细规划 4 市大丰 天回片区城市分区规划调整 5 凤凰山城市规划方案概念性纲要规划 2 6 市规划管理技术规定 2008 7 全国工业用地出让最低标准 8 关于印发 股份有限公司投资管理暂行办法 的通知 中 铁股份资 2008 389 号 9 关于印发 股份有限公司项目投资评审管理暂行办法 的 通知 中铁股份资 2008 390 号文件 10 关于印发 股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指 引 的通知 中铁股份资 2009 177 号文件 11 关于印发 股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指 引 的通知 中铁股份资 2009 178 号文件 12 关于印发 中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法 试行 的通知 中铁置市 2009 56 号文件 13 与 人民政府投资合作的框架协议 二 限制性因素 二 限制性因素 1 产业园土地权属不能转让 2 规划限制条件容积率 1 5 限高为 76 米 绿化率 30 建筑 密度 40 投资强度 260 万元 亩 税收 20 万元 亩 年 3 园区内产业为交通领域上中下游相关联企业 且入园企业的 税收必须在 解缴 六 可行性研究结论 一 结 一 结 论论 项目具有极大成本优势 本项目用地取得成本大大低于区域内工 业园项目 项目交通便捷 项目位于 市北部新城 在三环以北 绕城高速 以南 北新干道以东 川陕公路以西 区域内有建设中的地铁 1 号线 和规划中的地铁 3 号线等 交通路网通达 交通便捷 项目所处区位优越 在地理位置 规划前景等方面具备优势 本项 3 目是目前 市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地 周边 交通便捷 配套成熟 正在规划中的北部新城 天回古镇等 势必带 来区域土地价值的提升 市场前景好 发展潜力大 本项目符合国家规划和产业政策 满足 当地政府的产业规划 填补了行业空白 具有良好的市场前景 项目规模较大 综合效益高 利于中铁企业在 的战略布局 项目 规模较大 品质较高 利于中铁企业顺利进军工业地产市场 并树立 一定的品牌影响力 综合结论 项目首期 500 亩需要自有资金 3 33 亿元 3 93 年收回 项目自有资金年均投资回报率 16 81 按项目全部自有资金由股东方 提供 项目全投资财务内部收益率 23 27 项目自有资金投资内部收 益率 25 47 投资动态回收期 4 07 年 经保守估计 项目财务评价指标符合公司决策要求 项目自有资 金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率 16 项目抗风险能 力强 经济可行 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看 产业效益较为乐观 凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势 加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策 本产业园项目 有能力 有条件形成产品产业的集群和集聚 二 建 二 建 议议 建议本项目在推进过程中 要充分争取地方各级政府在政策 宣 传推广 建设环境等方面的支持 建议本项目在推进过程中 要充分争取股份公司在政策 技术 品牌 市场 资金等方面的支持 4 第一部分 项目基本情况 一 宗地位置及四至 一 地理位置与区位关系 一 地理位置与区位关系 项目位于 市 高科技产业园二期内 北靠绕城高速和正在建设 的 国际商贸城 南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的 1 5 万亩的集休闲 运动 居住为一体的凤凰新城区 东靠宝成铁路 线和川陕公路及金牛天回镇 西靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住 新区 宗地位置如图 1 1 1 2 所示 图 1 1 宗地位置图 5 图 1 2 宗地位置图 二 项目用地范围与四至 二 项目用地范围与四至 地块呈倒钩形状 西至九道堰 南至九道堰和规划道路 用地界限 东至宝成铁路 北至园区天斑路 万石路从北到南横穿本项目 项目 用地范围如图 1 3 所示 项目首期用地范围如图 1 4 所示 图 1 3 用地范围图 6 首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地 预预预预留留留留 预预预预留留留留 首首期期首首期期5 50 00 05 50 00 0亩亩用用地地亩亩用用地地 预预预预留留留留 预预预预留留留留 图 1 4 首用地范围图 二 用地性质与规划指标 项目用地性质与规划指标表 表 1 1 项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块 用地性质工业 规划净用地面积 亩 1432 亩 容积率 1 5 建筑密度 40 绿化率 30 绿地率30 限高76 米 三 地块现状及交地条件 一 宗地现状 一 宗地现状 1 地势情况 地势平坦 与周边无高差 2 地面现状 宗地内南面有九道堰 无池塘及高压线等对开发 7 有较大影响的因素 宗地现状见图 1 5 所示 图 1 5 宗地现状图 3 地面现有建筑物情况 地块内现有少量村民住宅 政府正在 实施拆迁 4 地下情况 据初步勘察 地下没有影响项目开发的不利因素 二 承诺交地状况 二 承诺交地状况 项目用地按 七通一平 标准出让 三 承诺交地时间 三 承诺交地时间 出让合同签订后半年内 具体交地 付款条件及细节在出让合同 中明确 四 前期市政状况 四 前期市政状况 目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成 已基本达到 三通一平 水平 四 生活配套 一 交通状况 一 交通状况 项目位于 市北部新城 在三环以北 绕城高速以南 北新干道 以东 川陕公路以西 交通路网通达 区域内有建设中的地铁 1 号线 和规划中的地铁 3 号线 二 大市政配套 二 大市政配套 8 该园区作为省级高新园区 水 电 气等资源完全能满足园区的 开发和经营需要 三 现状生活配套及规划情况 三 现状生活配套及规划情况 医疗配套 军区总医院 大丰镇医院和天回镇医院等 商业配套 紧临 市国际商贸城 天回镇和大丰镇等商业区 金融机构配套 建设银行 招商银行 工商银行 中国银行 农 业银行 商业银行等在该区域均有分支机构 项目所在区域周边规划有 位于产业园北面是 198 非物质遗 产生态公园 位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区 位 于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇 集旅游 休闲 娱乐 餐 饮为一体的大型度假区 同时以 军区总医院为核心 打造医疗康体 中心 项目周边配套正在逐步完善 五 结 论 项目区域交通路网通达 通畅便捷 周边生活配套日益成熟 项 目地块内无影响地块顺利开发的因素存在 已具备良好的开发条件 9 第二部分 区域工业园市场分析 一 区域经济环境研究 一 城市概况 一 城市概况 市是四川省省会 国务院确定的西南科技 商贸 金融中心和 交通通信枢纽 中国历史文化名城 全国统筹城乡综合配套改革试验 区 全国文明城市 人口 1300 多万人 被誉为一座来了就不想离 开的城市 拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区 聚 集了 15 家金融后台服务中心 130 多家世界五百强企业在蓉落户 美 国 德国 法国 韩国 新加坡 泰国 巴基斯坦 菲律宾在 设立 领事馆 先后被评为环境模范城市 国家园林城市 中国最具经济活 力城市 被世界银行评为内陆投资环境标杆城市 二 经济发展情况 二 经济发展情况 2009 年 市实现地区生产总值 4502 6 亿元 增长 14 7 增速提 高 2 6 其中第一产业实现增加值 267 8 亿元 增长 3 7 第二产 业实现增加值 2001 8 亿元 增长 17 7 第三产业实现增加值 2233 0 亿元 增长 13 4 经济连续 6 年保持高位增长 在汶川地震和全球金融危机下 仍保持了政策的稳定性和连续性 并抓住机遇及时出台实施了一系列 应对措施 目前其城乡统筹发展 已形成了良好投资环境 相信未来 更美好 三 城市发展定位 三 城市发展定位 2009 年末 提出了建设 世界现代田园城市 的发展目标 在实 现这一目标的重点工作中 着重提出了要加快推进 两枢纽 三中心 建设 这是 建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑 因此 作 为西部中心城市 未来的经济发展空间毋庸置疑 四 西部综合交通枢纽及 四 西部综合交通枢纽及 铁半城铁半城 10 为加快建设西部经济发展高地 四川将打造成为西部综合交通枢 纽 作为西部综合交通枢纽的核心城市 已开展建设 两枢纽 三 中心 四基地 而 两枢纽 三中心 四基地 的建设 对于轨道交 通高科技产业的发展而言 是一个非常良好的条件 是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市 区域内产业资源丰 富 被誉为 铁半城 它集中了包括 中铁二局 铁路局等在内 的覆盖轨道交通产业链上 中 下游的众多企业 高素质人才群集 人力资源丰富 基于产业资源优势 通过构筑具有高层次形态产业 将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展 实现功能拓展与升级 使交通产业聚集联动效应得以强化 将成为 未来新经济增长的又一 模式 综上 的投资环境良好 特别是在交通领域 我们应审时度势 抓住这一难得机遇 有所作为 二 区域工业园土地市场供应分析 一 区域供应量分析 一 区域供应量分析 本产业园项目位于 城北区域 该区域在近一年内没有工业土地 出让 目前项目所在的 北区 土地均未有企业权属 本项目作为首家 入园项目 除确定净用地 1432 亩范围外 还可延伸到 北区 的其他 区域 二 竞争项目用地分析 二 竞争项目用地分析 为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移 市确 立 一区一主业 的发展思路 本项目所在金牛高科技产业园二期北区 被确定为 市以及四川省的 轨道交通集中发展区 这从政策上保证 了园区发展的主题性和排他性 项目作为 北区 的核心区域 将先行 进入园区 发展轨道交通产业 不存在与其他项目的同质竞争 三 结 三 结 论论 本项目从全国以及 市内工业园区的情况来看 不存在同质竞争 11 项目具有良好的稀缺性 同时本项目取得的土地成本价相对较低 具 备较大的成本优势 市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发 展区 未来项目的土地升值潜力较大 三 区域工业园市场分析 一 项目宏观市场分析 一 项目宏观市场分析 1 国家产业政策及产业市场分析 本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区 从宏观层面分析 交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向 国家现代化交通 体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力 的政策支撑 从国家中长期基础设施投资计划来看 到 2020 年有近 8 万亿元 的现代化交通基础设施建设 其新技术 新工艺 新产品 新材料方 面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展 2 区域产业发展分析 为加快四川省轨道交通产业发展 四川省和 市已经出台了关于 发展轨道交通产业的一系列政策措施 由省政府牵头 整合四川交通 资源 确立以 为主体 发展轨道交通高科技产业 组建轨道交通产 业联盟 建立产业集聚区 为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势 市出台了工业园 一区一主业 的发展政策 并把 高科技产业园二期 北区定位为 轨道交通产业集中发展区 四川省 市 对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设 和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台 二 二 工业地产及总部基地分析工业地产及总部基地分析 每个区都有自己的工业园区项目 产业集群效应不明显 目前 以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中 六城区 而以传统制 造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县 12 图 2 1 主要工业集中区位置图 在政府规范下 市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋势 其中南延线 西延线和武侯大道沿线最为集中 并逐渐形成各自产业 特征 如图 2 1 所示 通过实地调查锦江工业总部基地 工业集中发展区 金牛高科 技产业园 武侯工业园 工业集中发展区等五个大型工业集中发展 区后 对目前 工业园区的开发模式 产品模式 运营和盈利模式进 行如下归纳 1 工业园区开发模式 从调研情况来看 工业园区的开发模式主要分为以下三点 1 工业地产商开发模式 流程 政府供地 开发商 开发项目 招商入驻 代表项目 绿舟税源总部基地 2 政府独立开发模式 流程 政府 政府成立投资公司 开发项目 招商入驻 代表项目 西部智谷 13 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直 接与政府挂钩洽谈 弹性空间较大 3 综合开发模式 流程 政府 投资公司 管委会 1 开发项目 招商入驻 2 开发商 开发项目 招商入驻 代表项目 总部基地 综合开发模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业 地产开发模式 由于工业地产项目具有建设规模大 招商范围广 资金需求大等 特点 既要求在土地出让 税收优惠等政策方面得到政府的有力支持 又需要在资金投入方面有保障 能跟上建设开发的进度 还要有运营 工业地产项目的经验保证 因此 单纯采用一种开发模式 难以保证 建设项目顺利进行 2 工业园区产品模式 1 建筑形态 1 别墅式 典型代表项目 工业总部基地 如图 2 2 所示 西城国际等 图 2 2 工业总部基地独栋楼效果图 2 写字楼模式 目前市场的大型工业园区中 基本上都包含了小高层 高层写字楼 14 产品 但其所占比例不高 往往是以某大型园区中一个 小组团 的形 式存在 如 工业园区中的倍科国际新城 与别墅式的办公产品相比 小高层或高层的写字楼总价低 面积区间较小 更加适合新兴的中小 型企业入驻办公 该类产品零星分布在各个工业园内 典型代表项目 倍科国际新城 IP 科技中心等 3 工厂式 该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业 生产基地 产品的面积大 环境较好 同时价格相对低廉 目前的武侯工业园和 早期的修建的天府软件园中 有大量的此类产品存在 4 园区配套 住宅配套 是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房 项目 建成后 将有效减轻企业投资配套建设的资金压力 为入区企业员工 提供便利的居所 目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大 的工业区 如 工业总部基地 青年时尚城 另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造 两栋小高 层项目 绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配 套 休闲娱乐配套 无论园区大小 基本上每个园区都拥有自成一体 的休闲娱乐配套 差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小 3 工业园区运营盈利模式分析 1 工业园区运营模式分析 从本次调研的工业园区运营模式来看 主要采用以下三类运营模 式 1 出售 对于采用出售运营模式的工业园区 对企业的资金实力 规模等 指标具有很高的要求 市场客户面相对较窄 招商周期相对较长 采 用此类运营模式的工业园区数量有限 目前 采用此类运营模式的工 15 业园区主要有融智总部工业园 西城国际 工业总部基地 3 期及慧 谷总部办公基地等 2 出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长 是对开发商资 金链的一种考验 通常情况下 需配合园区其他项目进行操作 对开 发商实力具有很大挑战 目前 市场上采取此类运营模式的项目数量 比较有限 根据调查 绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式 而且仅需企业年纳税额在 800 1800 万元 即有条件免租入住 3 出售 出租 出售 出租的运营模式比较灵活 市场客户面相对较广 开发商 所面临的压力的相对较小 目前市场上以此类运营模式较为流行 如 倍科国际新城 多元总部国际 1 号 IP 科技中心及西部智谷等项目均 可租可售 从目前市场情况来看 三类运营模式在具体操作过程中 通常采 用分栋或分层进行出售或出租 暂无项目整体打包出售或出租 2 工业园区盈利模式分析 本次调研的工业园区盈利模式主要有三大类 1 开发商投资完成厂房 办公等园区物业的修建 通过统一招 租的形式 将厂房及办公物业出售出租一体化 从而实现盈利目的 2 开发商获得土地后 完成土地的基础设施建设 以及项目的 整体包装推广 然后部分或整体转让土地 通过土地溢价的方式来实 现盈利目的 3 开发商通过向入住园区的企业提供某些服务 以服务费的形 式实现盈利目的 如物业管理及延伸服务等 除以上三大主要模式外 近期即将上市的位于 工业集中发展区 的 绿舟工业园 D 区绿岭总部公园城推出新的运营模式 免租入住 企业仅需每年缴纳税收 800 1800 万元 既有条件入住 而项目本身的 盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目 16 4 总结 1 工业园区开发模式 开发模式分为工业地产商开发模式 政府独立开发模式 综合开 发模式 这三种模式都有政府参与 只是政府的参与力度有所不同 总的来说 由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性 决定了政 府在工业园开发中占有举足轻重的作用 由此可见无论是采用那种开 发模式 开发企业都无法脱离政府 本产业园采用政企合作 市场化运作模式 以高科技产业为支撑 以企业为主体 以创新为理念 倾力打造中国首个国家级轨道交通高 科技产业园 2 工业园区产品模式 虽然工业园区的各种产品构成复杂 在建筑类型 园区功能 园 区配套和园区规划上都有不同 但总的来看 在借鉴了国际经验以后 目前 工业园产品模式的发展方向在逐渐向专业型 低密度景观园区 发展 工业园区的规划更为科学 园林景观更加美观 配套设施更为 齐全 园区功能也更为专业化 与其针对的产业构成之间的联系也更 为紧密 本产业园区必须顺应这一产品发展模式 打造环境友好型 更为人性化园区 3 工业园区盈利模式 目前的工业园区运营模式相对比较简单 分为出租 只租不售 出 售 只售不租以及可租可售 不过盈利模式则有了创新 不再仅仅局限 于租金和销售利润 土地溢价 后期服务费 配套产业经济也成为重 要的创收来源 三 重点个案分析 三 重点个案分析 1 都市工业集中发展区 1 园区概况 市 都市集中工业区 占地面积 12900 亩 于 2007 年 9 月被 批准设立为 总部经济实验区 该工业区位于 市 场镇南 工业区共 17 分为三个片区进行建设 一区是都市工业区 占地 2 平方公里 二区 是总部经济区 占地 6 平方公里 三区是综合配套区 占地约 0 6 平 方公里 截止到 2009 年底 园区共引进项目 310 个 其中总部项目 252 个 投资上亿元项目 58 个 协议投资额约 285 亿元 2 发展定位 该工业区的发展定位是发展都市型工业和总部经济 重点引进 三个中心 即企业研发 销售 结算中心 着重引进世界 500 强 国内外知名企业 行业 100 强企业的一级总部 3 开发模式 都市工业集中发展区采用工业园区的综合开发模式 简单流程 政府 投资公司 管委会 开发项目 招商入驻 政府 投资公司 管委会 开发商 开发项目 招商入驻 4 政策优势 1 规划条件优越 对于入园项目 建设项目容积率 2 0 以上 原则上不限高 建筑 密度 40 绿化率 30 可根据实际需求配置不超过总建筑面积 2 0 的配套服务设施用 房 用地性质不变仍为工业用地性质 2 入驻企业要求 要求入驻企业的投资强度在 500 万元 亩 含地价 以上 税收 30 万元 亩 年以上 3 税收扶持政策 对于税收解缴关系在园区的企业 给予前 5 年上交区级地方税收 70 的扶持优惠 4 产权可分割 对入驻园区的总部企业 300 平米以上可根据需要将产权分割到户 5 地价参考 18 对于入园企业 土地价格原则上为 65 万元 亩 可根据企业效益 及影响力等实际情况考虑入园地价 但最低土地价不能低于 40 万元 亩的区域工业基准地价 5 合作方式 1 购地自建 对于入园企业 可以根据自身企业的实际用地 建设规模等要求 在园区内选择适合企业发展的地块自建 项目的土地指标由园区管委 会上报 然后经政府绿色通道完成定向挂牌 确保项目建成投产后 1 年内取得国有土地使用权证 2 直接购买楼宇 企业根据自身发展需要 在园区内购买 租赁办公楼和厂房 2 工业发展区 工业发展区位于日月大道以北 成飞生活区以南 A 线大道以 西 项目占地约为 3453 亩 距三环路 2 5 公里 投资规模 66 亿元 投资密度 400 万元 亩 建筑面积为 177 万平方米 容积率为 1 37 净 地占总用地比例 90 1 项目主体 有限公司 简称 成立于 2004 年 6 月 由 市 政府 集团有限公司 有限公司三方共同出资组建 2 产业定位 东区以发展高新技术产业为主线 以航空产品 电子信息与精密加 工及信息产业为主导产业 3 运作模式 搭建平台 按 六统一 原则 做好载体建设 实行统一规划 统 一建设 统一投资 统一开发 统一招商 统一管理 4 招商目标 招商目标为世界 500 强企业 国内工业行业 100 强企业和其他高 科技 高附加值 环保型的优质企业 比如 航空产品 电子电器 19 精密加工企业 5 优惠政策 购置科创孵化楼 世界 500 强企业 按定价购置科创孵化楼面积在 2000 平方米以 上的世界 500 强企业 公司按定价的 30 50 给予优惠 国内行业前 100 强企业 国内行业前 100 强企业 按定价购置科 创孵化楼 面积在 2000 平方米以上 且固定资产投资超过 5000 万元 给予 20 35 的优惠 四 本项目竞争力分析 四 本项目竞争力分析 1 项目建设主体优势分析 股份有限公司是世界双 500 强企业 它作为我国基建行业的 绝对龙头企业 是中国和亚洲第一大铁路基建公司和工程公司 全球 第二大工程公司 由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足轻重 的作用 完全有能力引进国内外与 有业务合作和联系的企业入驻本 园区 共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园 2 工业园市场对比优势分析 通过对国内产业园调查综合分析得出 本产业园项目集聚了目前 市场上众多成功开发园区的优点 它是一个集主题 产业 品牌和市 场导向四大优势于一身的产业园 而目前国内也尚未有囊括铁路 城 市轨道交通所有专业 并以轨道交通高新技术为主题的工业园区 同时 本项目品质较高 在物业形态及价格上都具备优势 产业 园取得土地的价格远低于土地整理成本价 物业开发的总成本也相对 较低 同时在物业设计规格上可根据入园企业要求 在整体规划基本 保持不变的原则下 量身定做 因此本产业园的物业具有较高的性价 比 在价格上较区域其它工业园区更具竞争力 3 政策优势 2009 年初 市政府已确定 高科技产业园北区 约 5700 亩 规划定位为 轨道交通产业集中发展区 在政策上保证了轨道交通相 关联的企业集聚到本产业园 20 综上 本项目具有建设主体 工业园市场对比及园区特有的政策 等优势 发展前景看好 四 区域市场目标客户特征及辐射范围 本产业园是以发展轨道交通为主题的园区 定位清晰 其目标客 户为国内外交通产业链相关联的设计咨询 制造 建设 运营维护和 管理等类型的企业 以 成员单位为核心基础 拓展至与中铁有业务 合作的企事业单位 扩展至国内外交通行业的其他企业 五 区域价格分析 下表是目前 市工业园区的信息表 市工业园区基础信息表 表 2 1 目前 市工业类地产项目售价的总体市场均价约为 4600 元 而租金最高平均水平约为 30 元 月 市场最低租金平均水平约为 23 元 月 综合平均指数为 26 5 元 月 从上表看出 目前 工业园区物业价格主要维持在 4000 5000 元 平方米及 6000 6500 元 平方米之间 4000 5000 元 平方米的工业园大 多位于 三环路与四环路 又称 绕城高速 之间 而 6000 6500 元 平方米的工业园区主要分布在 房价最高的城南和城西三环区域 本 21 产业园位于城北的三环路与四环路之间 处于房地产的价格洼地 在 物业价格上为 4000 5000 元 平方米之间 六 项目所在区域未来规划发展 一 全域 一 全域 规划规划 图 2 3 工业园所处大 位置图 根据 城市总体规划 至 2020 年整个 市 3681 平方公里的都市 区 它将包括今后的新都区 温江区 郫县等地 与 等同属于 城区范围 随着这种主城区与周边新城将共同形成大都市格局的出现 就需要五环路这样大的交通格局来与之相适应 在大 总体规划影响下 本产业园的建设和发展符合 市总体规 划 二 北部新城规划 二 北部新城规划 市城北是进出 的主要交通要道 北部新城总规划面积为 944 28 平方公里 包括新都区 青白江区 成华区及 三环路和绕城 高速之间的部分区域 北部新城将形成生态廊道 物流商贸廊道 生 活廊道 3 条廊道格局 它们将承担起 大 区域的工业 商贸 物流 22 等重要职能 北部新城规划图如下 2 4 所示 图 2 4 北部新城规划图 产业园位于北部新城起步区 它的建设对提升整个城北及 市的 功能结构具有重要作用 项目符合北部新城整体规划 三 三 发展规划发展规划 将按照 合理布局 科学规划 突出特色 错位发展 的原则 到 2014 年 基本构筑起 一园 两核 三城 四带 的空间战略新格 局 根据 发展规划 国际商贸城区域 将作为重点发展区域 本 产业园位于该区域内 它的建设符合 整体发展规划 综上所述 产业园的规划符合 市 北部新城及 总体发展规划 这些规划对产业园未来发展提供了良好发展平台 注 本部分国内外工业园的详细内容 请参见附件 23 第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 本部分对轨道交通高科技产业发展方向 产业内容以及由产业带 动的企业入驻 空间需求等情况作必要的说明 一 轨道交通高科技产品产业内容 一 轨道交通高科技产业链的需求分析 一 轨道交通高科技产业链的需求分析 1 设备制造环节的高新技术需求 轨道交通产品的制造包括从材料生产 到零部件生产到整车制造 三个部分 在这个系统中 交通新材料技术 包括弹性元件技术 减 震降噪材料技术 特种涂料技术 绝缘材料技术和高分子复合材料技 术等具有广阔的市场前景 2 建设施工安装环节的高新技术需求 交通产品的建设施工安装分为施工准备 施工过程和系统调试运 行三个阶段 其中施工准备关注前期咨询设计工作 施工过程关注安 全施工技术 能源供给技术 施工设备的技术 施工材料技术 施工 环保技术等 调试运行过程重点关注智能化的调试技术 3 运营维护环节的高新技术需求分析 运营维护环节涉及运营 控制和维护保修三个方面 其中 运营 方面主要关注交通能源环保技术 控制和维保方面重点关注智能交通 系统等技术 二 主导产业选择 二 主导产业选择 基于轨道交通产业链条各环节对高新技术的需求 通过市场导向 政策导向分析 结合中铁自身优势 确定了产品产业化重点发展以下 几大类产业 同时为未来发展预留弹性产业空间 1 交通新材料产业 重点关注设备制造领域和施工材料领域 的技术提供 重点关注制造领域的固定设备建造的土建材料 弹性原 件材料 减震降噪材料 24 2 光机电与系统集成产业 关注光学 机械 电子电路 计 算机系统四个领域在交通产业方面的应用 3 交通技术咨询产业 重点关注施工准备阶段的岩土测试 勘察设计 工程监理等设计咨询服务 同时关注中介服务领域的技术 咨询提供 4 交通节能环保产业 重点关注施工过程中持久能源提供技 术 以及在运营阶段机车运营模式 通过发掘新能源 提供生态环保 的持久动力 5 交通信息化及智能化产业 重点关注在机车辆调试阶段和 车辆运行控制维保阶段的智能交通系统服务的提供 包括交通软件信 息技术 交通通讯信号技术 交通光电系统和智能检修系统等 6 其他弹性产业 关注其它新技术所导向的新兴产业类型 在空间上预留足够的弹性 二 产品产业的市场容量预测 通过投资拉动法和分项预估法对以上五大类产业的市场容量进行 了分析预测 投资拉动数据显示未来交通投资带来的交通高科技需求 到 2016 年 2020 年约 5150 亿元 分项预估数据显示五大产业市场需 求规模 2016 年 2020 年约 4500 亿元 如图 3 1 所示 25 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 交通技术服务693 1370 1370 光机电市场160 400 400 交通信息产业226 847 1287 新材料新技术140 350 350 节能环保277 767 1096 2011年合计2015年合计2020年合计 图 3 1 交通高科技五大主导产业未来市场需求总和 根据交通高科技产业的中长期发展规划分析 交通高科技产业蕴 藏着巨大潜力 产业园重点发展的五大主导产业有着广阔的市场空间 三 产品产业的市场容量和用地规模 一 产业规模预测 一 产业规模预测 预估产业园五大主导产业占未来总市场容量将大于 5 产业园 年产业规模在 50 亿元以上 二 产业用地规模 二 产业用地规模 按产业园占未来高科技产业总体目标市场 5 的市场份额 每年 单位地均产出 5000 元 平方米 2007 年 54 个国家高新区平均地均产值 为 5000 元 平方米 同时结合产业规模预估方法得到的产业规模高值 和低值 分别为 102 公顷 1530 亩 和 90 公顷 1350 亩 因此规 划的本产业园用地范围可控制在 1400 亩左右 四 产品产业化项目推进情况及空间需求 一 正在实施的产品产业项目及空间需求 一 正在实施的产品产业项目及空间需求 26 1 有限责任公司 独资 产业方向为铁路 城市轨道 高速 公路的降噪和绿色通道产品等技术 2009 年产值 3000 万元 签定合 同额 9000 万元 需要建筑面积 5000 平方米 2 有限公司 合资 产业方向主要是研究铁路桥梁减震技术 预计在未来五年内占有国内 15 的铁路相关产品市场率 需要建筑面 积 10000 平方米 3 有限公司 独资 产业方向 主要研究交通设计 施工建 设和运营管理的系统软件 2009 年已签合同额 2000 多万元 需要 4000 平方米的建筑面积 4 有限责任公司 合资 产业方向 为交通工程领域开发提供数字化设计施工全过程的产 品与服务 预期 6 年营业收入 16 亿左右 约需要建筑面积 6000 平方 米 还需要一定规模的演示场地 从 目前已实施的产品产业化项目看 已形成了新的利润增长点 目前招商工作还未全面推进 已有 20 多个公司意向入驻产业园 这 些公司投产后年产值约为 12 5 14 亿元 需要的空间平台面积约 23 7 万平方米 如表 3 1 所示 市场前景看好 已确定入驻的 24 个公司或项目成立新公司拟进入产业园的第一 年业务效益和空间需求面积汇总情况表 产品产业效益及空间需求表 表 3 1 序号入驻公司或项目入驻模式 需求面积 m2 入驻部分年产值 万元 1独资50003000 2合资100003000 4000 3独资40005000 4合资600010000 12000 5合资300008000 10000 6合资100008000 7合资50005000 27 序号入驻公司或项目入驻模式 需求面积 m2 入驻部分年产值 万元 8合资50003000 9引进120007000 8000 10引进50003000 11引进100005000 6000 12引进80005000 13引进60003000 14引进150005000 6000 15引进120003000 5000 16引进50003000 4000 17合资60002000 3000 18引进30002000 19引进100008000 20引进2000010000 21引进50006000 22引进120007000 8000 23引进300008000 10000 24引进30003000 合 计237000125000 140000 二 准备推进的产品产业项目及空间需求 二 准备推进的产品产业项目及空间需求 在产业园的建设的同时 将进一步加大产品产业化推进规模 下 列产品产业项目正在积极推进之中 公司 交通新材料技术 研究中心 系统集成技术 有限公司 城市轨道交通大型综合监控系统 有限责任公司公司 交通专业设计咨询 科技有限公司 智能交通系统 公司 工程项目咨询 有限公司 科研设计开发于一体 28 推进产品产业化需要空间平台 形成集群和集聚 而投资建设一 个以交通高科技为主题的园区是实现集群和集聚的最好形式 注 本部分详细内容 请参见附件 轨道交通搞科技产品产业化 概况及空间需求 29 第四部分 项目初步定位分析 一 项目或地块 SWOT 分析 项目或地块 SWOT 表 表 4 1 二 市场定位 项目市场定位 国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地 国家级基地体现为国家认定 一流的技术 并辐射国内 国际两 个市场 以轨道交通领域的前沿 创新技术为主要导向 聚焦轨道交 通领域的高科技研发及产业化综合服务 成为轨道交通产业链协同共 生发展 轨道交通产业化培育基地 定位于国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地 它将成为 乃至全国 国际范围内轨道交通高科技产业经济的交汇点 对区域 轨道交通高科技产业价值链的协同具备良好的辐射 示范和带动作用 是促进国家级轨道交通高科技产业和世界轨道交通经济发展的助推器 三 客户定位 30 本产业园围绕交通高科技的新技术 新产品 新工艺 新材料 根据产品需要 客户群总体定位为 国内外与交通产业链相关联的设 计咨询 制造 建设 运营维护和管理等类型的企业 在客户细分上 将根据产业园的五大主导产业定位分类引进 1 交通新材料产业 将重点引进土建 弹性原件 减震降噪 轨道树脂合成轨枕 车辆车体等新材料方面的企业 2 光机电与系统集成产业 将重点引进光学 机械 电子电路 计算机交通系统 通信信号新产品制造及非晶合金变压器制造等方面 的企业 3 交通技术咨询产业 将重点引进岩土测试 勘察设计 工程 监理等设计类咨询企业 4 交通节能环保产业 将重点引进环保 给排水 采暖通风 电气化 电力等专业方面的企业 5 交通信息化及智能化产业 将重点引进线路 轨道 地质 桥梁 隧道 弱电 信息等专业方面的企业 四 产品定位 从目前国内外高新技术产业园的发展特征来看 高科技产业园发 展共分为四代 第一代是以交通沿线发展 呈现单个企业的发展格局 第二代是在空间上呈现围绕一个核心企业产业链延伸布局 第三代是在空间形态的表现上是多个产业的耦合发展 产生协同 效应 形成产业集群的发展布局 第四代在空间形态上主要表现为综合新城 城市功能和产业功能 紧密融合 从目前国内外高新技术产业园的发展特征分析 结合调研分析得 出 本产业园初期定位将选择高科技园区的第三代承接发展 逐步向 第四代高新技术园区转变 建设以信息和技术为先导 市场为导向的 31 复合型现代科技都市 根据都市型园区的定位 项目定位有科技研发 技术服务 总部商务和园区配套四大功能区 结合功能区的定位 本 产业园的产品定位如下 物业建筑形态建议 建议在园区中 主要以小高层和高层形成 小组团 为核心的商务办公楼组群及相互连通围合式建筑群为主 辅 以低密度生态独立建筑群组成主要建筑形态 同时为突出园区标志 在局部区域配以景观标志性的高层 建筑内部结构及面积建议 本园区在物业建筑结构上 将采用框 架和框剪结构 针对入园企业的大小差异性特征 内部实行未封闭的 敞开式布局结构 根据入园企业需求面积分割封闭 小高层和高层建 筑每层面积控制在 1500 2200 平方米 低密独栋整体面积控制在 2000 4000 平方米较好 五 价格定位 本项目有科研办公楼 配套商业及产业综合技术服务中心三种主 要物业形态 现对它们的价格定位如下 1 科研办公楼 科研办公楼评估价格表 表 4 2 主要可类比项目 项 目 倍科国际新城IP 科技中心火炬动力港 2 期 本 案 项目均价3380 元 m23800 元 m25300 元 m2 评估得分57616566 可比系数1 1571 0821 015 可调均价391341115381 可比参数30 40 30 评估均价4432 元 m2 32 2 配套商业及产业综合技术服务中心 项目区域商业和中试物业租金情况如图 4 1 4 2 所示 项项目目区区域域中中档档商商业业月月租租金金情情况况 元元 平平方方米米 65 55 53 0 20 40 60 80 大大丰丰街街办办天天回回街街办办新新都都区区 图 4 1 项目区域中档商业月租金情况 项项目目区区域域中中试试物物业业月月租租金金情情况况 元元 平平方方米米 31 34 36 28 30 32 34 36 38 大大丰丰街街办办天天回回街街办办新新都都区区 图 4 2 项目区域中试物业月租金情况 利用周边市场的对比情况 运用商业租金反推法 本项目的商业 定价为 5536 元 平方米 产业综合技术服务中心定价为 3232 4040 元 平方米 综合各因素考虑 本产业园主要物业的保守定价为 科研办公物业 4100 4300 元 平方米 配套商业 5500 5600 元 平方米 产业综合技术服务中心 3200 3400 元 平方米 本产业园内涉及有面积较少的商务会所物业类型 由于其区域市 33 场没有可比案例 便于成本核算 在此考虑结合成本 园区品质及商 业属性等因素 该产品价格初定在 6000 6500 元 平方米之间 34 第五部分 概念规划设计 一 设计概念 一 产业园整体设计理念 一 产业园整体设计理念 作为新一代